КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
03680 м. Київ , вул. Солом`янська, 2-а 

Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/3202/2026 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 лютого 2026 року м. Київ
Справа № 754/7801/22

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого судді-доповідача Ящук Т.І., 
суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М. 
за участю секретаря судового засідання Слив`юк С.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 08 лютого 2023 року, ухвалене у складі судді Грегуля О.В.,
у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рудко Богдана Богданівна про визнання недійсними договорів, скасування державних реєстрацій права власності та витребування майна,

встановив:

У вересні 2022 року позивач ОСОБА_3 звернулася до Деснянського районного суду міста Києва з позовом до відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рудко Богдана Богданівна, в якому просила про визнання недійсними договорів, скасування державних реєстрацій права власності та витребування майна.
В обґрунтування позову зазначила, що рішенням Київської міської ради від 24 грудня 2009 року їй передано у власність земельну ділянку, площею 0,1000 га за кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд на АДРЕСА_1 . 25 червня 2010 року їй видано державний акт на право власності на дану земельну ділянку.
08 лютого 2022 року вона дізналася, що з її власності вибула земельна ділянка і в подальшому її було незаконно відчужено на користь фізичних осіб, а саме, зателефонував сусід, який мешкає на АДРЕСА_2 , та повідомив, що йому зателефонував нібито новий власник земельної ділянки по АДРЕСА_1 , - ОСОБА_1 (відповідач у справі) і попросив тимчасово надати водопостачання та електрику для початку будівництва.
Проте з моменту набуття у власність земельної ділянки вона її не продавала та будь-яким іншим способом не відчужувала, право власності нікому не передавала, а після здійснення запиту до бази даних Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дізналася, що її земельна ділянка відчужена 12 липня 2011 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного нібито між нею та ОСОБА_4 . У подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 27 січня 2022 року ОСОБА_4 відчужив земельну ділянку ОСОБА_5 , який через десять днів, а саме, 07 лютого 2022 року відчужив земельну ділянку ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу. Також, 07 лютого 2022 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 63297410 від 07 лютого 2022 року та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомості про державну реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку.
Після з`ясування вказаних обставин незаконного вибуття з її власності земельної ділянки 10 лютого 2022 року адвокат звернувся до правоохоронних органів із заявою про кримінальне правопорушення за фактом шахрайського заволодіння земельною ділянкою, на підставі якої 11 лютого 2022 року до Єдиного реєстру досудових розслідувань внесено відомості та розпочато кримінальне провадження за № 42022102030000041 за частинами третьою і четвертою статті 358, частиною четвертою статті 190 КК України.
В рамках кримінального провадження було проведено почеркознавчу експертизу, за результатами якої встановлено, що підпис від імені ОСОБА_3 у графі «продавець» виконаний не позивачем, а іншою особою.
Посилаючись на викладене, а також на те, що вона не була учасником договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12 липня 2011 року, оскільки не підписувала цей договір з ОСОБА_4 чи іншою особою, а відтак - не мала волевиявлення на відчуження земельної ділянки, просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 12.07.2011 року, оскільки він суперечить вимогам статей 203, 317, 319 ЦК України, та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на землю за ОСОБА_4 та ОСОБА_1 .
Також, з урахуванням викладеного та з посиланням на статтю 388 ЦК України, позивач просила витребувати земельну ділянку у кінцевого набувача ОСОБА_1 ..

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 08 лютого 2023 року позов задоволено.
Визнано недійсним посвідчений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б. і зареєстрований в реєстрі за №1475 договір від 12.11.2011 купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.12.2021, індексний номер: 62590922 та здійснену 23.12.2021, на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на земельну ділянку, площею 0,1000 га, та з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (запис про право власності за №45934068).
Витребувано від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 земельну ділянку, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2546064780000).
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 07.02.2022, індексний номер: 63297410 та здійснену 07.02.2022, на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (запис про право власності за №46561777).

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначив, що судом першої інстанції безпідставно покладено в основу рішення висновок експерта у кримінальній справі, оскільки відповідно до статті 78 ЦПК України такий доказ є недопустимим. На думку апелянта суд не може взяти до уваги висновок експерта, який виконано не в спосіб, визначений статтею 102 ЦПК України.
Суд безпідставно відмовив у задоволенні клопотання про зупинення розгляду справи до закінчення кримінального провадження.
Вказував, що суд не надав належної правової оцінки тій обставині, що він є добросовісним набувачем спірної земельної ділянки і позбавлення його права власності на цю земельну ділянку, без компенсації понесених витрат, матиме наслідком покладення на нього індивідуального та надмірного тягаря, що в свою чергу призведе до порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод.
Судом не взято до уваги, що у позовній заяві ОСОБА_3 не ставить питання компенсації йому вартості набутого майна, а тільки переслідує мету повернути собі земельну ділянку.
Також, як на підставу скасування рішення суду посилався на те, що суд допустив порушення положень ст. 128 ЦПК України та належним чином не повідомив його про розгляд справи, зокрема, про судове засідання, призначене на 08 лютого 2023, в якому було ухвалено оскаржуване рішення.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач ОСОБА_3 просить відмовити в її задоволенні, рішення суду першої інстанції - залишити без змін, мотивуючи тим, що висновки суду першої інстанції є обґрунтовані та відповідають фактичним обставинам справи, оскільки висновком почеркознавчої експертизи було встановлено, що підпис на договорі купівлі-продажу від 12 липня 2011 року є підробленим, інших договорів з відчуження спірної земельної ділянки на користь ОСОБА_4 вона не укладала, а отже в останнього не виникло право власності на земельну ділянку, відповідним чином, у ОСОБА_5 і ОСОБА_1 теж не виникло право власності на неї.
Доводи апеляційної скарги про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права вважає необґрунтованими, оскільки згідно з правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 29 квітня 2020 р. у справі № 906/655/18, від 19 червня 2019 р. у справі № 756/13683/16ц, від 15 травня 2019 р. у справі № 522/7636/14ц і від 14 листопада 2018 р. у справі № 183/1617/16 власник може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власності.
Тому місцевий суд дійшов правильного висновку, витребувавши від ОСОБА_1 спірну земельну ділянку на підставі частини першої статті 388 ЦК України.
Доводи апеляційної скарги про те, що позивач не порушувала питання про компенсацію збитків, завданих внаслідок витребування земельної ділянки, вважає необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції правильно зазначив, що ОСОБА_1 не позбавлений права звернутися з позовом до продавця витребуваного майна з вимогою про відшкодування збитків, завданих вилученням у нього товару за рішенням суду з підстав, що виникли до моменту його продажу.
Необґрунтованими також є доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції статті 128 ЦПК України, оскільки матеріали справи містять докази належного повідомлення учасників справи про дату, час і місце судового розгляду, зокрема, поштою, смс-повідомленнями, через оголошення на сайті суду. Крім цього, інформація про рух справи була оприлюднена на сайті суду та є загальнодоступною.

В додаткових поясненнях представник апелянта зазначає, що отримати від продавця земельної ділянки - відповідача ОСОБА_5 - компенсації у разі її витребування буде неможливо, оскільки місце його проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_3 , що наразі є тимчасово окупованою територією. Місце проживання і його анкетні дані наразі невідомі, зв`язатися з ним неможливо, у зв`язку з чим при апеляційному перегляді оскаржуваного рішення належить врахувати ризик неможливості відшкодування збитків добросовісному набувачу, що має значення для справедливого балансу інтересів сторін у цій справі.
Про намір позивача та її представника вчинити реєстраційні дії на ймовірний перехід права власності до відповідача ОСОБА_4 свідчить той факт, що за два дні до відчуження адвокат Чепурний О.А. проявив зацікавленість до цієї земельної ділянки, отримавши з Державного земельного кадастру інформацію про речові права на неї, а отже у позивача ймовірно існувало волевиявлення на відчуження спірної земельної ділянки, що не було взято до уваги судом першої інстанції.
Відповідач ОСОБА_1 добросовісно набув у власність земельну ділянку, придбавши її за повну ринкову вартість у розмірі 485 016 грн., всі необхідні документи були перевірені, а сама земельна ділянка зареєстрована в державному реєстрі, що підтверджує її правовий статус і відсутність будь-яких юридичних перешкод для придбання. Усі обставини угоди були прозорими та відповідали вимогам чинного законодавства.

Постановою Київського апеляційного суду від 18 лютого 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 було задоволено частково.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 08 лютого 2023 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким позов задоволено частково.
Витребувано від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 земельну ділянку, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2546064780000). В іншій частині позову - відмовлено.

Постановою Верховного Суду від 17 вересня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - задоволено частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 18 лютого 2025 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Скасовуючи постанову Київського апеляційного суду від 18 лютого 2025 року, Верховний Суд зазначив, що увизначений ухвалою Київського апеляційного суду час розгляду справи (18 лютого 2025 року о 15.00 год) пролунав сигнал повітряної тривоги. Попри цей факт апеляційний суд розглянув справу 18 лютого 2025 року без участі відповідача. Тому Верховний Суд вважав передчасним завершення апеляційного перегляду справи за відсутності сторони відповідача, які мали об`єктивні перешкоди для явки в судове засідання через оголошення сигналу «Повітряна тривога», що свідчить про неналежне виконання апеляційним судом обов`язків із забезпечення всебічності, повноти і справедливості судового розгляду.

В судовому засіданні 25 лютого 2026 року представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 підтримав доводи апеляційної скарги та просив задовольнити, посилаючись на добросовісність покупця ОСОБА_1 при придбанні у власність спірної земельної ділянки. 
Представник позивача ОСОБА_3 - ОСОБА_6 вважав доводи апеляційної скарги безпідставними та просив залишити рішення суду першої інстанції без змін, наголошуючи на тому, що ОСОБА_7 будь-яких договорів не укладала, жодних намірів відчужити земельну ділянку не мала. Оригінал державного акту про право власності на земельну ділянку від 25.06.2010 року знаходиться у позивача. 
Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рудко Б.Б. подала заяву про розгляд справи за її відсутності. 
Інші учасники справи в судове засідання повторно не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином, тому колегією суддів визнано за можливе розглянути справу за їх відсутності. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що оскільки позивач ОСОБА_3 не підписувала договір купівлі-продажу земельної ділянки від 12 липня 2011 року, його слід визнати недійсним. Оскільки посвідчений та виданий приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюк О.Б. договір купівлі-продажу земельної ділянки від 12.07.2011 зареєстровано в реєстрі за № 1475, такий документ як правовстановлюючий існує і саме на підставі зазначеного документа були порушені права позивача, як власника спірної земельної ділянки, тому вказані вимоги суд визнав обґрунтованими.
З урахуванням цього обґрунтованими є і обидві позовні вимоги про скасування рішень та державних реєстрацій права власності на спірну земельну ділянку, оскільки вони відповідно прийняті та здійснені на підставі недійсного договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12 липня 2011 року.
Також обґрунтованими є і позовні вимоги про витребування від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 спірної земельної ділянки, оскільки вона вибула з володіння власника не з його волі, а іншим шляхом (пункт 3 частина перша статті 388 ЦК України).

В апеляційній скарзі відповідач ОСОБА_1 посилається на те, що його не було належним чином повідомлено про дату та час судового засідання, в якому було ухвалено оскаржуване рішення. 
Відповідно до ч. 3, 4, 6 ст. 128 ЦПК України, судові виклики здійснюються судовими повістками про виклик. Судові повідомлення здійснюються судовими повістками-повідомленнями. Судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, разом з копіями відповідних документів надсилається на офіційну електронну адресу відповідного учасника справи, у випадку наявності у нього офіційної електронної адреси або разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення у випадку, якщо така адреса відсутня, або через кур`єрів за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 130 ЦПК України, у випадку відсутності в адресата офіційної електронної адреси судові повістки, адресовані фізичним особам, вручаються їм під розписку, а юридичним особам - відповідній службовій особі, яка розписується про одержання повістки.
Розписка про одержання судової повістки з поміткою про дату вручення в той самий день особами, які її вручали, повертається до суду.
Тобто, підтвердженням належного повідомлення учасника справи особи, у разі відсутності офіційної електронної адреси, є її розписка про отримання судової повістки.
Відповідно до правового висновку Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 квітня 2022 року у справі № 522/18010/18 «обов`язок суду повідомити учасників справи про місце, дату і час судового засідання є реалізацією однією із основних засад (принципів) цивільного судочинства - відкритості судового процесу. Невиконання (неналежне виконання) судом цього обов`язку призводить до порушення не лише права учасника справи бути повідомленим про місце, дату і час судового засідання, але й основних засад (принципів) цивільного судочинства. Розгляд справи в суді першої інстанції за відсутності учасника справи, якого не було повідомлено про місце, дату і час судового засідання, є обов`язковою та безумовною підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення судом апеляційної інстанції, якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою (пункт 3 частини третьої статті 376 ЦПК України).

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 13 вересня 2022 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання по справі на 04.10.2022 (а. с. 62-63, т. 1).
Судові засідання в суді першої інстанції призначалися неодноразово. В судовому засіданні 13 грудня 2022 року були присутні представник позивача ОСОБА_6 та представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , проте у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги судом було оголошено перерву до 30 січня 2023 року. 
30 січня 2023 року судове засідання також не відбулось, справу знято з розгляду та відкладено на 08 лютого 2023 року (а. с. 136, т. 1).
Однак, матеріали справи не містять доказів, що про судове засідання, призначене на 08 лютого 2023, відповідач ОСОБА_1 був належним чином повідомлений.
Як вбачається з матеріалів справи, судом першої інстанції сформована судова повістка ОСОБА_1 та його представнику ОСОБА_2 , але відсутні докази їх надсилання засобами поштового зв`язку або в електронному вигляді (а. с. 140, 142, т. 1). Також в матеріалах справи наявна довідка про не доставлення ОСОБА_1 . SMS-повідомлення з датою судового засідання на 08 лютого 2023 (а. с. 144, т. 1 ).
В матеріалах справи наявна довідка про доставку SMS-повідомлення з датою судового засідання на 08.02.2023 представнику ОСОБА_1 - ОСОБА_2 (а. с. 143, т. 1). Однак, за приписами статті 128 ЦПК України наявна довідка не є доказом належного повідомлення про судове засідання.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що матеріали справи не містять доказів належного повідомлення відповідача ОСОБА_1 про судове засідання на 08 лютого 2023 року.
З огляду на викладене, колегія суддів приходить до висновку про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції з ухваленням нового судового рішення.

Як встановлено з матеріалів справи, рішенням Київської міської ради від 24 грудня 2009 року №1071/3140 позивачу ОСОБА_3 передано у приватну власність земельну ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 .
Згідно з Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №794312 від 25.06.2010 позивач ОСОБА_3 є власником земельної ділянки площею 0,1000 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 .
12 липня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б. посвідчено і зареєстровано в реєстрі за №1475 договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким продано ОСОБА_4 земельну ділянку, площею 0,1000 га, кадастровий номером 8000000000:62:511:0006, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна на підставі рішення приватного нотаріуса Рудко Б. Б. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.12.2021, індексний номер: 62590922, державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на земельну ділянку, площею 0,1000 га, та з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (запис про право власності за №45934068) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено 23 грудня 2021 року. 
27 січня 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кирик О.А. посвідчено і зареєстровано в реєстрі за №115 договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким ОСОБА_4 продав ОСОБА_5 земельну ділянку, площею 0,1000 га, кадастровий номером 8000000000:62:511:0006, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
07 лютого 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Федченко О.О. посвідчено і зареєстровано в реєстрі за №299 договір купівлі-продажу земельної ділянки, за яким ОСОБА_5 продав ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 01000 га, кадастровий номером 8000000000:62:511:0006, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна на підставі рішення приватного нотаріуса Федченко О. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 07.02.2022, індексний номер: 63297410 здійснено 07.02.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 на АДРЕСА_1 (запис про право власності за № 46561777).

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_3 посилалась на те, що упродовж 2009-2022 років вказану земельну ділянку в будь-який спосіб вона не відчужувала, а 08 лютого 2022 року їй стало відомо про порушення свого права власності на вказану земельну ділянку.
В Єдиному реєстрі досудових розслідувань за заявою адвоката Петрановської Н. П. 11.02.2022 здійснено реєстрацію кримінального провадження з приводу відчуження спірної земельної ділянки за №42022102030000041 та внесено відомості за ч. 4 ст. 190 КК України та ч. 3, ч. 4 ст. 358 КК України.
Відповідно до висновку експерта від 30 серпня 2022 №СЕ-19/111-22/30709-ПЧ, складеного на підставі постанови слідчого СВ Деснянського УПГУНП України у м. Києві про призначення судової почеркознавчої експертизи від 28.07.2022 у кримінальному провадженні, відомості про яке внесено до ЄРДР за №42022102030000041 від 11.02.2022, підпис та запис від імені ОСОБА_3 у графі «Продавець» наданого на дослідження договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.07.2011 на бланку МЮ України серії ВРВ №135978 зареєстрований в реєстрі нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О. Б. під №1475 виконаний не ОСОБА_3 , а іншою особою.
Також відповідно до вказаного висновку, рукописний запис « ОСОБА_8 » у графі «продавець» наданого на дослідження договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.07.2011 року на бланку МЮ України серії ВРВ № 135978, зареєстрований в реєстрі приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гнідюком О.Б. під № 1475 - виконаний не ОСОБА_3 , а іншою особою ( а.с. 50-57, т. 1).
З метою забезпечення завдань, визначених ст. 2 КПК України, з додержанням вимог ч. 1 ст. 222 КПК України, в межах, що не можуть завдати шкоди результатам досудового та судового розгляду у вказаному провадженні, прокурором у кримінальному провадженні надано дозвіл від 05 вересня 2022 року потерпілій ОСОБА_3 та її представникам на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному провадженні від 12.02.2022 року за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 3 та ч. 4 ст. 358 , ч. 4 ст. 190 КК України, а саме - використання копій документів, які містяться у матеріалах зазначеного кримінального провадження, під час звернення до судів у порядку цивільного, господарського, адміністративного судочинства. 

У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2022 року у справі №125/1501/20-ц вказано на допустимість висновку експерта складеного в межах кримінального провадження, як письмового доказу у цивільній справі, оскільки експертиза проведена у кримінальному провадженні містила інформацію щодо предмета доказування у цивільному провадженні, незважаючи на те, що на момент розгляду справи вирок у кримінальній справі не ухвалений.
Як зазначив Верховний Суд у постанові від 03 липня 2024 року у справі № 465/2710/20, висновок експерта, підготовлений в межах кримінального провадження особою, яка є атестованим судовим експертом, може бути визнаний доказом у цивільній справі, якщо експертиза проведена у кримінальному провадженні містила інформацію щодо предмета доказування у цивільній справі, навіть незважаючи на те, що на момент розгляду цієї справи вирок у кримінальному провадженні не ухвалено.

Доводи апеляційної скарги про те, що наданий позивачем висновок експерта від 30.08.2022 №СЕ-19/111-22/30709-ПЧ, складений на підставі постанови слідчого СВ Деснянського УПГУНП України у м. Києві про призначення судової почеркознавчої експертизи від 28.07.2022 у кримінальному провадженні, відповідно до ст. 78 і 102 ЦПК України є недопустимим доказом, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки цей висновок одержаний без порушення порядку, встановленого законом та із заявою до органів досудового розслідування про вчинення кримінального правопорушення звертався саме адвокат позивача.
Вказаний висновок складений за результатами проведення судової експертизи у кримінальному провадженні старшим судовим експертом сектору почеркознавчих досліджень відділу почеркознавчих досліджень технічного дослідження документів та обліку лабораторії криміналістичних видів досліджень Київського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Мацюк-Довбиш О. ( стаж експертної роботи з 2002 року). Про відповідальність за завідомо неправдивий висновок та відмову без поважних причин від виконання покладених обов`язків за статтями 384, 385 КК України експерт попереджена ( а.с. 51, т. 1). 
З огляду на викладене, апеляційний суд приймає до уваги як належний та допустимий доказ висновок експерта № СЕ-19/111-22/30709-ПЧ, виконаний в межах кримінального провадження, оскільки викладені у ньому висновки містять інформацію щодо предмета доказування у даній справі за позовом ОСОБА_3 .

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що станом на дату посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки приватним нотаріусом Гнідюком О.Б. - 12 липня 2011 року частиною 6 статті 126 ЗК України було передбачено, що при набутті права власності на земельну ділянку на підставі документів, визначених частиною другою цієї статті, державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на земельну ділянку, в кожному такому випадку відчуження земельної ділянки. 
На державному акті про право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку про відчуження земельної ділянки із зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження. 
Частиною 3 ст. 132 ЗК України в редакції станом на 12.07.2011 року було визначено, що додатком до угоди, за якою здійснюється відчуження земельної ділянки приватної власності, є державний акт на право власності на земельну ділянку, що відчужується (або відчужувалась).
Відповідно до п. 2, 3 Порядку здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06 травня 2009 року № 439 ( в редакції станом на 12.07.2011 року), відмітка про перехід права власності на земельну ділянку здійснюється на сторінках державного акта, де знаходиться план зовнішніх меж земельної ділянки, план меж земельної ділянки, починаючи з верхнього лівого кута зверху вниз, зліва направо. 
Нотаріус у разі посвідчення цивільно-правового договору про відчуження земельної ділянки, видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку, а також вилучення державного акта у передбачених законом випадках із своїх справ за наявності витягу з державного реєстру земель проставляє на державному акті відмітку про перехід права власності на земельну ділянку, зміст якої викладений у цьому Порядку. 
Проте з матеріалів справи встановлено, що оригінал державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №794312 від 25.06.2010 року знаходиться у позивача ОСОБА_3 , будь-яких відміток про відчуження земельної ділянки державний акт не містить. Відсутність державного акту як додатку до договору купівлі-продажу від 12.07.2011 року у ОСОБА_4 , всупереч приписам ч.6 ст. 126 ЗК України , ч. 3 ст. 132 ЗК України, та наявність оригіналу державного акту у ОСОБА_3 , у сукупності з вищевказаним висновком експерта у кримінальному провадженні, також вказує на те, що посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки відбулось без відома та волі позивача.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27.11.2024 у справі №204/8017/17 зазначила, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.
Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.
Таким чином, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, за умови не встановлення факту зловживання з боку продавця своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.
Відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову [про витребування майна з чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)], без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

Отже, сукупний аналіз наведених обставин та положень закону приводить до висновку, що земельна ділянка, площею 0,1000 га, кадастровий номером 8000000000:62:511:0006, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , вибула із законного володіння ОСОБА_3 на підставі неукладеного договору купівлі-продажу такої земельний ділянки. При цьому, відчуження нерухомого майна за неукладеним договором відбулося з володіння власника ОСОБА_3 без її відома та волі.

Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (частина перша статті 388 ЦК України).
Відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постановах від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі №766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі №643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі №904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі №761/36873/18 , застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
У постанові від 27.11.2024 у справі №204/801717 Велика Палата Верховного Суду також вказала на те, що належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача. Позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача. 
Для такого витребування не потрібно заявляти вимоги про визнання незаконними та недійсними рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, рішень, записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за незаконним володільцем, самої державної реєстрації цього права, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, у тому числі документів (свідоцтв, державних актів тощо), що посвідчують відповідне право.
Тобто власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову [про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)] без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що належним способом захисту позивача ОСОБА_3 у цій справі є вимога про витребування спірної земельної ділянки у ОСОБА_1 , як у добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України, оскільки право власності на майно, яке було зареєстроване за неукладеним договором щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, позов ОСОБА_3 підлягає частковому задоволенню, а саме в частині позовної вимоги про витребування від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 земельної ділянки, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 по АДРЕСА_1 .

Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що судом першої інстанції було безпідставно відхилене клопотання про зупинення провадження у даній справі до закінчення кримінального провадження, яке перебуває на стадії досудового розслідування, колегія суддів вважає необґрунтованими. 
Положення пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України закріплюють обов`язок суду зупинити провадження у справі у разі об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається іншим судом, зокрема у порядку кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі.
Правовою підставою для зупинення провадження у справі відповідно до пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України є наявність іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства та перебуває на розгляді у компетентному суді.
Відповідно до висновку Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 02 червня 2025 року у справі № 943/242/22, з урахуванням буквального формулювання правової норми (пункт 6 частини першої статті 251 ЦПК України), а також її системного тлумачення у сукупності з іншими нормами права, зокрема вказаними нормами КПК України, беручи до уваги закріплене у цій нормі загальне правило для усіх видів судочинства, у більшості з яких відсутня обов`язкова досудова стадія провадження, з огляду на основні засади судочинства та мету впровадження механізму зупинення провадження, передбачуваність строків такого зупинення, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що правовою підставою для зупинення провадження у цивільній справі на підставі пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України є саме судовий розгляд іншої справи (судове провадження).
Здійснення відповідним органом досудового розслідування окремої стадії кримінального провадження - досудового розслідування, не може виступати підставою для зупинення провадження у справі на підставі пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України. Інше тлумачення зазначеної норми може призвести до невиправданого затягування строків розгляду цивільної справи, неможливості ефективного захисту прав людини, за яким вона звернулася до суду, та порушення принципу правової визначеності.

Щодо доводів апеляційної скарги про добросовісність дій ОСОБА_1 та його необізнаність про те, що він придбав земельну ділянку в особи, яка не мала права її відчужувати, колегія суддів зазначає наступне.
У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі №461/12525/15-ц зроблено висновок, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням.
Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна, тощо.
У даній справі, що переглядається, встановлено, що попередній власник - ОСОБА_5 відчужив спірну земельну ділянку через 10 днів після набуття її у власність.
Так, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно вбачається, що державна реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12 липня 2011 року була проведена за ОСОБА_4 23 грудня 2021 року ( а.с. 14, т. 1)
27 січня 2022 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, а між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу укладено 07 лютого 2022 року.
На переконання апеляційного суду, відповідач ОСОБА_1 , проявивши розумну обачність, мав об`єктивну змогу поцікавитися в ОСОБА_5 мотивами відчуження земельної ділянки через 10 днів після її придбання, а також з`ясувати, на підставі яких правовстановлюючих документів здійснювалося відчуження йому спірного нерухомого майна, у зв`язку з чим у нього могли б виникнути об`єктивні сумніви щодо наявності у продавця права відчужувати спірне нерухоме майно.

Так, у пункті 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі №914/2618/16 зазначено, що, вирішуючи питання про витребування майна, важливо перевірити добросовісність, насамперед, набувача цього майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.
Колегія суддів встановила законність втручання у право власності кінцевого набувача - ОСОБА_1 та необхідність витребування спірного нерухомого майна на користь законного власника, з таких міркувань.
Так, законність втручання у цій справі обумовлена тим, що право власності є конституційним правом особи, передбаченим статтею 41 Конституції України, воно є непорушним та набувається в порядку, визначеному законом. Законний власник не втрачає право власності на належне йому майно, якщо воно вибуває з його володіння без належної на те законної підстави чи не з його волі, тому таке право підлягає захисту.
Легітимною метою (виправданістю втручання загальним інтересом) є необхідність захисту гарантованого Конституцією України права законного володільця, майно якого вибуло з його володіння без відповідної на те правової підстави чи не з його волі.
Що стосується принципу пропорційності, то колегія суддів вважає, що: 1) можливість втручання у право кінцевого набувача майна, яке вибуло з володіння власника без відповідної правової підстави, чи не з його волі прямо передбачене ЦК України (статті 387, 388); 2) закон безпосередньо врегулював, що добросовісний набувач не набуває право власності на відчужене йому майно, яке вибуло із володіння власника поза його волею; 3) майнове право добросовісного набувача захищено передбаченим статтею 661 ЦК України механізмом відшкодування завданих йому збитків у зв`язку з витребуванням у нього за рішенням суду майна (товару), тоді як законний володілець позбавлений можливості захистити своє майнове право у інший спосіб, ніж витребування належного йому майна.
Ураховуючи встановлені у справі обставини, а саме відчуження спірного майна без відома та волевиявлення власника - ОСОБА_3 на підставі підроблення її підпису у договорі купівлі-продажу земельної ділянки, витребування такого майна на користь законного власника від кінцевого набувача - ОСОБА_1 є пропорційним втручанням у право власності останнього, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.
З урахуванням викладеного колегія суддів вважає неспроможними доводи апеляційної скарги щодо порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Доводи апеляційної скарги, що позивачем одночасно з пред`явленими позовними вимогами не запропоновано ОСОБА_1 компенсації понесених ним витрат під час придбання земельної ділянки колегія суддів вважає безпідставними, оскільки саме ОСОБА_1 , вважаючи, що має право на компенсацію, мав право пред`явити позов до особи, у якої придбав спірну земельну ділянку.
З урахуванням викладеного та беручи до уваги положення Конвенції та Першого протоколу до неї, проте не лише в контексті добросовісності кінцевого набувача, а й з точки зору права позивача на мирне володіння належним їй на законних підставах майном, колегія суддів вважає, що повернення у цій справі ОСОБА_3 протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету.
З огляду на характер спірних правовідносин апеляційний суд не встановив невідповідності заходу втручання в право власності ОСОБА_1 критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України також не встановлено.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку про задоволення позовної вимоги ОСОБА_3 про витребування нерухомого майна та відмову в задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу і скасування рішень державного реєстратора.
Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , - задовольнити частково.
Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 08 лютого 2023 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення :
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Рудко Богдана Богданівна про визнання недійсними договорів, скасування державних реєстрацій права власності та витребування майна - задовольнити частково. 
Витребувати від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 земельну ділянку, площею 0,1000 га, з кадастровим номером 8000000000:62:511:0006 по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2546064780000).
В іншій частині позовних вимог - відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови складено 16 червня 2026 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І. 

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.