ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 612/898/24
Номер провадження 22-ц/818/871/26

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 червня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Візіра О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Близнюківського районного суду Харківської області від 28 серпня 2025 року в складі судді Масло С.П. по справі № 612/898/24 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі–продажу земельної ділянки дійсним, -
В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки дійсним.
Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_2 належить земельна ділянка площею 5,0122 га, кадастровий номер 6320684000:04:000:0160, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку від 29 грудня 2005 року ХР № 046992, а також згідно довідки відділу у Близнюківському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 09 вересня 2019 року № 57. 
15 липня 2009 року ОСОБА_2 склала заяву, справжність підпису на якій посвідчена приватним нотаріусом Яременко Г.В. за реєстровим № 605, де стверджувала, що гроші в сумі 8000,00 грн нею отримані в повному обсязі від позивачки як ціна за продану земельну ділянку, цільове призначення якої для товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Близнюківського району Харківської області, право власності на яку підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ХР № 046992, виданого 29 грудня 2005 року. Також у заяві ОСОБА_2 вказала, що претензій матеріального та фінансового характеру до позивачки не має. Такою заявою сторони узгодили істотні умови договору купівлі-продажу.
Зазначила, що 15 серпня 2024 року засобами поштового зв?язку вона направила ОСОБА_2 проєкт договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,0122 гектара, кадастровий номер 6320684000:04:000:0160, з пропозицією укласти даний договір в якості продавця цієї земельної ділянки, здійснивши нотаріальне посвідчення зазначеного проєкту договору в 7-денний строк з дня його отримання.
Однак відповідачка будь-яких дій, спрямованих на нотаріальне посвідчення надісланого проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки, не вчинила, що є ухиленням від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Вказала, що вона зверталась до суду з позовом до ОСОБА_2 про повернення безпідставно збережених коштів у вказаній сумі, однак їй відмовлено через договірний характер відносин між сторонами.
Просила визнати проєкт договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,0122 га, кадастровий номер 6320684000:04:000:0160, за яким ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку від 29 грудня 2005 року ХР № 046992 передає за плату у власність ОСОБА_1 (покупець), вказану земельну ділянку, дійсним договором купівлі-продажу земельної ділянки.
15 квітня 2025 року ОСОБА_2 до суду було направлено відзив на позовну заяву, в якому вона просила відмовити у задоволенні позову. Відзив мотивовано тим, що у заяві від 15 липня 2009 року не ідентифікована особа заявника, не зазначена її дата народження або реєстраційний номер облікової картки платника податків. Вказана заява не містить істотних умов договору купівлі-продажу земельної ділянки. Умови проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки її не влаштовують, наміру відчужувати земельну ділянку вона не має. 
Рішенням Близнюківського районного суду Харківської області від 28 серпня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 залишено без задоволення.
Рішення суду мотивовано тим, що наявні в матеріалах справи докази не свідчать про те, що спірний договір виконувався сторонами, а також не можна встановити факт безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати сторонами можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Заява ОСОБА_2 від 15 липня 2009 року щодо продажу земельної ділянки є недійсною в силу закону (нікчемною), оскільки укладена під час дії мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Отже, у задоволенні позову слід відмовити у зв`язку з його необґрунтованістю.
На вказане судове рішення 19 вересня 2025 року ОСОБА_1 до суду апеляційної інстанції подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення суду – скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити її позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд не надав належної оцінки спірним правовідносинам, не врахував, що у постанові Харківського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року у справі № 612/123/23 встановлено, що грошові кошти у розмірі 8000,00 грн були передані нею ОСОБА_2 з метою забезпечення укладення в майбутньому договору купівлі-продажу земельної ділянки. При складанні -заяви від 15 липня 2009 року сторони домовились щодо всіх істотних умов договору. Судом застосовані норми ЗК України щодо визнання правочинів недійсними, однак заява від 15 липня 2009 року не є угодою купівлі-продажу земельної ділянки або угодою про передачу права на відчуження земельної ділянки на майбутнє, оскільки відповідачка за цією заявою не передає своє право на відчуження земельної ділянки позивачу, не наділяє його повноваженнями відчужувати земельну ділянку у майбутньому.
При цьому, нотаріальне посвідчення заяви відповідачки є свідченням правомірності вказаної заяви як договірного зобов`язання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки в майбутньому. Нотаріально посвідчений може бути лише правочин, що відповідає вимогам ЦК України. Пункт 15 розділу Х ЗК України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин. Відмова відповідачки укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки за заявою від 15 липня 2009 року свідчить, що такий договір може бути визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Відзивів на апеляційну скаргу до суду апеляційної інстанції не надходило.
Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції. 
В судове засідання апеляційного суду сторони-учасники судового розгляду не з`явилися. 
Судові повістки-повідомлення про розгляд справи 18 червня 2026 року, надіслані апеляційним судом на адреси сторін-учасників: 
ОСОБА_1 отримано 28 жовтня 2025 року (а.с. 121, т. 1); 
ОСОБА_2 отримано 30 жовтня 2025 року (а.с. 123, т. 1).
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу у відсутність учасників справи, явка яких у судове засідання обов`язковою не визнавалась, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. 
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.
Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 належить земельна ділянка площею 5,0122 га, кадастровий номер 6320684000:04:000:0160, на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку від 29 грудня 2005 року ХР № 046992, що підтверджується копією довідки відділу у Близнюківському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 09 вересня 2019 року № 57 (а.с. 15-16). 
15 липня 2009 року ОСОБА_2 склала заяву, справжність підпису на якій посвідчена приватним нотаріусом Близнюківського РНО Харківської області Яременко Г.В. за реєстровим № 605, де стверджувала, що гроші в сумі 8000,00 грн нею отримані в повному обсязі від ОСОБА_1 як ціна за продану земельну ділянку, цільове призначення якої - для товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Лукашівської сільської ради Близнюківського району Харківської області, право власності на яку підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ХР № 046992, виданого 29 грудня 2005 року. Також у заяві ОСОБА_2 вказала, що претензій матеріального та фінансового характеру до ОСОБА_1 не має (а.с. 17).
У 2023 році ОСОБА_1 зверталась до суду з позовом до ОСОБА_2 у справі № 612/123/23 про стягнення безпідставно отриманих коштів, у задоволенні якого рішенням Близнюківського районного суду Харківської області від 07 червня 2023 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року, відмовлено (а.с. 5-14).
У вказаній справі суди зазначили, що між сторонами існували домовленості щодо договору купівлі-продажу земельної ділянки, однак між ними так і не було укладено договору купівлі-продажу земельної ділянки, належної відповідачці, його істотні умови не погоджувалися, текст договору сторонами не підписувався, він нотаріально не посвідчувався та державну реєстрацію не проходив. Позивач, достовірно знаючи про неможливість набуття права власності на земельну ділянку для сільськогосподарських потреб, що належала відповідачці, у зв`язку з існуючим станом на 15 липня 2009 року мораторієм на відчуження таких земель, усвідомлюючи відсутність між нею та власником землі договору щодо купівлі-продажу, відповідно відсутність будь-яких зобов`язань щодо переходу прав на вказану земельну ділянку та передачі коштів як плати за її придбання, все ж передала відповідачу кошти в сумі 8000,00 грн, хоча й усвідомлювала відсутність між ними зобов`язань, відсутність обов`язку як передачі коштів, так і їх повернення, тобто фактично за встановлених обставин позивач передаючи кошти за заявою від 15 липня 2009 року, вільно і без помилки погодилася на настання невигідних для себе наслідків. 
15 серпня 2024 року засобами поштового зв?язку ОСОБА_1 направила ОСОБА_2 проєкт договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 5,0122 гектара, кадастровий номер 6320684000:04:000:0160, з пропозицією укласти даний договір в якості продавця цієї земельної ділянки, здійснивши нотаріальне посвідчення зазначеного проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки в 7-денний строк з дня отримання проєкту договору (а.с. 18-22).
Однак письмовий нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки між сторонами укладено не було.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частин першої та другої статті 209 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (станом на 15 липня 2009 року), правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Договір про закупівлю, який укладається відповідно до Закону України «Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти», на вимогу замовника підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Згідно зі статтею 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 334 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (станом на 15 липня 2009 року), право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Частиною 3 статті 640 ЦК України у редакції на час виникнення спірних правовідносин було передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Згідно статті 657 ЦК України у вказаній редакції договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 199/3784/19 (провадження № 61-458св21).
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
З наявної в матеріалах справи заяви ОСОБА_2 від 15 липня 2009 року щодо отримання коштів вбачається, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу земельної ділянки, тож відсутні підстави вважати вказану односторонню заяву договором купівлі-продажу. 
У статті 657 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (станом на 15 липня 2009 року), було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відсутність нотаріального посвідчення правочину та державної реєстрації дає підстави вважати даний договір неукладеним.
Отже, такий договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15 червня 2022 року у справі № 125/1211/21, від 30 жовтня 2024 року у справі № 178/1894/22.
Також колегія суддів враховує, що 19 грудня 2006 року прийнято Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сільськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів», яким введено в дію мораторій на відчуження земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей Закон набрав чинності 13 січня 2007 року, тобто на час складання заяви відповідачки від 15 липня 2009 року діяв мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення. Пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України відповідно також передбачена заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Отже, станом на час виникнення спірних правовідносин між сторонами не міг бути укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, який би відповідав вимогам закону.
Щодо проєкту договору купівлі-продажу земельної ділянки від 2024 року, то він підписаний лише ОСОБА_1 , відповідачка з його умовами не погоджується, тож підстав вважати такий проєкт дійсним договором, за відсутності волевиявлення обох сторін, немає.
Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що суд не врахував висновки, викладені у постанові Харківського апеляційного суду від 31 жовтня 2023 року у справі № 612/123/23, згідно яких грошові кошти у розмірі 8000,00 грн були передані нею ОСОБА_2 з метою забезпечення укладення в майбутньому договору купівлі-продажу земельної ділянки, колегія суддів відхиляє, оскільки у вказаній справі суди дійшли висновків, що між сторонами існували домовленості щодо договору, однак між ними так і не було укладено договору купівлі-продажу земельної ділянки, його істотні умови не погоджувалися, текст договору сторонами не підписувався, він нотаріально не посвідчувався та державну реєстрацію не проходив.
Твердження ОСОБА_1 щодо того, що заява відповідачки від 15 липня 2009 року не є угодою купівлі-продажу земельної ділянки або угодою про передачу права на відчуження на майбутнє, та водночас, що нотаріальне посвідчення заяви відповідачки є свідченням правомірності вказаної заяви як договірного зобов`язання укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки в майбутньому, суперечать одне одному. При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що нотаріусом посвідчено лише справжність підпису ОСОБА_2 на заяві, а не її зміст. Така заява не може замінювати двосторонній правочин, посвідчений у встановленому законом порядку.
Посилання ОСОБА_1 на те, що відмова відповідачки укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки за заявою від 15 липня 2009 року свідчить, що такий договір може бути визнано дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, колегія суддів відхиляє, оскільки, як вже зазначалось, договір купівлі-продажу земельної ділянки згідно чинного на час виникнення спірних правовідносин законодавства підлягав нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, у зв`язку із чим договір між сторонами не може бути визнаний дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України. 
Доводи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду першої інстанції не спростовують.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін.
Оскільки апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат немає.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Близнюківського районного суду Харківської області від 28 серпня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 22 червня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований 

Судді О.В. Маміна

В.Б. Яцина