Справа № 752/22971/24
Провадження №2/523/2755/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"13" квітня 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді - Бокова О.М.,
за участю секретаря судового засідання - Шаріпової Ю.М.,
позивача – ОСОБА_1 ,
представника позивачів – ОСОБА_2 ,
представника відповідача АТ «Сенс Банк» – Байрамова О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 7 в м. Одесі цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , в інтересах яких діє ОСОБА_2 , до Акціонерного товариства «Сенс Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой», ОСОБА_4 , про визнання майнових прав та визнання недійсним договору іпотеки,
В С Т А Н О В И В:
ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , в інтересах яких діє Сторожук Д.І., звернулися до суду з позовною заявою до АТ «Сенс Банк», ТОВ «Альянс-Жилстрой», ОСОБА_4 , про визнання майнових прав та визнання недійсним договору іпотеки.
В обґрунтування позовних вимог представник позивачів зазначив, що 14.05.2010 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_1 та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 39/1. Предметом договору були майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . Ціна майнових прав на квартиру складає 240 758,00 грн., в тому числі ПДВ 20% 126,00 грн. За Актом приймання-передавання майнових прав ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» передав, а Продавці-співвласники прийняли майнові права на вказану квартиру. 01.09.2020 року позивачі отримали технічний паспорт на квартиру та 07.07.2021 року зареєстрували право власності. На момент внесення державним реєстратором набуття права приватної власності на квартиру ніяких обтяжень, заборони, арешту, іпотеки, іншого речового права, тощо не існувало.
В серпні 2023 року зі справи № 523/4287/23 Суворовського районного суду м.Одеси позивачам стало відомо про те, що їх квартира перебуває в іпотеці. Так із матеріалів вказаної справи сталі відомі такі обставини. 10.03.2023 року АТ «СЕНС БАНК» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про визнання прав іпотекодержателя на нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 . В обґрунтування позову АТ «СЕНС БАНК» посилається на порушення його прав як іпотекодержателя, у зв`язку з тим, що ОСОБА_5 порушив умови договору іпотеки від 16.05.2007 року, а саме п. 2.1.9 Договору іпотеки. А також посилаючись на ст. 23 Закону України «Про іпотеку», зазначає про те, що до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 перейшло право власності на предмет іпотеки, та останні набули статус іпотекодавця.
АТ «Укрсоцбанк» за передавальним актом від 15.10.2019 року передав АТ «Альфа - Банк» (наразі АТ «СЕНС БАНК») все майно та майнові права, в тому числі права Кредитодавця та Іпотекодержателя. 16.05.2007р. між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № 2007/24-24/73, за умовами якого кредит надано позичальнику на фінансування інвестування житла, а саме 6 квартир, в тому числі однокімнатної квартири АДРЕСА_3 , відповідно до Договору № 76/1а купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення від 07.05.2007р., що укладені між Позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та відповідно до Договору № 76Р/1А резервування приміщення від 07.05.2007р., що укладені між Позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ».
16.05.2007 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_5 укладено іпотечний договір, згідно п. 1.1. якого Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання зобов`язань за Договором кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007 року - «Основне зобов`язання», майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця на майбутнє, а саме: майнові права у будівництві спірної однокімнатної квартири.
04.03.2019 року між ОСОБА_5 та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» було укладено угоду, згідно якої за п. 5 у випадку порушення строків, передбачених у п. 2 угоди, Емітет, який виступає забудовником, зобов?язується переоформити заборгованість по Кредитному договору №2007/24-24/73 від 16.05.2007 року у АКБ «Укрсоцбанк» та внести відповідні зміни до Іпотечного договору у забезпечення кредитних зобов`язань.
ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» п. 2 Угоди від 04.03.2009 року не виконав, у зв`язку з чим між ОСОБА_4 та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» відповідно до угоди про розірвання договірних правовідносин від 25.11.2009 року права на квартиру, яку недобудували, були повернуті ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та до ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» передані обов`язки по оплаті кредиту ОСОБА_4 до ПАТ «УКРСОЦБАНК», так як кошти отримані по кредиту ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ». Зазначені обставини встановлені судом по справі № 522/20028/14-ц.
В 2014 році ОСОБА_4 разом з іншими Позичальниками звернувся до суду про визнання заміни сторони у зобов`язанні та зазначив про те, що кошти по договорам кредиту не були отримані позичальниками (позивачами за цим позовом), а були перераховані банком на розрахунковий рахунок ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ». Як вбачається з рішення суду від 04.12.2014 року по справі № 522/20028/14-ц, судом було встановлено, що права на квартиру повернуті ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та до нього передані обов`язки по оплаті кредиту ОСОБА_4 до ПАТ «УКРСОЦБАНК», так як кошти отримані по кредиту ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ». Вищевказаним рішенням було визнано заміну боржника ОСОБА_4 на ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» по договору кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007 року, укладеного між ОСОБА_4 та АКІБ «УКРСОЦБАНК», тобто позичальником став ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ».
Представник позивача наголосив, що позивачі набули у власність квартиру в встановленому законом порядку. Вони не передавали в іпотеку спірну квартиру та не брали на себе зобов`язання з повернення кредиту, а тому метою їх звернення до суду з цим позовом є захист права на житло, а не уникнення відповідальності за договірними зобов`язаннями і вони, як співвласники спірного майна, мають право оспорювати зазначений договір в судовому порядку, так як цей правочин стосується їх прав та інтересів. Подання АТ «СЕНС БАНК» до суду позову про визнання прав іпотекодержателя, співвласниками якої є ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , свідчить про реальну небезпеку порушення їх права власності на житло.
На час укладення оспорюваного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набрав чинності 14 січня 2009 року. Договір іпотеки майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, укладений до вказаної дати, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», підлягає визнанню недійсним.
Наразі квартира АДРЕСА_2 , належить на праві приватної власності в рівних частках ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , що підтверджується Договором купівлі-продажу майнових прав №39/1-А від 14.05.2010 року, актом приймання передавання № 87 від 10.10.2015 року. Зазначене також вбачається з витягу ДРРП на нерухоме майно. На момент внесення державним реєстратором набуття права приватної власності на вказану квартиру ніяких обтяжень, заборони, арешту, іпотеки, іншого речового права, тощо не існувало. Тобто, позивачі володіють квартирою під АДРЕСА_4 на праві приватної сумісної власності у відповідності до норм діючого законодавства Україні та є законними власниками зазначеного нерухомого майна.
Представник позивача окремо звернув увагу суду на те, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 набули право власності на об?єкт вже завершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, а не від ОСОБА_4 , а тому не можна вважати, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 набули статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування в даному випадку ст. 23 ЗУ «Про іпотеку». ОСОБА_5 право власності на квартиру не оформив та не зареєстрував в установленому законом порядку, а звернувся до суду про заміну сторони у зобов`язанні. При цьому, рішенням суду від 04.12.2019 року по справі № 522/20028/14-ц було визнано заміну боржника ОСОБА_4 на ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» по Договору кредиту №2007/24-24/73 від 16.05.2007, укладеного між ОСОБА_4 та АКІБ «УКРСОЦБАНК». Позивачі, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації; договору купівлі-продажу майнових прав; акту приймання-передачі майнових прав; акту приймання-передачі квартири АДРЕСА_4 ; витягу з переліку інвесторів, зареєстрували право власність на квартиру 07.07.2021 року і на час реєстрації право власності у Єдиному реєстрі заборон відчуження нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек записи про заборону на відчуження та про обтяження іпотекою спірної квартири відсутні.
З вищевикладеного вбачається, що оспорюваний Іпотечний договір є недійсним, а ОСОБА_3 та ОСОБА_1 є законними власниками майна. На підставі викладеного представник позивачів просить суд визнати недійсним договір іпотеки від 16.05.2007 року, укладений між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» та ОСОБА_4 , визнати право власності на майнові права на однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , за позивачами, судові витрати в розмірі 2 422,40 грн. за сплату судового збору та 45000 грн. витрат на правничу допомогу, покласти на відповідачів.
19.11.2024 року ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва позовну заяву ОСОБА_3 , ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк», ТОВ «Альянс-Жилстрой», ОСОБА_4 , про визнання майнових прав та визнання недійсним договору іпотеки передано на розгляд до Суворовського районного суду міста Одеси.
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 04.02.2025 року вказану позовну заяву прийнято до розгляду та призначено розгляд справи за правилами загального позовного провадження. 
Ухвалою Пересипського районного суду м. Одеси від 13.05.2025 року підготовче провадження по справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.
В судовому засіданні представник позивачів ОСОБА_2 підтримав заявлені вимоги, просив суд їх задовольнити, надав суду пояснення, аналогічні викладеному в позові.
Позивач ОСОБА_1 підтримала свого представника.
Позивач ОСОБА_3 у судове засідання не з`явилася, про час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.
Представник відповідача АТ «СЕНС БАНК» Байрамов О.В. надав відзив на позов, в задоволенні вимог позивачів просив відмовити у повному обсязі. Свою позицію мотивував тим, що 16 травня 2007 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 укладено кредитний договір № 2007/24-24/73, за умовами якого останньому надано кредит на фінансування будівництва житла - однокімнатної квартири АДРЕСА_5 , відповідно до Договору № 76/1-A купівлі - продажу цінних паперів в процесі розміщення від 07.05.2007 року, що укладені між Позичальником та ТОВ «Альянс-Жилстрой» та відповідно до Договору № 763/1A резервування приміщення від 07.05.2007 року, що укладені між Позичальником та ТОВ «Альянс-Жилстрой».
В забезпечення виконання зобов?язання за Кредитним договором між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 укладено Договір іпотеки від 16 травня 2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е.. та зареєстровано в реєстрі за № 321.
Пунктом 1.1. Договору іпотеки встановлено, що Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов?язань за Кредитним договором № 2007/24-24/73 від 16 травня 2007 року, майнові права на нерухому майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке Іпотекодавця у майбутньому, а саме: майнові права під будівельним номером АДРЕСА_5 , надалі «Предмет іпотеки».
АТ «Альфа-Банк» (правонаступнику АТ «УКРСОЦБАНК») стало відомо, що житловий будинок: АДРЕСА_6 , було введено в експлуатацію та встановлено нумерація : АДРЕСА_7 .
Відповідно до пункту 2.19, Іпотекодавець протягом трьох робочих днів з моменту оформлення та реєстрації права власності Іпотекодавця на нерухоме зазначене в пункті 1.1 Договору, зобов`язаний укласти з Іпотекодержателем договір про внесення змін, зазначений в пункті 1.9 договору. Також сторони погодили, що після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Укладений договір про внесення змін є підставою для внесення заборони відчуження предмету іпотеки. Однак Іпотекодавець, в порушення вищезазначених положень договору, не повідомив Іпотекодержателя про оформлення права власності на предмет іпотеки та введення останнього в експлуатацію, чим порушив права Іпотекодержателя.
Зважаючи на вищевикладене, представник відповідача вважає, що нерухоме майно, а саме: квартира АДРЕСА_5 , є предметом іпотеки та відповідає адресі після введення об`єкта в експлуатацію адресі: АДРЕСА_8 .
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04.12.2019 року по справі № 522/20028/14-ц було визнано заміну боржника ОСОБА_6 на ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» (код ЄДРПОУ: 32470358) по Договору кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007, укладеного між ОСОБА_5 та Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК». За таких підстав ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» стало іпотекодавцем, після чого житловий будинок: АДРЕСА_9 було введено в експлуатацію та встановлена нумерація: АДРЕСА_7 . Укладаючи договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_4 , ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» не повідомило покупця, що зазначена квартира знаходиться в іпотеці.
Стосовно правової допомоги, то враховуючи не складність категорії судової справи та фактичне підготування адвокатом лише декілька процесуальних документів у зазначеній справі - зазначена сума гонорару є явно завищеною та не обґрунтованою. 45 000,00 грн. заявлених вимог про відшкодування витрат на правничу допомогу є неспівмірними з ринковими цінами послуг адвоката, а також відсутні докази понесених витрат, що унеможливлює підрахувати фактично понесені витрати.
ОСОБА_4 в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, заяв чи клопотань не подав.
21.04.2025 року представник позивачів ОСОБА_2 надав додаткові пояснення, згідно яких вказав, що кредит був наданий ОСОБА_7 за договором кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007р. (п. 1.2.6. Договору) з метою фінансування інвестування житла (будівництва) - однокімнатної квартири АДРЕСА_3 відповідно до Договору № 76/1A купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення від 07.05.2007 року, що укладені між Позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та відповідно до Договору № 76Р/1А резервування приміщення від 07.05.2007р., що укладені між Позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ». Будівництво здійснювалось ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» (забудовник). В подальшому ОСОБА_4 разом з іншими Позичальниками звернулися до суду про заміну сторони у зобов`язанні, оскільки кошти по договорам кредиту не були отримані позичальниками, а були перераховані на рахунок ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ».
Як вбачається з рішення суду від 04.12.2014 року по справі № 522/20028/14-ц, судом було встановлено: власних коштів для виконання будівельних робіт у Забудовника ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» не було, ним було прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. З цією метою ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» уклав цілий ряд договорів з фізичними особами-інвесторами, а саме: Договори купівлі-продажу майнових прав.
ПАТ «УКРСОЦБАНК» перераховувало кошти ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ», а ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» передавало у заставу майнові права (іпотеку) ПАТ АКБ «УКРСОЦБАНК». ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та позивачі домовилися про заміну сторони у зобов?язанні з АКБ «УКРСОЦБАНК», про що уклали Угоди про розірвання договірних правовідносин. Відповідно до п. 2 Угод про розірвання договірних правовідносин, емітент (ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ»), який виступає забудовником, зобов?язується переоформити заборгованість по договорам кредиту з АКБ «УКРСОЦБАНК» та внести відповідні зміни до іпотечних договорів у забезпечення кредитних зобов?язань.
Відповідно до угоди про розірвання договірних правовідносин від 25.11.2009 року, права на квартиру, яку недобудували, були повернуті ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та до ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» передані обов?язки по оплаті кредиту ОСОБА_8 до ПАТ «УКРСОЦБАНК», так як кошти отримані по кредиту ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ».
За Договором кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007 Позичальником став ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ», який в 2015 році, згідно декларації про готовність об?єкта до експлуатації від 02.07.2015 року, отримав майнові права на вищезазначену квартиру та передав її за актом приймання-передавання від 10.10.2015 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 . Зазначений акт приймання-передавання було складено на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № 39/1 від 14.05.2010 року.
При цьому, ОСОБА_3 та ОСОБА_1 набули право власності на об?єкт вже завершеного будівництва на підставі поговору купівлі-пропажу майнових прав, а не від ОСОБА_4 , а тому не можна вважати, що позивачі набули статусу іпотекодавця.
05.01.2026 року представник відповідача АТ «СЕНС БАНК» Байрамов О.В. надав додаткові пояснення у справі, згідно яких вказав на додаткові правові аргументи з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2025 року у справі № 902/388/18. Так, іпотечне обтяження є нерозривним саме з предметом обтяження, а не з особою іпотекодавця. Речові позови (яким є іпотека) йдуть слідом за річчю і заявляються до того, хто на даний момент володіє цією річчю. Об?єктом іпотеки за Договором від 16.05.2007 є майнові права на квартиру АДРЕСА_10 . Після завершення будівництва та отримання поштової адреси ( АДРЕСА_8 ), фізичні та технічні характеристики об`єкта залишилися ідентичними. Оскільки іпотека має природу actio in rem, зміна адреси чи нумерації об?єкта не припиняє право Банку на задоволення своїх вимог за рахунок цього конкретного майна, незалежно від зміни особи власника. Велика Палата підтвердила висновок (п. 10.16 Постанови), що відчуження майна, переданого в іпотеку, іншій особі не змінює та не скасовує обтяження щодо цього майна та не є підставою для припинення іпотеки. У п. 10.12 Постанови Велика Палата вказала: іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у випадку, якщо до відома набувача не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.
Позивачі ( ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ) при набутті права власності на спірну квартиру стали правонаступниками іпотекодавця за законом. Посилання Позивачів на відсутність відомостей в Державному реєстрі речових прав за новою адресою, як на підставу недійсності іпотеки суперечить вищезгаданому висновку ВП ВС. Право іпотеки Банку виникло раніше (у 2007 році), було зареєстровано у встановленому законом порядку, а отже, є пріоритетним щодо будь-яких подальших прав третіх осіб.
Спірна квартира була відчужена ТОВ «АЛЬЯНСЖИЛСТРОЙ» на користь позивачів без згоди Банку та з порушенням умов договору іпотеки. Приховування забудовником та покупцями факту іпотечного обтяження шляхом реєстрації права власності за новою поштовою адресою є актом недобросовісної поведінки. Відповідно до принципу estoppel та висновків ВП ВС, такі особи позбавляються права посилатися на відсутність запису в реєстрі як на захист своїх інтересів.
Враховуючи висновки Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2025 у справі № 902/388/18, іпотека майнових прав на квартиру АДРЕСА_10 , залишається чинною щодо квартири АДРЕСА_2 , а Позивачі в силу закону (ст. 23 ЗУ «Про іпотеку») набули статусу іпотекодавців. На підставі викладеного, АТ «СЕНС БАНК» просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
12.01.2026 року представник позивачів ОСОБА_2 надав заперечення на додаткові пояснення, згідно яких вказав, що посилання АТ «СЕНС БАНК» на висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2025 у справі № 902/388/18 є недоречними та взагалі не стосуються справи № 752/22971/24, оскільки по справі № 902/388/18 предметом розгляду було питання заміни боржника його правонаступником, тоді як по справі № 752/22971/24 предмет спору визначений як визнання недійсним договору іпотеки та визнання право власності на майно. Отже й застосування процесуальних норм (підстави позову) зовсім різні, що унеможливлює з даному випадку висновки по справі № 902/388/18 застосувати до справи № 752/22971/24.
Також наголосив, що постановою ВП ВС від 15 червня 2021 року, у справі № 922/2416/17 практично змінено підходи застосування ст. 23. Закону України «Про іпотеку» На п. 7.22., зроблено «конкретизацію» висновків, зокрема такого: за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (п. 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають.
Окрім того, на час укладення оспорюваного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки, а відповідні зміни до цієї статті були внесені Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набрав чинності 14 січня 2009 року. Договір іпотеки майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, укладений до вказаної дати, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», підлягає визнанню недійсним.
Також, представник позивачів акцентував увагу суду на той факт, що позивачі набули право власності на об`єкт вже завершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу майнових прав з ТОВ "АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ" (який з банком не укладав жодного договору іпотеки на спірну квартиру). Також Позивачі не укладали жодного договору з ОСОБА_9 на придбання спірної квартири. Тим паче, що за рішенням суду по факту скасовані договора кредиту та іпотеки, які були укладені між банком та ОСОБА_4 . А тому не можна вважати, що ОСОБА_3 та ОСОБА_1 набули статусу іпотекодавця, що виключає можливість застосування в даному випадку ст. 23 Закону України «Про Іпотеку».
02.02.2026 року позивачі ОСОБА_3 та ОСОБА_1 надали додаткові пояснення, згідно яких вказали, що вони не брали іпотеку, не є правонаступниками від ОСОБА_10 , квартира на яку вони оформили право власності ніколи не перебувала в іпотеці і як окремий об`єкт з`явилася лише в 2015 році. Іпотека 2007 року, коли ще не існувало квартири як об`єкта, не може автоматично та без належної реєстрації перейти на конкретну квартиру.
Як ТОВ «Альянс Жилстрой» так і банк не могли не знати, що квартири були перепродані інвесторам. Банк знав про введення будинку в експлуатацію в 2015 році. Позивачі оформили право власності лише в 2021 році, що свідчить про їх добропорядність і впевненість, що їх майнові права захищені. У банку було 6 років після здачі будинку в експлуатацію, а загалом з 2007 року було 16 років, щоб заявити про свої права. Подання позову в березні 2023 року після закінчення строку іпотеки 15.05.2022 та через 8 років після введення будинку в експлуатацію є зловживанням правом.
Позивачі акцентували увагу суду, що саме банк несе ризик недобросовісної поведінки забудовника, якщо знав, або повинен був знати про масовий продаж квартир інвесторам. Банк знав про введення будинку в експлуатацію і нічого не робив роками. Позивачі не підписував договір іпотеки і повністю розрахувалися з забудовником, діяли добросовісно. Це єдине зареєстроване за позивачами житло, в якому вони проживають, про що свідчить Витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.01.2026 року. На підставі вищевикладеного,  ОСОБА_3 та ОСОБА_1 просили суд задовольнити їх вимоги у повному обсязі.
З`ясувавши позицію сторін, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши надані докази в їх сукупності, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 14.05.2010 року між ТОВ «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_3 і ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 39/1-А, відповідно до умов якого позивачі придбали майнові права на 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 , по 1/2 частці кожна. Актом прийому-передачі майнових прав від 16.06.2010 року ТОВ «Альянс-Жилстрой» передав позивачам вказані майнові права.
На виконання договору купівлі-продажу майнових прав № 39/1-А, на підставі акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_4 від 10.10.2015 року, позивачі прийняли у власність від ТОВ «Альянс-Жилстрой» 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_11 ).
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 317591474 від 13.12.2022 року, ОСОБА_3 , ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності по 1/2 частці кожній належить квартира АДРЕСА_12 . Дата та час державної реєстрації 07.07.2021 року. Підставою для державної реєстрації вказано: декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОД143151840232, виданий 18.06.2015, видавник: Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області, Документ отримано з ЄРД, договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 39/1-А, виданий 14.05.2010, видавник: ТОВ «Альянс-Жилстрой», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі майнових прав, серія та номер: б/н, виданий 16.06.2010, видавник: ТОВ «Альянс-Жилстрой», ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі квартири АДРЕСА_4 , виданий 10.10.2015, видавник: ТОВ "Альянс-Жилстрой", ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; витяг з переліку інвесторів, які брали участь в інвестуванні та фінансуванні об`єкта будівництва, серія та номер: б/н, виданий 10.10.2015, видавник: ТОВ "Альянс-Жилстрой".
Як вбачається з Витягу про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек № 12582476 від 18.05.2007 року, до Державного реєстру іпотек внесено реєстраційний запис, параметрами якого є: підстава обтяження: іпотечний дотовір321, 16.05.2001, Приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Напський А.Б. Об`єкт обтяження: майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у майбутньому, мікрорайон АДРЕСА_13 . Іпотекодержатель – Акціонерно комерційний банк соціального розвитку "УКРСОЦБАНК", Іпотекодавець - ОСОБА_4 , НОМЕР_1 . Дата реєстрації 18.05.2007 року.
Крім того, ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 29.03.2023 року по справі №523/4287/23 за позовом АТ «СЕНС БАНК» про визнання прав іпотекодержателя було накладено арешт на квартиру під АДРЕСА_2 , належній позивачам.
Розглядаючи вимогу позивачів про визнання недійсним договору іпотеки від 16.05.2007 року, укладеного між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (правонаступником якого є АТ «СЕНС-БАНК») та ОСОБА_4 , суд керується наступним.
16.05.2007 року між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_4 , як позичальником, було укладено кредитний договір № 2007/24-24/73, за умовами якого кредит надається позичальнику на фінансування інвестування житла, а саме 6 квартир, в тому числі однокімнатної квартири АДРЕСА_3 , відповідно до Договору № 76/1а купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення від 07.05.2007р., що укладені між позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» та відповідно до Договору № 76Р/1А резервування приміщення від 07.05.2007р., що укладені між Позичальником та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ».
З метою забезпечення позичальником виконання своїх зобов`язань щодо погашення вищевказаного кредиту, 16.05.2007р. між ПАТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_9 укладено іпотечний договір, відповідно до умов якого відповідач-3 передав в іпотеку Іпотекодержателю 
майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця на майбутнє, а саме: майнові права у будівництві однокімнатної квартири АДРЕСА_3 .
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04.12.2004 року по справі № 522/20028/14-ц визнано заміну боржника ОСОБА_4 (ідентифікаційний номер: НОМЕР_2 ) на ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» (код ЄДРПОУ: 32470358) по Договору кредиту №2007/24-24/73 від 16 травня 2007 року, укладеного між ОСОБА_4 та АКБ «УКРСОЦБАНК».
Вказаним рішенням суду було встановлено, що 07 травня 2007 року між ОСОБА_4 та ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» був укладений Договір купівлі-продажу цінних паперів у процесі розміщення №76/1А, метою укладення якого було фінансування ОСОБА_4 будівництва квартири шляхом купівлі цінних паперів, що надавало право власнику майнових прав право на отримання у власність цієї квартири у майбутньому. Згідно Договору купівлі-продажу цінних паперів від 07 травня 2007 року, продавець - ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» продав ОСОБА_4 цінні папери на квартиру АДРЕСА_10 .
В п. 1.2. Іпотечного договору з ПАТ «УКРСОЦБАНК» від 16.05.2007 року зазначено, що вартість майнових прав на квартиру складає 251 551,00 грн. Відповідно до Акту прийому-передачі майнових прав, майнові права на квартиру були передані Продавцем Покупцеві. Строк здачі квартири у будівництво - І квартал 2010 року.
Відповідно до Договору кредиту №2007/24-24/73 від 16.05.2007 року, укладеного ОСОБА_4 з ПАТ «УКРСОЦБАНК», останній перерахував ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» кошти на придбання вищевказаних квартир. Відповідно до вищевказаного іпотечного договору, майнові права на майбутню квартиру були передані в іпотеку ПАТ «УКРСОЦБАНК».
Таким чином, судом встановлено, що за Договором кредиту № 2007/24-24/73 від 16.05.2007 року позичальником став ТОВ «АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ», який в 2015 році, згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 02.07.2015 року, отримав майнові права на вищезазначену квартиру та 10.10.2015 року передав її у власність позивачам.
Згідно п. 1.1. оспорюваного іпотечного договору від 16.05.2007 року, предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у іпотекодавця у майбутньому.
Згідно декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 18.06.2015 року, житловий будинок за адресою: АДРЕСА_6 введено в експлуатацію та встановлена нумерація: АДРЕСА_7 .
Як визначено п. 1.9. вищевказаного договору іпотеки, після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, а також після набуття його у власність Іпотекодавцем та реєстрації у встановленому чинним законодавством України права власності на нього Іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому, за повідомленням Іпотекодержателя та за рахунок Іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомістю, а сторони протягом трьох робочих днів укладають договір про внесення змін до цього договору, в якому змінюють опис предмета іпотеки: замість майнового права на нерухоме майно – відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, який підтверджує право власності Іпотекодавця на нерухоме майно.
Підстави для визнання недійсності правочину визначені ст. 215 ЦК України. Так, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно ст. 203 ч.1, 4 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Статтею 182 ЦК України визначено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Статтею 5 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV від 5 червня 2003 року (в редакції станом на час укладення оспорюваного іпотечного договору) визначено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Разом з тим, суду не надано даних про те, що на виконання вимог п. 1.9 договору іпотеки, ст. Закону України «Про іпотеку» № 898-IV та ст. 182 ЦК України, сторонами укладено договір про внесення змін до іпотечного договору від 16.05.2007 року та змінено опис предмета іпотеки: замість майнового права на нерухоме майно – відповідне нерухоме майно. 
Крім того, на час укладення спірного договору іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права предметом іпотеки.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва визначено предметом іпотеки Законом № 800-VI від 25.12.2008 року, яким було внесено зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».
Так, майновими визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Договір іпотеки майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, укладений до вказаної дати, тобто з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», є підставою для визнання його недійсним. Аналогічна правова позиція викладена 16 березня 2016 року в Постанова Верховного Суду України по справі № 6-290цс16.
На момент реєстрації за позивачами права власності на спірну квартиру іпотечного обтяження на вказаний нерухомий об`єкт не існувало, оскільки внесення змін до іпотечного договору та заміна предмета іпотеки з майнового права на нерухоме майно не відбулося.
Дія договору іпотеки не поширюється на нового власника збудованого нерухомого майна, якщо іпотекодержателем не було вчинено дій щодо виконання умов іпотечного договору, реєстрації обтяження іпотекою новозбудованої нерухомості, а також не було укладено додаткової угоди до іпотечного договору про зміну предмета іпотеки. Аналогічного висновку дійшов у постанові від 21 березня 2018 року Верховний Суд по справі № 487/1398/15-ц.
Суд бере до уваги, що реєстрація у Держаному реєстрі іпотек щодо спірної квартири існує лише щодо майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, внесення змін до іпотечного договору та заміна предмета іпотеки з майнового права на нерухоме майно не відбулося. Крім того, ТОВ « АЛЬЯНС-ЖИЛСТРОЙ» у акті прийому-передачі квартири підтвердив факт того, що позивачі у повному обсязі сплатили суму інвестицій на будівництво квартири АДРЕСА_2 .
Таким чином, твердження представника відповідача про те, що спірна квартира є об`єктом іпотеки не підтверджене належними доказами.
Натомість, при реєстрації права власності позивачів на спірну квартиру нотаріус отримав пакет документів на інвестування та будівництво квартири АДРЕСА_4 , введення її в експлуатацію, будь-які заборони відчуження вказаного майна чи обтяження в реєстрі іпотек були відсутнім, а тому підстав для відмови ОСОБА_3 та ОСОБА_1 в державній реєстрації права власності на житло не було.
Як виснував Верховний Суд в постанові від 15 червня 2021 року по справі № 922/2416/17, за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). За таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню. При вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.
Висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 07.05.2019 року по справі № 926/3371/17 стосовно дійсності договору іпотеки у разі нездійснення державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (або вилучення такого запису) відповідає положенням законодавства, водночас не свідчить про наявність в особи статусу іпотекодержателя у разі відсутності запису про державну реєстрацію обтяження нерухомого майна іпотекою, а вимога такої особи не має пріоритету відносно зареєстрованих прав, тому відсутні підстави для відступу від правового висновку, викладеного Верховним Судом у зазначеній постанові. (Постанова Верховного суду від 16 жовтня 2020 року по справі № 922/1995/17).
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до ст. 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.
Статтею 10 Загальної декларації прав людини визначено, що кожна людина має право володіти майном як одноособово, так і разом з іншими. Ніхто не може бути безпідставно позбавлений свого майна.
З урахування викладеного, суд дійшов висновку, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, обтяження іпотекою спірної збудованої квартири не зареєстровано у визначеному законом порядку, сторони не уклали додаткової угоди до іпотечного договору щодо змін у предметі іпотеки замість майнових прав на відповідне нерухоме майно, як це передбачено договором, тож за таких обставин вимога позивачів про визнання недійсним договору іпотеки від 16.05.2007 року є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
Щодо вимоги позивачів про визнати за ними права власності на майнові права на квартиру, суд керується наступним.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України. 
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. 
Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Як вбачається з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 317591474 від 13.12.2022 року, ОСОБА_3 , ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності по 1/2 частці кожній належить квартира АДРЕСА_4 . 
Таким чином, факт володіння позивачами однокімнатною квартирою АДРЕСА_2 , вже підтверджений фактом такої реєстрації у встановленому законом порядку. Відповідачем питання права власності на вказане житло не оспорюється, а вказується лише про наявність іпотечних обтяжень на вказане майно. 
Водночас, суд бере до уваги, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа та характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови ВП ВС від 29.09.2020 року по справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 року по справі № 910/12525/20).
За таких обставин, вимога позивачів про визнання за ними права власності на квартиру, яке й так зареєстроване у визначений законодавством спосіб, не відповідає вимогам закону та задоволенню не підлягає.
Питання щодо розподілу судових витрат суд не вирішує, оскільки в позовній заяві представником позивача вказано, що докази розміру судових витрат будуть надані протягом 5 днів після ухвалення рішення суду.
Суд вважає необхідним роз`яснити, що в силу вимог ст. 270 ч.1 п.3 ЦПК України, суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, якщо судом не вирішено питання про судові витрати.
Керуючись ст.ст.16, 182, 203, 215, 392 ЦК України, ст.ст.10, 12, 13, 18, 76-81, 247, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,
У Х В А Л И В:
Позовні вимоги ОСОБА_3 та ОСОБА_1 в інтересах яких діє ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Жилстрой» та ОСОБА_4 про визнання майнових прав та визнання недійсним договору іпотеки – задовольнити частково.
Визнати недійсним договір іпотеки від 16.05.2007 року, укладений між Акціонерним-комерційним банком соціального розвитку «УКРСОЦБАНК» (правонаступником якого є Акціонерне товариство «СЕНС-БАНК») та ОСОБА_4 , що посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапський А.Е.
У задоволенні інших позовних вимог – відмовити.
Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-ти денний строк з дня складання повного рішення суду.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення суду складено 13.04.2026 року.

Суддя          О.М.Боков