ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.05.2026 м.Дніпро Справа № 904/3579/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Золотарьової Я.С. (доповідач), 
суддів: Мартинюка С.В., Фещенко Ю.В.
секретар судового засідання: Янкіна Г.Д. 
представники учасників провадження:
від позивача (скаржника): Коротченко Д.С.
від відповідача: Унжакова І.В.
від третьої особи: Львов Г.Г.
розглянув матеріали апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 (повне рішення 30.03.2026), суддя Примак С.А.
у справі №904/3579/25
за позовом ОСОБА_1 , м. Жовті Води, Дніпропетровська область 
до відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бульвар Свободи 47", м. Жовті Води, Дніпропетровська область
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Товариство з обмеженою відповідальністю "НОВА-ОК", м. Жовті Води, Дніпропетровська область
про визнання недійсними та незаконними рішення 

ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст справи
03.07.2025 до господарського суду за допомогою системи "Електронний суд" від представника ОСОБА_1 надійшла позовна заява до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бульвар Свободи 47" про визнання незаконними (недійсними) рішення, які були прийняті на загальних зборах ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «БУЛЬВАР СВОБОДИ 47», які відбулися 09 вересня 2023 року, оформлені протоколом №1 від 23 вересня 2023 року. Також позивач просив стягнути усі судові витрати, які складаються з судового збору у розмірі – 2 422,40 грн. та витрат з надання правничої допомоги у розмірі 80 000,00 грн. 

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі №904/3579/25 в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду, через систему “Електронний суд” ОСОБА_1 звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення в повному обсязі та ухвали нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 , задовольнити в повному обсязі. Стягнути з відповідача усі судові витрати, які складаються з судового збору у розмірі – 2 906,88 грн. та витрат з надання професійної правничої допомоги у розмірі 40 000,00 грн. 

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції ухвалив необґрунтоване рішення з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Скаржник стверджує, що він та інші співвласники не отримували письмових повідомлень про проведення зборів за 14 днів до дати їх проведення, як того вимагає закон та Статут ОСББ. Повідомлення обов`язково має вручатися під розписку або надсилатися рекомендованим листом. Неповідомлення співвласника про збори є прямим порушенням його фундаментального права на участь в управлінні ОСББ.
З протоколу неможливо встановити, хто саме скликав збори — правління чи ініціативна група.
При підрахунку результатів відповідач неправомірно виключив площу 17 квартир (власники яких померли або виїхали за кордон), взявши за 100% площу лише 102 квартир замість фактичних 119. Закон України «Про ОСББ» не передбачає можливості такого «віднімання» при розрахунку кворуму.
Скаржник вказує про недостатню кількість голосів для прийняття рішень, оскільки для рішення про спосіб управління (передача будинку керуючій компанії) необхідно не менше 2/3 голосів від загальної площі всіх приміщень. За розрахунками скаржника, виходячи з реальної загальної площі будинку (5893,4 кв.м), за передачу управління проголосувало лише 47,2%, що недостатньо навіть для простої більшості, не кажучи про 2/3. Через відсутність у протоколі даних про загальну площу всіх приміщень неможливо підтвердити, чи набрали інші питання порядку денного необхідні 50% голосів.
Протокол №1 не відповідає Типовому протоколу (Наказ Мінрегіону №203), оскільки в ньому відсутні відомості про результати голосування та підписи кожного співвласника по кожному питанню. Це робить результати голосування нікчемними, оскільки їх неможливо верифікувати.
Скаржник зазначає, що суд не врахував численні висновки Верховного Суду (від 23.02.2022 у справі № 914/807/20, від 26.10.2022 у справі № 916/1010/21; від 05.05.2020 у справі №916/1996/19 та від 06.02.2020 у справі №906/307/19) про те, що недотримання процедури повідомлення та відсутність кворуму є безумовними підставами для визнання рішень недійсними.
Суд помилково поклав на позивача обов`язок доводити істотність порушень, хоча за законом саме відповідач має довести факт належного повідомлення учасників.
Через грубі процедурні порушення та неправильний підрахунок голосів рішення загальних зборів не можуть вважатися прийнятими та законними.

Узагальнення доводів та заперечень інших учасників справи
Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому фактично підтримує доводи апелянта (позивача) та обґрунтований наступними фактами порушень.
Відповідач зазначає, що хоча протокол загальних зборів №1 від 23.09.2023 року підписаний головою та членом правління, саме правління ОСББ не приймало рішення про скликання цих зборів. У документах ОСББ відсутній протокол засідання правління, на якому б обговорювався або затверджувався порядок денний, що згадується у спірному протоколі. Так само не приймалося рішення про проведення письмового опитування співвласників, що є порушенням процедури, передбаченої Статутом.
ОСББ стверджує, що загальні збори з вказаним у протоколі порядком денним (звіт правління, вибір способу управління тощо) фактично не скликались і не проводились. Про існування Протоколу №1 від 23.09.2023 року об`єднанню стало відомо лише 30.01.2025 року під час іншого судового засідання.
Відповідач вказує, що колишня голова правління ( ОСОБА_2 ) стверджувала, що оригінал протоколу та листки опитування передані державному реєстратору. Однак, на запит ОСББ державний реєстратор відповів, що ці документи у нього відсутні, що унеможливлює перевірку справжності підписів та результатів голосування.
Відповідно до Статуту та закону, частка голосів має розраховуватися від загальної площі всіх 119 квартир та приміщень будинку (6062,0 кв.м). Натомість у Протоколі №1 відсоток голосів «за» або «проти» розраховувався лише від площі тих, хто взяв участь у голосуванні, що є грубим порушенням математичної моделі прийняття рішень в ОСББ.
На підставі цих доводів, ОСББ у своєму відзиві просить суд задовольнити апеляційну скаргу позивача та визнати рішення зборів недійсними.
Третя особа подала письмові пояснення, в яких зазначає, що рішення суду першої інстанції про відмову в позові є законним, а апеляційна скарга позивача - безпідставною та такою, що ґрунтується на неправильному тлумаченні норм права.
ТОВ «НОВА-ОК» стверджує, що позивач не обґрунтував, як саме рішення загальних зборів порушили його права та інтереси. Сама по собі участь чи неучасть у зборах або окремі процедурні недоліки не є безумовною підставою для визнання рішень недійсними, якщо вони не вплинули на результат голосування та не спричинили негативних наслідків для позивача.
Твердження позивача про «додатковий фінансовий тягар» через обрання управителя є помилковим, оскільки вартість послуг ТОВ «НОВА-ОК» була нижчою за щомісячні внески співвласників і не вимагала додаткових оплат.
Позивач використовував для розрахунків «загальну площу будинку» (5893,4 кв.м), яка включає сходи, ліфтові шахти та місця загального користування. Згідно із законом та Статутом, кількість голосів має розраховуватися виключно від сумарної площі квартир та нежитлових приміщень, що перебувають у власності.
За чинним законодавством поняття кворуму для ОСББ скасовано; збори є правомочними незалежно від кількості присутніх, а рішення приймаються визначеним відсотком голосів від загальної кількості.
ТОВ «НОВА-ОК» наголошує, що рішення про вибір форми управління (обрання управителя) приймається більшістю голосів (понад 50%), а не 2/3, як помилково стверджував позивач.
У протоколі №1 відображені результати голосування по кожному питанню, а поіменні дані та підписи містяться у додатках до нього (листках опитування), що відповідає закону.
Факт проведення зборів та прийняття рішень підтверджується тим, що протокол був нотаріально посвідчений.
ТОВ «НОВА-ОК» зазначає, що позов подано лише після того, як компанія почала стягувати з ОСББ заборгованість за надані послуги.
На думку третьої особи, позивач та відповідач (ОСББ) діють спільно, щоб через суд визнати збори недійсними виключно з метою ухилення від виконання фінансових зобов`язань перед керуючою компанією за договором, який фактично виконувався.
Позивач оскаржує рішення, що стосуються всього будинку, не маючи повноважень представляти інтереси інших співвласників.

Рух справи в суді апеляційної інстанції
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.04.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Золотарьової Я.С. (доповідач), суддів Мартинюка С.В., Фещенко Ю.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.04.2026 апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі № 904/3579/25 залишено без руху. Зазначено, що апелянт протягом 5 днів з дня отримання ухвали має усунути недоліки апеляційної скарги, а саме: надати докази сплати судового збору у розмірі 726,72 грн.
21.04.2026 на адресу суду від скаржника, на виконання вимог ухвали від 20.04.2026 надійшла заява про усунення недоліків скарги із доказами сплати судового збору у розмірі 726,72 грн.
Одночасно у апеляційній скарзі викладене клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення суду, яке мотивовано тим, що позивач отримав рішення суду на електронну адресу 01.04.2026.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою. Призначено судове засідання на 12.05.2026. Витребувано у Господарського суду Дніпропетровської області матеріали справи (оскарження) №904/3579/25, необхідні для розгляду апеляційної скарги.
27.04.2026 матеріали справи №904/3579/25 надійшли до суду апеляційної інстанції.
30.04.2026 третя особа подала письмові пояснення по справі.
04.05.2026 відповідач подав відзив на апеляційну скаргу.
В судовому засіданні 20.05.2026 заслухавши представників учасників справи Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у справі.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та мотиви судового рішення
Позивачу на праві власності належить кв. АДРЕСА_1 , в якому співвласниками створене ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «БУЛЬВАР СВОБОДИ 47».
Відповідно до протоколу №1 від 23.09.2023 загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_2 зазначено, що загальні збори 09.09.2023. не були проведені по процедурі до логічного завершення. 
Тому голосування за пропозиції, які розглядались на Загальних зборах 09.09.2023, проведено в період з 10.09.2023 по 23.09.2023 письмовим опитуванням згідно Статуту пункт 11 розділу ІІІ.
Прийняли участь в опитуванні 60 співвласників, площа квартир яких складає 3022,60 кв. м або 58,04%.
На загальних зборах співвласників багатоквартирного будинку за адресою АДРЕСА_2 прийнято наступні рішення:
- з питання першого порядку денного: затверджено звіт голови Правління ОСББ “Бульвар Свободи 47” за 2021-2022 роки, голосували за 60 співвласників (3022,66 кв.м, або 58,04%), проти 0;
- з питання другого порядку денного: визнано фінансово-господарську діяльність ОСББ такою, що проводилась з порушеннями до 14.07.2021 в період головування ОСОБА_3 . В період головування ОСОБА_2 господарська діяльність велась без порушень та зловживань, голосували за 59 співвласників (2970,3 кв.м, або 57,04%), проти 1 співвласник (52,3 кв.м);
- з питання третього порядку денного: передано управління будинком управляючій компанії "Нова-ОК", голосували за 55 співвласників (2782,6 кв.м, або 53,43%), проти 5 співвласників (240.0 кв.м);
- з питання четвертого порядку денного: уповноважено голову ОСББ "Бульвар Свободи 47" ОСОБА_2 підписати необхідні документи по передачі будинку в управління управляючій компанії "Нова-ОК", голосували за 55 співвласників (2782,6 кв.м, або 53,43%), проти 5 співвласників (240.0 кв.м).
Мотиви рішення щодо відмови у задоволенні позову ґрунтуються на таких аргументах:
Суд зазначив, що наявність права на позов не є безумовною підставою для захисту, позивач повинен довести, що оспорюване рішення дійсно порушує його суб`єктивне право або інтерес.
Позивачем не було доведено, що рішення зборів на момент розгляду справи продовжують порушувати його права, або що їх скасування призведе до реального відновлення цих прав.
Суд наголосив, що саме по собі встановлення окремих порушень під час скликання чи проведення зборів не є автоматичною підставою для визнання їх рішень недійсними.
Щодо порушення порядку повідомлення про збори, суд вказав, що позивач не довів, як це завадило йому взяти участь у голосуванні або як це могло вплинути на загальний результат.
Недоліки в оформленні протоколу (відсутність реквізитів тощо) за відсутності доказів їх впливу на волевиявлення співвласників не вважаються безумовною підставою для недійсності.
Суд зауважив, що хоча кількість голосів має розраховуватися пропорційно площі, позивач не надав належних доказів того, що розрахунки у протоколі є недостовірними або що фактичне волевиявлення співвласників було викривлене.
Суд послався на практику Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 917/1891/21, згідно з якою необхідно дотримуватися принципу пропорційності — балансу між інтересами окремого співвласника та інтересами більшості, яка брала участь у зборах.
Суд має уникати зайвого втручання в діяльність об`єднання, якщо рішення підтримані більшістю і не мають ознак дискримінації.
Оскільки судочинство здійснюється на засадах змагальності, саме позивач мав довести істотність порушень та наявність шкоди його інтересам. Суд дійшов висновку, що позивач із цим завданням не впорався, що і стало підставою для відмови у позові.

Обставини справи, встановлені додатково апеляційним судом 
У протоколі загальних зборів ОСББ «БУЛЬВАР СВОБОДИ 47» № 1 від 23.09.2023 зазначено, що всього в будинку 119 - житлових квартир та 0 нежитлових приміщень. З них в 2 (двох) квартирах немає власників (Власники померли, наслідувачів немає). Власники 11 квартир виїхали за межі України на початку війни та з ними немає зв`язку, що підтверджено сусідами. Чотири співвласники володіють в будинку по дві квартири кожний. Загальна чисельність власників квартир в будинку, які мали можливість проголосувати: 119 - 2 - 11 - 4 - 102 особи. Загальна площа квартир цих власників - 5207,70 кв.м. Прийняли участь в опитуванні 60 співвласників. площа квартир яких складає 3022,60 кв.м. або 58.04%. 
За умовами пункту 1 розділу ІІІ Статуту відповідача, органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання.
Пунктом 2 розділу ІІІ Статуту передбачено, що вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання.
Згідно пункту 5 розділу ІІІ Статуту загальні збори скликаються і проводяться правлінням об?єднання або ініціативною групою з не мені як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів повідомляє співвласників квартир та нежитлових приміщень під розписку, або направляє повідомлення листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, шо належить співвласнику в будинку, або в місцях загального користування розмішує повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.
Статутом (пункт 7 розділу ІІІ) врегульовано, що кожна квартира або нежитлове приміщення під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Кожен співвласник (або його представник) має право прийняти участь у голосуванні від своєї квартири та/або нежитлового приміщення, незалежно від кількості співвласників цієї квартири чи нежитлового приміщення. Загальна кількість голосів, поданих співвласниками кожної квартири чи нежитлового приміщення, що враховуються при підрахунку на загальних зборах, обмежується лише часткою загальної площі цієї квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах .
Відповідно до пункту 8 розділу ІІІ Статуту визначено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього отримано не менш як дві третини загальної кількості голосів від всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього отримано більше половини загальної кількості голосів від всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування (“за”, “проти” чи “утримався”). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Пунктом 9 розділу ІІІ Статуту передбачено, що якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правління або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.
Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування (пункт 10 розділу ІІІ Статуту).
Відповідно до акту загального технічного огляду житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 від 03.10.2016, загальна площа будинку 5 893,4 кв.м., кількість квартир у будинку 119. Загальна площа квартир, розташованих в будинку окремо не визначена.
ОСББ 02.05.2025 звернулося до Державного реєстратора Жовтоводської міської ради із запитом про надання копій Протоколу №1 від 23.09.2023 року та листків письмового опитування.
У відповідь на запит 07.05.2025 виконавчий комітет Жовтоводської міської ради повідомив, що можливість надати завірену копію протоколу відсутня у зв`язку з його відсутністю в органах влади.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо підстав для відмови у задоволенні позову та уважає, що позов слід було задовольнити з таких мотивів.
Спірні правовідносини регулюються Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", який застосовується судом, в редакції, яка діяла на момент прийняття спірних рішень.
Відповідно до частин 1-3 статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
За умовами пункту 1 розділу ІІІ Статуту відповідача, органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання.
Пунктом 2 розділу ІІІ Статуту передбачено, що вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання.
Згідно частини 5 статті 10 Закону України Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.
Частиною 3 статті 10 вказаного Закону передбачено, що загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень.
Апеляційний суд зауважує, що порядок скликання та проведення установчих зборів врегульовано ст. 6 вказаного Закону.
Згідно частини 6 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціатором установчих зборів не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення установчих зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку.
Згідно пункту 5 розділу ІІІ Статуту загальні збори скликаються і проводяться правлінням об?єднання або ініціативною групою з не мені як трьох співвласників. Правління (ініціативна група) не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів повідомляє співвласників квартир та нежитлових приміщень під розписку, або направляє повідомлення листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, шо належить співвласнику в будинку, або в місцях загального користування розмішує повідомлення про проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного. Час і місце проведення загальних зборів обираються зручними для більшості можливих учасників зборів.
Оскільки загальні збори було призначено на 09.09.2023, відповідно повідомлення про призначені загальні збори та порядок денний мало бути надіслано або вручено позивачу не пізніше ніж 25.08.2023.
Відповідачем до матеріалів справи не надано рішення правління, або голови правління про скликання загальних зборів (чергових або позачергових). 
Згідно частини 7 статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у повідомленні про проведення установчих зборів повинна міститися інформація про:
1) ініціатора установчих зборів;
2) дату, час та місце проведення установчих зборів;
3) порядок денний установчих зборів;
4) наявність/відсутність технічної можливості для участі співвласників в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції із зазначенням інформації щодо підключення до неї.
Відповідач до матеріалів справи тексту повідомлення про проведення загальних зборів не надав.
Тобто суд позбавлений можливості встановити хто саме ініціював скликання загальних зборів, як повідомлялись співвласники про проведення загальних зборів, дату проведення загальних зборів, який порядок денний було затверджено тощо.
Суд враховує, що обраний особою, що скликає загальні збори учасників товариства, спосіб повідомлення про їх проведення повинен забезпечити реальне персональне повідомлення учасника про призначені загальні збори та порядок денний цих зборів. У випадку заперечення учасником факту повідомлення його про проведення загальних зборів, обов`язок доказування обставин повідомлення позивача про проведення загальних зборів покладається на відповідача, як особу, рішення органу управління якої оспорюється.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 916/2584/18, від 06.02.2020 у справі № 906/307/19.
У матеріалах справи відсутні та відповідачем до суду не подано належних доказів, у розумінні приписів статті 76-77 ГПК України, на підтвердження повідомлення позивача про дату, час і місце проведення, а також порядок денний загальних зборів.
Відтак, суд дійшов висновку, що відповідачем належними та допустимими доказами не доведено факт повідомлення позивача про дату проведення загальних зборів та порядок денний.
У справах з позовною вимогою про визнання недійсним рішення загальних зборів учасників юридичної особи, заявленою з підстав неповідомлення позивача як учасника юридичної особи про проведення зборів, на яких прийняте спірне рішення, судам при вирішенні питання щодо порушення прав позивача спірним рішенням необхідно з`ясувати дотримання порядку скликання загальних зборів, зокрема, щодо належного повідомлення позивача про такі збори, яке є складовою скликання зборів, а також щодо відповідності змісту повідомлення вимогам закону та статуту, оскільки своєчасне і належне повідомлення учасника про скликання загальних зборів, що містить вичерпну інформацію щодо проведення зборів, є важливим для формування волі при прийнятті рішень загальними зборами, аби кожен з учасників міг належним чином підготуватися і сформувати своє бачення щодо питань, які розглядаються на зборах, та повноцінно взяти участь у їх обговоренні. (Близька за змістом правова позиція Великої Палати Верховного Суду викладена в постанові від 22.10.2019 у справі №923/876/16.).
Відповідно до ч. 12-13 ст. 6 Закону рішення приймається шляхом поіменного голосування. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники (їх представники), загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Відповідно до ч.12 ст. 10 Закону рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, які разом мають більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (крім випадків, якщо законом та/або статутом об`єднання встановлена більша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення). Статутом об`єднання може бути встановлена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішення з окремих питань. Забороняється встановлювати у статуті об`єднання кількість голосів, необхідну для прийняття рішення, менше ніж 50 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників та більше ніж 75 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників (а для прийняття рішення з питань обрання органів управління об`єднання, зміни форми управління, встановлення та зміни розмірів внесків/платежів, затвердження кошторису - більше ніж 67 відсотків загальної кількості голосів усіх співвласників), крім випадків, передбачених цим Законом.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою і п`ятнадцятою цієї статті. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної часткової власності, належна кожному співвласнику площа квартири або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки у праві спільної часткової власності. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, для цілей цього Закону такі співвласники вважаються власниками рівних часток (ч.14 ст. 6 Закону).
Статутом (пункт 7 розділу ІІІ) врегульовано, що кожна квартира або нежитлове приміщення під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Кожен співвласник (або його представник) має право прийняти участь у голосуванні від своєї квартири та/або нежитлового приміщення, незалежно від кількості співвласників цієї квартири чи нежитлового приміщення. Загальна кількість голосів, поданих співвласниками кожної квартири чи нежитлового приміщення, що враховуються при підрахунку на загальних зборах, обмежується лише часткою загальної площі цієї квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах .
Відповідно до пункту 8 розділу ІІІ Статуту визначено, що рішення на загальних зборах приймаються шляхом відкритого поіменного голосування. Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього отримано не менш як дві третини загальної кількості голосів від всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього отримано більше половини загальної кількості голосів від всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку. Рішення загальних зборів викладається письмово та засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату його голосування (“за”, “проти” чи “утримався”). Загальні збори можуть встановити інший порядок голосування на зборах та прийняття рішень на них.
Відповідно до частини 16 статті 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами чотирнадцятою та п`ятнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах.
Пунктом 9 розділу ІІІ Статуту передбачено, що якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів “за” або “проти”, встановленої пунктом 8 цього розділу, ініціатором зборів (правління або ініціативною групою) проводиться письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, відповідні рішення вважаються неприйнятими.
Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення загальних зборів, і голоси, подані під час письмового опитування (пункт 10 розділу ІІІ Статуту).
Відповідно до ч. 23 ст.6 Закону рішення установчих зборів оформлюється протоколом, який повинен містити відомості про: 1) ініціатора установчих зборів; 2) дату, час, місце проведення установчих зборів (у тому числі інформацію про технічні засоби електронних комунікацій, з використанням яких співвласники брали участь в установчих зборах дистанційно в режимі відеоконференції); 3) загальну кількість співвласників багатоквартирного будинку; 4) загальну площу квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку; 5) кожного співвласника (його представника), який взяв участь в установчих зборах, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме: прізвище, ім`я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи); номер квартири або нежитлового приміщення; загальна площа квартири або нежитлового приміщення; документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника); 6) обраного голову установчих зборів; 7) порядок денний установчих зборів; 8) підсумки голосування щодо кожного питання порядку денного установчих зборів.
Листки опитування, створені у паперовій формі, пронумеровуються, прошнуровуються та зберігаються правлінням або іншою уповноваженою співвласниками особою (ч. 24 ст.6 Закону).
З протоколу загальних зборів від 23.09.2023 вбачається, що всього в будинку АДРЕСА_3 - житлових квартир. Це також узгоджується з відомостями, наведеними у Акті загального технічного огляду (а.с. 74-76, том 1). 
Водночас, з протоколу неможливо встановити, яка площа цих 119 квартир, оскільки в протоколі зазначено площу тільки 102 квартир.
Так, у протоколі вказано, що в 2 (двох) квартирах немає власників (власники померли, наслідувачів немає); власники 11 квартир виїхали за межі України на початку війни та з ними немає зв`язку; 4 співвласники володіють в будинку по дві квартири кожний.
Загальна площа квартир власників - 5 207,70 кв. м. Це площа 102 квартир. Тобто ця загальна площа квартир вказана без врахування площі 17 квартир.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про ОСББ» та п. 7 розділу ІІІ Статуту,ч. 12-13 ст. 6 Закону кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі його квартири у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.
Тобто базою для розрахунку загальної кількості голосів є загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень.
Учасники справи вказували про те, що у будинку є лише 119 квартир. Нежитлові приміщення, крім приміщень загального користування (сходові клитини тощо) відсутні.
Апеляційний суд зазначає, що закон не передбачає можливості зменшувати загальну площу будинку (базу для розрахунку 100%) через відсутність власників, їхню смерть чи володіння кількома об`єктами. Для прийняття рішення необхідно набрати понад 50% (або 2/3 для певних питань) голосів від усіх співвласників будинку, а не лише від тих, хто зміг взяти участь у зборах.
Якщо одна особа володіє двома квартирами, площа обох квартир має враховуватися при голосуванні. Виключення площі однієї з квартир з розрахунку загальної кількості голосів співвласників є необґрунтованим.
Незаконним також є й виключення з загальної кількості голосів тих співвласників, які з різних причин не знаходяться на території України, або не проживають у будинку. Ці голоси мають враховуватися як такі, які не прийняли участь у загальних зборах.
Доказів того, що 2 квартири не мають власників, тобто є безхазяйним майном учасниками справи до матеріалів справи не надано.
З огляду на викладене, апеляційний суд дійшов висновку, що виключення цих співвласників та їхніх площ є незаконним. Оскільки протокол не містить відомостей щодо площі усіх 119 квартир, апеляційний суд позбавлений можливості визначити кількість голосів по кожному питанню порядку денного.
Надаючи оцінку відомостям, які містяться у протоколі №1 від 23.09.2023 в контексті дотриманні відповідачем вимог щодо поіменного голосування співвласників та можливості встановити волевиявлення кожного співвласника, який приймав участь в загальних зборах, суд зазначає таке.
У протоколі вказано, що результати поіменного голосування з питань порядку денного викладені у Додатку 3 до протоколу, а в період з 10.09.2023 по 23.09.2023 було проведено письмове опитування.
Водночас, до матеріалів справи не надано Додатку 3 та листків опитування, які складались під час проведення письмового опитування. Відсутні в матеріалах справи і докази прийняття рішення про проведення письмового опитування.
Узагальнюючи викладене, апеляційний суд вказує про те, що матеріали справи не містять переліку співвласників, з результатами поіменного голосування, а також листків письмового опитування із результатами голосування. У протоколі №1 від 23.09.2023 не вказано поіменного переліку тих, хто з співвласників підтримав те чи інше питання порядку денного, як саме голосував кожен з співвласників - "за" чи "проти". Тому, апеляційний суд дійшов висновку, що з протоколу загальних зборів № 1 від 23.09.2023 неможливо встановити хто із співвласників (поіменно) був присутній на загальних зборах та як голосував за порядком денним особисто, оскільки у протоколі лише вказано кількість голосів "за" та "проти", що не дозволяє встановити хто з співвласників взяв участь у загальних зборах безпосередньо, та яку кількість голосів мали ці співвласники, хто з співвласників взяв участь у письмовому опитуванні, та кількість голосів, які їм належать.
Вказане не дозволяє встановити результати волевиявлення співвласників.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що позовна вимога про визнання недійсним рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бульвар Свободи 47», оформлене протоколом загальних зборів № 1 від 23.09.2023 підлягає задоволенню.
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За викладених обставин, колегія суддів вважає, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам та матеріалам справи, також судом неправильно застосовані норми матеріального права.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі №904/3579/25 підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі №904/3579/25 необхідно скасувати. Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
Зважаючи на задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 , судові витрати, понесені у зв`язку із подачею позову та апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України слід покласти на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бульвар Свободи 47".
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, 
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі №904/3579/25 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.03.2026 у справі №904/3579/25  – скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.
Визнати недійсними рішення загальних зборах ОБ`ЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ «БУЛЬВАР СВОБОДИ 47», які оформлені протоколом №1 від 23 вересня 2023 року.
Стягнути з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бульвар Свободи 47" (52204, Дніпропетровська область, м. Жовті Води, бульвар Свободи, 47; ідентифікаційний код 40422954) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) 2 422,40 грн судового збору за розгляд позовної заяви та 3 633,60 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Дніпропетровської області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова виготовлена і підписана 21.05.2026.

Головуючий суддя Я.С. Золотарьова

Суддя С.В. Мартинюк 

Суддя  Ю.В. Фещенко