РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02.06.2026
Справа № 522/25025/25
Провадження № 2/522/478/26
Приморський районний суд міста Одеси у складі головуючого судді Яреми Х.С., при секретарі Берднікова В.О., адвокат Зазулянський Д.О., розглянув справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Борисова Ніна Вадимівна, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , про визнання договору дійним.

ВСТАНОВИВ:
17.11.2025 ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 . 
Позивач просять суд: 
- визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна -348/1000 частин квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_7 на товарній біржі «Центральна Одеська біржа» № 3986 від 23.12.1997.
12.12.2025 відкрито загальне позовне провадження, залучено третіх осіб.
03.02.2026 третя особа ОСОБА_5 подала заяву, якою позов підтримала.
06.02.2026 третя особа приватний нотаріус Борисова Н.В. подала клопотання, яким не заперечувала проти задоволенні позову.
11.02.2026 закрито підготовче провадження.
ОСОБА_1 звернення до суду з цим позовом пояснює тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_7 . Після її смерті відкрилась спадщина на квартиру АДРЕСА_1 , частину якої (348/1000) померла придбала за біржовим договором №3986 від 23.12.1997. Спадкоємцями є позивач, а також ОСОБА_5 та ОСОБА_6 . Позивач звернулась до приватного нотаріуса із заявою про прийняття спадщини, однак нотаріусом роз`яснив необхідність визнання дійсним договору в судовому порядку.
Судом встановлено такі обставини справи.
23.12.1997 на товарній біржі «Центральна Одеська біржа» укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна №3986, за яким ОСОБА_7 , яка є членом біржі, купила у ОСОБА_2 , яка є членом біржі, ОСОБА_3 , яка діяла в інтересах своєї неповнолітньої доньки ОСОБА_4 , 348/1000 частин квартири АДРЕСА_1 . 
Частина квартири належала продавцям на підставі Свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 , видане Управлінням ЖКГ Одеського міськвиконкому 15.05.1995 (п.2 Договору). 
Продаж вчинено за 4 963 грн., які отримані продавцями до підписання договору (п.3 Договору). 
В п. 9 Договору зазначено, що відповідно до ст. 227 ЦК України даний договір підлягає реєстрації в МБТІ м. Одеси. 
В договорі зазначено, що він на виконання вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстрований на товарній біржі в «Журналі реєстрації біржових операції з нерухомістю» 23.12.1997 за № 3986. В договорі зазначено, що він подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Договір зареєстровано у КП «ОМБТІ та РОН» 29.12.1997 на ім`я ОСОБА_7 , підстава реєстрації – договір купівлі-продажу нерухомого майна №3986 від 23.12.1997.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_7 померла (Свідоцтво про смерть S 15/2024).
20.08.2024 приватним нотаріусом ОМНО Борисовою Н.В. заведено спадкову справу № 31/2024.
За даними спадкової справи №31/2024 спадкоємцями, які прийняли спадщину після смерті ОСОБА_7 , є дочка померлої – ОСОБА_5 ; онука померлої – ОСОБА_1 ; онука померлої – ОСОБА_6 , які є спадкоємцями за заповітом на все майно.
Листом № 200/02-14 від 05.11.2025 приватний нотаріус повідомив ОСОБА_1 , що договір купівлі-продажу №3986 від 23.12.1997, хоча і підтверджує право власності ОСОБА_7 на 348/1000 частин квартири, але має ознаки недійсного, так як вчинений із порушеннями ст. 48 ЦК УРСР, який діяв на дату його укладення.
Згідно з довідкою № 16131/04-04 від 01.07.2022 КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради станом на 31.12.2012 право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстроване за ОСОБА_7 на підставі: 261/1000 частин та 391/1000 частин на підставі договору №3983 купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого товарною біржею Центральна Одеська біржа 23.12.1997 від 25.12.1997; 348/1000 частин на підставі договору №3986 купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого товарною біржею Центральна Одеська біржа 23.12.1997 від 25.12.1997.
Висновки суду.
Предметом спору є визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, що не був нотаріально посвідченим, а його підставами – виконання сторонами договору.
Позивач посилається на те, що сторонами договору було досягнуто згоди за усіма істотними умовами договору, гроші за придбання квартири покупець передала продавцям до підписання договору, відбулася передача майна, покупець фактично вступила у володіння квартирою, а тому набула право власності на квартиру. Відсутність нотаріального посвідчення перешкоджає позивачеві отримати спадщину після померлої власниці квартири. 
При цьому договір ніхто не оспорює, не вважає недійсним.
У вирішенні спору про визнання біржових угод дійсними, суд виходить в висновків Об`єнаної палати Верховного Суду (постанова від 25.03.2024 справа №336/6023/20), який переглядав зазначену категорію справ та вирішив відступити від висновку щодо норм ЦК УРСР 1963 року у подібних правовідносинах, сформулювавши новий висновок:
“За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;
саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;
правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
у частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі ”.
Отже, укладення договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі не потребувало нотаріального посвідчення.
Відтак договір купівлі-продажу укладений на товарній біржі про визнання якого дійсним позивач власне звернулась до суду з цим позовом, є дійсним в силу закону та не потребує визнання його ще раз дійсним в судовому порядку.
Оскільки права позивача не порушені, позовні вимоги з цих підстав не підлягають задоволенню.
Крім того, позов обґрунтовано тим, що позивач, як спадкоємець померлої ОСОБА_7 , не може отримати спадщину у вигляді квартири, у зв`язку із відсутністю нотаріального посвідчення договору. При цьому іншими спадкоємцями є ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , які на підставі заповіту мають рівні спадкові права з позивачем щодо майна померлої. 
Верховний Суд в постанові від 07.10.2020 у справі № 705/3876/18 зазначив, що згідно з вимогами до форми та змісту позовної заяви вона повинна, зокрема, містити ім`я (найменування) відповідача, а також зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; (пункти 1 і 4 частини другої статті 175 ЦПК України).
Позивачем і відповідачем можуть бути, зокрема, фізичні і юридичні особи, а також держава (частина друга статті 48 ЦПК України).
Відповідач - це особа, яка, на думку позивача, або відповідного правоуповноваженого суб`єкта, порушила, не визнала чи оспорила суб`єктивні права, свободи чи інтереси позивача. Відповідач притягається до справи у зв`язку з позовною вимогою, яка пред`являється до нього.
Найчастіше під неналежними відповідачами розуміють таких відповідачів, щодо яких судом під час розгляду справи встановлено, що вони не є зобов`язаними за вимогою особами.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити у нього обов`язку відповідати за даним позовом. Установлення цієї умови – підстава для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Щоб визнати відповідача неналежним, крім названої умови, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Про неналежного відповідача можна говорити тільки в тому випадку, коли суд може вказати особу, що повинна виконати вимогу позивача, - належного відповідача.
Таким чином, неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.
Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтування позову – обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (висновки Верховного Суду у постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц).
Суд за клопотанням позивача, не припиняючи розгляду справи, замінює первісного відповідача належним відповідачем, якщо позов пред`явлено не до тієї особи, яка має відповідати за позовом, або залучає до участі у справі іншу особу як співвідповідача (частина перша статті 33 ЦПК України у редакції, чинній на час відкриття провадження у справі та її розгляду).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження – до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження – до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача (частина перша, друга та третя статті 51 ЦПК України).
В даному випадку ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до належних відповідачів - продавців квартири за спірним договором, однак не звернулась до належних відповідачів – інших спадкоємців померлої власниці квартири. 
Позивач у цій справі клопотань про залучення до участі у справі іншої особи як співвідповідача не заявляв. 
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (постанова Верховного Суду від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц).
Отже, не залучення до справи належних відповідачів ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , є окремою підставою для відмови у задоволенні позову.
Керуючись ст.ст. 263-265 ЦПК України, 
ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1 - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення (або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи), зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення складено 17.06.2026.

Суддя     Ярема Х.С.