ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року
м. Київ
справа № 521/13070/23
провадження № 61-1557св26
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А., Черняк Ю. В. (суддя-доповідач),
учасники справи: 
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрдебт Плюс»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Лебєдєвої Тетяни Олександрівни, на постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року, ухвалену у складі колегії суддів: Сегеди С. М., Громіка Р. Д., Комлевої О. С.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору,- Товариство з обмеженою відповідальністю «Укрдебт Плюс» (далі - ТОВ «Укрдебт Плюс), про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, і виселення.
Позовну заяву мотивовано тим, що 27 лютого 2008 року між Акціонерним товариством «Дельта Банк» (далі - АТ «Дельта Банк»), правонаступником якого є ТОВ «Укрдебт Плюс», та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір. 
На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором АТ «Дельта Банк» та ОСОБА_2 уклали договір іпотеки від 27 лютого 2008 року, згідно з яким іпотекодавець ОСОБА_2 передала іпотекодержателю в іпотеку нерухоме майно - квартиру  АДРЕСА_1 .
У зв`язку з невиконанням ОСОБА_2 умов кредитного договору АТ «Дельта Банк» звернуло стягнення на це нерухоме майно - предмет іпотеки.
У подальшому право вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договорами перейшло до ТОВ «Укрдебт Плюс».
На підставі договору купівлі-продажу, укладеного з ТОВ «Укрдебт Плюс», він ( ОСОБА_1 ) набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Відповідачка чинить перешкоди йому, як власнику, у користуванні квартирою.
З врахуванням викладеного, відповідно до вимог статей 317, 319, 321 ЦК України, статті 40 Закону України «Про іпотеку», статті 109 ЖК України, ОСОБА_1 просив суд:
- визнати ОСОБА_2 такою, що втратила право користування квартирою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 ; 
- виселити ОСОБА_2 із вказаного житлового приміщення.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції 
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано ОСОБА_2 такою, що втратила право користування квартирою, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , та виселено із вказаного житлового приміщення. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив із того, що внаслідок невиконання відповідачкою зобов`язання за договором, до кредитора (іпотекодержателя) перейшло право власності на спірне нерухоме майно. Оскільки між ТОВ «Укрдебт Плюс», як правонаступником кредитора, та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, то ОСОБА_2 втратила право користування вказаним житловим приміщенням.
Місцевий суд керувався положеннями статті 40 Закону України «Про іпотеку», статті 109 ЖК України.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Білого В. В., задоволено. Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року скасованою. Ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Постанову суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що вважати спірну квартиру такою, що придбана за рахунок кредиту банку, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, не можна, оскільки ОСОБА_2 здійснювала придбання квартири частково за особисті кошти, а тому і виселенню з такої квартири без надання іншого жилого приміщення відповідачка не підлягає.
Такий висновок відповідає змісту статті 109 ЖК України та статті 379 ЦК України у поєднанні із главою 26 ЦК України.
Крім того, ОСОБА_1 знав про наявність права у ОСОБА_2 на користування квартирою, але проігнорував цей факт. 
Отже, позивач ОСОБА_1 самостійно несе ризик у разі придбання нерухомого майна, в якому зареєстрована відповідач.
Виселення з квартири для ОСОБА_2 має вкрай важливе соціальне значення, оскільки іншого житла в останньої немає та у разі задоволення позовних вимог ОСОБА_1 відповідачка залишається без місця для проживання, що не буде співмірним з урахуванням конкретних обставин справи.
Виселення відповідачки в подальшому спричинить непропорційне втручання саме в права ОСОБА_2 , оскільки остання фактично позбавляється права на житло в контексті статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року.
Крім того, у порушення норм чинного цивільного процесуального законодавства України суд незаконно розглянув справу в порядку спрощеного позовного провадження.
Враховуючи обраний позивачем спосіб захисту, категорію справи, яка відноситься до сфери житлових питань, а також значення справи для відповідачки, враховуючи необхідність дотримання основних засад цивільного судочинства, зазначених у статті 2 ЦПК України, та з метою недопущення порушення передбачених статтею 43 ЦПК України процесуальних прав учасників справи, апеляційний суд дійшов висновку про те, що суд першої інстанції не міг застосувати у даному випадку правила позовного провадження та розглядати справу в порядку спрощеного позовного провадження.
Всі вищевикладені обставини є підставою для скасування судового рішення та ухвалення нової постанови про відмову у позові.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
04 лютого 2026 року представник ОСОБА_1 - адвокат Лебєдєва Т. О., подала до Верховного Суду через підсистему «Електронний суд» касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року.
Ухвалою Верховного Суду від 24 лютого 2026 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Лебєдєвої Т. О., залишено без руху для усунення недоліків, зазначено строк виконання ухвали суду, попереджено про наслідки її невиконання.
У наданий судом строк заявник направив до суду матеріали на усунення недоліків, зазначених в ухвалі Верховного Суду від 24 лютого 2026 року.
Ухвалою Верховного Суду від 16 березня 2026 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано з Хаджибейського районного суду м. Одеси цивільну справу № 521/13070/23.
31 березня 2026 року матеріали цивільної справи № 521/13070/23 надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 18 травня 2026 року справу призначено до судового розгляду у складі колегії із п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Лебєдєва Т. О., просить постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року скасувати, а рішення Хаджибейського (Малиновського) районного суду м. Одеси від 03 квітня 2024 року залишити в силі.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Підставою касаційного оскарження судового рішення представник заявника зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від: 07 березня 2018 року у справі № 465/11292/13-ц, 21 березня 2018 року у справі № 344/10161/13-ц, 11 квітня 2018 року у справі № 725/2664/15-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також заявник вказує на порушення судом норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки суд не дослідив зібрані у справі докази та не надав їм належної правової оцінки (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що висновок апеляційного суду про придбання відповідачкою спірної квартири частково за рахунок кредиту, а частково за власні кошти,та неможливість у зв`язку з цим задовольнити позов - за фактичних обставин справи суперечить нормам матеріального права, які регулюють спірні правовідносини її учасників, зокрема статті 109 ЖК України, статтям 38-40 Закону України «Про іпотеку».
Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що на момент укладення угоди та реєстрації правочину спірна квартира АДРЕСА_1 , не перебувала під забороною і не була предметом іпотечного обтяження.
Таким чином, суд апеляційної інстанції безпідставно послався в оскаржуваній постанові на аналіз норм статті 109 ЖК України та статті 379 ЦК України у поєднанні із главою 26 ЦК України щодо того, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбано за кредитні кошти. У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається.
Відповідно до статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей.
Ухвалюючи рішення на користь відповідачки ОСОБА_2 з підстав непропорційності втручання в її право на проживання у спірній квартирі відповідно до статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, суд апеляційної інстанцій тим самим грубо порушив права позивача ОСОБА_1 володіти, користуватися та розпоряджатися належним йому на праві власності майном, що також гарантується статтею 1 першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
У відзиві на касаційну скаргу, поданому до суду 25 березня 2026 року, ТОВ «Укрдебт Плюс» повністю погоджується з викладеними представником позивача аргументами, підставами та вимогами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
27 лютого 2008 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк», правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк»), та ОСОБА_2 було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11304722000 (у подальшому реєстраційний номер змінено на № 11304722001), за умовами якого позичальниця отримала кредитні кошти в розмірі 80 000,00 дол. США зі строком повернення до 27 лютого 2026 року.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 24 лютого 2008 року між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, який 27 лютого 2008 року посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюком О. Б. та зареєстровано в реєстрі за № 534. 
Предметом іпотеки є нерухоме майно: двокімнатна квартира загальною площею 61,8 кв. м, житловою площею 31,8 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 . 
Ринкова вартість об`єкта на момент укладення договору була визначена сторонами у розмірі 523 690,00 грн (пункт 1.2 Договору іпотеки).
Пунктом 5.2.1 договору іпотеки сторони погодили іпотечне застереження про позасудове врегулювання шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
08 грудня 2011 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д. Г. за реєстровим № 2949, за яким до ПАТ «Дельта Банк» перейшло право вимоги за вищевказаними кредитним та іпотечним договорами (т. 1, а. с. 17-18).
ОСОБА_2 неналежним чином виконувала свої зобов`язання перед ПАТ «Дельта Банк».
Заочним рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 28 квітня 2014 року у справі № 521/1603/14-ц стягнуто солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 (поручитель) заборгованість за кредитним договором № 11304722000 у загальному розмірі 1 018 306,68 грн. Рішення набрало законної сили. 
У межах примусового виконання заочного рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 28 квітня 2014 року у справі № 521/1603/14-ц 21 квітня 2019 року Першим Малиновським ВДВС м. Одеса було відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1.
15 листопада 2019 року, в межах процедури ліквідації ПАТ «Дельта Банк», за результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом № UA-EA-2019-09-19-000002-b від 23 жовтня 2019 року, між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Укрдебт Плюс» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги № 2083/К. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. та зареєстровано у реєстрі за № 2019. Згідно з умовами цього договору та додатками № 1, № 2 до нього до ТОВ «Укрдебт Плюс» перейшло право вимоги за кредитним договором № 11304722000 від 27 лютого 2008 року та забезпечувальними договорами, укладеними з ОСОБА_2 (т. 1, а. с. 17-18).
На виконання вимог статті 24 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Укрдебт Плюс» зареєструвало своє право іпотекодержателя.
Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 31 березня 2020 року у справі № 521/1603/14-ц замінено стягувача у виконавчому провадженні з ПАТ «Дельта Банк» на його правонаступника - ТОВ « Укрдебт Плюс». 
16 квітня 2020 року ТОВ «Укрдебт Плюс» як новий кредитор та іпотекодержатель направило ОСОБА_2 письмову вимогу № 2224561/СК392 про усунення порушень основного зобов`язання. У вимозі зазначалося, що станом на 09 грудня 2019 року заборгованість за кредитом складає 194 312,27 дол. США (що еквівалентно 4 610 017,61 грн), та містилося попередження про те, що у разі невиконання цієї вимоги протягом 30-денного строку, ТОВ «Укрдебт Плюс» зверне стягнення на предмет іпотеки (спірну квартиру) в порядку статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку». 
18 жовтня 2021 року державним реєстратором Фонтанської сільської ради Одеського району Одеської області Івановим І. В. розглянуто заяву ТОВ «Укрдебт Плюс» та прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 61023573. На підставі іпотечного застереження (договору іпотеки від 27 лютого 2008 року) та договору відступлення права вимоги (від 15 листопада 2019 року) зареєстровано право приватної власності на спірну квартиру за ТОВ «Укрдебт Плюс» (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 44543963).
06 лютого 2023 року між ТОВ «Укрдебт Плюс», в особі представника Землякова О. А., та ОСОБА_4 , який діяв від імені ОСОБА_1 , було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі за № 35 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Червинською Н. Є. (т. 1, а. с. 14-16).
Згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (індексний номер: 322048796 від 06 лютого 2023 року) право власності на об`єкт нерухомості (реєстраційний номер 2482673151100) зареєстровано за ОСОБА_1 , а запис про обтяження іпотекою переведено у статус «Іпотека припинена».
Відповідно до повідомлення від 24 квітня 2023 року № 60.1/1243 Національної поліції України ГУНП в Одеській області (Одеське районне управління поліції № 1, Відділ поліції № 1), наданого ОСОБА_1 за результатами розгляду заяви від 24 лютого 2023 року про вчинення перешкод у доступі до квартири за адресою: АДРЕСА_2 , ОСОБА_1 повинен звернутися до суду для врегулювання спору стосовно вказаної квартири та отримати відповідне рішення суду щодо виселення ОСОБА_2 .
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до статті 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судами першої і апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Предметом позову є вимоги ОСОБА_1 , як власника спірної квартири, набутої на підставі договору купівлі-продажу в іпотекодержателя, до ОСОБА_2 , як колишньої власниці квартири, про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням, і виселення.
Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Згідно з частиною четвертою статті 10 ЦПК України та пункту 1 статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Відповідно до практики Європейського суду з прав людини під майном також розуміються майнові права.
За змістом статті 8 Конвенції кожен має право на повагу до свого житла. Вказане право охоплює право займати житло, не бути виселеним чи позбавленим житла. Органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.
Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька та Кривіцький проти України» в контексті вказаної Конвенції поняття «житло» не обмежується приміщенням, в якому проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зв`язків з конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у права на житло.
Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення від 13 травня 2008 року у справі «МакКенн проти Сполученого Королівства», заява № 19009/04, пункт 50).
У пункті 36 рішення від 18 листопада 2004 року у справі «Прокопович проти Росії» Європейський суд з прав людини визначив, що концепція «житла» за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановленим у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. То чи є місце конкретного проживання «житлом», що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме - від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення Європейського суду з прав людини по справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).
Таким чином, тривалий час проживання особи в житлі, незалежно від його правового режиму, є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідне житло належним такій особі в розумінні статті 8 Конвенції, а тому наступне виселення її з відповідного житла є невиправданим втручанням в приватну сферу особи, порушенням прав на повагу до житла.
У пункті 44 рішення від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька та Кривіцький проти України» Європейський суд з прав людини визначив, що втручання у право заявника на повагу до його житла має бути не лише законним, але й «необхідним у демократичному суспільстві». Інакше кажучи, воно має відповідати «нагальній суспільній необхідності», зокрема бути співрозмірним із переслідуваною законною метою. Концепція «житла» має першочергове значення для особистості людини, самовизначення, фізичної та моральної цілісності, підтримки взаємовідносин з іншими, усталеного та безпечного місця в суспільстві.
У справі, що розглядається Верховним Судом, позивач  ОСОБА_1 , як новий власник квартири    АДРЕСА_1 , яка перебувала в іпотеці АТ «Дельта Банк» (правонаступник - ТОВ «Укрдебт Плюс») на підставі укладеного з ОСОБА_2 договору іпотеки та на яку у рахунок погашення заборгованості звернуто стягнення на користь банку та у подальшому відчужено останнім на його (позивача) користь, посилається на те, що зареєстрував право власності на квартиру, однак не може користуватися своєю власністю, оскільки реєстрація та проживання відповідачки в спірній квартирі порушує його права та інтереси як власника.
Згідно із частиною третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Частиною першою статті 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.
Нормою, яка визначає порядок виселення із займаного жилого приміщення, є стаття 109 ЖК України, у частині першій якої передбачено підстави виселення.
Відповідно до частини другої статті 109 ЖК України громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду.
Отже, частиною другою статті 109 ЖК України встановлено загальне правило про неможливість виселення громадян із жилих приміщень, придбаних не за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, забезпеченого іпотекою цього приміщення, без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення.
Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення.
Отже, у разі звернення стягнення на іпотечне майно в судовому порядку та ухвалення судового рішення про виселення мешканців з іпотечного майна, яке придбане не за рахунок кредитних коштів, підлягають застосуванню як положення частини другої статті 39 та/або частини першої статті 40 Закону України «Про іпотеку», так і частини другої статті 109 ЖК України.
Зазначені висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18).
За змістом частини другої статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частини третьої статті 109 ЖК України після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку жилий будинок чи жиле приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити жилий будинок чи жиле приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють жилий будинок або жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22), вирішуючи питання щодо виселення з іпотечного майна при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, зазначила таке.
Аналізуючи статтю 109 ЖК України, можна зробити висновок, що частина третя цієї статті деталізує порядок виселення осіб, які проживають у переданому в іпотеку житловому приміщенні після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на житло шляхом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін (у договірному порядку) без звернення до суду. У такому випадку після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя добровільно звільнити приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк.
Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.
У цьому випадку частина третя статті 109 ЖК України відсилає до частини другої цієї статті, у якій зазначається про необхідність надання громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, іншого постійного житлового приміщення (за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку), із зазначенням такого постійного житлового приміщення в рішенні суду.
Тобто порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно, - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК України, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції про задоволення позову та ухвалюючи нове судове рішення про відмову у його задоволенні, апеляційний суд виходив з того, що спірна квартира набута відповідачкою у власність частково за рахунок кредитних коштів, а частково за її власні кошти, та позивач був обізнаний про наявність права користування квартирою ОСОБА_2 , яка зареєстрована і проживає у квартирі, тобто мав можливість виявити ризики, пов`язані з набуттям права власності на спірну нерухомість у зв`язку із невиконанням кредитних зобов`язань, забезпечених іпотекою. Оскільки відповідачка була власником спірної квартири, проживала та була зареєстрована в ній, та на час реалізації прав іпотекодержателя частина друга статті 109 ЖК України містила заборону виселення осіб без надання іншого житлового приміщення у випадку, якщо квартира придбана не за рахунок коштів, отриманих у позику, то апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Колегія суддів не погоджується з такими висновками апеляційного суду.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
За загальними правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, що містять інформацію щодо предмету доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Обставини, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частини перша, третя статті 77, частина друга статті 78 ЦПК України).
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Системний аналіз наведених процесуальних норм дозволяє дійти висновку, що кожна сторона зобов`язана вжити заходів та надати докази на підтвердження тієї обставини, на яку вона посилається як на підставу для задоволення вимоги чи навпаки на заперечення існування такі обставини, а суд, виходячи з наданих сторонами доказів здійснює їх оцінку.
Згідно з частиною першою статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Постанова суду апеляційної інстанції складається з мотивувальної частини із зазначенням: встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу; чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду; висновків за результатами розгляду апеляційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції (підпункти а)-ґ) пункту 3) частини першої статті 382 ЦПК України).
У справі, що переглядається, апеляційний суд зазначив про неможливість виселення відповідачки зі спірної квартири без надання іншого жилого приміщення, оскільки ОСОБА_2 придбала вказану квартиру частково за особисті кошти, так як розмір кредиту (80 000,00 дол. США, що еквівалентно 404 000,00 грн) є меншим, ніж вартість квартири (523 690,00 грн).
Такий висновок суду ґрунтується на відомостях з іпотечного договору, зокрема, пункті 1.2, згідно з яким 523 690,00 грн є ринковою вартістю об`єкта нерухомого майна - предмета іпотеки.
При цьому договір іпотеки не містить умов про те, що вартість набуття іпотекодавцем предмета іпотеки у власність має відповідати визначеній оцінювачем ринковій вартості предмета іпотеки.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
За змістом статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування (частина перша статті 632 ЦК України).
За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Враховуючи це, апеляційний суд мав виходити із загальних положень про договір, цільового призначення кредиту відповідно до кредитного договору, а також узгодженої сторонами договору купівлі-продажу вартості квартири.
Ухвалою від 28 січня 2025 року Одеський апеляційний суд постановив витребувати від приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Калінюка О. Б. належно завірену копію нотаріальної справи щодо договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , від 27 лютого 2008 року, покупцем за яким є ОСОБА_2 .
Необхідність витребування вказаних доказів суд мотивував потребою для повного і всебічного перегляду оскаржуваного судового рішення місцевого суду і розгляду апеляційної скарги.
На виконання вказаної ухвали приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калінюком О. Б. надано витребувані матеріали (т. 2, а. с. 27-46), зокрема договір купівлі-продажу квартири від 27 лютого 2008 року, згідно з яким продаж квартири здійснено за 404 000 грн.
Натомість суд апеляційної інстанції не навів будь-яких мотивів врахування чи неврахування витребуваних матеріалів, не надав вказаним матеріалам правової оцінки як доказам, та достовірно не встановив, за рахунок яких коштів ОСОБА_2 придбана квартира, яка є предметом іпотеки.
Без надання оцінки вказаним матеріалам, висновок апеляційного суду про те, що ОСОБА_2 придбала вказану квартиру частково за особисті кошти, ґрунтується на припущеннях, а тому є передчасним.
Крім того, констатуючи про те, що ОСОБА_1 знав про наявність у ОСОБА_2 права користуватися квартирою, але проігнорував цей факт, а тому самостійно несе ризик у разі придбання нерухомого майна, в якому зареєстрована відповідач, - апеляційний суд не врахував таке.
Судом першої інстанції встановлено, що Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна (сформованою 06 лютого 2023 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Червинською Н. Є.) підтверджується відсутність відомостей про реєстрацію речових прав та обтяжень третіх осіб щодо спірної квартири, а також податкової застави щодо ТОВ «Укрдебт Плюс».
Також з Єдиного державного реєстру судових рішень відомо, що у провадженні П`ятого апеляційного адміністративного суду перебувала справа № 420/14539/23 за позовом ОСОБА_2 до Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради (далі - ДНАП ОМР), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_1 , про визнання протиправними дій ДНАП ОМР зі зняття з реєстрації місця проживання; зобов`язати ДНАП ОМР скасувати відомості про зняття з реєстрації місця проживання та поновлення (актуалізувати) відомості про реєстрацію місця проживання (перебування) ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 .
Постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 21 лютого 2024 року провадження у справі № 420/14539/23 закрито з підстав непідсудності справи адміністративному суду, оскільки відповідний спір повинен вирішуватися за правилами цивільного судочинства місцевим районним судом.
Разом з цим, встановлено, що на підставі заяви представника ТОВ «Укрдебт Плюс» від 17 грудня 2021 року, ДНАП ОМР знято ОСОБА_2 з реєстрації місця проживання за адресою АДРЕСА_2 .
У подальшому 21 червня 2023 року ОСОБА_2 звернулася до суду з цивільним позовом до ДНАП ОМР, третя особа -   ОСОБА_1 , в якому просила скасувати відомості від 17 грудня 2021 року про зняття ОСОБА_2 з реєстраційного обліку місця її проживання в квартирі АДРЕСА_1 та зобов`язати ДНАП ОМР поновити відповідні відомості про реєстрацію її місця проживання (справа № 420/14539/23).
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 06 листопада 2024 року у справі № 420/14539/23, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 25 лютого 2026 року, у задоволенні позову       ОСОБА_2 відмовлено.
Вказаними рішеннями у справі № 420/14539/23 встановлено, що 17 грудня 2021 року ТОВ «Укрдебт Плюс» як власник квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17 грудня 2021 року № 291023423, звернулось до ДНАП ОМР із заявою про зняття з реєстрації місця проживання       ОСОБА_2 .
Відмовляючи у позові, суди виходили з недоведеності порушень ДНАП ОМР вимог чинного законодавства України під час зняття з реєстраційного обліку місця проживання ОСОБА_2 , а саме правомірності застосування положень щодо зняття з реєстрації місця проживання, викладених в Правилах реєстрації місця проживання та Порядку передачі органами реєстрації інформації до Єдиного державного демографічного реєстру, затверджених постановою Кабінету міністрів України від 2 березня 2016 року № 207, з урахуванням норм Закону України «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні» №1871-IX. Суди дійшли висновку про те, що ДНАП ОМР виконані всі необхідні умови для вирішення питання щодо зняття з реєстраційного обліку місця проживання ОСОБА_2 , та відсутності підствав для поновлення відповідних відомостей про реєстрацію її місця проживання.
У справі, що переглядається, апеляційний суд повинен був врахувати відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об?єктів нерухомого майна щодо об?єкта нерухомого майна щодо наявності у ОСОБА_2 права користуватися спірною квартирою.
Проігнорувавши викладене, суд апеляційної інстанції обмежився формальним висновком про те, що ОСОБА_1 знав про наявність у ОСОБА_2 права користуватися квартирою, але проігнорував цей факт, а тому самостійно несе ризик у разі придбання нерухомого майна, в якому зареєстрована відповідач.
Лише надавши належну правову оцінку вказаним фактам і обставинам, суд апеляційної інстанції мав встановити, чи збалансовує рішення, ухвалене місцевим судом, належним чином інтереси ОСОБА_1 як законного власника спірної квартири, який зазначав про реєстрацію місця свого проживання на тимчасово окупованій території (м. Олешки) та відсутність іншого місця проживання, та інтереси ОСОБА_2 щодо користування спірною квартирою за відсутності на те законних підстав.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року у справі № 755/15348/19 (провадження № 61-12458св20) зазначено, що: «виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умови, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві. Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінене на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції. Відповідно до положень статей 39, 40 Закону України «Про іпотеку» та статті 109 ЖК Української РСР особам, яких виселяють із жилого будинку (жилого приміщення) - предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на нього, надається інше постійне житло тільки в тому разі, коли іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначене в рішенні суду. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на предмет іпотеки, якщо іпотечне майно було придбане за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (частина друга статті 109 ЖК Української РСР)».
Ухвалюючи протилежне за змістом рішення у справі про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , судом апеляційної інстанції не надано оцінку тим обставинам, які встановлені судом першої інстанції на підставі оцінених у справі доказів.
У силу положень статті 400 ЦПК України щодо меж розгляду справи касаційним судом Верховний Суд позбавлений можливості ухвалити нове рішення в цій справі, оскільки для його ухвалення необхідно встановити обставини, що не були встановлені в рішенні суду апеляційної інстанції.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що оскаржена постанова апеляційного суду ухвалена без додержання норм процесуального права та з порушенням норм матеріального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід задовольнити частково, постанову апеляційного суду скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
Відповідно до частин третьої та четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: 1) суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або 2) суд розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу, що підлягала розгляду за правилами загального позовного провадження; або 3) суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або 4) суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.
Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Під час нового розгляду суду апеляційної інстанції належить урахувати зазначене у цій постанові, забезпечити сторонам право на справедливий розгляд, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, оцінити всі зібрані у справі докази у їх сукупності та врахувати висновки, викладені у наведених постановах Верховного Суду.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 415-419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Лебєдєвої Тетяни Олександрівни, задовольнити частково.
Постанову Одеського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Д. Д. Луспеник

Судді: І. Ю. Гулейков

Г. В. Коломієць

Р. А. Лідовець

Ю. В. Черняк