КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

	

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 квітня 2026 року місто Київ
єдиний унікальний номер справи: 752/21267/24
номер провадження: 22-ц/824/6600/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: 
головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),
суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А., 
за участю секретаря - Габунії М.Г.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» - адвоката Ковальчука Віталія Володимировича на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 листопада 2025 року у складі судді Кордюкової Ж.І., у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» до ОСОБА_1 , треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю комерційний банк «Арма», Державна іпотечна установа, про розірвання договору купівлі-продажу квартири,
В С Т А Н О В И В:
У вересні 2024 року товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» (далі - ТОВ «БК «Печерська Тераса») звернулось до суду позовом до ОСОБА_1 , треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю комерційний банк «Арма» (далі - ТОВ КБ «Арма»), Державна іпотечна установа, про розірвання договору купівлі-продажу квартири.
Позовна заява мотивована тим, що 19 грудня 2008 року між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за №3310.
За умовами договору ТОВ «БК «Печерська Тераса» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 зазначений об`єкт нерухомого майна на умовах здійснення ним оплати у розмірі 1 400 000 грн 00 коп.
З метою оплати за цим договором, відповідачем був укладений договір про іпотечний кредит №21/02-N/76 з ТОВ КБ «Арма», за яким банк зобов`язався надати відповідачу кредитні кошти у розмірі 1 000 000 грн 00 коп.
Пунктом 2.1 договору про іпотечний кредит №21/02-N/76 від 19 грудня 2008 року було визначено, що сторони погоджуються з тим, що зобов`язання кредитора надати кредит в повному обсязі протягом одного робочого дня виникає з моменту виконання усіх та кожного з наведених нижче умов: в забезпечення виконання зобов`язання за цим договором укладення відповідного іпотечного договору, з урахуванням положень пункту 3 цього договору.
Згідно з пунктом 3.3 даного договору, іпотечний договір укладається кредитором (іпотекодержателем) та іпотекодвцем одночасно з укладанням цього договору.
Тобто договір про іпотечний кредит №21/02-N/76 прямо визначав, що кредитні кошти будуть надані ОСОБА_1 не раніше ніж той укладе іпотечний договір.
Натомість, для укладення іпотечного договору відповідач мав укласти договір купівлі-продажу квартири, що мала бути оплачена кредитними коштами.
Таким чином договір купівлі-продажу квартири від 19 грудня 2008 року було укладено раніше ніж у кредитора виникає зобов`язання надати кредит згідно з п.2.1 договору про іпотечний кредит.
Вважає, що банк у порушення умов договору про іпотечний кредит свої зобов`язання не виконав та кредитні кошти ОСОБА_1 не надав. Відповідно, останній свої зобов`язання за договором купівлі-продажу квартири від 19 грудня 2008 року не виконав та оплату не здійснив.
Укладаючи договір купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року, позивач розраховував на отримання за ним коштів у розмірі 1 400 000 грн 00 коп., внаслідок порушення відповідачем умов даного договору не отримав те, на що розраховував, укладаючи правочин.
З урахуванням наведеного, ТОВ «БК «Печерська Тераса» просило розірвати договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 19 грудня 2008 року між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за №3310.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25 листопада 2025 року позовні вимоги ТОВ «БК «Печерська Тераса» залишено без задоволення.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що 19 грудня 2008 року між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , у пунктах 3, 4 якого сторони прямо підтвердили повну сплату покупцем вартості квартири у розмірі 1 400 000 грн 00 коп. до підписання договору та відсутність у продавця фінансових претензій до покупця. Суд першої інстанції виснував, що позивач не довів факту невиконання ОСОБА_1 грошового зобов`язання, а у разі незгоди з фактом оплати належним способом захисту могла бути вимога про стягнення коштів, а не розірвання договору купівлі-продажу. Крім того, суд не прийняв визнання позову відповідачем, оскільки квартира була передана в іпотеку, а тому розірвання договору могло порушити права Державної іпотечної установи як третьої особи.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ТОВ «БК «Печерська Тераса» - адвокат Ковальчук В.В. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ТОВ «БК «Печерська Тераса», посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що з огляду на критерії, визначені Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 12 жовтня 2021 року у справі №233/2021/19, застосовані судом першої інстанції висновки Верховного Суду у справах №916/667/18, №636/5261/18 та №194/342/15-ц не є релевантними по відношенню до даної справи через відмінність встановлених у них правовідносин. У зв`язку з чим їх застосування до спірних правовідносин є помилковим. Вважає, що приписи ч.4 ст.692 ЦК України були застосовані судом до спірних правовідносин, виходячи з помилкового врахування висновків Верховного Суду у згаданих вище справах, тому при вирішенні даної справи судом першої інстанції неправильно застосовано зазначену норму матеріального права.
Вказує, що відповідно до обставин справи, покупець (відповідач) ні оплатив придбану квартиру, ні прийняв її від продавця (позивача). З огляду на те, що одностороння відмова від нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна (квартири) не передбачена ні законом, ні спірним договором, позивач не мав можливості (права) в односторонньому порядку відмовитись від такого договору. Натомість міг захистити порушене право лише в один можливий спосіб, а саме шляхом розірвання такого договору за рішенням суду на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. За таких умов, ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції безпідставно не застосував до спірних правовідносин приписи ст.525 ЦК України та ч.2 ст.651 ЦК України, чим допустив порушення норм матеріального права.
Зазначає, що як позивач, так і відповідач, визнали в суді ту обставину, що зазначена в договорі інформація про здійснену оплату за придбане майно не відповідає дійсності. Обидві сторони навели суду пояснення, які повністю узгоджуються між собою і пояснюють причини внесення відомостей в договір. Так, відповідач хотів придбати квартиру позивача, натомість не мав для цього власних коштів. За отриманням кредиту звернувся до ТОВ КБ «Арма», який погодився надати іпотечний кредит у сумі 1 000 000 грн 00 коп. Натомість, банк висунув умови, що надання кредитних коштів буде можливим лише після одночасного укладання іпотечного договору та договору купівлі-продажу квартири, тобто після надання цієї квартири в забезпечення. 
Вказує, що відповідач зобов`язався фактично негайно (одночасно з укладанням інших договорів) придбати квартиру у позивача та передати її в заставу банку. Натомість, у банка виникло відстрочене зобов`язання - надати кредит відповідачу в майбутньому - протягом одного робочого дня з моменту передачі такої квартири в заставу банку, що очевидно свідчить про те, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу відповідач не мав кредитних коштів для оплати за придбану квартиру. Тобто внаслідок укладення зазначених договорів відповідач придбав (без оплати) та передав банку в заставу квартиру позивача. Натомість, банк не виконав своїх зобов`язань та не надав відповідачу кредитні кошти. 
Вважає, що для правильного вирішення справи суду також необхідно було врахувати преюдиційні рішення, якими було встановлено ту обставину, що банк так і не надав кредитні кошти відповідачу. Дані обставини достовірно встановлені рішенням Артемівського міськрайонного суду Донецької області від 19 серпня 2011 року у справі №2-283/2011 та ухвалою апеляційного суду Донецької області від 07 листопада 2011 року. Зокрема, суд встановив такі фактичні обставини: ТОВ КБ «АРМА» не виконало перед ОСОБА_1 зобов`язання за договором про іпотечний кредит №21/02N/76 від 19 грудня 2008 року і фактично кредитні кошти останньому не надало; грошові кошти були перераховані ОСОБА_1 на його поточний рахунок, відкритий в ТОВ КБ «АРМА» та знаходились на такому рахунку до квітня 2009 року, тобто до дати коли в ТОВ КБ «АРМА» постановою правління НБУ від 16 квітня 2009 року №230 була призначена тимчасова адміністрація. Фактично грошові кошти не були використані ОСОБА_1 та не отримані ним з поточного рахунку, квартира за адресою: АДРЕСА_1 , не була придбана ОСОБА_1 . Сам ОСОБА_1 не набув права власності на зазначену квартиру. Згідно даних Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна станом на 18 квітня 2011 року квартира АДРЕСА_2 на праві власності зареєстрована за ТОВ «БК «Печерська тераса» на підставі договору купівлі-продажу від 12 серпня 2008 року. Дані судові рішення були залишені в силі судом касаційної інстанції.
Представник Державної іпотечної установи - адвокат Подольна О.М. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить застосувати строки позовної давності та відмовити в задоволені апеляційної скарги, залишити судове рішення без змін. Вказує, що пункт 1.2 іпотечного договору встановлює, що предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі укладеного договору купівлі - продажу квартири, посвідченого 19 грудня 2008 року Кабаєвою А.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 3310, що відповідає вимогам ст.18 Закону України «Про іпотеку». За змістом положень ст.ст.210, 334, 657 ЦК України ОСОБА_1 набув у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року, а тому як власник передав вищезазначену квартиру в іпотеку. Доводи позивача про те, що ОСОБА_1 не отримував кошти та не зареєстрував своє право власності на вищезазначену квартиру спростовується тим, що матеріали справи не містять даних про спростування презумпції чинності договору купівлі-продажу або окремих його положень, зокрема щодо безгрошовості договору. Вважає, що судом першої інстанції правильно встановлено, що вищезазначену квартиру ОСОБА_1 придбав в ТОВ «БК «Печерська Тераса» згідно з договором купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року, на момент укладання угоди від ТОВ «БК «Печерська Тераса» претензій не було. Кредитний договір, іпотечний договір та договір купівлі-продажу є чинними та ОСОБА_1 не оскаржувались.
Крім того зазначає, що ТОВ «БК «Печерська тераса» з позовними вимогами про розірвання вищезазначеного договору звернулось до суду лише в 2024 році через 16 років після укладання угоди, тобто з пропуском строків позовної давності для визнання договору купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року недійсним.
Відповідач ОСОБА_1 та третя особа: ТОВ КБ «Арма», не скористались своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.
Згідно з ч.3 ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду ухвали суду першої інстанції.
Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, ураховуючи доводи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Відповідно до приписів ст.ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Отже сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому разі, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.
Положеннями ч.1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
За змістом положень ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Відповідно до ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Згідно з ч.1 ст.15, ч.1 ст.16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. п. 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, відновлення становища, яке існувало до порушення, припинення правовідношення (п.4, п.7 ч.2 ст.16 ЦК України).
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 19 грудня 2008 року між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3310 (далі - Договір).
Відповідно до п.3 договору, за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 1 400 000 грн 00 коп., які повністю сплачені покупцем представнику продавця до підписання цього договору.
Згідно з п.4 договору, представник продавця, своїм підписом під цим договором підтвердив факт повного розрахунку за продану квартиру, одержання від покупця грошей в сумі 1 400 000 грн 00 коп. та відсутність по відношенню до нього будь - яких претензій фінансового характеру.
Відповідно до п. 11 договору, право власності на квартиру у покупця виникає з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору.
Того ж дня, тобто 19 грудня 2008 року, між ТОВ КБ «АРМА» та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит №21/02-N/76, відповідно до умов якого кредитор зобов`язується надати позичальнику на умовах цього договору грошові кошти в сумі 1 000 000 грн 00 коп., а позичальник зобов`язується прийняти, належним чином використати та повернути кредит в сумі 1 000 000 грн 00 коп., а також сплатити відсотки за користування кредитом в розмірі 14% річних в порядку, на умовах та в строки, визначені цим договором (далі - Договір про іпотечний кредит). 
На забезпечення вказаного договору про іпотечний кредит, 19 грудня 2008 року між ТОВ КБ «АРМА» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за №3316 (далі - Іпотечний договір).
Відповідно до п.1.1 іпотечного договору, іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) з метою належного виконання зобов`язання, що випливає з договору про іпотечний кредит №21/02-N/76 від 19 грудня 2008 року, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно житлового призначення, а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 68,00 кв.м, житловою площею 34,40 кв.м.
Згідно з п.1.2 іпотечного договору, предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі укладеного договору купівлі - продажу квартири, посвідченого 19 грудня 2008 року Кабаєвою А.А., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 3310, що відповідає вимогам ст.18 Закону України «Про іпотеку».
29 грудня 2008 року між ТОВ КБ «АРМА» та Державною іпотечною установою укладений договір відступлення права вимоги №2508/08, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. за реєстровим №3359, відповідно до п.1.1 якого Державною іпотечною установою набуто права вимоги за договором про іпотечний кредит №21/02-N/76 від 19 грудня 2008 року, укладеним між ТОВ КБ «АРМА» та ОСОБА_1 , а також за іпотечним договором, посвідченого 19 грудня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А., який виступає в якості забезпечення виконання зобов`язань, що випливають з кредитного договору.
З матеріалів справи вбачається, що рішенням Артемівського міськрайонного суду Донецької області від 19 серпня 2011 року у справі №2-283/2011 у задоволенні позовних вимог Державної іпотечної установи про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості за договором про іпотечний кредит від 19 грудня 2008 року №21/02-N/76, що був укладений між ним та ТОВ КБ «Арма», відмовлено.
Зазначене рішення Артемівського міськрайонного суду Донецької області від 19 серпня 2011 року залишено без змін ухвалою апеляційного суду Донецької області від 07 листопада 2011 року.
Відповідно до інформаційної довідки КП КМР «КМ БТІ» від 22 жовтня 2020 року квартира АДРЕСА_2 на праві власності зареєстрована за ТОВ «БК «Печерська Тераса».
У відповідності до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12 травня 2025 року №426361035 19 грудня 2008 року на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано обтяження - заборона на нерухоме майно. Власник: ОСОБА_1 , підстава обтяження: договір іпотеки, 3316, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кабаєва А.А.
Відповідно до ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з ч. 1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч.1 ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК України).
В разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди (ч.1 ст.611 ЦК України).
Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ч.1 ст.655 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст.691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до ст.3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.
Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.
Добросовісність (п.6 ст.3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18).
На осіб, які беруть участь у справі, покладається обов`язок добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов`язки. При цьому під добросовісністю необхідно розуміти таку реалізацію прав і виконання обов`язків, що передбачають користування правами за призначенням, здійснення обов`язків у межах, визначених законом, недопустимість посягання на права інших учасників цивільного процесу, заборона зловживати наданими правами (див. постанову Верховного Суду від 18 жовтня 2021 року у справі № 299/3611/19 (провадження № 61-9218св21).
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Тлумачення ст.629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право, - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
У відповідності до ч.4 ст.692 ЦК України, якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу. Таким чином, лише у випадку, коли покупець відмовився і прийняти, і оплатити товар, продавець може за своїм вибором або вимагати виконання договору з боку покупця, або відмовитися від договору. Друга можливість надана продавцю виходячи з того, що якщо покупець не виконав жодного свого обов`язку, не сплатив ціни товару та відмовився його прийняти (наприклад, надіслав продавцю заяву про відмову прийняти товар, безпідставно не прийняв запропоноване продавцем виконання зобов`язання з його боку, безпідставно повернув надісланий товар тощо), то така поведінка свідчить про втрату інтересу покупця до виконання договору. Продавець у свою чергу також може втратити інтерес до договору, при цьому він володіє товаром і має можливість розпорядитися ним, зокрема продати його іншій особі, аби отримати покупну ціну. Тобто продавець теж вправі відмовитися від договору купівлі-продажу, тобто розірвати його шляхом вчинення одностороннього правочину чи вимагати виконання договору з боку покупця за умови, якщо покупець втратив інтерес до договору, не прийнявши та не оплативши товар. У таких випадках позовна вимога продавця про розірвання договору в судовому порядку задоволенню не підлягає, оскільки розірвання договору пов`язується законом із вчиненням одностороннього правочину, а не із судовим рішенням.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року у справі №916/667/18 зазначено, що покупці отримали товар, але, як стверджує позивачка, не здійснили оплати. За таких умов підлягає застосуванню ч.3 ст.692 ЦК України, відповідно до якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Наведений припис не передбачає можливості продавця за своїм вибором вдатися до іншого способу захисту, зокрема не передбачає можливості розірвання договору в судовому порядку. Якщо порушення права продавця полягає в тому, що він не отримав грошових коштів від продавця, то способу захисту, який належним чином захистить саме це право, відповідає позовна вимога про стягнення неотриманих коштів.
Натомість такий спосіб захисту, як розірвання договору, що вже частково виконаний з боку продавця, який передав товар, і покупця, який прийняв товар, не відповідає суті порушення договору, що полягає в несплаті грошових коштів. Така несплата (повна або часткова) може бути наслідком не навмисного порушення договору з боку покупця (який бажає збагатитися за рахунок затримки оплати), а добросовісної помилки покупця, наприклад, через існування розбіжностей між сторонами щодо суми, належної до сплати, щодо взаємних розрахунків між сторонами (зокрема, як у цій справі).
Крім того, такий спосіб захисту, як розірвання договору, може бути використаний продавцем не з метою відновлення його права на одержання грошових коштів, а з метою невиправданого збагачення, якщо, наприклад, ринкова ціна на продане майно збільшилася, в тому числі завдяки його поліпшенню покупцем. Такі несправедливі наслідки можуть настати через невідповідність зазначеного способу захисту суті порушення права».
Аналогічний по суті висновок міститься у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 636/5261/18 (провадження № 61-5308св20), від 22 вересня 2021 року у справі № 194/342/15-ц (провадження № 61-16664св20).
Як зазначалось вище, 19 грудня 2008 року між ТОВ «БК «Печерська Тераса» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі - продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрований в реєстрі за № 3310.
Умовами вищезазначеного договору встановлено, що за погодженням сторін продаж квартири вчинено за 1 400 000 грн 00 коп., які повністю сплачені покупцем представнику продавця до підписання цього договору.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «БК «Печерська Тераса» зазначало, що ОСОБА_1 порушив умови договору купівлі-продажу квартири від 19 грудня 2008 року, не виконавши свого основного обов`язку покупця щодо оплати придбаного нерухомого майна.
Відповідно до пунктів 3, 4 укладеного договору купівлі - продажу квартири, сторони погодили, що продаж квартири здійснено за ціною 1 400 000 грн 00 коп.
При цьому у самому тексті договору прямо зазначено, що вказані грошові кошти були повністю сплачені покупцем ОСОБА_1 представнику продавця - ТОВ «БК «Печерська Тераса» до підписання договору.
Крім того, представник продавця, підписуючи договір у присутності нотаріуса, підтвердив не лише факт повного розрахунку за відчужену квартиру, а й факт одержання від покупця грошових коштів у сумі 1 400 000 грн 00 коп., а також відсутність будь-яких претензій фінансового характеру до ОСОБА_1 . 
Отже, зміст нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу свідчить про те, що на момент його укладення сторони самостійно та однозначно підтвердили виконання покупцем свого грошового обов`язку щодо оплати вартості квартири. Такі умови договору не були визнані недійсними, не скасовані та залишаються чинними, а тому мають враховуватися судом при оцінці доводів сторін.
За таких обставин посилання ТОВ «БК «Печерська Тераса» на те, що ОСОБА_1 не здійснив оплату за договором, саме по собі не є достатньою підставою для розірвання договору купівлі-продажу, оскільки суперечить письмовому змісту правочину, підписаного сторонами та посвідченого нотаріально.
Якщо позивач вважає, що його право як продавця було порушене внаслідок фактичного неодержання коштів за продану квартиру, належним способом захисту такого права є звернення до суду з вимогою про стягнення відповідної суми грошових коштів з покупця, а не вимога про розірвання договору купівлі-продажу. 
Отже, установивши наведені вище обставини, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що заявлена ТОВ «БК «Печерська Тераса» вимога про розірвання договору купівлі-продажу не відповідає змісту порушення, на яке посилається позивач. Фактично доводи позивача зводяться до неодержання грошових коштів за відчужену квартиру, тоді як такі обставини самі по собі не свідчать про наявність підстав, передбачених ст.651 ЦК України для розірвання договору в судовому порядку.
За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що у разі наявності спору щодо оплати вартості квартири належним способом захисту могло бути заявлення вимоги про стягнення відповідної суми. Натомість, звернення з позовом про розірвання договору купівлі-продажу не забезпечує належного захисту права, на порушення якого посилається позивач, а тому обрання неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Відповідно до принципу диспозитивності, закріпленого ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що дотримуючись принципу змагальності сторін і, не створюючи їм перешкод у процесі доказування обставин, суд першої інстанції з урахуванням вимог ст.13 ЦПК України дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових та фактичних підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
Також колегія суд вважає, що суд першої інстанції правильно не взяв до уваги визнання позову відповідачем ОСОБА_1 з таких підстав.
Відповідно до ч.4 ст.206 ЦПК України, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.
Ураховуючи, що відповідно до ч. 4 ст. 206 ЦПК України суд приймає визнання позову відповідачем лише за наявності законних підстав та за умови, що таке визнання не суперечить закону і не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно відмовив у прийнятті визнання позову ОСОБА_1 , оскільки його прийняття могло б порушити права та охоронювані законом інтереси Державної іпотечної установи як іпотекодержателя спірної квартири, адже розірвання договору купівлі-продажу впливало б на правову підставу виникнення іпотечного обтяження. За таких обставин визнання позову відповідачем не могло бути покладене в основу рішення про задоволення позовних вимог.
Отже, правильно встановивши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності та надавши їм належну правову оцінку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ТОВ «БК «Печерська Тераса» про розірвання договору купівлі-продажу квартири від 19 грудня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 3310, оскільки позивач не довів наявності правових підстав для розірвання вказаного договору в судовому порядку, а обраний ним спосіб захисту не відповідає характеру порушення, на яке він посилається. 
Доводи позивача фактично зводяться до неодержання грошових коштів за відчужену квартиру, тоді як за таких обставин належним способом захисту могло бути звернення з вимогою про стягнення відповідної суми, а не припинення договірних правовідносин шляхом розірвання договору купівлі-продажу.
В апеляційній скарзі представник ТОВ «БК «Печерська Тераса» - адвокат Ковальчук В.В. указує на те, що спірна квартира мала бути оплачена ОСОБА_1 саме за рахунок кредитних коштів, які ТОВ КБ «Арма» зобов`язалося надати за договором про іпотечний кредит № 21/02-N/76 від 19 грудня 2008 року, однак за умовами цього договору обов`язок банку з видачі кредиту виникав лише після укладення відповідного іпотечного договору. Водночас, за іпотечним договором від 19 грудня 2008 року, ОСОБА_1 як іпотекодавець передав в іпотеку саме квартиру АДРЕСА_2 , а підставою належності йому предмета іпотеки було зазначено договір купівлі-продажу цієї квартири від 19 грудня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Кабаєвою А.А. за реєстровим № 3310. Отже, на думку скаржника, укладення договору купівлі-продажу було необхідною попередньою умовою для передання квартири в іпотеку та подальшого отримання кредиту, а оскільки кредитні кошти фактично ОСОБА_1 отримані не були, це свідчить про відсутність реального розрахунку між покупцем і продавцем, безгрошовість договору купівлі-продажу в частині оплати квартири та недостовірність зазначених у пунктах 3, 4 договору відомостей про сплату покупцем 1 400 000 грн 00 коп. до його підписання.
Однак такі доводи апеляційної скарги не заслуговують на увагу, оскільки у пункті 1.2 іпотечного договору прямо зазначено, що предмет іпотеки - квартира АДРЕСА_2 належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 19 грудня 2008 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А.А. за реєстровим № 3310. 
Тобто сам іпотечний договір виходить не з майбутнього чи умовного набуття відповідачем права на квартиру, а з уже наявного факту належності йому спірного нерухомого майна на підставі укладеного договору купівлі-продажу. За таких обставин посилання скаржника на те, що укладення договору купівлі-продажу було лише попередньою технічною умовою для подальшого отримання кредиту, не змінює змісту самого іпотечного договору, в якому право ОСОБА_1 на предмет іпотеки прямо підтверджене посиланням на договір купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року. Отже, наведені доводи не дають підстав вважати, що спірна квартира не була належним чином набута ОСОБА_1 або що зазначені в договорі купівлі-продажу відомості про оплату є недостовірними лише з огляду на подальші обставини виконання кредитного договору.
При цьому колегія суддів враховує, що з моменту укладення договору купівлі-продажу квартири та іпотечного договору від 19 грудня 2008 року до звернення ТОВ «БК «Печерська Тераса» з позовом у вересні 2024 року минуло майже шістнадцять років.
Упродовж цього часу позивач не заявляв вимог про стягнення вартості квартири, не оспорював зазначені у договорі купівлі-продажу відомості про повний розрахунок, не ставив під сумнів правові наслідки цього договору та фактично приймав сформований стан цивільних правовідносин. Натомість саме на підставі цього договору у пункті 1.2 іпотечного договору було прямо зазначено, що квартира АДРЕСА_2 належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 19 грудня 2008 року.
Як зазначалося вище, відповідно до ст.3 ЦК України справедливість, добросовісність та розумність є загальними засадами цивільного законодавства. Добросовісність передбачає чесну, послідовну та відкриту поведінку учасника цивільних правовідносин, а також повагу до прав та обґрунтованих очікувань іншої сторони.
З огляду на це поведінка позивача має оцінюватися також крізь призму доктрини заборони суперечливої поведінки «venire contra factum proprium». 
В цьому випадку особа, яка протягом тривалого часу не заперечувала чинність укладеного правочину, не оспорювала факт розрахунку та не заявляла майнових вимог, не може без належних і переконливих доказів надалі посилатися на протилежне лише з метою перегляду правового стану, який існував багато років.
Такий підхід узгоджується і з принципами розумності, правової визначеності та належного урядування, оскільки нотаріально посвідчені й зареєстровані правочини, які тривалий час не оспорювалися їх учасниками, мають забезпечувати стабільність цивільного обороту. Тому саме по собі посилання ТОВ «БК «Печерська Тераса» після спливу майже шістнадцяти років на безгрошовість договору купівлі-продажу не може спростовувати зміст договору, у якому продавець підтвердив повний розрахунок, а також зміст іпотечного договору, у якому право ОСОБА_1 на спірну квартиру прямо визнане.
Доводи та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження у суді першої інстанції і висновки з цього приводу зроблені судом, ґрунтуються на встановлених обставинах та досліджених у судовому засіданні доказах, на правильність висновків суду не впливають та їх не спростовують.
Апеляційний суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене вище, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального права, а тому це рішення відповідно до ст.375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах, 
П О С Т А Н О В И В :
Апеляційну скаргу представника товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Печерська Тераса» - адвоката Ковальчука Віталія Володимировича залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 листопада 2025року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 12 травня 2026 року. 

Головуючий

Судді: