ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/
Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.06.2026 Справа № 917/1651/25 

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом
Фізичної особи - підприємця Мироненко Ольги Олексіївни, АДРЕСА_1 
до Миргородської міської ради, вул. Незалежності, 17, м. Миргород, Полтавська область, 37600
про визнання недійсними та скасування результатів торгів.

За участю представників сторін:
від позивача: не з`явились;
від відповідача: Наталія Богомаз.

Обставини справи: Фізична особа-підприємець Мироненко Ольга Олексіївна звернулася з позовом до Миргородської міської ради, в якому просить:
- визнати незаконним та скасувати акт від 28.07.2025 про несплату належної суми витрат (видатків) здійснення на підготовку лота та продажу відповідно до протоколу про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519- 94089 від 23.06.2025;
- визнати недійсними та скасувати результати проведення земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025 (з урахуванням заяви про відмову від частини позовних вимог).
Обґрунтовуючи позовні вимоги позивачка зазначає, що Миргородська міська рада допустила суттєві порушення норм чинного законодавства України, зокрема, незаконно визначено земельні торги такими, що не відбулися та незаконно прийнято акт від 24.10.2023 про несплату коштів за придбаний лот та суми витрат на підготовку лота до продажу за результатами проведення земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089, в тому числі незаконно виставлено на аукціон земельну ділянку, яка відповідно до матеріалів аукціону є вільною від забудови, однак в результаті виявилося, що на земельній ділянці розпочато будівництво та вона огороджена металевою огорожею.
Відповідач у відзиві на позов від 15.09.2025 (вх. № 11803) проти позову заперечує, вважає позовні вимоги необґрунтованими та просить відмовити в їх задоволенні. Зокрема зазначає, що встановити час протягом якого земельна ділянка була забудована на даний час неможливо, оскільки на час виготовлення та затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,0106 га кадастровий номер 5310900000:50:002:0399, місце розташування: м. Миргород, вул. Незалежності (р-н №4), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, проведення земельних торгів щодо набуття права користування (продажу права оренди) земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності жодних порушень представниками міської ради зафіксовано не було, повідомлення про вчинення порушень чи невідповідності земельної ділянки викладеним даним від інших осіб/учасників аукціону не надходило. Вважає, що позивачем не надано суду будь-яких доказів порушення відповідачем норм законодавства при проведення спірних земельних торгів та порушення його прав чи інтересів.
Крім того, відповідач стверджує, що оскільки, позивачка у визначений законом та договором строк не сплатила залишок визначеної ціни за лот, земельні торги правомірно були визнані такими, що не відбулися у зв`язку з несплатою позивачем коштів за лот, про що складено відповідний акт про несплату.
За результатами автоматизованого розподілу судової справи № 917/1651/25 між суддями справу передано на розгляд судді Погрібній С. В.
Ухвалою від 27.08.2025 судом прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
Від позивача та відповідача надійшли клопотання про відкладення розгляду справи (вх. № 11999 від 17.09.2025, № 12019 від 18.09.2025).
Ухвалою від 18.09.2025 суд продовжив строк підготовчого провадження та відклав підготовче засідання на 10:30 25.11.2025.
Ухвалою від 25.11.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено її до судового розгляду по суті.
Відповідно до розпорядження № 177 від 01.12.2025 у зв`язку зі відрядженням судді Погрібної С. В. призначено повторний автоматичний розподіл судової справи № 917/1651/25.
За результатами повторного автоматизованого розподілу судової справи № 917/1651/25 між суддями справу передано на розгляд судді Сірошу Д. М.
Ухвалою від 10.01.2026 суддя Сірош Д. М. прийняв справу № 917/1651/25 прийняв справу № 917/1651/25 до розгляду зі стадії підготовчого провадження та призначив підготовче засідання у справі на 09:05 18.02.2026.
Від позивача надійшла заява про зменшення розміру позовних вимог (вх. № 15141 від 25.11.2025) та просить вважати їх такими:
- визнати незаконним та скасувати акт від 28.07.2025 про несплату належної суми витрат (видатків) здійснення на підготовку лота та продажу відповідно до протоколу про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025;
- визнати недійсними та скасувати результати проведення земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025.
Ухвалою від 18.02.2026 суд прийняв до розгляду заяву про відмову від частини позовних вимог (вх. № від 25.11.2025), відмовив в задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи (вх. № 2154 від 17.02.2026), закрив підготовче провадження у справі № 917/1651/25 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 11:00 01.04.2026.
Після закінчення розгляду справи в судовому засіданні, відповідно до частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суд розглянув матеріали справи та

УСТАНОВИВ:

Рішенням шістдесятої сесії Миргородської міської ради восьмого скликання від 27.03.2025 № 94 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,0106 га кадастровий номер 5310900000:50:002:0399, місце розташування: м. Миргород, вул. Незалежності (р-н № 4), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
Рішенням шістдесятої сесії Миргородської міської ради восьмого скликання від 27.03.2025 № 96 вирішено: 1) провести земельні торги щодо набуття права користування (продаж права оренди) земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності площею 0,0106 га кадастровий номер 5310900000:50:002:0399, місце розташування: м. Миргород, вул. Незалежності (р-н № 4), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; 2) встановлено стартовий розмір річної орендної плати - 18 260,00 грн; гарантійний внесок у розмірі 30 % стартового розміру річної орендної плати – 5 478,00 грн; мінімальний крок торгів 1 % від стартової ціни – 182,62 грн; 3) на земельну ділянку встановлено обмеження у її використанні: третя зона округу санітарної охорони курорту (зона спостережень) площею 0,0106 га; 4) затверджено проєкт договору оренди землі, що пропонується укласти за результатами земельних торгів; 5) провести земельні торги у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет у термін визначений Земельним кодексом України.
Організатор земельних торгів – Миргородська міська рада через електронний майданчик оператора Товариства з обмеженою відповідальністю «Е-Тендер» заведено інформацію про лот «Продаж права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності».
Відповідно до інформації про аукціон вбачається: здійснюється продаж права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності площею 0,0106 га, кадастровий номер 5310900000:50:002:0399, місце розташування: Полтавська область, м. Миргород, вул. Незалежності (р-н № 4), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Строк оренди 10 років.
Стартова ціна лота: 18 260,00 грн, розмір реєстраційного внеску 800,00 грн, розмір гарантійного внеску 5 478,00 грн.
Відповідно до інформації, оприлюдненої в описі електронного аукціону з продажу прав оренди земельної ділянки, було чітко визначено порядок ознайомлення потенційних учасників з об`єктом аукціону, а також час і місце проведення огляду такого об`єкта. Зокрема, зазначено, що огляд земельної ділянки можливий не пізніше ніж за три робочі дні до дати проведення торгів, у робочі дні, шляхом звернення до земельного відділу Управління комунальних ресурсів Миргородської міської ради, розташованого за адресою: м. Миргород, вул. Якова Усика, 7, кабінет № 3, контактний телефон: (05355) 5-60-86. Такий порядок ознайомлення відповідає вимогам чинного законодавства України, зокрема положенням Закону України «Про оренду землі», Порядку проведення земельних торгів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.09.2021 № 1013 (зі змінами), та іншим нормативно-правовим актам, що регулюють процедуру земельних аукціонів. Метою такого порядку є забезпечення прозорості, рівного доступу до інформації та можливості для всіх зацікавлених осіб оцінити об`єкт перед участю в торгах.
Дотримуючись встановленого порядку ознайомлення з майном, часу та місця проведення огляду об`єкта, позивачка, як потенційний учасник аукціону, звернулася за вказаним контактним номером телефону (05355) 5-60-86 до Управління комунальних ресурсів Миргородської міської ради з метою організації та проведення огляду об`єкта оренди, а саме земельної ділянки з кадастровим номером 5310900000:50:002:0399. Таке звернення було здійснено з метою особистого огляду земельної ділянки на місцевості для оцінки її фактичного стану, характеристик та відповідності опису в аукціонній документації, що є невід`ємним правом учасника аукціону відповідно до статті 135 Земельного кодексу України, а також умов, визначених організатором земельних торгів. Огляд мав на меті встановлення відповідності земельної ділянки її правовому статусу, цільовому призначенню та відсутності обтяжень, що могли б перешкоджати її використанню за призначенням.
Як зазначає позивачка, під час телефонної розмови особа, яка відповіла на дзвінок, повідомила позивачці, щодо електронного лоту № LRE001-UA-20250519-94089 додано повний пакет документації, за допомогою якої можна ознайомитися з характеристиками земельної ділянки. Зокрема, до документації входять: фотографії земельної ділянки, проєкт відведення земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру, витяг з містобудівної документації, витяг з нормативної грошової оцінки землі, рішення про затвердження документації із землеустрою, рішення про проведення земельних торгів, а також проєкт договору оренди землі. 
Ознайомившись із наданою документацією, доступною через платформу електронних торгів, позивачка провела аналіз матеріалів і встановила наступні факти, що мають суттєве значення для оцінки стану земельної ділянки та її відповідності заявленим характеристикам:
1. Відповідно до пункту 12 Пояснювальної записки Проєкту відведення земельної ділянки, який містить інформацію про наявність у межах об`єкта землеустрою будівель, споруд та речових прав на них (у разі формування земельних ділянок та внесення відомостей до Державного земельного кадастру), земельна ділянка характеризується як незабудована. Це свідчить про відсутність будь - яких об`єктів нерухомого майна чи споруд, що підтверджує її придатність для використання за цільовим призначенням без додаткових обтяжень;
2. Відповідно до Завдання на виконання робіт та Вихідних даних Проєкту відведення земельної ділянки, правовстановлюючі документи на нерухомість зазначають, що земельна ділянка є незабудованою, що виключає наявність зареєстрованих прав на об`єкти, розташовані на ній, та забезпечує прозорість правового статусу ділянки; 
3. Відповідно до графічного зображення місця розташування земельної ділянки в Проєкті відведення земельної ділянки, на схемах та планах не зафіксовано жодних ознак забудови, що візуально підтверджує незабудований статус ділянки та її відповідність кадастровим даним;
4. На фотографіях, долучених до матеріалів аукціону, відсутні будь-які будівлі, споруди чи інші об`єкти, що могли б свідчити про забудову чи використання ділянки в спосіб, відмінний від заявленого в документації;
5. Відповідно до пункту 2 затвердженого проекту договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0106 га, класифікована як землі під соціально-культурними об`єктами. У цьому пункті чітко вказано, що на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна, а також будь-які інші об`єкти інфраструктури, такі як лінійні споруди, дороги, майданчики з твердим покриттям, меліоративні системи тощо.
На підставі зазначеного аналізу документації позивачка дійшла висновку, що земельна ділянка з кадастровим номером 5310900000:50:002:0399 є вільною від будь-якої забудови чи обтяжень, що могло б перешкоджати її використанню за цільовим призначенням. 
До участі у земельних торгах допущено три учасника: Товариство з обмеженою відповідальністю «СМАК» (код ЄДРПОУ 32500147), ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та фізична особа підприємець Мироненко Ольга Олексіївна (РНОКПП НОМЕР_2 ).
Згідно з протоколом про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025 переможцем земельних торгів є позивачка - ФОП Мироненко Ольга Олексіївна (РНОКПП НОМЕР_2 ) з ціною 1 500 001,00 грн. Сума, яка підлягає сплаті переможцем земельних торгів організатору становить 1 500 001,00 грн.
Переможець земельних торгів зобов`язався провести розрахунок відповідно до договору та чинного законодавства, а також підписати договір у строки передбачені законодавством.
21.07.2025 Миргородська міська рада (Орендодавець) та ФОП Мироненко Ольга Олексіївна (Орендар) уклали договір оренди з земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів.
Відповідно до умов цього договору Орендодавець на підставі, протоколу про результати земельних торгів LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025, при умові сплати у повному обсязі Орендарем (переможцем земельних торгів) за перший рік орендної плати – не пізніше п`яти робочих днів з дня укладення договору оренди. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплати суми за кожен день прострочення.
Орендна плата сплачується на рахунок: ККДБ: 18010900, отримувач: ГУДК у Полтавській області/ тг м. Миргород/ 18010900. Банк одержувач : Казначейство України (ЕАП), код отримувача за ЄДРПОУ: 37959255, рахунок: UA658999980334159815000016710, призначення платежу: орендна плата з фізичних осіб.
Орендна плата сплачується з моменту дня виникнення права користування земельною ділянкою.
Відповідно до пункту 2 укладеного договору оренди, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0106 га – землі під соціально-культурними об`єктами. На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна а також інших об`єкти інфраструктури (лінійні споруди, дороги, майданчики з твердим покриттям, меліоративних систем, тощо).
Розрахунок за оренду земельної ділянки Орендарем у повному обсязі проводиться протягом 5 робочих днів з дня підписання цього договору шляхом перерахування коштів, передбачених пунктом 4 цього договору, у розмірі у розмірі 1 500 001,00 грн на спеціальний рахунок Орендодавця.
Згідно з пунктом 7 договору на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру на земельну ділянку встановлено обмеження у її використанні, а саме: третя зона округу санітарної охорони курорту (зона спостережень) площею 0,0106 га.
Отже, відповідно до укладеного договору оренди земельної ділянки – ділянка, що передавалася в оренду є вільною від забудови та будь-яких об`єктів нерухомого майна, а також інших об`єкти інфраструктури (лінійні споруди, дороги, майданчики з твердим покриттям, меліоративних систем, тощо).
Пунктом 14 договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Договір не був нотаріально посвідчений, а відтак набрав чинності після його підписання сторонами 21.07.2025.
23.07.2025 позивачка, звернулася до Приватного підприємства «Форас-Ленд ЛАб» (далі – Підприємство), яке у своєму штаті має сертифікованого інженера-землевпорядника, уповноваженого на виконання робіт із землеустрою, відповідно до вимог чинного законодавства України, зокрема Закону України «Про землеустрій» та Положення про сертифікацію інженерів-землевпорядників, із клопотанням про проведення робіт з винесення меж орендованої земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Зазначена земельна ділянка має кадастровий номер 5310900000:50:002:0399 та є об`єктом договору оренди, укладеного на підставі результатів земельного аукціону, проведеного в установленому законом порядку. Метою звернення було забезпечення точного визначення та фіксації меж земельної ділянки на місцевості з метою належного виконання обов`язків за договором оренди, запобігання можливим спорам щодо її меж та підтвердження відповідності фактичного стану ділянки її правовому статусу, як це передбачено статтями 125, 126 Земельного кодексу України та іншими нормативно-правовими актами, що регулюють земельні відносини.
Під час здійснення Підприємством робіт із землеустрою, спрямованих на винесення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), відповідно до технічних завдань та методик, затверджених уповноваженими органами, встановлено та задокументовано факт проведення на вказаній земельній ділянці робіт з будівництва об`єкта нерухомого майна. Такі дії, зокрема, включають підготовчі, будівельні чи монтажні роботи, що призводять до зміни цільового призначення або фактичного використання земельної ділянки без належного погодження з орендарем та без отримання відповідних дозволів, передбачених законодавством про містобудівну діяльність, зокрема Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Державними будівельними нормами.
Зазначені обставини свідчать про порушення умов договору оренди земельної ділянки від 21.07.2025, зокрема положень щодо збереження цільового призначення ділянки, заборони на здійснення будь-яких дій, що перешкоджають орендарю в користуванні об`єктом оренди, а також вимог щодо забезпечення вільного доступу та недоторканності меж. Крім того, такі порушення суперечать умовам земельного аукціону, на підставі якого було укладено договір оренди, де було чітко визначено параметри земельної ділянки, її стан на момент передачі та заборони на несанкціоновані зміни. 
Виявлені порушення були зафіксовані в Висновку № 20 від 24.07.2025 стосовно виконання робіт з виносу меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
24.07.2025 позивачка звернулася до Миргородської міської ради із заявою, що має характер вимоги та претензії (зареєстрована під вхідним номером 4080/01-23 від 24.07.2025), в якій детально виклала обставини, пов`язані з порушенням умов договору оренди земельної ділянки. Зокрема, позивачка зазначила, що на земельній ділянці, яка є об`єктом оренди, розміщено фундамент будівельних споруд та огорожу, що призводить до обмеження вільного доступу до такої ділянки. Разом з цим, ці обставини не були належним чином відображені та не зазначені в договорі оренди земельної ділянки від 21.07.2025, що становить істотне порушення його умов зі сторони Орендодавця.
У вказаній заяві Позивачка вимагала від Миргородської міської ради негайного усунення виявлених порушень договору оренди землі від 21.07.2025, зокрема, шляхом демонтажу або видалення фундаменту будівель та огорожі, а також забезпечення безперешкодного доступу до земельної ділянки. Крім того, з метою захисту своїх прав та інтересів, позивачка просила відтермінувати строки сплати орендної плати, а також інших платежів, що пов`язані з виконанням обов`язків за договором оренди землі, до моменту повного припинення порушень зі сторони Миргородської міської ради.
До заяви додано фотографії, що ілюструють наявність огорожі та фундаменту на земельній ділянці, які слугують доказами викладених обставин та підтверджують факт обмеження доступу.
25.07.2025 позивачка, як орендар земельної ділянки, повторно звернулася до Миргородської міської ради із заявою, яка була належним чином зареєстрована під вхідним номером 4089 від 25.07.2025. У цій заяві позивачка виклала вимогу стосовно термінового розгляду її попередньої заяви від 24.07.2025 (зареєстрованої під вхідним номером 4080/01-23 від 24.07.2025), у зв`язку зі спливом строку сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, визначеного договором оренди земельної ділянки від 21.07.2025.
Зокрема, позивачка наголосила на необхідності невідкладного розгляду її попередньої заяви, у якій вона повідомляла про виявлені порушення умов договору оренди, а саме: наявність на земельній ділянці фундаменту будівельних споруд та огорожі, що обмежують вільний доступ до ділянки, а також просила усунути ці порушення, відтермінувати строки сплати орендної плати та інших пов`язаних платежів до моменту усунення порушень та складання акту приймання-передачі земельної ділянки з фіксацією меж у натурі (на місцевості).
У зв`язку з тим, що невжиття заходів щодо усунення порушень може призвести до настання майнової відповідальності позивачки, передбаченої пунктом 4 договору оренди, у вигляді штрафних санкцій, пені чи інших форм відповідальності, позивачка наполягала на терміновому розгляді її вимог. Вона, також просила Миргородську міську раду повідомити про результати розгляду обох заяв у письмовій формі, як це передбачено статтею 19 Закону України «Про звернення громадян», а також додатково проінформувати її в телефонному режимі для оперативного врегулювання ситуації.
25.07.2025 позивачка здійснила оплату орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 300 100 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 9491-9148-12ВР-С42С від 25.07.2025.
28.07.2025 відповідач склав акт про несплату належної суми витрат (видатків) здійснених на підготовку лота та продажу відповідно до протоколу про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025, яким засвідчено факт несплати ФОП Мироненко Ольги Олексіївни належної суми за придбаний лот в розмірі 1 500 001,00 грн та суми витрат, здійснених на підготовку лота до продажу в розмірі 11 000, 00 грн, що підлягають сплаті протягом п`яти робочих днів з дня підписання договору оренди землі № 11/1029 від 21.07.2025.
Згідно з протоколом про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 28.07.2025 (сформований об 11:35 год), статус земельних торгів з лота «Продаж права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності» змінено на «земельні торги не відбулись».
Учасника ФОП Мироненко О. О. дискваліфіковано належної суми за придбаний лот в розмірі 1 500 001,00 грн та суми витрат, здійснених на підготовку лота до продажу в розмірі 11 000,00 грн, що підлягають сплаті протягом п`яти робочих днів з дня підписання договору оренди землі № 11/1029 від 21.07.2025 визначено як «учасник не став переможцем».
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з такого.

Згідно з частиною 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до частин 1, 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України в чинній редакції право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом.
Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Зазначені норми визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес.
Порушенням є такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке. Порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатись не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.
Предметом спору у цій справі є вимога позивача про визнання недійсними та скасування акту про несплату коштів за придбаний лот та результатів проведення земельних торгів.
Правовідносини сторін у цій справі виникли у сфері продажу прав на земельні ділянки на конкурентних засадах, порядок здійснення якого врегульований главою 21 Земельного кодексу України та положеннями Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), які затверджені постановою Кабінету Міністрів України № 1013 від 22.09.2021 про «Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)» (далі Вимоги).
Частиною 1 статті 134 Земельного кодексу України (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Статтею 135 Земельного кодексу України визначені загальні вимоги щодо проведення земельних торгів.
Так, відповідно до частини першої вказаної статті порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюється, зокрема, продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.
Відповідно до частини 2 статті 135 Земельного кодексу України земельні торги проводяться у формі електронного аукціону у режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі цінова пропозиція).
Земельні торги проводяться в електронній торговій системі, адміністратором якої є визначений Кабінетом Міністрів України суб`єкт господарювання державного сектору економіки.
Порядок функціонування та адміністрування електронної торгової системи затверджує Кабінет Міністрів України.
Для цілей цього Кодексу терміни «адміністратор електронної торгової системи», «електронний майданчик», «електронна торгова система», «оператор електронного майданчика», «центральна база даних» вживаються у значеннях, наведених у Законі України «Про приватизацію державного і комунального майна» з урахуванням особливостей, визначених цим Кодексом.
Протокол про результати земельних торгів та договір, що укладається за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог Закону України «Про електронні довірчі послуги»
Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Переможець земельних торгів - це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п`ятої статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу, - учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій - учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
Закрита цінова пропозиція - це сума коштів, про намір та можливість сплати якої учасник земельних торгів повідомляє у своєму особистому кабінеті через оператора електронного майданчика в електронній торговій системі до закінчення кінцевого строку прийняття заяв про участь у земельних торгах. Закрита цінова пропозиція не може бути меншою, ніж розмір стартової ціни продажу лота.
Організатором земельних торгів є: у разі продажу права оренди земельної ділянки - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу; у разі укладення договору оренди земельної ділянки - особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки.
Для проведення земельних торгів організатор земельних торгів укладає з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів.
За приписами частини 5 статті 135 Земельного кодексу України витрати (видатки), здійснені на підготовку лота для продажу на земельних торгах (крім випадків продажу на земельних торгах земельних ділянок приватної власності), відшкодовуються переможцем земельних торгів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Земельні торги проводяться відповідно до договору між організатором земельних торгів та оператором електронного майданчика. Розмір, порядок сплати та повернення винагороди, що сплачується переможцем земельних торгів оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України (частина 6 статті 135 Земельного кодексу України).
Частинами 7, 8 статті 135 Земельного кодексу України передбачено, що реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів. Гарантійний внесок становить 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги. Реєстраційний та гарантійний внески сплачуються особою, яка бажає взяти участь у земельних торгах, на відкриті у банку окремі рахунки оператора електронного майданчика, з якого така особа бажає взяти участь в земельних торгах.
Умови, оголошені перед проведенням земельних торгів, не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав суперфіцію, емфітевзису, договорів оренди землі, суперфіцію, емфітевзису (частина 11 статті 135 Земельного кодексу України).
Стаття 136 Земельного кодексу України визначає процедуру підготовки лотів для продажу на земельних торгах, яка за змістом частини першої цієї статті включає: а) виготовлення та затвердження у встановленому законодавством порядку документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та в разі, якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру); б) державну реєстрацію земельної ділянки; в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї; ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель», крім випадків проведення земельних торгів щодо набуття права оренди земельної ділянки; д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки; е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарських угідь - не може бути меншим 7 відсотків їх нормативної грошової оцінки; є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; ж) визначення дати проведення земельних торгів. Фінансування підготовки лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.
Один лот складається виключно з однієї земельної ділянки або прав на неї (частина 2 статті 136 Земельного кодексу України). Ціною лота на земельних торгах є ціна продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію та розмір орендної плати за користування земельною ділянкою (частина 3 статті 136 Земельного кодексу України).
Згідно з частиною 4 статті 136 Земельного кодексу України проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються: а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами; б) стартова ціна лота; в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки; г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги; ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.
Відповідно до частини 1 статті 137 Земельного кодексу України, яка встановлює процедуру підготовки до проведення та порядок проведення земельних торгів, технічні вимоги до підготовки до проведення та проведення земельних торгів, встановлення та оприлюднення їх результатів, визначення розміру, порядку сплати, повернення реєстраційних, гарантійних внесків учасників та винагороди, що сплачується переможцем аукціону оператору електронного майданчика, встановлюються Кабінетом Міністрів України.
Організатор земельних торгів через особистий кабінет публікує в електронній торговій системі оголошення про проведення земельних торгів, до якого додаються документи та матеріали на лот (документація), що підтверджують виконання вимог, визначених частиною третьою статті 135 і частиною першою статті 136 цього Кодексу.
Так, рішенням шістдесятої сесії Миргородської міської ради восьмого скликання від 27.03.2025 № 96 вирішено: провести земельні торги щодо набуття права користування (продаж права оренди) земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності площею 0,0106 га кадастровий номер 5310900000:50:002:0399, місце розташування: м. Миргород, вул. Незалежності (р-н № 4), вид цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; Миргородська міська рада, як організатор земельних торгів, через електронний майданчик оператора Товариства з обмеженою відповідальністю «Е-Тендер» розмістила інформацію про продаж права оренди земельної ділянки. До участі у цих земельних торгах допущено трьох учасників, зокрема, і позивачку, яка була визнана переможцем, що підтверджується протоколом про результати земельних торгів LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025 за ціною 1 500 001,00 грн. Сума, яка підлягала сплаті переможцем земельних торгів організатору становить 1 500 001,00 грн. Переможець земельних торгів зобов`язався провести розрахунок відповідно до договору та чинного законодавства та підписати договір у строки передбачені законодавством.
Відповідно до частини 16 статті 137 Земельного кодексу України протокол про результати земельних торгів та договір за результатами проведення земельних торгів (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки) підписуються організатором та переможцем торгів шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.
Переможець земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом трьох робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою. Організатор земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом шести робочих днів з дня, наступного за днем його формування електронною торговою системою.
На вимогу переможця торгів протокол про результати земельних торгів та/або договір за результатами проведення земельних торгів, укладені шляхом накладення кваліфікованих електронних підписів організатором та переможцем торгів, можуть бути підписані також у паперовій формі.
Протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі, емфітевзису, суперфіцію.
Договір оренди земельної ділянки укладається в паперовій формі та не підлягає нотаріальному посвідченню.
Постановою Кабінету Міністрів України №1013 від 22.09.2021 затверджено вимоги щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису).
Відповідно до пунктів 45 - 46 Вимог, переможець земельних торгів визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників та формування протоколу про результати земельних торгів з урахуванням положень абзацу сьомого частини другої статті 135 Кодексу. Переможець земельних торгів підписує протокол про результати земельних торгів протягом трьох робочих днів з дня, що настає за днем його формування електронною торговою системою та підписує договір за результатами проведення земельних торгів з організатором протягом 20 робочих днів з дня, що настає за днем формування протоколу про результати земельних торгів.
Сторони протокол про результати земельних торгів підписали в паперовій формі.
21.07.2025 Позивачка (ФОП Мироненко Ольга Олексіївна, Орендар) та відповідач (Миргородська міська рада, як Орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки за результатами земельних торгів № LRE001-UA-20250519-94089, оформлених протоколом від 23.06.2025.
Відповідно до умов договору, Орендар, як переможець торгів, зобов`язаний внести орендну плату за перший рік у повному обсязі не пізніше п`яти робочих днів з дати укладення договору. У разі порушення цього строку Орендар сплачує штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, визначеної договором, протягом 10 календарних днів, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від непогашеної суми за кожен день прострочення, відповідно до статей 611, 625 Цивільного кодексу України та умов договору.
25.07.2025 позивачка внесла орендну плату в розмірі 300 100,00 грн, що підтверджується платіжною інструкцією № 9491-9148-12ВР-С42С від 25.07.2025, яка засвідчує перерахування коштів на рахунок Орендодавця відповідно до умов договору.
Відповідно до частини 1 статті 251 та статті 252 Цивільного кодексу України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, що має юридичне значення, і такий строк може визначатися роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. 
Згідно зі статтею 253 Цивільного кодексу України, перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок. 
Частиною 4 статті 254 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо останній день строку припадає на вихідний, святковий або інший неробочий день, визначений законом у місці вчинення певної дії, то днем закінчення строку є перший за ним робочий день.
Договір укладено 21.07.2025. Строк сплати орендної плати за перший рік у повному обсязі становить не пізніше п`яти робочих днів з дати укладення договору. Перебіг цього строку починається з наступного дня після дати укладення, тобто з 22.07.2025 (вівторок). Робочі дні для відліку: 22 липня (вівторок), 23 липня (середа), 24 липня (четвер), 25 липня (п`ятниця), 28 липня (понеділок, оскільки 26 липня – субота, 27 липня – неділя, є вихідними днями).
Отже строк сплати закінчується 28.07.2025.
Проте 28.07.2025 відповідач склав акт про несплату належної суми витрат на підготовку лота та продажу відповідно до протоколу про результати земельних торгів № LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025, яким засвідчено факт несплати ФОП Мироненко Ольгою Олексіївною суми за придбаний лот у розмірі 1 500 001,00 грн та суми витрат на підготовку лота в розмірі 11 000,00 грн, що підлягають сплаті протягом п`яти робочих днів з дня підписання договору № 11/1029 від 21.07.2025.
Згідно з протоколом про результати земельних торгів № LRE001-UA-20250519-94089 від 28.07.2025 (сформовано о 11:35 год), статус торгів з лота «Продаж права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності» змінено на «земельні торги не відбулись».
Позивачка здійснила повну сплату орендної плати 25.07.2025, що свідчить про її добросовісність. 
Проте відповідач передчасно, до спливу встановленого строку (28.07.2025), скасував результати торгів, що є порушенням умов договору та норм Цивільного кодексу України, зокрема статей 509, 611 щодо належного виконання зобов`язань.
Акт складено передчасно, оскільки строк сплати орендної плати за договором оренди від 21.07. 2025, визначений у п`ять робочих днів, спливав 28.07.2025 (з урахуванням вихідних днів відповідно до частини 4 статті 254 Цивільного кодексу України). Позивачка частково виконала зобов`язання, сплативши 300 100,00 грн 25.07.2025 (платіжна інструкція № 9491-9148-12ВР-С42С).
Передчасне складення акту відповідачем порушує принципи належного виконання зобов`язань (статті 509, 611 Цивільного кодексу України) та умови договору.
Верховний Суд у постанові від 24.09.2020 у справі № 372/3161/18 зробив висновок, що для визнання судом електронних торгів недійсним необхідним є: наявність підстав для визнання прилюдних торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Підставою для пред`явлення позову про визнання прилюдних торгів недійсними є наявність порушення норм закону при проведенні торгів водночас із порушенням прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.
Такі ж висновки викладені в постанові Верховного Суду від 02.06.2022 у справі № 333/6292/20, згідно з якими при вирішенні спору про визнання електронних торгів недійсними судам необхідно встановити, чи мало місце порушення вимог порядку та інших норм законодавства при проведенні електронних торгів, чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів, чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати електронних торгів. Отже, не лише недотримання норм закону під час проведення прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, є способом захисту та підставою для визнання прилюдних торгів недійсними. Торги можуть бути визнані недійсними у разі встановлення порушень процедури їх проведення, що впливають на результати торгів і порушуватимуть права та законні інтереси особи, яка оскаржує ці торги. 
Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 17.02.2021 у справі № 45/3122/18.
Як установив суд, порушене право позивачки, ФОП Мироненко Ольги Олексіївни, полягає в неналежному виконанні відповідачем (Миргородською міською радою) зобов`язань за договором оренди земельної ділянки від 21.07.2025, укладеним за результатами земельних торгів № LRE001-UA-20250519-94089, де земельна ділянка з кадастровим номером 5310900000:50:002:0399 була представлена як вільна від забудови, об`єктів нерухомого майна та інфраструктури (згідно з пунктом 2 проєкту договору оренди, пояснювальною запискою проєкту відведення, графічними матеріалами, фотографіями та іншими аукціонними документами). 
Однак під час винесення меж у натурі 23.07.2025 встановлено наявність фундаменту будівель, огорожі та розпочатих будівельних робіт, що обмежує вільний доступ і змінює фактичний стан ділянки, суперечить умовам аукціону та договору.
Зазначене порушення призводить до порушення права позивачки на отримання об`єкта оренди в заявленому стані.
Відповідно до статті 16 Закону України «Про оренду землі» та статті 125 Земельного кодексу України, орендодавець зобов`язаний передати земельну ділянку в стані, придатному для використання за цільовим призначенням (03.07 – для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), без обтяжень, не зазначених у договорі. 
Фактична забудова (фундамент і огорожа) перешкоджає реалізації права позивачки на користування ділянкою, як це передбачено статтею 95 Земельного кодексу України, та створює перешкоди для її підприємницької діяльності.
Аукціонна документація, оприлюднена відповідачем, містила недостовірну інформацію про стан ділянки (незабудована, вільна від об`єктів), що підтверджується аналізом матеріалів (пункт 12 пояснювальної записки, вихідні дані проєкту відведення, графічні зображення, фотографії). Це порушує принципи добросовісності та розумності (стаття 3, 627 Цивільного кодексу України), оскільки позивачка, покладаючись на надану інформацію, взяла участь у торгах, сплатила гарантійний внесок і частково орендну плату (300 100,00 грн 25.07.2025), проте отримала об`єкт, непридатний для використання без додаткових витрат на усунення перешкод.
Фактичний стан ділянки призводить до завдання матеріальної шкоди позивачці (витрати на землеустрій, заяви, потенційні штрафи за договором), що є підставою для застосування статей 611, 651 Цивільного кодексу України (відповідальність за порушення договору, розірвання договору) та статей 141, 143 Земельного кодексу України (відповідальність за порушення земельного законодавства). 
Отже, позивачка не може реалізувати право на оренду в повному обсязі.
Зазначені порушення підтверджуються актом винесення меж від 23.07.2025, заявами позивачки від 24.07.2025 та 25.07.2025 (вх. № 4080/01-23 та 4089), фотографіями та платіжними документами.
Будь - яких доказів на спростування викладених обставин відповідач суду не надав. 
З огляду на викладене, Акт про несплату належної суми витрат на підготовку лота та продажу, складений Миргородською міською радою, відповідно до протоколу земельних торгів № LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025 є протиправним і підлягає скасуванню, а результати проведення земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025 підлягають визнанню недійсними та скасуванню. 
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.
Керуючись статтями 129, 232 - 233, 237 - 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати акт від 28.07.2025 про несплату належної суми витрат (видатків) здійснення на підготовку лота та продажу відповідно до протоколу про результати земельних торгів No LRE001-UA-20250519- 94089 від 23.06.2025.

Визнати недійсними та скасувати результати проведення земельних торгів No LRE001-UA-20250519-94089 від 23.06.2025.

Стягнути з Миргородської міської ради (вул. Незалежності, 17, м. Миргород, Полтавська область, 37600, ЄДРПОУ 21051131) на користь Фізичної особи - підприємця Мироненко Ольги Олексіївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 ) 4 844,80 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 17.06.2026.

Суддя Дмитро СІРОШ