УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №275/789/25 Головуючий у 1-й інст. Лівочка Л. І. 
Категорія 8 Доповідач Григорусь Н. Й. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 травня 2026 року м. Житомир
Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Григорусь Н.Й.,
суддів Галацевич О.М., 
Панкеєвої В.А.
з участю секретаря 
судового засідання Кучер А.Ю. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Житомирі цивільну справу № 275/789/25 за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє законний представник ОСОБА_2 , до приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Отрищенка Олега Івановича, приватного нотаріуса Житомирського районного територіального округу Доброльожи Віктора Віталійовича, ОСОБА_3 про скасування свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння, про зобов`язання нотаріуса вчинити дії щодо поновлення реєстраційного запису про перехід права власності
за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітньої ОСОБА_1 , адвоката Нестеренка Миколи Миколайовича
на рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 08 грудня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Лівочки Л.І. у селищі Брусилів,
в с т а н о в и в :
У серпні 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє законний представник ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Отрищенка О.І., приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Доброльожи В.В., ОСОБА_3 про скасування свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна із чужого незаконного володіння, про зобов`язання нотаріуса вчинити дії щодо по поновлення реєстраційного запису про перехід права власності,
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 01 листопада 2023 року ОСОБА_4 подарував ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельну ділянку площею 4,4878 га, кадастровий номер 1820985600:03:000:0335, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (колишньої Соловіївської сільської ради).
Вказаний договір було посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Отрищенком О.І., який здійснив того ж дня державну реєстрацію речових прав позивача на дану земельну ділянку.
В липні 2025 року ОСОБА_4 повідомив, що йому надійшов лист від нотаріуса, в якому зазначено, що приватний нотаріус Отрищенко О.І. анулював реєстраційний запис про перехід права власності на земельну ділянку на АДРЕСА_1 по договору дарування від 01 листопада 2025 року, у зв`язку з тим, що земельна ділянка виставлена на прилюдні торги із-за боргових зобов`язань ОСОБА_4 .
В подальшому ця земельна ділянка була придбана з прилюдних торгів (аукціонів) ОСОБА_3 .
Приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Доброльожею В.В. 25 червня 2025 року на земельну ділянку видано ОСОБА_3 свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), серія та номер 1296, та на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 79610772 від 25 червня 2025 року внесено відомості про речові права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зазначені обставини підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 07.08.2025 року.
Анулювання приватним нотаріусом Отрищенко О.І. реєстраційного запису про перехід права власності на земельну ділянку на ОСОБА_5 по договору дарування від 01 листопада 2023 року є незаконним в силу того що ОСОБА_6 набула право власності на земельну ділянку і договір дарування не був ніким оспорений, і не скасований.
Також нотаріус не має повноважень анулювати реєстраційний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Анулювання записів здійснюється виключно державним реєстратором, який вносить зміни до реєстру, або за рішенням суду.
Незаконні дії приватного нотаріуса Отрищенка О.І. стосовно належної позивачу земельної ділянки потягнули за собою вчинення правочинів та реєстраційних дій, які являються похідними від незаконних дій щодо анулювання реєстраційного запису в реєстрі речових прав та також являються незаконними.
В результаті протиправних дій відповідачів ОСОБА_6 протиправно позбавлена права власності на спірну земельну ділянку та її нерухоме майно перебуває у чужому незаконному володінні ОСОБА_3 , а тому порушені права позивача підлягають судовому захисту.
Посилаючись на ці обставини позивач просив:
- визнати недійсним свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) земельної ділянки площею 4,4878 га, кадастровий номер 1820985600: 03:000:0335, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (колишньої Соловіївської сільської ради), серія та номер 1296, видане ОСОБА_3 25 червня 2025 приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Доброльожею Віктором Віталійовичем;
- скасувати рішення приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Доброльожи Віктора Віталійовича щодо державної реєстрації прав та їх обтяжень на земельну ділянку площею 4,4878 гектарів, кадастровий номер 1820985600: 03:000:0335, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (колишньої Соловіївської сільської ради), індексний номер 79610772 від 25 червня 2025 року;
- витребувати з чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,4878 га, кадастровий номер 1820985600:03:000:0335, з цільовим призначенням- для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (колишньої Соловіївської сільської ради);
- зобов`язати приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Отрищенка О.І. поновити реєстраційний запис про перехід права власності до ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 4,4878 га, кадастровий номер 1820985600:03:000:0335, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Брусилівської селищної ради Житомирського району Житомирської області (колишньої Соловіївської сільської ради), рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:70011985 від 01 листопада 2023 року.
Рішенням Брусилівського районного суду Житомирської області від 08 грудня 2025 року в задоволенні позовних вимог відмовлено. 
В апеляційній скарзі представник позивача – адвокат Нестеренко М.М., посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована, зокрема тим, що судом першої інстанції не застосовано до спірних правовідносин норм матеріального права, які їх регулюють, неповно з`ясовано обставини справи, що стало причиною прийняття незаконного рішення.
У поданих відзивах на апеляційну скаргу представник відповідача ОСОБА_3 – адвокат Корольков М.А. та приватний нотаріус Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Доброльожа В.В., посилаючись на законність і обґрунтованість судового рішення, просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду – без змін.
Сторони та їх представники у судове засідання не з`явилися. Про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином.
Від представника позивача – адвоката Нестеренка М.М. надійшла заява, в якій він просив провести судовий розгляд справи без участі сторони позивача (апелянта) та повідомити про прийняте рішення.
Від представника відповідача ОСОБА_3 – адвоката Королькова М.А. надійшла заява, в якій він просив розглядати справу без участі відповідача та його представника, у задоволенні апеляційної скарги – відмовити в повному обсязі.
Від відповідача приватного нотаріуса Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Доброльожи В.В. надійшли заперечення, в яких він просив слухати справу за його відсутності, у задоволенні апеляційної скарги відмовити за безпідставністю.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи наведене, колегія суддів здійснює розгляд справи за відсутності всіх учасників справи, які не з`явились в судове засідання та без здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та її вимог, суд доходить висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що ОСОБА_4 у 2007 році уклав договір іпотеки, за яким 03.10.2007 нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенком О.І. накладено обтяження на нерухоме майно боржника, а саме - заборона його відчуження (на будинок за адресою: АДРЕСА_2 та земельну ділянку з кадастровим номером 1820985600:03:000:0335).
Відповідно до виконавчого листа №275/485/16-ц, виданого 19.04.2017 Брусилівським районним судом Житомирської області по справі №275/485/16-ц, стягнуто з ОСОБА_4 на користь ПАТ КБ «Приватбанк» заборгованість за кредитним договором № ZRZOGA00004111 від 03.10.2007 у розмірі 18 421,03 доларів США, що за курсом НБУ станом на 01.09.2016 складає 480 420,46 грн та судовий збір у розмірі 7 206,31 грн.
Оскільки протягом тривалого часу кредит не погашено, то 28.03.2019 Брусилівським РВ ДВС було застосовано вже інше обтяження, а саме - арешт всього нерухомого майна боржника (НЗПО: 30920678). Цей арешт наявний на момент звернення позивача до суду.
01.11.2023 року ОСОБА_4 подарував своїй онуці ОСОБА_7 , 2015 р.н., земельну ділянку з кадастровим номером 1820985600:03:000:0335. Договір дарування посвідчено приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Житомирської області Отрищенком О.І.
На підставі виконавчого листа № 275/485/16-ц, виданого о 19.04.2017 Брусилівським районним судом Житомирської області, 11.06.2025 приватним виконавцем виконавчого округу Житомирської області Сікорською О.А. було проведено електронні торги (в межах ВП №77549341) з реалізації майна боржника (земельної ділянки).
06.05.2025 було оголошено прилюдний аукціон щодо продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4.4878 га., кадастровий № 1820985600:03: 000:0335, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, сільська рада, село Соловіївка, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, стартова ціна лоту - 198 810,00 грн.
Згідно документів, які були долучені до оголошення про прилюдний аукціон, реалізація земельної ділянки відбулась в рамках виконавчого провадження № 77549341 щодо стягнення з ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , на користь ПАТ КБ «Приватбанк» заборгованості за кредитним договором № ZRZOGA00004111 від 03.10.2007 у розмірі 18 421,03 доларів США, що за курсом НБУ станом на 01.09.2016 складає 480 420,46 грн, та судового збору у розмірі 7 206,31 гривна.
Згідно долученої приватним виконавцем Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, станом на 23.04.2025, власником земельної ділянки зазначено саме ОСОБА_4 , та містяться відомості щодо реєстрації речового права, а саме оренди зазначеної земельної ділянки за ТОВ «Фастів Агро».
Відповідач ОСОБА_3 прийняв участь в електронному аукціоні щодо продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 4.4878 га, кадастровий номер: 1820985600:03:000:0335, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, сільська рада, с. Соловіївка, та переміг у вказаному аукціоні (номер аукціону - LAP001-UA-20250506-04425).
25.06.2025 приватним виконавцем було складено Акт про проведені торги, на підставі якого відповідно до вимог ст. 72 ЗУ «Про нотаріат», приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Доброльожою В. В. видано свідоцтво за реєстраційним № 1296 і здійснено реєстрацію права власності за переможцем цих торгів – ОСОБА_3 .
Витягом з Державного реєстру речових прав від 25 червня 2025 року підтверджується, що на підставі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонерів) від 25.06.2025 за ОСОБА_3 здійснено реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 4,4878 га, кадастровий номер: 1820985600:03:000:0335.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції із застосуванням норм ст.ст. 16, 328, 388 ЦК України, ст.ст. 49, 72 Закону України «Про нотаріат», ст.ст. 2, 3, 26, 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також правових висновків Верховного Суду, що стосуються спірних правовідносин, дійшов обґрунтованого висновку, що позивачем обрано неефективний спосіб захисту своїх порушених прав; обраний спосіб захисту не відповідає вимогам закону та є підставою для відмови у позові незалежно від інших, встановлених судом обставин.
При цьому, суд першої інстанції констатував, що договір дарування був посвідчений із порушенням закону, а тому не є підставою для правомірного набуття права власності позивачем. В контексті аналізу і дослідження обставин набуття позивачем права власності на спірну земельну ділянку та ймовірного порушення відповідачами цього права, місцевий суд правильно вважав, що сторони даного договору діяли недобросовісно. 
Станом на 07.10.2025 за результатами пошуку виконавчих проваджень в АСВП підтверджується наявність ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , в Єдиному реєстрі боржників, починаючи із 21.12.2018.
Інформація про арешт всього майна боржника – ОСОБА_4 була внесена ще 28.03.2019 року до ДРРП. Арешт цей існував і під час укладення правочину 01.11.2023, і в день проведення електронних торгів, і при видачі свідоцтва їх переможцю та під час звернення позивача до суду.
Таким чином, ОСОБА_4 повідомив неправдиві відомості, приховавши наявність обтяжень на дану земельну ділянку. При тому, що інше речове право, а саме - оренда вказаної земельної ділянки, було зареєстроване 23.12.2014 (номер відомостей про інше речове право: 24029064), а також те, що на неї накладено арешт в рамках виконання судового рішення про стягнення з ОСОБА_4 заборгованості за кредитним договором, що залишилось поза увагою нотаріуса, який посвідчив дану угоду в порушення вимог п. 8-1 ст. 49 Закону України «Про нотаріат». 
Отже, укладаючи 01.11.2023 договір дарування, сторони фактично вчиняли фраудаторну угоду, яка сама по собі не може бути предметом судового захисту, оскільки є за своєю сутністю протизаконною. Оскільки і ОСОБА_4 , і ОСОБА_2 (його дочка, що діяла як законний представник своєї малолітньої дочки ОСОБА_8 - онуки ОСОБА_4 ), діяли недобросовісно та зловживали правами стосовно кредитора.
Місцевий суд обґрунтовано вважав, що у спірних правовідносинах визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів є неналежним способом захисту свого порушеного права, оскільки даний документ лише посвідчує факт набуття права власності за результатом проведеного аукціону, відтак ця вимога задоволенню не підлягає.
Відносно вимог позивача про скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, то місцевий суд дійшов правильного висновку, що в даній категорії справи, приватний нотаріус виконує функції державного реєстратора, в контексті реєстрації речових прав на нерухоме майно, а позивачем не наведено обґрунтування порушення його прав з боку приватного нотаріуса, який лише посвідчував певні юридичні факти, тому це є самостійною підставою для відмови у їх задоволенні. При цьому суд констатував, що позивач просить скасувати рішення приватного нотаріуса, при цьому не просить відновити те становище, яке було до вчинення відповідної дії, що в свою чергу призводить до неефективного способу захисту свого права. 
В частині вирішення спору про витребування від ОСОБА_3 спірної земельної ділянки, місцевий суд правильно встановив правомірність набуття відповідачем права власності на дане майно в силу ст. 328 ЦК України та відсутність правових підстав для такого витребування.
За результатами апеляційного розгляду, колегія суддів встановила, що доводи апеляційної скарги про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи не знайшли свого підтвердження.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання обґрунтованості висновків суду першої інстанції, апеляційний суд виходить з того, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду.
Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню, апеляційним судом не встановлено.
Також колегія суддів враховує, що, як неодноразово відзначав ЄСПЛ, рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення від 09 грудня 1994 року у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), заява № 18390/91). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), заява № 49684/99).
Відтак, у відповідності до положень ст.375 ЦПК України колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для залишення апеляційної скарги без задоволення, а оскаржуваного рішення місцевого суду - без змін.
Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 , яка діє в інтересах неповнолітньої ОСОБА_1 , адвоката Нестеренка Миколи Миколайовича залишити без задоволення, а рішення Брусилівського районного суду Житомирської області від 08 грудня 2025 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий Н.Й.Григорусь

Судді О.М.Галацевич

В.А.Панкеєва

Повний текст постанови складений 05 травня 2026 року.