Окрема думка
судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Крата В. І., 

25 березня 2026 року
м. Київ

справа № 295/11891/20
провадження № 61-6385св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду - головуючого судді Крата В. І., судді-доповідача Гудими Д. А., суддів Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Пархоменка П. І. касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково. Постанову Житомирського апеляційного суду від 2 квітня 2024 року змінив у резолютивній частині, виклавши абзац третій останньої у такій редакції: «За рахунок ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (як правонаступниці ОСОБА_3 ) привести нежитлові приміщення загальною площею 53,1 кв. м і 20,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до цих приміщень». Поновив виконання постанови Житомирського апеляційного суду від 2 квітня 2024 року у незміненій частині.

Касаційний суд вказав, що:
«63. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач є власником підвальних приміщень, а відповідачам належать нежитлові приміщення на першому поверсі житлового будинку, до яких здійснена самочинна прибудова з порушенням будівельних норм і правил. Згідно з висновком судового експерта № 404/08-2022 від 11 серпня 2022 року вихід зі сходового маршу з тильного фасаду першого поверху житлового будинку, що веде до підвального приміщення позивача 1-17, замурований; у наданих на дослідження інвентаризаційних матеріалах відсутні відомості про прибудову. З огляду на вказане суди першої й апеляційної інстанцій виснували, що переобладнання та перепланування нежитлових приміщень відповідачів передбачало втручання у несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування житлового будинку, що допускається за наявності на це відповідного дозволу, якого не було. 
64. Нормативні акти, які регламентують порядок здійснення будівельних робіт, як і практика їхнього застосування, були доступними, чіткими та передбачуваними. Тому немає підстав вважати, що за обставин цієї справи, допускаючи самочинну прибудову до нежитлових приміщень на земельній ділянці комунальної власності, у скаржниці були перешкоди самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права ознайомитися із зазначеними актами та зробити висновки щодо наслідків таких дій.
65. Скаржниця визнала, що прибудова є самочинною. Те, що за її твердженням, вона мала згоду попереднього власника підвальних приміщень, яку отримала від третіх осіб лише у лютому 2024 року, а тому не могла її подати до суду першої інстанції, Верховний Суд оцінює критично. Спадкоємиця вказувала, що прибудова існує 15 років. Немає розумного пояснення, чому за багато років неможливо було отримати вказану згоду та вчасно її подати до суду першої інстанції, якщо скаржниця вважала зазначений документ важливим.
66. Крім того, навіть якби така згода була, це не змінює вимогу закону про необхідність отримання згоди всіх співвласників житлового будинку у разі реконструкції нежитлових приміщень у ньому, зокрема, шляхом прибудови до спільного майна цього будинку, яким є його несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції. Більше того, для зведення такої прибудови була необхідною згода власника земельної ділянки. Суди не встановили, що всі співвласники житлового будинку та власник земельної ділянки надали згоду на прибудову до нежитлових приміщень відповідачів. Те, що мешканці житлового будинку зараз нібито не заперечують проти прибудови, не має юридичного значення для визначення долі самочинного будівництва.
67. Безпідставним є аргумент скаржниці про те, що позивач не довів порушення його прав. Факти порушення відповідних прав позивача як співвласника житлового будинку підтверджені обставинами справи. Їхнє встановлення є прерогативою судів попередніх інстанцій. Верховний Суд не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, які не були встановлені у судових рішеннях або були відкинуті, як і не може з цією метою приймати та досліджувати докази (частина перша статті 400 ЦПК України). Тому колегія суддів не має повноважень долучати до матеріалів справи нові докази та досліджувати ті, які не взяв до уваги апеляційний суд.
68. Зведення прибудови без документів, які дають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проєкту, без відведення земельної ділянки для вказаної мети та без дозволів усіх співвласників житлового будинку є ознаками недобросовісної поведінки. Задоволення вимоги одного зі співвласників такого будинку про знесення самочинної прибудови до нежитлових приміщень відповідає меті контролю за використанням спільного майна співвласників житлового будинку в загальних інтересах. Таке задоволення є пропорційним вказаній меті, оскільки дозволяє її досягнути та за встановлених обставин справи не становитиме для скаржниці надмірного тягаря. 
69. Немає жодних підстав вважати, що, починаючи з жовтня 2020 року, коли позивач звернувся до суду, не було можливості привести нежитлові приміщення першого поверху до попереднього стану та відкрити позивачеві доступ до його підвальних приміщень згідно з технічною документацією через сходовий марш, вихід із якого замурований. Доводи скаржниці про те, що цьому перешкоджав позивач, наполягаючи на грошовій компенсації, суди попередніх інстанцій не підтвердили. Те, що в апеляційному суді скаржниця заявляла про згоду забезпечити позивачу доступ до дверей без знесення прибудови, для чого уклала відповідний договір із фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 , на самочинність прибудови не впливає, можливість її легалізації у невстановлений законом спосіб не допускає.
70. З огляду на те, що рішення суду щодо демонтажу прибудови має бути виконуваним не лише у добровільному порядку, але й у примусовому (без участі відповідачів, але їхнім коштом, тобто зі стягненням з них відповідних витрат), враховуючи мету відповідного позову, формулювання постанови апеляційного суду у резолютивній частині слід змінити, а саме: за рахунок відповідачів привести їхні нежитлові приміщення до попереднього стану шляхом знесення самочинної прибудови до цих приміщень.
71. Колегія суддів вважає необґрунтованими твердження скаржниці про порушення апеляційним судом норм процесуального права у зв`язку з ненаданням відповідей на доводи про необґрунтованість призначення судом першої інстанції судової експертизи, а також під час розгляду клопотання про призначення нової судово-технічної експертизи та відвід судового експерта. Відповідь останнього на питання, яке не ставив суд, не впливає на вирішення спору, що не стосується питань про можливість переміщення прибудови та її перебудови. Клопотання про призначення додаткової експертизи апеляційний суд задовольнив частково згідно з ухвалою від 21 грудня 2023 року (надалі судовий експерт не зміг провести експертизу через відсутність оплати за неї та незабезпечення безперешкодного доступу до об`єкта дослідження). Тому апеляційний суд обґрунтовано відхилив в ухвалі від 31 січня 2024 року клопотання про відвід судового експерта».

Не можу погодитися із цією постановою касаційного суду з таких мотивів.

1. Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

1.1. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

1.2. Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

1.3. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).

1.4. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

1.5. Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

1.6. Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

2. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).

2.1. У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

2.2. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

2.3. Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

2.4. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

2.5. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17 (провадження №К/9901/3315/18) зазначено, що: «ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання».

2.6. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) вказано, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».

2.7. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

2.8. У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що:
«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».

3. Постанова суду апеляційної інстанції складається з, зокрема, мотивувальної частини із зазначенням: мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу (підпункт в пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України).

3.1. Касаційний суд зауважує, що законодавець імперативно визначив необхідність здійснювати відхилення доводу (аргументу) апеляційної скарги чи відзиву, з яким апеляційний суд не погоджується. При цьому не має значення, чи стосується такий довід (аргумент) судового рішення по суті, чи тільки процесуального питання (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 січня 2024 року в справі № 501/1672/22 (провадження № 61-16084св23), постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року в справі № 441/1159/21 (провадження № 61-14938св23)).

3.2. Європейський суд з прав людини вказує, що «принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником» (MALA v. UKRAINE, № 4436/07, § 48, ЄСПЛ, від 3 липня 2014 року).

3.3. Важливим і доречним аргументом в касаційній скарзі відповідачки було те, що: 
(1) відповідачка звертала увагу суду апеляційної інстанції на те, що нежитлових приміщень підвального поверху за адресою: АДРЕСА_1 не існує і не існувало, оскільки з часу забудови гуртожитку в підвальному приміщенні знаходилися інженерно-технічні комунікації, підвал призначався саме для цих цілей, а тому підвал рахувався і рахується допоміжним приміщенням будинку;
(2) безпідставно, всупереч Закону України від 19 червня 1992 року «Про приватизацію державного житлового фонду» експерт зазначивши у своєму висновку підвальні приміщення, які вважаються згідно Закону допоміжними приміщеннями, як нежитлові приміщення TOB «Трансорендсервіс» підвального поверху за адресою: АДРЕСА_1 , експерт ОСОБА_5 дав підстави відповідачці для сумніву у його неупередженості та об`єктивності, оскільки нежитлових приміщень підвального поверху у TOB «Трансорендсервіс» ніколи не існувало, а підвал рахувався і рахується допоміжним приміщенням будинку;
(3) вказавши на підвальні приміщення TOB «Трансорендсервіс» як на нежитлові приміщення підвального поверху, експерт ОСОБА_5 прямо виявив свою заінтересованість на користь позивача, оскільки питання «статусності» спроектованих з початку будівництва у підвальному поверсі таких нежитлових приміщень як аптеки, магазини, інші об`єкти побутового призначення тощо та підвальних приміщень з інженерно-технічними комунікаціями, є різними.

3.4. Як апеляційний, так і касаційний суд не надали відповіді на ці доречні та важливі аргументи відповідачки. Згідно з принципом «ex injuria jus non oritur» з неправомірної дії право не виникає. Тобто неправомірні дії не можуть бути підставою для виникнення права у тієї особи, яка ці дії вчинила. Позивач ТОВ «Трансорендосервіс» свій позов про усунення перешкод обґрунтовував наявністю права власності на підвальні приміщення. Касаційний суд вже вказував, що існує загальне правило (своєрідна презумпція) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень. Тому відповідь на питання про те який правовий режим мають спірні приміщення (допоміжні чи нежитлові) була важливою і від неї залежало те, чи існує суб`єктивне цивільне право в позивача, яке підлягає захисту.

4. За таких обставин, касаційному суду слід було касаційну скаргу задовольнити частково, постанову апеляційного суду скасувати і передати справу новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 

Суддя В. І. Крат