ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 квітня 2026 року
м. Харків
справа № 643/6858/24
провадження № 22-ц/818/454/26
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого –   Пилипчук Н.П.,
суддів –    Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю секретаря –  Каплоух Н.Б.,
учасники справи:
позивачка –  ОСОБА_1 ,
відповідачі – Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс»,
позивач за зустрічним позовом – Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард»,
відповідачі за зустрічним позовом –  ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс»,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на рішення Слобідського районного суду м. Харкова від 18 червня 2025 року в складі судді Богдан М.В.
в с т а н о в и в:
У червні 2024 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про стягнення суми.
Позовна заява мотивована тим, що 01.06.2021 між ОСОБА_2 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.04.2021 діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021.
За умовами п. 1.1. попереднього договору сторони зобов`язувались в майбутньому, а саме в строки, передбачені абз. 2 пп. «б» п. 3.2. попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 2.1. попереднього договору сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 604 154,96 без ПДВ, що є еквівалентом 21 929,40 дол. США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Згідно з п. 2.2. попереднього договору, покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов?язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов?язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 601 399,97 грн. без ПДВ, що є еквівалентом 21 829,40 дол. США 40 згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору.
У п. 2.5. попереднього договору вказано, що сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за попереднім договором в частині Забезпечувального платежу: 2.5.1. першу частину забезпечувального платежу в розмірі 300 708,25 гривень 25 копійок без ПДВ, що є еквівалентом 10 915 дол. США згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов?язується сплатити до 04.06.2021 року включно, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, зазначені в розділі 10 цього Договору.
Пунктом 2.5.2. попереднього договору залишкову частину забезпечувального платежу в розмірі 300 691,72 грн без ПДВ, що є еквівалентом 10 914,40 дол. США згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплачувати частинами у формі чергових платежів у розмірі та у строк, що визначені у пл. 2.5.3 п. 2.5 цього договору (рівними частинами по 30 057,05 грн. (еквівалент 1091 дол. США з 04.07.2021 до 04.04.2022), або із випередженням вказаних у вищевказаному пункті строків, та із врахуванням можливого коригування їх розміру згідно п. 2.10 попереднього договору, в безготівковій формі, національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, які вказані в пп. 2.5.1 п. 2.5 попереднього договору.
Відповідно до п. 3.2. попереднього договору: продавець зобов`язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30.12.2023 року. 
Зазначила, що вона повністю виконала зобов`язання щодо сплати забезпечувального платежу, встановлені попереднім договором, про що сторонами складено та підписано заяву від 28.08.2023 року. 
Вказала, що Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» не вчинив жодних дій на виконання взятих на себе зобов`язань за попереднім договором. 
Посилалася на те, що якщо основний договір укладається у письмовій формі і підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню, то і попередній договір також повинен укладатися в письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням. Однак сторони уклали попередній договір у простій письмовій формі та до нотаріуса не зверталися. Таким чином недодержання вимоги про нотаріальне посвідчення попереднього договору має наслідком його нікчемність і не утворює жодних юридичних наслідків для його сторін.
Вважала, що оскільки лише нею було вчинено реальні дії з виконання нікчемного попереднього договору, а саме сплачено на користь Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», але на рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» грошові кошти у загальному розмірі 597 888,50 грн, за таких обставин до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 1212 ЦК України і сплачені кошти мають бути повернуті їй, як безпідставно набуті відповідачами в солідарному порядку.
Зазначила, що з відповідачів в солідарному порядку, оскільки кошти перераховувались на рахунок повіреного продавця, але на користь самого продавця, підлягає стягненню основна сума забезпечувального платежу, разом із трьом процентами річних та індексу інфляції за весь час користування безпідставно набутими її коштами.
Просила стягнути солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у загальному розмірі 884 221,00 грн, з яких 597 888,50 грн – безпідставно набуті кошти, а саме сума сплаченого нею забезпечувального платежу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 року; 51319,10 грн – сума 3% річних; 235 013,40 грн – сума інфляційних втрат; солідарно стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору.

У жовтні 2024 року Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» звернулось до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс»про визнання договору дійсним.
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що 01.06.2021 між ОСОБА_2 та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.04.2021 діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021 року.
Відповідно до п. 1.2. попереднього договору, на дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва.
Зазначило, що на підтвердження проведення такого будівництва свідчить акт обстеження земельної ділянки, складений Головним спеціалістом Департаменту територіального контролю із земельних відносин Харківської міської ради Марковим А.Ю., а також фототаблицею до огляду за адресою: АДРЕСА_2 .
Таким чином продавцем за попереднім договором, в тому числі за рахунок інвестованих коштів покупця, здійснюються заходи з будівництва об`єкту нерухомого майна, що є предметом попереднього договору - багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а отже також частково виконане зобов`язання за попереднім договором.
Посилалося на те, що з початком повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні виникли певні обставини, що ускладнили здійснення будівництва об`єкту нерухомого майна, в тому числі щодо неможливості належного та своєчасного проведення будівельних робіт, зокрема здійснення монолітних бетонних робіт за проектною документацією та технологією його будівництва, в зв`язку з частими повітряними тривогами, що підтверджується Висновком ХНУ МГ ім. Бекетова від 21.02.24. 
Вказало, що в дійсності учасниками будівництва багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , в тому числі продавцем, за всіма укладеними ним договорами, належним чином виконувались всі можливі та необхідні дії в межах його повноважень з будівництва багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_2 , як до початку так і після повномасштабного вторгнення та введенням військового стану в Україні.
Листом від 28.02.2022 р. за № 2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов`язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Таким чином, вказані вище обставини свідчать про те, що укладений продавцем попередній договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, а отже повністю відповідає вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України.
Покупець будь-яких пропозицій щодо організації проведення процедури нотаріального посвідчення попереднього договору на адресу продавця не направив, та таким чином не використав зазначене своє право (проігнорував) з невідомих продавцю підстав.
Вважало, що можна стверджувати, що покупець своєю бездіяльністю фактично ухилився від нотаріального посвідчення попереднього договору № U.C.-3/19 від 01.06.2021.
Просило визнати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19 від 01.06.2021, укладений між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», від імені та в інтересах якого на підставі договору доручення № 01/02-2021-1ВЛД діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», та ОСОБА_2 ; вирішити питання щодо судових витрат.
Рішенням Слобідського районного суду м. Харкова від 18 червня 2025 року позовну заяву ОСОБА_1 – задоволено, стягнуто солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 безпідставно отримані кошти у сумі 597 888,50 грн, інфляційні втрати в сумі 235 013,40 грн та 3% річних в сумі 51 319,10 грн, а всього 884 221,00 грн; стягнуто солідарно з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7073,77 грн; у задоволенні зустрічної позовної заяви Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» - відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» подало апеляційну скаргу, в якій просило рішення скасувати в частині солідарної відповідальності Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», ухвалити нове судове рішення, яким залишити без задоволення вимогу позивачки про солідарне стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс`на її користь безпідставно отриманих коштів, інфляційних втрат та 3% річних, а також судового збору.
Апеляційна скарга мотивована тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» під час укладення оспорюваного попереднього договору діяло як повірений від імені та в інтересах Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», а відтак Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» не несе цивільну відповідальність замість довірителя. Отже, вимога ОСОБА_1 про солідарне стягнення з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» безпідставно набутих коштів за нікчемним договором не може бути задоволена через пред`явлення до неналежної особи – Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс».

04 вересня 2025 року за допомогою системи «електронний суд» ОСОБА_1 через свого представника подала відзив на апеляційну скаргу, в якому вважала рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою. При цьому посилалася на те, що за умовами попереднього договору (розділу 2) покупець зобов`язаний сплатити продавцю забезпечувальний платіж шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця. Як було встановлено судовим розглядом та не оспорювалось сторонами, вона на виконання своїх зобов`язань за нікчемним правочином сплатила забезпечувальний платіж на користь АТ «ЗНВКІФ «Вілард» (тобто ця особа безпідставно отримала їх у власність) шляхом перерахування коштів на рахунок ТОВ «Строй Сіті Фінанс», тобто саме ця особа безпідставно отримала їх у користування в загальному розмірі 597 888,50 грн. Таким чином безпідставними набувачами в даному випадку є дві юридичні особи: продавець та повірений продавця, оскільки у спільне володіння цих осіб надійшли її грошові кошти. Враховуючи, що Попередній договір є нікчемним, то набуття грошових коштів його сторонами продавцем (у власність) та повіреним продавця (у користування) відбулося за відсутності правової підстави, тому у цих набувачів виникають кондикційні зобов`язання. У зв`язку із наведеними обставинами позовні вимоги щодо повернення безпідставно отриманих коштів та відшкодування витрат заявлені в солідарному порядку до ТОВ «Строй Сіті Фінанс та АТ «ЗНВКІФ «Вілард», які безпідставно набули та зберегли її грошові коштів за нікчемним правочином, тому мають їх повернути їй.

Зі змісту апеляційної скарги вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» оскаржує рішення суду першої інстанції лише в частині задоволених первісних позовних вимогах, тому в іншій частині апеляційний суд рішення суду першої інстанції не переглядає.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» необхідно залишити без задоволення, рішення суду в оскаржуваній частині – залишити без змін.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 01.06.2021 між ОСОБА_3 та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.05.2021 діяло Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19, відповідно до умов якого сторони зобов`язуються в майбутньому, а саме в строки, передбачені абзацом другим пп. «б» п. 3.2 попереднього договору, та в чіткій відповідності до усіх його умов та положень, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна та нотаріально посвідчити його, предметом якого буде виступати однокімнатна квартира АДРЕСА_1 . Станом на дату укладення попереднього договору продавцю, який виступає замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку, належить весь об`єм майнових прав на нерухоме майно. На дату укладення попереднього договору багатоквартирний житловий будинок знаходиться на стадії будівництва (п. 1.2 попереднього договору). Багатоквартирний житловий будинок знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Відповідно до пункту 2.1 сторонами узгоджено, що орієнтовна загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 604 154,97 грн без ПДВ, що є еквівалентом 21 929,40 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Вказана орієнтовна загальна вартість нерухомого майна розраховується як добуток загальної площі нерухомого майна та вартості 1 (одного) кв. м. площі нерухомого майна, яка становить: 14 877 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 540 доларів США згідно комерційного курсу валют-1 станом на дату укладення попереднього договору.
Розмір орієнтовної загальної вартості нерухомого майна, за яку воно буде продане покупцю згідно основного договору, може підлягати коригуванню: при збільшенні курсу долара США по відношенню до української гривні на дату проведення розрахунків між сторонами (п. 2.10 цього договору), орієнтовна загальна вартість нерухомого майна збільшується в такій же пропорції.
Згідно з п. 2.2 покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний на умовах та в строки, визначені п. 2.5 попереднього договору, сплатити продавцю, шляхом перерахування на поточний рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого становить 601 399,97 гривень без ПДВ, що є еквівалентом 21829,40 доларів США, згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору.
У п. 2.5. вказано, що сторонами погоджено наступний порядок та строки здійснення розрахунків за попереднім договором в частині Забезпечувального платежу: 
першу частину забезпечувального платежу в розмірі 300 708,25 гривень 25 копійок без ПДВ, що є еквівалентом 10 915 дол. США згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити до 04.06.2021 року включно, в безготівковій формі, в національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, зазначені в розділі 10 цього Договору.
залишкову частину забезпечувального платежу в розмірі 300 691,72 грн без ПДВ, що є еквівалентом 10 914,40 дол. США згідно комерційного курсу валют-2 станом на дату укладення попереднього договору, покупець зобов`язується сплачувати частинами у формі чергових платежів у розмірі та у строк, що визначені у пл. 2.5.3 п. 2.5 цього договору (рівними частинами по 30 057,05 грн. (еквівалент 1091 дол. США з 04.07.2021 до 04.04.2022), або із випередженням вказаних у вищевказаному пункті строків, та із врахуванням можливого коригування їх розміру згідно п. 2.10 попереднього договору, в безготівковій формі, національній валюті - гривні, шляхом перерахування грошових коштів на банківські реквізити, які вказані в пп. 2.5.1 п. 2.5 попереднього договору.
Станом на дату укладення попереднього договору комерційні курси валют мають наступні значення: Комерційний курс валют-1 становить 27,55 гривень за 1 долар США. Комерційний курс валют-2 становить 27,55 гривень за 1 долар США (п. 2.9 попереднього договору).
Попередній договір вступає в силу з моменту його підписання Сторонами та діє протягом 3 (трьох) років, але не пізніше моменту укладення сторонами основного договору (п.3.1 попереднього договору).
Згідно з п. 3.2.попереднього договору:
а) продавець зобов`язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 30.12.2022 ;
б) сторони беруть на себе обов`язок: укласти основний договір у строк не пізніше 30.12.2022 року, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» попереднього договору; повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору.
Відповідно до п. 4.1 попереднього договору продавець зобов`язаний: укласти із покупцем основний договір на визначених попереднім договором умовах; не змінювати в односторонньому порядку строк укладення основного договору та інші умови купівлі-продажу нерухомого майна; передати покупцю у власність нерухоме майно, комплект ключів та технічний паспорт на умовах, визначених попереднім договором, після укладення сторонами основного договору, тощо.
Вказаний попередній договір укладено у простій письмовій формі та нотаріально не посвідчений (а.с.26-35).
Матеріали справи містять квитанції, відповідно до яких ОСОБА_3 на виконання п.п. 2.2, 2.5, 4.2.2 попереднього договору в якості забезпечувального платежу сплатила на рахунок ТОВ «СТРОЙ СІТІ ФІНАНС» грошові кошти: 02.06.2021 в сумі 300708,30 грн; 17.06.2021 в сумі 30057,10 грн; 19.07.2021 в сумі 30058,00 грн; 16.08.2021 в сумі 30058,00 грн; 02.09.2021 в сумі 30058,00 грн; 04.10.2021 в сумі 30058,00 грн; 25.10.2021 в сумі 30058,00 грн; 15.11.2021 в сумі 20000,00 грн; 29.11.2021 в сумі 10000,00 грн; 09.12.2021 в сумі 30057,00 грн; 17.01.2022 в сумі 56526,00 грн; 21.01.2022 в сумі 250,00 грн.
Всього ОСОБА_3 сплатила за договором № U.C.-3/19 від 01.06.2021 грошових коштів на суму 597 888,50 грн (а.с.36-42).
Згідно заяви від 28 серпня 2023 року, укладеної між Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», від імені, в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14 травня 2021 року, діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», та ОСОБА_3 , підтвердили, що остання повністю виконала свої зобов`язання за Попереднім договором № U.C.-3/19 від 01.06.2021, претензій матеріального характеру за цим договором у повіреного продавця та покупця один до одного немає (а.с.43).
У рекомендаціях Харківського національного університету міського господарства імені О.М. Бекетова щодо виконання будівельних робіт за монолітно-каркасною технологією на етапі заливки бутону в умовах систематичних повітряних тривог у м. Харкові № 330 від 21.02.2024 зазначено про виконання бетонних робіт, час твердіння бетонної суміші залежно від температури та зупинок роботи під час повітряних тривог та не рекомендовано виконання бетонних робіт при відсутності перевірених рецептурно-технологічних рішень, що враховують виконання рекомендацій, вимог з заходів безпеки та забезпечують можливість зведення монолітних залізобетонних конструкцій відповідно до проекту (а.с.100).
Надані Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» фототаблиці відображають недобудови за невідомими адресами (а.с.97-99).
Листом від 28.02.2022 за №2024/02.0-7.1 Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності по договору та іншим зобов`язанням, виконання яких настало згідно з умовами договору і виконання відповідно якого стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

У справі, що переглядається, між сторонами виник спір щодо повернення безпідставно набутих грошових коштів, отриманих відповідачами.
Районний суд, задовольнив позовні вимоги ОСОБА_1 , встановив, що відповідачі отримали від позивачки грошові кошти на виконання попереднього договору купівлі-продажу квартири, проте вказаний попередній договір є нікчемним в силу закону. Отже, сплачені кошти були набуті та збережені відповідачами без достатньої правової підстави.
Наразі апеляційний суд переглядає рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, а саме лише в частині солідарного стягнення грошових коштів з Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс». 
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Відповідно до положень ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.
За приписами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (частина перша статті 635 ЦК України).
01.06.2021 між ОСОБА_3 та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», в інтересах якого на підставі Договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.05.2021 діяло Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № U.C.-3/19, за умовами якого сторони взяли на себе обов`язок укласти основний договір у строк не пізніше 30.12.2022 року, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: сплати покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених попереднім договором; державної реєстрації за продавцем права власності на нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; повного та належного виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 4 «Зобов`язання сторін» попереднього договору; повне та належне виконання покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Відповідальність сторін» попереднього договору у випадку невиконання або неналежного виконання покупцем умов попереднього договору, що спричинило наявність відповідного зобов`язання; повідомлення повіреним покупця про готовність укласти основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 попереднього договору.
Таким чином, між сторонами укладено попередній договір стосовно купівлі-продажу майбутнього об`єкта нерухомості - квартири. 
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
За положеннями статті 216 ЦК України нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
На підставі наведених норм, попередній договір купівлі-продажу квартири від 01.06.2021 є нікчемним, адже під час його укладення не дотримано форму нотаріального посвідчення. 
При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що в цій частині рішення суду сторонами не оскаржується.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17, від 13 лютого 2019 року у справі № 320/5877/17).
Згідно з частинами першою та другою статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до частини третьої статті 1212 ЦК України положення глави 83 цього Кодексу застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
За змістом частини першої статті 1213 ЦК України саме набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.
Характерною особливістю кондикційних зобов`язань є те, що підстави їх виникнення мають широку сферу застосування: зобов`язання можуть виникати як із дій, так і з подій, причому з дій як сторін зобов`язання, так і третіх осіб, із дій як запланованих, так і випадкових, як правомірних, так і неправомірних. Крім того, у кондикційному зобов`язанні не має правового значення, чи вибуло майно з володіння власника за його волею або всупереч його волі, чи є набувач добросовісним або недобросовісним.
Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: а) набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); б) набуття чи збереження майна відбулося за відсутності достатньої правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Конструкція статті 1212 ЦК України, як і загалом норм глави 83 цього Кодексу, свідчить про необхідність установлення так званої абсолютної безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.
Ознаки, характерні для кондикції, свідчать про те, що пред`явлення кондиційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками, в тому числі грошовими коштами; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками (грошових коштів) від тієї особи (набувача), з якою він не пов`язаний договірними правовідносинами щодо речі.
Таким чином, кондикційний позов має відносний характер. Суб`єктами зобов`язань, що виникають у результаті набуття, збереження майна без достатньої правової підстави, виступають: боржник - особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого); кредитор (потерпілий) - особа, за чий рахунок інша особа (боржник) набула майно або зберегла його у себе.
Сутність зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави полягає у вилученні в особи - набувача частини її майна, що набута поза межами правової підстави, у випадку якщо правова підстава переходу відпала згодом, або взагалі без неї - якщо майновий перехід не ґрунтувався на правовій підставі від самого початку правовідносин, та передання майна тій потерпілій особі, яка має належний правовий титул на нього (постанова Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 910/1531/18).
Під відсутністю правової підстави розуміють такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується прямо на законі, або суперечить меті правовідносин і їх юридичному змісту. Отже, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином (постанови Верховного Суду від 01 квітня 2019 року у справі № 904/2444/18, від 23 квітня 2019 року у справі № 918/47/18, від 23 січня 2020 року у справі № 910/3395/19).
Договір чи інший правочин є достатньою та належною правовою підставою набуття майна (отримання коштів). Якщо майно набуте на підставі правочину, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або її не було взагалі. Винятком є випадок, коли майно безпідставно набуте у зв`язку із зобов`язанням (правочином), але не відповідно до його умов.
Наведене у своїй сукупності свідчить, що кондикція - це позадоговірний зобов`язальний спосіб захисту права власності або іншого права, який може бути застосований самостійно. Кондикція також застосовується субсидіарно до реституції та віндикації як спосіб захисту порушеного права у тому випадку, коли певна вимога власника (титульного володільця) майна не охоплюється нормативним урегулюванням основного способу захисту права, але за характерними ознаками, умовами та суб`єктним складом підпадає під визначення зобов`язання з набуття або збереження майна без достатньої правової підстави.
Звертаючись до суду, ОСОБА_1 на обґрунтування позовних вимог зазначала, що між нею та Акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», від імені та в інтересах якого діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» на підставі договору доручення № 14/05-2021-10ВЛД від 14.05.2021, виникли правовідносини, спрямовані на укладення в майбутньому договору купівлі-продажу квартири, що були оформленні шляхом підписання в простій письмовій формі попереднього договору та нотаріально не посвідчений. 
Матеріали справи свідчать, сторонами не заперечується та не спростовується те, що на виконання нікчемного попереднього договору ОСОБА_1 сплатила грошові кошти в загальному розмірі 597 888,50 грн на рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», як повіреного Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард». 
Доказів того, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» здійснило переказ вказаних коштів на рахунок Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» матеріали справи не містять.
Враховуючи те, що правова підстава, на якій грошові кошти були набуті відповідачем, відсутня (попередній договір є нікчемним), суд першої інстанції зробив правильний висновок про те, що відповідач зобов`язаний повернути позивачу належні йому грошові кошти.
Особа, яка набула майно (кошти) без достатньої правової підстави (або підстава набуття цього майна (коштів) згодом відпала) зобов`язана повернути набуте майно (кошти) потерпілому.
Означене недоговірне зобов`язання виникає в особи безпосередньо з норми статті 1212 ЦК України на підставі факту набуття нею майна (коштів) без достатньої правової підстави або факту відпадіння підстави набуття цього майна (коштів) згодом. Це зобов`язання виникає в особи з моменту безпідставного отримання нею такого майна (коштів) або з моменту, коли підстава їх отримання відпала.
Виходячи з того, що за змістом частини першої статті 1213 ЦК України саме набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі, тому в даному випадку належним відповідачем є Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс», яке зберегло кошти у себе за рахунок ОСОБА_1 без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно) та саме воно зобов`язане повернути потерпілому ці кошти. У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги є безпідставними.
Відповідно до частини другої статті 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що нарахування інфляційних втрат та трьох процентів річних на суму боргу відповідно до статті 625 ЦК України є мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступає способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації боржника за неналежне виконання зобов`язання. Ці кошти нараховуються незалежно від вини боржника, зупинення виконавчого провадження чи виконання рішення суду про стягнення грошової суми. Подібні правові висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року в справах № 703/2718/16-ц та № 646/14523/15-ц, від 13 листопада 2019 року в справі № 922/3095/18, від 18 березня 2020 року в справі № 902/417/18, від 07 лютого 2024 року в справі № 910/3831/22.
Отже, передбачений частиною другою статті 625 ЦК України обов`язок боржника, який прострочив виконання грошового зобов`язання, сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 % річних від простроченої суми виникає виходячи з наявності самого факту прострочення.
У зв`язку з отриманням ТОВ «Строй Сіті Фінанс» від ОСОБА_1 коштів за нікчемним договором у товариства виник обов`язок негайно, тобто в момент отримання повернути їх позивачеві. ТОВ «Строй Сіті Фінанс» кошти негайно не повернув, а тому в ОСОБА_1 виникло право на стягнення інфляційних втрат та 3 % річних.
Апеляційна скарга не містить доводів щодо неправильності нарахування 3% річних та інфляційних втрат.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Докази та обставини, на які посилається Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
В іншій частині рішення суду не оскаржувалось та не переглядалось.
Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» – залишити без задоволення.
Рішення Слобідського районного суду м. Харкова від 18 червня 2025 року в оскаржуваній частині – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді О.В. Маміна

В.Б. Яцина