Справа № 591/8803/23
Провадження № 2/591/1368/23

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
26 червня 2026 року    м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:
головуючого судді Ніколаєнко О.О., 
за участю секретаря судового засідання Шпаченка М.В.,
представника позивача Краснобрижої М.В.,
представника відповідача Коваленка О.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу № 591/8803/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Тех-Комсервіс» до ОСОБА_1 про визнання недійсним протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, -

ВСТАНОВИВ :

У жовтні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом, мотивуючи вимоги тим, що на підставі договору від 19.09.2018 позивач надає послуги з утримання багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 . На час звернення до суду з позовом договір був чинний. Управителю стало відомо, що протоколом від 16.05.2023 про збори співвласників багатоквартирного будинку у будинку було обрано іншого управителя. Вказане рішення, оформлене протоколом, прийнято з порушеннями вимог Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою. Належна інформація щодо скликання ініціативної групи та порядок денний відсутня. Відсутні докази повідомлення співвласників про проведення зборів. За рішення проголосувало співвласників менше, ніж володіють 75 відсотками площі квартир та нежитлових приміщень. У протоколі не визначено, чи всі зазначені у ньому особи є 49 співвласниками та мають документ, що підтверджує право власності на приміщення. Не було проведено письмове опитування співвласників. Співвласник ОСОБА_2 повідомив, що його не було поінформовано про проведення зборів 16.05.2023. Позивач здійснює належне управління багатоквартирними будинком, виконує свої обов`язки в повному обсязі. Оскаржуваним протоколом порушено його права та права співвласників багатоквартирного будинку. Наявність двох управителів одночасно не допускається. Уповноваженою особою співвласники багатоквартирного будинку обрали ОСОБА_1 , яка і є відповідачем у справі. 
Просить визнати недійсним протокол про збори співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 16 травня 2023 року.
У відзиві на позовну заяву відповідач із позовом не погодилася. Зазначила, що наведені у позовній заяві порушення процедури скликання зборів не порушують права позивача. Позивач та його представник, не маючи довіреності, в порушення ЦК України намагаються представляти одного зі співвласників. Позивачем не спростовано факту, що уповноваженою особою обрано Букіну А.М. Позивач не посилається на норму закону, яким визначено необхідність дотримання кворуму у 75%. Позивач ставить під сумнів підписи 74 осіб у протоколі, однак не зазначає, про кого саме з підписантів іде мова та чи всі 74 особи є орендарями приміщень або підписи власників є підробленими. Для прийняття рішення відповідно до порядку денного, вказаного в протоколі, достатньо 50% голосів, а не 75%, як вказує позивач. Позивач не є співвласником будинку та не вказує, які саме його права порушені. Просить відмовити у задоволенні позову.
Ухвалою суду від 12.10.2023 відкрито провадження у справі. Постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу від 14.11.2023 змінено склад суду. Ухвалою від 13.12.2023 прийнято справу до провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою від 13.12.2023 заяву ОСОБА_3 про розгляд справи за участю представника ОСОБА_3 в режимі відеоконференції повернуто особі, яка її подала. На вказану ухвалу була подана апеляційна скарга. Ухвалою Сумського апеляційного суду від 15.02.2024 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на ухвалу повернуто заявнику. Ухвалою від 27.10.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду. Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу від 24.12.2025 змінено склад суду.
У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала із зазначених підстав. 
У судовому засіданні представник відповідача вимоги підтримав з підстав, вказаних у відзиві. Додатково пояснив, що у 2024 році співвласниками було укладено новий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з іншою організацією. Також зазначив, що членами оскаржуваними рішеннями було обрано трьох осіб уповноваженими від співвласників багатоквартирного будинку. Три особи підписали протокол, проте позов подано лише до однієї з них. Також зазначив, що у даній справі не залучено співвласників багатоквартирного будинку. 
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню.
Судом встановлено, що 19.09.2018 між співвласниками багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_2 та ТОВ «Тех-Комсервіс» було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Відповідно до пунктів 30,31 договору він укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення строку дії цього договору жодна із сторін не повідомить письмово іншій стороні про відмову від цього договору, він вважається продовженим на один рік. Відповідно до п. 33 договору якщо протягом строку дії цього договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дня отримання управителем повідомлення від співвласників (уповноваженої особи) про таке рішення. (а.с. 7-13).
16.05.2023 співвласниками багатоквартирного будинку було проведено збори. Відповідно до протоколу зборів загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 77 осіб, загальна площа квартир та нежитлових приміщень – 3957,29 кв.м. У зборах взяли участь 49 осіб, яким належить 2659,97 кв.м. площі приміщень у будинку. За результатами зборів прийнято було рішення:
1. про відкликання зборами співвласників управителя ТОВ «Техкомсервіс» та припинення дії договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 19.09.2018 з 01.08.2023.
2. обрання ТОВ «Житлосервісінвест» управителем багатоквартирного будинку з 01.08.2023 та затвердження умов договору з ТОВ «Житлосервісінвест» про надання послуги з управління багатоквартирним будинком»
3. відкликання уповноваженої особи (осіб) від співвласників ОСОБА_4 та обрання ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 уповноваженими особами від співвласників на укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням, представництво інтересів співвласників з питань управління багатоквартирним будинком (а.с. 53-76).
Сторонами не заперечувався той факт, що з 08.08.2023 року договір між ТОВ «Тех-Комсервіс» розірваний, але до 01.01.2024 року позивач надавав послуги з управління багатоквартирним будинком.
З 01.01.2024 ТОВ «Житлосервісінвест» за адресою : АДРЕСА_1 надаються послуги з управління багатоквартирним будинком. 
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
Згідно з частиною першою статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Відповідно до частин першої, другої статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.
Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися та виконуватися ними через об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ), створене в цьому будинку, або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.
Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації, є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.
Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Звертаючись до суду із позовом позивач, який на час скликання зборів був управителем будинку, посилається на порушення порядку скликання, проведення та оформлення результатів загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, якими вирішено змінити управителя. Разом з цим позов пред`явлено лише до співвласника, який був у складі ініціативної групи та за результатами зборів був обраний уповноваженою особою на підписання нового договору із новим управителем. Інші співвласники багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , до участі у цій справі як співвідповідачі не залучені, заяв чи клопотань про залучення останніх позивач не заявляв, що є підставою відмови в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Частиною першою статті 48 ЦПК України визначено, що сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.
Відповідач - це особа, яка має безпосередній зв`язок зі спірними матеріальними правовідносинами та яка, на думку позивача, порушила, не визнала або оспорила його права, свободи чи інтереси і тому притягується до участі у цивільній справі для відповіді за пред`явленими вимогами.
За результатами розгляду справи суд приймає рішення, в якому, серед іншого, робить висновок про задоволення позову чи відмову в задоволенні позову, вирішуючи питання про права та обов`язки сторін (позивача та відповідача).
Згідно зі статтю 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а в разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі в ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.
Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.
Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд починається спочатку.
Для правильного вирішення питання щодо визнання відповідача неналежним недостатньо встановити відсутність у нього обов`язку відповідати за цим позовом. Установлення цієї обставини є підставою для ухвалення судового рішення про відмову в позові. Для визнання відповідача неналежним, крім названої обставини, суд повинен мати дані про те, що обов`язок відповідати за позовом покладено на іншу особу. Визнати відповідача неналежним суд може тільки в тому випадку, коли можливо вказати на особу, що повинна виконати вимогу позивача, тобто належного відповідача.
Статтею 175 ЦПК України встановлено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.
У постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.
Разом з тим, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Водночас встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Верховний Суд у постанові від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19 дійшов висновку, що визначення позивачем у позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад.
Така позиція щодо застосування норм права у спірних правовідносинах викладена у постанові Верховного Суду від 04.08.2025 у справі № 755/7961/22
Предметом позову в цій справі є визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, які оформлені протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку. Оскаржувані рішення приймалися співвласниками багатоквартирного будинку, тому належними відповідачами у справі є саме співвласники багатоквартирного будинку, які приймали оспорюване рішення, а не лише один із учасників ініціативної групи. 
Зважаючи на те, що позивач не звертався до суду з клопотанням про залучення до участі справі співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 як співвідповідачів, суди дійшов висновку про відмову в задоволенні позову у зв`язку із неналежним складом учасників справи.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:
У задоволенні позовних вимог  Товариства з обмеженою відповідальністю «Тех-Комсервіс» до ОСОБА_1 про визнання недійсним протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку відмовити у зв?язку з необгрунтованістю.
Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Повний текст рішення виготовлено 26.06.2026.

Суддя О.О. Ніколаєнко