Справа № 650/6798/25
провадження № 2/650/1160/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 липня 2026 року  Великоолександрівський районний суд Херсонської області 
в складі: головуючого – судді Сікори О.О.,
за участю секретаря – Завістовської Л.А., 
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі від 16 березня 2012 року № 652060004001376, з урахуванням додаткової угоди від 19 грудня 2014 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, укладений щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, номер запису про право 59826304, з урахуванням договору про відчуження права оренди земельних ділянок ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року № 1704/25-23.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, загальною площею 9,6841 га, що розташована на території Максимо-Горківської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
16 березня 2012 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі № 652060004001376.
19 грудня 2014 року було укладено додаткову угоду до договору оренди, за якою новим орендарем спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
28 грудня 2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 16 березня 2012 року. Цією додатковою угодою договір оренди викладено в новій редакції, новим орендарем визначено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», нормативну грошову оцінку земельної ділянки встановлено у сумі 292 542,16 грн, а розмір орендної плати визначено у розмірі 6,65 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 19 454,05 грн на рік. Строк дії договору оренди визначено до 31 грудня 2027 року.
Представник позивача зазначив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальний розмір несплаченої орендної плати, за доводами позивача, становить 58 362,16 грн.
Також позивачу стало відомо, що 17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклало з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» договір № 1704/25-23 про відчуження права оренди земельних ділянок, серед яких була і земельна ділянка позивача. Відповідно до пункту 2.3 цього договору до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі зі змінами та доповненнями.
Представник позивача вважає, що систематична несплата орендної плати є істотним порушенням договору оренди землі та підставою для його розірвання відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі», статті 651 ЦК України та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.
У відзиві представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначив, що позов є необґрунтованим та не підлягає задоволенню. Відповідач послався на те, що після початку повномасштабної збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації частини Херсонської області товариство було позбавлене можливості повноцінно здійснювати господарську діяльність і використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням.
Представник відповідача зазначив, що земельна ділянка розташована на території Максимо-Горківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані російською федерацією, була тимчасово окупованою з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, а після деокупації віднесена до територій можливих бойових дій.
Також представник відповідача послався на потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, дані інтерактивної карти ДСНС, лист ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, розпорядження органів місцевого самоврядування щодо надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» податкових пільг, а також на частину шосту статті 762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Окремо представник відповідача вказав, що право оренди спірної земельної ділянки було відчужено ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», тому саме новий орендар має відповідати за зобов`язаннями за договором оренди. У зв`язку з цим ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважає себе неналежним відповідачем у справі.
На судове засідання позивач не з`явилася, її представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.
Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином через електронний кабінет у підсистемі «Електронний суд». У відзиві представник відповідача виклав свою позицію щодо позову.
Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлявся у встановленому законом порядку за юридичною адресою.
Суд враховує, що ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як юридична особа приватної форми власності зобов`язане зареєструвати електронний кабінет у Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі відповідно до частини шостої статті 14 ЦПК України. Невиконання такого процесуального обов`язку не може перешкоджати розгляду справи та не звільняє учасника справи від ризику настання процесуальних наслідків, пов`язаних із неналежною організацією отримання судової кореспонденції.
Враховуючи належне повідомлення учасників справи, наявність у матеріалах справи письмових пояснень сторін та доказів, достатніх для вирішення спору, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами.
Клопотання представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про виклик ОСОБА_2 та ОСОБА_3 для допиту суд не задовольняє, оскільки суд не покладає нотаріально посвідчені заяви цих осіб в основу висновків щодо вирішення спору по суті. Обставини, які мають значення для справи, встановлюються судом на підставі письмових доказів, договору оренди, додаткових угод, відомостей про право оренди, довідок військової адміністрації, відзиву та інших матеріалів справи.
Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.
Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, загальною площею 9,6841 га, що розташована на території Максимо-Горківської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
16 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди землі № 652060004001376 щодо вказаної земельної ділянки.
19 грудня 2014 року було укладено додаткову угоду до договору оренди, за якою новим орендарем стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС».
28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 16 березня 2012 року, якою договір оренди викладено в новій редакції, орендарем визначено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», нормативну грошову оцінку земельної ділянки встановлено у сумі 292 542,16 грн, а розмір орендної плати визначено у сумі 19 454,05 грн на рік.
Строк дії договору оренди землі визначено до 31 грудня 2027 року.
Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010 зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право - 59826304.
17 квітня 2025 року між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» укладено договір № 1704/25-23 про відчуження права оренди земельних ділянок, за яким право оренди, зокрема щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, передано ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Відповідно до пункту 2.3 договору № 1704/25-23 до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» перейшли всі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за договорами оренди землі зі змінами та доповненнями.
Орендна плата за користування земельною ділянкою за 2022, 2023 та 2024 роки позивачу не сплачена. Доказів сплати орендної плати за вказані роки відповідачами суду не надано.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані російською федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, територія Максимо-Горківської сільської ради Бериславського району Херсонської області, на якій розташована спірна земельна ділянка, перебувала в тимчасовій окупації з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року.
Ця обставина також узгоджується з доводами самого відповідача, викладеними у відзиві, який прямо послався на тимчасову окупацію відповідної території, неможливість доступу до земельної ділянки, втрату можливості здійснювати господарську діяльність та небезпеку для працівників підприємства.
Відповідно до витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, зареєстровано відомості щодо можливого вчинення кримінальних правопорушень, пов`язаних із порушенням законів та звичаїв війни, зокрема щодо проникнення військових російської федерації на територію підприємства ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», позбавлення працівників доступу до майна підприємства, захоплення сільськогосподарської техніки та мультикоптерів, а також втрати можливості обробляти значні площі земельних ділянок у Херсонській області.
Відповідно до листа Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, військова агресія російської федерації проти України, яка стала підставою для введення воєнного стану, засвідчена як форс-мажорна обставина. Водночас суд враховує, що такий загальний лист сам по собі не звільняє автоматично від виконання кожного конкретного зобов`язання, однак у сукупності з фактом тимчасової окупації конкретної території у 2022 році підтверджує існування надзвичайних обставин, які впливали на можливість користування земельною ділянкою.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 03 березня 2025 року № 01-12/432/25, земельні ділянки, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», станом на 25 лютого 2025 року не використовуються, їх обробіток не здійснюється. Також зазначено, що протягом 2022-2024 років товариство зверталося із заявами про визнання орендованих земельних ділянок потенційно забрудненими, однак такі ділянки комісією військової адміністрації не обстежувались та окремими розпорядженнями забрудненими вибухонебезпечними предметами не визнавались.
Відповідно до листа-довідки Новорайської сільської військової адміністрації від 05 травня 2025 року № 01-12/1008/25, розпорядження Новорайської СВА № 163 від 31 жовтня 2023 року, № 29 від 06 лютого 2024 року та № 154 від 18 квітня 2024 року про надання пільг із місцевих податків і зборів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності. Також зазначеним листом підтверджено, що Новорайською СВА не здійснювалися заходи щодо визнання земельних ділянок приватної власності забрудненими або потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами, а відповідна інформація не вносилася до Державного земельного кадастру.
Відповідно до листа ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3, піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування земельних ділянок, орендованих ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи проводились іншими фаховими відомствами. У листі зазначено, що відповідні земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами, а ГУ ДСНС не може гарантувати безпеку під час проведення польових робіт у зв`язку з обстрілами.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.
Відповідно до статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.
Згідно зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору.
Відповідно до статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду у разі істотного порушення договору другою стороною.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що систематична несплата орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.
Об`єднана палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшла висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична, тобто два та більше випадки, несплата орендної плати, передбаченої договором.
Суд враховує, що у цій справі позовні вимоги сформульовані як вимога про розірвання договору оренди землі. Позивач у мотивувальній частині позову посилається на несплату орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки як на підставу для розірвання договору, однак окремої позовної вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати у прохальній частині позову не заявлено. Тому питання про стягнення орендної плати судом не вирішується, а факт її несплати оцінюється як обставина, що має значення для вирішення вимоги про розірвання договору.
Щодо несплати орендної плати за 2022 рік суд зазначає таке.
Спірна земельна ділянка розташована на території, яка у 2022 році була тимчасово окупованою з 10 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року. З огляду на сезонний характер сільськогосподарського виробництва, тривалість окупації та об`єктивну неможливість безпечного доступу до земельної ділянки в цей період, суд вважає, що орендар не мав реальної можливості використовувати спірну земельну ділянку за цільовим призначенням у 2022 році.
Відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
За таких обставин суд не розцінює несплату орендної плати за 2022 рік як таке порушення договору, яке саме по собі може бути покладене в основу висновку про істотне порушення договору з боку орендаря.
Разом з тим такі обставини не звільняють відповідача від обов`язку сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки.
Тимчасова окупація відповідної території припинилася 09 листопада 2022 року. Отже, у 2023 та 2024 роках спірна земельна ділянка вже не перебувала на тимчасово окупованій території. Відповідач, посилаючись на неможливість використання земельної ділянки після деокупації, мав довести не загальну складність ведення господарської діяльності в умовах воєнного стану, а конкретні обставини, які саме щодо спірної земельної ділянки унеможливлювали її використання або виконання грошового зобов`язання за договором оренди.
Натомість матеріали справи не містять акту обстеження спірної земельної ділянки, акту виявлення на ній вибухонебезпечних предметів, рішення компетентного органу про офіційне визнання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010 забрудненою або непридатною до використання, а також доказів внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру.
Посилання відповідача на лист ГУ ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року суд оцінює критично в частині доведення неможливості користування саме спірною земельною ділянкою у 2023 та 2024 роках. Зазначений лист не містить відомостей про проведення обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, не підтверджує фактичного виявлення на ній вибухонебезпечних предметів, не встановлює її непридатності до використання та не містить висновку про неможливість користування нею саме у 2023 та 2024 роках.
Дані інтерактивної мапи ДСНС також не можуть бути самостійною підставою для звільнення відповідача від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Така мапа відображає території потенційного ризику, однак не встановлює факту реального забруднення конкретної земельної ділянки, не замінює акт обстеження та не підтверджує історичний стан земельної ділянки у конкретні періоди.
Щодо посилання відповідача на розпорядження органів місцевого самоврядування про надання податкових пільг, суд зазначає, що такі розпорядження стосуються публічно-правових відносин щодо нарахування та сплати місцевих податків і зборів. Вони не змінюють умов договору оренди землі приватної власності, не припиняють обов`язку орендаря сплачувати орендодавцю орендну плату та не є доказом виконання відповідачем приватно-правового грошового зобов`язання перед власником земельної ділянки.
Крім того, відповідач не надав доказів того, що у 2023 та 2024 роках він звертався до позивача із повідомленням про неможливість користування земельною ділянкою, пропонував змінити умови договору, погодити інший порядок виконання зобов`язань, ініціював розірвання договору або вчиняв інші добросовісні дії, спрямовані на врегулювання ситуації з орендодавцем.
За таких обставин суд дійшов висновку, що відповідач не довів наявності передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України підстав для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки.
Оскільки річний розмір орендної плати за договором становить 19 454,05 грн, несплачена орендна плата за 2023 та 2024 роки становить 38 908,10 грн. Суд не стягує зазначену суму, оскільки така вимога не заявлена, однак бере до уваги сам факт несплати орендної плати за два послідовні роки як підставу для оцінки істотності порушення договору.
Несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є систематичним порушенням умов договору оренди землі. Таке порушення є істотним, оскільки позивач як власник земельної ділянки була позбавлена того, на що обґрунтовано розраховувала при існуванні орендних правовідносин, а саме своєчасного отримання орендної плати за користування належною їй земельною ділянкою.
Суд також враховує, що земля є особливим об`єктом цивільних прав, який потребує раціонального використання відповідно до цільового призначення. Тривале невикористання земельної ділянки, відсутність сплати орендної плати та відсутність з боку орендаря реалістичного способу врегулювання ситуації порушують баланс прав та обов`язків сторін і позбавляють власника можливості ефективно розпоряджатися своїм майном.
Щодо доводів представника ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про те, що товариство є неналежним відповідачем, суд зазначає таке.
Позовні вимоги ґрунтуються на невиконанні обов`язку зі сплати орендної плати за період, коли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було стороною договору оренди та фактичним орендарем земельної ділянки. Саме поведінка цього товариства у 2022-2024 роках є предметом оцінки суду як підстава для розірвання договору оренди землі.
Сам факт переходу права оренди до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не свідчить про відсутність у ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зв`язку зі спірними правовідносинами, оскільки порушення умов договору, на які посилається позивач, виникли до такого переходу.
Водночас на момент розгляду справи право оренди спірної земельної ділянки оформлено за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», яке за договором № 1704/25-23 набуло права та обов`язки орендаря. Тому спірні правовідносини стосуються як первісного орендаря, дії якого є підставою для розірвання договору, так і особи, до якої перейшло право оренди.
За таких обставин участь у справі обох товариств як відповідачів є обґрунтованою, а доводи про неналежність ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як відповідача суд відхиляє.
З урахуванням викладеного суд дійшов висновку, що позовні вимоги про розірвання договору оренди землі підлягають задоволенню.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивач сплатила судовий збір у розмірі 1 211,20 грн за вимогу немайнового характеру про розірвання договору оренди землі. Оскільки позов у цій частині задоволено, судовий збір підлягає стягненню з відповідачів на користь позивача порівну, по 605,60 грн з кожного.
Керуючись статтями 12, 13, 81, 141, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 96, 141 ЗК України, статтями 24, 32 Закону України «Про оренду землі», суд,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернувся представник - адвокат Ковальчук Микола Олександрович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі - задовольнити.
Розірвати договір оренди землі від 16 березня 2012 року № 652060004001376, з урахуванням додаткової угоди від 19 грудня 2014 року та додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 59826304, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520683600:02:021:0010, з урахуванням договору про відчуження права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року № 1704/25-23.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса: Україна, 74360, Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вулиця Промислова, будинок 3) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 605,60 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса: 37223, Україна, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12) на користь ОСОБА_1 (адреса: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 605,60 грн.
Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 06 липня 2026 року.

Суддя:    __________________    О.О. Сікора