СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 червня 2026 року м. Харків Справа № 922/382/25 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Лакіза В.В.,
за участю секретаря судового засідання: Євтушенко Є.В.,
за участю представників учасників справи:
прокурор (апелянт): Кадацька Д.М., службове посвідчення від 01.03.2023;
від позивача: не з`явилися;
від відповідача: не з`явилися;
від 3-х осіб: не з`явилися;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх. № 401 Х/2)
на рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 (повне рішення складено 25.06.2026) у справі № 922/382/25 (суддя Лаврова Л.С.),
за позовом керівника Київської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави, в особі Харківської міської ради,
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер Компані", м. Харків,
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1) Товариства з обмеженою відповідальністю "РА"ЗУМ", м. Харків,
2) Товариство з обмеженою відповідальністю "Провентус", м. Харків, 
3) Товариство з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент", м.Харків,
про визнання договору недійсним, скасування реєстрації, зобов`язання повернути земельну ділянку з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2025 року керівник Київської окружної прокуратури міста Харкова (далі – прокурор) в інтересах держави, в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер Компані" (далі – ТОВ "Європартнер Компані") про:
- визнання недійсним договору від 23.02.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер Компані", скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 53938781);
- скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 061193091612 по об`єкту "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові"; 
- скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 141193522300 по об`єкту "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові"; 
- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирний житловий будинок, що складається з квартир № 1-63, 211-249, 341-403 та нежитлових приміщень 1-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 2-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 656,6 м2, 1-го поверху №№ 1-:-4 площею 104,3 м2, 2-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 3-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху № №1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, розташованих за адресою: м. Харків, про Шевченківський, буд. 50, корп. 2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2372248163101) (далі – багатоквартирний житловий будинок корпус 2), запису про право власності 42228010, внесеного державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021 №58446969) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" із закриттям розділу 2372248163101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; 
- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирний житловий будинок, що складається з квартир № 1-63, 211-249, 341-403 та нежитлових приміщень 1-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху №1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 2-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 656,6 м2, 1-го поверху №№ 1-:-4 площею 104,3 м2, 2-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1,2,І площею 96,4 м2, нежитлові приміщення 3-ої секції: цокольного поверху №№ 1-:-16 площею 688,7 м2, 1-го поверху №№ 1-:-5 площею 111,7 м2, 2-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, 3-го поверху № 1-:-3 площею 96,4 м2, розташованих за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корп. 1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2372186963101) (далі – багатоквартирний житловий будинок корпус 1), запису про право власності 42226918, внесеного державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021 №58443980) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" із закриттям розділу 2372186963101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; 
- скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59,2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1402739663101) (далі – нежитлова будівля літ. "Ж"), запис про право власності 35028703 внесений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.01.2020 №50643302) з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу 1402739663101 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; 
- зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути спірну земельну ділянку Харківській міській раді з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корпуси 1, 2. 
Позовні вимоги прокурора з посиланням, зокрема, на положення ст.ст. 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 215, 216 Цивільного кодексу України, норми Закону України "Про оренду землі", обґрунтовані тим, що внаслідок прийняття Харківською міською радою рішення від 22.11.2023 №476/23, яке стало підставою для укладення оспорюваного договору оренди землі 23.02.2024, відповідач протиправно набув право користування спірною земельною ділянкою не для обслуговування належних об`єктів нерухомості, а фактично для здійснення нового будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, що свідчить про порушення конкурентної процедури (земельних торгів) та є самостійним свідченням незаконності прийняття рішення міської ради про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою та надання її в оренду ТОВ "Європартнер компані", внаслідок чого неправомірно укладено договір оренди, за яким товариство отримало земельну ділянку комунальної власності в обхід конкурсної процедури. Наведені обставин, на думку прокурора, призвели до суттєвого порушення прав і охоронюваних законом інтересів держави та територіальної громади, які підлягають захисту у судовому порядку.
Зокрема, в обґрунтування своїх доводів прокурор зазначає, що спірна земельна ділянка (кадастровий номер 6310136600:08:004:0019) на час придбання ТОВ "Європартнер компані" нежитлових будівель за договорами купівлі-продажу від 14.01.2020 не була сформована та не існувала як об`єкт цивільних прав, а товариство мало право на отримання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з метою, пов`язаною із розташуванням належного йому нерухомого майна у відповідному розмірі.
Проте, Харківська міська рада прийняла рішення від 22.11.2023 № 476/23 про затвердження ТОВ "Європартнер компані" документації із землеустрою та надала відповідачу спірну земельну ділянку в оренду на підставі договору оренду від 23.02.2024 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури без проведення земельних торгів, тобто з порушеннями вимог ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України;
Прокурор наголошує на тому, що ТОВ "Європартнер компані" отримало в оренду земельну ділянку саме для будівництва житлового будинку, а не для обслуговування нежитлової будівлі, якої фактично не існувало до 2021 року, а наміри Харківської міської ради були спрямовані на передачу товариству земельної ділянки саме для нового будівництва, в той час як наявність об`єктів нерухомості використовувалася лише як формальний привід для уникнення процедури земельних торгів.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 у задоволенні позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції вказав на недоведеність прокурор належними та допустимими доказами обставини, на які він посилається в обґрунтування заявлених вимог.
Не погодившись із ухваленим рішенням суду першої інстанції, заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги прокурора задовольнити, судові витрати за подання позову та апеляційної скарги у справі покласти на відповідачів.
Узагальнені доводи апеляційної скарги прокурора: 
- Харківська міська рада не мала фактичних та правових підстав передавати спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, площею 2,7142 га в оренду ТОВ "Європартнер компані" в порядку ст. 120 Земельного кодексу України, оскільки попереднім власником об`єктів нерухомого майна (ТОВ "Архелай") така земельна ділянка сформована та зареєстрована не була, а формування та отримання ТОВ "Європартнер компані" спірної земельної ділянки було спрямовано саме на будівництво та обслуговування багатоквартирного будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, що мало би відбуватися виключно на конкурентних засадах (земельних торгах);
- також судом першої інстанції проігноровано наведені прокурором обставини порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності;
- договори купівлі-продажу нерухомого майна від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№№ 71, 73, 75 і 79), повідомлення про початок виконання будівельних робіт і декларація про готовність до експлуатації об`єкта складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1". Дійсною ж метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою;
- судом першої інстанції не надано належної правової оцінки доводам прокурора щодо внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права ТОВ "Європартнер компані" на об`єкт на підставі неналежних документів, що свідчить про порушення вимог ст. 376 Цивільного кодексу України, ст. 3, 10, 24, 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, та є підставою для скасування державної реєстрації права власності;
- крім того, судом безпідставно відхилено доводи прокурора про те, що для забезпечення територіальній громаді м. Харкова реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо спірної земельної ділянки, яка незаконно перебуває в користуванні ТОВ "Європартнер компані" та на якій здійснено самочинне будівництво, необхідно усунути перешкоди у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом скасування державної реєстрації прав та знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна;
- також поза увагою суду залишилося суттєве порушення відповідачем інтересу держави, яке відбулося внаслідок ігнорування останніми встановленого на законодавчому рівні порядку розпорядження земельною ділянкою в силу прагнення відповідача отримати земельну ділянку для нового будівництва за спрощеною процедурою, а наявність об`єктів нерухомості на земельній ділянці використана лише як формальний привід для уникнення земельних торгів.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі скасовано, прийнято нове рішення, позовні вимоги задоволені частково, а саме:
- визнано недійсним договір від 23.02.2024 оренди земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані";
- закрито провадження у справі в частині позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирні житлові будинки, внесені державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021, з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- в іншій частині позовних вимог відмовлено.
Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.02.2026:
- касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково;
- постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі №922/382/25 скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків, розташованих за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корп. 1, 2; справу в цій частині передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду;
- в іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі № 922/382/25 залишено без змін.
27.02.2026 матеріали справи №922/382/25 надійшли до Східного апеляційного господарського суду для нового розгляду справи.

Процесуальний рух справи в суді апеляційної інстанції.
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.02.2026 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Тарасова І.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.03.2026 прийнято справу №922/382/25 за апеляційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 до провадження та призначено її розгляд у судовому засіданні на 25.03.2026. Також запропоновано учасникам справи подати письмові пояснення щодо обставин справи, з врахуванням вказівок та висновків, які містяться у постанові Верховного Суду від 03.02.2026 у цій справі №922/382/25.
13.03.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення, за змістом яких прокурор посилається на таке:
- оскільки під час первісного апеляційного перегляду справи визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 23.02.2024, і постанова апеляційного суду в цій частині була залишена без змін Верховним Судом, тому з метою відновлення становища, що існувало до укладення оспорюваного договору, необхідно застосувати наслідки недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки;
- разом з цим, прокурор акцентує увагу, що самим лише фактом повернення спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 відновлення інтересів територіальної громади не відбудеться, оскільки на земельній ділянці продовжують залишатись об`єкти самочинного будівництва;
- за результатами опрацювання та дослідження фактичного стану спірної земельної ділянки прокуратурою встановлено наявність на ній об`єктів самочинного будівництва (фактично розташованих будівель корп. 1, 2), що суперечить відомостям Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про знищення об`єктів речових прав № 2372186963101 і № 2372248163101;
- прокурор вважає, що наявність самої лише інформації у Державних реєстрах про знищення нерухомого майна, яка була внесена відповідачем під час апеляційного розгляду справи, не свідчить про реальну відсутність такого майна на спірній земельній ділянці, тому при оцінці обставин, які входять до предмета доказування у справі, суд має виходить з принципу пріоритету фактичних обставин (стану ділянки в натурі) над суто формальними записами в реєстрах;
- у цій справі оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 23.02.2024 визнано недійсним, наслідки недійсності договору діють з моменту його вчинення, а отже, земельна ділянка не є такою, що була відведена відповідачу для мети будівництва. Крім того, наразі у відповідача відсутній документ, який дає право виконувати будівельні роботи; 
- оскільки відповідачем здійснено самочинне будівництво на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, тому належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 Цивільного кодексу України;
- прокурор просить задовольнити апеляційну скаргу частково; оскаржуване рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корп. 1, 2; ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги прокурора задовольнити.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.03.2026, у зв`язку з відпусткою судді Тарасової І.В. для розгляду справи визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Лакіза В.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 оголошено перерву у судовому розгляді справи №922/382/25 до 21.04.2026; крім того, визнано обов`язковою явку та викликано для участі у судовому засіданні для надання пояснень посадових осіб та/або уповноважених представників Харківської міської ради, ТОВ "Європартнер компані"; зобов`язано учасників справи надати письмові пояснення щодо фактичної наявності або відсутності на теперішній час недобудованих об`єктів на спірній земельній ділянці за адресою: м. Харків, провулок Шевченківський, будинок 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, у разі наявності – надати докази їх характеристик.
21.04.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Київської окружної прокуратури м. Харкова на виконання ухвали апеляційного суду від 25.03.2026 надійшли додаткові письмові пояснення щодо фактичного стану спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, у яких прокурор повідомив суду про наявність на теперішній час розташованого на ній об`єкта самочинного будівництва (недобудованої чотириповерхової будівлі корп. 1, 2), який знаходився на земельній ділянці ще з 2021 року. Для підтвердження зазначених обставин прокурор просив долучити до матеріалів справи докази, а саме (копії): постанови від 20.04.2026 про дозвіл на розголошення відомостей, що стали відомі під час досудового розслідування у кримінальному провадженні №42025222010000047 від 13.02.2025; протоколу огляду місця події від 17.04.2026 у кримінальному провадженні № 42025222010000047 від 13.02.2025.
Обґрунтовуючи подання цих документів на стадії нового розгляду справи, прокурор посилається на те, що зазначені докази мають істотне значення для справи, однак вони не могли бути подані до суду першої інстанції з об`єктивних причин, оскільки не існували станом на момент розгляду справи судом. Прокурор просить суд визнати поважними причини пропуску та поновити процесуальний строк на подання цих доказів, а також врахувати їх при ухваленні рішення. Також прокурор надав до матеріалів справи довідки з Державного реєстру речових прав №473472123 від 20.04.2026, №473471833 від 20.04.2026, №473472591 від 20.04.2026, які знаходяться у відкритому доступі.
У судовому засіданні 21.04.2026 прокурор Харківської обласної прокуратури надала пояснення по справі, просила долучити та врахувати при розгляді справи докази, які мають істотне значення для вирішення справи, оскільки підтверджують фактичний стан земельної ділянки та наявність розташованих на ній об`єктів самочинного будівництва (недобудованої чотириповерхової будівлі корп. 1, 2), вимоги про знесення якого є предметом судового розгляду у цій справі.
Представниця відповідача у судовому засіданні 21.04.2026 надала пояснення по справі, зокрема, наполягала на правомірності розміщення на спірній земельній ділянці належного відповідачу лише одного об`єкту нерухомості (нежитлової будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м.) та здійснення його реконструкції, а тому немає підстав вважати такий об`єкт самочинним будівництвом та, відповідно, немає підстав для його знесення. Щодо наявності на спірній земельній ділянці об`єкту недобудованої багатоповерхової будівлі корп. 1, 2, представниця відповідача пояснила, що в дійсності ж нового будівництва на спірній земельній ділянці відповідач не здійснював, про наявність такого їй невідомо. Крім того, представниця вказала, що 19.10.2020 між ТОВ "Європартнер компані", ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" було укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Шевченківськму, 50 у м. Харкові, за умовами якого відповідач, як користувач земельної ділянки та замовник будівництва, доручив вказаним компаніям розробити технічну документацію, отримати дозвільні документи, здійснити будівельні роботи та ввести житловий комплекс в експлуатацію. Основною метою укладення та предметом цього договору є реалізація спільного інвестиційного проєкту, а саме передача відповідачем декількох земельних ділянок для здійснення будівництва житлового комплексу, а за результатом виконання цього правочину сторони мали розподілити між собою частки квартир. Тобто, за поясненнями представниці відповідача, права на недобудовану житлову будівлю не належать відповідачу, а можуть належати компаніям ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент", які отримували дозвільну документацію та здійснювали будівництво цих об`єктів на виконання умов укладеного між сторонами інвестиційного договору.
За результатами дослідження у судовому засіданні 21.04.2026 пояснень представниці відповідача та наданих доказів, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність залучення ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача. 
Суд виходив, зокрема з того, що у разі встановлення під час розгляду справи фактичну наявність та знаходження на спірній земельній недобудованих багатоквартирних житлових будинків, вимоги про знесення яких входять безпосередньо до предмету спору, права на такі об`єкти нерухомості можуть належати не відповідачу, а іншим особам, зокрема ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент", які не приймали участі при розгляді справи в суді першої інстанції, що може позбавити їх можливості бути обізнаними про розгляд даного спору на стадії апеляційного перегляду у правовідносинах, які можуть безпосередньо вплинути на їх права та обов`язки.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.04.2026 оголошено перерву у судовому розгляді справи № 922/382/25 до 05.05.2026 та, окрім іншого:
- залучено до участі у справі № 922/382/25 – ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача;
- повторно визнано обов`язковою явку та викликано для участі у судовому засіданні для надання пояснень посадових осіб та/або уповноважених представників Харківської міської ради;
- зобов`язано Харківську міську раду (вдруге) та залучених третіх осіб ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" надати письмові пояснення щодо фактичної наявності або відсутності недобудованих об`єктів на спірній земельній ділянці за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 на теперішній час, а також у разі наявності – інформацію щодо технічних характеристик об`єктів та належності прав на ці об`єкти.
22.04.2026 до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ "Європартнер компані" надйшло клопотання про долучення до матеріалів справи доказів, а саме договору про будівництво житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові від 09.10.2020, а також скарги до Депертаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради від 02.04.2026.
28.04.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Київської окружної прокуратури м. Харкова надійшло повідомлення про направлення копії позовної заяви залученим третім особам.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 05.05.2026 оголошено перерву у судовому розгляді справи № 922/382/25 до 02.06.2026.
01.06.2026 до Східного апеляційного господарського суду від Харківської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення з окремих питань, які виникли в судовому засіданні 05.05.2026, за змістом яких прокурор зазначає наступне:
- стосовно тверджень представника ТОВ "Європартнер компані", що будівництво зазначених об`єктів здійснював не відповідач, а інші особи, прокурор просить врахувати, що відомості про первісну реєстрацію зазначених об`єктів як нерухомого майна та про їх знищення (під час первісного апеляційного перегляду справи) вносилися саме за заявою ТОВ "Європартнер компані" як власником цих об`єктів (реєстраційні номери 2372248163101, 2372186963101);
- доводи про те, що ТОВ "Європартнер компані" не здійснювало будівництво об`єктів нерухомості були наведені відповідачем лише під час нового розгляду справи в межах виконання вказівок, сформованих Верховним Судом у постанові від 03.02.2026, що свідчить про непослідовність позиції відповідача з цього питання;
- прокурор вважає, що ТОВ "Європартнер компані" є належним відповідачем у справі за вимогою про зобов`язання повернути земельну ділянку за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 кв.м. та багатоквартирних житлових будинків корп. 1, 2, оскільки саме відповідач як власник здійснював їх первісну реєстрацію як завершених об`єктів нерухомого майна, а в подальшому за його заявою проводилася реєстрація записів про знищення;
- прокурором також долучено до матеріалів справи витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо кримінального провадження № 42025222010000047 за фактом незаконного заволодіння земельною ділянкою, обставини в якому є тотожними обставинам, що складають підставу позовних вимог у цій справі.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.06.2026 оголошено перерву у судовому розгляді справи № 922/382/25 до 16.06.2026.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 16.06.2026 приймала участь прокурор Харківської обласної прокуратури (апелянт), яка надала пояснення по суті справи, підтримала доводи та вимоги апеляційної скарги, просила скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку позивачу, шляхом знесення розташованих на ній самочинних будівель, та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позов прокуратури задовольнити. 
Уповноважені представники позивача, відповідача та третіх осіб у судове засідання 16.06.2026 не з`явилися; про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги всі учасники справи повідомлені у встановленому законом порядку.
Колегія суддів зазначає, що в судові засідання, призначені на 21.04.2026 та 05.05.2026, як і в інші судові засідання, представники Харківської міської ради жодного разу не прибули, незважаючи на визнання судом явки позивача обов`язковою та будучи при цьому належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, про що свідчать довідки про доставку електронного документа до підсистеми "Електронний суд".
При цьому, Східний апеляційний господарський суд двічі ухвалами від 25.03.2026 та від 21.04.2026 зобов`язував Харківську міську раду та залучених третіх осіб ТОВ "Провентус" та ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" надати письмові пояснення стосовно фактичного стану спірної земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, у тому числі щодо наявності або відсутність розташованих на ній недобудованих об`єктів. Однак, зазначені учасники справи вимоги ухвал суду не виконали, жодних письмових пояснень по суті справи суду не надали, об`єктивних причин неможливості їх подання також не навели. 
Відповідно до ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Зважаючи на те, що наявних матеріалів справи достатньо для перегляду оскаржуваного рішення, а також судом створено належні умови для реалізації процесуальних прав і було належним чином повідомлено всіх учасників судового процесу про розгляд справи, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників вказаних учасників справи, у зв`язку з чим переходить до її розгляду по суті.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, проаналізувавши доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутньої в судовому засіданні прокурора, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Рішенням Харківської міської ради від 18.04.2018 за №1049/18 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" ТОВ "Архелай" надано дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею орієнтовно 6,0085 га із земель територіальної громади м. Харкова для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, зобов`язано будівництво об`єкту виконати з урахуванням знесення нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, які належать на праві власності ТОВ "Архелай".
Вищевказані нежитлові будівлі були набуті у власність ТОВ "Архелай" на підставі договору купівлі-продажу частини нежитлових будівель (1/2 частина нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1") від 01.03.2018 за № 410 та договору купівлі-продажу частини нежитлових будівель (1/2 частина нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1") від 02.03.2018 за №416. Земельна ділянка під вказаними нежитловими будівлями не була сформована.
Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2019 №1459/19 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів, припинення права користування земельними ділянками" ТОВ "Архелай" надано в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 до 01.03.2022.
Проте, як встановлено судом, договір оренди вказаної земельної ділянки ТОВ "Архелай" не укладено, зазначене товариство відмовилося від земельної ділянки, у зв`язку з чим вказаний пункт рішення скасовано пунктом 4 додатку до рішення Харківської міської ради від 26.02.2020 за № 2014/20 у зв`язку з добровільною відмовою ТОВ "Архелай".
Матеріалами справи також підтверджується, що 14.01.2020 між ТОВ "Архелай" (продавець) та ТОВ "Європартнер компані" (покупець) укладені договори купівлі-продажу нежитлової будівлі, за умовами яких покупець передав у власність продавця нежитлові будівлі літ. "Б-1" загальною площею 54,1 м2, літ. "В-1" загальною площею 53,0 м2, літ. "Ж-1" загальною площею 59,2 м2, літ. "Е-1" загальною площею 60,0 м2, які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50. Відповідно до пунктів 5 договорів купівлі-продажу нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці кадастровий номер 6310136600:08:004:0015 площею 5,2678 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури;
14.01.2020 в Державному реєстрі речових прав зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення, про що свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна (реєстраційні номера об`єктів: 1402687363101, 1402739663101, 1402673663101, 1402727963101).
Рішенням Харківської міської ради від 26.02.2020 № 2009/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Європартнер компані" дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:004:0015 площею 5,2678 га. Фінансування робіт із землеустрою (технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки забезпечити за рахунок коштів ТОВ "Європартнер компані" за його згодою (лист від 29.01.2020 № 012920), згідно з укладеним договором із розробником документації із землеустрою;
У подальшому, Харківською міською радою прийнято рішення від 22.04.2020 за №2089/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів", яким погоджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 6310136600:08:004:0015) площею 5,2678 га із земель територіальної громади м. Харкова на земельні ділянки: № 1 - площею 1,8191 га, № 2 - площею 0,7345 га, № 3 - площею 2,7142 га для будівництва житлового комплексу по провулку Шевченківському, 50.
Згідно з витягом з державного земельного кадастру на земельну ділянку від 24.07.2020 № НВ-6313483172020 24.07.2020 зареєстровано земельну ділянку кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 площею 2,7142 га, місце розташування: м. Харків, пров. Шевченківський, 50; цільове призначення: 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для будівництва житлового комплексу; форма власності: комунальна.
Рішенням Харківської міської ради від 19.08.2020 за №2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів" надано ТОВ "Європартнер компані" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0019) площею 2,7142 га із земель територіальної громади м. Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові до 01.07.2022, зобов`язано виконати будівництво об`єкту з урахуванням знесення будівель літ. "Ж-1", літ. "Е-1", які належать на праві власності ТОВ "Європартнер Компані".
Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.07.2021 у справі №922/826/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 23.10.2024, визнано незаконними та скасовано п.п. 7.3, 7.4 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 за № 2230/20 "Про надання земельних ділянок для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів"; визнано недійним договір від 23.11.2020 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га; зобов`язано ТОВ "Європартнер Компані" повернути земельну ділянку Харківській міській раді.
Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.02.2025 залишено без змін постанову Східного апеляційного господарського суду від 23.10.2024 та рішення Господарського суду Харківської області від 05.07.2021 у справі №922/826/21 в частині визнання недійним договору оренди земельної ділянки від 23.11.2020 та зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міськраді.
Судові рішення мотивовані тим, що Харківською міською радою внаслідок прийняття оспорюваних пунктів рішення від 19.08.2020 було порушено вимоги ст. 124 та ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України, які передбачають передачу в оренду земель комунальної власності на підставі проведених земельних торгів, які проведені не були. Судами також було визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 23.11.2020 з огляду на незаконність пунктів рішення Міськради, на підставі яких його було укладено, а також задоволено позовну вимогу про зобов`язання ТОВ "Європартнер Компані" повернути спірну земельну ділянку Харківській міській раді як похідну від вимоги про визнання договору оренди недійсним. Однією з підстав визнання недійсним договору оренди землі від 23.11.2020 було те, що площа наданої в оренду земельної ділянки становить 2,7142 га, яка значно перевищує площу забудови, що належить ТОВ "Європартнер компані" на праві власності: об`єкти нерухомого майна літ. "Ж-1", літ. "Е-1" мають площу забудови відповідно 73 кв.м та 74 кв.м, що становить лише 0,5% від відведеної земельної ділянки (2,7142 га);
Разом з цим, під час апеляційного перегляду справи та до набрання законної сили судовим рішенням у справі №922/826/21 Харківською міською радою на підставі рішення 20 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 22.11.2023 за №476/23 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" було повторно надано ТОВ "Європартнер компані" в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0019) площею 2,7142 га із земель житлової та громадської забудови для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові.
На підставі вказаного рішення 23.02.2024 між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер Компані" укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком до 01.12.2026. За умовами цього договору орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради від 22.11.2023 №476/23 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку з цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, яка розташована на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові.
Умовами договору оренди землі передбачено наступне:
- в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7142 га, у тому числі під забудовою 2,7142 га (п. 2 договору);
- на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - об`єкт на стадії будівництва (п. 3 договору);
- пунктами 15 - 17 договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки, розміщення тимчасових споруд та малих архітектурних форм без оформлення відповідних документів, передбачених законодавством;
- договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Земельна ділянка вважається переданою орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (п.п. 40, 41 договору).
Звертаючись до суду з позовом у справі, прокурор зазначає, що на підставі договору оренди від 23.02.2024 право користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 було надано ТОВ "Європартнер Компані" всупереч вимогам ст.ст. 124, 134, 135 Земельного кодексу України, ст. 16 Закону України "Про оренду землі", без проведення земельних торгів. Земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 площею 2,7142 га надано ТОВ "Європартнер Компані" не для обслуговування та експлуатації нежитлової будівлі літ. "Ж-1", а фактично для здійснення нового будівництва та подальшого обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної і ринкової інфраструктури всупереч вищевказаним законодавчим вимогам. 
Посилаючись на незаконність рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки в оренду відповідачу, прокурор вважає, що договір оренди землі від 23.02.2024 підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, а спірна земельна ділянка - поверненню територіальній громаді в особі Харківської міської ради, шляхом її приведення у вільний від забудови стан.
Також прокурор зазначив про порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності, вказуючи на те, що на даний час в Державному реєстрі зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. "Г-1" за ТОВ "Провентус" та на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1" і "Ж-1" за ТОВ "Європартнер компані". У реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 061193091612, декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 141193522300, замовник: ТОВ "Архелай".
Водночас, за змістом відповідей Комунального підприємства "Харківське міське БТІ" від 20.08.2021 та від 22.11.2021 вбачається, що за наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на об`єкти нерухомості на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові станом на 31.12.2012 та їх інвентаризація не проводилась.
Крім того, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в району пров. Шевченківському у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) станом на 16.11.2002, 24.09.2005, 13.06.2008, 27.08.2016, 26.09.2017, 05.06.2018 будь-які будівлі на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові були відсутні.
За твердженням прокурора, вказана інформація у сукупності з наявними відомостями у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Публічній кадастровій карті, генеральному плані м. Харкова, Єдиному адресному реєстрі міста Харкова свідчить про факт фізичної відсутності нежитлових будівель на момент укладення договорів купівлі-продажу такого майна та подання документів, що дозволяли право на будівництво. Договори купівлі-продажу цього майна від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№№ 71, 73, 75 і 79) не були спрямовані на реальне настання обумовлених ними правових наслідків купівлю-продаж об`єктів нерухомості літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" та "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, оскільки вказані будівлі фізично не існували на момент укладення цих правочинів.
У свою чергу, договори купівлі-продажу від 01.03.2018 та від 02.03.2018 за якими ТОВ "Фірма "Креноль" відчужило нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" та "Ж-1" на користь ТОВ "Архелай" не містили інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій такі будівлі розташовані на час укладення цих договорів, а тому укладення договору купівлі-продажу від 15.03.2002 суперечило вимогам ст.ст. 48, 49, 58 Цивільного кодексу УРСР, а при укладенні договорів купівлі-продажу від 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№№ 71, 73, 75 і 79) порушено положення ст.ст. 203, 215, 234 Цивільного кодексу України.
Прокурор доводить, що документи, надані власником державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно. Такими діями державного реєстратора порушено інтереси територіальної громади міста Харкова, оскільки своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова.
Заперечуючи проти позовних вимог, ТОВ "Європартнер компані" у поданому відзиві посилалося на те, що товариство є власником нежитлових будівель літ. "Ж-1" та літ. "Е-1", які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50 на підставі договорів купівлі-продажу нежитлових будівель від 14.01.2020, що підтверджується інформацією в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майн. Оскільки вказані договори купівлі-продажу недійсними у встановленому законом порядку не визнавались та відповідач є власником об`єктів нерухомості, що розташовані на спірній земельній ділянці, тому він мав право отримати земельну ділянку в користування без проведення конкурсної процдури відповідно до ст. 123 Земельного кодексу України.
Крім цього, відповідач посилається на те, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості (багатоквартирні житлові будинки кор. 1, 2), що відбулось 27.05.2021 на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим оскаржуваною декларацією не порушуються будь-які права та інтереси позивача, а скасування реєстрації такої декларації не буде мати правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного.
Як вже зазначалося, за результатами розгляду справи Господарським судом Харківської області ухвалено оскаржуване рішення від 16.06.2025 у справі №922/382/25, яким у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване наступним: 
- станом на момент надання Харківською міською радою земельної ділянки ТОВ "Європартнер компані" мало у власності нежитлові будівлі, право власності на які було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Вказана підстава, а саме розташування на земельній ділянці об`єктів нерухомого майна є незалежною (альтернативною) підставою не проведення земельних торгів. Відведення земельної ділянки у такому випадку здійснюється у порядку ст. 123 Земельного кодексу України;
- законність проведення реконструкції підтверджується як зареєстрованим повідомленням про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 061193091612, на підставі якого була розпочата реконструкція, так і зареєстрованою декларацією про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 141193522300. Оскільки замовником реконструкції ТОВ "Архелай" було зареєстровано право власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації, тому відчужені відповідачу нежитлові будівлі літ. "Ж-1", "В-1", "Б-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові не можуть відноситися до самовільно збудованих;
- після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим оскаржуваною у справі декларацією будь-які права або охоронювані законні інтереси позивача не порушуються, а скасування реєстрації такої декларації не буде нести будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання свідоцтва на право власності на підставі неї виключає можливість віднесення спірного об`єкту нерухомого майна до самочинного.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі скасовано та прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволені частково, а саме:
- визнано недійсним договір від 23.02.2024 оренди земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані";
- закрито провадження у справі в частині позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирні житлові будинки, внесені державним реєстратором Дергачівської міської ради Харківської області Зоткіним С. В. на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 31.05.2021, з припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- в іншій частині позовних вимог відмовлено.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивоване наступним:
- оскільки на момент переходу до ТОВ "Європартнер компані" права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та літ. "Е-1" площею 60,0 м2 на пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові попереднім власником не було оформлено право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, а тому ТОВ "Європартнер компані" не набуло автоматичного права користування спірною земельною ділянкою та на позаконкурентних засадах мало право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна;
- формування (у тому числі визначення площі) та реєстрація в Державному земельному кадастрі земельної ділянки кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 здійснювалось на підставі заяви ТОВ "Європартнер компані" в порядку відведення земельної ділянки саме за проєктом землеустрою, розробленим на підставі рішення Харківської міської ради від 22.04.2020 №2089/20, за яким її відведення передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єкта нерухомого майна, який належить ТОВ "Європартнер компані", а для будівництва нового об`єкта нерухомого майна (житлового комплексу);
- матеріали справи не містять доказів звернення ТОВ "Європартнер компані" до Харківської міської ради із заявою про надання земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, саме з метою експлуатації такого об`єкта. В матеріалах справи відсутні докази того, що зазначена земельна ділянка надавалась міською радою ТОВ "Європартнер компані" для експлуатації об`єкту нерухомого майна, який належить товариству на праві власності;
- площа земельної ділянки, яка передана товариству у користування оскаржуваними рішенням та договором, майже у 185 разів перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване;
- суд апеляційної інстанції вказав, що розмір земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема ДБН "Житлові будинки". Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням;
- з посиланням на правові висновки Верховного Суду суд апеляційної інстанції зазначив, що в матеріалах справи відсутній проєкт землеустрою з відповідним обґрунтуванням необхідності виділення земельної ділянки площею 2,7142 га. У свою чергу, отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу нежитлової будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.ст. 134, 135 Земельного кодексу України;
- у зв`язку з цим суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що у цьому випадку договір від 23.02.2024 оренди земельної ділянки укладено між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" з порушенням вимог чинного законодавства, а тому наявні підстави для визнання його недійсним;
- разом з цим, апеляційний суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позовних вимог прокурора про скасування права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, оскільки ця вимога не відповідає належному способу захисту прав та інтересів. Натомість сам факт визнання на підставі судового рішення недійсним договору оренди є підставою для коригування відповідних відомостей у реєстрі;
- вирішуючи справу в частині позовних вимог про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що скасування декларацій, які є індивідуальними актами одноразового застосування, не призведе до поновлення прав позивача, адже декларації вичерпали свою дію після реєстрації права власності на об`єкт будівництва (повідомлення про початок виконання будівельних робіт діяла до завершення будівництва і втратила свою чинність після його завершення та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а декларація про готовність об`єкта до експлуатації діяла до реєстрації права власності на об`єкт на її підставі);
- при цьому, суд відзначив, що вимоги про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації об`єкта стосуються прав та обов`язків замовника (особи, на користь якої така декларація зареєстрована), який вчиняв відповідні дії і який має бути належним відповідачем за цими вимогами. У цьому випадку замовником об`єкта реконструкції станом на 2019 рік було ТОВ "Архелай" (наразі змінено назву на ТОВ "РА "ЗУМ"), а пред`явлення позовних вимог до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині;
- стосовно позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на багатоквартирні житлові будинки корп. 1 та 2, суд апеляційної інстанції зазначив, що станом на час розгляду справи у суді апеляційної інстанції об`єкти нерухомого майна, щодо яких заявлено позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" знищено, тобто предмет спору перестав існувати, що є підставою для закриття провадження у справі на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України;
- щодо позовних вимог про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності ТОВ "Європартнер компані" на нежитлову будівлю літ. "Ж-1" площею 59, 2 м2, розташовану за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, з одночасним припиненням речових прав ТОВ "Європартнер компані" та закриттям розділу у реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд апеляційної інстанції вказав, що право власності на цю нежитлову будівлю набуто ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 14.01.2020, укладеного з ТОВ "Архелай". Доводи прокурора про те, що вказана будівля фізично не існувала на момент укладення правочину не підтверджені належними та допустимими доказами, вказаний договір не визнаний недійсним, відповідні вимоги про визнання його недійсним прокурором не заявлялись;
- при цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що обрання неналежного та неефективного способу захисту є окремою підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, зокрема, про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності з припиненням речових прав та закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- щодо позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки, суд вказав, що нежитлова будівля літ. "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові знаходиться у власності відповідача на відповідній правовій підставі, тому відсутні підстави для її знесення;
- щодо позовних вимог про знесення багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корп. 1 та 2, суд апеляційної інстанції виходив з того, що прокурором не було надано доказів фактичної наявності на спірній земельній ділянці площею 2,7142 га багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень; у той же час, апеляційним судом встановлено, що в Державних реєстрах міститься інформація про те, що об`єкти нерухомого майна з такими реєстраційними номерами знищено;
- суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для прийняття рішення про повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді, вказавши на те, що у цьому випадку на земельній ділянці перебуває нерухоме майно, яке належить на праві власності відповідачу – нежитлова будівля літ. "Ж-1", площею 59,2 кв.м., а тому відповідач має право на користування земельною ділянкою, принаймні в обсязі, яка необхідна для обслуговування належного йому нерухомого майна, що на ній знаходиться.
Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.02.2026:
- касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково;
- постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі №922/382/25 скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків, розташованих за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корп. 1, 2; справу в цій частині передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду;
- в іншій частині постанову Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 у справі № 922/382/25 залишено без змін.
Частково скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд вказав, що дійшовши висновку про недійсність договору оренди землі від 23.02.2024 через порушення норм чинного законодавства та відсутність у відповідача права на земельну ділянку площею 2,7142 га кадастровий номер 6310136600:08:004:0019, суд апеляційної інстанції не навів належного обґрунтування відсутності підстав для повернення такої земельної ділянки власникові - територіальній громаді в особі Харківської міської ради, а також не зазначив чи свідчить інформація у реєстрах про знищення нерухомого майна, внесена під час апеляційного розгляду справи, про фактичну відсутність такого майна на спірній земельній ділянці.
Судова колегія зазначає, що у даному випадку апеляційний господарський суд здійснює перегляд оскаржуваного рішення суду першої інстанції лише в тій частині, в якій справу направлено на новий розгляд, тобто лише в частині позовних вимог прокурора про зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м2 та багатоквартирних житлових будинків корпуси 1 та 2.

Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, з урахуванням меж перегляду справи на новому розгляді, визначених ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції виходить з наступного
Стаття 13 Конституції України закріплює, що земля є об`єктом права власності Українського народу; від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
За приписами ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, які передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частки в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
За змістом п. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Статтею 9 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачено, що до повноважень міських рад в галузі земельних відносин на її території належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та надання земельних ділянок в користування.
Відповідно до ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.
Частинами 1-3 ст. 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним ч.ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому ст. 123 цього Кодексу.
Згідно ч. 1 ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).
Статтею 123 ЗК України врегульовано загальний порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування в тих випадках, коли згідно із законом земельні торги не проводяться; визначає вимоги до змісту клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки; забороняє компетентним органам вимагати не передбачені цією статтею матеріали та документи; установлює загальні підстави для відмови в наданні такого дозволу.
Разом з цим, відповідно до ч.ч. 9, 10 ст. 79-1 ЗК України земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Досліджуючи обставини справи, які стали підставою для визнання недійсним договору оренди від 23.02.2024, судом апеляційної інстанції встановлено наступне.
Як вбачається з відомостей Державного земельного кадастру та реєстру речових прав на нерухоме майно первісна державна реєстрація (формування) спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 відбулась 24.07.2020, тобто вже після придбання ТОВ "Європартнер компані" нежитлових будівель літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м та літ. "Е-1" площею 60,0 кв.м на підставі договорів купівлі-продажу нежитлової будівлі №73 від 14.01.2020 та №75 від 14.01.2020.
Таким чином, судом встановлено, що спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 площею 2,7142 га станом на час переходу права власності на зазначене вище об`єкти нерухоме майно до відповідача не була сформована та не існувала як об`єкт цивільних прав.
Статтею 134 ЗК України встановлено обов`язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або передачі їх у користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Відповідно до ч. 1 ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
Частиною 2 цієї статті передбачено, що не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
При цьому відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України (у редакції, чинній на момент набуття відповідачем права власності на нерухоме майно) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації (ч. 6 цієї статті).
Аналогічні положення закріплено у ст. 377 ЦК України, відповідно до якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).
Згідно приписів ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
З системного аналізу вищенаведених норм убачається, що особа, яка придбала нерухоме майно, відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України має право на придбання на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) прав саме на земельну ділянку, право на яку мав попередній власник нерухомості і яке перейшло до цього нового власника нерухомості в силу ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідної нерухомості.
Відповідна правова позиція щодо системного тлумачення норми ч. 2 ст. 134 ЗК України в комплексі з положеннями ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України викладена у постановах Верховного Суду, зокрема від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г; від 22.03.2018 у справі №910/13129/7; від 14.03.2019 у справі №915/182/17; від 06.11.2019 у справі №910/23595/17.
У такий спосіб ч. 2 ст. 134 ЗК України прямо пов`язує надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій ділянці певної будівлі чи споруди. Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 14.03.2019 у справі №915/182/17.
Разом з цим, судова колегія враховує, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил. З огляду на зазначене отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.ст. 134, 135 ЗК України. Така правова позиція викладена, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19.
Враховуючи наведене, колегія суддів звертає увагу, що на час відчуження об`єктів нерухомості (у даному випадку нежитлових будівель літ. "Ж-1" та літ. "Е-1") за відповідними правочинами до набувача права власності на такі об`єкти, розташовані на спірній земельній ділянці, що перебувала в користуванні іншої особи, могло перейти або право користування земельною ділянкою на таких самих умовах і в тому ж обсязі, що були встановлені для попереднього власника нерухомого майна, або (за відсутності такого права) право на оформлення земельних прав у відповідному обсязі.
Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 і абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.
Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.
Такий правовий висновок щодо питання застосування ст.ст. 124, 134 ЗК України викладено у постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19, від 11.08.2021 у справі №922/443/20, від 04.10.2023 у справі № 916/2319/22.
З досліджених матеріалів справи судом встановлено, що станом на момент переходу до відповідача права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" та літ. "Е-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові попереднім власником (ТОВ "Архелай") не було оформлено право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.
Як також з`ясовано, починаючи з 2002 року та до моменту набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" та літ. "Е-1" (14.01.2020) попередні власники цих об`єктів під час вчинення правочинів купівлі-продажу вказаних нежитлових будівель фактично не оформлювали право користування та не отримували в оренду земельну ділянку для їх обслуговування.
За таких обставин, оскільки на момент переходу до ТОВ "Європартнер компані" права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 м2 та літ. "Е-1" площею 60,0 кв.м на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові попереднім власником (ТОВ "Архелай") не було оформлено право користування земельною ділянкою на якій розміщене майно, а тому ТОВ "Європартнер компані" не набуло автоматичного права користування спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 та на позаконкурентних засадах мало право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна.
Разом з тим, апеляційним судом установлено, що формування (у тому числі визначення площі) та реєстрація в Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 здійснювалось на підставі заяви ТОВ "Європартнер компані" в порядку відведення земельної ділянки саме за проектом землеустрою, розробленим на підставі рішення Харківської міської ради від 22.04.2020 № 2089/20 "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою для будівництва, експлуатації та обслуговування об`єктів", за яким її відведення передбачено не для мети, що пов`язана з розміщенням на ній об`єкта нерухомого майна, який належить ТОВ "Європартнер компані", а саме для будівництва нового об`єкта нерухомого майна (житлового комплексу корп. 1, 2).
При цьому, матеріали справи не містять доказів звернення ТОВ "Європартнер компані" до Харківської міської ради із заявою про надання земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна (літ. "Ж-1" та літ. "Е-1"), саме з метою експлуатації таких об`єктів. Сторонами також не надано доказів того, що зазначена земельна ділянка надавалась Харківською міською радою в користування ТОВ "Європартнер компані" для експлуатації об`єктів нерухомого майна, які належать останньому на праві власності.
Матеріали справи також не містять розробленого проєкту землеустрою з відповідним обґрунтуванням необхідності виділення відповідачу земельної ділянки саме площею 2,7142 га, який (розмір) майже у 185 разів перевищує площу нерухомого майна, яке на ній розташоване.
Отже, отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належних відповідачу нежитлових будівель, для здійснення нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.ст. 134, 135 ЗК України.
Виходячи з наведених підстав апеляційний господарський суд погоджується з доводами прокурора про порушення Харківською міською радою при прийнятті рішення 22.11.2023 за № 476/23 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок", на виконання якого ТОВ "Європартнер компані" надано в оренду спірну земельну ділянку (кадастровий номер 6310136600:08:004:0019) площею 2,7142 га із земель територіальної громади міста Харкова за рахунок земель житлової та громадської забудови для будівництва житлового комплексу по пров. Шевченківському, 50, вимог чинного законодавства, а саме ст. 124 та ч. 1 ст. 134 ЗК України, які передбачають передачу в оренду земель комунальної власності на підставі проведених земельних торгів, які Харківською міською радою проведені не були.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20 (п. 9.67); від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21 (п. 8.13), від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21 (п. 180).
Як установлено апеляційним судом, у даному випадку рішення органу місцевого самоврядування було повністю реалізоване шляхом його виконання - укладення відповідного договору оренди землі від 23.02.2024 між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані".
Оцінюючи належність та ефективність обраного прокурором способу судового захисту в контексті наведених обставин справи та спірних правовідносин, які виникли між учасниками справи, колегія суддів виходить з такого.
Положення ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину.
Цивільний кодексу України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.
Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1- 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття "заінтересована особа" такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Частинами 1 і 2 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (аналогічний висновок викладено у п.п. 64, 65 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15).
Як вже вказувалося раніше, постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025 визнано недійсним договір оренди землі від 23.02.2024, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України.
Висновки апеляційного господарського суду в цій частині були підтримані Верховним Судом, а тому не є предметом перегляду під час нового розгляду справи в силу вимог ст. 269 ГПК України, у той же час вони мають важливе значення під час дослідження ефективності обраного способу захисту.
Разом з цим, суд апеляційної інстанції, установивши такі обставини справи та дійшовши висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 23.02.2024, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" відповідно до ст.ст. 203, 215 ЦК України, вказав про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корп. 1, 2 на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові.
Відмовляючи задоволенні позовних вимог щодо знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, суд апеляційної інстанції виходив з того, що ця будівля перебуває у власності відповідача на відповідній правовій підставі (договір купівлі-продажу №73 від 14.01.2022), а доказів фактичної наявності на земельній ділянці площею 2,7142 га кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 багатоквартирних житлових будинків та нежитлових приміщень прокурором до позову не надано, у той час як станом на час апеляційного перегляду в реєстрах міститься інформація, що такі об`єкти нерухомого майна (з відповідними реєстраційними номерами) знищено.
Проте, Верховний Суд у постанові від 03.02.2026 не погодився з такими висновками апеляційного суду щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про повернення спірної земельної ділянки Харківській міській раді шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корп. 1, 2 на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, вказавши на необхідності перевірки того, чи свідчить інформація у реєстрах про знищення нерухомого майна, внесена під час апеляційного розгляду справи, про фактичну відсутність такого майна на спірній земельній ділянці.
Згідно ч. 5 ст. 310 ГПК України, висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Частиною 1 ст. 316 ГПК України передбачено, що вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи. 
Як убачається із змісту доводів апеляційної скарги, прокурор посилався на неврахування судом першої інстанції того, що будь-які нежитлові будівлі на пров. Шевченківському, буд. 50 у м. Харкові фактично не існували станом на момент укладення договорів купівлі-продажу від 14.01.2020 та подання документів на будівництво; суд не застосував положення ст. 376 ЦК України щодо правового режиму самочинного будівництва; не врахував нікчемність договору купівлі-продажу від 14.01.2020 відповідно до ст. 228 ЦК України.
Надаючи оцінку вказаним доводам прокурора, а також виконуючи вказівки, що містяться у постанові Верховного Суду від 03.02.2026, зокрема, у пункті 4.8., щодо перевірки фактичної наявності або відсутність об`єктів нерухомого майна на земельній ділянці, їх фактичного стану та правового статусу, достовірності відображеної інформації в державних реєстрах, а також ефективність обраного прокурором способу захисту, колегія суддів виходить з наступного.
Як свідчить зміст позовної заяви, правовою підставою позову, серед іншого, прокурор визначив ст.ст. 376, 391 ЦК України.
Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 2 та п. "б" ч. 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
За приписами ст. 212 ЦК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Негаторний позов пред`являється у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним. Характерною ознакою негаторного позову є протиправне вчинення третьої особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.
Позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем - та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпоряджання річчю.
Предмет негаторного позову становить вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.
Підставою негаторного позову слугують посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення цих правомочностей. При цьому для задоволення вимог власника достатньо встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21).
Суд апеляційної інстанції враховує, що вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
За приписами ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України).
Особливості права власності на землю врегульовані главою 14 ЗК України. Так, ст. 80 ЗК України передбачено, що суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому повноваження щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ч. 1 ст. 375 ЦК України).
Статтею 375 ЦК України передбачено право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.
Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї статті право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Такі правовідносини врегульовані ст. 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
За приписами ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. Такий правовий висновок неодноразово був викладений Верховним Судом, зокрема, у постановах від 10.10.2018 у справі №520/17520/14-ц, від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15 тощо.
Судова колегія зазначає, що будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до ст. 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.
Аналогічні висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21.
У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу на те, що у разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.
У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються ч.ч. 4 - 6 ст. 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що ст. 376 ЦК України розташована у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.
Зокрема, Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №916/1608/18 виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі. З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. 
Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне будівництво як майно має визначений правилами ст. 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у ст. 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено.
Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Подібні висновки також викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
З урахуванням наведеного, колегія суддів зазначає, що самочинне будівництво на земельній ділянці, за умови відсутності речового права на неї, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, визначені ст. 376 ЦК України.
Частинами 3-5 ст. 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Визнання права власності в порядку ч.ч. 3 – 5 ст. 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 ЦК України).
При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм ч. 4 цієї статті (п.п. 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13).
З огляду на предмет та підстави заявленого прокурором позову слід зазначити, що у цій справі належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
Надаючи оцінку доводам прокурора про те, що спірні будівлі є об`єктом самочинного будівництва, а також щодо наявності підстав для захисту прав власника земельної ділянки - Харківської міської ради, шляхом повернення земельної ділянки з одночасним приведенням її у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та багатоквартирних житлових будинків корп. 1, 2, колегія суддів зазначає наступне. 
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що дослідження наведених обставин має важливе значення для правильного вирішення цієї справи, оскільки відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 17.03.2016 у справі №922/458/25, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула право власності на майно, адже факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який передбачає виникнення права власності, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.
Як вбачається із змісту позовної заяви, прокурор наголошував на тому, що згідно записів про право власності №№ 23271044, 23270816, 23270565, 23270301, 23270074, 23269787 від 07.11.2017, внесених до Реєстру державним реєстратором Зміївської міської ради Харківської області Борко А.С., здійснено державну реєстрацію права приватної власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Д-1", "Е-1" і "Ж-1", розташовані по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, за ТОВ "Фірма "Креноль" на підставі договору купівлі-продажу б/н від 15.03.2002, укладеного між ТОВ "Фірма "Арка" (продавцем) та ТОВ "Фірма "Креноль" (покупцем), відповідно до якого майно належало продавцю на підставі договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001, зареєстрованого КП "БТІ" 21.08.2001 за реєстровим № 2108.
Проте, в КП "Харківське міське БТІ" відсутні будь-які дані щодо договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 16.08.2001.
У подальшому, за договорами купівлі-продажу від 01.03.2018 №410 та від 02.03.2018 № 416, посвідченими приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І., ТОВ "Фірма "Креноль" продано по 1/2 частці нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1" ТОВ "Архелай".
У свою чергу, ТОВ "Архелай" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020 № 79, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю., відчужило нежитлову будівлю літ. "Г-1" ТОВ "Провентус".
Нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Е-1" і "Ж-1" відчужені ТОВ "Архелай" на користь ТОВ "Європартнер компані" на підставі договорів купівлі-продажу від 14.01.2020 №№ 71, 73, 77 і 75, посвідчених приватним нотаріусом ХМНО Куксіним С.Ю.
Право власності на нежитлову будівлю літ. "Д-1" залишилось у ТОВ "Фірма "Креноль" та було припинено у Державному реєстрі 14.03.2018 на підставі довідки про знищення об`єкта нерухомого майна від 05.03.2018 № 3005/18, виданої ФОП Содоль М.С.
Крім того, в Реєстрі 31.05.2021 закрито розділ по об`єкту нерухомого майна – нежитловій будівлі літ. "Е-1", внаслідок її поділу власником, ТОВ "Європартнер компані".
Отже, на даний час в Реєстрі зареєстровано право власності за вказаною адресою на нежитлову будівлю літ. "Г-1" за ТОВ "Провентус", та на нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1" і "Ж-1" – за ТОВ "Європартнер компані".
Також, у реєстрі будівельної діяльності наявна інформація щодо об`єкта будівництва: "Реконструкція нежитлових будівель літ. "Б-1", літ. "В-1", літ. "Г-1", літ. "Е-1", літ. "Ж-1" під магазини по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові" (повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 061193091612, декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 № ХК 141193522300, замовник: ТОВ "Архелай"). Зазначені документи зареєстровані Інспекцією ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради.
Як слідує зі змісту відповідей КП "Харківське міське БТІ" від 20.08.2021 та від 22.11.2021, згідно наявних архівних матеріалів реєстрація права власності на об`єкти нерухомості про пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові станом на 31.12.2012 та їх інвентаризація не проводилась. У відділі збереження технічної документації КП "Харківське міське БТІ" наявна лише одна інвентаризаційна справа на об`єкт нерухомого майна за адресою: м. Харків, вул. Шевченківська, 50. Інші архівні справи (інвентаризаційні, реєстраційні тощо) в БТІ на зберіганні не перебувають.
Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 01.10.2025 №3175/0/50-25 підтверджується, що за інформацією КП "БТІ" Харківської міської ради, згідно з даними відділу збереження технічної документації КП "БТІ" у відділі обліковується інвентаризаційна справа за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50.
Відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, інформація станом на 31.12.2012 щодо введення в експлуатацію та реєстрації права власності на будь-які об`єкти нерухомого майна, зокрема літ. "Ж-1" - відсутня.
Крім того, відповідно до реєстраційного посвідчення на об`єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам, від 18.03.2002 № 3008, копія якого міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, КП "Харківське міське БТІ" посвідчує, що нежитлові будівлі літ. "Б-1" площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" площею 57,2 кв.м, розташовані в м. Харкові по пров. Шевченківському за № 50, зареєстровані за ТОВ "Фірма "Креноль" на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу від 15.03.2002 та записано в реєстрову книгу за реєстровим № 3008.
Листом Департаменту реєстрації Харківської міської ради від 15.10.2025 №3336/0/50-25 повідомлено, що за інформацією КП "БТІ" відповідно до матеріалів інвентаризаційної справи по пров. Шевченківському, буд. 50 у м. Харкові реєстраційне посвідчення від 18.03.2002 № 3008 на вищевказані нежитлові будівлі під № 3008 в матеріалах зазначеної інвентаризаційної справи відсутнє. Також, КП "БТІ" зазначає, що згідно з наявними архівними матеріалами реєстрація права власності на нежитлові будівлі літ. "Б-1" площею 53,1 кв.м, літ. "В-1" загальною площею 52,0 кв.м, літ. "Г-1" площею 54,0 кв.м, літ. "Д-1" площею 52,0 кв.м, літ. "Е-1" площею 58,8 кв.м, літ. "Ж-1" загальною площею 57,2 кв.м за вищевказаною адресою станом на 31.12.2012, КП "Харківське міське БТІ" не проводилась. Відповідно до реєстрової книги під реєстраційним № 3008 станом на 31.12.2012 КП "БТІ" зареєстровані об`єкти нерухомого майна, які розташовані по вул. Данилевського, 3 у м. Харкові.
Крім того, відсутні будь-які відомості про вказану нежитлову будівлю літ. "Ж-1" в проєкті внесення змін до генерального плану м. Харкова станом на 2019 рік, розроблених ТОВ "Фірма "Сатор" та затверджених рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 № 1902/19.
Прокурор також зазначає, що Єдиний адресний реєстр міста Харкова містить інформацію лише про один об`єкт адресації по пров. Шевченківському, 50 без вказівки на літеру відповідної будівлі.
Також, за твердженням прокурора, відповідно до даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі пров. Шевченківського у м. Харкові (за даними Google Earth Pro) у період з 16.11.2000 по 07.04.2020 будь-які будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові були відсутні. При цьому, з 20.02.2022 по 23.01.2025 нежитлові будівлі на спірній земельній ділянці вже наявні. Таким чином, на думку прокурора, нежитлові будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові вперше з`явились лише у період з червня 2021 по лютий 2022 року.
За твердження прокурора, правочини у вигляді договорів купівлі-продажу від 15.03.2002, 01.03.2018, 02.03.2018, 14.01.2020 (№№ 71, 73, 75, 77 і 79), повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 05.11.2019 № ХК 061193091612 і декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 18.12.2019 №ХК 141193522300, складені без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цими документами, містять недостовірні відомості щодо наявності нежитлових будівель літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1" і "Ж-1" та реальною метою їх складання було отримання юридичними особами прав на земельні ділянки, на яких нібито розташовувались вказані будівлі, поза передбаченою чинним законодавством конкурсною процедурою (земельних торгів).
Крім того, під час первісного апеляційного перегляду справи 08.10.2025 від Київської окружної прокуратури м. Харкова надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії постанови від 08.10.2025 про дозвіл на розголошення відомостей, що стали відомі під час досудового розслідування у кримінальному провадженні №12025221130001484 та копії протоколу огляду місця події від 03.10.2025 у кримінальному провадженні №12025221130001484 від 01.10.2025 разои з додатками: фототаблицями та копією кадастрової зйомки.
Колегія суддів враховує, що, така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку ст. 269 ГПК України незалежно від причин неподання сторонами таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Правова позиція з цього питання викладена у постановах Верховного Суду від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15, від 11.09.2019 у справі №922/393/18, від 16.12.2020 у справі № 908/1908/19.
Враховуючи те, що надані прокурором докази (створені у жовтні 2025 року) не існували станом на момент розгляду справи судом першої інстанції (16.06.2025), тому такі докази не могли прийматися судом апеляційної інстанції до уваги.
Верховний Суд у постанові від 03.02.2026 також погодився з висновками суду апеляційної інстанції щодо відсутності підстав для прийняття нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи та вказав, що прокурор в цій частині не навів правових обґрунтувань порушення судом апеляційної інстанції норм ГПК України.
За наведених підстав колегія суддів апеляційної інстанції також не може приймати до уваги надані прокурором до суду апеляційної інстанції під час нового розгляду справи докази фактичного (актуального) стану земельної ділянки, оскільки ці документи (постанова від 20.04.2026 про дозвіл на розголошення відомостей та протокол огляду місця події від 17.04.2026 у кримінальному провадженні № 42025222010000047 від 13.02.2025 разом з фотоматеріалами) були створені вже після закінчення розгляду справи судом першої інстанції. 
Разом із цим, за результатами дослідження наявних у матеріалах справи доказів, які подавалися прокурором до суду першої інстанції, колегіє суддів встановлено, що факт відсутності будь-яких нежитлових будівель, у тому числі нежитлової будівлі літ. "Ж-1" на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, підтверджується сукупністю інших наявних у справі доказів, а саме:
- відсутністю проведеної державної реєстрації речових прав та інвентаризаційних справ на такі будівлі в КП "Харківське міське БТІ", що підтверджено листами цього підприємства від 20.08.2021 та від 22.11.2021;
- відсутністю на Публічній кадастровій карті та онлайн-карті Google Maps будь-яких нежитлових будівель у період з 2000 року до кінця 2021 року; 
- відсутністю будь-яких відомостей про перелічені будівлі в проєкті внесення змін до генерального плану міста Харкова станом на 2019 рік, розроблених ТОВ "Фірма Сатор" та затверджених рішенням Харківської міської ради від 18.12.2019 №1902/19;
- відсутністю в Єдиному адресному реєстрі міста Харкова відомостей про об`єкти нерухомості (літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1", "Ж-1") на пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, оскільки, як було встановлено судом, зазначений Реєстр містить лише інформацію про один адресний об`єкт по пров. Шевченківському, 50 без вказівки на літеру відповідної будівлі;
- даними аерокосмічної зйомки місцевості в районі на пров. Шевченківськом, 50 в м. Харкові (за даними Google Earth Pro) підтверджується, що станом на 16.11.2000, 24.09.2005, 13.06.2008, 27.08.2016, 26.09.2017, 05.06.2018 будь-які будівлі по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові були відсутні.
Як свідчать матеріали справи та встановлено апеляційним господарським судом під час нового розгляду справи, 07.11.2017 за ТОВ "Фірма "Креноль" було вперше зареєстровано право власності на нежитлові приміщення, окрім інших, літ. "Ж-1" та літ. "Е-1", на підставі договору купівлі-продажу від 15.03.2002, який у матеріалах справи відсутній та сторонами не надано.
Колегія суддів зауважує, що сама лише певна кількість відчужень цього майна (у 2002, 2017, 2018 роках) не створює майно та не надає певним правочинам формальних ознак правомірного відчуження за відсутності належних первинних документів на підтвердження реального створення, існування та державної реєстрації зазначеного майна саме як об`єкту нерухомості. 
Досліджуючи матеріали справи, апеляційним господарським судом встановлено відсутність належних, допустимих, достовірних та достатніх доказів на підтвердження того, що хтось збудував у 2002 - 2021 роках зазначені об`єкти літ. "Ж-1" та літ. "Е-1", що вони відповідали ознакам нерухомого майна, що ці об`єкт у встановленому порядку проінвентаризовано БТІ (виготовлено технічний паспорт), введено в експлуатацію із отриманням відповідних первинних документів, на підставі яких відбувалася подальша передача права на нерухоме майно між ТОВ "Фірма "Арка" та ТОВ "Фірма "Креноль". Будь-яких належних та допустимих доказів на підтвердження правового статусу цих об`єктів саме як об`єктів нерухомого майна, сторони суду не надали.
Крім того, судова колегія враховує, що відповідно до ч. 6 ст. 120 ЗК України (у редакції від 18.01.2018) істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації. 
Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи, договори купівлі-продажу від 01.03.2018 і 02.03.2018, на підставі яких ТОВ "Фірма "Креноль" продано нежитлові будівлі літ. "Б-1", "В-1", "Г-1", "Е-1", "Ж-1" ТОВ "Архелай", не містили інформації про кадастровий номер земельної ділянки, на якій ці будівлі були розташовані на час укладення цих договорів.
Колегія суддів наголошує, що починаючи з 2002 року та до моменту набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі літ. "Ж-1" та літ. "Е-1" (14.01.2020) жоден із попередніх власників цих об`єктів не оформлював право користування та не отримував в оренду земельну ділянку для їх обслуговування. Так само у справі відсутні первинні документи, які б підтверджували фактичне створення, введення в експлуатацію та існування спірних будівель саме об`єктів нерухомості.
Як також з`ясовано судом, укладаючи оспорюваний договір оренди землі від 23.02.2024, Харківська міська рада та ТОВ "Європартнер компані" визнавали, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,7142 га, у т.ч. під забудовою 2,7142 га; на земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - об`єкт на стадії будівництва; земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗД - (02.10) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
Натомість, будь-якої інформації щодо наявності розміщених на земельній ділянці об`єктів нерухомості, у т.ч. нежитлового приміщення літ. "Ж-1", договір оренди землі від 23.02.2024 не містив та сторони також не визнавали. Так, у пункті 4 договору зазначено про відсутність будь-яких об`єктів, які б передавалися разом з земельною ділянкою, а у пункті 3 сторони чітко зафіксували, що на земельній ділянці розміщено лише один об`єкт – на стадії будівництва.
Разом з цим, з наявних у справі даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі на пров. Шевченківського, 50 у м. Харкові вбачається, що станом на момент подання позову та розгляду справи судом на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 знаходиться об`єкт незвершеного нового будівництва. 
Верховний Суд, розглядаючи справу №420/4540/22, яка стосувалася правовідносини пов`язаних з допущенням правопорушення у сфері містобудівної діяльності, у пункті 88 постанови від 20.06.2023 зробив такий висновок: "Отже, враховуючи сучасний розвиток інформаційних та цифрових технологій, дані з Google Maps, який є безкоштовним картографічним веб-сервісом від компанії Google, а також набором застосунків, побудованих на основі цього сервісу й інших технологій Google, можна вважати допустимим та достовірними доказами, оскільки вони збираються з різних джерел, таких як супутники, автомобільні камери, додатки користувачів та інших джерел, а також з урахуванням того, що Google постійно оновлює та перевіряє дані, щоб забезпечити їх точність та актуальність.
Здійснивши перевірку актуальних відомостей та фотознімків веб-сервісів Google Maps, Google Earth Pro, які містяться у загальному доступі, а також співставивши таку інформацію за точками координат за даними Публічної кадастрової карти України щодо спірної земельної ділянки та порівнявши їх з даними аерокосмічної зйомки (долучених прокурором до позовної заяви – а.с. 92-98, т.1), судом апеляційної інстанції встановлено, що станом на час подання позову у цій справі (січень 2025 року), як і на сьогоднішній день в межах внутрішнього контуру земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 розташовується недобудована чотирьох поверхова нежитлова будівля, яка по периметру огороджена парканом, наявний будівельний майданчик та техніка.
За результатами співставлення актуальної інформації із знімками з відкритого веб-сервісу Google Earth за місцем розташування спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 із даних аерокосмічної зйомки місцевості в районі по пров. Шевченківського, 50 у м. Харкові за січень 2025 року, що долучені прокурором до позовної заяви, апеляційним господарським судом встановлено, що фактичний стан спірної земельної ділянки та наявність на ній недобудованої 4-х поверхової будівлі не змінювався з лютого 2022 року по цей час.
Судом також встановлено, що під час розгляду справи в суді першої інстанції та первісного апеляційного перегляду справи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містилися відомості про зареєстроване за ТОВ "Європартнер компані" з 27.05.2021 право власності саме на багатоквартирні житлові будинки, що складаються з квартир та нежитлових приміщень за адресою: Харків, пров. Шевченківський, 50, корп. 1 та 2.
Проте, в ході розгляду справи у суді апеляційної інстанції зазначені об`єкти нерухомого майна, щодо яких заявлено позовні вимоги про скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності було знищено (закрито) за заявою ТОВ "Європартнер компані", що підтверджується витягами з Реєстру від 25.09.2025 № 445180109 і № 445181202.
Так, 17.07.2025 до Державного реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено інформацію про те, що розділ "об`єкт нерухомого майна" - закрито на підставі знищення об`єкта речових прав; документ що підтверджує факт знищення об`єкта будівництва (витяг з ЄДЕССБ), серія та номер: DT01:7134-5352-0978-0669 та DT01:6549-8476-1317-9866 від 15.07.2025, видавник ЄДЕССБ, документ отримано з ЄДЕССБ; заява власника (ТОВ "Європартнер компані") про знищення об`єкта речового права, серія та номер: 689, виданий 16.07.2025, видавник приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Скорбач Я.С.
Разом з цим, під час нового розгляду справи Східним апеляційним господарським судом 01.06.2026 було здійснено запит до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з метою перевірки актуальних відомостей у Реєстрі про об`єкти нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019.
Згідно наданої відповіді № 2821491 від 01.06.2026 на вищевказаний запит за параметрами пошуку: кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, по пров. Шевченківському, 50 у м. Харкові, на спірній земельні ділянці наявний об`єкт нерухомого майна – нежитлова будівля літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м., що знаходиться у власності ТОВ "Європартнер компані" на підставі договору купівлі-продажу від 14.01.2020.
Отже, судом апеляційної інстанції встановлено, що фактичний стан спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, який відображений на знімках аерокосмічної зйомки місцевості в районі на пров. Шевченківського, 50 у м. Харкові за січень 2025 року та міститься у відкритому доступі веб-сервісу Google Earth Pro на даний час (фактичне розміщення на земельній ділянці недобудованої 4-х поверхової нежитлової будівлі) суперечить відомостям, які містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - як інформації про знищення об`єктів речових прав записи №2372186963101 і №2372248163101 (витяги з Реєстру від 25.09.2025 № 445180109 і № 445181202), так і актуальній інформації з Реєстру щодо зареєстрованої нежитлової будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м.
Суд апеляційної інстанції враховує, що відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовану презумпцію права такої особи (пункт 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі №911/3594/17).
Отже, сама по собі реєстрація чи скасування державної реєстрації речового права на об`єкти нерухомості за певною особою (у даному випадку відповідачем) не є безспірним підтвердження фактичного існування або відсутності розташованих об`єктів на спірній земельній ділянці, за умови наявності в матеріалах справи інших належних, допустимих та достовірних доказів, які спростовують такі відомості та свідчать про фактичний стан земельної ділянки, зокрема, знаходження на ній іншого об`єкту нерухомого майна.
Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що наведена інформація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як щодо первісної реєстрації права власності відповідача на об`єкти нерухомого майна (житлового багатоквартирного будинку корпуси 1, 2), так і подальше внесення відомостей щодо знищення таких об`єктів, що було здійснено відповідачем під час первісного апеляційного перегляду справи, не свідчить про фактичну відсутність такого майна в натурі на спірній земельній ділянці.
Зазначений об`єкт, що знаходиться на земельній ділянці комунальної власності, є недобудованою 4-х поверховою нежитловою будівлею, тобто вважається об`єктом незавершеного будівництва, який не був введений в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Колегією суддів встановлено, що як станом на момент подання позову у цій справі, так і на даний час на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 розміщена недобудована нежитлова 4-х поверхова будівля (у тому числі сукупність будівельних матеріалів), на яку ТОВ "Європартнер компані" спочатку зареєструвало за собою право власності (як на збудований об`єкт – багатоквартирний житловий будинок, що складається з квартир та нежитлових приміщень, корпуси 1, 2), а в ході первісного апеляційного перегляду відомості про реєстрацію таких об`єктів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були скасовані за заявою відповідача.
Щодо кваліфікації прокурором спірних об`єктів саме як багатоквартирного житлового будинку корп. 1, 2, колегія суддів зазначає наступне.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва визначено ст. 331 ЦК України, згідно з ч. 2 якої право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до положень ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає в особи з моменту його державної реєстрації.
Колегія суддів зазначає, що новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку виключно з моменту державної реєстрації права власності на нього. Однак, до цього, не будучи житловим будинком з юридичної точки зору, об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 01.09.2021 у справі №441/2083/18 (провадження №61-11035св20).
Разом з тим, у матеріалах справи відсутні, а відповідачем не було надано суду доказів введення в експлуатацію розташованого на спірній земельній ділянці недобудованої нежитлової будівлі та набуття цим об`єктом юридичного статусу саме як житлового багатоквартирного будинку, що складається з квартир та нежитлових приміщень, корпуси 1, 2. 
У той же час, як встановлено судом, 17.07.2025 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені відомості про скасування реєстрації такого об`єкта як багатоквартирний житловий будинок. Тобто, на даний час відомості про такий об`єкт саме як багатоквартирний житловий будинок відсутні у реєстрі. 
За таких обставин, колегія суддів дійшла до висновку про те, що спірна недобудована нежитлова будівля, яка не була введена в експлуатацію у встановленому порядку, є об`єктом самочинного будівництва, оскільки збудована на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети (договір оренди землі визнано недійсним) та у відповідача відсутнє право користування такою земельною ділянкою.
Колегія суддів також враховує, що оскільки наразі відповідач не є належним користувачем спірної земельної ділянки, а розташована на ній будівля є об`єктом самочинного будівництва, тому у ТОВ "Європртнер компані", як і у інших осіб (у т.ч. залучених третіх осіб ТОВ "Провентус" та "Строй Сіті Девелопмент") не виникає та не може виникати право власності на неї за відсутності речового права на землю.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що ані позивачем – Харківською міською радою, як власником земельної ділянки, ані відповідачем та залученими третіми особами ні під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні під час апеляційного перегляду справи не було надано суду жодних доказів на спростування вищенаведених доводів прокурора та долучених ним доказів.
У судовому засіданні суду апеляційної інстанції від 24.04.2026, під час з`ясування питання щодо наявності знаходження на спірній земельній ділянці недобудованого об`єкту, а також щодо його віднесення до самочинного будівництва, представниця відповідача вказала, що ТОВ "Європртнер компані" є власником лише одного об`єкту нерухомості (нежитлової будівлі літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м.) та правомірно здійснювало його реконструкції, а тому немає підстав вважати такий об`єкт самочинним. Щодо наявності на спірній земельній ділянці об`єкту недобудованої багатоповерхової будівлі представниця відповідача пояснила, що нового будівництва на спірній земельній ділянці відповідач не здійснював, про наявність такого їй невідомо. 
Стосовно наведених доводів представниці відповідача про те, що будівництво зазначених об`єктів здійснювалось не ТОВ "Європартнер компані", а іншими особами, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що відомості про первісну державну реєстрацію зазначених об`єктів як нерухомого майна (житлового будинку корп. 1, 2) та про їх знищення під час первісного апеляційного перегляду справи вносилися до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно саме за заявою ТОВ "Європартнер компані" як власником цих об`єктів (реєстраційні номери 2372248163101, 2372186963101).
Крім того, колегія суддів приймає до уваги, що в ході розгляду справи судом першої інстанції ТОВ "Європартнер компані" у відзиві на позов посилалося на правомірність здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку під час дії чинних договорів оренди, а доводи про те, що відповідач не здійснював будівництво об`єктів нерухомості були наведені лише під час нового розгляду справи в суді апеляційної інстанції, що є проявом непослідовної поведінки відповідача та суперечить доктрині venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки).
Щодо висновків суду першої інстанції та аналогічних за змістом заперечень відповідача з приводу того, що розташований на спірній земельній ділянці об`єкт нерухомості не є самочинним, а законність проведення реконструкції підтверджується як зареєстрованим повідомленням про початок виконання будівельних робіт № ХК 061193091612 від 05.11.2019, на підставі якого була розпочата реконструкція, так і зареєстрованою декларацією про готовність до експлуатації об`єкта № ХК 141193522300 від 18.12.2019, колегія суддів зазначає наступне. 
Судова колегія враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 03.03.2021 у справі №915/161/20, про те, що факт державної реєстрації права власності, проведеної, зокрема, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації, не змінює правовий режим збудованих приміщень, як збудованих самочинно, позаяк спірні об`єкти збудовані на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження. Такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року в справі № 916/1174/22.
З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку, що первісна державна реєстрація права власності, зокрема, на спірну нежитлову будівлю літ. "Ж-1" за ТОВ "Фірма "Креноль" (07.11.2017) була здійснена за відсутності належних правовстановлюючих документів, оскільки матеріали справи не містять доказів існування договору купівлі-продажу від 16.08.2001, який значиться як підстава набуття права власності, а також належних доказів введення спірного об`єкта в експлуатацію, його технічної інвентаризації в БТІ та реєстрації як об`єкта нерухомого майна у встановленому законодавством порядку (зокрема відсутність відповідних даних у матеріалах архівних даних БТІ станом на 31.12.2012), враховуючи також невідповідність реєстраційних відомостей, фактичної відсутності цього об`єкту (літ. "Ж-1") за даними аерофотозйомки у відповідний період з 2000 по 2020 років.
При цьому, жодних доказів того, що на спірній земельній ділянці знаходилася або знаходиться на даний час нежитлова будівля літ. "Ж-1" (відомості про яку наявні в Реєстрі) та внаслідок реконструкції вона набула статусу саме як об`єкту нерухомого майна, зокрема і документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, відповідачем суду надано не було.
Апеляційним господарським судом встановлено, що фактично на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, площею 2,7142 га, з червня 2021 року розпочалося нове будівництво та наразі розташований саме об`єкт незавершеного будівництва – недобудована чотириповерхова нежитлова будівля корп. 1, 2, тобто відповідачем здійснювалось нове будівництво, а не реконструкція існуючої нежитлової будівлі літ. "Ж-1".
Як вже вказувалося раніше, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що будівництво вказаної нежитлової будівлі корп. 1, 2 відбулось на земельній ділянці, що була відведена для такого будівництва, наявність дозволу власника земельної ділянки або будь-яких дозволів відповідного органу контролю на виконання будівельних робіт. Станом на цей час договір оренди землі від 23.02.2024, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Європартнер компані" визнано недійсним постановою Східного апеляційного господарського суду від 11.11.2025, яка була переглянута Верховним Судом та залишена в силі в цій частині.
Разом з цим, колегія суддів вважає доцільним звернути увагу на правововий висновок, який викладено у постанові Верховного Суду від 24.06.2020, у справі №320/5880/18, згідно з яким обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт збудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва (див. постанови Верховного Суду від 24.06.2020 у справах №320/5880/18, від 19.09.2023 у справі №911/1406/20).
Колегія суддів також враховує, що позивач – Харківська міська рада, як власник спірної земельної спірної земельної ділянки та представницький орган територіальної громади міста Харкова, протягом усього розгляду справи як в суді першої інстанції, так і під час апеляційного перегляду займав пасивну позицію та не висловив жодних пояснень чи заперечень щодо позовних вимог прокурора. Також на неодноразові вимоги суду про необхідність підтвердження фактичного стану спірної земельної ділянки та знаходження на ній недобудованих об`єктів, позивач жодних пояснень не надав. Будь-якої позиції з приводу можливості виділення земельної ділянки відповідачу або можливості чи доцільності закінчення добудови самочинного об`єкту або ж доцільності визнання права власності на спірну самочинну будівлю за Харківською міською радою або за відповідачем в порядку ч.ч. 3-5 ст. 376 ЦК України позивач не заявляв. 
Досліджуючи та оцінюючи ефективність відновлення порушених прав та інтересів держави та територіальної громади м. Харкова в контексті розумності та доцільності застосування обраного прокурором способу захисту - саме шляхом знесення недобудованої нежитлової будівлі як об`єкту самочинного будівництва, з урахуванням дотримання балансу інтересів прав власника земельної ділянки - Харківської міської ради у даному конкретному випадку, колегія суддів виходить з наступного:
- суд приймає до уваги, що вказаний об`єкт будівництва знаходиться у Салтівському району м. Харкова в умовах військового стану та продовження щоденних обстрілів ворожого агресора, руйнувань багатьох будівель та об`єктів інфраструктури;
- у судових засіданнях апеляційної інстанції під час нового розгляду справи судом досліджувалося та з`ясовувалося питання щодо наявності фізичних осіб - інвесторів будівництва або майбутніх власників об`єктів нерухомості. Проте, ні прокурором, ні позивачем як власником землі, ні відповідачем як забудовником, ні третіми особами не було надано суду жодних відомостей та не повідомлено про зазначені обставини, у тому числі на неодноразові вимоги суду;
- жодного разу ні в суді першої інстанції, ні під час апеляційного перегляду справи представники Харківської міської ради, яка є власником спірної земельної ділянки та єдиним офіційним органом місцевого самоврядування, який діє від імені та в інтересах територіальної громади м. Харкова, у судові засідання не з`являлися, будь-якої позиції щодо спірного самочинного об`єкту не висловили, у тому числі на неодноразові вимоги апеляційного суду;
- єдиним представницьким органом, який діє від імені територіальної громади, є Харківська міська рада, яка і є власником спірної земельної ділянки. Саме у межах реалізації повноважень Міської ради мають вирішуватися усі питання, пов`язані з належним оформленням прав користування та контроль за дотримання законності користування земельними ділянками, регулювання містобудівної діяльності та проєктів забудови земельних ділянок, у тому числі вирішення подальшої юридичної долі розміщених на землях міста об`єктів незавершеного будівництва, добудови наявних об`єктів (у т.ч. самочинних) та проєктування, інвестування та відновлення будівництва для розвитку житлового фонду м. Харкова в умовах військового стану; 
- оскільки саме позивач має вирішувати питання законності використання земельних ділянок та здійснювати контроль містобудівної діяльності, та якщо фактичне знесення недобудованої будівлі не відповідає інтересам територіальної громади в теперішніх умовах військового стану, тому сторони вправі та мають всі повноваження врегулювати користування земельною ділянкою та розміщення на ній об`єкту будівництва (у т.ч. шляхом добудови, реконструкції, інвестування чи визнання права на такий об`єкт у порядку ч.ч. 3-5 ст. 376 ЦК України тощо), з дотриманням вимог законодавства. 
Водночас, враховуючи принцип диспозитивності в господарському процесі, суд позбавлений можливості формулювати позицію щодо інтересів Харківської міської ради замість самого позивача.
Проте, як вже зазначалося, в ході судового розгляду справи будь-якої позиції власника земельної ділянки при розгляді судом питання щодо знесення самочинно збудованого майна Харківською міською радою не надано. 
Висновки щодо способу захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна є усталеними в судовій практиці Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22, від 20.07.2022 у справі №923/196/20, Верховного Суду від 06.11.2019 у справі №910/14328/17, від 01.07.2020 у справі №755/3782/17, від 02.06.2021 у справі №910/14524/19, від 10.01.2024 у справі № 916/619/22).
Разом із тим за усталеними висновками Верховного Суду особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт, оскільки відповідно до вимог чинного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку (постанови від 02.06.2022 у справі № 910/14524/19, від 04.09.2024 у справі № 904/2077/23).
Ураховуючи наведене, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки (ч. 2 ст. 152 ЗК України).
Колегія суддів зазначає, що в даному випадку прокурором подано позов про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку з одночасним приведенням її у придатний для використання стан саме в інтересах держави, в особі Харківської міської ради як представницького органу, що діє в інтересах територіальної громади м. Харкова. Обраний прокурором спосіб захисту прав власника земельної ділянки у разі зведення на ній самочинного будівництва шляхом задоволення вимоги про знесення самочинно побудованого нерухомого майна відповідає вимогам законодавства та узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду. 
Під час апеляційного перегляду справи ані позивачем (як власником земельної ділянки), ані відповідачем (власником об`єкту самочинного будівництва) та третіми особами наведені прокурором обставини у встановленому порядку не спростовані.
Колегія суддів враховує, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч.ч. 1-3 ст. 13 ГПК України).
Одним із принципів господарського судочинства є принцип диспозитивності, який відповідно до ст. 14 ГПК полягає в тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Згідно із ч.ч. 1, 3 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.
Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).
З урахування наведеного, сторони судового процесу повинні брати активну участь у збиранні доказової інформації з метою підтвердження обґрунтованості своєї позиції перед судом.
Проте, жодних належних, допустимих та достовірних доказів на спростування доводів прокурора щодо віднесення спірного об`єкта до самочинного будівництва ні позивачем, ні відповідачем та третіми особами суду не надано.
За таких обставин, колегія суддів доходить до висновку, що наявні у справі докази на підтвердження доводів прокурора є більш вірогідними, ніж протилежні доводи відповідача на їх спростування, тому визнані судом апеляційної інстанції обґрунтованими.
Що стосується заперечень відповідача з приводу правомірного користування земельною діяльною, колегія суддів зазначає, що оскільки документи, подані для державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. "Ж-1", не підтверджували належним чином виникнення права власності та існування такого об`єкту, у зв`язку з чим первісна державна реєстрація була здійснена без достатніх правових підстав, а отже подальші правочини щодо відчуження такого майна не породжували правомірних правових наслідків у вигляді набуття права власності наступними набувачами такого майна, а відтак не надавали відповідачу право на отримання земельної ділянки для здійснення нового будівництва в обхід конкурсної процедури. 
Водночас сам по собі факт державної реєстрації права власності за відповідачем на підставі чинного договору купівлі-продажу 14.01.2020 не свідчить про створення такого майна як нежитлова будівля літ. "Ж-1" та його існування саме як об`єкту матеріального світу, за наявності у справі інших доказів, які свідчать про відсутність на той час будь-яких об`єктів на спірній земельні ділянці. 
Факт проведення державної реєстрації речового права на нерухоме майно (літ. "Ж-1") також не спростовує доводів прокурора щодо самочинного характеру подальшого будівництва нового об`єкту з огляду на наведені в цій постанові висновки та встановлені обставини.
Враховуючи встановлені судом обставини того, що фактично відбулося спорудження об`єкту самочинного будівництва – чотирьох поверхової будівлі за відсутності земельної ділянки, відведеної для цієї мети (договір оренди визнано недійсним), тому відсутні підстави вважати, що реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва здатна його легітимізувати, як і немає жодних підстав вважати, що знаходження такого будівництва на комунальній землі зобов`язує орган місцевого самоврядування надати її в користування особі, що здійснили таке будівництво.
При цьому, як вже зазначалося раніше, наведена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно інформація щодо знищення нерухомого майна (житлового багатоквартирного будинку корп. 1, 2), яка була внесена відповідачем під час апеляційного розгляду справи, не свідчить про фактичну відсутність такого майна в натурі на спірній земельній ділянці.
Здійснення державної реєстрації права власності на багатоквартирний будинок, що складається з квартир та нежитлових приміщень, корп. 1, 2, як і подальше скасування таких записів не означає припинення правового режиму цього майна як самочинного будівництва, а тому не можна вважати, що держава офіційно визнала та підтвердила факт виникнення у ТОВ "Європартнер компані" права власності на такий об`єкт саме як нерухоме майно.
За наведених умов, оскільки власником земельної ділянки не було висловлено будь-якої іншої позиції щодо способу захисту інтересів громади, тому належним способом захисту порушеного права є, зокрема, застосування наслідків самочинного будівництва, передбачених ст. 376 ЦК України, а саме знесення такого об`єкта.
При цьому, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи з огляду на положення п. 5 ч. 1 ст. 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Враховуючи наведені норми матеріального права, а також висновки Великої Палати Верховного Суду щодо них, колегія суддів дійшла висновку, що належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади у спірних правовідносинах є задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку позивача з одночасним приведення її у придатний для використання стан, шляхом знесення розміщені на ній самочинної забудови і задоволення цієї вимоги саме по собі остаточно вирішує юридичну долю спірного самочинного будівництва у встановленому законом порядку.
Як вже зазначалося, наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо відомості про знаходження на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 нежитлової будівля літ. "Ж-1" площею 59,2 кв.м. не відповідають фактичним обставинам про знаходження на земельній ділянці іншого об`єкту – недобудованої чотириповерхової нежитлової будівлі.
Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог прокурора у цій справі в частині зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути спірну земельну ділянку Харківській міській раді з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення недобудованої чотириповерхової нежитлової будівлі корп. 1, 2.
Щодо пропорційності та сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном, суд апеляційної інстанції виходить з наступного.
За змістом ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (надалі - Конвенція) передбачає, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: 1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями ст. 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:
Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.
Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.
Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.01.2023 у справі №488/2807/17 зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у п. 2 ст. 8 Конвенції та абз. 2 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову. При цьому у разі його задоволення відшкодування особі вартості майна, що підлягає демонтажу, не є можливим за відсутності для цього юридичних підстав (зокрема, правомірності його спорудження, добросовісності набуття права на нього, заявлення вимоги про відшкодування та її обґрунтованості).
На необхідності дослідження добросовісності набуття спірного майна як підстави для позбавлення особи права власності наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №908/976/19, пропорційності втручання у мирне володіння - у постановах Верховного Суду від 15.02.2018 у справі № 910/5702/17 та від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18, а на оцінці добросовісності дій особи - у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2022 у справі №461/12525/15-ц, від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц та від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13.
Відповідно до усталеної практики Верховного Суду добросовісність набувача майна підлягає оцінці через призму його можливості та обов`язку з`ясувати, чи були наявні правові підстави для набуття попереднім власником права власності на майно та чи здійснено його набуття відповідно до закону. При цьому суд оцінює, чи мав набувач об`єктивну можливість і чи був він зобов`язаний здійснити таку перевірку перед укладенням правочину. Відсутність такої перевірки, особливо якщо особа мала всі необхідні засоби та обставини для її здійснення, виключає добросовісність набуття майна та не може породжувати законні очікування щодо збереження такого майнового статусу. Цей підхід корелюється з принципом правової визначеності, який гарантує, що особа не може розраховувати на захист права власності, якщо її набуття не відповідає фундаментальним вимогам законності.
Колегія суддів апеляційної інстанції враховує, що ТОВ "Європартнер компані" мало можливість і повинно було дослідити правові підстави набуття попереднім власником (ТОВ "Архелай") права власності на спірну нежитлову будівлю, перевірити законність відведення та надання в оренду земельної ділянки комунальної власності, а також наявність необхідної дозвільної документації. оскільки така перевірка є звичною діловою практикою та очікуваною дією з боку обачного суб`єкта господарювання, у зв`язку з цим суд не може вважати відповідача добросовісним набувачем самовільно побудованого об`єкту.
Відповідно до ст. 13 Конституції України, власність зобов`язує. Це положення відображає соціальну функцію власності, підкреслюючи, що право власності передбачає не лише можливість володіння, користування та розпорядження майном, але й відповідальність власника перед суспільством.
У контексті зазначеного особа, яка набуває право на майно, повинна дотримуватись розумних стандартів обачності, оскільки сама по собі державна реєстрація права власності є спростовною презумпцією, на що неодноразово звертав увагу Верховний Суд.
Отже, відповідач не може бути визнаний добросовісним набувачем, оскільки він міг і повинен був бути обізнаним про неможливість набуття права власності на спірну нежитлову будівлю за відсутності у попереднього власника правовстановлюючих документів як на земельну ділянку під майно, так і дозвільних документів на його будівництво.
Оцінюючи питання пропорційності втручання, слід враховувати, що воно повинно бути обґрунтованим, необхідним у демократичному суспільстві та не покладати на особу надмірного індивідуального тягаря.
Врахувавши встановлені обставини справи, у контексті практики ЄСПЛ, судова колегія дійшла висновку, що відсутність належної обачності з боку набувача виключає виникнення у нього обґрунтованих очікувань щодо збереження такого майнового статусу. Отже, втручання у право власності товариства у цій справі не порушує принципу пропорційності, оскільки воно не створює для нього надмірного тягаря, а слугує забезпеченню законних прав власника земельної ділянки.
Суд апеляційної інстанції також ураховує, що позов прокурора у цій справі спрямований на захист суспільного інтересу та відновленні становища, яке існувало до порушення прав та інтересів держави та територіальної громади м. Харкова на раціональне використання земельних ресурсів комунальної власності. 
Повернення земельної ділянки комунальної власності, яка незаконно була передана в користування відповідачу Харківською міською радою в обід конкурсної процедури, у свою чергу, переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоб таке використання відбувалося ефективним та раціональним, сприяло наповненню місцевого бюджету. Важливість цих інтересів зумовлюється, зокрема, особливим статусом земельної ділянки та необхідності її збереження від незаконної забудови.
Отже, на переконання колегії суддів, задоволення позову у даній справі жодним чином не порушує прав відповідача у контексті положень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, натомість забезпечить захист прав та інтересів великої кількості осіб – жителів територіальної громади, а відтак переслідує легітимну мету.
У зв`язку з наведеним, задоволення позовної вимоги про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, шляхом знесення самочинно збудованої споруди є правомірним та виправданим, оскільки вона ґрунтується на нормах національного законодавства, переслідує легітимну мету захисту прав власника земельної ділянки та є необхідною у демократичному суспільстві. Такий підхід відповідає вимогам ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, оскільки забезпечує справедливий баланс між інтересами суспільства та правами особи, яка зазнає втручання.
Таким чином, апеляційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині зобов`язання ТОВ "Європартнер компані" повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019, по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, площею 2,7142 га, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради з одночасним приведенням її у придатний для використання стан, шляхом знесення розміщеної на ній недобудованої чотириповерхової нежитлової будівлі корпуси 1, 2, що знаходиться за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50.
Водночас, оскільки апеляційним судом не встановлено знаходження на спірній земельній ділянці нежитлової будівлі літ. "Ж-1", а також враховуючи відсутність доказів, які б свідчили про завершення будівництва та введення зазначеної чотириповерхової нежитлової будівлі в експлуатацію, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовних вимог прокурора у спосіб знесення вказаної нежитлової будівлі літ. "Ж-1" та спірного об`єкту саме як житлового будинку.
Таким чином, доводи апеляційної скарги прокурора частково знайшли своє підтвердження в ході апеляційного перегляду справи, а тому оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині відмови у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:08:004:0019 позивачу з одночасним її приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення нежитлової будівлі корп. 1, 2 по пров. Шевченківському, 50 в м. Харкові, з прийняттям в цій частині нового рішення про задоволення позовних вимог.
В частині відмови у задоволенні позовних вимог про знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1" рішення суду першої інстанції слід залишити без змін, однак з мотивів, наведених у цій постанові.
З огляду на часткове задоволення апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції здійснює новий розподіл судових витрат відповідно до ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 – задовольнити частково. 
Рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог прокурора про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" повернути земельну ділянку за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення недобудованої чотирьох поверхової нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корпуси 1, 2.
Ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги прокурора задовольнити. 
Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Європартнер Компані" повернути земельну ділянку за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, 50, площею 2,7142 га, кадастровий номер 6310136600:08:004:0019 Харківській міській раді, з одночасним приведенням у придатний для подальшого використання стан, шляхом знесення недобудованої чотирьох поверхової нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Шевченківський, буд. 50, корпуси 1, 2.
Рішення Господарського суду Харківської області від 16.06.2025 у справі №922/382/25 в частині відмови у задоволенні позовних вимог про знесення нежитлової будівлі літ. "Ж-1", площею 59,2 м.кв. – залишити без змін з мотивів, наведених у цій постанові.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Європартнер компані" (61058, м. Харків, вул. Чичибабіна, буд. 7, код ЄДРПОУ 40368286) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, буд. 4, код ЄДРПОУ 02910108) судовий збір у сумі 2422,40грн за подання позовної заяви, у сумі 3633,60грн за подання апеляційної скарги та 4844,80грн за подання касаційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення; порядок і строки оскарження постанови передбачені ст.ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.
Повну постанову складено 26.06.2026.

Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна

Суддя П.В. Демідова 

Суддя В.В. Лакіза