ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"24" червня 2026 р. Справа№ 910/11444/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Ткаченка Б.О.
суддів: Гаврилюка О.М. 
Крижного О.М. 

розглянувши у письмовому провадженні матеріали справи за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест"
на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 
у справі № 910/11444/25 (суддя - Капцова Т.П.)
за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 1) ОСОБА_1 
2) ОСОБА_2 
3) ОСОБА_3 
про стягнення 124 038, 46 грн.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст заявлених вимог 
Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі також - позивач, Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (надалі також - відповідач, ТОВ "Сов-Інвест") про стягнення 124 038,46 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору № 202/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) від 04.08.2023 щодо передачі третім особам об`єкта нерухомості, у зв`язку з чим позивач нарахував та заявив до стягнення пеню у вищенаведеному розмірі.

Короткий зміст оскаржуваних рішень суду першої інстанції
Господарський суд міста Києва рішенням від 11.12.2025 у справі №910/11444/25 позов задовольнив частково. Стягнув з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на користь Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) пеню в розмірі 122 444, 74 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 989,09 грн. В іншій частині позову відмовив.
Постановляючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції керувався тим, що неналежне виконання відповідачем зобов`язання за Договором підтверджується матеріалами справи, обставин, які є підставою для звільнення відповідача від відповідальності, не наведено, у зв`язку із чим позовна вимога про стягнення з відповідача пені, нарахованої на підставі пункту 7.3 Договору за прострочення виконання зобов`язання, визнається судом першої інстанції обґрунтованою.

Короткий зміст апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погоджуючись з ухваленим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі №910/11444/25 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що відповідач не може нести грошову відповідальність за не прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, адже до спірних правовідносин не застосовується відповідальність щодо стягнення пені. А відтак, вимоги позивача в частині стягнення неустойки задоволено судом безпідставно.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу, клопотання та їх розгляд
09.01.2026 через відділ документального забезпечення суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого позивач просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Узагальнені доводи відзиву зводяться до того, що доводи апеляційної скарги ґрунтуються на ігноруванні обов`язкових положень Договору, скаржником не надано належних і допустимих доказів на підтвердження виконання договірних зобов`язань, а посилання скаржника на наявність додаткової угоди (стороною в якій Департамент не був і скаржником до судового розгляду справи не було проінформовано Департамент про його існування та скаржником не було долучено до матеріалів справи додаткової угоди), якою було змінено строки здачі Об`єкта в експлуатацію не спростовує факту не виконання умов Договору та не свідчить про належне виконання договірних зобов`язань у визначених законом порядку.
23.01.2026 через відділ документального забезпечення суду від скаржника надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи нових доказів у порядку статті 269 ГПК України.
Колегія суддів вказує на те, що статтею 80 ГПК України чітко врегульовано порядок і строки подання доказів учасниками справи.
Так, згідно з ч. ч. 1, 2 та 3 ст. 80 ГПК України учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач повинен подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу; у випадку визнання поважними причин неподання учасником справи доказів у встановлений законом строк суд може встановити додатковий строк для подання вказаних доказів (ч. ч. 4 та 5 ст. 80 ГПК України).
У розумінні наведених положень докази, які підтверджують заявлені вимоги, мають бути подані учасниками справи одночасно з заявами по суті справи у суді першої інстанції, а неможливість подання доказів у цей строк повинна бути письмово доведена позивачем суду та належним чином обґрунтована.
У свою чергу, ст. 269 ГПК України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Системний аналіз положень ст. ст. 80 та 269 ГПК України свідчить, що докази, якими учасники справи обґрунтовують свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на учасника справи покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, - наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.
Отже, така обставина як відсутність існування доказів на момент звернення до суду з відповідним позовом взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення наведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 06.02.2019 у справі №916/3130/17).
Частиною 8 ст. 80 ГПК України також передбачено, що докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
Водночас, апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому, суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №756/1529/15-ц).
В обґрунтування неможливості подання нових доказів позивач зазначає, що висновок про істотну зміну обставин № 3229/1.5-7.1. від 29.12.2025 було отримано відповідачем 02.01.2026.
Дослідивши обставини, що викладені в клопотанні відповідача, колегія суддів визнає обґрунтування неможливості подання таких доказів відповідача необґрунтованими, у зв`язку із чим такі клопотання залишається без задоволення, а нові докази без розгляду.
Колегія суддів повторно звертає увагу заявника, що відповідно до сталої судової практики така обставина як відсутність існування доказів на момент звернення до суду з відповідним позовом взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.12.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі №910/11444/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Владимиренко С.В., судді: Демидова А.М., Ходаківська І.П.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 05.01.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі №910/11444/25. Витребувано матеріали справи №910/11444/25 з Господарського суду міста Києва. Призначити до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі №910/11444/25 у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.04.2026 для розгляду апеляційної скарги визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Гаврилюк О.М., Крижний О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.04.2026 прийнято справу №910/11444/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/11444/25 до свого провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Ткаченко Б.О., судді: Гаврилюк О.М., Крижний О.М. Призначено до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі №910/11444/25 у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
Як вірно встановлено судом першої інстанції та перевірено колегією суддів, 04.08.2023 між Департаментом будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (сторона 1), Товариством з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (сторона 2) та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (сторона 3) було укладено договір № 202/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) (далі - Договір).
У розділі 1 Договору наведено визначення термінів, що вживаються у Договорі, зокрема: об`єкт будівництва - "Житловий будинок з об`єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частки квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній " ІНФОРМАЦІЯ_1 ") на АДРЕСА_1 " (пункт 1.1); об`єкт нерухомості - складова та невід`ємна частина об`єкта будівництва, яка виражена у вигляді квартири, майнові права на яку на день укладення Договору належать стороні 2 (пункт 1.2); майнові права - це правові підстави для отримання права власності на об`єкт нерухомості стороною 3 в майбутньому, які виникають з моменту завершення будівництва на об`єкті будівництва та передачі стороною 2 документів, необхідних для оформлення права власності на об`єкт нерухомості (пункт 1.3).
Відповідно до пункту 2.1 Договору предметом Договору є об`єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони 3 у власність (спільну часткову власність), на умовах співфінансування стороною 1 та стороною 3 в об`єкті будівництва, у порядку та на умовах передбачених цим Договором, та у відповідності до вимог чинного законодавства з наступними характеристиками:
- будівельна адреса: АДРЕСА_1 ;
- номер квартири - 167;
- поверх розташування - 4;
- кількість кімнат - 1;
- проектна площа - 42,20 кв.м, у тому числі: загальна площа - 42,20 кв.м, житлова площа - 16,80 кв.м.
У пункті 2.8 Договору викладено підтвердження сторони 2 про те, що на момент укладення Договору об`єкт будівництва має ступінь готовності 90%. Закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023, згідно з листом сторони 2 від 31.07.2023 № 84.
Згідно з пунктом 3.1 Договору ціна Договору, тобто загальна вартість об`єкта нерухомості, який сторона 2 зобов`язується передати стороні 3 після прийняття в експлуатацію закінченого об`єкта будівництва, з урахуванням вартості інженерних мереж, проектних, опоряджувальних робіт та устаткування становить 1 336 333,34 грн, крім того ПДВ - 267 266,66 грн, разом - 1 603 600,00 грн, які сплачуються у формі та спосіб, відповідно до вимог та умов Договору, а саме:
- сума грошових коштів, яка сплачується стороною 3 на рахунок сторони 2 становить 801 800,00 грн (підпункт 3.1.1);
- сума грошових коштів, яка сплачується стороною 1 на рахунок сторони 2 становить 801 800,00 грн (підпункт 3.1.2).
Абзацом 3 пункту 3.2 Договору передбачено, що будь-які платежі, які необхідно буде здійснити додатково, в тому числі, в зв`язку зі зміною площі об`єкта нерухомості, після отримання обмірів, проведених КП КМР "КМ БТІ" або іншими юридичними особами, що мають ліцензію на проведення технічної інвентаризації, що підтверджується технічним паспортом на квартиру, здійснюються виключно стороною 3.
Пунктом 5.1 Договору встановлено, що сторона 2 зобов`язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт будівництва, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості стороні 3 по акту приймання-передачі об`єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року.
Наведене кореспондується із підпунктом 6.1.8 пункту 6.1 Договору, у якому визначено обов`язки сторони 2 побудувати об`єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва на підставі акту готовності об`єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об`єкта, та передати об`єкт нерухомості стороні 3 в термін, що визначений пунктом 5.1 розділу 5 Договору, на підставі акта приймання-передачі об`єкта нерухомості.
Відповідно до пункту 7.3 Договору за невиконання або неналежне виконання стороною 2 своїх договірних зобов`язань щодо передачі об`єкта нерухомості стороні 3, сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов`язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов`язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості.
Договір набуває чинності з дати його підписання сторонами і діє до 31.12.2023, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами зобов`язань за Договором (пункт 8.1 Договору).
Листом № 87 від 10.08.2023 відповідач повідомив позивача про те, що ОСОБА_1 сплатив відповідно до умов Договору грошові кошти в сумі 801 800,00 грн, у зв`язку з чим просив позивача також сплатити 801 800,00 грн.
Відповідно до платіжної інструкції № 680 від 14.08.2023 позивачем перераховано на рахунок відповідача 801 800,00 грн на виконання умов Договору.
Позивач зазначає, що у встановлений в Договорі строк відповідач не виконав свої зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості третім особам, у зв`язку з чим, з метою досудового врегулювання спору, він направив відповідачу претензію № 056-5432 від 06.08.2025, у якій просив сплатити пеню в розмірі 124 038,46 грн. Відповідач вказану претензію отримав, проте відповіді не надав.
З огляду на те, що відповідач не виконав зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості третім особам, позивач звернувся до суду з цим позовом, у якому просить стягнути з відповідача на свою користь 124 038,46 грн пені.
Заперечуючи проти задоволенні позову, відповідач зазначає, що у Договорі було визначено лише орієнтовну дату прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, яку було перенесено не з його вини, а через особливості будівництва та настання обставин непереборної сили. Крім того відповідач доводить те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, відтак склад цивільно-правового порушення у діях відповідача відсутній, що виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення пені внаслідок затримки введення будинку в експлуатацію. 

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийняті постанови 
У силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов`язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.
Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.
Розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (рішення Суду у справах Савенкова проти України, no. 4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, №. 32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07, від 15.03.2012).
Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Справа була розглянута в розумний строк (в розумінні ст. 6 Конвенції) з незалежних від суду причин: дію воєнного стану в Україні, обставини оголошення сигналу «повітряна тривога», перебування членів колегії суддів у відрядженні, у відпустках та інші чинники.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи окремо та в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.
Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Укладений між сторонами Договір, з огляду на встановлений статтею 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, є належною підставою, у розумінні статті 11 Цивільного кодексу України, для виникнення у позивача та відповідача взаємних цивільних прав та обов`язків, та за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу, який підпадає під правове регулювання Глави 54 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Згідно з частиною 1 статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. 
Судом першої інстанції вірно встановлено та не спростовується апеляційною скаргою, що позивачем та третіми особами у порядку та в строки, встановлені Договором було сплачено відповідачу 1 603 600,00 грн в рівних частинах по 801 800,00 грн за визначений Договором об`єкт нерухомості, що підтверджується платіжною інструкцією № 680 від 14.08.2023 та листом відповідача № 87 від 10.08.2023, у зв`язку з чим позивач та треті особи набули права вимагати від відповідача передати третім особам об`єкт нерухомості відповідно до умов Договору.
Згідно зі статтею 663 Цивільного кодексу України продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень статті 530 цього Кодексу.
Частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
У пункті 2.8 Договору визначено, що закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж заплановано у IV кварталі 2023 року, тобто до 31.12.2023.
Водночас у пункті 5.1 Договору відповідач взяв на себе зобов`язання прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт будівництва, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості третім особам по акту приймання-передачі об`єкта нерухомості у IV кварталі 2023 року.
Статтею 251 Цивільного кодексу України встановлено, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
За правилами статті 252 Цивільного кодексу України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Відхиляючи доводи апеляційної скарги, колегія суддів констатує, що у пункті 5.1 Договору сторони чітко визначили термін виконання зобов`язання щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва, здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передачі об`єкта нерухомості третім особам - IV квартал 2023 року, тобто сторони передбачили конкретну календарну дату, яка має неминуче настати - не пізніше 31.12.2023 як останнього дня відповідного кварталу.
У зв`язку з цим суд першої інстанції вірно вважав не релевантним посилання відповідача на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, згідно з якою встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об`єкта будівництва до експлуатації.
Колегія суддів зауважує, що якщо дата прийняття будинку в експлуатацію була запланованою, то вона має настати саме в той день, який був визначений договором купівлі-продажу майнових прав (у даному випаду - 31.12.2023), тоді як орієнтована дата може змінитися у силу різних обставин, тому й Верховний Суд у постанові від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19 указує на невизначеність умов такого правочину.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.10.2024 у справі № 757/25889/21-ц, у якій досліджувалося питання різниці між "запланованим" та "орієнтовним" строком та викладено висновок про те, що указані поняття не є тотожними.
З огляду на викладене, а також беручи до уваги те, що матеріали справи не містять доказів того, що в установлений Договором термін відповідач/скаржник забезпечив закінчення будівництва, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва, підключення закінченого будівництвом об`єкта будівництва до інженерних мереж на постійній основі та передачу третім особам у власність та в натурі зазначеного в Договорі об`єкта нерухомості, суд першої інстанції дійшов цілком правомірного та обґрунтованого висновку про те, що відповідач порушив умови Договору.
Договір, відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, є обов`язковим для виконання сторонами.
За приписом частини 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1 статті 525 Цивільного кодексу України).
Статтею 599 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Як встановлено частиною 1 статті 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язань настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (частина 1 статті 612 Цивільного кодексу України).
Водночас колегія суддів не погоджується з доводами апеляційної скарги щодо того, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правових відносин, тому з його боку відсутній склад цивільно-правового порушення.
У цьому контексті колегія суддів зазначає, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів передбачає певний комплекс дій та закінчується реєстрацією відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачею сертифіката про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Водночас, відповідач не є особою, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, проте є особою, що здійснює будівництво.
Відтак зобов`язання відповідача забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва слід розуміти так, що відповідач мав вчинити дії, необхідні та від нього залежні, щоб у встановлений Договором термін закінчений будівництвом об`єкт будівництва було прийнято в експлуатацію органами державного архітектурно-будівельного контролю, включно із поданням декларації про готовність об`єкта до експлуатації або акта готовності об`єкта до експлуатації, чого, втім, не забезпечив.
У свою чергу відносини відповідача з органами державного архітектурно-будівельного контролю не є цивільно-правовими.
Проте, відносини між позивачем та відповідачем засновані на Договорі, відтак є цивільно-правовими, тому до них застосовуються норми Цивільного кодексу України в тому числі про цивільно-правову відповідальність за вину, як її складову.
Відповідно до частин 1, 2 статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів (частина 1 статті 617 Цивільного кодексу України).
Зазначаючи про наявність обставин непереборної сили, які є підставою для звільнення від відповідальності за неналежне виконання зобов`язань за Договором, відповідач залишає поза увагою положення розділу 11 Договору та не надає доказів повідомлення позивача та третіх осіб про неможливість виконання своїх договірних зобов`язань, як того вимагають положення пункту 11.3 Договору.
У пункті 1 частини 1 статті 263 Цивільного кодексу України наведено ознаки непереборної сили та визначено, що непереборна сила - це надзвичайна або невідворотна за даних умов подія.
Частина 2 статті 218 Господарського кодексу України також містить визначення непереборної сили як надзвичайних і невідворотних обставин.
Згідно зі статтею 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України" Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю.
За визначенням, наведеним у пп. 3.1.1 Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), затвердженого рішенням президії ТПП України від 15.07.2014 № 40(3) форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) (Force Majeure) - це надзвичайні та невідворотні обставини, які об`єктивно впливають на виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків за законодавчими і іншими нормативними актами, дію яких неможливо було передбачити та дія яких унеможливлює їх виконання протягом певного періоду часу.
Отже, непереборною силою є надзвичайна і невідворотна зовнішня подія, що повністю звільняє від відповідальності особу, яка порушила зобов`язання, за умови, що остання не могла її передбачити або передбачила, але не могла її відвернути, та ця подія завдала збитків. Непереборна сила (форс-мажорна обставина) повинна мати ознаки надзвичайності і невідворотності.
За загальним правилом, неможливість виконати зобов`язання внаслідок дії обставин непереборної сили відповідно до вимог законодавства є підставою для звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання.
При цьому, сторона, яка не виконує зобов`язання, повинна довести існування конкретних обставин, які мають непереборний характер і які унеможливили виконання зобов`язання. І кожен такий випадок має оцінюватись судом незалежно від наявності засвідчених компетентним органом обставин непереборної сили.
В якості непереборних обставин, що вплинули на виконання робіт на об`єкті будівництва, відповідач посилається на те, що будівництво ведеться в умовах воєнного стану і загальної мобілізації, а також повітряних тривог, що суттєво впливає на терміни проведення будівельних робіт. Також відповідач посилається на те, що у зв`язку з виробничою потребою виникла необхідність в заміні технічних умов приєднання до газорозподільної системи об`єкту будівництва, які потребували затвердження АТ "Київгаз", що зайняло багато часу. Крім того затримка погодження зовнішніх мереж з боку ПрАТ АК "Київводоканал" вплинула на терміни проведення монтажних робіт по влаштуванню даних мереж та їх підключення до об`єкту будівництва, а виконання робіт із прокладанням зовнішніх мереж, потребує отримання контрольної картки на порушення благоустрою, яку можливо отримати тільки після погодження проектної документації, як на підключення зовнішніх мереж електропостачання, так і на зовнішні мережі водопостачання та водовідведення.
Верховний Суд у постанові від 25.01.2022 в справі № 904/3886/21 зазначив, що форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер, а зацікавленій стороні необхідно довести (1) факт їх виникнення; (2) те, що обставини є форс-мажорними (3) для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд й у постанові від 16.07.2019 в справі № 917/1053/18, зазначивши, що лише посилання сторони у справі на наявність обставин непереборної сили та надання підтверджуючих доказів не може вважатися безумовним доведенням відповідних обставин, яке не потребує оцінки суду. Саме суд повинен на підставі наявних у матеріалах доказів встановити, чи дійсно такі обставини, на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку.
Матеріали справи не містять належних та допустимих, у розумінні статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, доказів існування форс-мажорних обставин у взаємовідносинах із позивачем за Договором, як і не надано обґрунтованих причинно-наслідкових зав`язків між введенням 24.02.2022 в Україні воєнного стану та неможливістю вчасно виконати свої зобов`язання за Договором, беручи до уваги те, що Договір було укладено після введення в Україні воєнного стану, а відтак відповідач мав усвідомлювати умови, в яких буле здійснюватися будівництво й розумно оцінювати можливість виконання зобов`язань в узгоджені сторонами терміни. Так само відповідачем не доведено надзвичайного та невідворотного характеру обставин, що склалися під час здійснення будівельних робіт на об`єкті будівництва.
За змістом статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
За приписами частин 1, 2 статті 551 Цивільного кодексу України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
Відхиляючи доводи апеляційної скарги стосовно того, що відповідач не може нести грошову відповідальність за не прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, адже до спірних правовідносин не застосовується відповідальність щодо стягнення пені. А відтак, вимоги позивача в частині стягнення неустойки задоволено судом безпідставно, колегія суддів звертає увагу, що відповідно до пункту 7.3 Договору за невиконання або неналежне виконання стороною 2 своїх договірних зобов`язань щодо передачі об`єкта нерухомості стороні 3, сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов`язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов`язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості.
Підсумовуючи вищевикладене, а також оскільки неналежне виконання відповідачем зобов`язання за Договором підтверджується матеріалами справи, що, у свою чергу, не спростовано апеляційною скаргою, суд першої інстанції дійшов цілком правомірного висновку, що позовна вимога про стягнення з відповідача пені, нарахованої на підставі пункту 7.3 Договору за прострочення виконання зобов`язання, є обґрунтованою.
Перевіривши наданий позивачем розрахунок пені, колегія суддів зазначає, що позивачем неправильно визначено розмір облікової ставки Національного банку України в період з 01.02.2025 по 06.03.2025.
Здійснивши перерахунок пені, заявлений до стягнення, колегія суддів цілком погоджується із висновком суду першої інстанції, що арифметично вірний та обґрунтований загальний розмір пені складає 122 444,74 грн, який розраховано наступним чином:
- 01.02.2025 - 06.03.2025 (801 800,00 x (2 x 14,50 : 365) x 34 днів : 100) = 21 659,58 грн;
- 07.03.2025 - 01.08.2025 (801 800,00 x (2 x 15,50 : 365) x 148 днів : 100) = 100 785,16 грн.
Підсумовуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про часткову обґрунтованість заявленого позову, відтак до стягнення з відповідача на користь позивача підлягає пеня в розмірі 122 444,74 грн.
Всі інші доводи, наведені скаржником в апеляційній скарзі, колегією суддів досліджено та відхиляються з огляду на те, що вони є необґрунтованими та такими, що спростовуються вищевикладеним та матеріалами справи, а також не впливають на правильне вирішення судом першої інстанції даного спору. Також, відсутні підстави для скасування чи зміни оскаржуваного рішення та додаткового рішення в розумінні ст. 277 ГПК України з викладених в апеляційній скарзі обставин. 

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Колегія суддів зазначає, що враховуючи положення частини 1 статті 9 Конституції України та беручи до уваги ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 №3477-IV (3477-15) «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.
У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.
Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. 
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Частиною 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд визнає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, а оскаржуване рішення ухвалено з повним і достовірним встановленням всіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм процесуального та матеріального права, у зв`язку з чим суд апеляційної інстанції не вбачає підстав для зміни або скасування оскаржуваного рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/11444/25, за наведених скаржником доводів апеляційної скарги. 

Розподіл судових витрат
Судовий збір розподіляється відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст.ст. 129, 240, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/11444/25 - залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/11444/25 - залишити без змін.
3. Судовий збір за подачу апеляційної скарги залишити за Товариством з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест".
4. Матеріали справи № 910/11444/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в порядку та строки, визначені статтями 287 та 288 Господарського процесуального кодексу України. 

Головуючий суддя Б.О. Ткаченко 

Судді О.М. Гаврилюк

О.М. Крижний