ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

03 червня 2026 року 
м. Київ

справа № 522/19930/20
провадження № 61-8795св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І.Ю., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Лідовця Р. А., Черняк Ю. В., 

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 ,
відповідачі: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Шанті Україна», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , 
третя особа - ОСОБА_6 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Халдая Іллі Віталійовича на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 липня 2021 року, ухвалене у складі судді Кузнецової В. В., та постанову Одеського апеляційного суду від 15 травня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Сєвєрової Є. С., Погорєлової С. О., Таварткіладзе О. М.,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовної заяви

У листопаді 2020 року ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Шанті Україна» (далі - ТОВ «Шанті Україна»), ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа - ОСОБА_6 , про визнання земельної ділянки предметом іпотеки, визнання недійсними правочинів та скасування записів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Позовну заяву ОСОБА_1 мотивувала тим, що 06 серпня 2015 року вона та ОСОБА_6 уклали договір позики, відповідно до якого ОСОБА_6 отримав у борг гроші у сумі 7 560 000,00 грн, що є еквівалентом 339 000 доларів США за курсом комерційних банків України, строком на 133 календарні дні, з 10 серпня 2015 року до 20 грудня 2015 року. На забезпечення виконання договору позики, 07 серпня 2015 року між нею як іпотекодержателем, та ОСОБА_3 , як іпотекодавцем, укладений договір іпотеки, предметом якого є домоволодіння, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , яке належало ОСОБА_3 на праві приватної власності.
ОСОБА_6 не виконав умов договору позики, тому вона на підставі застереження в договорі іпотеки від 07 серпня 2015 року, звернула стягнення на предмет іпотеки, власником якого була ОСОБА_3 , в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», за вартістю, визначеною на підставі експертної оцінки, а 26 травня 2017 року проведено державну реєстрацію права власності на домоволодіння, загальною площею 1062,1 кв м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за нею ( ОСОБА_1 ).
Позивач зазначала, що набуте нею у власність домоволодіння розміщене на земельній ділянці, яка на час укладення договору іпотеки із ОСОБА_3 , не була фактично сформована і зареєстрована в Державному земельному кадастрі, речові права на земельну ділянку також не були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак, враховуючи загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, земельна ділянка, яка на час укладення договору іпотеки знаходилась у користуванні іпотекодавця без оформлення правовстановлюючих документів на таку ділянку, а після укладення договору іпотеки стала перебувати у його власності, також входить до предмета іпотеки.
Проте ОСОБА_3 , яка поручилась за виконання ОСОБА_6 зобов`язань за договором позики, без її відома як іпотекодержателя здійснила дії, направлені на відчуження спірної земельної ділянки. Зокрема, приховала від позивачки факт оформлення за собою права власності на земельну ділянку, а потім без відома позивачки відчужила цю земельну ділянку юридичній особі. Останнім зареєстрованим власником спірної земельної ділянки став ОСОБА_4 , а земельна ділянка перебуває в іпотеці ОСОБА_5 .
Позивач уважала, що її право порушено, оскільки відповідачі порушили статті 6, 9, 11, 12 Закону України «Про іпотеку», статті 203, 215 ЦК України, статті 2, 3, 5, 12, 18, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Уточнивши предмет позову, ОСОБА_1 просила суд:
1) визнати земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_2 , предметом іпотеки за договором іпотеки від 07 серпня 2015 року, укладеним між нею та ОСОБА_3 , який посвідчено приватним нотаріусом ОМНО Тімченко О. І. 07 серпня 2015 року, зареєстровано в реєстрі за № 324;
2) визнати недійсним акт оцінки вартості та приймання-передачі майна, що вноситься до статутного капіталу ТОВ «Шанті Україна» від 15 жовтня 2015 року, складений і підписаний між ОСОБА_3 та ТОВ «Шанті Україна», посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Левчук А. В., зареєстрований у реєстрі за № 3132, 3133, згідно з яким ОСОБА_3 передала у приватну власність як додатковий внесок до статутного капіталу ТОВ «Шанті Україна» земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_2 ;
3) скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37444403, від 06 жовтня 2017 року про проведення державної реєстрації права приватної власності ТОВ «Шанті Україна» на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 ; 
4) припинити право приватної власності ТОВ «Шанті Україна» на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 ;
5) визнати недійсним акт приймання-передачі майна ТОВ «Шанті Україна» від 12 жовтня 2017 року, складений та підписаний між ОСОБА_4 та ТОВ «Шанті Україна», згідно з яким ТОВ «Шанті Україна» передало у приватну власність ОСОБА_4 земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_2 ;
6) скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Одеської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Хоміної М. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 37607615, від 17 жовтня 2017 року про проведення державної реєстрації права приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 ;
7) припинити право приватної власності ОСОБА_4 на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 ;
8) визнати недійсним іпотечний договір від 22 січня 2020 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Янковською О. С., зареєстрований у реєстрі за номером 118;
9) скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно - приватного нотаріуса ОМНО Янковської О. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50761924, від 22 січня 2020 року про проведення державної реєстрації іншого речового права, іпотеки на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 , іпотекодержатель - ОСОБА_5 , іпотекодавець - ОСОБА_4 ;
10) припинити інше речове право, іпотеку на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 , іпотекодержатель - ОСОБА_5 , іпотекодавець - ОСОБА_4 ;
11) скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса ОМНО Янковської О. С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50762428, від 22 січня 2020 року про проведення державної реєстрації обтяження, заборони на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 ;
12) припинити обтяження, заборону на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 740366251101: земельна ділянка з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 14 липня 2021 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ТОВ «Шанті Україна», ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , третя особа - ОСОБА_6 , про визнання земельної ділянки предметом іпотеки, визнання недійсними правочинів та скасування записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що предметом іпотеки є житловий будинок, а не земельна ділянка. Крім того, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га, зареєстровано за ОСОБА_3 вже після укладання договору іпотеки. Інші вимоги є похідними, тому також не підлягають задоволенню.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 16 травня 2024 року залучено у справі правонаступника ОСОБА_1 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , - ОСОБА_2 .

Постановою Одеського апеляційного суду від 15 травня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 в особі правонаступника ОСОБА_2 задоволено частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 липня 2021 року змінено шляхом викладення мотивувальної частини в редакції цієї постанови, в решті залишено без змін.

Змінюючи рішення суду першої інстанції шляхом доповнення, суд апеляційної інстанції погодився із судом першої інстанції про те, що на момент укладення іпотечного договору, спірна земельна ділянка не була зареєстрована за ОСОБА_3 , отже, не могла бути предметом іпотеки, та доповнив:
- позивач здійснила погашення заборгованості в позасудовому порядку шляхом оформлення на себе права власності на іпотечне майно, що призвело до припинення боргових зобов`язань ОСОБА_6 ; 
- на земельній ділянці, кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, розташоване також і інше житлове домоволодіння, власником якого є ОСОБА_4 , тобто земельна ділянка обслуговує домоволодіння, що перебуває у власності ОСОБА_4 ;
- позивач з цим позовом звернулася до суду у листопаді 2020 року, однак власником домоволодіння, розташованого на АДРЕСА_1 , починаючи з 20 жовтня 2018 року, є Товариство з обмеженою відповідальністю «СОЦМЕД» (далі - ТОВ «СОЦМЕД»).

Короткий зміст вимог касаційної скарги 

У липні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Халдай І. В. подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 липня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 15 травня 2025 року, в якій просив суд скасувати оскаржувані судові рішення, ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 

21 липня 2025 року ухвалою Верховного Суду касаційну скаргу залишено без руху з наданням строку для усунення її недоліків.

28 липня 2025 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі, витребувано її матеріали із Приморського районного суду м. Одеси, іншим учасникам надіслано копії касаційної скарги.

У вересні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

На підставі розпорядження заступника керівника Апарату Верховного Суду - керівника секретаріату Касаційного цивільного суду, у зв`язку з відставкою судді ОСОБА_13, 27 листопада 2025 року сформовано протокол повторного автоматизованого розподілу судової справи, визначено склад суду: Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Луспеник Д. Д., Черняк Ю. В.

13 березня 2026 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права.
Підставами касаційного оскарження зазначає те, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18), від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц (провадження № 14-138цс19), від 01 жовтня 2019 року у справі № 922/2723/17 (провадження № 12-2гс19), від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20), від 18 січня 2022 року у справі № 910/17048/17 (провадження № 12-85гс20) та у постановах Верховного Суду від 18 вересня 2019 року у справі № 917/749/19, від 27 липня 2020 року у справі № 912/686/17, від 09 вересня 2020 року у справі № 920/743/17, від 11 листопада 2020 року у справі № 233/2216/19 (провадження № 61-5145св20), від 18 листопада 2020 року у справі № 920/743/17, від 18 листопада 2020 року у справі № 917/137/19, від 18 листопада 2020 року у справі № 233/2012/19 (провадження № 61-6199св20), від 12 січня 2021 року у справі № 920/352/19, від 24 лютого 2021 року у справі № 912/1592/20, від 03 березня 2021 року у справі № 359/6359/16-ц (провадження № 61-16084св20), від 10 березня 2021 року у справі № 912/1711/20, від 31 березня 2021 року у справі № 233/4333/19 (провадження № 61-5107св20), від 12 травня 2021 року у справі № 521/19852/18 (провадження № 61-1497св21), від 13 липня 2021 року у справі № 923/908/20.

Заявник указує, що спірна земельна ділянка не була передана в іпотеку у зв`язку з тим, що на момент укладення іпотечного договору відповідач не оформила права власності на неї. Однак, ураховуючи загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, земельна ділянка, яка на час укладення договору іпотеки знаходилась у фактичному користуванні іпотекодавця без оформлення правовстановлюючих документів на таку ділянку, а після укладення договору іпотеки - в його власності, також входить до предмета іпотеки.
Звертає увагу суду касаційної інстанції на те, що сторони в договорі іпотеки погодили, що після оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку вона також ввійде в предмет іпотеки. Крім того, іпотекодавець була зобов`язана повідомити про це іпотекодержателя та надати їй оригінали відповідних документів згідно з пунктами 1.7.1 та 1.13 договору іпотеки.

Звертає увагу, що ОСОБА_3 , з метою ускладнити в майбутньому звернення стягнення на спірну земельну ділянку, об`єднала її з іншою ділянкою, на якій розміщене інше житлове домоволодіння, розташоване за адресою: АДРЕСА_3 .
Крім того, заявник стверджує, що спірна земельна ділянка неодноразово відчужувалася, останнім її набувачем є ОСОБА_4 . Такі дії, вважає заявник, вчинялися на шкоду кредитору - ОСОБА_1 .

Частинами п`ятою-сьомою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки, іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги, яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. 

Посилається на частину першу статті 5, частину четверту статті 6 Закону України «Про іпотеку» щодо того, що предметів іпотеки може буди декілька, і земельна ділянка, на якій розташоване таке нерухоме майно, має бути передана також в іпотеку. Суди неправильно засотували норми права.

Вказує про перехід права власності на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди. При цьому перехід права на цю земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі особи - попереднього власника земельної ділянки. Звертає увагу суду на те, що за таких обставин не має правового значення те, що спірна земельна ділянка була «штучно» об`єднана з іншою ділянкою з метою унеможливлення звернення стягнення на неї.

У справі, яка переглядається, між сторонами існують договірні правовідносини з позики, розмір якої складає 7 560 000,00 грн. 26 травня 2017 року частково погашено заборгованість у розмірі 2 839 616,22 грн за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Оскільки, на думку заявника, спірна земельна ділянка входить до предмета іпотеки і всі дії щодо її відчуження відбулися без отримання згоди іпотекодержaтeля, з порушенням її прав, є правові підстави для визнання оспорюваних правочинів недійсними в судовому порядку. З цих же підстав підлягають скасуванню рішення державних реєстраторів прав на нерухоме майно, на підставі яких проводилася державна реєстрація прав, з одночасним припиненням права власності відповідачів на спірну земельну ділянку.

Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу

У серпні 2025 року ТОВ «Шанті Україна» подало до Верховного Суду відзив, у якому просило касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, як такі, що ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Звертає увагу, що нерухоме майно, яке ОСОБА_1 набула на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку», передане до статутного капіталу ТОВ «СОЦМЕД», яке не залученого до участі у розгляді справи. У разі задоволення позову права останнього будуть порушені. 

Крім того, між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 припинені іпотечні відносини за договором іпотеки від 07 травня 2015 року. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Фактичні обставини справи, встановлені судами 

06 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 укладений договір позики, згідно з яким ОСОБА_6 взяв у борг (тимчасове строкове користування) у ОСОБА_1 гроші в сумі 7 560 000,00 грн, що є еквівалентом 339 000 доларів США за курсом комерційних банків України, а ОСОБА_1 надала йому у борг вказану суму грошей строком на 133 календарні дні, з 10 серпня 2015 року до 20 грудня 2015 року. Зазначену суму грошей позичальник зобов`язався повернути позикодавцю у строк 133 календарні дні, з моменту отримання грошових коштів, вказаних у пункті 1 цього договору, у повному обсязі.

07 серпня 2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_7 , яка діяла від імені ОСОБА_3 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом ОМНО Іллічовою Н. А. 04 вересня 2014 року, зареєстрованої за № 4962, укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Тімченко О. І. 07 серпня 2015 року, зареєстрований у реєстрі за № 325, за змістом якого цим договором забезпечується виконання зобов`язань ОСОБА_6 перед іпотекодержателем за договором позики, укладеним між ОСОБА_1 та ОСОБА_6 06 серпня 2015 року, а саме: повернення позики у розмірі 7 560 000,00 грн, що є еквівалентом 339 000,00 доларів США за курсом комерційних банків України, у строк до 20 грудня 2015 року (пункт 1.1 договору іпотеки).

Предметом договору іпотеки є домоволодіння, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що належить ОСОБА_3 на праві приватної власності.

Відповідно до пункту 1.7 договору іпотеки майно передається в іпотеку з усіма його невід`ємними приналежностями. Іпотека розповсюджується на всі невіддільні від майна поліпшення, складові частини та внутрішні системи, що існують на момент укладання цього договору та виникають у майбутньому. Всі зроблені іпотекодавцем, в період дії цього договору, всілякі поліпшення, реконструкції, зміни, доробки, тощо автоматично стають предметом цього договору іпотеки - предметом іпотеки.

Згідно з підпунктом 1.7.1 договору іпотека за цим договором поширюється і на частину об`єкта предмета іпотеки, яка не може бути виділеною в натурі і буде приєднана до предмета іпотеки після укладення цього іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

Відповідно до підпунктів 2.3.7, 2.3.9, 2.3.10 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язується негайно надавати іпотекодержателю відомості про будь-які зміни з предметом іпотеки. Не передавати предмет іпотеки в лізинг, наступну іпотеку, у спільну діяльність, у безоплатне користування іншим особам, не погоджувати передачу в суборенду, за договорами оренди, вказаними в пункті 1.10.6, не здійснювати його відчуження або інше розпорядження предметом іпотеки без попередньої письмової згоди іпотекодержателя та попереднього погодження іпотекодержателем проекту договору про розпорядження предметом іпотеки; а також не змінювати умови договору про розпорядження предметом іпотеки, попередньо погоджені іпотекодержателем, без попереднього письмового погодження цих змін іпотекодержателем. У разі оформлення нових документів на предмет іпотеки, надавати оригінали цих документів іпотекодержателю; у разі внесення змін в предмет іпотеки (будівництво, реконструкція, перепланування, перевід в іншу категорію предмета іпотеки та інше) - надати іпотекодержателю оригінали правовстановлюючих та дозвільних документів в дводенний термін з моменту їх оформлення та у разі необхідності, підписати з іпотекодержателем відповідну додаткову угоду до цього договору в дводенний термін, з моменту отримання письмової вимоги від іпотекодержателя про необхідність оформлення такої додаткової угоди.

Із заяви ОСОБА_6 від 04 вересня 2015 року, зареєстрованої в реєстрі за № 424, підпис якого засвідчено приватним нотаріусом ОМНО Тімченко О. І. 04 вересня 2015 року, встановлено, що ОСОБА_6 цією заявою підтверджує, що 13 серпня 2015 року за укладеним між ним та ОСОБА_1 06 серпня 2015 року договором позики він отримав від ОСОБА_1 грошові кошти у сумі 7 560 000 грн, що є еквівалентом 339 00,00 доларів США за курсом комерційних банків України (але не нижче розрахунку: 24,00 грн за 1 долар СЩА), та зобов`язався повернути вказану суму до 20 грудня 2015 року відповідно до умов договору позики.

Рішенням Одеської міської ради від 09 жовтня 2013 року № 3929-VI «Про надання дозволу на розробку проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у м. Одесі» ОСОБА_3 надано дозвіл на розробку проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Із витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19 серпня 2015 року № НВ-5102173632015 встановлено, що земельну ділянку з кадастровим номером 5110137500:29:004:0018 зареєстровано Управлінням Держземагентства у м. Одесі 18 серпня 2015 року, державна реєстрація проведена на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок 20 серпня 2015 року; КП «Земельно-кадастрове бюро при Управлінні земельних ресурсів», ОСОБА_8 .

Рішенням Одеської міської ради від 10 вересня 2015 року № 7093-VI «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачу гр. ОСОБА_3 у приватну власність земельної ділянки, площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, (кадастровий номер 5110137500:29:004:0018), площею 0,0973 га, за адресою: АДРЕСА_2 . Передано гр. ОСОБА_3 безоплатно у приватну власність земельну ділянку (землі житлової та громадської забудови), вказану у пункті 1 цього рішення, для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Тимофєєва О. А., Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції в Одеській області, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 24952012 від 01 жовтня 2015 року проведено державну реєстрацію права власності, форма власності - приватна, розмір частки - 1/1, земельна ділянка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, власник - ОСОБА_9 .

02 жовтня 2015 року ОСОБА_3 видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно індексний номер 44973459, відповідно до якого ОСОБА_9 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , країна громадянства: Україна, на праві приватної власності, розмір частки - 1/1, належить земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер: 5110137500:29:004:0018, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0973 га.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Ігнатова Д. В., Одеське міське управління юстиції, про внесення змін до запису Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 25082517 від 06 жовтня 2015 року, внесено зміни до запису про нерухоме майно, виправлено прізвище власника з ОСОБА_10 на ОСОБА_11 .

06 жовтня 2015 року ОСОБА_3 видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно, індексний номер 45180802, відповідно до якого ОСОБА_3 , на праві приватної власності, розмір частки - 1/1, належить земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер: 5110137500:29:004:0018, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площею 0,0973 га.

Відповідно до акта оцінки вартості та приймання-передачі майна, що вноситься до статутного капіталу ТОВ «Шанті Україна» від 15 жовтня 2015 року, який підписаний ОСОБА_3 та директором ТОВ «Шанті Україна» ОСОБА_14, на виконання рішення загальних зборів учасників ТОВ «Шанті Україна», яке оформлене протоколом № 7, складеним 15 жовтня 2015 року, сторона 1 передає, а сторона 2 приймає у приватну власність наступне рухоме майно: земельна ділянка, що розташована: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, площа 0,0973 га, вартістю, що становить 192 000,00 грн.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень, сформованим 30 травня 2017 року, встановлено, що 25 травня 2017 року за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на домоволодіння, загальною площею 1 062,1 кв. м, житловою - 521,7 кв. м, яке складається із: житлового будинку літ. «А»; 1, 2 огорожа; І вимощення; номер запису про право власності: 20676426, підстава виникнення права власності - договір іпотеки, серія та номер: 324, виданий 07 серпня 2015 року, видавник - приватний нотаріус ОМНО Тімченко О. І., підстава внесення запису - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 35448223 від 30 травня 2017 року, 18:08:43.

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 99549807, сформованого 06 жовтня 2017 року, встановлено, що рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Хоміної М. І., Одеська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації», Одеська область, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: № 37444403 від 06 жовтня 2017 року проведено державну реєстрацію права власності, форма власності - приватна земельна ділянка з реєстраційним номером 740366251101, розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:29:004:0018, за суб`єктом - ТОВ «Шанті Україна».

12 жовтня 2017 року ТОВ «Шанті Україна» в особі директора ОСОБА_15 та ОСОБА_4 склали акт приймання-передачі майна ТОВ «Шанті Україна», відповідно до змісту якого на виконання рішення загальних зборів учасників ТОВ «Шанті Україна», яке оформлене протоколом № 3 від 10 жовтня 2017 року, сторона 1 - ТОВ «Шанті Україна» передає, а сторона 2 - ОСОБА_4 який дії від імені і в особі ОСОБА_7 отримує у приватну власність наступне нерухоме майно: житлове домоволодіння, загальною площею 156,9 кв. м, житловою площею 90,5 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 ; земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, площа 0,0973 га.

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 100556588, сформованого 17 жовтня 2017 року, встановлено, що рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Хоміної М. І. , Одеська обласна філія комунального підприємства «Центр державної реєстрації», Одеська область, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 37607615 від 17 жовтня 2017 року проведено державну реєстрацію права власності, форма власності - приватна на земельну ділянку з реєстраційним номером 740366251101, що розташована: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:29:004:0018, за суб`єктом - ОСОБА_4 .
22 січня 2020 року ОСОБА_5 (позикодавець) уклала із ОСОБА_7 (позичальник) договір позики, за змістом якого позикодавець передав, а позичальник прийняв у власність 244 000,00 грн, що на момент укладення цього договору становить 10 000,00 доларів США, встановленого на Міжбанківському валютному ринку за курсом продажу станом на дату 22 січня 2020 року (1 долар США - 24,40 грн), без нарахування процентів та зобов`язується повернути її до двадцять другого грудня дві тисячі двадцятого року.

22 січня 2020 року ОСОБА_5 (іпотекодержатель) уклала із ОСОБА_4 (іпотекодавцем), яка є майновим поручителем ОСОБА_7 (боржник), іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Янковською О. С., зареєстрований у реєстрі за № 118, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, а саме: житлове домоволодіння, за адресою: АДРЕСА_3 , земельну ділянку, за адресою: АДРЕСА_1 , АДРЕСА_3 , загальною площею 0,0973 га, кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, надану для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія земель - землі житлової та громадської забудови, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 740366251101 (пункт 1.5 договору іпотеки), в забезпечення виконання в повному обсязі зобов`язань боржника перед іпотекодержателем, в силу чого іпотекодержатель має право в разі невиконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Янковської О. С., Одеський міський нотаріальний округ, Одеська область, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 50761924 від 22 січня 2020 року проведено державну реєстрацію іншого речового права, іпотека на земельну ділянку з реєстраційним номером 740366251101, кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:29:004:0018, суб`єкт - ОСОБА_5 .

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно приватного нотаріуса Янковської О С., Одеський міський нотаріальний округ, Одеська область, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 50762428 від 22 січня 2020 року проведено державну реєстрацію обтяження, заборона на нерухоме майно на земельну ділянку з реєстраційним номером 740366251101, кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:29:004:0018.

На земельній ділянці, кадастровий номер 5110137500:29:004:0018, площею 0,0973 га за адресою: АДРЕСА_2 , розташоване також і інше житлове домоволодіння, площею 156,9 кв. м, що належить ОСОБА_4 .

Із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 422610306, сформованого 14 квітня 2025 року, встановлено, що власником домоволодіння на АДРЕСА_1 з 20 жовтня 2018 року є ТОВ «СОЦМЕД», підстава - акт приймання-передачі б/н, виданий 30 жовтня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «СОЦМЕД».

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом у цій справі в листопаді 2020 року, проте їй не належить право вимоги щодо визнання вказаної земельної ділянки предметом іпотеки, оскільки відповідно до даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вона не є власником домоволодіння, розташованого на АДРЕСА_1 .

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Підставами касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає те, що суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);

Касаційна скарга представника ОСОБА_2 - адвоката Халдая І. В. задоволенню не підлягає.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 

Частинами першою, другою статті 400 ЦПК України передбачено, що під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції відповідають, доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують. 

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відмовляючи ОСОБА_1 у задоволенні позову про визнання нерухомого майна предметом іпотеки за договором іпотеки від 07 серпня 2015 року, суд першої інстанції виходив з того, що спірна земельна ділянка не є предметом іпотеки, оскільки на момент його укладення не була зареєстрована за іпотекодавцем. Суд апеляційної інстанції погодився з такими висновками та доповнив підстави для відмови тим, що боргове зобов`язання позичальника припинено, спірна земельна ділянка також необхідна для обслуговування домоволодіння, власником якого є ОСОБА_4 , і на час звернення ОСОБА_1 до суду вона вже не була власником домоволодіння, отже, їй не належить право вимоги щодо визнання земельної ділянки предметом іпотеки. 

Колегія суддів в цілому вважає такі висновки правильними з огляду на таке.

Згідно з положеннями статті 1 Закону України «Про іпотеку» (тут і надалі - у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, тобто 2015 рік) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом; іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання свого зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем; іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель; іпотекодержатель - кредитор за основним зобов`язанням.

Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Згідно з частиною четвертою 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки), якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
За змістом статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 

Зазначені положення кореспондуються з приписами статті 377 ЦК України.

Суд першої інстанції, надавши оцінку умовам договору іпотеки, встановив, що предметом іпотеки є домоволодіння загальною площею 1 062,1 кв. м, яке складається із житлового будинку, огорожі - 1, 2, вимощення - І та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яке на час укладення договору іпотеки належало на праві власності ОСОБА_3 , право власності на яке 07 серпня 2015 року за собою вона зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (пункт 1.6 договору іпотеки). 

Земельна ділянка, на якій розташоване домоволодіння, на час його передачі в іпотеку, перебувала у користуванні іпотекодавця, що вбачається із договору дарування від 15 грудня 2012 року (обдарована ОСОБА_3 ) та після укладення договору іпотеки (07 серпня 2015 року) була передана їй у власність, про що 01 жовтня 2015 року зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухомість.

Встановлено, що договір іпотеки від 07 серпня 2015 року не містить обов`язку ОСОБА_3 щодо передачі в іпотеку спірної земельної ділянки, на якій розташований предмет іпотеки (домоволодіння), після оформлення права власності на земельну ділянку.

Отже, за змістом умов договору іпотеки від 07 серпня 2015 року, положень Закону України «Про іпотеку» земельна ділянка, на якій розташоване домоволодіння, в іпотеку не передавалася, що є підставою для відмови у задоволенні позову  ОСОБА_1 про визнання земельної ділянки предметом іпотеки.

Встановлено, що у травні 2017 року іпотекодержатель ОСОБА_1 зареєструвала за собою право власності на предмет іпотеки - домоволодіння (будинок), розташоване за адресою: АДРЕСА_1 за ціною, визначеною безпосередньо сторонами у договорі іпотеки та у звіті суб`єкта оціночної діяльності. 
Вказані обставини встановлені у постанові Верховного Суду від 16 травня 2025 року у справі № 522/142/19 (провадження № 61-668св25) (див. ЄДРСР №126718731).

Ураховуючи положення Закону України «Про іпотеку», Земельного та Цивільного кодексів України, до іпотекодержателя ОСОБА_1 перейшли права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови користування земельною ділянкою, на якій розташований предмет іпотеки, право власності на який вона (іпотекодержатель) зареєструвала за собою на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, доводи касаційної скарги щодо загального принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, узгоджуються з висновками, наведеними вище, однак, з урахуванням фактичних обставин справи, не можуть бути підставою для визнання земельної ділянки предметом іпотеки за договором від 07 серпня 2015 року.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц (провадження № 61-28728сво18) вказавши, що: учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.»

Не спростовують цих висновків і доводи касаційної скарги про «штучне» об`єднання земельних ділянок на шкоду кредитору.

Суд апеляційної інстанції, погоджуючись з висновками суду першої інстанції, звернув увагу на факт набуття ТОВ «СОЦМЕД» права власності на домоволодіння на час звернення ОСОБА_1 до суду з цим позовом та необхідність цієї земельної ділянки для обслуговування домоволодіння, власником якого є ОСОБА_4 . 

Однак, такі обставини не мають правового значення для вирішення спору - визнання земельної ділянки предметом іпотеки, проте можуть мати суттєве значення у тому випадку, якщо останній власник спірного домоволодіння вирішить реалізувати право, надане йому статтею 120 ЗК України, статтею 377 ЦК України, у межах, визначених другим реченням частини четвертої статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 07 серпня 2015 року).

Такі висновки суду апеляційної інстанції в цілому на вирішення цього спору по суті не вплинули.

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову у задоволенні позову про визнання земельної ділянки предметом іпотеки. 

Висновки Верховного Суду, на які заявник посилається як на підставу касаційного оскарження, не суперечать висновкам цієї постанови.

Інші доводи касаційної скарги не можуть бути підставами для задоволення позову.

Верховний Суд розглянув справу у межах доводів, наведених заявником у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження; підстав вийти за межі розгляду справи судом касаційної інстанції не встановлено.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції у незмінній апеляційним судом частині та постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

Оскільки касаційна скарга залишається без задоволення, то відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України в такому разі розподіл судових витрат не проводиться.

Керуючись статтями 400, 410, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Халдая Іллі Віталійовича залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 липня 2021 року та постанову Одеського апеляційного суду від 15 травня 2025 року залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк