ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 619/50/24 Головуючий суддя І інстанції Калиновська Л. В.
Провадження № 22-ц/818/499/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2026 року        м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.
суддів колегії Мальованого Ю.М., Маміної О.В., 
за участю секретаря судового засідання Холод М.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Кузнєцова Михайла Андрійовича на рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 09 червня 2025 року, у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» до  ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АРК АГРО-ТРАНС», третя особа: Приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Копил (Смоляна) Валерія Валеріївна про визнання недійсним договору найму (оренди),-

в с т а н о в и в :

03.01.2024 Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» звернулось з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «АРК АГРО-ТРАНС», третя особа: Приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Копил (Смоляна) Валерія Валеріївна про визнання недійсним договору найму (оренди).
В обґрунтування позову зазначено, що 31.10.2012 року між позивачем – ТОВ Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» (Орендар) та відповідачем, ОСОБА_2 (Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту. Кадастровий номер земельної ділянки – 6322057300:05:000:0009 (п. 1 Договору оренди). 
Цільове ділянки – для ведення товарного призначення земельної сільськогосподарського виробництва. Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,4749 га, в тому числі: рілля – 6,4749 га. В пункті 6 Договору оренди сторони погодили строк дії договору, зокрема, договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Згідно з п.п. 7 – 9 Договору Орендна плата нараховується Орендарем в розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3 395 грн. 89 коп. на рік. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель, величина яких щороку визначається центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Розмір орендної плати щорічно індексується станом на 1 число звітного року на коефіцієнт, розрахований відповідно до пункту 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України. Оренда сплачується до 31 грудня поточного року. Пунктом 31 сторони визначили порядок припинення договору, зокрема дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. 
Відповідно до п. 32 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно з п.33 Договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Крім цього, п. 34 Договору передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем. Відповідно до п. 37 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Цей договір укладено у чотирьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий – в орендаря, третій – в органі, який провів його державну реєстрацію, четвертий – в архіві Управління Держкомзему у Дергачівському районі Харківської області. 
Договір оренди земельної ділянки, укладений 31.10.2012 року між ТОВ СП «Вікторія ВТ» та ОСОБА_2 , зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Дергачівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2012 року за № 632205734001017. Державну реєстрацію договору оренди здійснено територіальним органом земельних ресурсів відповідно до вимог чинного на той час законодавства.
В подальшому позивачу стало відомо, що орендована ним земельна ділянка, всупереч вимогам чинного земельного законодавства України, діючого договору оренди, була відчужена ОСОБА_2 . ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу від 12.05.2023 та передана останнім у оренду ТОВ «АРК АГРО-ТРАНС» відповідно до договору оренди від 26.06.2023. Вищезазначені протиправні дії відповідачів стали підставою для звернення з даним позовом до суду.
16.04.2025 представник позивача ТОВ СП «Вікторія ВТ» Шевченко Д.С. звернулася з заявою про уточнення позовних вимог. Просила суд розглядати позовні вимоги ТОВ СП «Вікторія ВТ» в уточненій редакції, зокрема: визнати недійсним в частині покупця договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , серія та номер: 353, виданий: 12.05.2023, видавник: приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Смоляна В.В., та перевести права та обов`язки покупця за Договором купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, на Товариство з обмеженою відповідальністю Сільсьогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» (код ЄДРПОУ 34466339); визнати недійсним з моменту укладення договір оренди землі від 26.06.2023 року б/н щодо земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АРК АГРО-ТРАНС», та скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського районного нотаріального округу Копил Валерії Валеріївни про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер 50838961 від 26.06.2023 року 13:07:20 та припинити право оренди ТОВ «АРК АГРО-ТРАНС» на земельну ділянку кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, що виникло на підставі договору оренди землі № б/н від 26.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРК АГРО-ТРАНС»; розподілити судові витрати на підставі ст. 141 ЦПК України.
25.12.2024 представник позивача ТОВ СП «Вікторія ВТ» Шевченко Д.С. звернулася до суду з заявою, згідно якої просила залишити без розгляду позовну вимогу про визнання недійсним з моменту укладення договір оренди землі від 26.06.2023 року б/н щодо земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРК АГРО-ТРАНС», та скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського районного нотаріального округу Копил Валерії Валеріївни про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер 50838961 від 26.06.2023 року 13:07:20 та припинити право оренди ТОВ «АРК АГРО-ТРАНС» на земельну ділянку кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, що виникло на підставі договору оренди землі № б/н від 26.06.2023 року, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРК АГРО-ТРАНС».
Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 09 червня 2025 року позов задоволено.
Визнано недійсним в частині покупця договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , серія та номер: 353, виданий: 12.05.2023, видавник: приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Смоляна В.В. та переведено права та обов`язки покупця за Договором купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, на Товариство з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» .
Зобов`язано виплатити ОСОБА_2 , паспорт НОМЕР_1 , виданий Дергачівським РВ УМВС України в Харківській області 03.03.1999 р., адреса: АДРЕСА_1 ) з депозитного рахунку Дергачівського районного суду Харківської області, грошові кошти у розмірі 170 023 грн. 00 коп., внесені на депозитний рахунок суду Товариством з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» згідно з платіжною інструкцією від 15 квітня 2024 року №599 в рахунок вартості земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, за договором купівлі-продажу земельної ділянки, що укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , серія та номер: 353, виданий: 12.05.2023, видавник: приватний нотаріус Харківського районного нотаріального округу Харківської області Смоляна В.В.
Стягнуто на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 5368,00 грн.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Кузнєцов М.А. посилаючись на порушення судом норм процесуального та матеріального права просить рішення скасувати, у задоволенні позову відмовити. 
Скарга мотивована тим, що суд першої інстанції неправильно визначив правову кваліфікацію набуття права власності на земельну ділянку.
Вказує, що суд безпідставно переклав обов`язок з перевірки чинного договору оренди на покупця.
На думку апелянта факт відсутності запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свідчить про те, що для набувача не існувало жодних офіційних підстав вважати земельну ділянку обтяженою орендою.
Вважає, що суд проігнорував правовий режим реєстрації орендних прав до 2013 року. Договір оренди, укладений у 2012 році, було зареєстровано в Державному реєстрі земель, який не є частиною реєстру речових прав. Відповідно до правової позиції Верховного Суду у справі № 925/938/18, відсутність відомостей у реєстрі речових прав не породжує обов`язку набувача враховувати інші реєстри.
Вказує, що переведення прав покупця можливе лише за заявою орендодавця або продавця за умов, визначений ч.4 ст.130-1 ЗК України. У даному випадку ОСОБА_2 до суду не з`являвся, згоду не надавав, що виключає можливість такого переведення без згоди однієї із сторін правочину.
Судом проігноровано докази належного виконання нотаріусом своїх обов`язків, згідно зі ст. 34 Закону України «Про нотаріат» нотаріус здійснює перевірку правовстановлюючих документів та відкритих реєстрів.
У відзиві на апеляційну скаргу представник ТОВ СП «Вікторія ВТ» - адвокат Шевченко Д.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.
Відзив мотивовано тим, що судом було відповідно до наявних у справі доказів правильно встановлено, що ТОВ СП «Вікторія ВТ» як орендар спірної земельної ділянки кадастровий номер 6322057300:05:000:009 загальною площею 6,4749 га відповідно до договору оренди земельної ділянки від 31.10.2012 року, внаслідок відчуження орендодавцем з порушенням ст.9 Закону України «Про оренду землі», якою визначено переважне право орендаря, тобто позивача на отримання орендованої земельної ділянки у власність, - має законні підстави для задоволення позову.
Вказує, що судом було враховано правовий режим реєстрації орендних прав до 2013 року та зазначає, що обов`язок нотаріуса перевірити відсутність зареєстрованих прав оренди на спірну земельну ділянку не виключає обов`язку власника-орендодавця щодо виконання вимог про належне повідомлення орендаря про майбутнє відчуження земельної ділянки. Право добросовісного набувача спірної земельної ділянки захищено можливістю відшкодування своїх збитків з продавця відповідно до діУ той же час нотаріус не продемонструвала відповідної сумлінності у виконанні покладених на неї обов`язків з огляду на предмет договору та момент реєстрації речових прав.
Твердження апелянта, що об`єктивна помилка щодо наявності оренди не може бути покладена на набувача чи нотаріуса, вважає необґрунтованим, оскільки недоотримання порядку повідомлення орендаря про продаж земельної ділянки, створює правові наслідки для сторін оспорюваного правочину.
Вважає твердження апелянта про те, що переведення прав покупця можливе лише за заявою орендодавця або продавця, поликовими, висновки суду не суперечать положенням чинного законодавства та суті існуючих між сторонами правовідносин, оскільки визначений ч.4 ст.130-1 ЗК України спосіб захисту застосовується у разі коли такої згоди стороною оспорюваного правочину не досягнуто, зокрема коли продавцем-орендодавцем не дотримано порядку повідомлення суб`єкта переважного права про можливість відчуження земельної ділянки.
Посилання на постанову ВП ВС від 26.10.2022 року по справі №227/3760/19-ц вважає безпідставним та нерелевантним, вона не містить зазначеного апелянтом висновку.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача та дослідивши матеріали цивільної справи за відсутності учасників справи, належним чином повідомлених про судове засідання, що не перешкоджає розгляду скарги відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, перевіривши її доводи, апеляційний суд дійшов висновку, що обидві апеляційні скарга не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду відповідає.
Суд своє рішення мотивував наступним.

У справі що розглядається, продаючи земельну ділянку, ОСОБА_2 не виконав вимоги закону і при укладенні договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки не дотримався процедури повідомлення орендаря про намір продати земельну ділянку.
Матеріали справи не містять доказів належного повідомлення позивача про намір здійснити продаж орендованої ділянки. Так само матеріали справи не місять доказів того, що позивач ухилився від отримання повідомлення про продаж.
Законодавством врегульовано процедуру способу захисту порушеного переважного права купівлі земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва, якою передбачено пред`явлення позову про переведення прав та обов`язків покупця земельної ділянки на суб`єкта переважного права, який, зокрема, може виступати стороною договору як покупець за наявності відповідної правосуб`єктності та внесення відповідних депозитних коштів на рахунок суду.
Позивачем внесена на депозитний рахунок суду сума 170 023 грн. 00 коп. (сто сімдесят тисяч двадцять три грн. 00 коп.) згідно з платіжною інструкцією від15 квітня 2024 року № 599.
Відповідачем ОСОБА_2 не дотримано вимоги ст. 9 Закону України «Про оренду землі», ст. 130-1 Земельного кодексу України щодо повідомлення Орендаря (у будь-який можливий спосіб) про намір продати земельну ділянку кадастровий номер 6322057300:05:000:0009 загальною площею 6,4749 га, яка знаходиться на території Слатинської селищної ради Дергачівського району Харківської області за межами населеного пункту, внаслідок чого порушено переважне право позивача на купівлю орендованої земельної ділянки.
Тому сума внесена Товариством з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» (код ЄДРПОУ 34466339) на депозитний рахунок суду згідно з платіжною інструкцією від 15 квітня 2024 року № 599, як плата за земельну ділянку, підлягає перерахуванню на користь продавця.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, які доводами скарги не спростовуються. 
Так, судом були встановлені наступні обставини справи.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України).
Разом з тим, у спірних правовідносинах передбачений обов`язок власника у разі продажу належної йому земельної ділянки, яка перебуває в оренді, спочатку запропонувати придбати її орендареві, який має пріоритет серед інших покупців.
Так, відповідно до частини другої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Згідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» орендар має переважне право на придбання у власність земельної ділянки у разі її продажу, за умови що він сплатить ціну, за якою продається така земельна ділянка.
У постанові Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 192/1876/20 (провадження № 61-18593св21) наведений висновок про те, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 22 травня 2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробив такі висновки:
«чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.[…] Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.»
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку є посилання в касаційній скарзі, зробила такі висновки:
«41. Отже, вказані норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування.
42. При цьому норми Цивільного кодексу України, передбачивши переважне право наймача (орендаря) на придбання використовуваного ним майна у випадку його відчуження, безпосередньо не вказують на спосіб захисту такого права у випадку його порушення.
43. Відповідно до частини першої статті 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
47. Відповідно до частини четвертої статті 362 Цивільного кодексу України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
48. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що позов про переведення прав та обов`язків, що відповідає такому способу захисту прав та інтересів, як зміна правовідношення (пункт 6 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України) або ж зміна господарських правовідносин (абзац одинадцятий частини другої статті 20 Господарського кодексу України), застосовується для захисту переважних прав третіх осіб щодо прав на майно, яким так чи інакше розпоряджається власник (частина четверта статті 362, абзац третій частини першої статті 822 Цивільного кодексу України.
49. Таким чином, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
50. Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення частини четвертої статті 362 цього Кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.
53. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.»
Розвиваючи вказані правові висновки у постанові ОП КЦС ВС від 2 червня 2025 року у справі № 192/553/21 за аналогічних обставин справи було сформульовані наступні дефініції, які мають правові наслідки відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України:
«Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.
З урахуванням наведеного, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зауважує, що у частині другій статті 777 ЦК України не визначено процедуру здійснення та способу захисту переважного права купівлі предмета договору найму наймачем. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (частини першої статті 8 ЦК України) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (стаття 362 ЦК України).
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.»
Судом на підставі наданих матеріалів встановлено, що договір оренди земельної ділянки, був укладений 31.10.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю Сільськогосподарське підприємство «Вікторія ВТ» та її власником на той день – відповідачем ОСОБА_2 , та був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Дергачівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10 грудня 2012 року за №632205734001017.
Вказаний договір оренди був державою зареєстрований належним чином.
Так, відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час його укладення сторонами) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 Порядком державної реєстрації договорів оренди землі було встановлено, що державна реєстрація договорів оренди землі проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.
Пунктом 4 згаданого Порядку передбачено, що забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління, відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів.
Відповідно до цього Указу Президента України, Держкомзем видав наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель».
Згідно з пунктом 4 Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, державна реєстрація державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації.
Функції з реєстрації, зокрема, договорів оренди землі були покладені на реєстраторів Державного реєстру земель - структурні підрозділи державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах - Центр «ДЗК», у межах повноважень якого є земельна ділянка. Вказані структурні підрозділи Центру Державного земельного кадастру здійснювали видачу державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди), а також вели Книгу реєстрації договорів оренди землі.
Тимчасовим порядком була передбачена процедура реєстрації договорів оренди землі. Наказ від 02 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель» втратив чинність на підставі Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 408 (z244-12) від 07 липня 2012 року, з 20 серпня 2012 року.
Отже, суд правильно вважав, що вказаний договір оренди був укладений та зареєстрований належним чином та був чинний на день продажу спірної земельної ділянки згідно вищевказаного договору купівлі-продажу 
Відповідно до п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,4749 га, в тому числі: рілля – 6,4749 га.
Відповідно до пункту 6 Договору оренди сторони погодили строк дії договору, зокрема, договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років, тобто до 31.10.2027 року.
Відповідно до вимог ч.1-5 ст. 203, 215 ЦК України - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України.
Протягом дії договору оренди орендована земельна ділянка була відчужена відповідачем ОСОБА_2 відповідачу ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 12.05.2023. При цьому у матеріалах справи відсутні дані про те, що позивач не виконував умови договору оренди.
Факт виконання позивачем умови щодо сплати ціни, за яку продається земельна ділянка, підтверджується внесенням ним на депозитний рахунок суду 170 023 грн. 00 коп. (сто сімдесят тисяч двадцять три грн. 00 коп.) згідно з платіжною інструкцією від15 квітня 2024 року № 599.
Частиною 4 ст. 130-1 Земельного кодексу України передбачено право суб`єкта переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
У відповідності до статті 130-1ЗК України (в редакції на день укладення договору купівлі-продажу від 12.05.2023) переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мали такі суб`єкти:
Ч. 1. а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;
б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.
Ч. 3. За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб`єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.
Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов`язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.
У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб`єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб`єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з`явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб`єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб`єкт переважного права відмовився від свого переважного права.
Ч. 4. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.
Суд першої інстанції врахував правовий режим реєстрації орендних прав до 2013 року. Наявність у нотаріуса обов`язку з перевірки зареєстрованих прав оренди не виключають обов`язку власника орендодавця щодо виконання вимог щодо належного повідомлення орендаря про майбутнє відчуження земельної ділянки, а також покупця і нотаріуса – про те, що спірна земельна ділянка перебуває у оренді у позивача, що є вимогою правил добросовісної поведінки учасників цивільного обороту, п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України.
Разом з тим, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-915419612023 від 20.03.2023, Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №332053953 від 12.05.2023, Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №332051169 від 12.05.2023 – не містять відомостей про те, що спірна земельна ділянка перебувала під орендою у позивача відповідно до вищевказаного договору оренди від 31.10.2012, який був офіційно зареєстрований у грудні 2012 року.
Статтею 125 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
З 01 січня 2013 року набули чинності Закони України ”Про Державний земельний кадастр”, ”Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 ”Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру”, згідно з якими повноваження територіальних органів Держземагентства у частині державної реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) земель, права сервітуту, права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови земельної ділянки (суперфіцій) з 1 січня 2013 року припинилися.
Перенесення відомостей з Державного реєстру земель (старого архіву) до Державного земельного кадастру (ДЗК) здійснюється безоплатно в порядку інформаційного обміну на підставі архівних матеріалів, що зберігаються в Держфонді документації із землеустрою, згідно з прикінцевими та перехідними положеннями Закону України «Про Державний земельний кадастр».
Реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється органами державної реєстрації прав Міністерства юстиції України відповідно до вимог Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
За перенесення інформації з попередніх паперових чи застарілих електронних облікових систем на нові (до Державного земельного кадастру) відповідають Державні кадастрові реєстратори Держгеокадастру, див. ст. 9 Закону України «Про державний земельний каждастр», Порядок ведення Державного земельного кадастру (затверджений постановою Кабміну від 17.10.2012 № 1051). Перенесення даних із Державного реєстру земель (старого формату) та Поземельних книг до ДЗК здійснюється уповноваженими державними кадастровими реєстраторами в автоматичному порядку або за заявою землевласника, у даному випадку орендодавця – відповідача ОСОБА_2 .
Отже, орендар – позивач у даній справі не мав обов`язків щодо перенесення даних про обтяження спірної земельної ділянки, яка належить відповідачу ОСОБА_2 – до нових державних систем обліку прав на нерухоме майно.
Крім того, матеріали справи не містять доказів належного повідомлення позивача про намір здійснити продаж орендованої ділянки. Так само матеріали справи не місять доказів того, що позивач ухилився від отримання повідомлення про продаж.
У даній справі відсутні відомості про те, що орендар – позивач був повідомлений орендодавцем – відповідачем ОСОБА_2 про намір продати спірну земельну ділянку, а нотаріуса та покупця – про обтяження спірної земельної ділянки договором оренди, а тому виходячи із загальних принципів цивільного законодавства, справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України) позивач не мав можливості реалізувати своє право на переважне придбання спірної земельної ділянки, а нотаріус додатково з`ясувати наявність вищевказаного договору оренди земельної ділянки при посвідченні згаданого договору купівлі-продажу. 
За таких обставин покладення на позивача обов`язку повідомити про свій намір реалізувати своє право не відповідає принципу верховенства права, ст. 10 ЦПК України, ст. 8 Конституції України, елементом якого є правова визначеність, якою вказаній нормі права у світлі обставин цієї справи не вистачає. 
Тому колегія суддів відхиляє наведені з цього доводи скарги, недоліки правового регулювання, та негативні наслідки, пов`язані з відсутністю у згаданих виписках з державних реєстрів та земельного кадастру інформації про перебування спірної земельної ділянки під орендою на день укладення договору купівлі-продажу - не мають покладатися на добросовісного орендаря, позивача у даній справі, який за внесення цієї інформації з попередніх реєстрів на нових реєстрів та кадастру, які наразі є чинними, - не відповідає, та не є їх утримувачами. За перенесення інформації з попередніх паперових чи застарілих електронних облікових систем на нові (до Державного земельного кадастру) відповідають Державні кадастрові реєстратори Держгеокадастру
Орендодавець – відповідач ОСОБА_2 не має отримувати позитивних юридичних наслідків від зловживання правом – недобросовісної поведінки про укладенні договору купвілі-продажу, що передбачено у нормах ч.ч. 3, 6 ст. 13 ЦК України.
Оскільки за обставин цієї справи вказане переважне право орендаря на придбання спірної земельної ділянки було порушено власником спірної земельної ділянки в результаті укладення вказаного договору купівлі-продажу, - суд першої інстанції відповідно до вказаних норм матеріального права та правових висновків касаційного суду обґрунтовано задовольнив позовні вимоги та з урахуванням сплати позивачем вартості спірної ділянки на депозит суду: визнав визнав недійсним в частині покупця договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; перевів права та обов`язки покупця за вказаним Договором купівлі-продажу спірної земельної ділянки на позивача.
Доводи скарги про неефективний чи неналежний спосіб захисту, який був застосований судом, є безпідставними, оскільки суд діяв відповідно до вказаних норм матеріального права та правових висновків касаційного суду, а покликання у доводах скарги на інші правові висновки касаційного суду є нерелевантними та безпідставними. 
Доводи скарги не знайшли свого підтвердження у матеріалах справи та спростовуються аргументами, які наведені у відзиві на скаргу, є ґрунтуються на матеріалах справи на нормах права, релевантних висновках касаційного суду.
Права нового власника, який придбав спірну земельну ділянку у власника, який не повідомив його про те, що вона перебуває у оренді захищені нормою ст. 659 ЦК України, яка передбачає, що продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на майно (застава, арешт, оренда тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар. У разі виникнення з цього приводу спору відповідач ОСОБА_1 не позбавлений права на судових захист.
Колегія суддів діє відповідно до принципу пропорційності, який також є елементом принципу верховенства права, та відповідно після зважування інтересів сторін у контексті обставин справи вважає, що у даному випадку позивач, який є особою, найменш захищеною у даній правовій ситуації, є слабшою стороною, а тому його право дійсно має бути захищене у спосіб, який застосував суд першої інстанції.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
На підставі вищевказаних обставин та правового обґрунтування колегія суддів визнає, що оскаржене рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, доводи скарги висновків суду не спростували, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кузнєцова Михайла Андрійовича залишити без задоволення.
Рішення Балаклійського районного суду Харківської області від 09 червня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня ухвалення, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 26 травня 2026 року.

Головуючий –       В.Б. Яцина.

Судді -         Ю.М.Мальований.

О.В.Маміна.