ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
Єдиний унікальний номер справи: 954/1541/25    Головуючий у 1-й інстанції: Олійник В.М.
Номер провадження: 22-ц/819/859/26      Доповідач: Воронцова Л.П. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (суддя- доповідач) Воронцової Л.П.,
суддів:    Майданіка В.В.,
Склярської І.В.,
секретар    Андреєва В.В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Михайлівської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області Геращенко Світлана Анатоліївна,
представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Кудлюк Олександр Іванович,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Кудлюк Олександр Іванович, на рішення Нововоронцовського районного суду Херсонської області від 06 березня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Олійник В.М., дата складання повного судового рішення 06 березня 2026 року, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Михайлівської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області Геращенко Світлани Анатоліївни про визнання недійсним договору емфітемзису, скасування державної реєстрації речового права, зобов`язання внести запис про припинення іншого речового права та визнання права власності на земельну ділянку,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування державної реєстрації речового права, зобов`язання внести запис про припинення іншого речового права та визнання права власності на земельну ділянку. 
Позов обґрунтованій тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 помер ОСОБА_5 , спадкоємцем якого за заповітом щодо земельної ділянки є позивач. В установлені законом строки позивач прийняв спадщину, але через фінансові проблеми оформив спадщину тільки у листопаді 2021 року.
Відповідно до Свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 01 грудня 2021 року йому належить земельна ділянка площею 6,3990 гектарів в межах згідно з планом, яка розташована на території Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області і передана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6524184000:02:035:0020.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу 287857907 сформований приватним нотаріусом, Бериславського районного нотаріального округу Херсонської області Виноградовою Н.М., реєстраційний номер об`єкта 1433420865241, об`єкт нерухомого майна земельна ділянка кадастровий номер 6524184000:02:035:0020 площа (га) 6,399 належить на праві власності ОСОБА_1 .
Із витягу з Державного реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно наданого нотаріусом, позивач дізнався про наявність обтяження - Договору емфітевзису, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 щодо спадкової земельної ділянки. Договір емфітевзису укладений 01.02.2018, зареєстрований після смерті ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 реєстратором Михайлівської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області ОСОБА_4 .
ОСОБА_2 , отримавши повідомлення про смерть ОСОБА_5 подав договір емфітевзису для державної реєстрації та отримав свідоцтво про смерть ОСОБА_5 в той же день, що й зареєстрував незаконний договір емфітевзису, хоча мав подати до РАЦСу лікарську довідку та отримати Свідоцтво про смерть на протязі трьох днів від моменту смерті, а саме ІНФОРМАЦІЯ_3 .
У зв`язку з реєстрацією договору емфітевзису після смерті власника, у померлої особи не можуть виникнути права та обов`язки за договором, як не може виникнути і емфітевтного права щодо земельної ділянки з огляду на ст. 125 ЗК України та ч.4 ст. 25 ЦК України.
Державний реєстратор не повинен був реєструвати договір емфітевзису, одна із сторін якого померла. Реєстратором не враховано, що земельна ділянка вже є власністю іншої особи, з якою відсутні підписані договори, тому реєстрація договору емфітевзису порушує права нового власника, яким є позивач.
Державний реєстратор під час проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно зобов`язаний перевірити інформацію речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації, і наявність або відсутність вже зареєстрованих попередніх договорів оренди землі унеможливлює державну реєстрацію прав договору емфітевзису. Рішення державного реєстратора підлягає скасуванню не лише із підстав недійсності оспорюваного договору емфітевзису, але й з підстав порушення реєстратором норм законодавства у сфері державної реєстрації речових прав.
Реєстратором не враховано, що земельна ділянка вже є власністю іншої особи, з якою відсутні підписані договори, тому реєстрація договору емфітевзису порушує права нового власника, яким є позивач. Зважаючи на це реєстратор без належної правової підстави зареєструвала правочин. Державна реєстрація договору відбулася після смерті орендодавця, коли правоздатність власника припинилася, а тому договір є нікчемним, не може створювати юридичні наслідки для померлої особи та є підстави для скасування державної реєстрації права емфітевзису.
Нікчемний правочин є недійсним під час його укладання, його недійсність не зникає після сплину трирічного терміну позовної давності, тому відсутні підстави застосування строку позовної давності щодо нікчемного правочину. 
ОСОБА_3 , після смерті ОСОБА_5 , домовився з жителем с. Біляївка Нововоронцовського району ОСОБА_6 про обмін ділянками, щодо яких вони уклали Договори оренди. Договір ОСОБА_6 і ОСОБА_5 був укладений на 49 років, але припинений 19.02.2018 р. о 15:13:30, а о 15:40:19 зареєстровано Договір безоплатного емфітевзису земельної ділянки строком на 100 (Сто) років уже покійного ОСОБА_5 та ОСОБА_2 - батька ОСОБА_3 . 
Позивач заперечував проти протиправних дій батька і сина ОСОБА_7 , звертаючись до правоохоронних органів.
Позивач просив суд :
- визнати недійсним договір про встановлення емфітевзису від 01.02.2018, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , на земельну ділянку площею 6,399 га, кадастровий №6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області (тепер село Нововоскресенське Нововоронцовської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 143342041;
- скасувати державну реєстрацію іншого речового права, запис 24965544 від 19.02.2018 вчиненого реєстратором Геращенко Світланою Анатоліївною, Михайлівська сільська рада Нововоронцовського районую Херсонської області, здійсненого на підставі договору про встановлення емфітевзису серія та номер без номера від 01.02.2018, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , на земельну ділянку площею 6,399 га, кадастровий №6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області (тепер село Нововоскресенське Нововоронцовської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 143342041, договір зареєстровано 22.02.2018;
- зобов`язати державного реєстратора внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про припинення іншого речового права — права емфітевзису земельної ділянки;
- визнати без обтяжень право власності щодо земельної ділянки за ОСОБА_1 ;
- стягнути судові витрати по справі.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції і мотиви його ухвалення
Рішенням Нововоронцовського районного суду Херсонської області від 06 березня 2026 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору емфітемзису, скасування державної реєстрації речового права, зобов`язання внести запис про припинення іншого речового права та визнання права власності на земельну ділянку - задоволено частково.
Відмовлено у задоволенні позову в частині пред`явлення вимог до ОСОБА_3 і ОСОБА_4 .
Задоволено позовну вимогу про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису від 01.02.2018, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , на земельну ділянку площею 6,399 га, кадастровий №6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області (село Нововоскресенське Нововоронцовської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 143342041.
Скасовано державну реєстрацію іншого речового права, що внесене за договором про встановлення емфітевзису від 01.02.2018, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 6,399 га, кадастровий №6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області (село Нововоскресенське Нововоронцовської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 143342041.
Відмовлено у задоволенні вимоги про зобов`язання реєстратора вчинити дії та визнання без обтяжень права власності.
Рішення суду мотивовано наступним .
Державний реєстратор Геращенко С. М. є неналежним відповідачем у справі, а належним відповідачем у справах про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права власності є особа, за якою зареєстроване право власності на спірне майно.
ОСОБА_3 (ймовірний правокористувач) не є належним відповідачем у справі, з огляду на те, що у матеріалах справи відсутні докази набуття останнім будь- якого права щодо земельної ділянки кадастровий номер 6524184000:02:035:0020, тому у задоволенні позову в частині пред`явлення вимог до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 слід відмовити.
Згідно зі ст. 25 ЦК України, правоздатність громадянина припиняється зі смертю. Оскільки на момент реєстрації права (момент, з яким закон пов`язує виникнення речового права) власник вже помер, він не міг виступати стороною у правовідносинах з реєстрації. Більше того, матеріали справи свідчать про те, що документи на реєстрацію були подані після фактичної смерті ОСОБА_5 , що вказує на недобросовісність іншої сторони ( ОСОБА_2 ) та порушення процедури реєстрації.
На момент реєстрації договору емфітевзису (19.02.2018) та смерті спадкодавця (18.02.2018) земельна ділянка вже перебувала під іншим зареєстрованим обтяженням (оренда на 49 років від 08.12.2017), тому фактичне виконання договору емфітевзису ОСОБА_2 та ОСОБА_5 не відбулося.
З урахуванням викладеного, суд вважав підлягаючою задоволенню вимогу про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису від 01.02.2018, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , на земельну ділянку площею 6,399 га, кадастровий №6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області (село Нововоскресенське Нововоронцовської об`єднаної територіальної громади Бериславського району Херсонської області), реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 143342041.
Враховуючи, що така вимога заявлена разом із вимогою про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису, суд дійшов висновку, що підлягає задоволенню вимога про скасування державної реєстрацію іншого речового права.
Суд зазначив, що задовольнивши вимогу про визнання договору емфітевзису недійсним та скасування державної реєстрації права (запис №24965544), це рішення є підставою для проведення реєстраційних дій без окремого судового зобов`язання, тому в частині позовних вимог про зобов`язання державного реєстратора внести запис слід відмовити.
Оскільки позивач уже набув право власності на земельну ділянку в порядку спадкування, що підтверджується Свідоцтвом від 01.12.2021, його право власності ніким не оспорюється, відтак у задоволенні такої вимоги слід відмовити.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
Не погоджуючись із рішенням суду ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Кудлюк О.І., подав апеляційну скаргу посилаючись на неповно встановлені фактичні обставини, які мають істотне значення для правильного вирішення справи, порушення норм матеріального та процесуального права.
Скарга мотивована тим, що суд дійшов помилкових висновків, щодо вимоги про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису та скасування державної реєстрації іншого речового права.
Договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 6,399 га., кадастровий N 6524184000:02:035:0020 з цільовим призначенням "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" в адміністративних межах Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області укладений 01.02.2018 року, а сторона договору - власник земельної ділянки ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , тобто договір укладено за життя власника, а зареєстрований договір 22 лютого 2018 року реєстратором Михайлівської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області Геращенко С.А.
Судом зазначено, що правоздатність громадянина припиняється зі смертю, оскільки на момент реєстрації права (момент, з яким закон пов`язує виникнення речового права) власник вже помер, він не міг виступати стороною у правовідносинах з реєстрації, що суперечить правовому висновку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 27 листопада 2025 року у справі 194/734/22, згідно з яким договір емфітевзису вважається укладеним з моменту підписання, а право користування наступає з моменту реєстрації, реєстрація після смерті власника не робить емфітевзис недійсним.
Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, тому при укладенні цього договору необхідно виходити із загальноприйнятих істотних умов для договорів предмету, ціни та строку дії.
Аналіз положень статей 638-640 ЦК України свідчить про те, що договір користування земельною ділянкою є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК. З часу укладення договору користування земельною ділянкою у власника такої земельної ділянки виникає зобов`язання передати земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а у користувача отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право користування землі є речовим правом.
Верховний Суд визнає, що державна реєстрація не завжди є підставою для виникнення права, а лише його підтвердженням. Якщо договір укладено при житті сторони - така підстава сама по собі може бути достатньою, навіть якщо реєстрація відбулась пізніше.
Пунктом 2.2 розділу "Строк володіння та користування земельною ділянкою" Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 01 лютого 2018 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 передбачено, що перебіг дії цього договору починається з дня його підписання сторонами.
Чинне законодавство не містить норм, які б встановлювали строк, протягом якого має бути проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в т.ч. і договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).
Доводи суду про те, що на момент підписання спірного договору емфітевзису вже існував зареєстрований договір оренди з ОСОБА_6 від 01 грудня 2017 року, не підтверджено документально, Витяг про реєстрацію договору оренди з Реєстру речових прав не надано. Висновок суду, що на момент реєстрації договору емфітевзису (19.02.2018) та смерті спадкодавця (18.02.2018) земельна ділянка вже перебувала під іншим зареєстрованим обтяженням (оренда на 49 років від 08.12.2017) та фактичне виконання договору емфітевзису ОСОБА_2 та ОСОБА_5 не відбулося не відповідає дійсності та не створює жодних правових наслідків.
Відповідач ОСОБА_2 є належною стороною договору емфітевзису, яка не порушувала зобов`язань за договором емфітевзису, що є речовим правом, яке може бути припинено лише у випадках, передбачених законом, встановлення додаткових підстав для припинення договору емфітевзису не допускається.
З огляду на зазначене позовна вимога про визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису від 01.02.2018, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 не підлягає задоволенню, а отже, як похідна не підлягає задоволенню вимога про скасування державної реєстрації іншого речового права.
Суд не надав оцінку та взагалі не розглянув доводи та докази наведені відповідачем у відзиві на позовну заяву, не розглянув та не надав правової оцінки порушенню строків позовної давності, про застосування яких наполягав відповідач.
Відлік строку позовної давності почався з моменту, коли позивач (спадкоємець) дізнався про порушення свого права - отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстру 01.12.2021 року о 15:42 год. 
Вимоги позивача щодо визнання недійсним договору про встановлення емфітевзису від 01.02.2018 року укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 на земельну ділянку та скасування державної реєстрації іншого речового права не відповідають закону.
Вважає неправильним висновок суду про те, що смерть особи, виключає її волевиявлення на вчинення договору, смерть особи не впливає на недійсність договору, оскільки її волевиявлення здійснено у момент його укладення, проте договір емфітевзису це не оренда, не її заміна, а зовсім інший правовий інструмент.
Просив скасувати рішення суду, в задоволені позовних вимог про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування державної реєстрації речового права, зобов`язання внести запис про припинення іншого речового права та визнання права власності на земельну ділянку, - відмовити в повному обсязі, у зв`язку з пропуском строку позовної давності. 
Позиція інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу та доповненнях до неї ОСОБА_1 зазначає про помилковість доводів скарги щодо пропуску ним позовної давності звернення до суду, вважає доводи апеляційної скарги по суті позовних вимог безпідставними, просить її залишити без задоволення, а рішення суду, як таке, що ухвалено з додержанням норм матеріальног та процесуального права - без змін. 
Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Кудлюк О.І. подав до суду апеляційної інстанції клопотання про долучення до матеріалів справи копії договору емфітевзису від 01 лютого 2018 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 , посилаючись на те, що позивачем не подавався, а судом не витребовувався зазначеноий доказ, який є предметом спору у даній справі.
Колегія суддів вважає можливим з метою виконання вимог частини 5 статті 12 ЦПК України, частини 2 статті 367 ЦПК України для повноти з`ясування обставин справи і перевірки фактів, на які посилається скаржник, долучити надану ним копію договору, що є предметом спору у даній справі.
Провадження в суді апеляційної інстанції
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.03.2026 визначено склад колегії суддів для розгляду справи: Воронцова Л.П. (суддя - доповідач), Майданік В.В., Склярська І.В.
Ухвалою суду від 03.04.2026 апеляційну скаргу залишено без руху для усунення недоліків, витребувано справу із суду першої інстанції.
Ухвалою суду від 13.04.2026 відкрито провадження у справі.
Ухвалою суду від 16.04.2026 справу призначено до судового розгляду на 11.05.2026 на 13.20 год.
Встановлені судом обставини справи
Згідно свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 від 04.05.2018, виданого Нововоронцовським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції у Херсонській області, ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_4 , про що зроблено відповідний актовий запис №17 (а. с. 12).
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 01 грудня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Бериславського районного нотаріального округу Херсонської області Виноградовою Н.М. , ОСОБА_1 набув у власність за заповітом ОСОБА_5 земельну ділянку площею 6,3990 гектарів в межах згідно з планом, розташованої на території Нововоскресенської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області і переданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6524184000:02:035:0020.
Згідно витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності індексний номер витягу 287857907 від 01.12.2021 здійснено реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 6,3990 га кадастровий номер 6524184000:02:035:0020, реєстраційний номер об`єкта 1433420865241.
Згідно відомостей із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 24965544, дата, час державної реєстрації: 19.02.2018 15:40:19, державний реєстратор Геращенко Світлана Анатоліївна, Михайлівська сільська рада Нововоронцовського району, Херсонська обл.; - підстава для державної реєстрації - договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), серія та номер: б/н. виданий 01.02.2018, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 39815412 від 22.02.2018 14:17:44, Геращенко Світлана Анатоліївна, Михайлівська сільська рада Нововоронцовського району, Херсонська обл; - вид іншого речового права: право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); строк дії: 100 (сто) років, з правом пролонгації; відомості про суб`єкта: власник ОСОБА_5 , правокористувач ОСОБА_2 , опис об`єкта іншого речового права: безоплатне емфітевтичне право на земельну ділянку площею 6,399 га. 
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №114971198 від 22.02.2018, наявна інформація про державну реєстрацію іншого речового права: - номер запису про інше речове право 23852344; - дата та час державної реєстрації 08.12.2017 10:59:14, - державний реєстратор Геращенко Світлана Анатоліївна, Михайлівська сільська рада Нововоронцовського району, Херсонська обл.; - підстава для державної реєстрації - договір оренди землі, серія та номер: б/н. виданий 08.12.2017, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 38641443 від 11.12.2017 12:24:25, Геращенко Світлана Анатоліївна, Михайлівська сільська рада Нововоронцовського району, Херсонська область; - вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; строк дії: 49 (сорок дев`ять) років, з правом пролонгації; відомості про суб`єкта: власник: ОСОБА_5 , орендар ОСОБА_6 ; опис об`єкта іншого речового права: безоплатна оренда земельної ділянки площею 6,399 га, припинено 19.02.2018 о 15.13.30. (а. с. 15).
Мотивувальна частина 
Позиція апеляційного суду
В судове засідання учасники справи, які належним чином були повідомлені, не з`явилися, що не перешкоджає розгляду справи у їх відсутність.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції в оскарженій частині не відповідає.
Відповідно до частин першої, другої, четвертої статті 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених у суду першої інстанції позовних вимог колегія суддів дійшла наступного висновку.
Рішення суду першої інстанції переглядається у частині оскаржених відповідачем висновків суду про задоволення позовних вимог про визнання договору емфітевзису недійсним, скасування державної реєстрації іншого речового права.
Мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта, цієї ж статті).
За положеннями частини першої статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 207 ЦК України встановлено загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Частиною другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Згідно норм статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Статтею 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
У пункті 2 постанови Пленум Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06 листопада 2009 року № 9 судам роз`яснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 (провадження №61- 2417сво19) зроблено висновок, що "недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим".
Відповідно до положень статті 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).
Правовідносини користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб врегульовані також положеннями Земельного кодексу України.
Згідно положень частин першої статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Як встановлено судом та не заперечується сторонами по справі, спірний договір між спадкодавцем ОСОБА_8 та відповідачем ОСОБА_2 укладено 01 лютого 2018 року, державна реєстрація речового права за ОСОБА_2 проведена 19 лютого 2018 року.
Згідно з нормами частини першої статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Оскільки Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, при укладенні цього договору необхідно виходити із загальноприйнятих істотних умов для договорів предмету, ціни та строку дії.
У статті 631 ЦК України закріплено загальне правило, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
Договір набирає чинності з моменту його укладення.
У частинах першій, четвертій статті 639 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
У частинах першій та другій статті 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Отже аналіз наведених положень статей 638-640 ЦК України свідчить про те, що договір користування земельною ділянкою є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України.
З часу укладення договору користування земельною ділянкою у власника такої земельної ділянки виникає зобов`язання передати земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а у користувача отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право користування землі є речовим правом.
Встановлено та матеріалами справи підтверджено, що сторони спірного договору 01 лютого 2018 року погодили його умови. Окрім того, сторони узгодили, що перебіг дії цього договору починається з дня його підписання сторонами (пункт 2.2 договору).
Обґрунтування позивачем недійсності договору тим, що спірний договір зареєстровано після смерті спадкодавця не впливає та не спростовує волевиявлення ОСОБА_5 на укладення зазначеного договору , оскільки чинне законодавство не містить норм, які б встановлювали строк, протягом якого має бути проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, в т.ч. і договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) (постанова ВС № 197/734/22 від 27.11.2025).
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. 
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити.
Аналогічні приписи містяться у частині першій статті 15 ЦК.
Згідно зі статтями 16, 203, 215 ЦК для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.
Відповідно до частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до частини першої статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Згідно з частинами першою, другою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Отже, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено незаконність оспорюваного ним договору із зазначених ним підстав.
Перебування спірної земельної ділянки на момент укладення договору емфітевзису від 01.02.2018 між ОСОБА_5 і ОСОБА_2 в оренді за договором від 08.12.2017, укладеним між ОСОБА_8 і ОСОБА_6 не впливають на права і обов`язки ОСОБА_1 і не свідчить про порушення його прав, як спадкоємця земельної ділянки кадастровий номер 6524184000:02:035:0020. 
Оскільки позовна давність, у разі пропуску позивачем строку звернення із позовом до суду, може бути застосована у разі визнання судом позовних вимог обґрунтованими, такими, що підлягають задоволенню, а позовні вимоги ОСОБА_1 є безпідставними, тому позовна давність до спірних правовідносин застосуванню не підлягає.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, оскільки висновки суду не відповідають обставинам справи та до них суд дійшов за неправильного застосування норм матеріального права і порушення норм процесуального права, тому оскаржуване судове рішення в частині позовних вимог про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування державної реєстрації речового права підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в позові.
Щодо розподілу судових витрат
Згідно з частинами 1, 13 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, в порядку розподілу судових витрат з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 слід стягнути судові витрати, понесені на оплату судового збору у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції в розмірі 7 062 грн 72 коп.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Кудлюк Олександр Іванович, задовольнити частково.
Рішення Нововоронцовського районного суду Херсонської області від 06 березня 2026 року у частині вирішених позовних вимог про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації скасувати та ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державного реєстратора Михайлівської сільської ради Нововоронцовського району Херсонської області Геращенко Світлани Анатоліївни про визнання недійсним договору емфітевзису, скасування державної реєстрації речового права відмовити.
Стягнути із ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 на користь ОСОБА_2 (74200 с. Золота Балка Бериславського району Херсонської області, РНОКП НОМЕР_3 ) судові витрати, понесені на оплату судового збору у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції в розмірі 7062 грн 72 коп.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції - Верховного Суду.
Повне судове рішення складено 11.05.2026.

Головуючий       Л.П. Воронцова

Судді:       В.В. Майданік

І.В. Склярська