ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 травня 2026 року 
м. Київ

справа № 296/4617/21
провадження № 61-10352св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , державний реєстратор Богуш Олександр Васильович, ОСОБА_3 , 
треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Департамент реєстрації Житомирської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Богуша Олександра Васильовича, ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Департамент реєстрації Житомирської міської ради, про скасування державної реєстрації

за касаційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Ясинецької-Писаревської Надії Михайлівни на рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 08 серпня 2024 року у складі судді Анциборенко Н. М. та постанову Житомирського апеляційного суду від 16 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Шевчук А. М., Талько О. Б., Коломієць О. С.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У травні 2021 році ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому просив скасувати рішення державного реєстратора Богуша О. В. від 31 січня 2020 року, індексний номер 50913762, про державну реєстрацію на ім`я ОСОБА_2 права на нежитлове приміщення площею 92 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що він є власником квартири АДРЕСА_2 . ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 є співвласниками вказаного будинку. ОСОБА_2 - колишній власник квартири АДРЕСА_3 . Вказану квартиру ОСОБА_2 31 жовтня 2020 року продав ОСОБА_4 . Під час проживання в будинку ОСОБА_2 до північної стіни будинку, а саме до стіни квартири АДРЕСА_4 , прибудував гараж. Цей гараж є самовільною забудовою, на зведення якої ОСОБА_2 дозвільних документів не отримував, що підтверджено відповіддю Департаменту містобудування та земельних відносин від 19 жовтня 2020 року. Згоди інших мешканців будинку також не отримував. Власникам квартир будинку стало відомо про те, що 29 січня 2020 року в спільному будинку проведена державна реєстрація нежитлового приміщення площею 92 кв. м, яка нібито відбулася шляхом поділу квартири на житлове і нежитлове приміщення. На підтвердження того, що цією спорудою є збудований гараж, додано інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за номерами 224442828 та 239428325. У вказаних довідках зазначені усі власники чотирьох квартир будинку АДРЕСА_1 та їх майно. ОСОБА_2 вказаний як власник нежитлового приміщення. 

Крім того, позивачу стало відомо, що ОСОБА_2 замовив проект двоповерхової прибудови. Однак, будь-яка прибудова, у тому числі гараж, може зруйнувати стіну будинку, оскільки цей будинок збудований до 1917 року, надійного фундаменту немає і на будинку наявні тріщини. Спірний гараж збудований у 2008 році та не є частиною житлових приміщень і завжди виконував функцію гаража. Отже, поділ житлового приміщення, тобто квартири АДРЕСА_5 площею 46,8 кв. м, на два приміщення, одне з яких залишилося житловим приміщенням квартири АДРЕСА_5 із площею 46,8 кв. м, а друге стало нежитловим і має площу 92 кв. м, відбутися на законних підставах не могло. Вважає, що порушені його права як співвласника на володіння будинком і користування прибудинковою територією будинку, оскільки у спільному будинку зареєстроване нежитлове приміщення площею 92 кв. м та планується замовлення під цю реєстрацію двоповерхової прибудови.

З урахуванням наведеного, позивач просив суд позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Корольовський районний суд м. Житомира рішенням від 08 серпня 2024 року позов задовольнив. Скасував рішення державного реєстратора Богуша О. В. від 31 січня 2020 року, індексний номер 50913762 про державну реєстрацію на ім`я ОСОБА_2 на нежитлове приміщення площею 92 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки оспорюване рішення порушує права позивача як співвласника будинку на мирне володіння належним йому майном (квартирою). При цьому суд зазначив, що відповідач, маючи намір здійснити прибудову до багатоквартирного будинку, не отримував згоди інших мешканців квартир багатоквартирного будинку. В матеріалах справи також немає доказів на підтвердження отримання ОСОБА_2 висновків компетентних органів (позитивних чи негативних) про можливість прибудови до багатоквартирного будинку. 

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Житомирський апеляційний суд постановою від 16 квітня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 , подану адвокатом Ясинецькою-Писаревською Н. М., залишив без задоволення. Рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 08 серпня 2024 року залишив без змін.

Судове рішення апеляційний суд мотивував тим, що висновки місцевого суду по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального та процесуального права. 

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи, позиції інших учасників справи

У серпні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Ясинецька- Писаревська Н. М. подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 08 серпня 2024 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 16 квітня 2025 року й ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Підставою касаційного оскарження вказувала те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 та постановах Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 09 листопада 2022 року у справі № 2-325/11, від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18, від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 12 травня 2020 року у справі № 363/3641/17, від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц, від 13 березня 2024 року у справі № 1527/2-47/11, від 13 квітня 2020 року у справі № 643/5812/18-ц.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням судами того, що позивач обрав неналежний спосіб судового захисту порушеного права, зокрема, заявивши до відповідача вимогу про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності. Суди не врахували, що в матеріалах справи немає доказів на підтвердження заявлених вимог, зокрема висновку судової будівельно-технічної експертизи або ж будь-яких інших доказів, які підтверджували б недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил при будівництві. Крім того, нежитлове приміщення було прибудовано до будинку ще у 2008 році, тобто задовго до того, як позивач став власником квартири, а тому при зведенні прибудови його згода не вимагалась.

У вересні 2025 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення залишити без змін, посилаючись на те, що вони є законними й обґрунтованими. 

У жовтні 2025 року ОСОБА_3 подала відповідь на відзив на касаційну скаргу, в якому просила касаційну скаргу задовольнити. 

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 26 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

08 вересня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 21 квітня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи 

Суди попередніх інстанцій встановили, що будинок АДРЕСА_1 ) постійно підтоплюється під час сніготанення, опадів, забиття зовнішньої каналізаційної мережі, яка прокладена на схилі будинків АДРЕСА_6 .

Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство № 3 не заперечувало щодо виконання підпорної стіни фундаментних блоків і гідроізоляції для запобігання руйнуванню будинку і збереження житлового фонду, що підтверджується листом від 20 листопада 2008 року № 864.

Згідно з технічним паспортом на квартиру АДРЕСА_3 , виготовленого 27 січня 2020 року Товариством з обмеженою відповідальністю «В.А.П.» (далі - ТОВ «В.А.П.»), ОСОБА_2 був власником цієї квартири. Загальна площа квартири становить 46,8 кв. м, житлова - 30,1 кв. м, допоміжна (підсобна) площа становить 16,7 кв. м. Квартира складається із коридору, санвузла, кухні та двох житлових кімнат.

З висновку ТОВ «В.А.П.» щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 29 січня 2020 року № 23 відомо, що згідно з обстеженням станом на 29 січня 2020 року квартири АДРЕСА_3 загальна площа квартири становить 87 кв. м, житлова - 30,1 кв. м. Відповідно до технічних характеристик об`єкта нерухомого майна є можливість поділу квартири АДРЕСА_5 на окремі об`єкти, а саме, на квартиру АДРЕСА_5 - загальна площа - 46,8 кв. м, житлова - 30,1 кв. м; нежитлове приміщення - загальна площа становить 40,2 кв. м.

Згідно із заявою від 29 січня 2020 року, справжність підпису ОСОБА_2 на якій засвідчена приватним нотаріусом Любарського районного нотаріального округу Солярем В. М. за № 249, ОСОБА_2 просив компетентні на те органи розділити квартиру АДРЕСА_3 , яка належала на той час йому на праві приватної власності, та виготовити два документи, що посвічують право власності на квартиру, відповідно до висновку ТОВ «В.А.П.» щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 29 січня 2020 року, на два об`єкти, що утворилися після розподілу зазначеного вище нерухомого майна.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна право власності на нежитлове приміщення загальною площею 92 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване 29 січня 2020 року державним реєстратором Богушем О.В. на підставі заяви щодо поділу об`єкта нерухомого майна та договору купівлі-продажу від 13 березня 2008 року за ОСОБА_2 .

На підставі договору купівлі-продажу від 31 січня 2020 року ОСОБА_2 передав у власність ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_3 , а ОСОБА_4 зобов`язався прийняти зазначену квартиру, сплативши за неї ціну відповідно до умов цього договору.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна квартира АДРЕСА_7 , на підставі договору купівлі-продажу від 31 січня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Стражник Т. О., на праві приватної власності належить ОСОБА_4 ..

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) квартира АДРЕСА_7 , на праві приватної власності належить ОСОБА_4 ; квартира АДРЕСА_8 загальною площею 38,5 кв. м - ОСОБА_5 ; квартира АДРЕСА_9 загальною площею 49,9 кв. м - ОСОБА_1 ; нежитлове приміщення загальною площею 92 кв. м - ОСОБА_2 . 

З листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради про розгляд звернення від 05 жовтня 2020 року відомо, що управління у межах наданих повноважень розглянуто звернення щодо надання інформації стосовно дозвільних документів за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_2 Управлінню державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради у рамках децентралізації передано повноваження від Управління ДАБІ у Житомирській області. З моменту передання повноважень дозвільні документи: дозволи, декларація (повідомлення) про початок підготовчих (будівельних) робіт або декларація про готовність до експлуатації об`єкта за вказаною вище адресою не надавалися і не реєструвалися.

Як відомо з листа Департаменту містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради від 19 жовтня 2020 року № 4624/13, за результатами перевірки архівних матеріалів Департаменту встановлено, що будь-яких дозвільних документів ОСОБА_2 на реконструкцію житлових та нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 в архіві Департаменту немає.

Відповідно до договору дарування від 06 листопада 2020 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір, за умовами якого, ОСОБА_2 безоплатно передав у власність ОСОБА_3 належне йому на праві приватної власності нежитлове приміщення загальною площею 92 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, квартира АДРЕСА_10 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 30 грудня 2020 року приватним нотаріусом Бердичівського міського нотаріального округу Пашинським О. М., на праві приватної власності належить ОСОБА_6 .

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна (щодо багатоквартирного будинку) квартира АДРЕСА_10 на праві приватної власності належить ОСОБА_6 ; квартира АДРЕСА_5 загальною площею 46,8 кв. м - ОСОБА_4 ; квартира АДРЕСА_9 загальною площею 49,9 кв. м - ОСОБА_1 ; нежитлове приміщення загальною площею 92 кв. м - ОСОБА_3 .

З листа Департаменту містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради від 14 лютого 2022 року № 425/13 відомо, що за результатами перевіркиархівних матеріалів Департаменту встановлено, що будь-яких дозвільних документів на будівництво, реконструкцію чи реставрацію приміщень за адресою: АДРЕСА_1 на ім`я ОСОБА_3 в архіві Департаменту немає.

На виконання вимог ухвали суду першої інстанції від 18 січня 2023 року про витребування доказів Житомирське районне управління поліції ГУ НП в Житомирській області 02 лютого 2023 року направило до суду матеріали перевірки за результатами розгляду звернення адвоката Левчук Т. В. та Житомирського міського голови, які були зареєстровані в інформаційно-телекомунікаційній системі «Інформаційний портал Національної поліції України» Житомирського РУП ГУ НП у Житомирській області, від 30 липня 2020 року № 36672 та від 08 вересня 2022 року № 43125.

Із довідки про результати розгляду матеріалів, зареєстрованих у ЄО № 36672 від 30 липня 2022 року, витребуваної із Житомирського РУП ГУ НП в Житомирській області відомо, що 30 липня 2022 року до Житомирського РУП ГУ НП в Житомирській області надійшло звернення від Житомирського міського голови Сергія Сухомлина щодо перевірки законності прибудови, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . У ході перевірки було встановлено, що до Житомирської міської ради 29 вересня 2020 року надійшла заява ОСОБА_2 про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва нежитлового приміщення. 20 жовтня 2020 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Качинського 21» звернулося із заявою про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за вказаною вище адресою для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. 

Рішенням Житомирської міської ради від 05 липня 2021 року № 241 ОСОБА_2 в наданні дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відмовлено. 

Відповідно до листа Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради від 10 травня 2023 року № 80/23 в Управлінні на ім`я ОСОБА_2 або ОСОБА_3 будь-яких документів дозвільного характеру на будівництво за адресою: АДРЕСА_1 , немає.

2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційних скарг, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають не повною мірою. 

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частинах першій та другій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті, ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акта органу юридичної особи чи документа не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

У цій справи суди попередніх інстанцій встановили, що оспорюваним рішенням державного реєстратора за ОСОБА_2 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення, яке є самочинним будівництвом.

Відповідно до частин першої - четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. 

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. 

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. 

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У пунктах 6.30-6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті. У справі, що розглядається, підставою для відмови в задоволенні позову в частині вимог органів державної влади та місцевого самоврядування суди визнали факт набуття відповідачем права власності на об`єкт нерухомого майна після закінчення його будівництва та, посилаючись на встановлений факт, вказали про неможливість знесення об`єкта нерухомості, на який зареєстровано право власності, у порядку, встановленому для самочинно побудованих об`єктів. Проте, вказуючи про порушення гарантованого Конституцією права власності, суди разом з тим не врахували відомостей щодо документа державної реєстрації такого права в порушення умов надання в користування землі, на якій здійснено забудову, встановлених договором обмежень щодо її забудови та передбачених законодавством правил і порядку здійснення такої забудови не змінюють режиму такого об`єкта та не виключають застосування правових наслідків щодо такого будівництва.».

У постанові від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) Верховний Суд дійшов висновку, що належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан шляхом знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна мають бути власники спірного майна, а визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів і визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту і не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139св19) Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди не врахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зробила висновок, що за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва, є неефективними способами захисту (див. постанови Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 09 листопада 2022 року у справі № 2-325/11, від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18, від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18 та від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20).

Отже, суди дійшли помилкового висновку про задоволення позову про скасування рішення державного реєстратора, оскільки це є неефективним способом захисту порушеного права та не призведе до відновлення прав позивача. 

Відповідно до частин першої, четвертої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.

Зважаючи на те, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права, оскаржувані судові рішення в частині задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора підлягають скасуванню з ухваленням у цій частині нового рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог. 

Згідно з частинами першою, тринадцятою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

За подання апеляційної та касаційної скарг ОСОБА_2 сплатив судовий збір у загальному розмірі 3 178,00 грн (1 362,00 + 1 816,00), а тому ці витрати підлягають стягненню з позивача на його користь.

Керуючись статтями 141, 389, 400, 409, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 адвоката Ясинецької-Писаревської Надії Михайлівни задовольнити. 

Рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 08 серпня 2024 року та постанову Житомирського апеляційного суду від 16 квітня 2025 рокускасувати.

У задоволенні позову  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , державного реєстратора Богуша Олександра Васильовича, ОСОБА_3 , треті особи: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Департамент реєстрації Житомирської міської ради, про скасування державної реєстрації відмовити. 

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 3 178 (три тисячі сто сімдесят вісім) гривень 00 копійок судових витрат, понесених на сплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Головуючий	М. Є. Червинська 	
Судді:	А. Ю. Зайцев  	
	Є. В. Коротенко  В. М. Коротун 	
	М. Ю. Тітов