ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 травня 2026 року   Справа № 906/1537/23 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Мамченко Ю.А., суддя Маціщук А.В. ,  суддя Хабарова М.В. 
при секретарі судового засідання Кульчин Д.А.

представники учасників справи:
прокурор: Ковальчук І.А.,
позивач 1: не з`явився,
позивач 2: не з`явився,
відповідач: Глейзер О.А., 

розглянувши апеляційну скаргу Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 27.11.2026 року (повне рішення складено 12.02.2026 року) у справі №906/1537/23 (суддя Соловей Л.А.)

за позовом Виконувача обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі 
1) Бердичівської міської ради (м.Бердичів) 
2) Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації (м.Житомир)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Галексан» (м.Житомир)
про розірвання договору оренди землі, знесення самочинно збудованого об`єкта та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2023 року виконувач обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради Житомирської області і Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю «Галексан», у якому просив суд:
- розірвати договір оренди землі площею 688 кв.м, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ «Галексан» (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за № 229;
- зобов`язати ТОВ «Галексан» привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав земельну ділянку площею 688 кв.м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що відповідно до договору оренди (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за №229, передана ТОВ «Галексан» року у користування, шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об`єкта, а саме двоповерхової будівлі, прямокутної форми, розміром в осях 12,0х32,0 м, без підвалу, загальною висотою будівлі - 10,75 м, площею забудови - 406,3 кв.м, що побудована відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт ЖТ 061201840474;
- зобов`язати ТОВ «Галексан» повернути за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді земельну ділянку площею 688 кв.м з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул. Житомирська, 11/4, м.Бердичів.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 року у справі №906/1537/23, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 року, у задоволенні позову відмовлено.
Постановою Верховного Суду від 12.02.2025 року касаційну скаргу Заступника керівника Житомирської обласної прокуратури задоволено частково; постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 року та рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 року у справі №906/1537/23 скасовано, а справу №906/1537/23 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
На стадії нового розгляду справи, 06.06.2025 року від Бердичівської окружної прокуратури надійшла заява від 05.06.2025 року про зміну предмету позову в якій прокурор просить суд змінити предмет позову в даній справі, та викласти позовні вимоги в наступній редакції:
- розірвати договір оренди землі площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Галексан» (2024 рік, без дати), який зареєстровано в управлінні містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради 12.11.2024 року за 03-08/362;
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Галексан» привести у стан не гірший, порівняно із тим, у якому він одержав земельну ділянку площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що відповідно до договору оренди (2019 рік, без дати), який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за №229, передана Товариству з обмеженою відповідальністю «Галексан» в користування шляхом знесення за власний рахунок самовільно побудованого об`єкту, а саме двоповерхову будівлю, прямокутної форми, розміром в осях 12,0х32,0 м, без підвалу, загальна висота будівлі – 10,75 м, площа забудови - 406,3 кв.м., що побудована відповідно до повідомлення про початок будівельних робіт ЖТ 061201840474;
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Галексан» повернути за актом прийому-передачі Бердичівській міській раді Житомирської області земельну ділянку площею 688 кв.м за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів (т.4, а.с.15-18).
Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 09.06.2025 року прийнято до розгляду заяву Бердичівської окружної прокуратури від 05.06.2025 року про зміну предмету позову та постановлено здійснювати подальший розгляд справи №906/1537/23 в межах поданих змін.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.01.2026 року у справі №906/1537/23 у задоволенні позову Виконувача обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Бердичівської міської ради та Управління культури та туризму Житомирської обласної державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю «Галексан» про розірвання договору оренди землі, знесення самочинно збудованого об`єкта та повернення земельної ділянки - відмовлено.
Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що встановлений у справі №240/89/24 преюдиційний факт, а також чинність Містобудівних умов та обмежень, затверджених наказом від 26.03.2020 року №12 спростовує доводи прокурора щодо порушення відповідачем вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в частині ведення будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 без відповідних погоджень, дозволів та археологічних досліджень органу охорони культурної спадщини.
За результатами дослідження протоколу огляду від 20.10.2023 року та акта обстеження від 05.05.2025 року суд першої інстанції встановив відсутність належних, допустимих і достатніх доказів прокурора на підтвердження ознак самочинного будівництва на спірній земельній ділянці в розумінні ст.376 ЦК України.
Крім того, суд першої інстанції дійшов висновку, що позов прокурора не відповідає критеріям легітимності та пропорційності втручання у право відповідача на мирне володіння майном за ст.1 Першого протоколу до ЄСПЛ та свідчить про безпідставність позовних вимог, оскільки заявлений позов про розірвання договору оренди земельної з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271) не переслідує легітимної мети, не спирається на доведені факти порушень законодавства та покладає на орендаря, який є законним власником розташованої на ній нерухомості, надмірний індивідуальний тягар, що порушує справедливий баланс інтересів.
Не погоджуючись із рішенням суду Житомирська обласна прокуратура у встановлений процесуальний строк подала апеляційну скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 27.01.2026 року у даній справі повністю та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу прокурор зазначає, що суд першої інстанції неповно з`ясував всі обставини справи, прийнявши рішення з порушенням норм матеріального права. На думку скаржника, суд безпідставно не прийняв до уваги, що всупереч положенням Закону України «Про оренду землі» та п.8.2 договору оренди від 12.12.2024 року, які регламентують обов`язок отримання письмової згоди орендодавця та укладення додаткової угоди для здійснення забудови, ТОВ «Галексан» розпочало капітальне будівництво без належного правового погодження, що підтверджується відсутністю окремої угоди та офіційним листом Бердичівської міської ради від 24.11.2023 року №022-05/2125 про відсутність додаткової угоди на проведення будівництва.
Прокурор вважає, що таке порушення умов договору є істотним та має наслідком розірвання договору оренди землі.
Крім того, незважаючи на те, що сторонами укладено новий договір на земельну ділянку з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, умови вказаного договору є аналогічними змісту договору на вказану земельну ділянку за 2019 рік, за виключенням Розділу 2 Договору.
Вказане свідчить про те, що сторонами фактично поновлено спірний договір на новий строк.
У зв`язку з укладенням нового Договору 2024 року сторони намагаються узаконити дії відповідача щодо самовільного будівництва торгово-офісної будівлі на спірній земельній ділянки.
На час проведення огляду на спірній земельній ділянці станом на 20.10.2023 року були відсутні нежитлові приміщення загальною площею 134,6 кв.м, які ТОВ «Галексан» придбало на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019 року.
На час звернення прокурора до суду з позовом на спірній земельній ділянці знаходився лише самовільно побудований об`єкт нерухомого майна, що і є предметом доказування в даній справі.
Прокурор також наголошує, що внаслідок неправильного застосування норм матеріального права та порушення статей 73-76 ГПК України щодо належної оцінки доказів, суд першої інстанції дійшов необґрунтованих висновків про те, що укладення договору оренди свідчить про надання згоди на будівництво, а недотримання вимог пунктів 7 і 8 договору щодо укладення окремої письмової угоди є лише формальним і не становить істотного порушення в розумінні ч.2 ст.651 ЦК України.
При цьому, суд першої інстанції безпідставно визнав недоведеним факт збереження або відсутності нежитлових приміщень площею 134,6 кв.м, придбаних за договором купівлі-продажу від 27.06.2019 року та проігнорував проведення ТОВ «Галексан» будівельних робіт без обов`язкового погодження з уповноваженим органом охорони культурної спадщини, попри захищений пам`яткоохоронний статус земельної ділянки з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271.
Суд першої інстанції під час розгляду справи вказівки суду касаційної інстанції не виконав та не надав належної правової оцінки обставинам дотримання відповідачем меж і режиму використання спірної земельної ділянки для забудови з огляду на положення Закону України «Про охорону культурної спадщини» та прийшов до необґрунтованого висновку, ураховуючи отримання відповідачем Містобудівних умов та обмежень, а також належність будівництва торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м. Бердичеві за класом наслідків до об`єктів з незначними наслідками (CCI).
Апелянт також зазначає, що у матеріалах справи відсутні докази, що на земельній ділянці, де розпочато будівництво торгово-офісної будівлі, проводилось археологічне дослідження до початку будівельних робіт, та рішення органу культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару та відповідачем самовільно вже побудовано двоповерхову будівлю. У матеріалах справи відсутні будь-які дані, що судом також не взято до уваги, яким чином буде проведено археологічне дослідження на вже побудованій земельній ділянці.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.03.2026 року відкрито апеляційне провадження у справі №906/1537/23.
17.03.2026 року від Товариства з обмеженою відповідальністю «Галексан» надійшов відзив, у якому товариство просить суд відмовити у задоволені апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
ТОВ «Галексан» наголошує, що при новому розгляді суд першої інстанції виконав усі вказівки касаційної інстанції. Зокрема, суд дослідив протокол огляду місця події від 20.10.2023 року та акт обстеження земельної ділянки від 05.05.2025 року щодо збереженості приміщень 134,6 кв.м; рішення у справі №240/89/24 від 20.03.2025 року, залишене без змін 20.05.2025 року щодо правомірності містобудівних умов та обмежень від 26.03.2020 року №12; лист Управління культури та туризму ЖОД від 22.12.2023 року №1851-1.22/04-25 та довідку-погодження від 29.07.2024 року щодо відповідності будівництва вимогам охорони культурної спадщини; договір оренди 2024 року та його умови щодо волевиявлення орендодавця.
Суд першої інстанції правомірно встановив, що Бердичівська міська рада, уклавши новий договір оренди 12.12.2024 року (реєстраційний № 03-08/362) із прямим зазначенням у п.2.5 наявного незавершеного будівництва торгово-офісної будівлі, фактично підтвердила згоду на здійснення відповідачем будівництва на орендованій земельній ділянці.
Станом на час розгляду справи судом вимоги щодо охорони культурної спадщини були виконані. Знесення вже збудованої будівлі за обставин, коли жодного археологічного об`єкта не виявлено, є очевидно непропорційним заходом.
Відповідач також наголошує, що матеріали справи не містять, а прокурор не довів самочинності будівництва на спірній земельній ділянці.
27.03.2026 року від Житомирської обласної прокуратури надійшла відповідь на відзив, у якій апелянт додатково підтримує апеляційну скаргу. Прокурор звертає увагу суду, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази отримання відповідачем до початку робіт дозволу Управління культури та туризму Житомирської ОДА та проведення археологічних досліджень до моменту зведення двоповерхової будівлі, що свідчить про самовільне будівництво на земельній ділянці в зоні охорони археологічного шару; при цьому суд першої інстанції безпідставно проігнорував ці факти та об`єктивну неможливість дослідження вже забудованої території.
Ухвалою від 20.04.2026 року розгляд апеляційної скарги відкладено на 11.05.2026 року об 11:30 год.
У зв`язку із тимчасовою непрацездатністю судді члена-колегії Олексюк Г.Є. з метою недопущення порушення строків розгляду апеляційної скарги за наслідками повторного автоматизованого розподілу судової справи №906/1537/23 між суддями 06.05.2026 року визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Мамченко Ю.А., суддя Маціщук А.В., суддя Хабарова М.В.
Ухвалою від 07.05.2026 року зазначена колегія прийняла справу №906/1537/23 до свого провадження.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 11.05.2026 року прокурор підтримав свою апеляційну скаргу в повному обсязі та надав пояснення щодо своєї правової позиції. Представник відповідача заперечив проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив суд залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Інші учасники справи не забезпечили явку своїх представників у судові засідання апеляційної інстанції, причин неявки суду не повідомили, проте така неявка не перешкоджає розгляду справи, присутність представників сторін не визнавалась обов`язковою, а матеріалів справи достатньо для розгляду скарги по суті.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, розглянувши матеріали справи, доводи в обґрунтування апеляційної скарги, в межах вимог, передбачених ст.269 ГПК України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як стверджено матеріалами справи, рішенням Бердичівської міської ради від 18.09.2019 року №963 передано в оренду ТОВ «Галексан» терміном на 5 років земельну ділянку (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) площею 688 кв.м для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4 за рахунок земель комунальної власності (землі житлової та громадської забудови) у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (т.2, а.с.103).
У 2019 році (без дати) Бердичівська міська рада (орендодавець) та ТОВ «Галексан» (орендар) уклали договір оренди землі, який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за №229 (т.1, а.с.62-64).
Відповідно до умов розділу 1 договору, орендодавець на підставі рішення Бердичівської міської ради від 18.09.2019 року №963 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів Житомирської області.
В оренду передається земельна ділянка за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4 загальною площею 688 кв.м, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271, цільове призначення: 03.07. Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (абз.1 розділу 2 договору).
Договір укладено терміном на 5 років з моменту реєстрації договору (розділ 3 договору).
Згідно з розділом 7 договору, будь-яке капітальне будівництво на земельній ділянці проводиться з дозволу міськвиконкому; зміна цільового призначення проводиться з дозволу міської ради. У разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду.
Відповідно до розділу 8 договору, орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря використання земельної ділянки у відповідності до цільового призначення, забезпечення екологічної безпеки землекористування шляхом додержання вимог земельного та природоохоронного законодавства України, державних та місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
Орендар має право, зокрема, за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки, а також орендар зобов`язаний, серед іншого, використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, згідно договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного і екологічного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі.
Бердичівська міська рада передала, а ТОВ «Галексан» прийнято в оренду терміном на 5 років з моменту реєстрації договору земельну ділянку площею 688 кв.м, що розташована за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.10.2019 року (т.1, а.с.64 на звороті).
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1, а.с.66) державна реєстрація права оренди земельної ділянки загальною площею 0,0688 га, кадастровий номер 1810400000:01:020:0271 строком на 5 років за ТОВ «Галексан» на підставі вказаного договору оренди землі здійснена 24.10.2019 року.
13.03.2020 року ТОВ «Галексан» звернулось до відділу містобудування та архітектури житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради із заявою на видачу містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки загальною площею 688 кв.м, яка розташована в м.Бердичеві по вул.Житомирській, 11/4, до якої долучив договір оренди землі за 2019 рік, викопіювання з топографо-геодезичного плану м.Бердичева станом на 2008 рік, містобудівний розрахунок «Будівництво торгово-офісної будівлі по вул.Житомирська, 11/4 в м.Бердичеві», витяг з Державного земельного кадастру (т.1, а.с.61-72).
Наказом т.в.о начальника відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 року №12 затверджено Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва від 26.03.2020 року №12 «Будівництво торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві» на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 (т.1, а.с.39-40).
ТОВ «Галексан», відповідно до ст.36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Бердичівської міської ради подано повідомлення (зареєстроване 02.07.2020 року за №ЖТ061201840474) про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (діяльності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) - будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві, кадастровий номер земельної ділянки 1810400000:01:020:0271 (т.1 а.с.54-60).
Відповідно до протоколу засідання комісії з обстеження пам`ятки культурної спадщини від 13.11.2023 року на вказаній земельній ділянці відповідачем вже побудовано багатоповерхову споруду (т.1, а.с.80-81).
При цьому, прокурор вважаючи, що ТОВ «Галексан» здійснив самочинне будівництво на вказаній земельній ділянці комунальної власності, у зв`язку з відсутністю згоди на забудову власника земельної ділянки - Бердичівської міської ради та відповідної до укладеної між сторонами угоди, відсутністю погодження органу охорони культурної спадщини на проведення будівельних робіт, відсутністю рішення органу культурної спадщини про виключення спірної земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару, а також здійсненням на земельній ділянці будівництва, яка не була відведена для цієї мети, звернувся з даним позовом до суду.
Підстави для представництва в суді інтересів держави в особі Бердичівської міської ради та Управління культури та туризму Житомирської ОДА прокурор обґрунтував тим, що у зв`язку із виявленими порушеннями вимог законодавства щодо здійснення самочинного будівництва в зоні охорони пам`яток архітектури та містобудування зазначені органи належним чином не здійснили захист інтересів держави в спірних правовідносинах.
Як вже зазначалось, Постановою Верховного Суду від 12.02.2025 року постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.11.2024 року та рішення Господарського суду Житомирської області від 03.06.2024 року у справі № 906/1537/23 скасовано, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
За висновком Верховного Суду господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, не надали належної правової оцінки наявним у матеріалах справи доказам, зокрема щодо умов надання в користування земельної ділянки, на якій здійснено забудову, дотримання передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови та не встановили обставини щодо відповідності чи невідповідності побудованого на земельній ділянці комунальної власності об`єкта законодавчо встановленим ознакам самочинності, які є істотними для правильного вирішення цього спору, а у зв`язку із цим не встановили наявності/відсутності підстав для застосування правових наслідків самочинного будівництва, передбачених статтею 376 ЦК, положеннями якої, у тому числі позивачем обґрунтовано позовні вимоги з посиланням на відповідні обставини.
Верховний Суд звернув увагу на те, що встановивши обставини перебування спірної земельної ділянки в комплексній зоні регулювання забудови, до складу якої включено території, прилеглі до охоронної зони пам`яток м.Бердичева Житомирської області, суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки обставинам дотримання відповідачем меж і режиму використання такої земельної ділянки для забудови з огляду на положення Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Під час нового розгляду справи істотно змінилися обставини, а саме спірний договір оренди землі, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ «Галексан», який зареєстровано у відділі комунальної власності та земельних відносин виконавчого комітету Бердичівської міської ради 10.10.2019 року за №229, припинив дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
На виконання рішення Бердичівської міської ради від 20.11.2024 року №1708 «Про укладення договору оренди землі на новий строк з ТОВ «Галексан» (т.3. а.с.193), укладено новий договір оренди землі від 12.12.2024 року №03-08/362 на земельну ділянку площею 688 кв.м., кадастровий номер 1810400000:01:020:0271, розташовану за адресою м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (т.3. а.с.191-192).
Як вбачається з матеріалів справи, умови договору оренди землі від 12.12.2024 року №03-08/362 є аналогічними з попереднім договором оренди на спірну земельну ділянку за 2019 рік, за виключенням п.2.5, яким зокрема визначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення відповідно до договору купівлі-продажу від 27.06.2019 року №2253 та незавершене будівництво, торгово-офісна будівля, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 28.11.2023 року №356213175, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2838116218104. 
Враховуючи вказані вище обставини, прокурор, змінивши предмет позову, та не змінюючи матеріально правового обґрунтування позову, просив суд першої інстанції розірвати договір оренди землі площею 688 кв.м., за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, укладений між Бердичівською міською радою та ТОВ «Галексан» (2024 рік без дати), який зареєстровано в управлінні містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради 12.12.2024 року за №03-08/362. Решту заявлених позовних вимог прокурор залишив у редакції позовної заяви від 24.11.2023 року.
Як зазначалось вище, рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.11.2026 року у даній справі у задоволенні позову відмовлено.
Враховуючи вищевикладені обставини справи, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає за необхідне зазначити наступне.
Переглядаючи рішення суду першої інстанції, колегія суддів звертає увагу, що у статті 15 Цивільного кодексу України (надалі в тексті – ЦК України) закріплено право кожної особи на захист свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способи захисту права встановлені статтею 16 ЦК України.
За положеннями ч.ч.1,2 ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Згідно ст.14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, а у ст.13 Конституції України серед іншого визначено, що земля та водні ресурси, які знаходяться в межах території України, є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого відповідні права здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування у визначених межах. 
За змістом ст.19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до положень ч.5 ст.16 та ч.5 ст.60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.
Самостійними суб`єктами права власності на землю, згідно статті 80 Земельного кодексу України (ЗК України) є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Частиною 1 ст.12 ЗК України визначено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад.
Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ч.1 ст.122 ЗК України).
Частиною 1 ст.93 ЗК України, яка кореспондується з ст.1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України «Про оренду землі»).
У відповідності до ст.24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
При цьому, орендар земельної ділянки, зокрема, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; а також зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (ст.25 Закону України «Про оренду землі»).
Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно з п.1 ч.1 ст.611 та ч.2 ст.651 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Таким чином судом першої інстанції правомірно встановлено, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення ч.2 ст.651 ЦК України.
Водночас, застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п.6 ч.1 ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 року у справі №912/1385/17).
У даному випадку потрібно встановити: чи є вказані прокурором порушення відповідачем умов договору настільки істотними за обставин даної справи, що можуть бути підставою для розірвання договору в примусовому порядку; чи може бути в даному випадку виправданим втручання з боку держави (в інтересах якої діє прокурор) в сферу приватних інтересів та чи дотримано ним справедливого балансу між інтересами суспільства і вимогами захисту приватних інтересів окремих осіб.
Відповідно до абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Прокурор у позові в редакції заяви про зміни предмету позову та апеляційній скарзі, доводить, що будівництво, яке здійснює ТОВ «Галексан» на орендованій земельній ділянці, є самочинним, оскільки Бердичівська міська рада та виконавчий комітет ради дозволів на здійснення ТОВ «Галексан» капітального будівництва на спірній земельній ділянці не надавали, відповідна угода між сторонами, як це визначено умовами договори оренди, не укладалася. Також відповідач, здійснює таке будівництво на земельній ділянці, яка перебуває в зоні охорони археологічного культурного шару «Історичний центр м.Бердичева» (16-19 ст.) та зоні регулювання забудови без погодження органу культурної спадщини та відповідного рішення. Отже, здійснення відповідачем самочинного будівництва на спірній земельній ділянці комунальної власності порушує інтереси територіальної громади м.Бердичева, як власника земельної ділянки, та держави, яка взяла на себе міжнародні зобов`язання щодо збереження історичних пам`яток та інших об`єктів, що становлять культурну цінність.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (такий висновок наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 року у справі №916/1608/18).
Отже, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості – що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року у справі №916/1174/22.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, предметом договору оренди землі від 12.12.2024 року за №03-08/362 площею 688кв.м., за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 є прийняття орендарем в строкове платне користування земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирської області.
Пунктом 2.5. договору оренди землі (2024 рік) передбачено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення відповідно до договору купівлі-продажу від 27.06.2019 №2253 та незавершене будівництво, торгово-офісна будівля, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав від 28.11.2023 року №356213175, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2838116218104. 
У розділі 8 договору (2024 рік) визначено, що орендар має право, зокрема, за згодою орендодавця, визначеною у окремій угоді сторін, проводити поліпшення земельної ділянки, зводити у встановленому законом порядку будівлі і споруди, закладати насадження, без зміни цільового призначення земельної ділянки.
Таким чином, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції, що Бердичівська міська рада уклавши договір оренди землі з ТОВ «Галексан» та встановивши цільове призначення ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, фактично погодила та розраховувала, що ТОВ «Галексан» буде здійснювати будівництво торгово-офісної будівлі на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирської області, площею 688кв.м., кадастровий номер 1810400000:01:020:0271.
Відтак, Бердичівська міська рада своїми діями надала згоду на будівництво орендованої земельної ділянки ТОВ «Галексан», а тому формальне недотримання вимог п.7, 8 договору оренди в частині надання письмової згоди на будівництво шляхом укладення окремої угоди не може свідчити про істотне порушення умов договору як підстави для його розірвання у відповідності до ч.2 ст.651 ЦК України.
Також ТОВ «Галексан» на підставі заяви від 13.03.2020 року отримало Містобудівні умови та обмеження №12 від 26.03.2020 року, затверджені наказом т.в.о. начальника відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 року №12, та подало до відділу Державного архітектурно-будівельного контролю виконавчого комітету Бердичівської міської ради повідомлення про початок виконання будівельних робіт (зареєстроване 02.07.2020 року за №ЖТ061201840474), а новий договір оренди 2024 року містить посилання на незавершене будівництво, як на існуючий об`єкт на ділянці.
У січні 2024 року виконувач обов`язків керівника Бердичівської окружної прокуратури Житомирської області в інтересах держави в особі Державної інспекції архітектури та містобудування України звернувся до Житомирського окружного адміністративного суду з позовом до Управління містобудування, архітектури та земельних відносин Бердичівської міської ради Житомирської області, за участю третьої особи на стороні відповідача - ТОВ «Галексан», у якому просив визнати протиправними та скасувати Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва, затверджені наказом тимчасово виконуючого обов`язки начальника Відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 року №12 «Будівництво торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві на земельній ділянці за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271».
Рішенням Житомирського окружного адміністративного суду у справі №240/89/24 від 20.03.2025 року, залишеним без змін постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 20.05.2025 року, в задоволенні позову прокурора відмовлено (т.4, а.с.41-45).
Судами першої та апеляційної інстанції під час розгляду справи №240/89/24 встановлено наступні обставини:
«З листа Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 19.10.2023 року №02.2-05/1926 вбачається, що згідно затвердженого Плану зонування території міста Бердичева (рішення Бердичівської ради від 26.02.2018 року №557) земельна ділянка по вул.Житомирській, 11/4 у м.Бердичеві (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271) розташована в зоні Ж-2р (зона малоповерхової житлової забудови Ж-2), супутніми дозволеними видами використання є, зокрема, заклади торгівельного, культурно-побутового і комунального обслуговування.
Згідно з інформацією, викладеною у листі ДП «НДПІ» №170/01/11-164 від 01.11.2023, на який у своєму позові посилається прокурор, затверджений План зонування території міста Бердичева (рішення Бердичівської ради від 26.02.2018 року №557 «Про затвердження Плану зонування території міста Бердичева») в частині допустимих видів використання території зони Ж-2/р (переважні, супутні та допустимі) не суперечить Генеральному плану м.Бердичева, зокрема, науково-проектній документації «Історико-архітектурний опорний план з визначенням історичних ареалів м. Бердичева Житомирської області».
Однак, затвердженим Планом зонування не враховано розповсюдження на територію Ж-2/р (зона малоповерхової житлової забудови (від 1 до 3 поверхів), що знаходиться в зоні регулювання забудови, зони охорони археологічного культурного шару.
Таким чином, сам План зонування території, який є складовою частиною містобудівної документації на місцевому рівні, не врахував розповсюдження на земельну ділянку, стосовно забудови якої видані містобудівні умови та обмеження, розповсюдження зони археологічного культурного шару, що може пояснювати помилку в частині не зазначення в оскаржуваних містобудівних умовах обмежень, пов`язаних з будівництвом в зоні охорони археологічного культурного шару.
З цього приводу судом першої інстанції враховано, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.07.2023 року у справі №912/2797/21 наголосила, що принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість.
З іншого боку, як зазначила ВП ВС, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Крім того, визначаючись з тим, чи має правовим наслідком ця помилка саме скасування Містобудівних умов та обмежень, судом першої інстанції враховано, що здійснення містобудівних перетворень на зазначеній земельній ділянці не потребує погодження МКІП, але при цьому потребують погодження відповідного органу охорони культурної спадщини Житомирської обласної державної (військової) адміністрації.
Так, відповідно до листа Управління дозвільно-погоджувальної документації МКІП №06/35/8843-23 від 12.10.2023 року на всіх територіях зон охорони археологічного культурного шару встановлюється єдиний режим використання територій, який передбачає, що: всі будівельні, шляхові і земляні роботи, посадка дерев проводяться тільки з дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини у супроводі суворого археологічного нагляду; до початку крупних земляних або будівельних робіт на охоронюваних археологічних територіях повинні проводитись археологічні дослідження відповідно до планів розміщення будівництва; по завершенні археологічних досліджень виявлені і залишені на місці фрагменти стародавніх будівель і споруд піддягають охороні, консервації або музеєфікації як нерухомі пам`ятки культурної спадщини. У разі їх відсутності повністю вивчені ділянки археологічного культурного шару за рішенням державних органів схорони культурної спадщини виключаються зі складу зон охорони археологічного культурного шару.
Разом з тим, згідно листа ДП «НДПІ» №170/01/11-164 від 01.11.2023 року відсутність вказаних вимог у містобудівних умовах та обмеженнях, виданих замовнику, або невиконання замовником містобудівних умов та обмежень в частині непогодження проекту будівництва з органом культурної спадщини, непроведення археологічного дослідження та проведення будівництва на земельній ділянці в зоні охорони археологічного культурного шару тягне за собою наступні наслідки: видання розпоряджень та приписів відповідним органом охорони культурної спадщини щодо охорони пам`яток, припинення робіт на пам`ятках, їхніх територіях та в зонах охорони, якщо ці роботи проводяться за відсутності затверджених або погоджених з відповідним органом охорони культурної спадщини програм та проектів, передбачених Законом України «Про охорону культурної спадщини», без дозволів або з відхиленням від них. Розпорядження або приписи передбачають заборону будь-якої діяльності юридичних або фізичних осіб, яка створює загрозу об`єкту культурної спадщини або порушує законодавство у сфері охорони культурної спадщини. Розпорядження або приписи можуть передбачати застосування фінансових санкцій за порушення Закону України «Про охорону культурної спадщини» (пп.16, 18, 23 ч.2 ст.5; пп.14, 20 ч.1 ст.6; пп.9, 21 ч.2 ст.6 Закону України «Про охорону культурної спадщини»).
Слід також зазначити, що відповідальність юридичних осіб за порушення законодавства про охорону культурної спадщини визначена статтею 44 Закону України «Про охорону культурної спадщини.
При цьому, листом від 22.11.2023 року №1851-1.22/04-25 Управління культури та туризму Житомирської ОВА (т.1, а.с.189) повідомило, що ним розглянуто робочий проект «Будівництво торгово-офісної будівлі по вул. Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві». Відповідно до науково-проектної документації «Історико-архітектурний орний план з визначенням меж територій історичних ареалів м.Бердичева Житомирської області» земельна ділянка з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 за адресою: м.Бердичів, вул.Житомирська, 11/4, розташована у межах зони регулювання забудови (обмеження висоти нової будови до 20 метрів), зоні охорони археологічного культурного шару /Історичний центр м.Бердичева. Дане питання було винесено на розгляд засідання консультативної ради з питань охорони культурної спадщини (протокол від 21.12.2023), рішенням якої погоджено даний проєкт в частині висотності, за умови в подальшому проведення нових земельних робіт наданій земельній ділянці під археологічним наглядом.
29.07.2024 вказаним Управлінням товариству «Галексан» було видано довідку-погодження, з якої встановлено, що Інститут археології НАМ України згідно з Договором № 11-А-24 від 14 березня 2024 року закінчив археологічні дослідження по земельній ділянці за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, Житомирська область (кадастровий номер 1810400000:01:020:0271). Археологічних об`єктів та/або археологічного культурного шару не виявлено. Об`єктів культурної спадщини, які підлягають консервації або музеєфікації на місці та подальшому використанню, не виявлено. Інститут археології НАН України в межах своєї компетенції не заперечує проти продовження земляних та будівельних робіт по зазначеній ділянці».
З огляду на суть порушення при видачі містобудівних умов та обмежень та законодавчо визначені наслідки таких порушень, суди дійшли висновку, що прокурором не доведено наявності правових підстав для скасування оскаржуваних містобудівних умов та обмежень.»
У статті 75 ГПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Отже, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що встановлений адміністративним судом факт чинності Містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, затверджені наказом тимчасово виконуючого обов`язки начальника Відділу містобудування та архітектури управління житлово-комунального господарства, містобудування та архітектури Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.03.2020 року №12 «Будівництво торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві на земельній ділянці за кадастровим номером 1810400000:01:020:0271», є преюдиціним у даній справі.
З огляду на встановлені під час розгляду справи №240/89/24 обставини, спростовуються посилання прокурора, що відповідач в порушення вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проводить будівельні роботи на вказаній земельній ділянці без погодження органу охорони культурної спадщини, проведення археологічного дослідження та рішення органу культурної спадщини про виключення земельної ділянки зі складу зони охорони археологічного культурного шару.
При цьому, колегія суддів вважає безпідставними доводи прокурора що станом на час звернення з позовом до суду на спірній земельній ділянці знаходиться лише самовільно побудований об`єкт нерухомого майна, що є предметом розгляду даної справи з огляду на наступне.
На підтвердження відсутності на спірній земельній ділянці нежитлових приміщень загальною площею 134,6 кв.м., які ТОВ «Галексан» придбало на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019 року прокурор посилається на копію протоколу огляду від 20.10.2023 року спірної земельної ділянки, проведеної в рамках досудового розслідування кримінального провадження №42023062340000019 та акт обстеження спірної земельної ділянки від 12.05.2025 року .
В матеріалах справи міститься протокол огляду місця події від 20.10.2023 року, з якого вбачається, що на момент огляду, на зазначеній земельній ділянці розміщений об`єкт капітального будівництва у вигляді триповерхової будівлі, стіни якої виготовлені з цегли білого кольору та газоблоків; по периметру земельна ділянка загороджена парканом; огляд об`єкта здійснювався по за його огородженою територією, без проникнення на територію будівництва (т.1, а.с.120-125).
Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 05.05.2025 року, комісія в результаті візуального огляду встановила, що на земельній ділянці з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271 побудовано двоповерховий будинок з мансардним поверхом. Територія огороджена, доступ до внутрішніх територій відсутній (т.4, а.с.71).
Дослідивши протокол огляду місця події від 20.10.2023 року та акт обстеження земельної ділянки від 05.05.2025 року суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що прокурором не доведено належними і допустимими доказами факт збереження або відсутності на спірній земельній ділянці нежитлових приміщень загальною площею 134,6 кв.м., які ТОВ «Галексан» придбало на підставі договору купівлі-продажу від 27.06.2019 року, оскільки обстеження земельної ділянки здійснювалось без доступу до внутрішніх територій.
При цьому, прокурором з метою встановлення, які об`єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, загальною площею 688 кв.м. з кадастровим номером 1810400000:01:020:0271, що знаходиться за адресою: вул.Житомирська, 11/4, м.Бердичів, та чи збереглися в натурі за попередніми технічними характеристиками нежитлові приміщення загальною площею 134,6 кв.м. у процесі здійснення будівництва не заявлялось клопотання про призначення відповідної експертизи.
Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що отримання відповідачем Містобудівних умов та обмежень, реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт, а також належність будівництва торгово-офісної будівлі по вул.Житомирській, 11/4 в м.Бердичеві за класом наслідків до об`єктів з незначними наслідками (СС1), використання орендарем земельної ділянки за цільовим призначенням, вказує, що об`єкт, розташований на спірній земельній ділянці не є самочинно побудованим, а тому не може вважатись самочинним будівництвом згідно з ст.376 ЦК України.
Вірним є також висновок суду першої інстанції, що прокурор, звертаючись із позовною заявою, яка спрямована на повернення вказаної земельної ділянки і позбавлення відповідача права її оренди, не переслідує легітимну мету, оскільки відповідач у встановленому законом порядку набув таке право, порушення норм діючого законодавства з боку відповідача відсутні, прокурором протилежне не доведено. 
Крім того, заявлені прокурором вимоги не є пропорційними визначеній меті. Так, предметом спору фактично є земельна ділянка, на якій розташоване та набуте ТОВ «Галексан» на підставі договору купівлі-продажу нерухоме майно до укладення спірного договору оренди землі, тоді як наслідком задоволення позовних вимог буде втрата відповідачем права оренди на всю земельну ділянку. Суд вважає, що застосований прокурором захід становитиме для відповідача надмірний індивідуальний тягар, якщо порівнювати його з наслідками, які можуть настати для власника земельної ділянки територіальної громади міста Бердичева у разі можливого задоволення їх судом.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів дійшла висновку, що під час нового розгляду судом першої інстанції повністю виконано вказівки касаційного суду та всебічно досліджено: протокол огляду від 20.10.2023 року і акт від 05.05.2025 року; використано преюдиційні факти, встановлені в рішенні у справі №240/89/24 щодо правомірності містобудівних умов №12; лист Управління культури від 22.12.2023 року №1851-1.22/04-25 і довідку-погодження від 29.07.2024 року щодо дотримання вимог охорони культурної спадщини; умови договору оренди 2024 року щодо волевиявлення орендодавця. Апеляційна скарга прокурора не містить доводів щодо невиконання конкретних вказівок Верховного Суду, а лише спитається на підстави позову в редакції до зміни предмета позову.
Укладенням договору оренди землі від 12.12.2024 року №03-08/362 Бердичівська міська рада та ТОВ «Галексан» погодили наявність незавершеного будівництва торгово-офісної будівлі та подальше завершення такого будівництва на ділянці. Відсутність порушень закону під час здійснення будівельних робіт підтверджується чинними містобудівними умовами №12, правомірність яких встановлена у адміністративній справі №240/89/24, та зареєстрованим повідомленням про початок будівельних робіт від 02.07.2020 року №ЖТ061201840474. Оскільки об`єкт належить до класу СС1, будівництво ведеться при дотриманні спрощеного дозвільного порядку.
Доводи прокурора про відсутність погоджень та археологічних досліджень безпідставні, оскільки матеріали справи містять лист Управління культури Житомирської ОДА від 22.12.2023 року №1851-1.22/04-25, а згідно довідки Управління від 29.07.2024 року, Інститут археології НАН України провів дослідження, не виявив культурного шару та дозволив роботи. 
Таким чином, станом на час нового розгляду справи судом вимоги щодо охорони культурної спадщини були виконані.
Жодна з ознак самочинного будівництва, передбачених статтею 376 ЦК України, не підтверджена матеріалами справи. Земельна ділянка надана для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Містобудівні умови та обмеження є чинними, а повідомлення про початок будівельних робіт зареєстровано в установленому порядку. Оскільки об`єкт належить до класу наслідків СС1 (незначні наслідки), закон не вимагає отримання окремого дозволу - за змістом статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» достатньо подання повідомлення. Будь-яких істотних порушень будівельних норм і правил прокурором також не доведено.
Апеляційний суд також зауважує, що враховуючи рішення ЄСПЛ від 10.02.2010 року у справі «Серявін та інші проти України» та від 28.10.2010 року у справі «Трофимчук проти України», зазначає, що учасникам справи надано вичерпну відповідь на всі істотні, вагомі питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Доводи апеляційної скарги розглянуто, порушених, невизнаних або оспорених прав чи інтересів скаржника не встановлено.
Матеріалами справи спростовуються доводи скаржника про неправомірність висновків суду першої інстанції щодо характеру правовідносин сторін, а одночасно і твердження про невмотивованість висновку про безпідставність заявленого позову, а тому рішення суду першої інстанції належить залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.
Статтею 74 ГПК України передбачено обов`язок кожної із сторін довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ст.86 ГПК України).
Отже, доводи скаржника, зазначені в апеляційній скарзі, апеляційним судом не визнаються такими, що можуть бути підставою згідно ст.ст. 277, 278 ГПК України для скасування чи зміни оскаржуваного рішення, тому суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені заявником, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 ГПК України.
Керуючись ст.ст.34, 86, 232, 233, 240, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Житомирської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Житомирської області від 27.11.2026 року у справі №906/1537/23 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
2. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.286-291 Господарського процесуального кодексу України.
3. Матеріали справи №906/1537/23 повернути до господарського суду Житомирської області.

Повний текст постанови складений "19" травня 2026 р.

Головуючий суддя Мамченко Ю.А. 

Суддя   Маціщук А.В. 

Суддя   Хабарова М.В.