ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

адреса юридична: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36000, адреса для листування: вул. Капітана Володимира Кісельова, 1, м. Полтава, 36607, тел. (0532) 61 04 21, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua, https://pl.arbitr.gov.ua/sud5018/
Код ЄДРПОУ 03500004

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.04.2026 Справа № 917/238/25 

Господарський суд Полтавської області у складі судді Дмитра Сіроша, за участю секретаря судового засідання Людмили Бойченко, розглянув у порядку загального позовного провадження справу за позовом
Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, пл. Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39600
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Онтаріо 2016", вул. Київська, 62, м. Кременчук, Полтавська область, 39631
про визнання додаткової угоди укладеною

Представники сторін згідно з протоколом.

Обставини справи: Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Онтаріо 2016", в якому просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 19072400 від 17.02.2017, зокрема, в розділ “Об`єкт оренди” внести зміни, а саме: пункт 5 доповнити:
“ 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 становить 3 286 973 грн 34 коп., що є дійсною на дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному ст. 289 Податкового кодексу України”.
2. В розділ “Орендна плата” внести зміни, а саме абзац 1 в пункті 9 викласти в новій редакції:
“ 9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 394436,80 грн в рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно”.
Позовні вимоги обґрунтовані необхідністю приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та захисту законних інтересів територіальної громади міста Кременчука.
Відповідач у відзиві на позов (вх. № 2651 від 26.02.2025) заперечує проти позову, посилаючись на те, що орендодавець (позивач) всупереч вимогам закону та укладеного сторонами договору оренди, в односторонньому порядку вніс зміни до договору.
Крім того, вказаним рішенням на орендаря покладаються зобов`язання прийняти ці зміни.
Також, позивач просить суд визнати укладеною додаткову угоду, в якій вказується (пункт 1), що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 становить 3 286 973 грн 34 коп. Водночас жодних доказів щодо підтвердження розміру НГО земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 до суду не надано.
За таких обставин вважає, що Кременчуцькою міською радою не доведено порушення прав та інтересів органу місцевого самоврядування, позовні вимоги є необґрунтованими, обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, не підтверджені доказами.
03.03.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив. Позивач позовні вимоги підтримує у повному обсязі та зазначає, що рішення Кременчуцької міської ради є чинними та обов`язковими для виконання. Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області, як власником земельних ділянок, внесено зміни до рішення міської ради та підготовлена і направлена відповідачу додаткова угода до спірного договору оренди землі.
Проте всупереч вимогам Закону ні протоколу розбіжностей, ні укладеної додаткової угоди до договору оренди землі на адресу Кременчуцької міської ради не надходило.
Також вказує, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, у зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати (постанова Верховного Суду України від 02 березня 2016 року справа № 3-476гс15). Чинна на сьогодні редакція пункту 13 Типового договору, затвердженого постановою КМУ від 03 березня 2004 року № 220 передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.
14.05.2025 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив (вх. № 6446), в яких зазначає, що ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.
За результатами автоматизованого розподілу судової справи № 917/238/25 між суддями справу передано на розгляд судді Погрібній С. В.
Ухвалою від 12.02.2025 судом прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання на 08.04.2025, 10:30.
Ухвалою від 15.05.2025 закрито підготовче провадження у справі та призначено її до судового розгляду по суті.
Відповідно до розпорядження № 163 від 01.12.2025 у зв`язку з відрядженням судді Погрібної С. В. призначено повторний автоматичний розподіл судової справи № 917/238/25.
За результатами повторного автоматизованого розподілу судової справи № 917/238/25 між суддями справу передано на розгляд судді Сірошу Д. М.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 11.12.2025 суддя прийняв справу № 917/238/25 до свого провадження та призначив підготовче засідання на 15:50 17.02.2026.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 17.02.2026 суд закрив підготовче провадження у справі № 917/238/25 та призначив справу до судового розгляду по суті в засіданні суду на 10:00 01.04.2026. 
Судове засідання у справі, призначене на 01.04.2026 10:00, не відбулося у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги.
Ухвалою Господарського суду Полтавської області від 01.04.2026 суд призначив судове засідання на 09:05 16.04.2026. 
16.04.2026 від позивача надійшло клопотання (вх. № 5071) про відкладення розгляду справи у зв`язку з участю представника в іншому судовому засіданні.
16.04.2026 від відповідача надійшло клопотання (вх. № 5074) про відкладення розгляду справи у зв`язку з відрядженням представника.
Представники сторін не обґрунтували, яке процесуальне право хотіли реалізувати, оскільки неможливість бути присутніми в судовому засіданні не є підставою для відкладення розгляду справи.
Крім того, явка представників сторін не визнавалася обов`язковою.
На підставі викладеного, суд відмовляє у задоволенні зазначених клопотань.
Після закінчення розгляду справи в судовому засіданні, відповідно до частини 1 статті 240 Господарського процесуального кодексу України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суд розглянув матеріали справи та 

УСТАНОВИВ:

Рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.10.2016 “Про надання, вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду в м. Кременчуці” вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю “ОНТАРІО 2016” (ідентифікаційний код 40794956) в оренду строком на п`ятнадцять років земельну ділянку площею 8286 кв. м (кадастровий №5310436100:04:004:0015) для експлуатації та обслуговування будівель модульної автозаправної станції по просп. Полтавському, 2-Б в м. Кременчуці.
На виконання зазначеного рішення 08.02.2017 Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області та Товариство з обмеженою відповідальністю “ОНТАРІО 2016” (відповідач) уклали договір оренди землі.
Відповідно до умов договору Орендодавець на підставі рішення надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий № 5310436100:04:004:0015) загальною площею 8286 кв. м для експлуатації та обслуговування будівель модульної автозаправної станції по проспекту Полтавському, 2-Б, м. Кременчук.
Відповідно до пункту 5 зазначеного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, станом на 29.11.2016, становила 4 902 494,76 грн (591,66 грн за 1 кв. м), яка підлягає індексації за 2016 рік (1,06), що є дійсною на дату укладення договору.
Згідно з умовами пункту 9 договору орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 259832,22 грн за рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно.
Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;
- зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності;
- в інших випадках, передбачених законом.
На підставі Податкового кодексу України, Закону України “Про оренду землі”, постанови КМУ від 03.03.2004 № 220, рішення Кременчуцької міської ради від 24.11.2009 “Про затвердження технічної документації нормативно грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області”, рішення Кременчуцької міської ради від 25.05.2021 “Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки”, витягу з рішення Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 “Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування” Кременчуцькою міською радою, як власником земельних ділянок, внесено зміни до рішення міської ради та підготовлена додаткова угода до договору оренди землі.
Зокрема, у рішенні Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 року "Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування", а саме: "замість слів "Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно" читати "Встановити плату за землю в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі щорічно". 
З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель, виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Полтавської області направив відповідачу лист - пропозицію від 04.10.2023 № 01-49/1831 та повідомив про необхідність внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди до нього.
Також, виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Полтавської області надіслав оригінали додаткової угоди до договору оренди землі в двох примірниках та з проханням у двадцятиденний строк повернути підписаний примірник додаткової угоди з візами, а в разі незгоди надати два примірники протоколу розбіжностей згідно з вимогами пункту 4 статті 181 Господарського кодексу України.
Згідно з інформацією перевірки статусу відстеження відправлення 0505113708896 поштове відправлення вручене адресату 12.12.2023.
Проте додаткова угода не укладена, що стало підставою для звернення Кременчуцької міської ради до суду з цим позовом.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позову, суд виходив з такого.

Як установив суд, підставою для звернення до суду Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області з вимогою про укладення додаткової угоди стало приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель. 
Зокрема, в розділ “Об`єкт оренди” позивач просить внести зміни, а саме пункт 5 доповнити:
“ 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 становить 3 286 973,34 грн, що є дійсною на дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному статтею 289 Податкового кодексу України”.
2. В розділ “Орендна плата” внести зміни, а саме: абзац 1 в пункті 9 викласти в новій редакції:
“ 9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 394 436,80 грн в рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно”.
3. Всі інші умови договору залишаються незмінними.
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до пункту 1 Закону України “Про оренду землі” оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України врегульовано, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, а річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.
Отже, нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.
Разом з цим, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Чинна станом на час розгляду цієї справи редакція пункту 13 Типового договору, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220 передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.
З огляду на викладене, суд дійшов висновку задовольнити позов в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, щодо внесення в розділ “Об`єкт оренди” змін, а саме: пункт 5 доповнити: “ 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 становить 3 286 973 грн 34 коп., що є дійсною на дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному ст. 289 Податкового кодексу України”.

Щодо вимоги внести зміни в розділ “Орендна плата”, а саме абзац 1 в пункті 9 викласти в новій редакції:“ 9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 394 436,80 грн в рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно”, слід зазначити таке.
У договорі оренди землі, укладеному між Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області та ТОВ "ОНТАРІО 2016", встановлено річну орендну плату в розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки землі.
В рішенні Кременчуцької міської ради від 24.03.2023 "Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування" зазначено, зокрема, "замість слів "Встановити плату за землю в розмірі 5 % від грошової оцінки землі щорічно" читати "Встановити плату за землю в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі щорічно".
Матеріалами справи підтверджено, що позивач звертався до орендаря з листами для укладення додаткової угоди до договору, у зв`язку з прийняттям Кременчуцькою міською радою рішення. Відповідачем не підписано додаткову угоду, яка була направлена йому позивачем.
За змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону № 161-XIV зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін, а за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених умовами договору або в силу закону.
Тобто визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності вирішується за згодою сторін договору оренди земельної ділянки із закріпленням такого розміру орендної плати в договорі оренди.
Відповідно до пункту 10 договору обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами; зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 28 договору до обов`язків Орендаря належить, зокрема, у разі зміни орендної плати укласти додаткову угоду до договору оренди землі.
Водночас суд зазначає, що умов договору оренди землі від 08.02.2017, які б надавали позивачу право на односторонню зміну ставки орендної плати поза межами процедури, яка встановлена пунктами 13 та 28 договору, у договорі не передбачено. 
Водночас, пункт 31 договору чітко встановлює, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі та виключно за взаємною згодою сторін.
Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду є істотною умовами договору оренди землі.
Отже, будь-які зміни істотної умови договору могли відбуватися виключно на загальних підставах, як визначено законом та умовами договору оренди (пунктом 31 договору), тобто за взаємною згодою сторін, якої досягнуто не було, що було встановлено судом під час розгляду цієї справи.
Крім того, договором оренди землі від 08.02.2017 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати.
Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі N 635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31.05.2023 у справі N 925/406/22 міститься висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо у самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Суд також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05.06.2024 у справі N 914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі", пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, який викладений у постанові від 09.11.2021 у справі N 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.
Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов`язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативної грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни ставки для нарахування орендної плати.
Рішення органу місцевого самоврядування не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.
Враховуючи те, що сам факт ухвалення рішення органу місцевого самоврядування про зміну розміру відсоткової ставки орендної плати не дає підстави для автоматичної зміни істотної умови договору, що у свою чергу не свідчить про виникнення у позивача права на отримання збільшеної орендної плати з дня ухвалення такого рішення, а відповідно і права позивача вимагати від відповідача укладення додаткової угоди.
За змістом статей 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Нормами статті 792 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України (чинного на момент звернення позивача до суду) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки в Законі.
Частина перша статті 652 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Відповідно до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Частиною четвертою статті 652 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Поняття "істотна зміна обставин" є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України не підлягає розірванню або зміні, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.
Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.
При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання або зміни договору.
Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання або внесення змін у договір може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов`язання.
Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.
Разом з цим зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Позивач не довів наявність істотної зміни обставин, що могли б бути підставою для зміни в односторонньому порядку умов договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди в частині зміни (збільшення) відсоткової ставки для нарахування орендної плати.
В цьому випадку, визначена в договорі від 08.02.2017 ставка орендної плати - 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства, визначена в межах між мінімальною та максимальною ставкою податку, тому законодавчі підстави для внесення змін до договору оренди землі та збільшення ставки орендної плати до 12 % відсутні.
Отже, в частині внесення змін в абзац 1 в пункті 9 суд відмовляє в позові.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Керуючись статтями 129, 232 - 233, 237 - 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 19072400 від 17.02.2017 в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА
до договору оренди землі,
зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про
реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право
19072400 від 17.02.2017

Орендодавець, Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області, ідентифікаційний код: 24388300, місцезнаходження: 39600, Полтавська область, м. Кременчук, площа Перемоги, 2 в особі міського голови Малецького Віталія Олексійовича, який діє на підставі статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 122 Земельного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі», з одного боку, та Орендар, Товариство з обмеженою відповідальністю «ОНТАРІО 2016», ідентифікаційний код: 40794956, місцезнаходження: 39631, Полтавська область, м. Кременчук, вул. Київська, буд. 62, в особі директора Батраченка Віктора Володимировича, який діє на підставі Статуту, дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: 31.08.2016, 15851360000009736, з другого боку, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі про таке:
Керуючись Конституцією України, Земельним кодексом України, Податковим кодексом України, Законом України «Про оренду землі», постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 «Про затвердження типового договору оренди землі» (зі змінами), постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 «Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок», рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 24 листопада 2009 року «Про затвердження технічної документації нормативної грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області», рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 25.05.2021 «Про встановлення річного розміру орендної плати за земельні ділянки», витягом з рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24 березня 2023 року «Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування», внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 19072400 від 17.02.2017, згідно з яким у користуванні перебуває земельна ділянка площею 8286 кв. м (кадастровий № 5310436100:04:004:0015) для експлуатації та обслуговування будівель модульної автозаправної станції по просп. Полтавському, 2-Б в м. Кременчуці, а саме:
1. В розділ «Об`єкт оренди» внести зміни, а саме: Пункт 5 доповнити:
« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 8286 кв. м станом на 29.03.2023 становить 3286 973 грн 34 коп., що є дійсною на дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі та підлягає щорічній індексації в порядку, визначеному ст. 289 Податкового кодексу України».

2. Всі інші умови договору залишаються незмінними.
3. Орендар зобов`язаний у п`ятиденний строк з дати укладення додаткової угоди до договору оренди землі надати до Кременчуцького ГУ ДПС у Полтавській області копію додаткової угоди до договору оренди землі.
4. Ця додаткова угода до договору оренди землі набуває чинності з дати підписання її сторонами.
5. Ця додаткова угода укладена в 2-х примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться - в Орендодавця, другий – в Орендаря.
6. За спільною згодою сторін ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за номером запису про інше речове право 19072400 від 17.02.2017.
7.Усі витрати за складання та посвідчення цієї угоди сплачує Орендар.
8. Невід`ємними частинами додаткової угоди є наступні додатки:
- витяг з рішення Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від 24 березня 2023 року «Про внесення змін до рішень органів місцевого самоврядування»;
- розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку.

Реквізити сторін:

Орендодавець 

КРЕМЕНЧУЦЬКА МІСЬКА РАДА
КРЕМЕНЧУЦЬКОГО РАЙОНУ
ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Місцезнаходження юридичної особи:
39600, Полтавська область, м. Кременчук
Площа Перемоги, 2
Ідентифікаційний код: 24388300

Орендар

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ОНТАРІО 2016»
дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі 
юридичних осіб, фізичних осіб -
підприємців та громадських формувань:
31.08.2016, 15851360000009736
Місцезнаходження юридичної особи:
39631, Полтавська область, м. Кременчук, вул. Київська, буд.62
Ідентифікаційний код: 40794956

В частині внесення змін в абзац 1 в пункті 9:
« 9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 394 436,80 грн в рік, із застосуванням в подальшому щорічних коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель Орендарем самостійно», в позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Онтаріо 2016" (вул. Київська, 62, м. Кременчук, Полтавська область, 39631) на користь Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (пл. Перемоги, 2, м. Кременчук, Полтавська область, 39600, код ЄДРПОУ 24388300) 1 514,00 грн витрат на сплату судового збору.
Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Східного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 28.04.2026.

Суддя Дмитро СІРОШ