Справа № 523/13283/24
Провадження №2/523/3109/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"23" березня 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд м. Одеси у складі: 
головуючого судді - Аліної С.С.
за участю секретаря судового засідання – Томілко М.В., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Перлина Буд», про визнання майнових прав на нерухоме майно,- 

ВСТАНОВИВ:

До Пересипського районного суду м. Одеси звернулась з позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» про визнання майнових прав, в якому просить: визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_1 -4-1 9.
Позов обгрунтовано тим, що 14 жовтня 2019 р. між ТОВ «Перлина Буд» та ОСОБА_1 укладено Договір № 14/10-73 купівлі-продажу майнових прав.
Відповідно до п.1.1. Договору за цим Договором та відповідно до п.1 ст. 6 та ст. 656 ЦК України, Продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти майнові права на об`єкт будівництва, який знаходиться в 2-х секційному 12-ти поверховому житловому будинку за № 55 з вбудованими приміщеннями громадського призначення на земельній ділянці кадастровий номер 5110137600:14:001:0004 за адресою; мкр. ІІІ-4-1 ж/р. Котовського в Одесі та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. 
Відповідно до п. 1.2. Договору предметом цього Договору є майнові права на об`єкт нерухомості, які після їх набуття Покупцем у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на даний об`єкт нерухомості після прийняття його в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором покупець отримає від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності покупця на об`єкт нерухомості. 
Відповідно до умов п. 2.1. Договору майнові права на об`єкт нерухомості являють собою права на будівництво та отримання у власність даного об`єкту із наступними технічними характеристиками: квартира АДРЕСА_2 загальною площею 25,33 кв.м., поверх тринадцятий, під`їзд перший. 
Згідно п.2.3. Договору орієнтовний (плановий) строк закінчення будівництва 3 квартал 2021 року. Орієнтовний (плановий) строк прийняття в експлуатацію 3 квартал 2021 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва та термін прийняття в експлуатацію об`єкту на строк до чотирьох місяців, що не вважатиметься порушенням умов цього Договору . 
Відповідно до положень останнього абзацу п. 2.6. Договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості, за яку вже сплачено кошти, є сталою та не може змінюватись в будь-якому разі. 
Згідно умов п.3.1. Договору покупець на умовах, передбачених цим Договором, зобов`язується внести платіж в розмірі еквівалентному 10132 доларів США. Курс долара відносно гривні на момент укладення цього Договору становить 24,53 гривень за 1 долар США за курсом Національного банку України. 
За умовами п.3.3. Договору покупець вносить платіж (або його частину, згідно з графіком) виключно в національні валюті України – гривні, виходячи з розміру платежі (або його частини), закріпленого в еквіваленті долара США за курсом Національного Банку України на день платежу. Розмір платежу в гривні в будь-якому випадку не може бути менше розміру, зазначеного в п.3.1. 
Відповідно до п. 3.4. Договору ціна майнових прав за цим Договором на момент укладення складає суму 248537 (двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім) гривень 96 копійок, у тому числі ПДВ 41422, 99 грн, за об`єкт зазначений в п. 2.1. Договору. Ціна майнових прав згідно умов даного Договору еквівалентна вартості будівництва даного об`єкту та вартості робіт з будівництва, що включає оплату послуг за будівельні роботи та використані в ході будівництва матеріали, тощо. Відповідно до п.3.6. Договору датою оплати покупцем ціни майнових прав вважається дата отримання продавцем грошових коштів від покупця. 
За умовами п.3.7. Договору сторони погодили визначити період та порядок сплати коштів за майнові права в наступному порядку: суму в розмірі, еквівалентному 10132 доларам США покупець сплачує у гривні одночасно з підписанням цього договору. 
14 жовтня 2019 року на виконання умов Договору позивачка сплатила відповідачу грошові кошти у сумі 248537 (двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім) гривень 96 копійок, що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, копія якої додається. 
Відтак, позивачка у повному обсязі виконала власні зобов`язання перед відповідачем зі сплати ціни майнових прав за Договором. Водночас, за умовами п. 5.3. Договору продавець зобов`язався, серед іншого, своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно умов даного Договору, здійснювати будівництво об`єкту нерухомості та ввести його в експлуатацію, підписати Акт прийому-передачі після повного виконання покупцем своїх зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав та прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом будинку, сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень, повідомляти покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору, надіслати покупцю повідомлення про введення будинку в експлуатацію, тощо. 
Проте, у встановлений п. 2.3. Договору строк (термін) будівництво 2-х секційного 12 - ти поверхового житлового будинку за № 55 з вбудованими приміщеннями громадського призначення на земельній ділянці кадастровий номер 5110137600:14:001:0004 за адресою; мкр. ІІІ-4-1 ж/р. Котовського в Одесі, не завершено та вказаний багатоквартирний житловий будинок в експлуатацію не введено, принаймні про такі обставини продавцем у встановленому Договором порядку, а також у відповідь на звернення ( в т.ч. на адвокатські запити), покупця не повідомлялося.
Зокрема, згідно відомостей Реєстру будівельної діяльності, розміщених на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради видано містобудівні умови та обмеження № 01-06/857 від 27.08.2015р., щодо будівництва двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_3 (реєстраційний номер в ЄДЕССБ MU01:5681-6197-6012-1414), та Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради видано дозвіл на виконання будівельних робіт щодо будівництва двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_3 (реєстраційний номер в ЄДЕССБ ОД112200631650, дата реєстрації в ЄДЕССБ 03.03.2020). 
Інших відомостей, зокрема щодо прийняття в експлуатацію вказаного об`єкту нерухомості, Реєстр будівельної діяльності не містить. 
Відтак, відповідачем не виконуються власні договірні зобов`язання перед позивачем з будівництва об`єкту нерухомості та введення його в експлуатацію, підписання Акту прийому-передачі, сприяння одержанню покупцем правовстановлюючих документів, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, повідомлення покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору, надсилання покупцю повідомлення про введення будинку в експлуатацію, тощо. 
Дані обставини стали підставою для звернення до суду з даним позовом.
Ухвалою Пересипського районного суду від 15.08.2024 року позов залишено без руху та надано строк на усунення недоліків вказаних в мотивувальній частині ухвали. 
Ухвалою Пересипського районного суду від 04.09.2024 року відкрито провадження по справі та призначено підготовче судове засідання на 19.11.2024р. на 12 годин 45 хвилин.
Ухвалою Пересипського районного суду від 20.10.2025 року відмовлено у задоволенні заяви представника відповідача ТОВ «Перлина Буд» - адвоката Стадника П.О. про залучення в якості третьої особи яка не заявляє самостійних вимог ОСОБА_2 .
Ухвалою Пересипського районного суду від 20.10.2025 року закрито підготовче судове засідання, та призначено справу до судового розгляду на 12.11.2025р. на 14 годин 30 хвилин.
У судове засідання з`явився ( в режимі відеоконференції ), представник позивача ОСОБА_1 – адвокат Фльорків О.В., позовні вимоги підтримав, просив суд позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Представник
відповідача ТОВ «Перлина Буд» – адвокат Стадник П.О. у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений судом належним чином, про причини не явки суду не повідомив. В попередніх судових засіданнях представник відповідача ТОВ «Перлина Буд» – адвокат Стадник П.О. був присутнім, позовні вимоги не визнав, заперечував проти задоволення позову у повному обсязі.
07.05.2025 року через систему «Електронний суд» від представника відповідача ТОВ «Перлина Буд» – адвоката Стадника П.О. надійшов відзив на позовну заяву, в якому просив у задоволенні позову відмовити у повному обсязі.
Так, Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» з 2019 року по момент подачі даного відзиву здійснює будівництво двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_4 , на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137600:14:001:0004. 
Під час здійснення своєї діяльності відповідач співпрацює з рядом ріелторів, які надають послуги з посередництва при укладанні угод з продажу нерухомості та майнових прав на неї. Зокрема, у 2019 році відповідач співпрацював з ОСОБА_2 . В жовтні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до відповідача та зазначив, що ОСОБА_1 виявила зацікавленість в придбанні певних майнових прав на об`єкт нерухомості у вищезазначеному будівництві двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку. 
Так, відповідач зі свого боку 14 жовтня 2019 року зробив пропозицію з укладання договору купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73, тобто зробив оферту іншій стороні договору. Оскільки позивачка ОСОБА_1 проживає досить далеко від міста Одеса (в Тернопільській області), то така оферта була здійснення шляхом передання ріелтору ОСОБА_2 два примірника такого договору купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, які були підписані збоку Відповідача на останній сторінці такого договору та квитанцію до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року. 
Представник відповідача вказує, що такий документ є лише проектом договору та повний порядок укладення договорів відповідачем викладений в Положенні про порядок укладення договорів Товариством з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд», затвердженого Загальними зборами учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» від 04 квітня 2019 року (протокол № 04/04-19) (Копія положення додається). 
Так, відповідно до 2.2. Положення якщо договір розміщений більше ніж на одному аркуші паперу, то на всіх сторінках договору проставляється відбиток печатки Товариства таким чином, щоб кожна сторінка договору містила частину відповідної печатки, а також підписи сторін. За відсутності відбитку печатки та/або підписів сторін такий договір не матиме жодної юридичної сили. 
У зв`язку з чим, ОСОБА_2 мав підписати такі примірники договорів у ОСОБА_1 на кожній сторінці таких проектів договорів, отримати від позивача грошові кошти, що складають ціну договору (248537 гривень 96 коп.), взамін надати позивачці квитанцію до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, після чого внести такі кошти на банківський рахунок відповідача, реквізити якого вказані в договорі та надати Відповідачу проекти договорів, що підписані збоку ОСОБА_1 . 
Після чого на таких примірниках договорів директором ТОВ «Перлина Буд» має бути проставлений відбиток печатки Товариства таким чином, щоб кожна сторінка договору містила частину відповідної печатки, а також підпис директора на кожній сторінці Договору. Після чого один з таких підписаних договорів мав бути вручений знову ОСОБА_2 для його подальшого передання покупцю – ОСОБА_1 . 
Саме такий спосіб укладення договору відповідає Положенню про порядок укладення договорів ТОВ «Перлина Буд» та виключає можливість підроблення якихось сторінок договору з боку будь-якої із сторін чи третіх осіб. 
Однак, ТОВ «Перлина Буд» не отримувала від ОСОБА_2 жодних коштів за таким договором, як і не отримала проекти Договорів купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, підписаних зі сторони ОСОБА_1 . 
Разом з тим, представник відповідача вказує, що за умовами п.3.7. Договору Сторони погодили визначити період та порядок сплати коштів за майнові права в наступному порядку: суму в розмірі, еквівалентному 10132 доларам США покупець сплачує у гривні одночасно з підписанням цього Договору. 
Згідно умов п.3.1. Договору Покупець на умовах, передбачених цим Договором, зобов`язується внести платіж в розмірі еквівалентному 10132 доларів США. Курс долара відносно гривні на момент укладення цього Договору становить 24,53 гривень за 1 долар США за курсом Національного банку України. 
За умовами п.3.3. Договору Покупець вносить платіж (або його частину, згідно з графіком) виключно в національній валюті України – гривні, виходячи з розміру платежі (або його частини), закріпленого в еквіваленті долара США за курсом НБУ України на день платежу. Розмір платежу в гривні в будь-якому випадку не може бути менше розміру, зазначеного в п.3.1. 
Відповідно до п. 3.4. Договору ціна майнових прав за цим Договором на момент укладення складає суму 248537 (двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім) гривень 96 копійок, у тому числі ПДВ 41422, 99 грн, за об`єкт зазначений в п. 2.1. Договору.
Відповідно до п. 3.6. Договору, датою оплати Покупцем Ціни майнових прав вважається дата отримання Продавцем грошових коштів від Покупця та документ, який засвідчують факт отримання Продавцем грошових коштів на розрахунковий рахунок. А тому, в день підписання Договору, тобто 14 жовтня 2019 року ОСОБА_1 повинна була безпосередньо підписати такий договір та вжити заходів для внесення в той же день грошових коштів на банківський рахунок ТОВ «Перлина Буд», що складають ціну такого Договору.
Проте, як вже було зазначено вище в цьому відзиві, ТОВ «Перлина Буд» не отримувала жодних коштів за таким договором, як і не отримала проектів Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, підписаних зі сторони ОСОБА_1 . 
Факт неотримання коштів за таким Договором зокрема підтверджується Випискою з банківського рахунку Відповідача № НОМЕР_1 , відкритого у АТ «ПУМБ» за період з 01.01.2019 по 06.05.2025 року (Копія виписки додається). 
Також, у 2022 році ТОВ «Перлина Буд» відкрило банківський рахунок у АТ «Акцент-Банк» за № НОМЕР_2 . Виписку з даного банківського рахунку за весь період його дії також надаємо. 
З зазначених банківських виписок чітко вбачається той факт, що ТОВ «Перлина Буд» не отримувало жодних коштів від ОСОБА_1 . У зв`язку з чим слід зробити висновок про те, що з боку ОСОБА_1 проект Договору купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року не був акцептований та примірники такого договору з її підписами не були надані Відповідачу, і відповідно в силу положень ст. 638 ЦК України такий Договір не може вважатись укладеним. 
В протилежному ж випадку, з боку ОСОБА_1 не були виконані зобов`язання за таким Договором, а саме не було сплачено Відповідачу грошові кошти, що складають ціну даного Договору, а саме сума в національній валюті (в гривнях), що еквівалентна 10132 доларам США. 
За таких обставин вбачається відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , а саме визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_5 . 2. Щодо об`єктивної неможливості існування спірного об`єкта нерухомого майна та відповідно неефективності обраного ОСОБА_1 способу захисту. 
Як вбачається зі змісту позовної заяви, що подана позивачем в рамках даної судової справи, ОСОБА_1 просить суд визнати за нею майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_6 . 
Так, дійсно на момент коли сторона Відповідача мала бажання укласти договір з позивачкою – жовтень 2019 року, планувалось, що будівля матиме тринадцять житлових поверхів. Проте, вже після вищезазначених подій, 11 грудня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Перша приватна експертиза» провело експертизу за проектом «Будівництво двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_4 » та надало Експертний звіт щодо розгляду проектної документації (Копія експертного звіту додається). 
Згідно такого Експертного звіту, вказана будівля має дванадцять житлових поверхів та один технічний поверх, площа якого складає 589,88 м.кв. На такому поверсі передбачено знаходження художніх майстерень (технічних нежитлових приміщень) загальною площею 484,48 м.кв. 
Представник відповідача вказує, що ці обставини підтверджуються і Містобудівними умовами та обмеженнями № MU01:5681-6197-6012-1414 та Дозволом на виконання будівельних робіт № ОД112200631650, які подавались позивачем разом з його позовною заявою. Тому, з зазначених обставин вбачається той факт, що жодного житлового приміщення, зокрема й квартири АДРЕСА_2 не знаходиться та не може знаходитись на тринадцятому поверсі першого під`їзду в незавершеному будівництвом будинку АДРЕСА_3 . 
У зв`язку з чим, сторона Відповідача вважає, що такі позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею майнових прав на вищезазначену квартиру АДРЕСА_2 в жодному разі не можуть бути задоволені у зв`язку із не існуванням такого об`єкту нерухомого майна. Відповідно вбачається, що Позивачем при зверненні з позовом до суду було обрано неефективний спосіб захисту.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Так, у постанові Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду від 23.06.2020 року у справі № 922/2589/19 зазначив наступну правову позицію: «Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні – гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування. 
Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права. 
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).» 
Далі, у своїй постанові Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду від 21.04.2021 року у справі № 727/4168/17 зазначив наступну правову позицію: «При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права. Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права, є позов про переведення прав та обов`язків покупця, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України). 
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, тому немає підстав надавати оцінку іншим аргументам касаційної скарги.» Як висновок вбачається, що подаючи даний позов ОСОБА_1 заявила позовні вимоги щодо визнання за нею майнових прав на вищезазначену квартиру АДРЕСА_2 . Проте, такий спосіб захисту в даному спорі не є ефективними, оскільки такого об`єкта нерухомого майна не існує та не може існувати відповідно до будівельної документації, що у відповідності до практики Верховного Суду є самостійною підставою у відмові позову в цій частині. Додатково сторона Відповідача наразі зазначає, що Відповідач про дані обставини про неможливість побудувати на тринадцятому поверсі житлові приміщення, зокрема квартиру АДРЕСА_2 , не повідомляв Позивачку, оскільки як зазначено вище в даному позові, договір між сторонами так укладений і не був та Відповідач не отримував від позивачки кошти, а тому навіть не міг припустити той факт, що у позивачки наявні якісь претензії на будь-які майнові права в даному об`єкті будівництва.
Представник відповідача вказує, що при таких обставинах вбачається відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , а саме визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування, а саме квартиру АДРЕСА_5 , оскільки такий договір так і не був належним чином укладений між сторонами та з боку ОСОБА_1 не були виконані зобов`язання за таким Договором, а саме не було сплачено Відповідачу грошові кошти, що складають ціну даного Договору, а саме сума в національній валюті (в гривнях), що еквівалентна 10132 доларам США. А також, обраний позивачем спосіб захисту в даному спорі не є ефективними, оскільки такого об`єкта нерухомого майна як квартира АДРЕСА_2 на тринадцятому поверсі в даному незавершеному будівництвом будинку АДРЕСА_7 не існує та не може існувати відповідно до будівельної документації, що у відповідності до практики Верховного Суду є самостійною підставою у відмові позову в цій частині.
Суд, заслухавши сторони по справі, вивчивши матеріали справи, вважає що позовна заява ОСОБА_1 до ТОВ «Перлина Буд» про визнання майнових прав на нерухоме майно є не обгрунтованою, не доказаною, не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» з 2019 року по теперішній час здійснює будівництво двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_4 , на земельній ділянці з кадастровим номером: 5110137600:14:001:0004. 
Судом встановлено, в матеріалах справи міститься копія договору № 14/10-73 купівлі – продажу майнових прав від 14.10.2019 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд», як « Продавець» та ОСОБА_1 , як «Покупець» ( арк.сп.34-41).
Предметом договору визначено, відповідно до п.1.1. Договору за цим Договором та відповідно до п.1 ст. 6 та ст.656 ЦК України, Продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти майнові права на об`єкт будівництва, який знаходиться в 2-х секційному 12-ти поверховому житловому будинку за № 55 з вбудованими приміщеннями громадського призначення на земельній ділянці кадастровий номер 5110137600:14:001:0004 за адресою; мкр. ІІІ-4-1 ж/р. Котовського в Одесі та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. 
Відповідно до п. 1.2. Договору предметом цього Договору є майнові права на об`єкт нерухомості, які після їх набуття Покупцем у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на даний об`єкт нерухомості після прийняття його в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором покупець отримає від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності покупця на об`єкт нерухомості.
Відповідно до п.1.3 майнові права за цим договором передаються продавцем покупцю шляхом підписування Акту прийому – передачі, який є невід`ємною частиною цього договору та зразок якого сторони погодили в додатку 1 до цього договору. Вказаний Акт – прийому передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту нерухомості у строк, визначений продавцем та за умови повної оплати покупцем ціна майнових прав. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав буде підтверджуватись наданням довідки згідно з п.1.4 цього договору.
Об`єкт нерухомості ( як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання Акту – прийому передачі, згідно із додатком 1 до цього договору.
Відповідно до п.2.1 майнові права на об`єкт нерухомості являють собою права на будівництво та отримання у власність даного об`єкту із наступними попередніми технічними характеристиками: Об`єкт нерухомості - квартира, секція – 1 , поверх -13, загальна площа квартири 25,33.кв.м., номер -73.
Відповідно до п.3.1. покупець на умовах, передбачених цим договором, зобов`язується внести платіж в розмірі еквівалентному 10 132 доларів США. Курс долара відносно гривні на момент укладання договору становить 24, 53 грн за один долар США курсом НБУ.
Відповідно до п.3.4 ціна майнових прав за цим договором на момент укладання складає суму 248 537 гривень 96 копійок, у тому числі ПДВ 41 422 гривень 99 копійок. За об`єкт зазначений в пункті 2.1. договору. Ціна майнових прав згідно умов договору еквівалентна вартості будівництва даного об`єкту та вартості робіт з будівництва, що включає оплату послуг за будівельні роботи та використані в ході будівництва матеріали тощо.
Відповідно до п.1.4 Умови, розмір і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначається цим договором, додатками до нього, а також додатковими угодами, укладеними до цього договору. На підтвердження виконання покупцем своїх зобов`язань, передбачених цим договором щодо оплати ціни майнових справ. Продавець надає покупцю довідку про виконання ним зобов`язань по оплаті ціни майнових прав, але не раніше здійснення повної оплати. Довідка надається продавцем покупцю одночасно із укладанням акту – прийому передачі згідно із додатком №1 до даного договору.
Відповідно до п.3.6 датою оплати покупцем ціни майнових прав вважається дата отримання продавцем грошових коштів від покупця та документ, який засвідчують факт отримання продавцем грошових коштів на розрахунковий рахунок.
Відповідно до п.4.1. договору цей договір набирає чинності з дати його підписання і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за договором.
Відповідно до Положення про порядок укладення договорів Товариством з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд», яке затверджено Загальними зборами учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» від 04 квітня 2019 року (протокол № 04/04-19) яке міститься в матеріалах справи ( т.2,арк.сп. 11-12) вбачається, що відповідно до 2.2. Положення якщо договір розміщений більше ніж на одному аркуші паперу, то на всіх сторінках договору проставляється відбиток печатки Товариства таким чином, щоб кожна сторінка договору містила частину відповідної печатки, а також підписи сторін. За відсутності відбитку печатки та/або підписів сторін такий договір не матиме жодної юридичної сили.
В матеріалах справи міститься копія договору № 14/10-73 купівлі – продажу майнових прав від 14.10.2019 року, який оформлено в порушення і не відповідає до Положення про порядок укладення договорів Товариством з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд», яке затверджено Загальними зборами учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» від 04 квітня 2019 року (протокол № 04/04-19) (т.2, арк.сп.11).
Згідно з наданою стороною позивача копією квитанції до прибуткового касового ордера №14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, ТОВ «Перлина -Буд» прийняв від ОСОБА_1 на підставі договору №14/10 -73 від 14.10.2019 року грошові кошти у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок). Вказана квитанція місить печатку підприємства та підпис в графі «Головний бухгалтер» без зазначення даних особи, яка здійснила підпис. В графі «Касир» міститься підпис без зазначення даних особи, яка здійснила підпис (арк.сп.33).
Відповідно до письмової вимоги від 18.04.2024 року ОСОБА_1 , адресованої до ТОВ «Перлина – Буд», зважаючи на кінцевий термін здачі об`єкту в експлуатацію 3 квартал 2021 року (визначено п. 2.3. Договору), який порушено, а також порушенні ТОВ «Перлина – Буд» умови п.1.3. договору - позивачка просила скласти та підписати зі своєї сторони, та надати їй для підпису з її сторони, Акт приймання передачі майнових прав на об`єкт будівництва – квартиру   АДРЕСА_8 з вбудованими приміщеннями громадського призначення на земельній ділянці кадастровий номер 5110137600:14:001:0004 за адресою; мкр. ІІІ-4-1 ж/р. Котовського в Одесі. Просила надати всі документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів ( державної реєстрації права власності) на об`єкт будівництва. Аналогічні письмові вимоги були направлені представником позивачки адвокатом Фльоркіним О.В. 30.07.2024 року,12.06.2024 року ( арк.сп.19- 22). Вказані вимоги надіслані поштовим відправленням 19.04.2024 року, 12.06.2024 року, 30.07.2024 року, із описом про вкладення за адресою: АДРЕСА_9 (арк.сп.17,20,23).
Судом встановлено, в матеріалах справи відсутній Акт приймання передачі майнових прав на об`єкт будівництва – квартиру    АДРЕСА_5 .
Судом встановлено, із матеріалів справи вбачається, відповідно до письмової Виписки з банківського рахунку відповідача ТОВ «Перлина – Буд» за № НОМЕР_3 , відкритого у АТ «ПУМБ», за період з 01.04.2019 року по 06.05.2025 року, відсутні письмові відомості про здійснення грошового розрахунку на рахунок відповідача ТОВ « Перлина – Буд» від позивачки ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок) (т.2, арк.сп.13-92). 
Відповідно до письмової Виписки з банківського рахунку відповідача ТОВ « Перлина – Буд» за № НОМЕР_4 , відкритого у АТ «Акцент-Банк» у 2022 році, за період з 01.09.2022 року по 30.04.2025 року, відсутні письмові відомості про здійснення грошового розрахунку на рахунок відповідача ТОВ « Перлина – Буд» від позивачки ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок) ( т.2, арк.сп.93-192).
Відповідно до Експертного Звіту від 11 грудня 2019 року за № 11/04 – 12/19/А, щодо розгляду проєктної документації за проєктом «Будівництво двосекційного 12-ти поверхового житлового будинку, будівельний АДРЕСА_4 », який виконано ТОВ «Перша приватна експертиза» у м.Львів, вбачається що вказана будівля має дванадцять житлових поверхів та один технічний поверх, площа якого складає 589,88 м.кв. На такому поверсі передбачено знаходження художніх майстерень (технічних нежитлових приміщень) загальною площею 484,48 м.кв. Вказані обставини також зазначені в письмових відомостях з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, які видані Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради, Містобудівними умовами та обмеженнями № MU01:5681-6197-6012-1414 та Дозволом на виконання будівельних робіт № ОД112200631650 ( т.1,арк.сп.13-16).
З урахуванням пояснень представників сторін, досліджених письмових доказів, судом встановлено, що між сторонами фактично виник спір не з приводу виконання Договору № 14/10-73 купівлі-продажу майнових прав від 14.10.2019 року, з підстав чого був поданий позов, а з приводу укладення договору. Так, сторона позивача вважає Договір укладений, що підтверджує квитанцією до прибуткового касового ордера №14/10-73 від 14.10.2019 року. В свою чергу, сторона відповідача заперечує факт оплати за Договором (готівкової чи безготівкової), заперечує та доводячи суду, що договір взагалі не укладався.
Всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного висновку.
За вимогами ст.ст.11, 204, 190 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є в т.ч. договори та інші правочини. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно із частиною першою ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою ст.ст.526, 527 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ч.1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом ч.2 ст. 328 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Згідно з ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.
Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено також у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Ключовим питанням при вирішенні цього спору є встановлення обставин не тільки укладення, а й безпосереднє виконання позивачем та відповідачем Договору про цільовий внесок у діяльність, зокрема, оплата позивачем вартості об`єкта нерухомості, на підставі чого інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування та право власності на збудоване нерухому майно.
Також, за ст.627, 628 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Юридична особа є учасником цивільних відносин і наділяється цивільною правоздатністю і дієздатністю (статті 2, 80, 91, 92 ЦК України). При цьому, особливістю цивільної дієздатності юридичної особи є те, що така особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону (частина перша статті 92 ЦК України).
Правочини юридична особа також вчиняє через свої органи, що з огляду на приписи ст.237 ЦК України утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі вступаючи в правовідносини з третіми особами.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Відповідно до статті 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.
Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 61-31цс20) зазначила, що у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (сторона 1) та особою, яка такі права придбала (сторона 2), у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права сторони 2 на цю збудовану квартиру.
Згідно з ч.2 ст. 640 ЦК України якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.
Відповідно до копії Договору № 14/10 – 73 від 14.10.2019 року визначено умови, за яких цей Договір вступає в силу. Як зазначалося, сторони визначили, що договір вступає в силу з моменту його підписання та моменту отримання продавцем грошових коштів від покупця та документ, який засвідчує факт отримання продавцем грошових коштів на розрахунковий рахунок (п.3.6. договору). Тобто, за Договором розрахунок мав бути здійснений у безготівковій формі на розрахунковий рахунок відповідача ТОВ « Перлина -Буд».
Отже, сам факт підписання примірника Договору сторонами не є умовою, яка визначає набрання сили Договором, оскільки для цього потрібно здійснити оплату безготівковій формі на розрахунковий рахунок відповідача ТОВ « Перлина -Буд». 
Як зазначалося, сторона позивача на підтвердження факту передачі позивачем коштів до ТОВ «Перлина -Буд» надала суду квитанцію до прибуткового касового ордера №14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, в якій зазначено, що ТОВ «Перлина -Буд» прийняв на підставі договору №14/10 -73 від 14.10.2019 року грошові кошти у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок). Вказана квитанція місить печатку підприємства та підпис в графі «Головний бухгалтер» без зазначення даних особи, яка здійснила підпис, без зазначення її даних (прізвища, імені та по батькові, посади). В графі «Касир» міститься підпис без зазначення даних особи, яка здійснила підпис, без зазначення її даних (прізвища, імені та по батькові, посади) (арк.сп.33).
Законом України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг», Положенням «Про форму та зміст розрахункових документів», затвердженим Наказом Міністерства фінансів України від 21 січня 2016 року № 13, Положенням «Про ведення касових операцій у національній валюті в Україні», затвердженим Постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року № 148 визначено порядок здійснення розрахунків в Україні .
Касові документи - документи (касові ордери та відомості на виплату грошей, розрахункові квитанції, квитанції програмно-технічних комплексів самообслуговування, відомості закупівлі сільськогосподарської продукції, платіжні доручення та інші прибуткові та видаткові касові документи), за допомогою яких відповідно до законодавства України оформляються касові операції, звіти про використання коштів, а також відповідні журнали встановленої форми для реєстрації цих документів та книги обліку.
Порядок видачі касових ордерів типової форми № КО-1 врегульований Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні (далі Положення), яке затверджено Постанова Правління Національного банку України 29.12.2017 №148.
Відповідно до підпункту 10 пункту 3 Положення, касовий ордер - первинний документ (прибутковий або видатковий касовий ордер), що застосовується для оформлення надходжень (видачі) готівки з каси.
Пунктом 25 розділу ІІІ Положення визначено, що приймання готівки в касу проводиться за прибутковим касовим ордером (додаток 2), підписаним головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником установи/підприємства. До прибуткових касових ордерів можуть додаватися документи, які є підставою для їх складання.
Про приймання установами/підприємствами готівки в касу за прибутковими касовими ордерами видається квитанція (що є відривною частиною прибуткового касового ордера), підписана головним бухгалтером або особою, уповноваженою керівником, підпис яких може бути засвідчений відбитком печатки цієї/цього установи/підприємства. Використання печатки установою/підприємством не є обов`язковим.
Касири (особи, які виконують їх функції) під час роботи з готівкою керуються правилами визначення платіжних ознак та обміну банкнот, розмінних та обігових монет національної валюти України.
При дослідженні наданої позивачем квитанції до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, встановлено, що у графі «Головний бухгалтер» стоїть підпис особи, без зазначення її даних (прізвища, імені та по батькові, посади). 
В матеріалах справи відсутні письмові відомості про особу « Головний бухгалтер», відсутні відомості кому належить підпис на прибутково касовому ордері в графі « Головний бухгалтер».
Відповідно до пункту 13 Положення № 148, приймання готівки в касу проводиться за прибутковим касовим ордером, підписаним головним бухгалтером або особою, уповноваженою на це керівником.
Водночас, згідно затвердженого Положенням, бланку прибуткового касового ордера типової форми № КО-1, відривна частина цього документа окрім підпису головного бухгалтера повинна містити підпис касира.
Положення визначає, що касири (особи, які виконують їх функції) під час роботи з готівкою керуються правилами визначення платіжних ознак та обміну банкнот, розмінних та обігових монет національної валюти України.
З дослідженої квитанції до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року встановлено, у графі «Касир» стоїть підпис особи, без зазначення її даних (прізвища, імені та по батькові, посади).
Відтак, відсутність даних про особу в графі « Головний бухгалтер», в графі «Касир», відсутність даних про належність підпису головного бухгалтера, касира ( особам які виконують їх функції), на прибутковому касовому ордері є порушенням вимог Положення № 148, щодо обов`язкових реквізитів цього первинного облікового документа, що ставить під сумнів достовірність квитанції до прибуткового касового ордера № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, про прийняття відповідачем ТОВ «Перлина -Буд» від позивачки ОСОБА_1 за договором №14/10 -73 від 14.10.2019 року грошових коштів у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок).
Питання обмеження розрахунків готівкою між фізичними особами та фізичними особами підприємцями із суб`єктами господарювання встановлюються і регулюються Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженим постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року № 148 (зі змінами).
Також, зазначеним положенням визначається Порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності (далі установи), фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність (далі фізичні особи підприємці) (далі разом у тексті суб`єкти господарювання), фізичними особами.
Відповідно до пункту 6 розділу ІI Положення № 148 суб`єкти господарювання мають право здійснювати розрахунки готівкою протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами:
1) між собою у розмірі до 10000 (десяти тисяч) гривень включно;
2) з фізичними особами у розмірі до 50000 (п`ятдесяти тисяч) гривень включно.
Платежі понад установлені граничні суми проводяться через надавачів платіжних послуг шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення коштів до кас надавачів платіжних послуг для подальшого їх переказу на рахунки. Кількість суб`єктів господарювання та фізичних осіб, з якими здійснюються готівкові розрахунки, протягом дня не обмежується.
Обмеження, встановлене в пункті 6 розділу II цього Положення, стосується також розрахунків під час оплати за товари, придбані на виробничі (господарські) потреби за рахунок готівки, одержаної за допомогою платіжного інструменту.
Також пунктом 7 розділу ІI Положення № 148 визначено, що фізичні особи також мають право здійснювати розрахунки готівкою:
1) із суб`єктами господарювання протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами у розмірі до 50000 (п`ятдесят тисяч) гривень включно.
Платежі на суму, що перевищує 50000 гривень, проводяться через надавачів платіжних послуг шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення коштів до кас надавачів платіжних послуг для подальшого їх переказу на рахунки;
2) між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 (п`ятдесяти тисяч) гривень включно.
Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.
Враховуючи вищевикладене, оскільки пункти 6 та 7 розділу ІІ Положення № 148 визначають обмеження лише для готівкових розрахунків, то суб`єкти господарювання мають право здійснювати розрахунки у безготівковій формі за допомогою електронних платіжних засобів (POS-термінал, інтернет-еквайринг) протягом одного дня за одними або кількома платіжними документами з фізичними особами та фізичними особами підприємцями без обмежень суми протягом одного дня.
Підсумовуючи викладене, слід дійти висновку, що згідно з Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженим постановою Правління Національного банку України від 29 грудня 2017 року №148 (зі змінами), обмеження на готівкові розрахунки між фізичними особами та суб`єктами господарювання (протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами у розмірі до 50000,00 гривень включно) стосуються як юридичних, так і фізичних осіб і право обох сторін у визначений сумі на готівкові розрахунки кореспондується із обов`язком обох сторін не перевищувати визначену суму при готівкових розрахунках.
Платежі на суму, що перевищує 50000,00 гривень, проводяться через банки або небанківські установи шляхом переказу коштів із поточного рахунку на поточний рахунок або внесення коштів до банку чи небанківської установи для подальшого їх переказу на поточні рахунки в банку.
При таких обставинах, отримання ТОВ «Перлина -Буд» від фізичної особи ОСОБА_1 за договором №14/10 -73 від 14.10.2019 року грошових коштів у сумі 248 537 ( двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок) за квитанцією до прибуткового касового ордера за № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, за один касовий день, є порушенням встановленого ліміту готівкових розрахунків та є неможливим, згідно з чинним законодавством України про готівкові розрахунки. Така операція мала бути проведена в безготівковій формі.
Згідно Договору №14/10 -73 від 14.10.2019 року розрахунок мав бути здійснений у безготівковій формі. І цю умову договору мала виконати позивачка ОСОБА_1 . 
Належним та допустимим доказом в даній справі мав би бути документ, що підтверджує перерахунок позивачем коштів на поточний рахунок відповідача (до прикладу, банківська квитанція про переказ коштів), що відповідало б п. 3.6 Договору та відповідно до п. 4.1. Договору визначало б момент вступу Договору в силу.
Відповідно до пункту 6 частини третьої статті 3, статей 11-14, 202, 509, 525, 526 ЦК України цивільні права та обов`язки, що виникають із договорів, повинні належно виконуватися; цивільні права здійснюються особою, а цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актами цивільного законодавства; особа, діючи у цивільних відносинах вільно, на власний ризик і розсуд, повинна діяти добросовісно, розумно, обачно, передбачаючи наслідки, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Суд, при оцінці доказів, з урахуванням відсутності в графах квитанції даних про належність підпису головного бухгалтера, касира ( особам які виконують їх функції), на прибутковому касовому ордері за № 14/10-73 від 14 жовтня 2019 року, з урахуванням відсутності даних про осіб в графі «Головний бухгалтер», в графі «Касир», перевищення суми готівкових коштів, також враховуючи що відповідно до письмової Виписки з банківського рахунку відповідача ТОВ «Перлина – Буд» за № НОМЕР_3 , відкритого у АТ «ПУМБ», за період з 01.04.2019 року по 06.05.2025 року, відсутні письмові відомості про здійснення грошового розрахунку на рахунок відповідача ТОВ « Перлина – Буд» від ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу майнових прав № 14/10-73 від 14.10.2019 року, у сумі 248 537 (двісті сорок вісім тисяч п`ятсот тридцять сім гривень 96 копійок), з урахуванням відсутності будь-яких доказів, що кошти надійшли на поточний рахунок відповідача ТОВ «Перлина – Буд», дає підстави вважати, що договір зі сторони позивачки не виконувався.
Таким чином, позивачкою не подано доказів про часткове виконання договору, що дає підстави суду для висновку про його неукладеність.
Сам факт підписання примірника Договору сторонами не є умовою, яка визначає набрання сили таким договором, оскільки для цього необхідно здійснити оплату ціни майнових прав ( п.3.6 договору).
Таким чином, при застосуванні норм матеріального права до спірних правовідносин, суд вважає, що Договір між сторонами в даній справі не слід відносити до недійсних (нікчемних) чи оспорюваних в значенні ст. 215 ЦК України, а відтак судом не застосовуються відповідні наслідки нікчемності чи недійсності правочину.
При застосуванні норм права слід виходити з того, що за загальним правилом, договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1 ст. 638 ЦК України). Натомість поняття неукладеного договору позначає протилежну ситуацію, коли згоди щодо всіх істотних умов договору досягнуто не було. У такому разі договір прямо не створює жодних правових наслідків, оскільки він розглядається як такий, що не відбувся.
Суд дійшов обґрунтованого висновку, що за відсутності оплати ТОВ «Перлина -Буд», як Виконавцю, Договір №14/10 -73 купівлі – продажу майнових прав від 14.10.2019 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» та ОСОБА_1 , слід вважати таким, що не відбувся (не набрав чинності), а тому у відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Перлина Буд» не виникає перед позивачкою ОСОБА_1 жодних зобов`язань за Договором, в значенні ст. 509 ЦК України чи інших цивільно-правових норм, зокрема таких як зобов`язання збудувати, здати в експлуатацію та передати позивачу об`єкт будівництва у передбачений договором термін та строк. В свою чергу, у позивачки ОСОБА_1 не виникає майнових прав на об`єкт будівництва (квартиру).
Суд, зауважує, що позивачка ОСОБА_1 може захистити своє порушене право у інший спосіб, зокрема заявивши позов про повернення їй сплаченої суми коштів до особи, яка їх прийняла.
При таких обставинах позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Перлина Буд», про визнання майнових прав на нерухоме майно – задоволенню не підлягають.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4,5,13,76-81,133,141,265 ЦПК України, ст.ст. 16, 204,190.316, 328,331,525,530,610,629 ЦК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Перлина Буд», про визнання майнових прав на нерухоме майно – залишити без задоволення.
Копію рішення направити сторонам по справі.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до апеляційного суду Одеської області шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі проголошення лише вступної та резолютивної частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повний текст рішення складено та підписано 15.04.2026 року.

Суддя: Аліна С.С.