ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року 
м. Київ

справа № 613/388/20
провадження № 61-8058св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач), Пархоменка П. І., 

учасники справи:
за первісним позовом:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач ? ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
третя особа ? державний реєстратор Солоницівської селищної ради Харківської області Новохатська Ірина Володимирівна,

за зустрічними позовами:
позивач ? ОСОБА_3 , 
відповідач ? ОСОБА_1 , 
третя особа на стороні відповідача ? державний реєстратор Солоницівської селищної ради Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, 
треті особи на стороні позивача:  ОСОБА_2 , державний реєстратор Солоницівської селищної ради Харківської області Новохатська Ірина Володимирівна,

позивач ? ОСОБА_2 ,
відповідач ? ОСОБА_1 , 
третя особа на стороні відповідача ? державний реєстратор Солоницівської селищної ради Харківської області Тесленко Ігор Анатолійович, 
треті особи на стороні позивача:  ОСОБА_3 , державний реєстратор Солоницівської селищної ради Харківської області Новохатська Ірина Володимирівна,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Кужелєвою Світланою Валеріївною, на рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року у складі судді Шалімова Д. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року у складі колегії суддів: Яцини В. Б., Бурлака І. В., Мальованого Ю. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди.
Позов мотивований тим, що між нею та ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_3 , 21 квітня 2006 року укладено договір оренди земельної ділянки. Відповідно до умов договору в оренду строком на 50 років передано земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 9,24 га ріллі, що розташована на території Дмитрівської сільської ради Богодухівського району Харківської області за межами населеного пункту (далі - спірна земельна ділянка). Договір посвідчений приватним нотаріусом Богодухівського міського нотаріального округу.
На виконання умов пункту 2.3.1 договору вона внесла орендну плату однією сумою за весь період оренди, за всю земельну ділянку, а отже покладені на неї обов`язки за договором оренди були виконані в повному обсязі. Крім того, щорічно за орендовану земельну ділянку вона сплачувала земельний податок. Земельна ділянка використовувалася за призначенням, з метою вирощування сільськогосподарських культур. Незважаючи на наявність дійсного, укладеного та виконуваного договору оренди, ОСОБА_2 протиправно у жовтні 2019 року уклала договір оренди тієї самої земельної ділянки з ОСОБА_3 . 
Вважає, що вказаними діями порушено її право на володіння та користування орендованою земельною ділянкою.
З урахуванням уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 просила суд:
визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 9,236 га, яка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності, що посвідчено державним актом про право власності на землю серії ІІ-ХР № 020606 від 23 березня 2001 року, укладений ОСОБА_2 та ОСОБА_3 01 жовтня 2019 року;
скасувати його державну реєстрацію, вчинену 04 жовтня 2019 року.
У червні 2021 року ОСОБА_3 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі неукладеним, недіючим та нечинним.
Зустрічний позов мотивований тим, що 01 жовтня 2019 року ОСОБА_2 звернулась до Богодухівського відділу Держгеокадастру для перевірки інформації про відсутність діючих та зареєстрованих договорів оренди землі за кадастровим номером 6320882000:02:002:0297, на що їй повідомили про відсутність будь-яких діючих договорів оренди на зазначену земельну ділянку. 
01 жовтня 2019 року між ним та ОСОБА_2 укладений договір оренди землі б/н щодо передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297. 04 жовтня 2019 року державний реєстратор Полівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Новохатська І. В. здійснила державну реєстрацію речового права оренди землі за ним, номер запису про право в державному реєстрі прав 33610700. Зазначений договір оренди земельної ділянки був укладений відповідно до нормам цивільного законодавства, з вільної волі сторін, у письмовій формі, нотаріально посвідчений, зареєстрований у державному реєстрі прав. 
При цьому договір оренди від 21 квітня 2006 року не був зареєстрований відповідно до вимог діючого законодавства. У пункті 3.2.3 вказаного договору оренди земельної ділянки сторони чітко домовились, що орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Оскільки договір оренди земельної ділянки не був зареєстрований, тому він є неукладеним, недійсним, нечинним. Крім того, частиною другою статті 125 ЗК України передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Оскільки момент укладення договору (п. 2.2.1 договору) та набрання ним чинності (п. 8.1 договору) збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація. 
При укладанні договору оренди у 2006 році сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, а саме, не зазначили: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини. Також договір не містить вказівку на кадастровий номер об`єкту оренди, а також існує розбіжність у визначені загальної площі землі 9,24 га з площею земельної ділянки 9,236 га за договором оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 01 жовтня 2019 року, який ОСОБА_1 просить суд визнати недійсним. Вказане унеможливлює проведення ідентифікації об`єкту оренди землі за договором від 21 квітня 2006 року. 
Заочним рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 30 жовтня 2020 року у цій справі позов ОСОБА_1 задоволено частково, визнано недійсним договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та скасовано його державну реєстрацію. 10 грудня 2020 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, державний реєстратор здійснив реєстрацію речового права за договором оренди землі від 21 квітня 2006 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 31 травня 2021 року зазначене заочне рішення від 30 жовтня 2020 року скасовано, але державну реєстрацію права оренди згідно з договором оренди землі б/н від 01 жовтня 2019 року, укладеного між ним та ОСОБА_2 , не відновлено. 
ОСОБА_1 фактично здійснила рейдерський захват землі та створила перешкоди в реалізації його законних прав на оренду спірної земельної ділянки шляхом звернення до державної реєстрації недіючого договору від 21 квітня 2006 року та заволодінням земельною ділянкою. З моменту реєстрації права оренди за ОСОБА_1 за недіючим договором йому завдається майнова шкода, він втрачає можливість отримувати прибутки від використання орендованої землі та поніс затрати на поліпшення стану родючості землі.
У червні 2021 року ОСОБА_2 подала аналогічний зустрічний позов до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі неукладеним, недіючим та нечинним.
Позов мотивований тим, що договір оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року, укладений між нею, підписаного ОСОБА_3 за довіреністю, та ОСОБА_1 , порушує її права як власника земельної ділянки. Вона втратила можливість розпоряджатись своєю земельною ділянкою, одержувати прибуток від своєї власності. Договором не передбачено нарахування індексації на розмір орендної плати, перегляду орендної плати, які вона не отримувала. Договір оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року не містить всіх істотних умов договору оренди земельної ділянки, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі». 
ОСОБА_1 порушила законодавство, чинне на момент укладення оспорюваного договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року, не здійснила державну реєстрацію такого договору, що фактично призвело до його нечинності, недійсності та неукладення. Тому немає офіційного визнання і підтвердження факту виникнення або припинення права оренди земельної ділянки.
Реалізуючи свої правомочності власника земельної ділянки, 01 жовтня 2019 року вона розпорядилась своєю власністю та уклала договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_3 , а 04 жовтня 2019 року здійснено державну реєстрацію речового права оренди землі за ОСОБА_3 . Договір оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2019 року є діючим та чинним. На даний час у ОСОБА_2 є невизначеність з ОСОБА_1 щодо права розпорядження земельною ділянкою. 
Вважає, що ОСОБА_1 створила їй перешкоди в реалізації законних прав щодо володіння та розпорядженням належної їй земельною ділянкою шляхом зверненням до державної реєстрації недіючого договору від 21 квітня 2006 року та заволодінням земельною ділянкою.
ОСОБА_2 та ОСОБА_3 просили суд: 
визнати договір оренди земельної ділянки б/н від 21 квітня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_3 , щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 9,24 га, неукладеним, недіючим та нечинним;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55696100 від 14 грудня 2020 року 18:13:23 та державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 загальною площею 9,236 га, з номером запису про інше речове право 39699481, здійснену 10 грудня 2020 року державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленко І. А. на підставі договору оренди землі від 21 квітня 2006 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідченого нотаріусом Харченко Т.П.;
визнати діючим договір оренди земельної ділянки б/н від 01 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , щодо передачі в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 загальною площею 9,236 га;
відновити державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки, здійснену 04 жовтня 2019 року державним реєстратором Полівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Новохатською І. В. на підставі договору оренди б/н від 01 жовтня 2019 року.
Короткий зміст судових рішень 
Заочним рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 30 жовтня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 9,24 га, та скасовано його державну реєстрацію. У задоволені іншої частини позовних вимог відмовлено.
Ухвалою Богодухівського районного суду Харківської області від 31 травня 2021 року заяву ОСОБА_3 про перегляд заочного рішення задоволено, заочне рішення цього суду від 30 жовтня 2020 року скасовано та призначено справу до судового розгляду.
Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року, у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Зустрічні позовні заяви ОСОБА_3 та ОСОБА_2 задоволено частково.
Визнано договір оренди земельної ділянки б/н від 21 квітня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 9,24 га, неукладеним.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55696100 від 14 грудня 2020 року та державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 загальною площею 9,236 га, з номером запису про інше речове право 39699481, здійснену 10 грудня 2020 року державним реєстратором Протопопівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Тесленком І. А. на підставі договору оренди землі від 21 квітня 2006 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в особі ОСОБА_3 .
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 та ОСОБА_2 про визнання діючим договору оренди земельної ділянки б/н від 01 жовтня 2019 року та відновлення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки за вказаним договором оренди відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_3 на користь держави недоплачену суму судового збору у розмірі 2 724,00 грн.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь держави недоплачену суму судового збору у розмірі 2 724,00 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 витрати зі сплати судового збору в сумі 1 816,00 грн.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору в сумі 1 816,00 грн.
Скасовано заходи забезпечення позову, накладені ухвалою Богодухівського районного суду Харківської області від 16 червня 2001 року, у виді заборони вчинення реєстраційних дій щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що вимоги законодавства, чинного на момент укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди від 21 квітня 2006 року, передбачали, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації, після здійснення якої такий договір набирає чинності. Відповідні положення містяться у пункті 8.1 договору від 21 квітня 2006 року, а отже момент набрання договором чинності сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації. При цьому строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. За таких обставин укладений правочин у формі договору з передачі в оренду земельної ділянки, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, не можна вважати таким, що створює юридичні наслідки для його сторін у вигляді набуття прав та обов`язків стосовно його предмета. Відповідно, ОСОБА_1 не набула права орендаря за цим договором. За таких обставин договір оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року слід вважати неукладеним.
Також про відсутність підстав вважати, що ОСОБА_1 набула прав та обов`язків орендаря свідчить й відсутність відомостей у її декларації особи, уповноваженої на виконання функції держави або місцевого самоврядування за 2016 рік щодо перебування у неї в оренді земельної ділянки.
Цей договір від 21 квітня 2006 року внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно лише після ухвалення заочного рішення Богодухівським районним судом Харківської області від 30 жовтня 2020 року.
Оскільки ОСОБА_1 у зв`язку з нездійсненням державної реєстрації договору оренди земельної ділянки не набула права орендаря за договором від 21 квітня 2006 року, ОСОБА_2 мала право на укладення договору оренди землі від 01 жовтня 2019 року, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 01 жовтня 2019 року та скасування його державної реєстрації, вчиненої 04 жовтня 2019 року, задоволенню не підлягають.
Посилання ОСОБА_3 та ОСОБА_2 в зустрічних позовах щодо недосягнення згоди з усіх істотних умов договору від 21 квітня 2006 року немає правового значення, оскільки суд вказаний договір визнає неукладеним.
Тому суд приходить до висновку про необхідність скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 грудня 2020 року та скасування державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, здійснену 10 грудня 2020 року на підставі договору оренди землі від 21 квітня 2006 року.
Водночас відсутні підстави для задоволення зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 та ОСОБА_2 в частині визнання діючим договору оренди земельної ділянки б/н від 01 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , оскільки така вимога не відповідає способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених статтею 16 ЦК України.
Відсутні підстави для задоволення зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 та ОСОБА_2 в частині відновлення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, здійсненої 04 жовтня 2019 року державним реєстратором на підставі договору оренди від 01 жовтня 2019 року, оскільки рішення суду про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для повернення сторін у стан, що існував до відповідної державної реєстрації.
ОСОБА_1 просила відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 та ОСОБА_2 у зв`язку зі спливом позовної давності, оскільки останні з 2006 року знали про існування договору оренди, ціну договору та його умови, тому право на звернення з позовом до суду у них виникло у 2006 році. Разом з тим суд прийняв до уваги твердження, що ОСОБА_2 дізналась про невизнання ОСОБА_1 її права розпоряджатись власною земельною ділянкою 01 травня 2021 року ? при отриманні інформації із Державного земельного кадастру. Крім того, згідно з довідкою відділу у Богодухівському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 08 жовтня 2019 року у державному кадастрі та Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі відсутні відомості щодо укладення договору оренди її земельної ділянки. У свою чергу особисті права ОСОБА_3 було порушено після проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, здійсненої 10 грудня 2020 року. На підставі викладеного суд вважає, що ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не пропущений строк звернення до суду.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції.
Аргументи учасників справи
01 червня 2024 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просила скасувати оскаржені судові рішення та ухвалити нове рішення, який її позов задовольнити, а у задоволені зустрічних позовів ОСОБА_3 та ОСОБА_2 відмовити.
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не надав жодного обґрунтування її доводам про те, що оспорюваний договір від 21 квітня 2006 року виконувався сторонами протягом багатьох років до моменту укладення та державної реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки з іншим орендарем (01 жовтня 2019 року), зокрема відповідно до змісту договору ОСОБА_3 як уповноважений представник прийняв орендну плату за весь період договору та передав земельну ділянку за актом приймання передачі, ОСОБА_1 тривалий час користувалася земельною ділянкою. Таким чином, це виключає можливість кваліфікувати такий правочин як неукладений. 
ОСОБА_2 в особі ОСОБА_3 не були позбавлені можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору самостійно з урахуванням того, що у договорі оренди від 21 квітня 2006 року сторони не розподілили свій обов`язок зареєструвати спірний правочин. Натомість вказані особи уклали договір оренди між собою, тобто діяли всупереч своїй попередній поведінці та чесній діловій практиці і поведінка цих осіб не відповідає їх попереднім заявам або поведінці.
Щодо зустрічних позовних вимог, то належним способом захисту є визнання відсутнім права оренди в неї, а тому суд мав би відмовити у задоволенні цих позовних вимог через неналежний спосіб захисту порушеного права. 
Зміст статті 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла станом на 21 квітня 2006 року) говорить про те, що «договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації», а отже її сутність необхідно розглядати з позиції дії Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого проведення державної реєстрації ? це лише офіційне визнання й підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, тобто тих фактів, які фактично вже відбулись, вона не може бути умовою набрання чинності договором згідно з частиною другою статті 631 ЦК України. Договір є укладеним тоді, коли сторони досягли згоди з усіх його істотних умов та набули права та обов`язки, незалежно від його державної реєстрації, яка можу бути здійснена до моменту закінчення його дії. Тому відповідач ОСОБА_2 , не розірвавши в установленому законом та договором порядку договір оренди земельної ділянки, який було укладено між нею та позивачем, до закінчення строку його дії, уклала новий договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_3 , що суперечить вимогам частини першої статті 215 ЦК України.
Чинне законодавство України не передбачає право власника земельної ділянки, щодо якої ним вже укладено договір оренди землі, передавати її у користування іншій особі. Договір оренди землі від 21 квітня 2006 року недійсним не визнавався, тому на момент виникнення спірних правовідносин між відповідачами був чинним. Якщо договори найму передбачають передачу речі наймачу у користування та володіння, перевага віддається договору, який був укладений раніше.
У серпні 2024 року ОСОБА_3 до Верховного Суду подав відзив на касаційну скаргу, у якому просив касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.
Відзив мотивовано тим, що 21 квітня 2006 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в особі ОСОБА_3 не укладали договір оренди землі в розумінні діючого на той момент Закону України «Про оренду землі», а підписали лише примірник майбутнього договору з назвою «Договір оренди земельної ділянки» та у пунктах 2.2.1, 3.2.3, 8.1 сторони зазначили відкладальні умови. Зокрема сторони визначили, що договір укладається на 50 років починаючи з дати його державної реєстрації, яку не було проведено, а тому договір є неукладеним. Крім того сторони не домовились щодо усіх необхідних істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі».
ОСОБА_1 не надала жодного доказу на підтвердження того, що вона виконувала договір оренди землі. Суд першої інстанції звернув увагу на докази у справі, які спростовують твердження ОСОБА_1 про нібито виконання договору оренди землі, а саме: копію декларації особи уповноваженої на виконання функції держави або місцевого самоврядування ОСОБА_1 за 2016 рік, яка не містить інформації щодо перебування у неї в оренді спірної земельної ділянки; відповідь ГУ ДПС у Харківської області від 15 вересня 2021 року, податкове повідомлення, відповідно до якого рішення щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 площею 9,236 гектарів було направлено власнику земельної ділянки ОСОБА_2 , а не орендареві ОСОБА_1 . Інформація щодо сплати земельного податку з фізичних осіб за вказану земельну ділянку ОСОБА_1 за ОСОБА_2 відсутня, хоча згідно з пунктом 3.2.3. договору від 21 квітня 2006 року орендар зобов`язаний сплачувати земельних податок за вказану земельну ділянку.
Неправдивими є твердження про сплату ОСОБА_1 500,00 грн в момент підписання договору. У пункту 2.3.1. вказується, що оренда плата «вноситься», тобто розуміється, що орендна плата буде проведена в майбутньому. В дійсності на момент підписання договору сторони визначили розмір орендної плати, яку фактично ОСОБА_1 не вносила.
В акті прийому-передачі, на який посилається ОСОБА_1 , не зазначено, що земельна ділянка передана в оренду, а вказано, що сторони лише підписали документ з іншою назвою «Договір оренди земельної ділянки». Вказаний акт фактично є примірником невід`ємної частини майбутнього можливого договору оренди землі. Відповідно до пункту 1.5 договору від 21 квітня 2006 року земельна ділянка повинна бути передана в оренду за актом прийому-передачі, який оформляється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності даного договору. Прийому та передачі землі в оренду сторони не здійснювали.
Оскільки 21 квітня 2006 року сторони не уклали договору оренди землі, то ОСОБА_1 не набула права володіння та користування землею, а ОСОБА_2 не лишалася цього права.
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі. Заяву ОСОБА_1 про зупинення дії судових рішень задоволено. Зупинено дію рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року, залишеного без змін постановою Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року, до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.
В зазначеній ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21 та № 390/1516/20, від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19, від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 та судове рішення ухвалено з порушенням пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2025 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи № 144/1440/22 (провадження № 61-12561сво24).
Ухвалою Верховного Суду від 20 червня 2025 року поновлено касаційне провадження у справі, справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою Верховного Суду від 03 вересня 2025 року зупинено касаційне провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25).
Ухвалою Верховного Суду від 03 червня 2026 року поновлено касаційне провадження у справі.
Аналіз змісту касаційної скарги свідчить, що судові рішення оскаржуються в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2009 року та скасування його державної реєстрації, а також в частині задоволених зустрічних позовних вимог ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року неукладеним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 грудня 2020 року та державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки, здійснену 10 грудня 2020 року. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Фактичні обставини справи
Судивстановили, що відповідно до державного акта на право приватної власності на землю від 23 березня 2001 року, виданого на підставі рішення виконкому Дмитрівської сільської ради народних депутатів № 6 від 21 лютого 2001 року, ОСОБА_2 передано у приватну власність земельну ділянку площею 9,24 гектарів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Земельна ділянка розташована на території Дмитрівської сільської Ради. 
21 квітня 2006 року між ОСОБА_2 як орендодавцем, від імені та в інтересах якої на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Мітякіної С. З., діяв громадянин ОСОБА_3 , та ОСОБА_1 як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в оренду (довгострокове платне володіння і користування) земельну ділянку. 
Договір оренди земельної ділянки посвідчено 21 квітня 2006 року приватним нотаріусом Богодухівського районного нотаріального округу Харківської області та зареєстровано в реєстрі за №483. Вказано, що згідно зі статтею 20 Закону України «Про оренду землі» цей договір підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом.
Згідно з пунктом 2.2.1. договору він укладається терміном на 50 років, починаючи з дати його державної реєстрації.
Відповідно до пункту 2.3.1 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 500 гривень за весь період оренди за всю земельну ділянку при укладенні цього договору. Підписання цього договору сторонами означає, що розрахунки між сторонами проведені у повному обсязі та сторони не мають претензій одна до одної щодо питань, пов`язаних з орендною платою за цим договором.
Згідно з пунктом 8.1 договору від 21 квітня 2006 року цей договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Відповідно до акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 21 квітня 2006 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , з метою укладення договору оренди земельної ділянки площею 9,24 гектара, визначили межі цієї земельної ділянки в натурі (на місцевості) згідно з експлікацією про наявність земель та розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності, яка додається до акта та є невід`ємною частиною акта.
Згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки згідно з договором оренди землі від 21 квітня 2006 року ОСОБА_3 , який діяв за довіреністю від імені ОСОБА_2 , передав, а громадянка ОСОБА_1 прийняла земельну ділянку загальною площею 9,24 га.
26 вересня 2019 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень земельну ділянку з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 площею 9,236 га зареєстровано за ОСОБА_2 
01 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 як орендодавцем та ОСОБА_3 як орендарем укладено договір оренди земельної ділянки, за умови якого орендодавець передає орендарю ОСОБА_3 у строкове платне користування земельну ділянку, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297, загальною площею 9,236 га. Договір укладено на 50 років.
Згідно з пунктом 26 договору оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2019 року на орендовану земельну ділянку обмеження ( обтяження) та інші права третіх осіб не встановлено.
04 жовтня 2019 року державним реєстратором Полівської сільської ради Дергачівського району Харківської області Новохатською І. В. внесено інформацію про договір оренди землі б/н від 01 жовтня 2019 року, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49100279 від 10 жовтня 2019 року. Вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки. Договір укладено на 50 років. Орендодавець: ОСОБА_2 , орендар: ОСОБА_3 . Об`єкт іншого речового права: земельна ділянка загальною площею 9,236 га. 
Згідно з довідкою відділу у Богодухівському районі ГУ Держгеокадастру у Харківській області №404/104-19 від 08 жовтня 2019 року, відповідно до облікових даних відділу на ім`я ОСОБА_2 зареєстрований державний акт на право приватної власності на землю серії ІІ-ХР №020606 від 23 березня 2001 року за №567 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,24 га ріллі. Згідно з відомостями державного кадастру та Книги записів державної реєстрації договорів оренди землі щодо укладення договору оренди земельної ділянки площею 9,236 га з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297, наданої для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 9,24 га ріллі, станом на 31 грудня 2012 інформація щодо вказаної земельної ділянки у відділі відсутня.
Відповідно до відповіді ГУ ДПС у Харківської області від 15 вересня 2021 року податкове повідомлення - рішення за земельну ділянку з кадастровим номером 6320882000:02:002:0297 площею 9,236 гектарів направлено власнику земельної ділянки ОСОБА_2 для сплати земельного податку за фактичним користуванням земельної ділянки. Інформація щодо сплати земельного податку з фізичних осіб за вказану земельну ділянку ОСОБА_1 за ОСОБА_2 - відсутня.
Згідно з декларацією особи уповноваженої на виконання функції держави або місцевого самоврядування ОСОБА_1 за 2016 рік інформація щодо перебування у останньої в оренді спірної земельної ділянки відсутня.
Позиція Верховного Суду
Загальні положення
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Приватно правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин (див., зокрема, постанови від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 86)). Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Процесуально-правовий інструментарій має використовуватись лише для забезпечення визначеності у приватних відносинах, реального та ефективного захисту прав та інтересів, основною передумовою чого є обрання позивачем належного способу захисту його порушеного права/інтересу. Належний спосіб захисту порушеного права чи інтересу має відповідати змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Такий спосіб захисту має присікати порушення цивільних прав та/або інтересів чи відновлювати їх (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 листопада 2024 року в справі № 465/4230/22 (провадження № 61-16265сво23)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що в кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог, але, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених процесуальним законодавством. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80, 81, 83), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36), від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (підпункт 11.12), від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (пункт 31)].
Касаційний суд акцентує увагу, що усталеним у судовій практиці незалежно від виду судочинства та категорії справи є підхід, згідно з яким висновки щодо застосування норм судовою палатою касаційного суду мають перевагу над висновками колегії суддів; висновки об`єднаної палати касаційного суду - над висновками палати чи колегії суддів цього суду, а висновки Великої Палати Верховного Суду - над висновками об`єднаної палати, палати та колегії суддів касаційного суду (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного кримінального суду від 13 лютого 2019 року у справі № 130/1001/17, Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2021 року у справі № Б-23/75-02 (пункт 8.12), Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року у справі № 166/1222/20, Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 листопада 2023 року у справі № 757/42452/20, Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року у справі № 932/9029/23).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зауважувала, що відступає не від постанови у конкретній справі, а від висновку щодо застосування норм права. Цей висновок міг бути сформульований в одній або декількох постановах. Відсутність згадки повного переліку постанов, від висновку хоча б в одній із яких щодо застосування норм права Велика Палата Верховного Суду відступила, не означає, що відповідний висновок надалі застосовний (зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 521/21255/13-ц, від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц, від 11 жовтня 2023 року у справі № 757/3572/17-ц, від 24 квітня 2024 року у справі № 752/30324/21). У разі якщо Велика Палата Верховного Суду відступилавід висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного, зокрема, в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду, згідно із частиною шостою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» суди враховують висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду (зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 161/12771/15-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 761/9584/15-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17, від 09 лютого 2021 року у справі № 381/622/17, від 08 червня 2022 року у справі № 362/643/21, від 14 червня 2023 року у справі № 448/362/22, від 11 вересня 2024 року у справі № 310/2210/21).
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 і ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див. постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (частина третя статті 640 ЦК України, тут і далі ? в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
У статті 125 ЗК України було визначено, зокрема? що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до державної реєстрації забороняється.
У частині другій статті 126 ЗК України передбачено, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. 
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 зазначеного Закону).
За змістом статей 18, 20 України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом. 
Станом на 21 квітня 2006 року був чинним спеціальний порядок державної реєстрації договору оренди, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, який визначав єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок. Згідно з пунктами 12 - 14 цього Порядкуфакт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди (суборенди). Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) зроблено такий висновок:
«договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції). Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_1 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України». Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ «Натон» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним. Велика Палата Верховного Суду відхиляє доводи касаційної скарги про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту та не міг звертатися з позовом про визнання недійсним оскарженого договору, стороною якого він не був. Крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України)».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19), на яку є посилання в касаційній скарзі, вказано:
«55. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації (частина третя статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
58. Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.
59. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2024 року у справі № 385/360/22, на яку є посилання в касаційній скарзі, зроблено висновок, що:
«ОСОБА_1 у строк до 01 січня 2013 року не була позбавлена можливості здійснити державну реєстрацію спірного договору самостійно з урахуванням того, що у договорі оренди сторони не розподілили свій обов`язок зареєструвати спірний правочин. Позивач, як власник земельної ділянки, 06 січня 2012 року підписала договір оренди землі, передала земельну ділянку орендарю, тривалий час отримувала орендну плату, протягом тривалого часу не висловлювала заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, що підтверджує фактичне визнання та виконання нею договору оренди. При цьому, звертаючись до суду з позовом у 2022 році, ОСОБА_1 не заперечувала, що земельною ділянкою користується відповідач, не доводила, що земельна ділянка передана орендарю поза її волею, не заперечувала факт сплати орендарем та отримання нею орендної плати за користування господарством земельною ділянкою, а лише наголошувала на тому, що договір оренди землі не був зареєстрований у строк до 01 січня 2013 року, у зв`язку із чим між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки договір оренди не набув чинності, що суперечить її попередній поведінці.
З урахуванням встановлених у розглядуваній справі обставин, Верховний Суд виснує про те, що між сторонами виникли та тривалий час існували правові відносини з договору оренди землі, про що свідчить користування орендарем земельною ділянкою та виплата орендодавцеві орендної плати. Повернення земельної ділянки власнику та скасування державної реєстрації права оренди порушило б принцип пропорційності втручання у майнові права орендаря як належного користувача. У зв`язку з наведеним висновки судів першої та апеляційної інстанцій про те, що фермерське господарство не набуло прав орендаря за спірним договором оренди землі і, як наслідок, про наявність підстав для зобов`язання ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення позивачу, є помилковими, рішення судів першої та апеляційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову. Вимога про скасування державної реєстрації є похідною вимогою та не підлягає задоволенню у зв`язку з відмовою у задоволенні позову про зобов`язання ФГ «Олена» усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21, від 10 січня 2024 року у справі № 390/1516/20».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року у справі № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25) зроблено такі висновки:
«існує стала правова позиція щодо моменту набрання чинності договором оренди землі, підписаним до 01.01.2013, яка неодноразово підтверджувалася Великою Палатою Верховного Суду. Зокрема, у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала: ‹…› реалізувати свої суб`єктивні права та обов`язки сторони договору оренди земельної ділянки можуть лише після державної реєстрації такого договору. … Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції частини третьої статті 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше, відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України». Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 зробила висновок щодо застосування статей 18 і 20 Закону України «Про оренду землі» та підтвердила висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.
Отже, практика Великої Палати Верховного Суду щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 01.01.2013, та моменту набрання таким договором чинності є усталеною. Саме з державною реєстрацією такого договору пов`язується набрання ним чинності.
З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Із цього моменту законодавством встановлено необхідність здійснення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Разом з тим державна реєстрація речового права та державна реєстрація договору оренди землі є різними процедурами, які мають різний механізм реалізації та правові наслідки. Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц). 
Отже, за загальним правилом договори оренди землі, підписані до 01.01.2013, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору (якщо така реєстрація передбачена законом чи договором) сторони набувають права та обов`язки за договором.
На обґрунтування касаційної скарги ФГ «Петраківське» зазначає, що не можна вважати неукладеним договір після його повного або часткового виконання сторонами. Посилається на правові висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 та від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц, постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 10.01.2024 у справі № 390/964/21. Проте висновки, викладені у справах № 338/180/17, № 227/3760/19-ц та № 390/964/21, не є застосовними до справи № 925/632/19.
З наведеного слідує, що зазначені справи та справа № 925/632/19 не є подібними. Таким чином, момент укладення таких договорів визначається за правилами частини першої статті 638 та частини першої статті 640 ЦК України, якими передбачено як умови укладення договору досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов договору, так і одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Водночас за обставинами справи, що переглядається, умовою набуття чинності договором оренди землі від 20.04.2012 є державна реєстрація договору, що підпадає під регулювання частини третьої статті 640 ЦК України, статті 18 та частини першої статті 20 Закону України «Про оренду землі». Така умова визначена не тільки положеннями законодавства України, чинного на момент укладення договору оренди землі від 20.04.2012, а й погоджена сторонами у пункті 43 договору, за умовами якого він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. 
Державна реєстрація договору є складовою та завершальним етапом процедури його укладення, передбаченої договором або законом, і передує набранню договором чинності (див. пункт 182 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23). Як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин. За таких обставин, за загальним правилом, фактичне виконання сторонами договору, який підлягає державній реєстрації, проте не був зареєстрований, не може підмінити державну реєстрацію договору.
Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість. Принцип добросовісності знаходиться в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). Велика Палата Верховного Суду як у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17, так і в постанові від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц зазначила про те, що суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.
Як зазначалось, з 01.01.2013 було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація договорів оренди землі з цього моменту не здійснювалась. Якщо в подібній ситуації між сторонами був підписаний договір оренди землі, який містив всі істотні умови, належним чином виконувався, але державна реєстрація договору стала неможливою після 01.01.2013 внаслідок змін у законодавстві, суд відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України має враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність, а також принцип заборони суперечливої поведінки та захистити права та правомірні очікування добросовісної сторони».
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається:
звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , та скасувати його державну реєстрацію, вчинену 04 жовтня 2019 року, оскільки земельна ділянка, яка є предметом оспорюваного договору, була надана їй в оренду на підставі договору оренди від 21 квітня 2006 року, який вона уклала з ОСОБА_2 , в інтересах та від імені якої діяв ОСОБА_3 . Стверджувала, що вона належним чином виконувала покладені на неї обов`язки за договором оренди, земельна ділянка використовувалася за призначенням; 
суди встановили, що згідно з пунктів 2.2.1., 8.1 договору від 21 квітня 2006 року договір укладається терміном на 50 років, починаючи з дати його державної реєстрації та набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації; державну реєстрації договору оренди від 21 квітня 2006 року не здійснено;
оскільки умовами договору оренду, укладеного між сторонами, та законодавством, чинним на момент укладення договору, було імперативно передбачено необхідність здійснення державної реєстрації договору оренду, тоді як таку не проведено, суди зробили правильний висновок, що договір оренди від 21 квітня 2006 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 чинності не набрав і, відповідно, позивач не набула прав орендаря за цим договором;
при відмові у задоволенні первісного позову суди врахували, що ОСОБА_1 договір від 21 квітня 2006 року після його підписання та нотаріального посвідчення не зареєструвала? а внесла відомості про її речові права на земельну ділянку за таким договором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно лише після ухвалення в цій же справі заочного рішення Богодухівським районним судом Харківської області від 30 жовтня 2020 року. Вважаючи чинним договір від 21 квітня 2006 року ОСОБА_1 відповідно до його умов мала б сплачувати земельний податок за спірну земельну ділянку, проте така інформація відсутня. Про відсутність підстав вважати, що ОСОБА_1 набула прав та обов`язків орендаря свідчить й відсутність таких відомостей у її декларації особи, уповноваженої на виконання функції держави або місцевого самоврядування за 2016 рік. ОСОБА_2 як власник заперечувала виконання сторонами підписаного ними договору оренди землі від 21 квітня 2006 року;
з огляду на викладене, оскільки суди встановили, що  ОСОБА_1 не довела, що підписаний з нею договір оренди землівід 21 квітня 2006 року належним чином виконувався сторонами, колегія суддів відхиляє доводи касаційної скарги про необхідність врахування при вирішенні її позову, що саме дії відповідачів суперечать принципам добросовісності та чесній діловій практиці.
За таких обставин суди обґрунтовано вважали, що відсутні підстави вважати, що права ОСОБА_1 як орендаря земельної ділянки порушено внаслідок укладення оспорюваного договору та реєстрації на його підставі речового права орендаря. Тому зробили правильний висновок про відсутність підстав для задоволення первісного позову.
Щодо зустрічних позовних ОСОБА_3 та ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договору неукладеним, скасування рішення про державну реєстрацію та державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки
Відповідно до частини першої статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
За змістом цієї статті негаторний позов застосовується для захисту від порушень, які не пов`язані з позбавленням володіння (див. пункт 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16).
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 (провадження № 14-49цс22) зазначено, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію. Тому належним способом захисту прав орендодавця, який у цих спірних правовідносинах вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є його вимога до особи, за якою зареєстроване право оренди, про визнання відсутнім права оренди. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV судове рішення про задоволення такої вимоги є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення права оренди відповідача.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25) зазначено:
«Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 зазначила, що негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьою особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном. Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Встановивши, що відповідач фактично користується спірними земельними ділянками, створюючи перешкоди у їх користуванні власнику, суди правильно вважали, що в цьому випадку належним та ефективним способом захисту права, яке позивачка як власниця земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним їй майном шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок, тобто негаторний позов.
Посилання відповідача на неврахування судами висновків об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладених у постановах від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22, від 02 червня 2025 року у справі № 144/1440/22, не беруться до уваги, з огляду на викладені в ухвалі від 29 жовтня 2025 року підстави прийняття цієї справи для розгляду Великою Палатою Верховного Суду.
Оцінюючи доводи заявника про те, що єдиним належним способом захисту права позивачки є вимоги про визнання відсутнім права оренди, а не заявлення негаторного позову з вимогою повернути земельну ділянку власнику, Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.
Оскільки предметом негаторного позову є вимога позивача про усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, а підставою негаторного позову є обставини, що підтверджують вчинення відповідачем дій, що перешкоджають власнику майна використовувати належні йому права, позивач, з огляду на характер порушень, самостійно визначає спосіб, у який він вбачає можливим їх усунути. Така особа може вимагати, щоб суд надав захист її праву на землю, заявляючи вимоги про усунення існуючих перешкод шляхом припинення дій, що порушують право або відновлюють становище, яке існувало до порушення права (вимоги про повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права тощо), залежно від того, у який спосіб чиняться перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження належним їй майном.
Таким чином, коли власник землі обґрунтовує позовні вимоги наявністю перешкод у користуванні чи розпорядженні земельною ділянкою (безпідставним фактичним користуванням майном або реєстрацією речового права іншої особи), то залежно від позовних вимог, характеру порушених прав та фактичних обставин справи суд, якщо негаторний позов визнано обґрунтованим, може захистити права такого власника в незаборонений законом спосіб, спрямований на усунення порушень (у тому числі й шляхом повернення землі, визнання відсутнім права оренди, скасування державної реєстрації речового права). Для ефективного захисту прав власника нерухомого майна, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно незаконно внесено запис про право користування іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, власник може звернутись з негаторним позовом, зокрема, але не виключно, шляхом пред`явлення вимоги про повернення майна, визнання відсутнім права оренди чи скасування державної реєстрації права користування іншої особи, залежно від обставин кожної конкретної справи.
З огляду на позовні вимоги, характер порушених прав позивачки та фактичні обставини цієї справи, доводи відповідача про те, що єдиним ефективним способом захисту прав позивачки є визнання відсутнім права оренди, безпідставні. 
Велика Палата Верховного Суду акцентує увагу на тому, що в її постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 513/879/19 немає висновків про єдиний і безальтернативний ефективний спосіб захисту права власника земельної ділянки, який заперечує право користування його земельною ділянкою третьою особою, посилаючись на відсутність орендних правовідносин. Крім того, зазначений висновок був викладений судом за обставини, коли власник не був позбавлений фактичного користування належною йому земельною ділянкою. Тобто визначення у згаданій справі такого способу захисту, як визнання відсутнім права оренди, було зумовлене обставинами конкретної справи, в якій необхідність усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою не пов`язувалася з фактичним позбавленням позивача можливості користуватися своїй майном, оскільки після заперечення існування орендних правовідносин він почав самостійно обробляти свою землю, а обґрунтовувалася запереченням юридичного права у відповідача користуватися належною позивачу земельною ділянкою. Отже, саме встановлені обставини конкретної справи не потребували застосування речового способу захисту (повернення земельної ділянки), тому, формуючи відповідний висновок, Велика Палата Верховного Суду окреслила його застосування фразою «у цих спірних правовідносинах», що не вказує на його універсальний характер. У разі коли фактичні обставини вказують на інший ефективний спосіб захисту, зокрема як у справі, що переглядається, то суди повинні застосувати такий спосіб захисту, який повністю поновить права власника земельної ділянки». 
Відповідно до сталої судової практики правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. У випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16, від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19, від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21)).
У справі, що переглядається:
при зверненні до суду з зустрічними позовами, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 вказували, що між ними укладений договір оренди від 01 жовтня 2019 року згідно з вимогами законодавства, тоді як договір оренди від 21 квітня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої на підставі діяв ОСОБА_3 , не був зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства, а тому такий договір є неукладеним, нечинним, недійсним. При укладенні зазначеного договору не було досягнуто згоди з усіх істотних умов, земельна ділянка ОСОБА_1 фактично не передавалась, цей договір не виконувався. ОСОБА_1 здійснила державну реєстрацію права оренди лише на підставі заочного рішення від 30 жовтня 2020 року, яке скасовано; 
задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_3 в частині визнання неукладеним договору оренди від 21 квітня 2006 року та скасовуючи рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 грудня 2020 року і державну реєстрацію речового права оренди на підставі договору оренди від 21 квітня 2006 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суди вважали, що ОСОБА_1 у зв`язку з нездійсненням державної реєстрації не набула права орендаря, а тому ОСОБА_2 мала право на укладення договору оренди землі від 01 жовтня 2019 року;
суди не звернули увагу, що за встановлених обставин цієї справи, в якій ОСОБА_2 та ОСОБА_3 вважали, що перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою вчинені відповідачем безпідставною реєстрацією речового права, яка не набула права орендаря, належним та ефективним способом захисту прав власника та орендаря, спрямованим на усунення такого порушення, може бути, зокрема, скасування державної реєстрації речового права відповідача, що в повній мірі відновлює становище, яке існувало до порушення права;
оскільки суди встановили, що  ОСОБА_2 та ОСОБА_3 підтвердили вчинення відповідачем дій, що перешкоджають власнику та орендарю майна використовувати належні їм права, безпідставною реєстрацією речового права ОСОБА_1 як орендаря земельної ділянки, колегія суддів погоджується з висновком судів про наявність підстав для задоволення їх позовної вимоги про скасування державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, здійснену ОСОБА_1 10 грудня 2020 року;
проте вимоги про визнання неукладеним договору оренди та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є неналежними, оскільки у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей (записів) про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і після початку відображення таких відомостей (записів) у цьому реєстрі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпують свою дію.
За таких обставин в задоволенні зустрічних позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки неукладеним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень судам належало відмовити з огляду на обрання позивачами неналежного способу захисту. Тому судові рішення в цій частині слід скасувати з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні цих вимог, а в частині скасування державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки - залишити без змін.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, а також необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 06 травня 2026 року у справі № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25) та від 13 травня 2026 року у справі № 456/252/22 (провадження № 14-75цс25), дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, судові рішення в частині задоволених зустрічних позовних вимог про визнання договору оренди земельної ділянки неукладеним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у їх задоволенні, а в іншій оскарженій частині судові рішення залишити без змін.
У зв?язку з цим підлягає поновленню в нескасованій частині дія рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року, залишеного без змін постановою Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року, зупинена ухвалою Верховного Суду від 25 липня 2024 року до закінчення касаційного провадження. 
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.
За подання касаційної скарги ОСОБА_1 сплатила 4 035,84 грн. З огляду на результат касаційного перегляду справи, з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 слід стягнути частину її судових витрат на сплату судового збору за подання касаційної скарги по 807,17грн з кожного. 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року в частині задоволених зустрічних позовних вимог ОСОБА_5 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про визнання договору оренди земельної ділянки від 21 квітня 2006 року неукладеним, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14 грудня 2020 року скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у їх задоволенні.
Рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року та постанову Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року в частині відмови у задоволенні первісних позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 01 жовтня 2019 року, скасування його державної реєстрації, вчиненої 04 жовтня 2019 року, та в частині задоволеної зустрічної позовної вимоги ОСОБА_5 , ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки, здійснену 10 грудня 2020 року, залишити без змін.
Стягнути з ОСОБА_5 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 частину судових витрат на сплату судового збору, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, по 807,17 грн з кожного.
Поновити дію рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року, залишеного без змін постановою Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року, в нескасованій частині. 
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції рішення Богодухівського районного суду Харківської області від 21 серпня 2023 року та постанова Харківського апеляційного суду від 24 квітня 2024 року в скасованих частинах втрачають законну силу і подальшому виконанню не підлягають.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко