КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 752/28248/21
номер провадження 22-ц/824/6291/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
за участю секретаря судового засідання	 Єфіменко І.О.,	
учасники справи: представник позивача ОСОБА_1 ,
відповідач ОСОБА_2 ,
представник відповідача ОСОБА_3 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_1 
на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 29 жовтня 2025 року /суддя Машкевич К.В./
у справі за позовом ОСОБА_4 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «АСАП», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Толочко Яни Миколаївни, третя особа: ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання незаконними дій приватного нотаріуса та державного реєстратора, скасування рішення про державну реєстрацію прав та витребування майна з чужого незаконного володіння, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 21 квітня 2021 року між ТОВ «Фінансова компанія «АСАП» та ОСОБА_2 ; визнати незаконними дії приватного нотаріуса Толочко Я.М. щодо посвідчення вказаного договору; визнати незаконними дії державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 ; скасувати рішення про державну реєстрацію права власності; витребувати квартиру з незаконного володіння ОСОБА_2 .
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 29 жовтня 2025 року у задоволенні позову відмовлено. /т. 3 а.с. 205-214/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_4 - ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі.
Представник позивача в апеляційній скарзі зазначає, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню у зв`язку з неповним з`ясуванням обставин справи, недоведеністю обставин, які суд визнав встановленими, невідповідністю висновків суду обставинам справи, а також порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Апелянт вказує, що Іпотечний договір від 17 січня 2005 року, укладений між позивачкою та ВАТ КБ «Надра», не містить іпотечного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 36 Закону України «Про іпотеку»). Відсутність такого застереження позбавляє ТОВ «Фінансова компанія «АСАП» права на продаж предмета іпотеки від свого імені відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Суд першої інстанції не дав жодної правової оцінки цьому ключовому аргументу позивача, чим порушив вимоги ст. 265 ЦПК України щодо обов`язку мотивованої оцінки кожного аргументу учасників справи.
Крім того, апелянт звертає увагу, що ТОВ «ФК «АСАП» не надало доказів належного повідомлення позивачки про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами (ст. 24 Закону України «Про іпотеку», ст. 517 ЦК України). Долучені відповідачем копії поштових відправлень є неналежними доказами, оскільки не підтверджують направлення саме тих вимог, які були долучені до відзиву, а також не містять необхідних реквізитів. Суд першої інстанції безпідставно визнав такі докази достатніми для підтвердження належного повідомлення, чим порушив ст.ст. 76-81, 95 ЦПК України.
Апелянт також зазначає, що договір купівлі-продажу від 21 квітня 2021 року суперечить вимогам ст. 203, 215 ЦК України, оскільки ТОВ «ФК «АСАП» не мало права відчужувати квартиру. Дії приватного нотаріуса Толочко Я.М. щодо посвідчення договору та державної реєстрації права власності є незаконними, оскільки нотаріус не перевірила повноваження продавця на відчуження майна (ч. 4 ст. 44 Закону України «Про нотаріат», ч. 2 ст. 54 Закону України «Про нотаріат»).
Щодо вимоги про витребування майна апелянт вказує, що квартира вибула з володіння позивачки поза її волею, без наявності у продавця права на відчуження, у зв`язку з чим підлягає витребуванню від ОСОБА_2 на підставі ст. 387, 388 ЦК України.
Апелянт вважає, що суд першої інстанції не повно з`ясував обставини справи, не оцінив ключові докази та аргументи, порушив принцип змагальності, а також неправильно застосував норми матеріального права, що є підставою для скасування рішення відповідно до п.п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України.
Нотаріус та третя особа в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлені належним чином, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що 17 січня 2005 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_4 (тоді - ОСОБА_6 ) було укладено кредитний договір № 3/П/2005-840 та іпотечний договір, за яким спірна квартира АДРЕСА_1 була передана в іпотеку.
18 травня 2020 року ПАТ КБ «Надра» відступило право вимоги за вказаними договорами на користь ТОВ «Девелоп Фінанс», а 24 листопада 2020 року ТОВ «Девелоп Фінанс» відступило це право на користь ТОВ «Фінансова компанія «АСАП».
21 квітня 2021 року ТОВ «Фінансова компанія «АСАП» уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу спірної квартири, який було посвідчено приватним нотаріусом Толочко Я.М. та зареєстровано державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 .
Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ «ФК «АСАП» направляло позивачці вимоги про усунення порушень, які повернулися з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції вірно керувався ст. 36, 38 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотечний договір містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю реалізувати предмет іпотеки; ст. 203, 215 ЦК України про те, що договір купівлі-продажу відповідає вимогам закону; ст. 387, 388 ЦК України про те, що квартира не підлягає витребуванню від добросовісного набувача.
Судом першої інстанції зроблено обгрунтований висновок про те, що ТОВ «ФК «АСАП» правомірно реалізувало предмет іпотеки, договір купівлі-продажу є дійсним, а підстави для витребування майна та визнання дій нотаріуса незаконними відсутні.
Доводи апеляційної скарги щодо відсутності в іпотечному договорі від 17 січня 2005 року застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, та щодо відсутності у ТОВ «Фінансова компанія «АСАП» права на продаж предмета іпотеки колегія суддів відхиляє з таких підстав.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору) сторони іпотечного договору мають право передбачити позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки. Застереження в іпотечному договорі про задоволення вимог іпотекодержателя прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та є правовою підставою для реалізації предмета іпотеки у позасудовому порядку, у тому числі шляхом його продажу.
Така правова позиція послідовно викладена у постановах Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 року у справі № 21-131а11 та від 18 вересня 2012 року у справі № 21-236а12, а також у постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 року у справі № 915/297/17 та від 31 липня 2018 року у справі № 826/9658/15.
Нова редакція статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», внесена Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI, не обмежила дію застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, які містилися в іпотечних договорах, укладених до набрання чинності цим Законом. Таке застереження надає іпотекодержателю (або його правонаступнику) право реалізувати предмет іпотеки від свого імені у позасудовому порядку відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку».
У іпотечному договорі, укладеному між сторонами, ст. 5 прямо передбачено задоволення вимог іпотекодержателя. /т. 1 а.с. 20/
З урахуванням наведеного, ТОВ «Фінансова компанія «АСАП», як правонаступник первісного іпотекодержателя, правомірно реалізувало предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу від 21 квітня 2021 року. Доводи апелянта про відсутність у ТОВ «ФК «АСАП» права на відчуження квартири є необґрунтованими.
Відхиляється апеляційним судом і клопотання представника ОСОБА_4 про витребування доказів /т. 4 а.с. 20/ щодо витребування оригіналів документів, оскільки позов подано саме стороною позивача, долучено той об`єм документів, який позивач вважав за потрібне, в суді першої інстанції сумнівів щодо достовірності долучених до відзиву стороною відповідача засвідчених копій документів не заявляв.
Крім того, як встановлено в ході розгляду справи, у спірній квартирі позивач не проживала на момент її реалізації близько 10-ти років, там проживав її колишній чоловік ОСОБА_5 зі своєю сім`єю, який також був її співвласником, оскільки квартира була придбана і передана в іпотеку під час перебування у шлюбі. ОСОБА_5 отримав компенсацію у розмірі 5000 доларів США /т. 2 а.с. 52/
Отже, доводи апелянта щодо відсутності в іпотечному договорі від 17 січня 2005 року застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, спростовуються змістом самого іпотечного договору, в якому прямо передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя у позасудовому порядку.
Доводи щодо неналежного повідомлення позивачки про відступлення права вимоги, недійсності договору купівлі-продажу, незаконності дій приватного нотаріуса та відсутності підстав для витребування майна від добросовісного набувача не спростовують правильних висновків суду першої інстанції про те, що ТОВ «Фінансова компанія «АСАП» правомірно реалізувало предмет іпотеки, а ОСОБА_2 є добросовісним набувачем квартири.
Суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, а тому підстави для скасування оскаржуваного рішення відсутні.
Таким чином, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують та містяться на формальних міркуваннях.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_4 - ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 29 жовтня 2025 року - залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 29 жовтня 2025 року - залишити без змін.
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Повний текст постанови виготовлено 30.06.2026 р.

Головуючий: Судді: