ІВАНО-ФРАНКІВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"26" травня 2026 р. справа № 300/1394/25
м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Шумея М.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Гуменюк М.В.
представника позивача Тепак Л.П.
представника відповідача Гавадзина М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду адміністративну справу за позовом ТзОВ "Меркурій" до Головного управління ДПС в Івано-Франківській області про визнання протиправним та скасування податкового повідомлення-рішення, 

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Меркурій» звернулося до Івано-Франківського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Головного управління ДПС в Івано-Франківській області, в якому просило визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення від 18.11.2024 №026152/0701 форми «В4», яким позивачу зменшено розмір від`ємного значення суми податку на додану вартість, що зараховується до складу податкового кредиту наступного звітного (податкового) періоду в сумі 5 355 529,00 грн.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що контролюючий орган безпідставно ототожнив забезпечувальні платежі, отримані ТОВ «Меркурій» від фізичних осіб за попередніми договорами купівлі-продажу квартир, з авансами, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про необхідність нарахування податкових зобов`язань з ПДВ.
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала з підстав, викладених у позовній заяві, відповіді на відзив, а також у додаткових письмових поясненнях та просили позов задовольнити. Представник позивача зазначила, що забезпечувальні платежі за попередніми договорами не є авансом або попередньою оплатою за об`єкт нерухомого майна, та не підтверджують фактичного постачання товарів чи послуг та підлягають зарахуванню в оплату майна лише у разі укладення основного договору. На момент проведення перевірки будівництво багатоквартирного житлового будинку не було завершено, основні договори купівлі-продажу з фізичними особами не були укладені, а тому об`єкт оподаткування ПДВ у вигляді постачання житла, майнових прав або послуг не виник.
Відповідач у відзиві проти позову заперечив, зазначивши, що отримані позивачем кошти за попередніми договорами купівлі-продажу квартир мають характер авансових платежів, змінюють базу оподаткування та підлягають оподаткуванню ПДВ за ставкою 20 відсотків. Відповідач просив у задоволенні позову відмовити.
Оцінивши доводи сторін, дослідивши надані докази та перевіривши правомірність оскаржуваного рішення суб`єкта владних повноважень у межах заявлених позовних вимог, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення адміністративного позову з огляду на таке.
Позивач зареєстрований як юридична особа 11.01.1992, код ЄДРПОУ 13650254, перебуває на обліку у Головному управлінні ДПС в Івано-Франківській області. Основний вид діяльності за КВЕД: 68.10 Купівля та продаж власного нерухомого майна.
Судом встановлено, що у період з 24.09.2024 по 30.09.2024 Головним управлінням ДПС в Івано-Франківській області проведено документальну позапланову виїзну перевірку ТОВ «Меркурій» щодо дотримання податкового законодавства при декларуванні за липень 2024 року від`ємного значення з податку на додану вартість, яке визначене з урахуванням від`ємного значення з ПДВ, задекларованого у попередніх звітних періодах.
За результатами перевірки складено акт від 07.10.2024 №17752/09-19-07-01/13650254, згідно з висновками якого контролюючий орган встановив, на його думку, порушення позивачем пунктів 44.1 статті 44, 185.1 статті 185, 187.1 статті 187, 188.1 статті 188, 201.1 статті 201 Податкового кодексу України, що призвело до завищення від`ємного значення ПДВ, яке зараховується до складу податкового кредиту наступного звітного періоду.
Зі змісту акта перевірки вбачається, що підставою для таких висновків стало твердження контролюючого органу про те, що отримані ТОВ «Меркурій» у період січень 2022 року – липень 2024 року кошти від фізичних осіб з призначенням платежу «забезпечувальний платіж згідно договору» в сумі 33 274 656,01 грн є авансами, за якими позивач повинен був нарахувати податкові зобов`язання з ПДВ.
На підставі акта перевірки Головним управлінням ДПС в Івано-Франківській області прийнято податкове повідомлення-рішення від 18.11.2024 №026152/0701 форми «В4», яким ТОВ «Меркурій» зменшено розмір від`ємного значення суми податку на додану вартість, що зараховується до складу податкового кредиту наступного звітного періоду, на 5 355 529,00 грн.
Позивач оскаржив зазначене податкове повідомлення-рішення в адміністративному порядку. Рішенням ДПС України від 06.02.2025 №3574/6/99-00-06-01-03-06 скаргу ТОВ «Меркурій» залишено без задоволення, а податкове повідомлення-рішення — без змін.
Судом встановлено, що ТОВ «Меркурій» є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями за адресою: м. Долина, вул. Чорновола, 9. Будівельні роботи виконувалися ТОВ «Варбуд» як генеральним підрядником на підставі договору генерального підряду від 04.06.2019 №1/19.
Відповідач не заперечує факту придбання позивачем будівельних робіт у ТОВ «Варбуд», підписання актів приймання виконаних робіт та відсутності претензій контролюючого органу до реальності таких господарських операцій, первинних документів і податкових накладних, складених за операціями між ТОВ «Меркурій» та ТОВ «Варбуд».
Також матеріалами справи підтверджується, що забезпечувальні платежі отримувалися позивачем за попередніми договорами купівлі-продажу квартир. Умовами таких договорів передбачено, що забезпечувальні платежі не є авансом (попередньою оплатою) за об`єкт, що підлягає купівлі-продажу за основним договором, та не є поворотною фінансовою допомогою.
Станом на дату проведення перевірки будівництво багатоквартирного житлового будинку не було завершено, основні договори з фізичними особами не були укладені, що не спростовано відповідачем та підтверджується, зокрема, даними бухгалтерського обліку щодо кредиторської заборгованості за гарантійними платежами за попередніми договорами.
Вважаючи протиправним податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС в Івано-Франківській області від 18.11.2024 №026152/0701 форми «В4» позивач звернувся до суду з відповідним адміністративним позовом.
Завданням адміністративного судочинства є ефективний захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб`єктів владних повноважень. Відповідно, у випадку звернення зацікавленої особи з позовом до суду, адміністративний суд повинен надати правову оцінку діям суб`єкта владних повноважень при прийнятті того чи іншого рішення та перевірити його відповідність критеріям правомірності, які пред`являються до рішень суб`єктів владних повноважень та які закріплені у статті 2 КАС України.
Частина друга статті 19 Конституції України встановлює, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до частини другої статті 77 КАС України в адміністративних справах щодо протиправності рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.
Податковий кодекс України (далі - ПК України) регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.
Стаття 14 ПК України:
Пункт 14.1.36. господарська діяльність - діяльність особи, що пов`язана з виробництвом (виготовленням) та/або реалізацією товарів, виконанням робіт, наданням послуг, спрямована на отримання доходу і проводиться такою особою самостійно та/або через свої відокремлені підрозділи, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи, зокрема за договорами комісії, доручення та агентськими договорами;
Стаття 44 ПК України. 
Пункт 44.1. для цілей оподаткування платники податків зобов`язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов`язаних з визначенням об`єктів оподаткування та/або податкових зобов`язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов`язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.
185.1. Об`єктом оподаткування є операції платників податку з:
а) постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об`єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об`єкта фінансового лізингу у володіння та користування лізингоодержувачу/орендарю;
б) постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 цього Кодексу;
в) ввезення товарів на митну територію України;
г) вивезення товарів за межі митної території України;
е) постачання послуг з міжнародних перевезень пасажирів і багажу та вантажів залізничним, автомобільним, морським і річковим та авіаційним транспортом.
З метою оподаткування цим податком до операцій з ввезення товарів на митну територію України та вивезення товарів за межі митної території України прирівнюється поміщення товарів у будь-який митний режим, визначений Митним кодексом України.
Стаття 187. Дата виникнення податкових зобов`язань
187.1. Датою виникнення податкових зобов`язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:
а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;
б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні", незалежно від дати накладення електронного підпису.
За операціями з виконання підрядних будівельних робіт суб`єкти підприємницької діяльності (підрядники та субпідрядники) можуть застосовувати касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу.
Стаття 198. Податковий кредит:
198.1. До податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані у разі здійснення операцій з:
а) придбання або виготовлення товарів та послуг;
б) придбання (будівництво, спорудження, створення) необоротних активів (у тому числі у зв`язку з придбанням та/або ввезенням таких активів як внесок до статутного фонду та/або при передачі таких активів на баланс платника податку, уповноваженого вести облік результатів спільної діяльності);
в) отримання послуг, наданих нерезидентом на митній території України, та в разі отримання послуг, місцем постачання яких є митна територія України;
г) ввезення необоротних активів на митну територію України за договорами оперативного або фінансового лізингу;
ґ) ввезення товарів та/або необоротних активів на митну територію України.
198.2. Датою віднесення сум податку до податкового кредиту вважається дата тієї події, що відбулася раніше:
дата списання коштів з банківського рахунка платника податку на оплату товарів/послуг;
дата отримання платником податку товарів/послуг.
Для операцій із ввезення на митну територію України товарів датою віднесення сум податку до податкового кредиту є дата сплати податку за податковими зобов`язаннями згідно з пунктом 187.8 статті 187 цього Кодексу, а для операцій з постачання послуг нерезидентом на митній території України - дата складення платником податкової накладної за такими операціями, за умови реєстрації такої податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних.
Датою віднесення сум до податкового кредиту замовника з договорів (контрактів), визначених довгостроковими відповідно до пункту 187.9 статті 187 цього Кодексу, є дата фактичного отримання замовником результатів робіт (оформлених актами виконаних робіт) за такими договорами (контрактами).
Для товарів/послуг, постачання (придбання) яких контролюється приладами обліку, факт постачання (придбання) таких товарів/послуг засвідчується даними обліку.
198.3. Податковий кредит звітного періоду визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості товарів/послуг та складається із сум податків, нарахованих (сплачених) платником податку за ставкою, встановленою пунктом 193.1 статті 193 цього Кодексу, протягом такого звітного періоду у зв`язку з:
придбанням або виготовленням товарів та наданням послуг;
придбанням (будівництвом, спорудженням) основних фондів (основних засобів, у тому числі інших необоротних матеріальних активів та незавершених капітальних інвестицій у необоротні капітальні активи);
ввезенням товарів та/або необоротних активів на митну територію України.
Нарахування податкового кредиту здійснюється незалежно від того, чи такі товари/послуги та основні фонди почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України (у редакції, чинній на момент спірних правовідносин) встановлено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об`єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об`єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об`єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об`єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об`єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об`єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв`язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У цьому підпункті перше постачання неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об`єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об`єкт.
За змістом статті 635 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку укласти у майбутньому основний договір на умовах, установлених попереднім договором. Попередній договір не є договором купівлі-продажу квартири та сам по собі не підтверджує передачу майна у власність покупця.
Відповідно до статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності, а також іншими видами забезпечення, встановленими договором або законом. Таким чином, сторони договору вправі передбачити забезпечувальний платіж як спосіб забезпечення виконання майбутнього зобов`язання укласти основний договір.
Суд бере до уваги, що у спірних правовідносинах у попередніх договорах сторони прямо визначили правову природу платежу, як забезпечувальну та передбачили, що такий платіж не є авансом або попередньою оплатою. 
Відповідач не навів достатніх доказів, які б спростовували зазначені умови договорів або підтверджували, що фактично ці платежі були оплатою вже поставленого товару чи наданої послуги.
Отже, сама по собі дата зарахування коштів має значення для виникнення податкових зобов`язань лише тоді, коли такі кошти є саме оплатою товарів або послуг, що підлягають постачанню. Якщо кошти мають забезпечувальну правову природу і не є оплатою товару або послуги, положення пункту 187.1 статті 187 ПК України не можуть застосовуватися.
Посилання контролюючого органу на те, що забезпечувальні платежі слід вважати авансами, є оцінкою відповідача, яка не підтверджена належними та допустимими доказами. 
При цьому, Відповідач не заперечує факту придбання позивачем будівельних робіт у ТОВ «Варбуд», підписання актів приймання виконаних робіт та відсутності претензій контролюючого органу до реальності таких господарських операцій, первинних документів і податкових накладних, складених за операціями між ТОВ «Меркурій» та ТОВ «Варбуд».
Суд також бере до уваги, що аналогічні правовідносини за участю ТОВ «Меркурій» вже були предметом судового перегляду у справі №300/3910/22, у якій Верховний Суд у постанові від 10.02.2026 дійшов висновку про безпідставність позиції контролюючого органу щодо оподаткування забезпечувальних платежів за спірними договорами.
Вказана правова позиція Верховного Суду узгоджується з обставинами даної справи, оскільки спір також стосується кваліфікації забезпечувальних платежів, отриманих ТОВ «Меркурій» за попередніми договорами купівлі-продажу квартир, які досліджувались у справі №300/3910/22.
Суд також враховує правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо податків, зборів та інших обов`язкових платежів Касаційного адміністративного суду від 23.05.2022 у справі № 810/3116/18, де зазначено, що зміст норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України дає підстави для висновку, що операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва (зокрема, за рахунок власних коштів забудовника, чи за рахунок залучених забудовником коштів, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва). Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.
У свою чергу, операції з подальшого постачання житла (об`єктів житлового фонду) звільняються від оподаткування.
Отже, у випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб, в розумінні норм Податкового кодексу України, не буде вважатись операцією з першого постачання житла, а тому дана операція звільняється від оподаткування податком на додану вартість відповідно до статті 197 Податкового кодексу України».
Враховуючи вказане, Верховним Судом у постанові від 10.02.2026 у справі №300/3910/22 зазначено, що суд першої інстанцій дійшов правильного висновку, що у випадку, коли замовник в процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло укладає попередні договори купівлі-продажу з фізичними особами, згідно з якими отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів фізичними особами на рахунок замовника, як оплату вартості майнових прав, не змінюють базу оподаткування у замовника.
За таких обставин висновки акта перевірки про завищення ТОВ «Меркурій» від`ємного значення з ПДВ внаслідок ненарахування податкових зобов`язань на суму забезпечувальних платежів є необґрунтованими, а податкове повідомлення-рішення від 18.11.2024 №026152/0701 — таким, що прийняте не на підставі та не у спосіб, визначені Податковим кодексом України, тому підлягає скасуванню судом. 
На підставі статті 129-1 Конституції України, керуючись статтями 139, 241-246, 250 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, 

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю. 
Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС в Івано-Франківській області від 18.11.2024 №026152/0701. 
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів, з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга подається до Восьмого апеляційного адміністративного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя   Шумей М.В. 

Повний текст рішення складено 04.06.2026 року