Справа № 522/18502/24-Е
Провадження № 2/522/1812/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 квітня 2026 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:
головуючого - судді Абухіна Р.Д.,
за участю секретаря судового засідання Кріцької Д.Є., Гудзюк Ю.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду міста Одеси звернувся ОСОБА_1 з позовною заявою до ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 23.04.2021 між громадянином США ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В., зареєстровано в реєстрі за № 481, 482, на підставі якого ОСОБА_1 позичив у ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 4 209 630,00 грн. (далі за текстом Договір позики). В забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаним Договором позики 23 квітня 2021 року між громадянином США ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В., зареєстровано в реєстрі за № 483, 484, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (далі за текстом Договір іпотеки).
В липні 2024 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Позивач дізнався, що право власності на належну йому квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70618042 від 08.12.2023, прийнятим приватним нотаріусом Токарською Т. В., зареєстроване за ОСОБА_2 .
Позивач вважає незаконним відчуження його майна на користь відповідача з тих підстав, що письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержателем (відповідно до ст. 35 Закону України «Про Іпотеку») йому відповідачем не надсилалась та він таку вимогу не отримував.
Також позивач вважає, що відповідачем на момент звернення стягнення на предмет іпотеки не була здійснена оцінка предмету іпотеки, що є порушенням умов Іпотечного договору та ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Нотаріусом під час реєстрації права власності на іпотечну квартиру за відповідачем в графі «документи, подані для державної реєстрації» зазначено – «інший тип договору, Іпотечний договір, серія та номер 483,484 виданий 23.04.2021 р., видавник: ПН ОМНО САВЧЕНКО С.В.», що на думку позивача підтверджує факт порушення нотаріусом п. 61 Постанови КМУ №1127 від 25.12.2015 р.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 23.10.2024 року відкрито провадження по справі. Призначено розгляд справив загальному порядку з проведенням підготовчого судового засідання.
Разом з позовною заявою до суду надійшла заява представника позивача про забезпечення позову, в який він просив вжити заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1318238651101.
Ухвалою Приморського районного суду від 23.10.2024 року заяву про забезпечення позову задоволено, накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1318238651101.
12.11.2024 р. представником відповідача подано відзив, в якому останній заперечив проти задоволення позовних вимог.
Відзив обґрунтований тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1318238651101 відбулось у відповідності до чинного законодавства, в т.ч. з додержанням вимог ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку». З огляду на Порушення з боку позичальника своїх зобов`язань щодо сплати відсотків за користування позикою, ОСОБА_2 31.05.2023 року направлено вимогу на адресу позивача про усунення порушень основного зобов`язання, разом з розрахунком нарахованих та несплачених відсотків за користування позикою та 3% річних, станом на 31.05.2023 року. Зазначена вимога була направлена на адресу позивача поштовим відправленням від 01.06.2023 р., номер відправлення – 6780500033540, однак вона повернулася на адресу відправника та не була вручена. Причина не вручення – закінчення термінів зберігання . Повторно відповідну вимогу від 07.09.2023 р. про усунення порушень було направлено на адресу позивача 27.09.2023 р., номер поштового відправлення – 67805001143263. Вказана вимога повернулася відправнику 27.10.2023 р., причина невручення – закінчення встановленого терміну зберігання. Відповідач набув у власність спірну квартиру за ціною, визначено на підставі висновку про оцінку майна, виготовленого суб`єктом оціночної діяльності. До відзиву відповідачем надані копії листів повідомлень-вимог з конвертами, на яких міститься інформація про невручення листів та копію висновку про оцінку.
У відзиві відповідач зазначив також про те, що готовий розглянути можливість повернення спірної квартири у власність позивача за умови виконання позивачем своїх зобов`язань за договором позики. В зв`язку з цим, відповідач у відзиві в порядку письмового опитування учасників справи згідно положень ст. 93 ЦПК України поставив позивачу ряд питань, зокрема щодо суми повернутих ОСОБА_2 коштів за договором позики, суми сплачених позивачем відсотків, перебування на території України з часу укладання договору до дня звернення стягнення на квартиру, чому сума позики не була повернута у строки визначені договором позики та щодо згоди ОСОБА_4 укласти мирову угоду з відповідачем на умовах сплати ним в день підписання мирової угоди заборгованості за договором позики та повернення спірної квартири у власність ОСОБА_4 , або ж назвати інші умови на яких він згоден укласти мирову угоду.
22.01.2025 р. представником позивача надані письмові пояснення, в яких він повідомив, що позивач відмовляється від надання відповідей, поставлених відповідачем у відзиві, посилаючись на ч.1 ст. 71 ЦПК України, згідно з якою фізична особа має право відмовитись давати показання щодо себе, членів сімї чи близьких родичів, якщо такі показання можуть тягнути юридичну відповідальність для нього або таких членів сім`ї чи близьких родичів. Позивач вважає, що надання відповідей на поставлені запитання стосується безпосередньо позивача та може вплинути на позицію позивача у даній справі.
Ухвалою Приморського районного суду від 04.12.2026 р. задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів, витребувано у приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Токарської Тетяни Валентинівни документи, які стали підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70618042 від 08.12.2023, яке стало підставою для вчинення запису про проведену державну реєстрацію права власності на спірну квартиру.
05.02.2025 р. до суду надійшла відповідь приватного нотаріуса Токарської Т.В., в якій вона повідомила, що згідно ст. 17. П.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державного реєстратора на паперових носіях залишаються : заява, платіжний документ, запит та відповідь БТІ. Нотаріуси згідно з абз.2 ч.1 ст. 17 зазначеного закону формують реєстраційну справу лише в електронній формі, паперові документи, що були подані особою-заявником державному реєстратору, повертаються заявнику. В зв`язку з цим до відповіді долучено лише завірену нотаріусом копію заяви ОСОБА_2 про державну реєстрацію речового права – права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , подану уповноваженою особою – ОСОБА_5 на підставі довіреності від 07.05.2023 р., копію квитанції про сплату адміністративного збору та довідки нотаріуса про повну сплату адміністративного збору за вчинення реєстраційної дії.
Ухвалою Приморського районного суду від 12.06.2025 р. поновлено Сіготту Скотту строк для подання клопотання про витребування доказів, ухвалено витребувати із Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради (вул. Артура Савельєва (Черняховського), 6, м. Одеса, 65062) з електронної реєстраційної справи належним чином засвідчені копії документів, щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 , які були подані приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Токарській Тетяні Валентинівні та стали підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70618042 від 08.12.2023, яке стало підставою для вчинення запису про проведену державну реєстрацію права власності: номер відомостей про речове право: 52873751.
07.07.2025 р. до суду надійшов лист від Юридичного департаменту Одеської міської ради на виконання ухвали про витребування доказів від 12.06.2025 р. до якого додані копії наступних документів: копія договору позики від 23.04.2021 р., копія договору іпотеки від 23.04.2021 р., копія повідомлення (іпотечного застереження) від 31.05.2023 р. з доказами відправлення, зокрема копія опису вкладення, фіскального чека про відправку, копія конверта та копія повідомлення про вручення; копія повідомлення (іпотечного застереження) від 07.09.2023 р. з доказами відправлення - зокрема копія опису вкладення, фіскального чека про відправку, копія конверта та копія повідомлення про вручення; копія паспорта та довідки РНОКПП уповноваженої особи ОСОБА_5 , копія довіреності з апостилем та перекладом на українську мову, інформація з реєстру боржників, копію звіту про вартість квартири, виконана Приватним Підприємством «Ріелт Класік», дата оцінки 05.12.2023 р., довідка про розмір заборгованості, витяг з державного реєстру актів цивільного стану, заява про державну реєстрацію прав; витяг з ДРРП від 08.12.2023 р., рішення про державну реєстрацію прав.
28.07.2025 р. представником позивача подано відповідь на відзив з клопотанням про поновлення пропущеного процесуального строку на його подання, яке обґрунтоване необхідністю отримання документів реєстраційної справи щодо спірної квартири, копії якої надійшли до суду тільки 07.07.2025 р., 
Протокольною ухвалою суду від 31.07.2025 року в задоволенні клопотання представника позивача про поновлення процесуального строку на подання відповіді на відзив відмовлено, відповідь на відзив залишено без розгляду.
04.08.2025 р. до суду надійшли додаткові пояснення від представника позивача, в яких він зазначає що під час державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, державним реєстратором було порушено вимоги п. 61 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.2025 року № 1127 «Про державну реєстрацію прав на нерухому майно та їх обтяжень» (надалі – Постанова № 1127), а саме: для державної реєстрації подано вимогу від 31.05.2023 р., яка направлена раніше 6 місяців до дня звернення до нотаріуса. Крім того позивач зазначив, що відповідно до п. 5-2 Розділу VI Закону України «Про іпотеку» у період дії в Україні воєнного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна, що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія ст.ст. 37, 38, 40, 41, 47 цього Закону.
Суд, дослідивши документи по справі, вислухавши учасників процесу, встановив.
23.04.2021 року між громадянином США ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В, зареестровано в реестрі за N? 481, 482, на підставі якого ОСОБА_1 позичив у ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 4 209 630,00 грн., що еквівалентно 150 000 дол. США. 
В забезпечення виконання зобов`язань за вищевказаним Договором позики 23 квітня 2021 року між громадянином США ОСОБА_3 та ОСОБА_2 було укладено Іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В., зареєстровано в реєстрі за N? 483, 484, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 належну йому на праві власності квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Зазначені обставини, визнаються сторонами, копії відповідних договорів наявні в матеріалах справи, а відтак суд вважає ці обставини встановленими. 
01.06.2023 р. ОСОБА_5 , який діяв на підставі довіреності, виданої гр. ОСОБА_2 в державі Ізраїль та посвідченої нотаріусом Рамі Крупнік 07.05.2023 р. надіслав на адресу ОСОБА_1 письмову повідомлення вимогу від 31.05.2023р. в порядку ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», в якому вимагав повернення суми позики в повному обсязі та суми прострочених відсотків. Зазначена вимога не була вручена та повернулася відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Згідно з даним повідомленням за весь період користування позикою позичальник жодного разу не сплатив відсотки. На дату вимоги заборгованість за відсотками склала 1 276 920,97 грн., розрахунок додається до повідомлення. 
Повторну вимогу від 07.09.2023 р. про усунення порушень було направлено на адресу позивача 27.09.2023 р., номер поштового відправлення – 67805001143263. Відповідно до вказаної вимоги розмір заборгованості позивача станом на 07.09.2023 року складав 7 022 753, 21 грн., з яких 5 485 290,00 грн. – за основним боргом, 1 487 402,45 грн за відсотками, 50 060,76 – 3% річних. Вказана вимога повернулася відправнику 27.10.2023 р., причина невручення – закінчення встановленого терміну зберігання.
05.12.2023 р. ОСОБА_5 , який діяв на підставі довіреності, виданої гр. ОСОБА_2 в державі Ізраїль та посвідченої нотаріусом Рамі Крупнік 07.05.2023 р. – звернувся до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Токарської Т.В., яка діяла в якості державного реєстратора - з заявою про державну реєстрацію прав на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом набуття права власності на неї за ціною 6 999 000 грн. на підставі договору іпотеки (іпотечного застереження).
Відповідно до поданої заяви від 05.12.2023 р. заявником було подано державному реєстратору: 
-Документи заявника;
-Повідомлення (вимога про усунення порушень) б/н, дата документа 31.05.2023 р., видавник ОСОБА_5 від імені ОСОБА_2 ;
-Копії повідомлень та поштових відправлень б/н, дата документа 01.06.2023 р., видавник ОСОБА_5 ;
-Повідомлення (Вимога про усунення порушення), б/н, дата документа 07.09.2023 р., видавник ОСОБА_5 від імені ОСОБА_2 ;
-Копії повідомлень та поштових відправлень, б/н дата документа 29.09.2023 р., видавник ОСОБА_5 ;
-Довідка іпотекодержателя, дата документа 05.12.2023 р., ОСОБА_5 від імені ОСОБА_2 ;
-Звіт про вартість, Серія та номер документа ОД-01, дата документа 05.12.2023 р., видавник ПП «Ріелт Класік»;
-Договір позики номер документа 481,482, дата 23.04.2021 р.;
-Іпотечний договір, номер документа 483, 484, дата 23.04.2021 р.;
-Інформація з єдиного реєстра боржників, дата 05.12.2023 р. видавник Реєстр Боржників;
-Інформація з єдиного реєстра боржників, дата 05.12.2023 р. видавник Реєстр Боржників;
08.12.2023 р. державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Токарською Тетяною Валентинівною прийнято рішення (індексний номер рішення 70618042) про державну реєстрацію прав за поданою заявою, на підставі якого право власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 – зареєстровано за ОСОБА_2 .
У судовому засіданні суд дослідив перелічені вище копії документів, які подавались відповідачем разом з відзивом та додатково надані юридичним управлінням Одеської міської ради на ухвалу про витребування доказів, та вбачає що ці копії документів є ідентичними.
Підставами для скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем, позивачем зазначено порушення вимог ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо відсутності факту направлення на його адресу вимоги про усунення порушення про що зазначено у позові та п. 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно щодо неподання державному реєстратору висновку про оцінку майна, про що зазначено у додаткових поясненнях. 
Позовна заява ОСОБА_6 не підлягає задоволенню. 
За ст. 1046 Цивільного Кодексу України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Згідно матеріалів справи сторони уклали нотаріально посвідчений договір позики, на підставі якого позивач отримав від відповідача позику в розмірі 150 000 дол. США з умовою сплати 1,25% щомісяця та строком повернення до 23.04.2024 р. Виплата відсотків має здійснюватися щомісячно до 6 числа кожного місяця. 
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із ст. 3 ЗУ «Про іпотеку» Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.
Згідно з п. 1.2 укладеного між Сторонами Договору іпотеки «За цим Договором забезпечуються виконання зобов`язань Позичальника що випливають з Договору позики, укладеного між Іпотекодержателе та Іпотекодавцем/Позичальником 23.04.2021 року, посвідченого Савченко С.В. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу зареєстровано в в реєстрі за № 481,482 та всіх додаткових угод до нього, згідно з яким Позичальник зобов`язується повернути Іпотекодержателю суму в розмірі 4 209 630 (чотири мільйона двісті дев`ять тисяч шістсот) гривень 00 копійок, що еквівалентно 150 000 (сто п`ятдесят тисяч) доларів США по курсу НБУ на день підписання договору, терміном повернення не пізніше 23 квітня 2024 року, на умовах та у строки, визначені в договорі іпотеки.
Згідно із ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з пунктом 3.2 Договору іпотеки «Іпотекодержатель має право задоволення своїх вимог за Договором позики і за цим договором, яке виникає у Іпотекодержателя у випадку невиконання (часткового невиконання) Іпотекодавцем своїх зобов`язань перед Іпотекодержателем за Договором позики, у випадку невиконання (часткового невиконання) Іподекодавцем своїх зобов`язань за даним договором та в інших випадках, передбачених цим договором.
Іпотекодержатель розпочинає звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо протягом 30-ти календарних днів не буде виконана вимога про усунення порушень або виконання порушеного основного зобов`язання та/або умов цього договору. Спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки визначається Іпотекодержателем у цій вимозі. 
Статтею 35 ЗУ «Про іпотеку» встановлено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
На виконання вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов Договору іпотеки Іпотекодержателем двічі направлялися на адресу Іподекодавця (позивача) Повідомлення про застереження вимог іпотекодержателя. 
Під час розгляду справи позивачем не спростовано доводи відповідача про порушення Позивачем умов договору позики, зокрема умов щодо розміру простроченої заборгованості, сплати відсотків в розмірі 1,25% щомісячно до 6 числа кожного місяця та щодо загального терміну повернення позики, який на час розгляду справи завершився. Доказів зворотного до матеріалів справи не надано.
Пунктом 4.1 договору іпотеки встановлено, що «Звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом:
-Переходу до іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки в порядку встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку» це застереження вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя та є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки».
Пунктом 4.1.1. визначено що передача предмета іпотеки у власність іпотекодержателя здійснюється за вартістю, яка визначається на підставі незалежної експертної оцінки. 
Отже договір іпотеки містить іпотечне застереження, яке надає іпотекодавцю право задовольнити свої вимоги в позасудовому порядку.
Відповідно до п. 61 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 р., (далі за текстом Порядок державної реєстрації речових прав) :
61. Для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
- оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
- оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
- довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
Згідно з абз. п`ятим  підпункту 2 пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Відповідач звернувся до нотаріуса 05.12.2023 р., отже вимога про усунення порушень, повинна була бути направлена на адресу позивача не раніше 05.06.2023 року.
Судом встановлено, що відповідач надсилав на адресу позивача першу вимогу від 31.05.2023 р. – 01.06.2023 року, другу вимогу від 07.09.2023 р. було направлено 27.09.2023 р.
Отже перша вимога була направлена поза шестимісячним терміном до дня подання документів для державної реєстрації, оскільки з дня її направлення пройшло 6 місяців і 4 дні. Другий раз вимога була направлена 27.09.2023 р., тобто в межах шестимісячного строку.
Обидва листи не були отримані позивачем та повернулись відповідачу з відміткою про «закінчення терміну зберігання».
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) суд звертав увагу, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Аналізуючи положення п.61 Порядку державної реєстрації речових прав, із застосуванням принципів справедливості, розумності, пропорційності, забезпечення балансу між інтересами Іпотекодержателя щодо забезпечення задоволення його вимог за рахунок іпотечного майна та інтересами іпотекодавця бути завчасно повідомленим про наміри іпотекодержателя та мати можливість усунути порушення щоб запобігти зверненню стягнення на іпотечне майно, суд прийшов до наступних висновків.
Відповідно до ст. 35 Закону України про Іпотеку та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав вбачається що передумовою звернення стягнення на предмет іпотеки є звернення іпотекодержателя до іпотекодавця з вимогою про усунення порушень. В даній вимозі іпотекодержатель має дати строк іпотекодавцю на усунення порушень – не менше 30 днів з дня ознайомлення з нею. У разі якщо така вимога не була вручена та повернулася з відміткою «за закінченням терміну зберігання», іпотекодержатель повинен направити вимогу повторно, не раніше одного місяця від попередньої вимоги і надати боржнику знову 30-ти денний термін на усунення порушень. Тобто законодавець встановлює додаткові вимоги для іпотекодержателя щодо повторного направлення вимоги з наданням додаткового часу для усунення порушень, у разі, якщо іпотекодавець не отримав першу вимогу.
В той же час, згідно з абз. п`ятим  підпункту 2 пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав вимога про усунення порушень має бути направлена іпотекодавцю не раніше 6 місяців до дня звернення іпотекодержателя до державного реєстратора. Закон не встановлює чіткого визначення чи має бути вимога про усунення порушень направлена до завершення 6 місячного строку з дня її першого направлення іпотекодавцю чи з дня повторного направлення (у випадку її невручення).
Однак, враховуючи, баланс інтересів сторін та мету направлення зазначеної вимоги, яка полягає у повідомленні іпотекодавця про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, суд приходить до висновку, що інтереси позивача бути обізнаним про відповідний намір відповідача щодо звернення стягнення на предмет іпотеки не є порушеними, адже з часу повторного направлення вимоги до дня звернення до нотаріуса пройшло лише 2 місяці.
Отже, в ході судового розгляду було спростовано доводи позивича про те, що перехід права власності на спірну квартиру до відповідача у справі відбувся в порушення вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо ненаправлення письмової вимоги боржнику та п. 61 Порядку державної реєстрації прав щодо подання відповідних документів державному реєстратору, в тому числі незалежної оцінки майна.
Доводи позивача, висловлені в додаткових поясненнях щодо незаконності звернення стягнення на предмет іпотеки з огляду на положення п. 5-2 Розділу VI Закону України «Про іпотеку», згідно з яким у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 - суд не приймає до уваги, адже укладений між сторонами договір іпотеки забезпечував виконання договору позики, що укладений між фізичними особами та не є споживчим кредитом. 
Суд погоджується з доводами відповідача про те, що згідно з п. 1 ч.1. ст. 1 Закону України «Про споживче кредитування» договір про споживчий кредит - вид кредитного договору, за яким кредитодавець зобов`язується надати споживчий кредит у розмірі та на умовах, встановлених договором, а споживач (позичальник) зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом на умовах, встановлених договором.
При цьому згідно з п.7 ч.1 ст.1 вказаного закону кредитодавцем може бути лише - банк або інша фінансова установа, яка відповідно до закону має право надавати споживчі кредити.
Доводи позивача про те, що в описі вкладення до цінного листа, що направлений 01.06.2023 р. вказана вимога від 30.05.2023 р., а державному реєстратору подана вимога від 31.05.2023 р., суд відхиляє, оскільки згідно з поясненням сторони відповідача це була технічна помилка. Зазначений лист разом з вимогою повернувся відправнику, у ньому знаходиться вимога від 31.05.2023 р.
При оцінці наявних у справі доказів суд також оцінює поведінку сторін у справі на предмет добросовісності та зловживання правом.
Суд зазначає, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) — це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою до інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки лежить принцип добросовісності. 
Як встановлено в ході розгляду справи вимоги про усунення порушень, що направлялись на вказану позивачем адресу – не були вручені та повернулись відповідачу з відміткою про закінчення терміну зберігання.
Зазначену обставину відповідач трактує тим, що позивач не проживає за зазначеною ним адресою. Тобто будь-яка вимога, направлена на адресу позивача і на даний час не може бути йому вручена.
Тим не менш, відповідач при поданні першої заяви по суті запропонував позивачу повернути у його власність спірну квартиру за умови виконання ним своїх зобов`язань за договором позики, про що було поставлено відповідні питання у відзиві. 
Позивач в свою чергу – відмовився від надання відповідей на поставлені йому питання, зокрема щодо перебування його на території України та щодо бажання повернути у свою власність квартиру за умови повернення отриманої позики. 
Таким чином, суд не може вважати поведінку позивача, який у своїй позовній заяві самостійно посилався на те, що норми ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо направлення письмової вимоги іпотекодавцю – «направлені на фактичне повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника», - відмовляється від пропозиції відповідача щодо повернення у його власність іпотечного майна за умови повернення позики (усунення порушення договору позики), при тому, що факт отримання цієї позики та розмір заборгованості не оспорюються позивачем.
Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Суд, дослідивши всі обставини та докази по справі, вислухавши представників сторін, дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Керуючись ст. ст. 2,4,13, 76-81, 95, 258-259, 263 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: Приватний нотаріус Токарська Тетяна Валентинівна про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення суду складено 30.04.2026.

Суддя         Р.Д. Абухін

27.04.26