Дата документу 24.06.2026 Справа № 337/1138/25

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний № 337/1138/25 Головуючий у 1-й інстанції: Салтан Л.Г.
Провадження № 22-ц/807/953/26 Суддя-доповідач: Трофимова Д.А.
№ 22-ц/807/953/26-2

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2026 року м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Трофимової Д.А.
суддів: Кухаря С.В.,
Онищенка Е.А.
при секретарі: Камаловій В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Ями Дмитра Миколайовича, представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» Вишневської Олени Ігорівни на рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29 січня 2026 року, представника ОСОБА_1 - адвоката Ями Дмитра Миколайовича на додаткове рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11 лютого 2026 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2025 року ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., звернулася до суду з вищевказаним позовом, який в подальшому неодноразово уточнювала.
В обґрунтування уточнених позовних вимог посилалася на те, що 27.10.2006 року між АКІБ "УкрСиббанк" і ОСОБА_2 укладено договір про надання споживчого кредиту № 11064729000. За умовами цього договору банк надав ОСОБА_3 кредит в сумі 36 000 доларів США на строк до 26.10.2017 року.
В якості забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором того ж дня, 27.10.2006 року, між банком і ОСОБА_4 було укладено договір іпотеки № 11064729000/З (надалі – договір іпотеки). За умовами цього договору іпотеки позивачка поручилася перед банком належною їй квартирою АДРЕСА_1 (надалі – квартира, предмет іпотеки) за виконання ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором № 11064729000.
Після розірвання шлюбу 21.08.2008 року і реєстрації нового шлюбу 30.11.2013 року прізвище позивачки змінено на " ОСОБА_5 ".
Згідно з договором факторингу від 12.12.2011 року ПАТ "УкрСиббанк" передало право вимоги до ряду боржників, в тому числі і до ОСОБА_3 , відповідачеві ТОВ "Кей-Колект". Одночасно з цим ТОВ "Кей-Колект" було передано і право вимоги за договором іпотеки.
20.09.2021 року ТОВ "Кей-Колект", діючи, на його думку, в порядку, визначеному ст. 38 Закону України "Про іпотеку", уклав договір купівлі-продажу із спорідненою структурою - ТОВ "Фабулос", за яким продав спірну квартиру за 481 413 гривень.
Договором іпотеки № 11064729000/З від 27.10.2006 року встановлені наступний порядок і умови реалізації предмету іпотеки третій особі: 
"5.1. Іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за цим договором та/або за кредитним договором, що зазначений в п. 1.3. цього договору, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та в інших випадках, що передбачені цим договором, в тому числі, при простроченні належного платежу та згідно з розділом 4 цього договору.
5.2. Задоволення вимог Іпотекодержателя здійснюється: 
- шляхом добровільної передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя; 
- шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.
5.3. Сторони домовились, що добровільна передача Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя здійснюється в порядку, наведеному в пункті 5.3.1. цього договору, далі по тексту названому “Застереження про добровільну передачу”.
Застереження про добровільну передачу.
5.3.1. Сторони погодили, що у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або цим договором іпотеки, Предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя. Зазначена згода сторін є угодою про перехід права власності, що набуває чинності з моменту, що зазначений в п. 5.3.3. цього договору;
5.3.2. Перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що "Застереження про добровільну передачу" відображає усі питання переходу права власності від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитись;
5.3.3. Сторони погоджуються, що сума заборгованості за кредитним договором, зазначеним в п. 1.3. зараховується в рахунок сплати за передачу Предмету іпотеки у власність згідно з ст. 681 Цивільного кодексу України, або за ініціативою Іпотекодержателя вважається відступним, згідно з ст. 600 Цивільного кодексу України. Зазначена ініціатива Іпотекодержателя вказується в Повідомленні, що зазначене в п. 5.3.4. цього договору;
5.3.4. У випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або цим договором іпотеки, нотаріус на вимогу Іпотекодержателя вчиняє виконавчий напис на цьому договорі, після чого Іпотекодержатель направляє Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю – надалі "Повідомлення". З моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса Іпотекодержатель набуває права власності на Предмет іпотеки, а Предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю.
5.4. Звернення стягнення на Предмет іпотеки здійснюється за рішенням суду, чи на підставі виконавчого напису нотаріуса після невиконання Боржником та/або Іпотекодавцем у 30-денний строк вимоги, згідно з повідомленням, що надіслане у порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку".
5.4.1. Реалізація Предмету іпотеки, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не буде встановлено цим договором. Початкова ціна Предмету іпотеки для його продажу з публічних торгів встановлюється у розмірі, що зазначений у п. 1.1. цього договору, або, за вимогою Іпотекодержателя, визначається незалежними суб`єктами оціночної діяльності, що призначені Іпотекодержателем". 
Позивачка вважає, що покроковий текстуальний аналіз наведених пунктів договору іпотеки, свідчить про наступне:
- задоволення вимог іпотекодержателя можливе шляхом добровільної передачі Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателя і шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки (п. 5.2),
- добровільна передача відбувається за п. 5.3.1 (п. 5.3),
- угода про перехід права власності до іпотекодержателя вважається чинною не з моменту підписання договору іпотеки, а лише з моменту, вказаного в п. 5.3.3,
- іпотекодержатель спочатку повинен погодити з іпотекодавцем суму заборгованості, яка погашається за рахунок предмету іпотеки, і для цього - надіслати відповідне повідомлення (п. 5.3.3), суть якого зазначено в п. 5.3.4,
- повідомлення, яке згадується в пп. 5.3.3, 5.3.4 договору іпотеки, - це "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю".
- повідомлення направляється після вчинення виконавчого напису, і без вчинення такої нотаріальної дії направлено бути не може, оскільки це суперечило б буквальним вказівкам у договорі (п. 5.3.4),
- іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки з моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса (п. 5.3.4),
- предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю з моменту відправлення "Повідомлення" та вчинення виконавчого напису нотаріуса (п. 5.3.4),
- вартість предмету іпотеки за бажанням Іпотекодержателя визначається шляхом проведення незалежної оцінки (п. 5.4.1). 
Отже, передання предмету іпотеки у власність іпотекодержателя не може вважатися таким, що відбулося, поки не відбулося дві події:
- відправлення "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю",
- вчинення виконавчого напису. 
У свою чергу, вчинення виконавчого напису можливе лише після надіслання іпотекодавцю у 30-денний строк повідомлення в порядку ст. 35 Закону України "Про іпотеку" (письмова вимога про усунення порушення). 
Позивачка не отримувала:
- ані "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю",
- ані письмової вимоги про усунення порушення. 
Дії ТОВ «Кей-Колект» з продажу майна лише на підставі пункту 5.3.2 договору є незаконними. 
Хоча договір іпотеки і передбачає, що "перехід права власності не потребує додаткового оформлення" (п. 5.3.2), однак всі інші послідовно викладені норми договору встановлюють такий порядок переходу права власності на предмет іпотеки, за якого здійснення виконавчого напису і направлення "Повідомлення" є обов`язковим.
Вказує, що відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації. При цьому норми ЦК мають пріоритет над нормами Закону України "Про іпотеку", а всі норми спеціальних законів, які суперечать нормам ЦК, не можуть застосовуватися, поки не буде внесено відповідних змін до ЦК.
Жодна норма закону не дозволяє автоматичний перехід права власності без внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав. 
Пункт 5.3.4 договору визначає, що перехід права власності відбувається після вчинення виконавчого напису та направлення повідомлення. Оскільки виконавчого напису не було, можна стверджувати, що перехід права власності ще і досі не відбувся належним чином. 
Продаж майна без виконавчого напису нотаріуса та державної реєстрації права власності є неправомірним. Щоб здійснити продаж законно, іпотекодержатель повинен був:
- отримати виконавчий напис нотаріуса,
- офіційно зареєструвати своє право власності,
- тільки після цього продавати майно третій особі. 
У випадку спірної квартири Іпотекодержатель виявив бажання здійснити незалежну оцінку майна, а тому результат цієї оцінки безпосередньо впливав на законність відчуження - саме вартість предмета іпотеки потрібно врахувати, щоб визначити залишок заборгованості. 
Відповідачем надано так званий "висновок про вартість об`єкта оцінки", який складено незаконно. 4-кімнатна повністю облаштована квартира була оцінена в 17 000 доларів. Навіть під час війни ціна на подібні квартири не падала нижче 25 000 доларів.
Оцінювач об`єкт оцінки не оглядав, хоча жодних перешкод для такого огляду не існувало і не існує. Висновок складений з грубим порушенням вимог Національного стандарту № 1, відповідач не мав права використовувати і визначати на підставі цього "висновку" вартість майна, що відчужується.
Крім того, зауважує, що у цій справі витребування нерухомого майна не становитиме порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки відповідач – покупець нерухомості, із власності якого витребовується нерухоме майно, не позбавлений можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до продавця, у якого він придбав цю нерухомість, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України.
Також позивач зазначала, що судові витрати дорівнюють сумі судового збору і витрат на правову допомогу. Орієнтовний розмір витрат на правову допомогу складає 60 000 грн.
Посилаючись на зазначені обставини, позивач просила суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, який укладений 20 вересня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фабулос", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., та зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 
- витребувати з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю "Фабулос" на користь ОСОБА_1 нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29 січня 2026 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, який укладений 20 вересня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фабулос", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., та зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 . 
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
У січні 2026 року ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., звернулася до суду з заявою про ухвалення додаткового рішення, просила стягнути з відповідачів на її користь судовий збір та витрати на професійну правничу допомогу.
Додатковим рішенням Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11 лютого 2026 року заяву ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Дмитра Миколайовича, про ухвалення додаткового рішення задоволено частково.
Доповнено рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29 січня 2026 року по справі № 337/1138/25, провадження 2/337/41/2026, за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», третя особа - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння.
Стягнуто в солідарному порядку з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос» на користь ОСОБА_1 судові витрати, що складаються з витрат на правову допомогу у розмірі 25 000 грн. 
В іншій частині заявлених вимог відмовлено.
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» Вишневська О.І. подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. 
Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. 
На виконання вказаних вимог законодавства та договору іпотеки ТОВ «Кей Колект» надіслало Позичальнику та Іпотекодавцю, рекомендованим листом з описом вкладення Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 12.08.2019 року. Вказані Вимоги згідно Поштового повідомлення про вручення отриманні Позичальником та Іпотекодавцем особисто.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. 
Вказана правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, провадження № 14-711цс19.
Звертає увагу, що дані обставини були предметом дослідження у справі № 337/6268/21 за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ КОЛЕКТ», товариства з обмеженою відповідальністю «ФАБУЛОС», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., про визнання договору іпотеки припиненим, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування нерухомого майна з незаконного володіння. 
За результатами розгляду вказаної справи Запорізьким апеляційним судом було відмовлено в задоволенні позову. 
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду (провадження № 61-8255св24) постанову Запорізького апеляційного суду від 01 травня 2024 року залишено без змін
Також зазначає, що визнаючи недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, який укладений 20 вересня 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Кей-Колект" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фабулос", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., та зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , суд першої інстанції не врахував наступне. 
Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, передбачених законом, зокрема нормами ЦК (пункт 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними»). Проте суд першої інстанції взагалі не вказав в рішенні, з якої норми закону та на підставі яких доказів визнав недійсним договір купівлі-продажу квартири.
Крім того, позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу не відповідає належному способу захисту у цій справі.
Не погоджуючись із рішенням суду та з додатковим рішення суду, ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29.01.2026 року у цій справі в частині відмови у задоволенні позовних вимог про витребування з незаконного володіння товариства з обмеженою відповідальністю "Фабулос" на користь ОСОБА_1 нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 , - скасувати. Ухвалити нове рішення про задоволення цієї позовної вимоги. Додаткове рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11.02.2026 року змінити, стягнути з відповідачів на користь ОСОБА_1 76 050 грн витрат на професійну правничу допомогу.
Узагальненими доводами апеляційної скарги є те, що ОСОБА_1 звернулася з позовом, маючи на меті захистити своє право власності.
Вважає, що суд першої інстанції, вирішуючи позовну вимогу про витребування квартири, допустив непослідовність та внутрішню суперечність рішення. Суд визнав договір купівлі-продажу недійсним (п. 1 ч. 2 ст. 215, ст. 203 ЦК України), тобто правочин не породив жодних правових наслідків, у тому числі переходу права власності до ТОВ «Фабулос» (ст. 216 ЦК України). Тому, ТОВ «Фабулос» ніколи не набувало права власності на квартиру у встановленому законом порядку. Володіння відповідача квартирою є незаконним з моменту укладення недійсного договору.
Відмова у витребуванні майна на підставі ст. 388 ЦК України за таких обставин суперечить самій логіці визнання договору недійсним. Якщо договір недійсний, то ст. 330 ЦК України (добросовісне набуття) не застосовується, оскільки набуття не відбулося.
Інші доводи апеляційної скарги за своїм змістом є подібними до позову.
Щодо додаткового рішення суду зазначає, що сторона позивача не погоджується зі зменшенням витрат на правничу допомогу. Так, відповідач не навів жодного факту, який би свідчив про "нереальність" або "нерозумність" заявленої до відшкодування суми.
Справа є складною, оскільки аналогічні позовні вимоги вже розглядалися, і для початку роботи треба було ретельно вивчити досить об`ємну практику Верховного Суду, а також аналітичні публікації провідних юристів. Така складність виправдовує залучення професійного адвоката на постійній основі протягом року, що і відбулося.
Зауважує, що справа розглядалася близько 12 місяців (з урахуванням відкладень, підготовки, апеляції). Адвокат витратив десятки годин на підготовку позовної заяви, клопотань, заперечень, збір та аналіз доказів, участь у судових засіданнях. Навіть за консервативною оцінкою (50-70 годин) при середній ринковій ставці адвоката у цивільних майнових спорах 2025-2026 рр. (1 200 - 2 500 грн/год за даними ринку Запоріжжя) сума 75 000 грн є повністю співмірною.
Вартість спірного майна (квартири) перевищує 1 000 000 грн. Це не абстрактний майновий спір, а захист права власності на єдине житло позивача в Україні. Результат справи безпосередньо впливає на життєві інтереси позивачки. Зменшення витрат без доведеної фактами неспівмірності порушує право позивача на ефективний судовий захист.
Заявлені витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 75 000 грн є повністю реальними, необхідними, розумними та співмірними з усіма критеріями ст.ст. 137, 141 ЦПК України. Відповідач не довів зворотного.
Інші учасники справи судове рішення не оскаржили.
Відзив на апеляційні скарги у встановлений апеляційним судом строк не надходив.
За нормами ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Заслухавши у судовому засіданні суддю-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції та обставини справи в межах доводів та вимог апеляційних скарг, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга представника ТОВ «Кей-Колект» Вишневської О.І. підлягає задоволенню, а апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., слід залишити без задоволення з наступних підстав.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
За приписами частини 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення зазначеним вище вимогам закону в повній мірі не відповідає.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із того, що норми ЦК України мають пріоритет над нормами Закону України "Про іпотеку", а всі норми спеціальних законів, які суперечать нормам ЦК України, не можуть застосовуватися, поки не буде внесено відповідних змін до ЦК України.
Так, відповідач посилається на те, що оспорюваний договір було вчинено згідно п. 5.3.2. Іпотечного Договору, за яким перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що "Застереження про добровільну передачу" відображає усі питання переходу права власності від Іпотекодавця до Іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитись. Однак, на переконання суду, хоча договір іпотеки і передбачає, що "перехід права власності не потребує додаткового оформлення" (п. 5.3.2), - всі інші послідовно викладені норми договору у своїх логічній сукупності та взаємозв`язку однозначно встановлюють порядок переходу права власності на предмет іпотеки, за якого здійснення виконавчого напису і направлення саме "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю" (а не вимог про виконання зобов`язання з одночасним попередженням можливості застосування як ст. 37, так і ст. 38 Закону України «Про іпотеку») є обов`язковим, а тому позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, що укладений 20 вересня 2021 року між ТОВ "Кей-Колект" та ТОВ "Фабулос", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 2174, щодо нерухомого майна – квартири АДРЕСА_1 , законні та обґрунтовані, підлягають задоволенню.
Крім того, позивачка як на підставу задоволення вимог посилається на те, що Звіт про оцінку від 12.08.2019 року виконано без огляду квартири оцінювачем, на що суд зазначив, що вказані посилання про продаж предмета іпотеки за заниженою ціною є безпідставними.
При вирішенні позовних вимог щодо витребування майна суд врахував, що предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння. Саме власнику або законному користувачу майна належить право на витребування майна з незаконного володіння (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц та від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13).
Статтею 388 ЦК України передбачено виключні випадки, коли майно може бути витребуване у добросовісного набувача, яким є ТОВ «Фабулос», яке придбало майно за ціною, яка визначена суб`єктом оціночної діяльності, що узгоджується з положеннями ч.ч. 1 та 3 ст. 623 ЦК України, якою визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. 
Отже, між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Фабулос» було досягнуто всіх істотних умов, у тому числі і щодо ціни договору купівлі-продажу предмета іпотеки, з врахуванням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо визначення ціни суб`єктом оціночної діяльності, та згідно з умовами договору іпотеки, позивачка не була стороною вказаного договору. З боку позивача жодним доказом не доведено, що дії ТОВ «Фабулос» були не доброчесними, товариство є добросовісним набувачем майна, у зв`язку з чим у позивача відсутні правові підстави для витребування майна.
Проте, погодитися з такими висновками суду в повній мірі не можна з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 27 жовтня 2006 року між ОСОБА_3 та АКІБ «УкрСиббанк» було укладено кредитний договір, за умовами якого ОСОБА_3 одержав кредит на споживчі потреби у розмірі 36 000 доларів США, строком до 26 жовтня 2017 року. 
На забезпечення виконання умов кредитного договору, 27 жовтня 2006 року
між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_6 укладено договір іпотеки № 11064729000/З, предметом якого є належна останній квартира 
АДРЕСА_1 .
Крім того, на забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором цього ж дня між банком, ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» укладено договір поруки.
Після розірвання шлюбу 21.08.2008 року і реєстрації нового шлюбу 30.11.2013 року позивачка змінила прізвище з « ОСОБА_7 » на « ОСОБА_5 ».
12 грудня 2011 року на підставі відповідного договору АКІБ «УкрСиббанк» відступило право вимоги за кредитним та іпотечним договорами на користь ТОВ «Кей-Колект».
Заочним рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя
від 17 лютого 2015 року, яке набрало законної сили 02 березня 2015 року (справа № 335/15406/14), стягнуто солідарно з ОСОБА_3 , ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» на користь ТОВ «Кей-Колект» суму заборгованості за кредитним договором, яка складає 54 965,76 доларів США, що еквівалентно 866 260, 38 грн.
Даних про виконання цього судового рішення матеріали справи не містять.
Постановою Господарського суду Запорізької області від 12 червня 2012 року у справі № 12/5009/903/11 визнано ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез» банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 22 лютого 2016 року ліквідовано банкрута ТОВ «ВКФ «Укрхімсінтез». Провадження у справі припинено. Вимоги, що не задоволені за недостатністю майна, ухвалено вважати погашеними.
19 серпня 2019 року ОСОБА_6 отримала поштою від ТОВ «Кей-Колект» вимогу № 733399/1 від 12 серпня 2019 року про усунення порушень основного зобов`язання - сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 12 серпня 2019 року складає 1 086 882,8 грн. Також вимога містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» та вимогу № 733399/2 від 12 серпня 2019 року про усунення порушень основного зобов`язання - сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 12 серпня 2019 року складає 1 086 882,8 грн., яка містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Аналогічні вимоги 26 серпня 2019 року були вручені ОСОБА_3 .
Даних про виконання зобов`язань за кредитним договором ні позичальником ОСОБА_3 , ні майновим поручителем ОСОБА_6 матеріали справи не містять.
20 вересня 2021 року ТОВ «Кей Колект» у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» відчужило квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , що належала ОСОБА_1 , за договором купівлі-продажу на користь ТОВ «Фабулос» за 481 413 грн.
Вартість об`єкта визначена на підставі висновку про вартість об`єкта незалежної оцінки, складеному 9 вересня 2019 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна оцінка майнових прав» оцінювачем ОСОБА_8 без здійснення особистого огляду оцінювачем, оскільки для огляду не було надано доступу до оцінюваної квартири. 
Судом першої інстанції були витребувані матеріали нотаріальної справи договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого 20 вересня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., з яких вбачається, що перед укладанням оспорюваного договору ТОВ «Кей-Колект» як позичальнику, так і іпотекодавцю надіслав по дві вимоги «Про усунення порушень основного зобов`язання», якими вимагав сплатити борг за кредитним договором у розмірі 43 317,93 доларів США (1 086 882,8 грн.), та попереджав про можливість звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» (вимога № 733399/1) та про намір здійснити продаж предмету іпотеки в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (вимога № 733399/2). 
Мотиви, якими керується апеляційний суд, та застосовані норми права.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)).
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів можливий за умови, що права, свободи чи інтереси власне порушені, а учасники цивільного обороту використовують цивільне судочинство для такого захисту.
Під час розгляду спору суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
У постанові Верховного Суду від 19 жовтня 2021 року в справі № 628/1475/19 (провадження № 61-7554св21) зазначено, що «правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання її прав, свобод та інтересів, а тому суд повинен установити, чи були порушені або невизнані права, свободи чи інтереси особи, яка звернулася до суду за їх захистом, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні».
У постанові Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22) зазначено, що «кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду».
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК).
Згідно з ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Щодо оспорення правочину .
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).
За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
За змістом пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною третьою статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (частина третя статті 215, стаття 216 ЦК України).
Стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісного набувача набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та, водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього.
Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на спірне нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Можливість власника витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з яким власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Схожі за змістом правові висновки містяться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та інших.
У пункті 9.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 206/4841/20 (провадження № 14-55цс22) вказано, що «для витребування майна закон не вимагає визнавати недійсними договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, визнавати незаконним та скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві».
Тому у тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння (якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах), інші вимоги власника є неналежними.
Отже, особа, яка вважає, що договором купівлі-продажу нерухомого майна порушуються її права як власника або законного користувача цього майна, має право на витребування цього майна від останнього набувача, що і є належним способом захисту її порушеного права.
З урахуванням наведеного, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20 вересня 2021 року не є належним способом захисту права у правовідносинах, що склалися між сторонами. Належним способом захисту прав позивача може бути витребування майна з чужого незаконного володіння (з оцінкою добросовісності набувача та пропорційності втручання у його права або стягнення вартості належного власнику та відчуженого без його згоди майна).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).
Враховуючи вищезазначене, оскаржене судове рішення у частині задоволення позовних вимог  ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 20 вересня 2021 року підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині вимог нового судового рішення про відмову у задоволенні позову у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Щодо витребування майна із чужого незаконного володіння.
Статтями 5, 12, 13, 81, 83 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.
Частиною 1 ст. 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
Дослідивши та оцінивши надані сторонами письмові докази й наведені сторонами доводи, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення вимог позову в частині витребування майна з чужого незаконного володіння.
Так, згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно з частиною першою, другою, четвертою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власність зобов`язує.
Відповідно до частин першої та другої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
У відповідності до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Статтею 13 Конституції України визначається, що Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, закріплює рівність перед законом усіх без винятку суб`єктів права власності та гарантує кожному захист його прав і свобод.
Регулювання, наведене в Главі 29 ЦК України, передбачає, зокрема, такі способи захисту права власності, як витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов) й усунення перешкод у реалізації власником права користування та розпорядження його майном (негаторний позов).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.
При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна.
Разом із тим, стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього.
Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на спірне нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Схожі за змістом правові висновки містяться й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та багатьох інших.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (частина 1 статті 328 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
За змістом статей 655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладання договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, а покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Оскільки договір іпотеки № 11064729000/З між сторонами було укладено 27 жовтня 2006 року, то застосуванню до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Отже, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Стаття 36 Закону України Про іпотеку (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, в тому числі передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Умовами договору іпотеки № 11064729000/З від 27 жовтня 2006 року сторони передбачили можливість позасудового урегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 2.1 договору іпотеки встановлені права іпотекодержателя, зокрема передбачено, що у разі невиконання боржником зобов`язань за кредитним договором, що зазначений у п. 1.3 цього договору, задовольнити за рахунок предмету іпотеки свої вимоги у порядку, зазначеному у розділі 5 цього договору, у повному обсязі, включаючи основну суму боргу, відсотки за користування кредитом, відшкодування збитків, завданих відстрочкою (розстрочкою) виконання, або простроченням виконання, неустойку, необхідні витрати на утримання предмету іпотеки, та його реалізацію; передати права кредитора за цим договором третім особам.
Згідно з розділом 5 договору іпотеки іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за цим договором та/або за кредитним договором, що зазначений в п. 1.3. цього договору, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та в інших випадках, що передбачені цим договором, в тому числі, при простроченні належного платежу та згідно з розділом 4 цього договору.
Задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється: 
- шляхом добровільної передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя; 
- шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Сторони домовились, що добровільна передача предмета іпотеки у власність іпотекодержателя здійснюється у порядку, наведеному у п. 5.3.1 цього договору, далі по тексту названому “Застереження про добровільну передачу”.
Сторони погодили, що у випадку невиконання (або часткового невиконання) Боржником та/або Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за кредитним договором та/або цим договором іпотеки, предмет іпотеки переходить у власність Іпотекодержателя. Зазначена згода сторін є угодою про перехід права власності, що набуває чинності з моменту, що зазначений в п. 5.3.3. цього договору.
Перехід права власності не потребує додаткового оформлення і сторони погоджуються про те, що «Застереження про добровільну передачу» відображає усі питання з переходу права власності від іпотекодавця до іпотекодержателя, щодо яких сторони мали намір домовитися.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, висловленої у постанові від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16, аналізуючи положення статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України слід дійти висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту на задоволення вимог кредитора, які забезпечені іпотекою шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду та два позасудових способи захисту: на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Оскільки умовами договору іпотеки передбачено право іпотекодержателя передавати права кредитора третім особам, 12 грудня 2011 року на підставі відповідного договору АКІБ «УкрСиббанк» відступило право вимоги за кредитним та іпотечним договорами на користь ТОВ «Кей-Колект».
Враховуючи, що ОСОБА_3 своїх зобов`язань за кредитним договором не виконував, у нього виникла заборгованість, про що його було повідомлено шляхом направлення на його адресу вимоги про усунення порушень основного зобов`язання – сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США. Також вимога містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку». Вказану вимогу 26 серпня 2019 року вручено ОСОБА_3 .
19 серпня 2019 року ОСОБА_6 отримала поштою від ТОВ «Кей-Колект» вимогу про усунення порушень основного зобов`язання – сплати боргу за кредитним договором, який станом на 12 серпня 2019 року становив 43 317,93 доларів США. Також вимога містила попередження, що в разі її невиконання протягом 30 днів ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Зазначені вимоги позивач та ОСОБА_3 отримали, відповіді на них не надали, порушення не усунули, у зв`язку з чим 20 вересня 2021 року ТОВ «Кей Колект» у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» відчужило спірну квартиру за договором купівлі-продажу на користь ТОВ «Фабулос».
Висновки суду про те, що відповідно до п.п. 5.3.1, 5.3.3, 5.3.4 договору іпотеки, однозначно визначений момент, з якого предмет іпотеки вважається переданим Іпотекодержателю, яким є відправлення "Повідомлення про перехід права власності та застосування застереження про добровільну передачу Предмету іпотеки Іпотекодержателю" та вчинення нотаріусом виконавчого напису на договорі, ґрунтуються на невірному тлумаченні зазначених умов договору. Так, виконавчий напис нотаріуса та договір про задоволення вимог іпотекодержателя являють собою два окремі позасудові способи захисту вимог кредитора, а тому вони не можуть застосовуватись одночасно.
За встановлених обставин відповідачі не порушували прав позивача, отже, у позивача відсутнє порушене, невизнане або оспорюване право, свобода чи законний інтерес з боку відповідачів. 
У позовній заяві ОСОБА_1 посилається також на те, що спірне майно реалізовано за заниженою ціною. Колегія суддів зазначає, що недодержання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо відчуження предмета іпотеки за заниженою ціною є підставою відповідальності іпотекодержателя перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків. Також апеляційний суд зазначає, що на спростування наданого відповідачем звіту про оцінку майна від 09 вересня 2021 року, відповідно до якого вартість квартири становить 481 413 грн, позивач не надала іншого звіту, який би спростовував таку вартість майна.
Таким чином, доводи апеляційної скарги представника ТОВ «Кей-Колект» Вишневської О.І. знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду. 
Встановленими судом обставинами та вищенаведеними нормами матеріального права спростовуються доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., про наявність підстав для задоволення позовних вимог про витребування з незаконного володіння ТОВ "Фабулос" на користь ОСОБА_1 спірної квартири.
З урахуванням вищезазначеного, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу представника ТОВ «Кей-Колект» Вишневської О.І. слід задовольнити, аапеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М. - залишити без задоволення, оскаржуване рішення - скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні вимог позову ОСОБА_1 відмовити з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до статей 1 та 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.
Закон України «Про судоустрій і статус суддів» встановлює, що правосуддя в Україні здійснюється на засадах верховенства права відповідно до європейських стандартів та спрямоване на забезпечення права кожного на справедливий суд.
Суд враховує положення Висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів щодо якості судових рішень (пункти 32-41), в якому, серед іншого, звертається увага на те, що усі судові рішення повинні бути обґрунтованими, зрозумілими, викладеними чіткою і простою мовою і це є необхідною передумовою розуміння рішення сторонами та громадськістю; у викладі підстав для прийняття рішення необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави захисту; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення.
Суд також враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи у апеляційному провадженні), сформовану, зокрема у справах «Салов проти України» (заява № 65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89), «Проніна проти України» (заява № 63566/00; 18 липня 2006 року; пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (заява № 4909/04; від 10 лютого 2010 року; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).
В контексті вказаної практики колегія суддів вважає обґрунтування цієї постанови достатнім.
Щодо оскарження додаткового рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11 лютого 2026 року та нового розподілу судових витрат.
За загальним правилом у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також невирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення.
Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про необхідність скасування рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29 січня 2026 року у цій справі, то додаткове рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11 лютого 2026 року також слід скасувати, у задоволенні заяви ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Д.М., про ухвалення додаткового рішення відмовити.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).
Згідно з п.п. б), в) ч. 4 ст. 382 ЦПК України в резолютивній частині постанови суду апеляційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина 1 та 2 статті 141 ЦПК України).
При подачі апеляційної скарги ТОВ «Кей-Колект» сплатило судовий збір у розмірі 3 633,60 грн. Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про задоволення вимог апеляційної скарги ТОВ «Кей-Колект», сплачений відповідачем судовий збір підлягає стягненню на їх користь з позивача.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Ями Дмитра Миколайовича залишити без задоволення.
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» задовольнити.
Рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 29 січня 2026 року у цій справі скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фабулос», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння відмовити.
Додаткове рішення Хортицького районного суду м. Запоріжжя від 11 лютого 2026 року у цій справі скасувати. У задоволенні заяви ОСОБА_1 , в особі представника - адвоката Ями Дмитра Миколайовича, про ухвалення додаткового рішення відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (ЄДРПОУ 37825968) судовий збір в сумі 3 633 (три тисячі шістсот тридцять три) грн 60 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повне судове рішення складено 03 липня 2026 року.

Головуючий Д.А. Трофимова

Судді: С.В. Кухар

Е.А. Онищенко