КОЗЯТИНСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД ВІННИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я
Іменем України
справа №133/1239/23
19.05.26 м. Козятин

Козятинський міськрайонний суд Вінницької області в складі:
у складі головуючого судді Пєтухової Н.О.
за участю секретаря судового засідання Даневської О.С.,
розглядаючи у судовому засіданні в залі суду м. Козятин цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет-Центр» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Агронива "Щедрий Колос" про визнання нікчемним договору оренди землі, скасування рішення державного реєстратора про проведену державну реєстрацію права оренди земельної ділянки та визнання договору оренди землі укладеним, -
В С Т А Н О В И В :
ТОВ «Сігнет-Центр» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФГ Агронива «Щедрий Колос», в якому просить: - визнати нікчемним договір оренди землі №б/н від 22.02.2023, укладений між ОСОБА_1 та ФГ Агронива «Щедрий Колос» щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521486000:03:004:0089 площею 2,7514 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Козятинської міської ради Хмільницького району Вінницької області за межами с. Пиковець; - скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 66543082 від 24.02.2023, яким було зареєстроване право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521486000:03:004:0089 площею 2,7514 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Козятинської міської ради Хмільницького району Вінницької області за межами с. Пиковець; - визнати укладеним договір оренди землі (в новій редакції) до договору оренди землі №б/н від 12.12.2012 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 0521486000:03:004:0089 площею 2,7514 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Козятинської міської ради Хмільницького району Вінницької області за межами с. Пиковець.
Позов мотивований тим, що 12.12.2012 між ТОВ «Сігнет-Центр» та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0521486000:03:004:0089 площею 2,7514 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Пиковецької сільської ради, строком на 5 років.
02.09.2014 за №15522484 державним реєстратором в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем ТОВ «Сігнет-Центр» зареєстровано право оренди вказаної вище земельної ділянки.
У подальшому 21.08.2014 укладено додаткову угоду до Договору оренди землі від 12.12.2012, якою було змінено розмір виплати орендної плати та продовжено строк його дії до 11.12.2022.
14.07.2022 спадкоємиця ОСОБА_2 відповідач ОСОБА_1 звернулась до позивача із заявою про те, що вона не має наміру продовжувати договір оренди земельної ділянки, який закінчується 11.12.2022.
У листопаді 2022 року позивач звернувся до відповідача ОСОБА_1 з клопотанням про продовження договору оренди землі №б/н від 12.12.2012, до якого додано проект договору. Після спливу місячного строку, жодної відповіді від ОСОБА_1 про результати розгляду даного клопотання позивачем не отримано.
Зазначає, що позивачу стало відомо, що між відповідачами було укладено договір оренди землі від 22.02.2023 та за ФГ Агронива «Щедрий Колос» зареєстровано право оренди цієї ж земельної ділянки. Позивач вважає зазначений договір таким, що не відповідає вимогам закону, оскільки він укладений до закінчення строку дії раніше укладеного сторонами договору.
Вказані вище обставини стали підставою для звернення до суду з даним позовом.
Представник відповідача ФГ Агронива «Щедрий Колос» надав до суду відзив, в якому просить у задоволенні позову відмовити повністю, мотивуючи це тим, що на момент закінчення строку дії договору оренди землі (11.12.2022) - абз.1 п.п.1 п.27 розділу X «Перехідних положень» Земельного кодексу України викладено у зміненій редакції згідно Закону України «Про внесення змін до яких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» №2698-1Х від 19.10.2022, який набрав чинності 19.11.2022. А тому, починаючи з 19.11.2022, автоматичне поновлення договорів оренди землі приватної власності на один рік без волевиявлення сторін є неможливим, що безумовно свідчить про закінчення строку дії спірного договору оренди землі, підписаного між ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є ОСОБА_1 , та ТОВ «Сігнет-Центр» саме 11.12.2022.
Щодо підстав та порядку поновлення договору оренди землі від 12.12.2012 представник відповідача зазначає, що ТОВ «Сігнет-Центр» направило лист № 521 від 08.11.2022 до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі лише 10.11.2022, тобто тільки за місяць до його закінчення, що свідчить про грубе порушення умов договору оренди землі від 12.12.2012 та призводить до втрати переважного права на поновлення договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вказана обставина свідчить про безпідставність позовних вимог з огляду на позицію, яка викладена у постанові Верховного Суду від 15.05.2023 у справі № 693/137/22. Також позивачем не надано доказів вручення вказаного повідомлення про поновлення договору оренди землі ОСОБА_1 , а також про долучення проекту договору про поновлення договору оренди землі. Представник відповідача посилається на положення ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Крім того, у визначений договором строк сторони не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього і орендодавець повідомив орендаря про відмову в його продовженні, що підтверджується заявою ОСОБА_1 від 14.07.2022, що підтверджує про припинення переважного права ТОВ «Сігнет-Центр» на укладення договору оренди землі на новий строк.
Щодо набрання чинності Договору оренди землі від 12.12.2012 представник відповідача зазначає, що у договорі оренди землі від 12.12.2012 не зазначено дати проведення реєстрації договору оренди землі, немає підпису і печатки посадової особи, яка провела таку реєстрацію. Вважає, що оскільки ТОВ «Сігнет-Центр» не здійснило державної реєстрації договору оренди землі, то він не набрав чинності, а відповідно товариство не набуло прав орендаря за спірним договором.
Представник позивача у судове засідання не з`явився, в матеріалах справи міститься заява про розгляд справи за його відсутності.
Представник відповідача ФГ Агронива «Щедрий Колос» в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Відповідач ОСОБА_1 , в судове засідання не з`явилась, про час та місце розгляду справи повідомленаналежним чином, відзив у встановлений строк суду не надала.
Суд, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, всебічно та повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають істотне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, приходить до наступного висновку .
Судом встановлено, що 12.12.2012 між ТОВ «Сігнет-Центр» та  ОСОБА_2 укладено Договір оренди землі б/н, згідно якого відповідач передала в оренду позивачу земельну ділянку, кадастровий номер 0521486000:03:004:0089, площею 2,7514 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Пиковецької сільської ради, строком на 5 років. Відповідно до умов договору визначено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Сторони вказаного договору підписали акт приймання-передачі об`єкта оренди та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
02.09.2024 згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №15522484 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Сігнет-Центр» зареєстровано право оренди спірної земельної ділянки, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.04.2023 №327914297.
21.08.2014 між ТОВ «Сігнет-Центр» та  ОСОБА_2 укладено додаткову угоду №1 до Договору від 12.12.2012, згідно якої збільшено строк оренди за вказаним договором до 11.12.2022 та розмір орендної плати.
30.11.2015 згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 26611785 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Сігнет-Центр» зареєстровано право оренди спірної земельної ділянки, строк дії 5 років з правом передачі в піднайм (суборенду) змінено на строк дії 11.12.2022, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 04.04.2023 №327914467.
09.12.2016 право власності на вказану земельну ділянку було зареєстровано на ОСОБА_1 , на підставі свідоцтва про право на спадщину.
14.07.2022 ОСОБА_1 направила ТОВ «Сігнет-Центр» заяву, з якої вбачається, що відповідач не мала наміру укладати новий договір оренди земельної ділянки, термін дії якого закінчувався 11.12.2022, а також просила після збору урожаю не проводити будь-які сільськогосподарські роботи на її земельній ділянці, так як мала намір укладати договір оренди на дану земельну ділянку з іншим орендарем. 
«Сігнет-Центр» листом від 08.11.2022 вих. №521 повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Також зазначено, що до листа додається проект договору оренди земельної ділянки на новий строк (міститься у справі як додаток до відповіді). 
Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Статтями 125, 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, право постійного користування, право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Як встановлено судом, додатковою угодою від 21.08.2014 сторони продовжили строк дії договору оренди спірної земельної ділянки на 5 років, який закінчився 11.12.2022. Право оренди згідно якої зареєстровано за ТОВ «Сігнет-Центр» 30.11.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Верховний Суд у постанові від 29.03.2023 у справі № 536/376/22 (провадження № 61-47св23) дійшов висновку, що у період з 07.04.2022 до 19.11.2022 діяв пункт 27 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України у редакції Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», який передбачав, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану. Отже, законом прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому висновки апеляційного суду про те, що така автоматична пролонгація запроваджена законодавцем для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідає змісту наведених положень закону. Така автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок діяла до 19.11.2022, тобто до моменту, коли набрав чинності Закон України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».
Узагальнюючи викладене, Верховний Суд дійшов висновку про те, що з дня набрання чинності Законом України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19.11.2022, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована.
Тобто, враховуючи зазначені вище норми, а також те, що автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок закінчилась 19.11.2022, то суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди спірної землі, укладений між ТОВ «Сігнет-Центр» та  ОСОБА_2 , закінчився ще у грудні 2022 року.
Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач ТОВ «Сігнет-Центр» також посилається на порушення відповідачами його переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки. ТОВ «Сігнет-Центр» зазначало, що 14.07.2022 відповідач  ОСОБА_1 звернулась до позивача із заявою про те, що вона не має наміру продовжувати договір оренди земельної ділянки, який закінчується 11.12.2022. Однак, у листопаді 2022 року позивач завчасно, з дотриманням передбачених Законом України «Про оренду землі» строків, направив поштою на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення від 08.11.2022 вих. №519 про поновлення договору оренди землі разом з примірником проекту договору оренди землі. Після спливу місячного строку жодної відповіді від ОСОБА_1 про результати розгляду поданого клопотання позивачем не отримано. Більше того, позивачу стало відомо, що між відповідачами було укладено договір оренди землі від 22.02.2023 та за ФГ Агронива «Щедрий Колос» зареєстровано право оренди цієї ж земельної ділянки.
Разом з тим, частинами 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження №14-65цс18) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що «реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із частинами другою – п`ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення».
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).
У постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 (провадження №14-99цс20) Великою Палатою Верховного Суду зроблено висновок, що «дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша – п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»)».
Аналогічні висновки викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20).
Статтями 12, 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Як встановлено судом, відповідач  ОСОБА_1 ще 14.07.2022 повідомила про небажання поновлювати дію договору оренди землі та по його закінченню просила повернути їй земельну ділянку, вказана заява була отримана ТОВ «Сігнет-Центр».
За таких обставин, суд приходить до висновку про те, що переважне право позивача ТОВ «Сігнет-Центр» на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 01.04.2021 у справі №149/1010/20-ц, 12.05.2021 у справі №149/1011/20.
Схожі висновки викладені у постановах Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 709/1899/17 (провадження № 61-41963св18), від 20.05.2020 у справі № 709/1903/17 та від 01.07.2020 у справі № 709/2131/17 (провадження № 61-40726св18).
Крім того, твердження позивача про те, що ним виконано всі необхідні передбачені законодавством дії для продовження договору оренди землі не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду, так останнім на підтвердження зазначеного вище не надано достатніх та допустимих доказів, а саме, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 та опису вкладення до даного цінного листа.
Також, відповідно до абз. 2 п. 8 Договору оренди землі від 12.12.2012 року, укладеного між ТОВ «Сігнет-Центр» та ОСОБА_2 , передбачено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за 2 (два) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відтак, якщо врахувати те, що ТОВ «Сігнет-Центр» дійсно направило лист №521 від 08.11.2022 про поновлення договору оренди землі лише 10.11.2022, тобто тільки за місяць до закінчення вказаного договору, то наведене безумовно свідчить про грубе порушення умов договору оренди землі від 12.12.2012 року, що призводить до втрати переважного права на поновлення договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Враховуючи викладене вище, а також те, що строк дії договору оренди землі від 12.12.2012 закінчився ще в грудні 2022 року, суд дійшов висновку про необґрунтованість заявлених позовних вимог щодо визнання нікчемним договору оренди землі, скасування рішення державного реєстратора про проведену державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, і про недоведеність вимог щодо визнання договору оренди землі укладеним, а відтак у задоволенні позову слід відмовити.
У зв`язку з відмовою у позові судові витрати слід залишити за позивачем.
Керуючись ст.ст. 81, 259, 263-265, 279, 315, 354 ЦПК України, суд,
В И Р І Ш И В : 
У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Сігнет-Центр» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства Агронива "Щедрий Колос" про визнання нікчемним договору оренди землі, скасування рішення державного реєстратора про проведену державну реєстрацію права оренди земельної ділянки та визнання договору оренди землі укладеним, відмовити. 
Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до Вінницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя         Наталя ПЄТУХОВА