ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 травня 2026 року 
м. Київ
cправа № 908/815/17 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.
за участю секретаря судового засідання Амірханяна Р.К.
та представників сторін
ТОВ "Орбіта-Сервіс": Харламов Д.І.,
Запорізької міської ради: Михайловський А.С.,
представники інших учасників справи в судове засідання не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025
у справі № 908/815/17
за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунальний заклад "Палац культури "Орбіта" 
про стягнення заборгованості в сумі 137 164, 23 грн
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 
до: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Запорізької міської ради 
про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн, 

В С Т А Н О В И В:
Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" (за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Комунального закладу "Палац культури "Орбіта") з позовними вимогами про: 1) стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 137 164, 23 грн за договором оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001; 2) розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001; 3) звільнення нежитлових приміщень №№ 1-8 підвалу, № 3, № 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-166 третього поверху загальною площею 705,9 кв.м, розташованих в будівлі № 9 (літ. А-3) на вул. Лермонтова в м. Запоріжжі, шляхом виселення ТОВ "Орбіта-Сервіс" на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. 
Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням ТОВ «Орбіта-Сервіс» умов договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати за період з грудня 2016 року по березень 2017 року.
В свою чергу, ТОВ «Орбіта-Сервіс» звернулось із зустрічним позовом до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради про стягнення (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог) компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949,00 грн, посилаючись на те, що орендар за власні кошти та за згодою орендодавця здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна, які після розірвання договору оренди перейшли у власність орендодавця.
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 03.04.2019 провадження у справі № 908/815/17 за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс за вимогами про розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001 та звільнення нежитлових приміщень шляхом виселення товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради закрито у зв`язку з тим, що сторонами договору (Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, КЗ "Палац культури "Орбіта" та ТОВ "Орбіта-Сервіс") 28.02.2019 укладено додаткову угоду до договору оренди нежитлових приміщень по вул. Лермонтова, 9 від 01.09.2001 № 1, якою договір оренди розірвано за згодою сторін. Також за актом прийому-передачі від 28.02.2019 предмет оренди повернуто Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. 
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 (колегія суддів у складі: Левкут В.В. - головуючий, Боєва О.С., Горохов І.С.) первісний позов задоволено. Стягнуто з ТОВ «Орбіта-Сервіс» на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 137 164, 23 грн заборгованості з орендної плати. Зустрічний позов задоволено відносно Запорізької міської ради. Стягнуто з Запорізької міської ради на користь ТОВ «Орбіта-Сервіс» 10 998 949,00 грн компенсації за поліпшення орендованого майна, 164 984,24 грн судового збору та 49 236,48 грн витрат на оплату вартості судових експертиз. В частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в позові відмовлено.
Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 (колегія суддів у складі: Дармін М.О. - головуючий, Кощеєв І.М., Чус О.В.) рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині задоволення зустрічного позову змінено, викладено абзац 4 в наступній редакції: «Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) на користь товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) 531 741,72 грн. компенсації за поліпшення орендованого майна, 7 973,68 грн. судового збору. В іншій частині зустрічних позовних вимог відмовити". В іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 залишено без змін.
Судами обох інстанцій встановлено, що між Комунальним підприємством «Палац культури «Орбіта» (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Орбіта-Сервіс» (орендарем) 01.09.2001 укладений договір №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9.
Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 07.05.2001 № 96 передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури, загальною площею 733,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (об`єкт оренди), вартість якого визначена експертним шляхом ТОВ "Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій" станом на 31.03.2001 і становить 291 538 грн. 
Вступ орендаря у користування об`єктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та акта прийому-передачі вказаного об`єкта (п. 2.1 договору).
На виконання зазначеного пункту договору сторонами підписаний акт прийому-передачі об`єкта оренди від 01.09.2001.
Відповідно до п. 3.1 договору (в редакції додаткової угоди від 02.06.2010) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, рішення Запорізької міської ради від 28.01.2004 № 46, від 28.04.2007 № 31, рішень Виконавчого комітету міської ради від 28.02,2006 № 63 і перераховується Орендарем згідно з рахунками комунального закладу «Палац культур «Орбіта» на зазначений в договорі рахунок щомісячно, не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним відповідно до розрахунку (Додаток № 1 до договору в редакції від 02.06.2010, який є невід`ємною частиною договору оренди). 
Пунктами 5.4 5.5 договору встановлено, що орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Для отримання згоди на проведення поліпшень надати орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи.
Відповідно до п. 10.1 договору він діє з 01.09.2001 до 01.09.2011, строком на 10 (десять) років.
Пунктом 10.6 договору встановлено що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
З огляду на відсутність доказів заяв/листів/звернень сторін протягом одного місяця після закінчення строку дії, договір оренди є продовженим до 01.09.2021.
Згідно з даними, які містяться в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №87089365 від 15.05.2017, будівля Палацу культури «Орбіта», літ. А-3 (крім приміщення 1 літ.А1), за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5037,1 кв.м, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради згідно з рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради №13 від 28.01.2000.
Додатковою угодою від 01.02.2008 визнано орендодавцем майна Управління комунальної власності Запорізької міської ради, а балансоутримувачем - Комунальний заклад «Палац культури «Орбіта». 
Додатковою угодою від 29.04.2011, на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 №6 «Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів», від 06.04.2011 №20 «Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», сторони дійшли згоди замінити сторону в договорі оренди №1 від 01.09.2001 нежитлового приміщення по вул. Лермонтова, 9, а саме замінити орендодавця з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради. 
Листом № 405 від 16.03.2006 Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ "Орбіта-Сервіс" на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в палац культури Орбіта по вул. Лермонтова, 9.
Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, ТОВ "Орбіта-Сервіс" надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.
ТОВ "Орбіта-Сервіс" розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП НДІ проектреконструкція, КП Водоканал, ВАТ Запоріжжяобленерго, ВАТ Запоріжгаз, Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.
Орендар листом № 67/2 від 30.10.2006 звернувся до орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію Реконструкція частини орендованих приміщень , та прибудови до входу в палац культури "Орбіта" по вул. Лермонтова, 9.
Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП "Добробут-Плюс" (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006 р.) на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006.
Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.
Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039.
Окрім рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 року, яким дозволено ТОВ "Орбіта-Сервіс" проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ "Орбіта-Сервіс" такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу "Палац культури "Орбіта" вих. № 71 від 02.08.2006, яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4 договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.
Також листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП Палац Культури підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.
ТОВ "Орбіта-Сервіс" 23.01.2012 звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з листом № 2 щодо складання акта визначення витрат ТОВ "Орбіта-Сервіс" на поліпшення орендованого майна нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м. по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя. 
Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради наказом № 64 від 27.02.2012 створено відповідну комісію, до складу якої увійшли представники Департаменту (орендодавця), КЗ «ПК «Орбіта» (балансоутримувача) та ТОВ «Орбіта-Сервіс» (орендаря).
За результатами роботи комісії 21.12.2012 складаний акт визначення витрат орендодавця ТОВ «Орбіта-Сервіс», в якому зазначено про відсутність підстав для компенсації витрат орендарю. 
Під час роботи комісії встановлено, що витрати орендаря за весь час проведення реконструкції (з 2006 по 2012 роки) згідно із наданими кошторисами, договорами підряду та актами здачі-приймання виконаних робіт становлять по кошторисам 250 601,20 грн, по актам 214 693,12 грн, з аудиторського висновку 675 352, 24 грн. Первинні розрахункові документи, що підтверджують понесені орендарем витрати не надані. Визначити, які витрати понесені орендарем внаслідок проведення невід`ємних поліпшень в період, на який надано дозвіл (2006 -2007 роки), за наданим документами не можливо. 
В акті зазначено наступний висновок:
- підтверджувальні документи про виконані орендарем поліпшення орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9, надані до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради не в повному обсязі, містять ряд недоліків та розбіжностей і не відповідають нормативно-правовим актам;
- не надано належним чином оформлених документів, які свідчать про сплату коштів орендарем за виконані поліпшення;
- реконструкцію не завершено у термін, визначений рішенням № 257/31 від 22.06.2006 - 1 рік;
- письмова згода орендодавця КЗ "Палац культури "Орбіта" на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Лермонтова. 9 відсутня;
- проектно-кошторисна документація на реконструкцію приміщень не узгоджена орендодавцем КЗ "Палац культури "Орбіта"; 
- надано письмову згоду Управління комунальної власності Запорізької міської ради на реконструкцію орендованих приміщень (№ 405 від 16.03.2006), яке у 2006 році ще не було орендодавцем;
- акти здачі-приймання виконаних робіт не співпадають з наявними локальними кошторисами;
- пунктом 3 аудиторського висновку від 10.09.2012, наданого ПП «Аудиторська фірма «Синтез-Аудит-Фінанс» аудитор підтверджує вартість виконаних робіт та оплачених робіт на загальну суму 675 352,24 грн, з урахуванням 30 746,69 грн витрат на проектні роботи та 172 829,17 грн витрат на благоустрій території, які не можуть розглядатись комісією як витрати орендаря на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна.
В матеріалах справи наявні три висновки експертизи: Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений та підписаний судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б.; Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17, складений та підписаний судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В.; Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук.
Задовольняючи первісні позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що ТОВ «Орбіта-Сервіс» визнало наявність заборгованості з орендної плати за період з грудня 2016 року по березень 2017 року в сумі 137 164,23 грн, у зв`язку з чим первісні позовні вимоги задоволено. Щодо зустрічного позову суд зазначив, що рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006 ТОВ «Орбіта-Сервіс» надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. Право на проведення реконструкції підтверджено також листом Комунального закладу «Палац культури «Орбіта» від 02.08.2006 № 71. Рішеннями Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14 та від 18.02.2016 у справі № 908/6154/15 встановлено, що ТОВ «Орбіта-Сервіс» отримало всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень. Посилаючись на висновок додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, суд першої інстанції дійшов висновку, що ринкова вартість орендованих приміщень станом на 01.09.2001 могла складати 383 224,00 грн, а станом на 28.02.2019 становить 11 382 173,00 грн. Різниця між цими показниками у розмірі 10 998 949,00 грн підлягає компенсації орендарю як вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна. Оскільки власником орендованого майна та, як наслідок, набувачем невід`ємних поліпшень є Запорізька міська рада, заявлені зустрічні позовні вимоги щодо стягнення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна підлягають задоволенню саме за рахунок Запорізької міської ради.
Апеляційний господарський суд переглядав рішення місцевого господарського суду лише в частині задоволення зустрічних позовних вимог та дійшов висновку, що при проведенні експертних досліджень використовувалися, в тому числі, документи первинного бухгалтерського обліку, які містяться в томах томах 9 10 матеріалів даної справи, а суперечності висновків експертів між собою і з іншими матеріалами справи не було усунуто судом першої інстанції при розгляді даної справи шляхом призначення повторної експертизи, а тому суд не прийняв до уваги висновки, які наведено у вищенаведених висновках експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17, додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 та комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук, визнавши їх менш вірогідними, в розумінні ст. 79 ГПК України доказами, порівняно з вищенаведеними документами первинного бухгалтерського обліку, якими підтверджується здійснення ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень орендованих приміщень по договорам з генеральним підрядником ПП «Добробуд Плюс» по актам на суму 214 693,12 грн та по договору на виконання робіт №14740 від 09.04.2010, укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «ЗМБТІ» по всім наданим актам в розмірі 317 048,60 грн, тобто на загальну суму 531 741,72 грн. Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідні документи первинного бухгалтерського обліку є більш вірогідними доказами, які підтверджують здійснення невід`ємних поліпшень саме на суму 531 741,72 грн, на яку позовні вимоги підлягають задоволенню.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позову, ТОВ "Орбіта-Сервіс" звернулось до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати та залишити в силі рішення місцевого господарського суду в цій частині.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що приймаючи оскаржуване рішення суд апеляційної інстанції здійснив неправильне застосування норм матеріального права, зокрема ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції, чинній на момент припинення договору). Скаржник зазначає, що суд безпідставно ототожнив поняття розміру компенсації за поліпшення майна з фактичними витратами орендаря на будівельні матеріали та роботи (531 741,72 грн). Натомість, згідно зі сталою судовою практикою Верховного Суду, компенсації підлягає саме збільшена в результаті таких поліпшень ринкова вартість майна, яка визначається як різниця між вартістю об`єкта на момент повернення з поліпшеннями та його вартістю на момент передачі в оренду. За висновками судової експертизи така різниця становить 10 998 949,00 грн, що і було правильно враховано судом першої інстанції.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - судом апеляційної інстанції застосовано ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цієї норми у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 24.02.2021 у справі № 905/435/19, від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 та від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.04.2026 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 19.05.2026 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 21.04.2026.
До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 20.04.2026 від Запорізької міської ради надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного господарського суду - без змін.
Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного господарського суду в оскарженій частині, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків. 
Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. 
Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.
Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).
Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)
При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.
Так скаржник в якості підстави касаційного оскарження, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування цієї норми у подібних правовідносинах, викладених у постановах від 24.02.2021 у справі № 905/435/19, від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 та від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
У справі № 905/435/19 Верховний Суд у постанові від 24.02.2021 зазначив, що:
"21. Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон). 
22. Так, відповідно до частини 2 статті 27 Закону (у редакції станом на момент розірвання договору оренди) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди…
..24. Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.
25. Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.
26. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками. 
27. Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.
28. Однак, вирішуючи даний спір, суди попередніх інстанцій зазначених вище правових висновків суду касаційної інстанції не врахували, обставин щодо збільшення вартості орендованого майна взагалі не встановлювали, а керувалися виключно розміром витрат позивача, які становлять безпосередньо вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна безвідносно до показників вартості орендованого майна.
29. Верховний Суд зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна". 
Колегія суддів звертає увагу на те, що витрати на ремонт чи реконструкцію відображають виключно фінансову сторону господарської діяльності орендаря, тобто суму коштів, сплачених за виконані роботи чи придбані матеріали. Проте сам по собі факт таких витрат ще не свідчить про те, що внаслідок їх здійснення відбулося підвищення ринкової вартості об`єкта нерухомості. Натомість вартість невід`ємних поліпшень - це показник приросту ринкової вартості майна, який виникає внаслідок проведених робіт. Йдеться про результат, який підвищує економічну цінність об`єкта для власника (приміщення стає придатним для використання, поліпшуються його споживчі властивості, а вартість зростає у ринковій площі).
Як вбачається з матеріалів справи № 908/815/17, місцевий господарський суд врахував, що компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем за зустрічним позовом та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками. 
Місцевий господарський суд встановив, що відповідно до розділу 1 Предмет договору вартість об`єкта оренди, визначена експертним шляхом ТОВ Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій, станом на 31.03.2001 становила 291 538,00 грн. 
В пункті 1 висновку комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 3301/3302-17 від 16.07.2018, складеному Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, їх конструкція та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по улаштуванню сауни сухого жару в приміщенні 123 (5,7 м2), відповідають визначенням - невід`ємні поліпшення.
Згідно з висновком додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, складеним Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ «Орбіта-Сервіс» за договором №1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури «Орбіта» за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди) могла складати: 383 224, 00 грн та станом на 28.09.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) становить 11 382 173,00 грн.
При цьому, за змістом цього Висновку, об`єктом дослідження є: будівля, зокрема приміщення будівлі палацу культури «Орбіта» відповідно до договору № 1 від 01.09.2001 та прибудинкова територія по вул. Лермонтова, 9 у м. Запоріжжі, договірна, проектно-технічна, дозвільна, погоджувальна, кошторисна та виконавча документація на реконструкцію орендованих приміщень. У висновку перелічені орендовані згідно технічного паспорту станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі і які є об`єктом дослідження, площа яких складає 704,4 кв. м. Прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ «Орбіта-Сервіс» визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться. 
Таким чином, суд зазначив, що різниця між початковою вартістю орендованого ТОВ «Орбіта-Сервіс» нерухомого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених невід`ємних поліпшень, складає 10 998 949,00 грн, яка підлягає компенсації орендарю ТОВ «Орбіта-Сервіс», з власника орендованого приміщення Запорізької міської ради.
Оскільки реконструкція орендованих нежилих приміщень здійснена орендарем за власні кошти, з дозволу орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результати розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність орендодавця (Запорізької міської ради), то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зобов`язаний компенсувати орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. 
В свою чергу суд апеляційної інстанції вказав, що при проведенні експертних досліджень використовувалися, в тому числі, документи первинного бухгалтерського обліку, а суперечності висновків експертів між собою і з іншими матеріалами справи не було усунуто судом першої інстанції при розгляді даної справи шляхом призначення повторної експертизи, а тому апеляційний суд не прийняв до уваги висновки, які наведено у вищенаведених висновках експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17, додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 та комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук, визнавши їх менш вірогідними, в розумінні статті 79 ГПК України доказами, порівняно з вищенаведеними документами первинного бухгалтерського обліку, якими, відповідно, підтверджується здійснення ТОВ «Орбіта-Сервіс» невід`ємних поліпшень орендованих приміщень по договорам з генеральним підрядником ПП «Добробуд Плюс» по актам на суму 214 693,12 грн та по договору на виконання робіт №14740 від 09.04.2010, укладеним між ТОВ «Орбіта -Сервіс» та виконавцем ТОВ «ЗМБТІ» по всім наданим актам в розмірі 317 048,60 грн, тобто на загальну суму 531 741,72 грн. Суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідні документи первинного бухгалтерського обліку є більш вірогідними доказами, які підтверджують здійснення невід`ємних поліпшень саме на суму 531 741,72 грн, на яку позовні вимоги підлягають задоволенню.
Тобто суд апеляційної інстанції, обмеживши суму компенсації лише фактичними витратами (531 741,72 грн) на підставі первинних бухгалтерських документів, повністю проігнорував спеціальну норму Закону, хоча Верховний Суд у постанові від 24.02.2021 у справі № 905/435/19 чітко розмежував сфери застосування ст. 778 ЦК України та ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Не вдаючись до встановлення та не вважаючи доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, та не вирішуючи питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими та не перевіряючи додатково наявні у справі докази колегія суддів зазначає, що посилаючись на ст. 79 ГПК України, апеляційний суд визнав первинні фінансові документи «більш вірогідними» за висновки судових експертиз, тобто віддавши перевагу первинним фінансовим документам над висновками судових експертиз, суд апеляційної інстанції фактично підмінив поняття «збільшення вартості майна» поняттям «фактичні витрати орендаря». При цьому, як вже було зазначено, вартість невід`ємних поліпшень - це показник приросту ринкової вартості майна, який виникає внаслідок проведених робіт, тобто має на меті відшкодування економічної цінності, яку отримав власник. 
Оскільки закон пов`язує розмір компенсації саме з приростом ринкової вартості, використання судом апеляційної інстанції стандарту вірогідності доказів призвело до неправильного застосування норм матеріального права та ігнорування правових позицій Верховного Суду, що призвело до неповного з`ясування обставин справи та неправильного застосування норм матеріального права і ухвалення рішення, яке не відповідає вимогам законності та обґрунтованості.
Крім цього, колегія суддів звертає увагу на відсутність належного правового обґрунтування в постанові апеляційного суду причин відхилення висновків судових експертиз. Так апеляційний господарський суд, відхиляючи висновки експертиз № 3301/3302-17, № 2985/2986/2987/2988-20 та № 21-2/20-1, обмежився формальним посиланням на наявність у них «суперечностей» та їхню «меншу вірогідність» порівняно з первинними бухгалтерськими документами, проте не зазначив, у чому саме полягають ці суперечності та чому вони є такими, що не дозволяють їх враховувати під час розгляду справи, на противагу висновкам місцевого господарського суду.
В свою чергу, Верховний Суд, в силу вимог ст. 300 ГПК України, не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
У зв`язку з викладеним, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, постанова апеляційного господарського суду - скасуванню в частині часткового задоволення зустрічного позову та відмови у задоволенні іншої частини зустрічних позовних, з направленням справи в цій частині на новий розгляд до апеляційного господарського суду, оскільки Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду. 
Під час нового розгляду справи суд має взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні. 
З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа у відповідній частині - передачі до апеляційного господарського суду на новий розгляд, з урахуванням ст. 129 ГПК України розподіл судових витрат має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.
Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" задовольнити частково.
Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 у справі № 908/815/17 скасувати в частині стягнення з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 531 741, 72 грн компенсації за поліпшення орендованого майна та відмови у задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог.
Справу № 908/815/17 в цій частині направити на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий суддя Могил С.К. 

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.