Номер провадження: 22-ц/813/1380/26 
Справа № 521/11277/22
Головуючий у першій інстанції Тополева Ю. В.
Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.05.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Таварткіладзе О.М.,
суддів: Вадовської Л.М., Сєвєрової Є.С., 
за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як правонаступників ОСОБА_3 , на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 03 грудня 2024 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 як правонаступників ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, -

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2022 року ОСОБА_3 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія», яке в подальшому змінило назву на ТОВ «ВІН ФІНАНС», ТОВ «2Х2 Фінанс», в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 16.07.2021 року, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та скасувати напис з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2Х2 Фінанс».
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла баба позивача – ОСОБА_4 , після смерті якої відкрилася спадщина у вигляді, в тому числі, квартири АДРЕСА_1 . 
Із заявою до нотаріуса про прийняття спадщини після померлої ОСОБА_4 звернулася її рідна сестра – ОСОБА_5 , однак свідоцтво про право на спадщину після померлої ОСОБА_4 не отримала. 
05 червня 2014 року ОСОБА_5 склала заповіт на ім`я позивача, яким заповіла йому квартиру АДРЕСА_1 . ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_5 померла. Позивач подав заяву до нотаріуса про прийняття спадщини після померлої ОСОБА_5 . Отримати свідоцтво про право на спадщину позивач не зміг в зв`язку із тим, що, як позивачу стало відомо, квартира АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 16.07.2021 року було продано ТОВ «2Х2 Фінанс». Продавцем виступило ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія». 
Позивач стверджує, що ні він, ні ОСОБА_5 не давали будь-яких документів для реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «2Х2 Фінанс», що і стало підставою для звернення до суду із відповідним позовом для захисту порушеного права власності позивача.
Рішенням Малиновського районного суду міста Одеси від 03 грудня 2024 року у задоволені позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації – відмовлено.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, ОСОБА_3 , від імені якого діє представник ОСОБА_6 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 03 грудня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що предметом судового опору є визнання недійсним договору купівлі - продажу скасування реєстрації права власності, на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . ОСОБА_4 була власником квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 року ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу продала вище вказану квартиру ОСОБА_7 , але договір купівлі продажу не був зареєстрований і МБТИ та РОН. Дане нерухоме майно ніколи не було зареєстровано за ОСОБА_7 . ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_4 , померла та її рідна сестра ОСОБА_5 звернувся до нотаріальної контори з заявою про прийняття спадщини. ІНФОРМАЦІЯ_4 ОСОБА_5 померла та залишила, заповіт на свого внука ОСОБА_3 , який звернувся до державної нотаріальної контори, щодо відкриття спадщини ОСОБА_3 в установленому законом порядку звернувся до нотаріальної контори з заявою про прийняття спадщини (спадкова справа №65776232) При відкриття спадщини йому стало відомо, що дана квартира, була шахрайським способом відчужена ТОВ ФК «Довіра та гарантія». Як зазначає позивач, свідоцтво про право на спадщину на-квартиру АДРЕСА_2 . позивач не отримав в зв`язку з тим, що власником вище вказаної квартири є ТОВ «2х2 «Фінанс» на підставі договору купівлі - продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. та зареєстрованим за № 1459. 03 травня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_8 укладено іпотечний договір, на підставі якого квартира по АДРЕСА_2 була передана останньою в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов`язання що витікає із кредитного договору №05/05/2007/840-K/216 від 03 травня 2007 року. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. та зареєстровано в реєстрі за № 926. 03 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. накладено заборону відчуження зазначеної квартири, яка зареєстрована в реєстрі за №123. В подальшому, ТОВ ФК «Довіра та Гарантія, яке є правонаступником ВАТ КБ «Надра» на підставі договору № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08 квітня 2020 року, продала квартиру АДРЕСА_1 ТОВ «2Х2 Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1459 (а. с. 68). При цьому, відповідно до п. 1 вказаного договору продавець діяв відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а право на продаж предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу в порядку зазначеної норми закону передбачено п. 5.3 іпотечного договору від 03.05.2007 року. ТОВ «2х2 Фінанс» відсутні будь-яких претензій до ОСОБА_3 та ОСОБА_7 , щодо стягнення грошової суми
Будучи в розумінні ст.ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, на 12.05.2026 року о 15:30 годину Калинюк Віктор Володимирович, представники Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» не з`явилися, причини неявки не повідомили, про проведення судового засідання в режимі відеоконференції не клопотали, заяв про відкладення розгляду справи не подавали.
Присутня в судовому засіданні    ОСОБА_9 та її представник - адвокат Каплун Олег Борисович не заперечували проти розгляду справи за фактичної явки.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
За таких обставин, колегія суддів не знаходить підстав для відкладення розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до ч.1 п.2 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування реєстрації, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_7 набула у власність квартиру АДРЕСА_1 03 травня 2007 року, правомірно передала її в іпотеку кредитору, який, в подальшому, відповідно до статті 38 Закону «Про іпотеку» звернув стягнення на квартиру шляхом її продажу відповідно до умов іпотечного договору від 03.05.2007 року. Отже, доводи ОСОБА_3 про те, що спірна квартира не вибувала із власності ОСОБА_4 та увійшла до складу спадщини після її смерті, права на яку заявив позивач, не знайшли свого підтвердження наявними матеріалами справи, а тому у позові належить відмовити в зв`язку з його необґрунтованістю.
Колегія суддів погоджується з остаточним висновком суду першої інстанції, проте щодо мотивів відмови у задоволенні позову, зазначає наступне.
Судом встановлено, матеріалами справи підтверджено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла баба позивача - ОСОБА_4 , що підтверджується копією свідоцтва про смерть Серії НОМЕР_1 (а. с. 11).
22 листопада 2013 року із заявою про прийняття спадщини після смерті ОСОБА_4 звернулась ОСОБА_5 (а. с. 152).
Із матеріалів спадкової справи № 15/2013, відкритої після гр. ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 вбачається, що ОСОБА_5 свідоцтво про право на спадщину після ОСОБА_4 не отримувала.
В обгрунтування позову ОСОБА_3 вказує про те, що на момент смерті ОСОБА_4 на праві власності їй належала квартира АДРЕСА_1 , яка була набути нею на підставі договору купівлі-продажу № 2-2501 від 29.03.1993 року (а. с. 17-об – 18) та входила до складу спадщини.
25 червня 2014 року ОСОБА_5 склала заповіт на ім`я ОСОБА_10 , яким заповіла позивачу, в тому числі, квартиру під АДРЕСА_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_5 померла, що підтверджується копією свідоцтва про смерть Серії НОМЕР_2 (а. с. 174).
24 квітня 2020 року ОСОБА_10 звернувся до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини після смерті ОСОБА_5 на підставі заповіту (а. с. 173).
Як зазначає позивач, свідоцтво про право на спадщину на квартиру АДРЕСА_1 позивач не отримав в зв`язку із тим, що власником квартири АДРЕСА_1 є ТОВ « 2Х2 « Фінанс» на підставі договору купівлі- продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. та зареєстрованим за № 1459.
03 травня 2007 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_7 укладено іпотечний договір, на підставі якого квартира АДРЕСА_1 була передана останньою в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов`язання, що витікає із кредитного договору № 05/05/2007/840-К/216 від 03 травня 2007 року. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. та зареєстровано в реєстрі за № 926 (а. с. 71).
03 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. накладено заборону відчуження зазначеної квартири, яка зареєстрована в реєстрі за № 123.
В подальшому, ТОВ ФК «Довіра та Гарантія, яке є правонаступником ВАТ КБ «Надра» на підставі договору № GL3N016222 про відступлення прав вимоги від 08 квітня 2020 року, продала квартиру АДРЕСА_1 ТОВ «2Х2 Фінанс» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1459 (а. с. 68). При цьому, відповідно до п. 1 вказаного договору продавець діяв відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а право на продаж предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу в порядку зазначеної норми закону передбачено п. 5.3 іпотечного договору від 03.05.2007 року.
Із іпотечного договору вбачається, що квартира АДРЕСА_1 належить ОСОБА_7 на підставі договору купівлі-продажу від 03.05.2007 року, укладеного між ОСОБА_7 та ОСОБА_4 (а. с. 67).
ОСОБА_10 , обгрунтовуючи свої позовні вимоги зазначає про те, що фактично, власником спірної квартири є він, як особа, яка фактично вступила в спадщину після смерті ОСОБА_5 , яка, в свою чергу, фактично вступила в спадщину після смерті ОСОБА_4 в порядку ст. 1268-1269 ЦК України.
При цьому, стороною позивача в ході розгляду справи звернуто увагу суду на те, що ні на час укладення іпотечного договору, ні в подальшому право власності на спірну квартиру за ОСОБА_7 у встановленому законом порядку не зареєстровано, що зумовлює те, що право власності до ОСОБА_7 на квартиру не перейшло, а сама квартира продовжувала перебувати у власності ОСОБА_4 .
Колегія суддів виходить з наступного.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За змістом статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно зі статтею 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
За змістом пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.
Частиною першою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з частиною третьою статті 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (частина третя статті 215, стаття 216 ЦК України).
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_3 обрав способом захисту своїх прав визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 16.07.2021 року, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та скасування напису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2Х2 Фінанс».
Правовою підставою позову ОСОБА_3 зазначив те, що на момент смерті ОСОБА_4 на праві власності їй належала квартира АДРЕСА_1 , яка була набути нею на підставі договору купівлі-продажу № 2-2501 від 29.03.1993 року та входила до складу спадщини, яку після смерті ОСОБА_4 прийняла її рідна сестра ОСОБА_5 і склала заповіт на ОСОБА_10 , який в свою чергу після смерті ОСОБА_5 прийняв спадщину у встановленому порядку, але не може отримати свідоцтво про спадщину у зв`язку з тим, що власником квартири АДРЕСА_1 є ТОВ « 2Х2 «Фінанс» на підставі договору купівлі - продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В. та зареєстрованим за № 1459. 
При цьому даний договір купівлі-продажу укладений ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» з ТОВ «2Х2 «Фінанс» на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки спірна квартира є предметом іпотеки за іпотечним договором від 03.05.2007 року, укладеним між ОСОБА_11 (на даний час змінила прізвище на ОСОБА_12 ) та ПАТ «КБ «Надра» з метою забезпечення її зобов`язань за кредитним договором від 03.05.2007 року у розмірі 68 000 доларів США, а ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» за договором відступлення права вимоги придбало у ПАТ КБ «Надра» право вимоги за кредитним та іпотечним договорами, укладеними з ОСОБА_7 ( ОСОБА_12 ).
Проте, ОСОБА_7 придбавши 03.05.2007 року спірну квартиру у ОСОБА_4 (своєї матері) за кредитні кошти банку передала її тому ж банку в іпотеку, але при цьому не здійснила за собою реєстрацію права власності на квартиру в органах БТІ, що на думку позивача ОСОБА_13 (сина ОСОБА_14 ) є підставою вважати, що перехід права власності до ОСОБА_14 не відбувся, а тому спірна квартира залишилася у власності ОСОБА_4 і увійшла до спадкової маси після її смерті, перейшла до її спадкоємця ОСОБА_5 , а потім і до нього, як спадкоємця після смерті ОСОБА_5 за заповітом.
Спірні правовідносини у справі виникли 03 травня 2007 року (дата укладення відповідного договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 (тепер - ОСОБА_12 )).
Питання виникнення у набувача права власності на нерухоме майно у разі його відчуження за договором на той час було врегульовано так:
- в ЦК України містилися норми як про державну реєстрацію прав, так і правочинів (частина друга статті 182, статті 210, 657),
- за Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-IV (далі Закон № 1952-VI), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно передбачалась, але фактично не здійснювалася - й почала проводитись після набуття цим Законом чинності в редакції Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» (далі Закон № 1878-VI) та внесення змін і лише з 01 січня 2013 року.
В редакції Закону № 1952-IV на 03.05.2007 року не було передбачено відповідної норми про виникнення прав на нерухоме майно саме з моменту їх державної реєстрації.
В подальшому після внесення змін до Закону № 1952-VI Законом № 1878-VI частиною третьою статті 3 Закону № 1952-IV (у редакції Закону № 1878-VI) передбачалося, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. 
Причому таке конститутивне значення державної реєстрації для не може вважатись елементом порядку здійснення державної реєстрації прав, через ще юридична сила цієї норми закону не може бути паралізована посиланням на пункт 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 1878-VІ від 11 лютого 2010 року.
Водночас стаття 182 ЦК України у відповідній редакції не містила вказівки на такий конститутивний ефект державної реєстрації речових прав на нерухоме майно й допускала визначення законом лише порядку державної реєстрації, тобто виключно процедурних норм, до яких приписи частини третьої статті 3 Закону № 1952-IV (у редакції Закону № 1878-VI) не належали.
Крім того, чинна станом на 03.05.2007 року редакція частини четвертої статті 334 ЦК України передбачала виникнення права власності у набувача майна за договором, який підлягав державній реєстрації, саме з моменту такої реєстрації договору. 
Прив`язка моменту виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, саме до моменту такої реєстрації прав була здійснена в редакції частини четвертої статті 334 ЦК України, яка набрала чинності з 01 січня 2013 року (підпункт 4 пункту 3 розділу І, пункт 1 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1878-VI).
Таким чином, на дату укладення позивачем договору купівлі-продажу спірної квартири не вбачається суперечність між чинними станом на 03.05.2007 року нормами Закону № 1952-IV та ЦК України щодо моменту виникнення права власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу.
Разом з тим така суперечність між одночасно чинними нормами Закону № 1952-IV та частини четвертої статті 334 ЦК України щодо того ж самого питання: коли виникає право власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу з`явилась з набуттям чинності Закону № 1878-VI, яким було внесено зміни до статті 3 Закону № 1952-VI.
У постанові від 22.06.2021 року у справі № 334/3161/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла такого висновку: якщо ЦК України та інший нормативно-правовий акт, що має юридичну силу закону України, містять однопредметні норми, що мають різний зміст, то пріоритетними є норми ЦК України.
Як вбачається, станом на час укладення 03.05.2007 року договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 (на даний час - ОСОБА_12 ) очевидної суперечності між чинними нормами Закону № 1952-IV та частини четвертої статті 334 ЦК України щодо моменту виникнення права власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу, не було, а в ЦК України містилися норми як про державну реєстрацію прав, так і правочинів (частина друга статті 182, статті 210, 657).
Стаття 182 ЦК України у відповідній редакції не містила вказівки на такий конститутивний ефект державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, як виникнення речових прав на нерухоме майно й допускала визначення законом лише порядку державної реєстрації, тобто виключно процедурних норм, до яких приписи Закону № 1952-IV, як у діючий на 03.05.2007 року редакції, так і з урахуванням редакції цього Закону з урахуванням подальших змін внесених до частини третьої статті 3 Закону № 1952-IV (у редакції Закону № 1878-VI від 11.02.2010 року) до 01.01.2013 року - не належали.
Таким чином, до 01 січня 2013 року право власності у набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало за правилами частини четвертої статті 334 ЦК України - з моменту державної реєстрації такого договору як правочину.
Як вбачається з матеріалів справи договір купівлі-продажу від 03.05.2007 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 (тепер - ОСОБА_12 ) посвідчений нотаріально і зареєстрований у Державному реєстрі правочинів 03.05.2007 року за № 923. 
Відтак особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.
Враховуючи наведене, остаточний висновок районного суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_3 (правонаступники ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 16.07.2021 року, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та скасувати напис з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2Х2 Фінанс» є вірним.
Разом з тим колегія суддів звертає увагу на наступне.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 
Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Майже аналогічний за змістом перелік способів захисту передбачений у частині другій статті 20 Господарського кодексу України.
Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
ОСОБА_3 обрав способом захисту своїх прав визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 16.07.2021 року, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія Довіра та гарантія» та ТОВ «2Х2 Фінанс», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та скасування напису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2Х2 Фінанс». 
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158гс18)). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. 
Так право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.
Спір у цій справі виник у зв`язку з тим, що, на думку позивача, спірне майно, яке належить позивачеві в порядку спадкування, було відчужене 16.07.2021 року особою, яка на момент відчуження нерухомого майна на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», не мала ніяких прав на спірне майно, в тому числі і як іпотекодержатель, оскільки майно в іпотеку було передано ОСОБА_7 , яка уклавши 03.05.2007 року з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу квартири не зареєструвала за собою, як покупцем, право власності, а відтак перехід права власності на квартиру до ОСОБА_7 не відбувся і тому вона не мала права розпорядження цієї квартирою зокрема передачею її в іпотеку з метою забезпечення її власних грошових зобов`язань перед банком за укладеним нею кредитним договором від тієї ж дати (03.05.2007 року). 
Водночас задоволення цих вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16.07.2021 року та скасування напис з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «2Х2 Фінанс», заявлених позивачем, за не оспорювання недійсності договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_4 та ОСОБА_7 (тепер - ОСОБА_12 ) від 03.05.2007 року або не заявлення ОСОБА_3 вимоги про визнання права власності в порядку спадкування з підстав ст. 392 ЦК України (якщо за життя спадкодавець не встиг належним чином оформити чи зареєструвати своє право) або вимог про визнання права власності та витребування майна (віндикаційний позов з підстави ст. 388 ЦК України) — якщо майно було незаконно відчужене іншій особі за якою здійснено реєстрацію права власності, не приведе до поновлення майнових прав позивача. 
Зазначене свідчить про те, що позивачем обрано неналежні способи захисту своїх порушених прав. Тому позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Таким чином колегія суддів погоджуючись з кінцевим висновком районного суду про відмову у задоволенні позову, звертає увагу на наведені в цій постанові додаткові мотивування, які є необхідними для обґрунтування відмови у задоволенні позову, у зв`язку з чим рішення суду першої інстанції в мотивувальній частині підлягає зміні з викладенням її в редакції цієї постанови. В іншій частині рішення суду слід залишити без змін.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , від імені якого діє представник ОСОБА_6 - задовольнити частково.
Рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 03 грудня 2024 року – змінити, виклавши мотивувальну частину судового рішення в редакції цієї постанови.
В іншій частині рішення суду – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено: 29.05.2026 року.

Головуючий        О.М. Таварткіладзе

Судді:         Л.М. Вадовська

Є.С. Сєвєрова