Справа № 761/36954/25
Провадження № 2/761/4000/2026

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2026 року Шевченківський районний суд міста Києва під головуванням судді Матвєєвої Ю.О., за участю секретаря Каніковського Б.А., позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 до ТОВ «УК Сервіс 1», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України, ТОВ «Мелвікс» про повернення спільного майна співвласників багатоквартирного будинку у проектний стан,

ВСТАНОВИВ :

03 вересня 2025р. до Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 до ТОВ «УК Сервіс 1», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України, ТОВ «Мелвікс» про повернення спільного майна співвласників багатоквартирного будинку у проектний стан.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, щоприміщення пожежобезпечних зон в кожному з 3-ох корпусів об`єкта нового будівництва - громадський, торгівельно-офісний, житловий, готельний комплекс з підземним та наземним паркінгом, що складається з 3-ох корпусів за адресою АДРЕСА_1 , які є спільним майном мешканців, незаконно реконструйовані у період, коли управителем і балансодержателем будинку було ТОВ «УК Сервіс 1», коли виключно працівники та представники ТОВ «УК Сервіс 1» відповідали за їх стан і умови експлуатації, мали одноосібний доступ до цих приміщень. 
Зазначають увагу на те, що незаконна реконструкція відбулась шляхом виділу з цих пожежобезпечних зон їх більшої частини в окремі ізольовані приміщення. Утворено окремі входи з загального коридору до виділених частин. На момент звернення до суду стан приміщень не відповідає нормативам, ДБН та проекту будівництва.
Зазначають, що на момент прийняття будинку в експлуатацію 14.12.2021р. Державною інспекцією архітектури та містобудування України зареєстровано сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (реєстраційний номер в ЄДЕССБ IУ123211201777), такими діями інспекції було визнано відповідність стану протипожежних зон проекту будівництва. Замовником будівництва виступало ТОВ «Мелвікс», будинок має клас наслідків СС3, поверховість 36, складається з 3 корпусів із загальною кількістю квартир 1360, нежитлових приміщень стилобатної частини та окремого паркінгу.
Звертають увагу на те, що згідно Актів прийняття-передачі об`єкта в управління від 05.09.2022р. - 1 корпус будинку, 15.09.2022р. - 2 корпус будинку та 27.12.2022р. - 3 корпус будинку комісійно, в особі директорів забудовника ТОВ «Мелвікс» та ТОВ «УК Сервіс 1» було передано кожний з 3-ох корпусів житлового комплексу «Манхеттен Сіті» в управління ТОВ «УК Сервіс 1». Згідно актів було визначено, що технічний стан житлового будинку задовільний, придатний до експлуатації, окрім іншого передано проектно-кошторисну документацію, виконавчі креслення, акти випробувань та технічні паспорти на кожний корпус. Зауважень у ТОВ «УК Сервіс 1» до технічного стану житлового комплексу не було. 
ТОВ «УК Сервіс 1» виконує функції управителя та балансоутримувача багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 . Уклало з кожним співвласником договори про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Згідно чинного законодавства несе відповідальність за належне утримання, експлуатацію та умови використання спільного майна житлового комплексу. 
Ті обставини, що будинок був отриманий управителем у технічно-будівельному стані згідно проекту, проте у травні 2025 року встановлено та зафіксовано першочергово співвласниками квартир, а в подальшому інспекторами ДІАМ України в ході позапланової перевірки, обставин незаконної реконструкції приміщень протипожежних зон - дає підстави стверджувати, що відповідальність за незаконну реконструкції має нести саме управитель.
Співпозивачі зазначають, відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України, одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути відновлення становища, яке існувало до порушення. Цей спосіб пов`язаний з застосуванням певних заходів, спрямованих на відновлення порушеного суб`єктивного права особи у тому стані, в якому воно існувало до його порушення. 
На момент звернення до суду суб`єктивне право кожного співвласників не було поновлено, хоча ТОВ «УК Сервіс 1» може і повинне було це зробити, шляхом усунення наслідків правопорушення. Ключове завдання цивільного судочинства є ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб.
Мешканці столиці з 24 лютого 2022 року щодня зазнають жорстких ударів країни агресора по багатоквартирним будинкам з використанням різних видів ракет та баражуючих боєприпасів. Як наслідок майже не щодня з`являються трагічні новини про пожежі у житлі киян та загибель людей.
Таким чином, шляхом вчинення незаконної реконструкції існує триваюче правопорушення прав та інтересів усіх співвласників квартир, котрі розташовані між 21 та 36 поверхах, а у випадку можливої пожежі в комплексі відсутні умови для безпечного прихистку мешканців у пожежобезпечних зонах будинку.
Позивачами заявлені вимоги про зобов`язання управителя привести будівельно-технічний стан протипожежних зон 1, 2, 3 корпусів відповідно до проектної документації «Будівництво громадського, торговельно-офісного, житлового, готельного комплексу з підземним та наземним паркінгом та для благоустрою ландшафтної зони на перетині вул. Борщагівської та пр-т. Повітрофлотського у Шевченківському р-н. м. Києва (Коригування 2019р.)», згідно якої побудований і введений в експлуатацію ЖК «Манхеттен Сіті» за адресою - АДРЕСА_1 .
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.09.2025 року справу передано на розгляд судді Матвєєвій Ю.О.
Ухвалою судді від 05.09.025 року відкрито загальне позовне провадження, справу призначено у підготовче засідання.
01.10.2025 року через систему «Електронний суд» від відповідача надійшов відзив на позов, в якому зміст доводів ТОВ «УК Сервіс 1» зводиться до того, що товариство, як управитель, не здійснювало (не допускало) незаконну реконструкцію спільного майна - протипожежних зон 1, 2, 3 корпусів будинку. Директор ТОВ «УК Сервіс 1» висловлює припущення, що ці приміщення були зайняті або реконструйовані ще до того, як ТОВ «УК Сервіс 1» прийняло житлові будинки в управління.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 02.10.2025 року залучено до участі у справі в якості третьої особи Державну інспекцію архітектури та містобудування України.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 18.12.2025 року залучено в якості третьої особи ТОВ «Мелвікс».
16.02.2026 року через систему «Електронний суд» від третьої особи ТОВ «Мелвікс» надійшли пояснення, в яких третя особи не визнає позовних вимог, оскільки до заяви про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та видачу сертифіката було додано акт готовності об`єктів до експлуатації, підписаний без зауважень замовником, генеральним підрядником, підрядними організаціями та відповідальною особою проектувальника - головного архітектора (інженера) проекту. Підстав для відмови у видачі сертифіката не було. ТОВ «Мелвікс» надало усі необхідні для прийняття рішень про видачу сертифікату. 14.12.2021 року Державна інспекція архітектури та містобудування України видала сертифікат, яким засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації. Отже об`єкт будівництва відповідає всім будівельним нормам.
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 11.03.2026 року підготовче засідання закрито, справу призначено до розгляду по суті.
Позивач ОСОБА_1 та представник позивачів адвокат Брагар А.А. в судовому засіданні підтримали свої позовні вимоги, просили їх задовольнити. 
Представник ТОВ «УК Сервіс 1» Вірченко Н.О. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог, зазначила, що товариство не здійснювало незаконну реконструкцію. Разом з тим, жодних юридично значимих дій з моменту прийняття кожного з 3-ох корпусів багатоквартирного будинку на баланс на підставі актів прийому-передачі з метою захисту спільного майна мешканців не вчиняло. Огляд корпусів багатоквартирного будинку при прийнятті їх у управління та підписанні актів приймання-передачі здійснювався «поверхневий» без реальної перевірки технічного стану протипожежних зон.
Представники третіх осіб ДІАМ України та ТОВ «Мелвікс» в судове засідання не з`явились, були повідомлені належним чином про час та місце розгляду справи. Третя особа ДІАМ України не скористалась своїм правом надання пояснень. ТОВ «Мелвікс» надало пояснення по суті позову, які містяться в матеріалах справи. 
Суд, вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, приходить до наступних висновків.
Так, судом встановлено, що 14.12.2021р. Державною інспекцією архітектури та містобудування України зареєстровано сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (реєстраційний номер в ЄДЕССБ IУ123211201777). 
Об`єктом будівництва було громадський, торгівельно-офісний, житловий, готельний комплекс з підземним та наземним паркінгом, що складається з 3-ох корпусів за адресою АДРЕСА_1. 
Замовником будівництва виступало ТОВ «Мелвікс», будинок має клас наслідків СС3, поверховість 36, складається з 3 корпусів із загальною кількістю квартир 1360, нежитлових приміщень стилобатної частини та окремого паркінгу.
На підставі Актів приймання-передачі кожний з 3-ох корпусів житлового комплексу був переданий від замовника будівництва до ТОВ «УК Севріс 1». Внаслідок чого ТОВ «УК Сервіс 1» набув правовий статус управителя та балансоутримувача багатоквартирного будинку.
Акти прийняття-передачі підписані у складі комісії за участі директорів сторін. Передані: 1 корпус на підставі Акту від 05.09.2022р., 2 корпус на підставі Акту від 15.09.2022р., 3 корпус на підставі Акту від 27.12.2022р.
Згідно актів визначено, що технічний стан житлового будинку задовільний, придатний до експлуатації. При переданні будинків в управління передано технічну документацію, а саме: план земельної ділянки; проектно-кошторисна документація, виконавчі креслення, Акти випробувань та інше; Акт готовності об`єкта до експлуатації; схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого холодного та гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання та централізованого опалення; паспорти ліфтового господарства; Паспорт об`єкта та прибудинкової території.
Зауважень у ТОВ «УК Сервіс 1» до технічного стану житлового комплексу в актах не зафіксовано, окрім того управитель отримав будівельний проект та технічні паспорти на кожний корпус.
З моменту отримання будинку в управління і по день вирішення справи - ТОВ «УК Сервіс 1» виконує функції управителя та балансоутримувача в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 . 
Укладає з кожним співвласником квартир та нежитлових приміщень договори про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. 
З огляду на приписи Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» управитель має: забезпечувати належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятих в експлуатацію у встановленому законодавством порядку об`єктів протягом усього періоду їх існування та несуть відповідальність за їх експлуатацію згідно із законом.
З 2021р. прийнято комплекс нормативно-правових актів, які закріплюють перехід на цифрову форму зберігання документів у будівельній діяльності через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ).
Законодавчо закріплений обов`язок ДІАМ України зберігати проектну документацію, зокрема для об`єктів із класом наслідків СС3 (значні наслідки), яким є ЖК «Манхеттен Сіті».
Згідно загальнодоступних відомостей з реєстру документів ЄДЕССБ видно реєстрацію 14.12.2021р. проектної документації (PD01:8382-0549-8202-7236) 2 версія документа, внесена за відомостями замовника та є діюча на момент в вирішення спору.
Функціонування ЄДЕССБ врегульовано Постановою КМУ №681 від 23.06.2021р. «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва». Згідно постановою, вся дозвільна та проектна документація, що подається до ДІАМ (в тому числі для об`єктів з класом наслідків СС3), вноситься в електронну систему, яка забезпечує вічне та невід`ємне зберігання документів в електронному вигляді.
Тому, перед складанням Акту готовності об`єкта до експлуатації, замовник замовив первинну технічну інвентаризацію на кожний з 3-ох корпусів житлового комплексу для встановлення фактичних показників площ квартир та нежитлових приміщень. За результатом були складені технічні паспорти у електронному та паперовому вигляді.
Проектна документація та вказані технічні паспорти на 3 корпуси будинку завантажені до реєстру документів ЄДЕССБ. А повний доступ до проектної та технічної документації, у тому числі має ДІАМ України.
Згідно ч. 1, 2 ст. 39-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» технічна інвентаризація об`єкта нерухомого майна - це комплекс робіт з метою визначення складу, фактичної площі, об`єму, технічного стану та/або визначення змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності.
Технічна інвентаризація об`єкта нерухомого майна проводиться юридичною особою у тому числі перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. За результатами проведення технічної інвентаризації виготовляються інвентаризаційна справа, матеріали технічної інвентаризації та технічні паспорти з використанням Реєстру будівельної діяльності.
Згідно п.п. 9 п. 59 Постанови КМУ №681 від 23.06.2021 «Деякі питання забезпечення функціонування Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва» визначено, що реєстр будівельної діяльності електронної системи є компонентом електронної системи, який забезпечує створення, збирання, накопичення, обробку, захист, облік: інформації про об`єкти будівництва та закінчені будівництвом об`єкти, у тому числі:
-проектної документації на будівництво об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними (СС1), середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, затвердженої в установленому порядку (у тому числі відомостей про координати поворотних точок меж контурів об`єктів будівництва, їх висотності); відомостей щодо розрахунку класу наслідків (відповідальності), техніко-економічних показників об`єктів будівництва);
-документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт;
-ідентифікаторів об`єктів будівництва та закінчених будівництвом об`єктів;
-документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;
-інвентаризаційних справ, матеріалів технічної інвентаризації, технічних паспортів об`єктів незавершеного будівництва, закінчених будівництвом об`єктів та їх частин (квартир, вбудованих чи вбудовано-прибудованих приміщень у будинку, будівлі, споруді, гаражних боксів, машиномісць, інших житлових та нежитлових приміщень, які після прийняття об`єкта в експлуатацію є самостійними об`єктами нерухомого майна), виробничих будівель, будівель і споруд громадського та виробничого (в тому числі сільськогосподарського) призначення та їх комплексів, захисних споруд цивільного захисту, багатофункціональних будинків для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (у тому числі договорів про проведення технічної інвентаризації, укладених відповідно до Закону України «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги», - у разі їх укладення через електронний кабінет);
-результатів проведення обстеження та паспортизації об`єктів (зокрема паспортів об`єктів відповідно до статті 39-2 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"). Згідно вказаної статті - управителі об`єктів будівництва забезпечують поточний огляд і періодичне обстеження прийнятих в експлуатацію у встановленому законодавством порядку об`єктів протягом усього періоду їх існування та несуть відповідальність за їх експлуатацію згідно із законом.
-фотокарток об`єктів будівництва.
02.02.2023р. було зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Манхеттен Сіті» (код ЄДРПОУ 45015766), обрано головою правління Кротенко М.Ю., визначено юридичну адресу - АДРЕСА_1.
Згідно відповіді ОСББ «Манхеттен Сіті» від 26.03.2025р. на адвокатський запит, голова правління повідомила, що будівельний проект на багатоквартирний будинок не передавався замовником будівництва до ОСББ. За технічним станом протипожежних систем в житловому комплексі слідкує управляюча компанія.
Згідно відповіді ОСББ «Манхеттен Сіті» від 23.04.2025р. на адвокатський запит, голова правління повідомила, що вся проектна документація була надана забудовником ТОВ «Мелвікс» в ТОВ «УК Сервіс 1» та зберігається там і до цього часу. Обстеження будинків було виконано при прийнятті його від забудовника до Управляючої компанії. Це зафіксовано Актами.
При проектуванні і будівництві будинку, згідно проектної документації розробленої ТОВ «Творча архітектурна майстерня Варивода» (код ЄДРПОУ 33304531), з урахуванням ДБН В.2.2-40:2018 «Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення» на 21 поверхах, трьох корпусів, було передбачено та виконано облаштування - пожежобезпечних зон. В 3 корпусі додаткова пожежобезпечна зона на 32 поверсі. 
Площа пожежобезпечних зон при проектуванні розраховані виходячи із класу наслідків будівлі СС3, висотності, кількості осіб, які можуть перебувати на кожному поверсі будівлі. Пожежобезпечні зони розраховані для мешканців 21-36 поверху на випадок пожежі.
В березні 2025р. ініціативною групою співвласників квартир у житловому комплексі, із залученням представника ТОВ «УК Сервіс 1» було здійснено перевірку стану протипожежних зон 3-ох корпусів.
В результаті співвласниками складено Акти по кожному з корпусів (корпус 1 поверх 21 від 21.03.2025р., корпус 2 поверх 21 від 20.03.2025р., корпус 3 поверх 21 від 20.03.2025р. та корпус 3 поверх 32 від 21.03.2025р.). Згідно актів зафіксовано, що фактична площа вказаних зон на 21 поверхах кожного корпусу значно зменшена, відсутні санвузли, а на 32 поверсі 3 корпусу протипожежна зона взагалі відсутня. На 21 поверхах 3-ох корпусів фактично з протипожежних зон шляхом реконструкції виділені окремі ізольовані приміщення. З загальних коридорів трьох корпусів, самовільно зроблено вхідні двері, двері влаштовано однакові, такі як встановлювали по всім квартирам при будівництві комплексу. На 32 поверсі 3 корпусу в приміщенні протипожежної зони замінені двері з протипожежних на стандартні, як в усіх квартирах. Жодних лічильників для обліку споживання електроенергії, теплової енергії та водопостачання до незаконно виділених приміщень не встановлено. Двері до протипожежних приміщень закриті, що є неприпустимим, а ключі знаходяться виключно у працівника Відповідача.
11.03.2025р. було подано колективну скаргу співвласників будинку до ТОВ «УК Сервіс 1», з наведенням протиправних фактів реконструкції спільного майна мешканців. Заявлено вимогу привести протипожежні зони до будівельно-технічного стану згідно проектної документації на будинок. Поставлено питання: хто є власником виділених приміщень та чи укладено з ним договір на утримання будинку і прибудинкової території?; хто вчинив реконструкцію та фактичний поділ протипожежної зони, виділивши з неї окреме ізольоване приміщення?
Проте ТОВ «УК Сервіс 1» було проігноровано дану скаргу співвласників. Згідно пояснень наданих у судовому засіданні представником ОСОБА_8 - ТОВ «УК Севріс 1» не вчинило жодних юридично значимих дій для відновлення первісного стану протипожежних зон та захисту спільного майна багатоквартирного будинку.
Співвласниками квартир була подана колективна скарга від 24.03.2025р. до Державної інспекції архітектури та містобудування України.
На підставі поданої скарги ДІАМ України провело позаплановий захід державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності на об`єкті АДРЕСА_1 (реконструкція пожежобезпечних зон 21-поверхів корпусів: 1, 2, 3 житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 »).
За результатом перевірки, комісійно у складі: головних інспекторів будівельного нагляду Потапов Л.О., Надопта С.В., Араньо В.Л., головного спеціаліста відділу моніторингу району та земельних відносин управління містобудування архітектури та землекористування Шевченківської РДА Приходько О.О., дільничного офіцеру поліції Шевченківського УП ГУНП у м. Києві Гусейнова З.А. складено Акт від 19.06.2025р. №18. 
Проведення позапланової перевірки відбувалась на об`єкті будівництва 10.06.2025р. з 10 год 00 хв..
Згідно Акту виявлено порушення вимог містобудівного законодавства та зазначено наступне :
Шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності Єдиної електронної системи у сфері будівництва, за параметром пошуку «АДРЕСА_1 (реконструкція пожежобезпечних зон 21-поверхів корпусів: №1, 2, 3 житлового комплексу «Манхеттен Сіті») інформації та документів, що дають право на виконання будівельних робіт, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату початку проведення позапланової перевірки не виявлено. Отже, наявні фактичні дані, що можуть свідчити про самочинне будівництво, яке відбувається без відповідних документів (арк. 23).
По прибуттю Головних інспекторів ДІАМ разом з представником Національної поліції і РДА до пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №1 було з`ясовано, що площа вказаної зони значно зменшена невідомими особами, а саме за результатом вимірювання довжини і ширини приміщення світловіддаламіром лазерним ручним встановлено, що площа приміщення складає лише 64,2 м.кв. (згідно до проекту 160 м.кв.) при цьому у приміщенні відсутній санвузол (який повинен бути згідно до проекту), існує система витяжної вентиляції, у приміщенні присутні 3 вікна (згідно до проекту повинно бути 8) інша частина пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №1 відгороджена перегородкою на ширину та висоту приміщення, вхід до нього влаштовано зі сторони загального коридору, шляхом встановлення вхідних металевих дверей, які при здійсненні позапланової перевірки буди зачинені. Слід зазначити, що будівельні роботи проведені невідомими особами пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №1 шляхом розбивки її на дві окремі частини, при цьому в одної частини відсутній санвузол, значно зменшена площа приміщення, зменшено кількість вікон, в іншої частини влаштовано вхід зі сторони загального коридору не відповідають проекту, згідно до якого побудовано та введений в експлуатацію житловий комплекс (арк. 26).
По прибуттю Головних інспекторів ДІАМ разом з представником Національної поліції і РДА до пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №2 було з`ясовано, що площа вказаної зони значно зменшена невідомими особами, а саме за результатом вимірювання довжини і ширини приміщення світловіддаламіром лазерним ручним встановлено, що площа приміщення складає лише 68,5 м.кв. (згідно до проекту 160 м.кв.) при цьому у приміщенні відсутній санвузол (який повинен бути згідно до проекту), існує система витяжної вентиляції, у приміщенні присутні 3 вікна (згідно до проекту повинно бути 8) інша частина пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №2 відгороджена перегородкою на ширину та висоту приміщення, вхід до нього влаштовано зі сторони загального коридору, шляхом встановлення вхідних металевих дверей, які при здійсненні позапланової перевірки буди зачинені. Слід зазначити, що будівельні роботи проведені невідомими особами пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №2 шляхом розбивки її на дві окремі частини, при цьому в одної частини відсутній санвузол, значно зменшена площа приміщення, зменшено кількість вікон, в іншої частини влаштовано вхід зі сторони загального коридору не відповідають проекту, згідно до якого побудовано та введений в експлуатацію житловий комплекс (арк. 27).
По прибуттю Головних інспекторів ДІАМ разом з представником Національної поліції і РДА до пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №3 було з`ясовано, що площа вказаної зони значно зменшена невідомими особами, а саме за результатом вимірювання довжини і ширини приміщення світловіддаламіром лазерним ручним встановлено, що площа приміщення складає лише 46,7 м.кв. (згідно до проекту 110 м.кв.) при цьому у приміщенні відсутній санвузол (який повинен бути згідно до проекту), існує система витяжної вентиляції, у приміщенні присутні 3 вікна (згідно до проекту повинно бути 8) інша частина пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №3 відгороджена перегородкою на ширину та висоту приміщення, вхід до нього влаштовано зі сторони загального коридору, шляхом встановлення вхідних металевих дверей, які при здійсненні позапланової перевірки буди зачинені. Слід зазначити, що будівельні роботи проведені невідомими особами пожежобезпечної зони 21-поверху корпусу №3 шляхом розбивки її на дві окремі частини, при цьому в одної частини відсутній санвузол, значно зменшена площа приміщення, зменшено кількість вікон, в іншої частини влаштовано вхід зі сторони загального коридору не відповідають проекту, згідно до якого побудовано та введений в експлуатацію житловий комплекс (арк. 28).
Таким чином, роботи, які виконані невідомими особами можна визначити, як реконструкція. Враховуючи вищенаведене, як частина житлового будинку де невідомими особами виконані будівельні роботи, об`єкт позапланової перевірки є об`єктом будівництва (арк. 29).
Влаштування вхідних металевих дверей у відокремленні пожежобезпечні зони 21 поверхів корпусів №1,2,3 житлового комплексу « ІНФОРМАЦІЯ_1 » за адресою: АДРЕСА_1 суперечить вимогам абзацу 2 підпункту 10.1.1.19 ДБН В.2.2-41-2019 «Висотні будівлі. Основні положення», зокрема вхід до протипожежної зони влаштовується безпосередньо зі сходової клітки або пожежного ліфта (невідомими особами влаштовано вхід зі сторони загального коридору). Не виконання вказаних вимог є істотним порушенням вказаних Державних будівельних норм (арк. 32).
Виконані будівельні роботи на об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_1 (реконструкція пожежобезпечних зон 21-поверхів корпусів №1,2,3 житлового комплексу «Манхеттен сіті») має негативний влив на права, законні інтереси, життя та здоров`я людей, які мешкають на 21-36 поверхах корпусів №1,2,3. Таким чином, наявні фактичні дані, свідчать про самочинне будівництво, яке відбувається без відповідних документів (арк. 33)
Таким чином, інспекторами уповноваженого центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, встановлено факт незаконної реконструкції пожежобезпечних зон 1, 2, та 3 корпусу багатоквартирного будинку.
Відомості щодо зареєстрованих містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва, проектної документації, документів, що дають право на виконання будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову видачі, скасування та анулювання зазначених документів у Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕСБ за параметром пошуку «код ЄДРПОУ 33062336», «код ЄДРПОУ 45015766», «код ЄДРПОУ 44764511» для визначених у зверненні будівельних робіт не виявлено. Дані ідентифікаційні коди належать суб`єктам ТОВ «Мелвікс», ОСББ «Манхеттен Сіті» та ТОВ «УК Сервіс 1».
Окрім того в Акті ДІАМ зазначено, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕСБ, за параметром пошуку «АДРЕСА_1 (реконструкція пожежобезпечних зон 21 поверхів корпусів 1, 2, 3 житлового комплексу «Манхеттен Сіті») інформації та документів, що дають право на виконання будівельних робіт, змін до них, їх скасування чи анулювання, станом на дату початку проведення позапланової перевірки не виявлено. Отже наявні фактичні дані, що можуть свідчити про самочинне будівництво, яке відбувається без відповідних документів».
Суд робить висновки, що на момент проведення позапланової перевірки ДІАМ (19.06.2025р.), відповідні інспектори з використання Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕСБ, мали у розпорядженні в електронному вигляді як технічні паспорти на корпуси 1, 2, 3 так і проект будівництва будинку, в необхідні частині поверхових планів, чинні і актуальні, тобто в останній редакції.
Згідно п. 3.8. Наказу МНС України від 30.08.2011 року №900 «Про затвердження Рекомендацій щодо гасіння пожеж у висотних будівлях» дано визначення характеристик та опис пожежобезпечних зон.
3.8.1 Пожежобезпечні зони виконуються у вигляді спеціально обладнаних приміщень всередині висотних будинків або на їх покрівлі.
3.8.2 Пожежобезпечні зони розташовуються так, щоб люди, які не мають можливості евакуюватися на рівень землі, могли (з урахуванням їх мобільності та фізичного стану) досягти цієї зони за необхідний час евакуації.
3.8.3 Несучі конструкції пожежобезпечних зон, що з`єднані з основними несучими конструкціями будинку, передбачені так, щоб втрата вогнестійкості останніх не приводила до втрати вогнестійкості конструкцій зон.
3.8.4 На входах у зону передбачаються протипожежні тамбур-шлюзи з підпором повітря під час пожежі.
3.8.5 Пожежобезпечні зони обладнуються індивідуальними засобами захисту і рятування, а також засобами надання першої медичної допомоги.
Судом акцентується увага на визначення поняття «пожежобезпечна зона» у підзаконних нормативних актах, який також використовується у Акті №18 від 19.06.2025р. ДІАМ України. Позивачами та представником в позові і процесуальних документах застосовується категорія «протипожежна зона», що не змінює суті, адже мається на увазі одне й те саме. 
Щодо правового статусу приміщень пожежобезпечних зон, суд погоджується з доводами представника Позивачів та приходить до висновку, що дані приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку.
Відповідно до п.п. 2, 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колисочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Згідно ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. 
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно ч. 1 , 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Таким чином, Позивачі 1-6 як власники квартир у Житловому комплексі « ІНФОРМАЦІЯ_1 » є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільним майном приміщень пожежобезпечних зон.
Натомість їхнє право було порушене, шляхом незаконної реконструкції спільного майна, що підлягає судовому захисту.
Визначення управителя дано у ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Згідно положень законів, управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Суд погоджується з доводами представника Позивачів про те, що саме на управителя покладено обов`язок по-перше здійснювати періодичні огляди стану багатоквартирного будинку, про що за результатом складати акти, а по-друге забезпечувати належні експлуатацію та утримання, ремонт спільного майна, вчиняти дії в інтересах співвласників для його захисту.
Згідно ч. 1, 2 ст. 392 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» власники або управителі об`єктів будівництва забезпечують поточний огляд і періодичне обстеження прийнятих в експлуатацію у встановленому законодавством порядку об`єктів протягом усього періоду їх існування та несуть відповідальність за їх експлуатацію згідно із законом.
Обстеження об`єкта здійснюється з метою визначення його фактичного стану та оцінки його відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним законодавством, та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час його експлуатації.
Порядок проведення обстеження встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Методика проведення обстеження та оформлення його результатів встановлюються центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури. Вартість проведення обстеження визначається згідно із кошторисними нормами України щодо ціноутворення у будівництві.
За результатами обстеження складається звіт, який вноситься до Реєстру будівельної діяльності з присвоєнням реєстраційного номера в цьому реєстрі.
Представником ТОВ «УК Сервіс 1» не було надано суду жодного звіту обстеження багатоквартирного будинку з моменту прийняття його в управління (вересень- грудень 2022 року) по день слухання справи у суді.
Згідно ч.1, 5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Таким чином, суд приходить до висновку, що обстеження багатоквартирного будинку управителем не проводились, що є порушенням обов`язку визначеного законом.
Виявлення факту незаконної реконструкції пожежобезпечних зон відбулось з ініціативи співвласників будинку, що відображено в актах від 20.03.2025р. та 21.03.2025р.
Згідно п.п. 1, 2 ч. 4 ст. 8 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель багатоквартирного будинку зобов`язаний: 1) забезпечувати належне утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території відповідно до нормативних вимог і договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, від власного імені укладати з підрядниками необхідні договори про виконання окремих робіт та послуг;
2) від імені співвласників багатоквартирного будинку вживати заходів для забезпечення захисту спільного майна багатоквартирного будинку від протиправних посягань та стягнення з осіб, винних у знищенні, пошкодженні або викраденні спільного майна, відшкодування завданих збитків.
Управитель зобов`язаний: забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об`єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами; здійснювати огляд основних конструктивних елементів, огороджуючих конструкцій будинків і споруд, інженерних мереж, об`єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях (зовнішніх та внутрішньобудинкових систем, під`їзних шляхів і тротуарів), і складати відповідні акти; забезпечувати здійснення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів відповідно до встановлених стандартами, нормативами, нормами і правилами вимог щодо строків та регламентів.
Судом встановлено, що ТОВ «УК Сервіс 1» отримало від співвласників колективну скаргу від 11.03.2025р. з наведенням обставин реконструкції пожежобезпечних зон та вимогами здійснити дії (заходи) для забезпечення захисту спільного майна багатоквартирного будинку і привести пожежобезпечні зони до будівельно-технічного стану згідно проектної документації на будинок.
У судовому засідання представник ТОВ «УК Сервіс 1» повідомила суду те, що управителем не вчинено жодних дій з метою забезпечення захисту спільного майна багатоквартирного будинку та приведення пожежобезпечних зон до будівельно-технічного стану згідно проектної документації на будинок.
За змістом ч.1 ст.81 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.
Суд критично сприймає ту обставину, що з моменту з`ясування факту незаконної реконструкції спільного майна багатоквартирного будинку, ТОВ «УК Сервіс 1» не вчинено жодних дій та заходів для приведення стану пожежобезпечних зон у належний стан, тобто стан згідно проектної документації. Також ТОВ «УК Севріс 1» не надало жодних документів, які могли б свідчити про законність проведеної реконструкції, встановлення анкетних даних осіб, які безпосередньо проводили будівельні роботи. Не надано правовстановлюючих документів про можливу реєстрацію права власності третіх осіб на спірні виділені приміщення.
Згідно ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до п. 33 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014р. №5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» згідно до положень статей 391, 396 ЦК позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.
Такий позов підлягає задоволенню і в тому разі, коли позивач доведе, що є реальна небезпека порушення його права власності чи законного володіння зі сторони відповідача. При цьому суди повинні брати до уваги будь-які фактичні дані (статті 57 - 59 ЦПК), на підставі яких за звичайних умов можна зробити висновок про наявність такої небезпеки. 
Відповідно до ч.1 ст.2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. 
При цьому, оцінюючи доводи учасників справи під час розгляду справи, суд як джерелом права керується також практикою Європейського суду з прав людини. Так, Європейський суд з прав людини по справі "Ващенко проти України" (Заява № 26864/03) від 26 червня 2008 року зазначив, що принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.
Судом додатково беруться до уваги доводи Позивачів, котрі не заперечувались представником ТОВ «УК Сервіс 1» про те, що управителем на підставі договору з ТОВ «Інноваційна охорона міста» залучено компанію, що надає послуги з охорони порядку на житловому комплексі.
На входах до корпусів будинку облаштовані пости з охоронцями та окремий пост, що здійснює моніторинг за камерами відеоспостереження. Ключи від вхідних дверей до пожежобезпечних зон має виключно працівник ТОВ «УК Сервіс 1». Жодна інша (стороння) особа не могла потрапити до приміщення пожежобезпечної зони та зробити незаконну реконструкцію.
Суд переконаний у тому, що належним і ефективним способом захисту порушених прав Позивачів на спільне майно багатоквартирного будинку буде приведення його у проектний стан.
Розглядувані спірні правовідносини між ТОВ «УК Сервіс 1» як управителем та власниками окремих квартир, хоча і є приватно-правовими, проте урегульовані нормами Закону України «Про житлово комунальні послуги» в частині визначених взаємних прав і обов`язків. Тому позовні вимоги підлягають задоволенню у повному розмірі.
При зверненні до суду з колективним позовом, Позивачі у справі понесли втрати на послуги адвоката Брагаря А.А. у сумі по 24000,00 грн. кожний.
Згідно ч. 1, 2 ст. 137 ЦПК України витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами
Як вбачається з поданих документів в підтвердження понесених Позивачами витрат на послуги адвоката, заявлений розмір витрат на компенсацію оплати послуг адвоката є співмірним зі складність справи, з кількістю витраченого адвокатом часу для аналізу обставин справи, складання скарг і звернень, складання позовної заяв та представництва інтересів Позивачів у суді та обсягом наданих послуг.
В підтвердження понесення кожним із Позивачів витрат на послуги адвоката суду надано копії договорів про надання правової допомоги адвоката №02/06, №02/06/2, №02/06/3, №02/06/4, №02/06/5, №02/06/6 від 02.06.2025р., ордерів №1985270, №1987364, №1987390, №1987404, №1987457 від 02.06.2025р., Актів надання послуг адвоката від 29.08.2025р. та квитанцій №07/25, №08/25, №09/25, №10/25, №11/25, №12/25.
На підставі наведеного, керуючись ст. ст. ст. 4, 5, 12, 13, 17-19, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-266, 268, 352, 354, 355 ЦПК України, 

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 до ТОВ «УК Сервіс 1», третя особа Державна інспекція архітектури та містобудування України, ТОВ «Мелвікс» про повернення спільного майна співвласників багатоквартирного будинку у проектний стан - задовольнити в повному обсязі.
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «УК Сервіс 1» (01014, м. Київ, вул. Михайла Бойчука 41Б; ідентифікаційний код 44764511) привести будівельно-технічний стан пожежобезпечної зони 21 поверху 1 корпусу відповідно до проектної документації «Будівництво громадського, торговельно-офісного, житлового, готельного комплексу з підземним та наземним паркінгом та для благоустрою ландшафтної зони на перетині вул. Борщагівської та пр-т. Повітрофлотського у Шевченківському р-н. м. Києва (Коригування 2019р.)» згідно якої побудований і введений в експлуатацію ЖК «Манхеттен Сіті» за адресою - АДРЕСА_1 .
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «УК Сервіс 1» (01014, м. Київ, вул. Михайла Бойчука 41Б; ідентифікаційний код 44764511) привести будівельно-технічний стан пожежобезпечної зони 21 поверху 2 корпусу відповідно до проектної документації «Будівництво громадського, торговельно-офісного, житлового, готельного комплексу з підземним та наземним паркінгом та для благоустрою ландшафтної зони на перетині вул. Борщагівської та пр-т. Повітрофлотського у Шевченківському р-н. м. Києва (Коригування 2019р.)» згідно якої побудований і введений в експлуатацію ЖК «Манхеттен Сіті» за адресою - АДРЕСА_1 .
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «УК Сервіс 1» (01014, м. Київ, вул. Михайла Бойчука 41Б; ідентифікаційний код 44764511) привести будівельно-технічний стан пожежобезпечної зони 21 та 32 поверхів 3 корпусу відповідно до проектної документації «Будівництво громадського, торговельно-офісного, житлового, готельного комплексу з підземним та наземним паркінгом та для благоустрою ландшафтної зони на перетині вул. Борщагівської та пр-т. Повітрофлотського у Шевченківському р-н. м. Києва (Коригування 2019р.)» згідно якої побудований і введений в експлуатацію ЖК «Манхеттен Сіті» за адресою - АДРЕСА_1.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_3 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_4 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_5 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Стягнути з ТОВ «УК Сервіс 1» (код ЄДРПОУ 44764511) на користь ОСОБА_7 (РНОКПП НОМЕР_6 )судовий збір у розмірі 1211,20 грн. та витрати на правову допомогу у розмірі 24000,00 грн.
Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного  перегляду.
Повний текст рішення виготовлено 28.05.2026 року.

Суддя Ю.О. Матвєєва
20 травня 2026 року