Унікальний номер справи 462/1017/25
Номер апеляційного провадження 22-ц/824/9969/2026
Головуючий у суді першої інстанції О. О. Тиха 
Суддя - доповідач у суді апеляційної інстанції Л. Д. Поливач

Постанова
Іменем України

10 червня 2026 року   місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого Поливач Л. Д. (суддя - доповідач), 
суддів Стрижеуса А. М., Шкоріної О. І. 

секретар судового засідання Комар Л. А.

сторони

позивач ОСОБА_1 
відповідач Приватне акціонерне товариство «Компанія з 
управління активами «КАРПАТИ-ІНВЕСТ»

розглянув в приміщенні Київського апеляційного суду в місті Києві апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «КАРПАТИ-ІНВЕСТ», подану представником Думич Андрієм Миколайовичем, на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 листопада 2025 року, ухвалене у складі судді О.О. Тихої, в примішенні Оболонського районного суду м. Києва,

у с т а н о в и в :

ОСОБА_2 звернулася до Оболонського районного суду м. Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» (далі - ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ») у якому, зменшивши позовні вимоги, просила стягнути з ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» на її користь 366 276,64 грн., що є еквівалентом 8 792 дол. США 05 центів, за офіційним курсом НБУ на 06.02.2025.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 26.01.2019 між  ОСОБА_2 та ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А., та зареєстрований в реєстрі за № 105, про зобов`язання сторін договору укласти у майбутньому договір купівлі-продажу (Основний договір) об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою:  АДРЕСА_1 (3 секція). Вказаному будинку в подальшому було присвоєно поштову адресу:  АДРЕСА_2 .
З метою виконання взятих на себе зобов`язань за Попереднім договором  ОСОБА_2 сплатила у повному обсязі авансову ціну об`єкта нерухомого майна у розмірі 25 889,37 дол. США, що на дату здійснення платежів було еквівалентно 719 469,20 грн.
Разом з тим, у серпні 2024 року позивач дізналася, що вищевказаний об`єкт нерухомого майна відчужено іншій особі, при цьому жодних повідомлень щодо виникнення заборгованості, порушення умов договору або інформації щодо розірвання договору від ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» вона не отримувала.
16.08.2024 представник позивача у відповідь на адвокатський запит отримав лист №24/08/12-3 від 12.08.2024, в якому було зазначено, що ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» було відправлено на адресу позивача повідомлення про укладення Основного договору та необхідність доплати авансової вартості квартири. Враховуючи те, що позивач не прибула для підписання основного договору, відповідачем було прийнято рішення щодо розірвання попереднього договору, про що також було направлено повідомлення. Крім того, зазначено, що сума, яка підлягає поверненню, з урахуванням п. 4.1 Попереднього договору, становить 712 274,51 грн., проте, у зв`язку з неповідомленням позивачем реквізитів банківського рахунку, вказана сума не була повернута останній.
23.12.2024 позивач звернулася до ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» з вимою про повернення сплачених нею грошових коштів за Попереднім договором.
15.01.2025 на електронну адресу представника позивача надійшла відповідь, в якій відповідач відмовився перерахувати грошові кошти на банківський рахунок позивача, посилаючись на положення Постанови НБУ № 18 від 24.02.2022.
12.02.2025 ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» було повернуто позивачу частину сплачених нею грошових коштів у сумі 712 274,51 грн.
Позивач вважає, що сплачені нею грошові кошти мають бути повернуті відповідачем з урахуванням офіційного курсу НБУ станом на день звернення з вказаним позовом.
При цьому, розмір заборгованості ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» складає 366 276,64 грн. = 1 078 551,15 грн. (еквівалент 25 889 дол. США 37 центів за офіційним курсом НБУ на 06.02.2025) - 712 274, 51 грн. (сума повернутих відповідачем грошових коштів, сплачених за Попереднім договором).
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 21 листоаада 2025 року позов  ОСОБА_2 до ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» про стягнення коштів задоволено частково.
Стягнути з ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» на користь  ОСОБА_2 грошові кошти у розмірі 355 491, 29 грн. 
В іншій частині позову відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ», через представника Думич А.М. подано апеляційну скаргу, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального і порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі. 
В обгрунтування доводів апеляційної скарги зазначено, що на виконання п.2.1., 2.2. Попереднього Договору, згідно з порядком розрахунку графіком, які відображені у Додатку № 2, ОСОБА_2 було перераховано на рахунок Товариства 719 469,20 грн. 
У Додатку № 2 Попереднього договору, Сторони погодили ціну, розрахунок та графік сплати Позивачем авансу за об`єкт нерухомого майна.
При цьому у п.1.1.3. Додатку №2, зазначено що розмір коефіцієнту дорівнює готівковому курсу продажу одного долару США за гривні по НБУ 27,79 (але якщо на день здійснення платежу готівковий курс продажу одного долару США за гривні по Національному Банку України (дані офіційної Інтернет-сторінки НБУ), є більшим, ніж 27,79 то застосовується вказаний більший готівковий курс).
Отже, Сторонами Договору визначено зобов`язання Покупця з оплати авансу за об`єкт нерухомого майна у еквіваленті іноземної валюти - долару США.
Таким чином, п.2.2. Попереднього Договору, Додаток № 2, у якому визначено ціну, розрахунок та графік сплати Позивачем авансу за об`єкт нерухомого майна стосується саме грошового зобов`язання Позивача.
Водночас пунктом 5.4. Попереднього договору передбачено, що у разі якщо цей договір буде розірвано відповідно до п. 5.1. або п. 5.3. цього Договору Сторона-1 зобов`язана повернути всі кошти, які сплачені Стороною-2 Стороні-1 відповідно до п. 2.2 цього Договору, за винятком сум, які Сторона -1 вправі утримати відповідно до п. 4.6. цього Договору.
Отже, на думку відповідача уразі розірвання Договору Товариство повинне повернути ОСОБА_2 лише ті кошти, які були сплачені ОСОБА_2 на користь Товариства (за винятком тих коштів, які підлягають утриманню).
Відтак, 12.02.2025, ще до отримання позовної заяви та до відкриття провадження у справі, керуючись п.5.4. та п.4.1. Попереднього Договору, Товариство повернуло ОСОБА_2 суму сплачених нею коштів у розмірі 712 274,51 грн, виходячи з наступногорозрахунку 719 469,20 грн. - (мінус) 7 194,69 грн. (штраф 1% від ціни, згідно п.4.1 Попереднього Договору).
Сума у розмірі 719 469,20 грн. сплачена Позивачем шістьома платежами у гривнях, що підтверджується платіжним дорученнями, доданими до позовної заяви.
Відтак, суд при ухваленні оскаржуваного рішення порушив норми матеріального правазастосувавши ч. 2 ст. 533 ЦК України, яка не підлягала до застосуванню у спірних правовідносинах.
Позивач ОСОБА_2 правом на подачу відзиву на апеляційну скаргу не скористалася. 
13 травня 2026 року у судове засідання сторони та їх представники не з`явилися, про час та дату розгляду справи сторони повідомлені належним чином. Представник відповідача на ВКЗ не вийшов.
З метою дотримання процесуальних строків, колегія суддів вважала за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи та їх представників, оскільки їхня неявка не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи вимоги ч. 2 ст. 372 ЦПК України, відповідно до якої неявка сторін, або інших учасників справи належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, суд вважав за можливе розглянути дану справу за відсутності учасників справи та їх представників, оскільки неявка вказаних осіб не перешкоджає вирішенню розгляд справи, та скласти постанову у визначений законом строк. Вступна та резолютивна частини постанови не виготовлялись та не проголошувалися судом 13.05.2026. 
У відповідності до статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно із статтею 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 367 ЦПК України апеляційний суд переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не нідлягає з таких підстав.
Задовольняючи позовні вимоги, судом зазначено, що як вбачається зі змісту пунктів 2.2-2.7 Додатку № 2 до Попереднього договору позивач ОСОБА_2 була зобов`язана здійснювати на користь відповідача платежі в гривнях, проте з прив`язкою до їх еквіваленту, визначеного в доларах США, за курсом продажу одного долару США за гривні по НБУ 27,79 (але якщо на день здійснення платежу готівковий курс продажу одного долару США за гривні по НБУ, є більшим, ніж 27,79, то застосовується більший готівковий курс).
Суд звернув увагу на ту обставину, що у Додатку № 2 до Попереднього договору сторони погодили необхідність сплати позивачем (покупцем) авансу у розмірі 25 889,37 доларів США, визначивши тим самим, що одиницею виміру суми коштів, яка підлягає сплаті за зобов`язанням (валютою боргу), є саме долар США, а не гривня, як зазначає сторна відповідача. Натомість, гривня у даному випадку виступила валютою платежу.
Отже, суд дійшов висновку, що змістом зобов`язання є повернення заборгованості в розмірі, який еквівалентний 25 889,37 дол. США на момент повернення боргу за вирахуванням 1% штрафу, передбаченого п. 4.1 Попереднього договору, тобто 25 630,48 дол. США. 25 889,37 дол. США (сплачені позивачем за Попереднім договором) - 258,89 дол. США (штраф 1 % від ціни об`єкта нерухомого майна за п. 4.1 Попереднього договору), оскільки сторонами не укладений Основний договір у зв`язку з тим, що позивач не здійснила доплату авансової вартості квартири та не прибула на підписання Основного договору, а тому до неї застосовуються наслідки, передбачені п. 4.1 Попереднього договору.
Колегія суддів з таким висновком суду погоджується та зазначає настуне. Сама позивач рішення суду не оскаржує, відповідно, погоджується з застосуванням до неї суми штрафу передбаченого умовами договору. 
Відповідач не погоджується з вимогою позивачки про стягнення сплаченого нею авансового платежу виходячи з еквівалента сплаченою нею суми за умовами попереднього договору.
Судом встановлено, що 26.01.2019 між ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» (Сторона-1 - за Попереднім Договором) і  ОСОБА_2 (Сторона-2 - за Попереднім Договором) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є.А. та зареєстрований в реєстрі за № 105 (надалі - «Попередній договір»).
Відповідно до п. 1.1. Попереднього договору Сторони зобов`язуються укласти у майбутньому договір купівлі-продажу (надалі - Основний договір) щодо об`єкта нерухомого майна, про який вказано у додатку № 1 цього Договору (надалі - «Об`єкт нерухомого майна») на умовах встановлених цим попереднім договором, в тому числі Додатком № 2 до цього Договору (надалі - Додатком № 2).
Відповідно до пункту 1.5. Попереднього договору, Сторони зобов`язані укласти Основний договір у день, час, місці та у нотаріуса, які вказані у повідомленні Сторони-1 Стороні-2, але не пізніше одного календарного місяця після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом будинку, в якому знаходиться Об`єкт нерухомого майна, і підготовки документів, які необхідні від Сторони-1 для укладення Основного договору (оформлення технічного паспорту, документу, що підтверджує виникнення права власності та реєстрації права власності у відповідному державному реєстрі) за умови належного виконання Стороною-2 своїх зобов`язань, які передбачені цим Договором, зокрема, зобов`язань, які передбачені в Додатку №2.
Згідно п. 2.2. Сторона - 2 Попереднього договору зобов`язується оплатити Стороні - 1 авансом ціну Об`єкта нерухомого майна гривнями згідно з порядком розрахунку та графіком, які відображені у Додатку № 2 на поточний рахунок Сторони-1, який вказаний у Додатку № 2, або на інший рахунок, який повідомлений Стороною-1, а у випадку завершення будівництва Об`єкта нерухомого майна до запланованої дати, яка передбачена у пункті 1.3. цього Договору, Сторона - 1 вправі вимагати, а Сторона - 2 зобов`язана оплатити Стороні - 1 у повному розмірі аванс оплати ціни Об`єкта нерухомого майна, який передбачений у Додатку № 2 (не сплачену частину повної суми авансу), не пізніше чотирнадцяти календарних днів від дати отримання Стороною - 2 вимоги від Сторони - 1, а не в строки (терміни), які Документ передбачені у Додатку № 2. Вказані авансові платежі є забезпечувальними платежами, проте не є завдатком. Дані грошові кошти складають ціну Основного договору. Вказаний попередній договір оцінці не підлягає.
У Додатку № 1 зазначено, що загальна площа нерухомого майна, розташованого за адресою:  АДРЕСА_3 , складає 39,97 кв.м, житлова - 16,95 кв.м.
Відповідно п. 1.1.1 Додатку № 2 ціна одного квадратного метра загальної площі об`єкта нерухомого майна на день укладення Попереднього договору становить 18 000,00 грн., при цьому еквівалент ціни одного квадратного метра загальної площі об`єкта нерухомого майна на час дії Попереднього договору становить 647,72 дол. США.
У пункті 1.1.3 Додатку № 2 Попереднього договору зазначено, що коефіцієнт визначається у гривні та його розмір дорівнює готівковому курсу продажу одного долару США за гривні по НБУ 27,79 (але якщо на день здійснення платежу готівковий курс продажу одного долару США за гривні по Національному Банку України (дані офіційної Інтернет-сторінки НБУ), є більшим, ніж 27,79, то застосовується більший готівковий курс).
Згідно з п. 1.2 Додатку № 2 ціна продажу об`єкта нерухомого майна розраховується і відображається в Основному договорі як сума сум, які розраховані відповідно до пп. 2.1.2; 2.2.2; 2.3.2; 2.4.2; 2.5.2; 2.6.2 та 2.7.2 цього Додатку № 2 збільшена відповідно на суму, розраховану відповідно до п. 3.2 Додатку № 2 або зменшена відповідно на суму, розраховану відповідно до п. 3.3 Додатку № 2.
У п. 2.1. Додатку № 2 зазначено, що першим платежем є авансовий платіж, який розраховується як добуток числа, вказаного в п. 2.1.3 Додатку № 2 і коефіцієнту, зазначеному у п. 1.1.3 Додатку № 2, при цьому вказаний платіж має бути сплачений до 30.01.2019 та у п. 2.1.3 вказано, що еквівалент суми, яка підлягає сплаті - 20 711,50 дол. США.
Відповідно до п. 2.2-2.7 Додатку № 2 Сторона - 2 зобов`язана здійснити на користь Стороні-1 наступні платежі:
-до 28.04.2019 - платіж, який еквівалентний 862,98 дол. США;
-до 28.07.2019 - платіж, який еквівалентний 862,98 дол. США;
-до 28.10.2019 - платіж, який еквівалентний 862,98 дол. США;
-до 28.01.2020 - платіж, який еквівалентний 862,98 дол. США;
-до 28.04.2020 - платіж, який еквівалентний 862,98 дол. США;
-до 29.06.2020 - платіж, який еквівалентний 862,97 дол. США.
Згідно з п. 2.5 Попереднього договору на підписання Основного договору кожна зі Сторін зобов`язана прибути в повідомлений Стороною-1 дату, час, місце і до нотаріуса та мати з собою і надати нотаріусу, який посвідчуватиме Основний договір, всі документи, які необхідні від такої особи для вчинення нотаріальної дії - нотаріального посвідчення основного договору.
Пунктом 4.1 Попереднього договору передбачено, що у разі не укладення Основного договору у визначений строк, Сторона з вини якої Основний договір не був укладений зобов`язана сплатити іншій Стороні штраф у розмірі 1% від ціни Об`єкта нерухомого майна, визначеної відповідно до цього Договору. Вказаний штраф Сторона зобов`язана сплатити негайно після виникнення підстав для її нарахування, але до моменту укладення Основного договору.
Сторона-1 вправі утримати суми, належні Стороні-2 відповідно до п.п.4.1, 4.2 та 4.3 цього Договору з коштів, які підлягають поверненню Стороні-2 (п. 4.6 Попереднього договору).
Розділом 5 передбачені підстави для розірвання Попереднього договору.
Так, відповідно до п. 5.1. договір може бути розірвано за згодою Сторін, а також у випадках, про які вказано у пп. 5.2 та 5.3 цього Договору.
Відповідно до п.5.2 Попереднього договору у випадку прострочення виконання грошових зобов`язань Стороною-2 більше як на 7 календарних днів, Сторона -1 має право в односторонньому порядку відмовитись від даного Договору чи розірвати цей Договір і зобов`язана повернути Стороні -2 кошти відповідно до пункту 5.4 цього договору протягом шістдесяти календарних днів від дати повідомлення Стороною-1 Сторони-2 про відмову від цього Договору.
Згідно з п. 5.3 Попереднього договору у разі не укладення Основного договору у визначений строк, Сторона не з чиєї вини не був укладений Основний договір вправі ініціювати розірвання цього Договору.
Водночас п. 5.4. Попереднього договору передбачено, що у разі якщо цей договір буде розірвано відповідно до п. 5.1. або п. 5.3. цього Договору , Сторона-1 зобов`язана повернути всі кошти, які сплачені Стороною-2 Стороні-1 відповідно до п. 2.2 цього Договору, за винятком сум, які Сторона -1 вправі утримати відповідно до п. 4.6. цього Договору.
На виконання зобов`язання з оплати авансу Об`єкта нерухомого майна за Попереднім договором, Позивачем було сплачено на користь Відповідача 719 469,20 гривень, а саме:
- 29.01.2019 - 575 573,00 грн., що підтверджується квитанцією № ПН2150,;
- 25.04.2019 - 23 983,00 грн., що підтверджується квитанцією № ПН161;
- 25.07.2019 - 8 993,00 грн., що підтверджується квитанцією № 128F661C15, та 14 990,00 грн., що підтверджується квитанцією № ПН90;
- 25.10.2019 - 23 983,00 грн., що підтверджується квитанцією № ПН109;
- 22.01.2020 - 23 983,00 грн., що підтверджується квитанцією № ПН169;
- 18.03.2020 - 47 964,20 грн., що підтверджується квитанцією № ПН122.
16.05.2023, на виконання п. 1.5 Попереднього договору, ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» на адресу  ОСОБА_2 , зазначену в Попередньому договорі, а саме:  АДРЕСА_4 , було направлено повідомлення про укладення Основного договору, що підтверджується описом вкладення та накладною № 0410600325292.
26.09.2023 на адресу  ОСОБА_2 ,відповідачем також було направлено повідомлення про необхідність доплати авансової вартості квартири у розмірі 10 185,48 грн., що підтверджується описом вкладення та накладною № 0410600465698.
У зв`язку з тим, що  ОСОБА_2 ,не здійснила доплату авансової вартості квартири та не прибула на підписання Основного договору, ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» було прийнято рішення розірвати Попередній договір, про що було направлено позивачу повідомлення від 30.10.2023, підтверджується описом вкладення та накладною № 0410600471167. Відповідно до змісту вказаного повідомлення, Попередній договір вважатиметься розірваним через 7 (сім) календарних днів з моменту отримання цього повідомлення.
25.01.2024 приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Шафраном Р.В. було посвідчено заяву ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» про розірвання Попереднього договору, яку направлено того ж дня, що підтверджується описом вкладення та накладною № 7901910161361.
Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорення.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента, визначені умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
Аванс не має забезпечувальної функції. Якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.
З огляду на викладене, встановивши, що у передбачений попереднім договором строк сторони не уклали договору купівлі-продажу нерухомого майна, суд дійшов висновку про те, що грошові кошти, сплачені  ОСОБА_2 на користь ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» за Попереднім договором, є авансом, який підлягає поверненню позивачу.
Згідно з платіжною інструкцією № 105 ПрАТ «КУА «КАРПАТИ-ІНВЕСТ» на рахунок позивача було перераховано грошові кошти у розмірі 712 274,51 грн., які є різницею між сплаченими позивачем коштами за Попереднім договором у розмірі 719 469,20 грн. та штрафом в 1% від ціни обєкта нерухомого майна, передбаченим п. 4.1 Попереднього договору, у розмірі 7 194,69 грн.
У зв`язку з цим позивач зменшила позовні вимоги та просила стягнути на її користь 366 276,64 грн., що є еквівалентом 8 792,05 дол. США за офіційним курсом НБУ на 06.02.2025.
Згідно зі статтею 99 Конституції України грошовою одиницею України є гривня. Водночас Основний Закон не встановлює заборони щодо можливості використання на території України грошових одиниць іноземних держав.
Відповідно до вимог статті 192 ЦК України гривня є законним платіжним засобом на території України. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.
За змістом статті 524 ЦК України грошовим визнається зобов`язання, виражене у грошовій одиниці України - гривні, проте в договорі сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті.
Загальні положення виконання грошового зобов`язання закріплені у статті 533 ЦК України, зокрема: грошове зобов`язання має бути виконане у гривнях; якщо в зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом; використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов`язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одним із елементів належного виконання зобов`язання є його виконання у валюті, погодженій сторонами.
Гривня як національна валюта є єдиним законним платіжним засобом на території України. Сторони, якими можуть бути як резиденти, так і нерезиденти - фізичні особи, які перебувають на території України, у разі укладення цивільно-правових угод, які укладаються та виконуються на території України, можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті.
Велика Палата Верховного Суду вже неодноразово виснувала, що у цивільному законодавстві відсутня заборона на укладення правочинів, предметом яких є іноземна валюта, крім використання іноземної валюти на території України як засобу платежу або як застави, за винятком оплати в іноземній валюті за товари, роботи, послуги.
Такий підхід до розуміння правової природи іноземної валюти як валюти зобов`язання є усталеним і послідовним у практиці Великої Палати Верховного Суду (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 723/304/16, від 09 листопада 2021 року у справі № 320/5115/17), а підстав для відступу від нього відсутні.
За змістом частин першої, другої статті 533 ЦК України грошове зобов`язання має бути виконане в гривнях. Якщо в зобов`язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
У пункті 5.4. Попереднього договору сторони погодили, що у разі розірвання Попереднього договору з підстав, визначених п. 5.1. або п. 5.3. цього Договору , Сторона-1 зобов`язана повернути всі кошти, які сплачені Стороною-2 Стороні-1 відповідно до п. 2.2 цього Договору, за винятком сум, які Сторона -1 вправі утримати відповідно до п. 4.6. цього Договору.
При цьому, як вбачається зі змісту пунктів 2.2-2.7 Додатку № 2 до Попереднього договору позивач  ОСОБА_2 була зобов`язана здійснювати на користь відповідача платежі в гривнях, проте з прив`язкою до їх еквіваленту, визначеного в доларах США, за курсом продажу одного долару США за гривні по НБУ 27,79 (але якщо на день здійснення платежу готівковий курс продажу одного долару США за гривні по НБУ, є більшим, ніж 27,79, то застосовується більший готівковий курс).
Таким чином, у Додатку № 2 до Попереднього договору сторони погодили необхідність сплати позивачем (покупцем) авансу у розмірі 25 889,37 доларів США, визначивши тим самим, що одиницею виміру суми коштів, яка підлягає сплаті за зобов`язанням (валютою боргу), є саме долар США, а не гривня, як зазначає сторона відповідача. Натомість, гривня у даному випадку виступила валютою платежу.
Тобто, змістом зобов`язання є повернення заборгованості в розмірі, який еквівалентний 25 889,37 дол. США на момент повернення боргу за вирахуванням 1% штрафу, передбаченого п. 4.1 Попереднього договору, тобто 25 630,48 дол. США. (25 889,37 дол. США (сплачені позивачем за Попереднім договором) - 258,89 дол. США (штраф 1 % від ціни об`єкта нерухомого майна за п. 4.1 Попереднього договору), оскільки сторонами не укладений Основний договір у зв`язку з тим, що позивач не здійснила доплату авансової вартості квартири та не прибула на підписання Основного договору, а тому до неї застосовуються наслідки, передбачені п. 4.1 Попереднього договору.
Отже, з огляду на те, що сторони визначили грошовий еквівалентзобов`язання в іноземній валюті,сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Аналогічний за своїм змістом правовий висновок викладено в постанові Великої Палати ВерховногоСуду від 07 липня 2020 року в справі № 296/10217/15-ц.
На виконання зобов`язання з оплати авансу Об`єкта нерухомого майна за Попереднім договором, Позивачем було сплачено на користь Відповідача 719 469,20 гривень
На думку колегії суддів, враховуючи ту обставину, що за умовами попередньогодоговору позивач передала аванс у розмірі 719 469,20 гривень, що еквівалентно 25 889, 37 доларів США, до спірних правовідносин підлягає застосуванню частина друга статті 533 ЦК України, оскільки грошове зобов`язання триває, офіційний курс гривні до долара США змінився, сума боргу станом на день звернення до суду з даним позовом становить 355 491,29 грн., враховуючи повернуті позивачці грошові кошти відповіачем у розмірі 712 274,51 грн. що за курсом продажу одного долара США за гривні по НБУ 41,66 еквівалентно 17 097,32 дол. 
Доводи апеляційної скарги про те, що одиницею виміру суми коштів, яка підлягає сплаті за зобов`язанням згідно п. 5.4 попереднього договору, є гривня, а також те, що зобов`язання відповідача не визначено в еквіваленті іноземної валюти колегія суддів вважає безпідставними.
Ураховуючи умови укладеного договору та положення статті 533 ЦК України, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про стягнення залишку суми боргу у розмірі 355 491,29 грн., відповідно до умов договору та положень цієї норми, враховуючи повернуті позивачці грошові кошти у розмірі 712 274,51 грн. 
Згідно зі ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
За таких обставин колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Таким чином, доводи апеляційної скарги про порушення судом норм матеріального і процесуального права безпідставні, спростовуються матеріалами справи та висновками суду, викладеними в рішенні. 
Інших доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції чи доводили б порушення ним норм цивільного або цивільно-процесуального законодавства, апеляційна скарга не містить.
Обґрунтовуючи судове рішення, колегія суддів приймає до уваги вимоги ст.17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини, зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, №303А, п.2958, згідно з яким Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. 
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги та враховуючи, що обставини справи судом встановлені відповідно до наданих пояснень сторін та письмових доказів, що містяться в матеріалах справи, колегія суддів приходить до висновку, що рішення постановлене з дотриманням вимог матеріального і процесуального права, а тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.
Питання щодо розподілу судових витрат пов`язаних із розглядом справи у суді апеляційної інстанції суд вирішує відповідно до положень статті 141 ЦПК України. 
Судові витрати відповідача не підлягають відшкодуванню, оскільки суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення першої інстанції без змін. 

Керуючись ст. 367, 368, 369, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. 375, 381-384, 386, 389 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Компанія з управління активами «КАРПАТИ- ІНВЕСТ», подану представником Думич Андрієм Миколайовичем, залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 21 листопада 2025 року залишити без змін. 

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її ухвалення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Судді Л. Д. Поливач

А. М. Стрижеус

О. І. Шкоріна