ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2026 року
м. Київ

справа № 645/4214/21
провадження № 61-9573св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., Сердюка В. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивачі:  ОСОБА_1 , фізична особа-підприємець ОСОБА_2 ;
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Старорез»;
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю та земельних відносин Харківської міської ради;

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника  ОСОБА_1 - адвоката Філатової Вікторії Костянтинівни на постанову Полтавського апеляційного суду від 12 червня 2025 року у складі колегії суддів: Дряниці Ю. В., Пилипчук Л. І., Чумак О. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2021 року ОСОБА_1 та фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (далі - ФОП ОСОБА_2 ) звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Старорез» (далі - ТОВ «Старорез») про усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва. 

Позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень цокольного поверху у житловому будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , а ФОП ОСОБА_2 користується цим приміщеннями на умовах оренди з 2012 року, на час звернення до суду з позовом їх відносини врегульовані договором оренди від 01 січня 2021 року.

Відповідач є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв. м, що розташовані на першому поверсі вказаного житлового будинку.

Позивачі зазначали, що внаслідок здійснення відповідачем незаконної прибудови до приміщень першого поверху єдине вікно в приміщеннях цокольного поверху виходить у прибудову до приміщень ТОВ «Старорез», розташоване нижче рівня підлоги та закрите глухою металевою решіткою, що порушує природне освітлення, вентиляцію та унеможливлює використання цього вікна як єдиного евакуаційного виходу у випадку надзвичайних ситуацій.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 просили усунути їм перешкоди у здійсненні права користування нежитловими приміщеннями цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв. м, у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 шляхом знесення самочинної прибудови до приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:14, 14а загальною площею 446,9 кв. м у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 ТОВ «Старорез» та приведення фасаду будівлі у первісний стан.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Октябрського районного суду міста Полтави від 06 листопада 2024 року у складі судді Материнко М. О. позов ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 задоволено. Усунуто перешкоди ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 у здійсненні права користування нежитловими приміщеннями цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв. м, у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 шляхом знесення самочинної прибудови до приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:14, 14а загальною площею 446,9 кв. м у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 ТОВ «Старорез» та приведення фасаду будівлі літ. «А-10» по АДРЕСА_1 у первісний стан. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, щопозивачі пов`язують незаконне будівництво, що призвело до порушення їх прав, з виконанням будівельних робіт саме відповідачем у 2021 році після придбання об`єкта нерухомості.

Відсутність у відповідача дозвільних документів на будівельні роботи підтверджується листом Інспекції державного архітектурного Харківської міської ради від 05 травня 2021 року № 9404/0/226-21.

При цьому суд вказав, що паспорт оздоблення фасаду від 28 липня 2006 року, технічний паспорт від 17 грудня 2018 року, декларація про готовність об`єкта до експлуатації № ХК141190081270 від 08 січня 2019 року, які стосуються попереднього власника - ОСОБА_3 , вичерпали свою дію до укладання договору купівлі-продажу від 21 вересня 2021 року та не спростовують незаконність будівництва відповідачем у 2021 році.

Доказів виділення відповідачу земельної ділянки для здійснення будівництва не надано.

Таким чином суд дійшов висновку про те, що порушення прав позивачів внаслідок незаконного будівництва (порушення природнього освітлення та інсоляції, неможливість використання єдиного вікна як евакуаційного виходу у випадку надзвичайних ситуацій) підтверджується матеріалами справи і відповідачем не спростовано.

Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 

Постановою Полтавського апеляційного суду від 12 червня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Старорез» задоволено. Рішення Октябрського районного суду міста Полтави від 06 листопада 2024 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 .

Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що реконструкція нежитлових приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 є об`єктом самочинного будівництва, здійсненого  ОСОБА_4 , щодо якої: видано припис № 88-Пр-У від 10 серпня 2021 року про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яким було зобов`язано у термін до 10 жовтня 2021 року усунути допущені порушення; складено протокол про адміністративне правопорушення від 10 серпня 2021 року; винесено постанову № 88-П по справі про адміністративне правопорушення від 19 серпня 2021 року, якою ОСОБА_4 визнано винною у вчинені адміністративного правопорушення, передбаченого частинами першою, п`ятою, дванадцятою, тринадцятою статті 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення, з накладенням адміністративного стягнення у вигляді штрафу у розмірі 17 000 грн.

Оскільки об`єкт самочинного будівництва може бути знесений як особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і особою яка здійснює самочинне будівництво, однак наявними у справі доказами не доведено, що реконструкція нежитлових приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 була здійснена саме відповідачем ТОВ «Старорез», то відсутні підстави вважати його належним відповідачем, у зв`язку з чим суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

24 липня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Філатова В. К. подала до Верховного Суду через підсистему Електронний суд касаційну скаргу на постанову Полтавського апеляційного суду від 12 червня 2025 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга подана на підставі пункту 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) та обґрунтована тим, що апеляційний суд не врахував правових висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року у справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року у справі № 199/6251/18, від 31 травня 2023 року у справі № 201/4483/20, від 19 березня 2024 року у справі № 915/1439/21, від 05 лютого 2025 року у справі № 523/6665/22.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Октябрського районного суду міста Полтави.

15 жовтня 2025 року справа № 645/4214/21 надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 квітня 2026 року справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи. 

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Філатової В. К. мотивована тим, що позов про усунення перешкод у здійсненні права власності в цій справі подано до ТОВ «Старорез» як власника об`єкта нерухомості, незаконним будівництвом на якому порушуються права ОСОБА_1 .

ОСОБА_1 не звертався до суду за захистом права на земельну ділянку внаслідок її забудови ТОВ «Старорез» чи ОСОБА_4 , яка, можливо, користувалася приміщеннями ТОВ «Старорез» на умовах оренди.

Усунення перешкод зобов`язане здійснити ТОВ «Старорез» як власник об`єкта нерухомості на час подання позову та розгляду справи, оскільки відповідальним у питанні усунення перешкод в реалізації права власності є саме діючий власник майна, не залежно від того орендар чи попередній власник об`єкта нерухомості вчинив самовільну прибудову.

Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу

У жовтні 2025 року представник ТОВ «Старорез» - адвокат Мудраченко І. В. подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін, зазначивши про його законність і обґрунтованість та безпідставність доводів скарги.

Фактичні обставини справи, встановлені апеляційним судом

ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв. м, що розташовані у житловому будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 . Право власності набуте позивачем ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 03 червня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гаража І. П. та зареєстровано в реєстрі за № 1196. Реєстрацію права власності здійснено КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 15 червня 2011 року (реєстраційний номер 17480799, запис 6256 в книзі 1). Договір купівлі-продажу від 03 червня 2011 року № 1196 є чинним, право власності відповідачем не спростовано. З технічного паспорта від 08 грудня 2006 року на нежитлові приміщення, що є власністю позивача ОСОБА_1 , вбачається, що приміщення мають єдине вікно (т.1 а.с.7-12). 

Позивач ФОП ОСОБА_2 користується належними позивачу ОСОБА_1 приміщеннями на умовах оренди з 2012 року, на час розгляду справи орендні відносини врегульовані договором оренди від 01 січня 2021 року. Доказів визнання договору оренди від 01 січня 2021 року недійсним не надано, право користування ФОП ОСОБА_2 відповідачем не спростовано. Нежитлові приміщення цокольного поверху використовуються ФОП ОСОБА_2 для ведення підприємницької діяльності - роздрібна торгівля (магазин непродовольчих товарів). Відповідно до декларації відповідності об`єкта (об`єктів) вимогам законодавства з пожежної безпеки за № 33 від 06 квітня 2012 року, поданої ФОП ОСОБА_2 , єдине вікно розмірами 1м х 1,5м приміщення магазину є додатковим виходом з приміщення магазину безпосередньо на вулицю на випадок надзвичайних ситуацій (т.1 а.с.13-18)

Відповідач є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв. м, що розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , набуті відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 21 вересня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1393. Належне відповідачу майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за реєстраційним номером об`єкта нерухомості 1755828263101. Доказів визнання договору купівлі-продажу від 21 вересня 2020 року недійсним не надано, договір є чинним.

З договору купівлі-продажу від 21 вересня 2020 року вбачається, що попереднім власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв. м на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 була ОСОБА_3 (т.1 а.с.75-76).

Відповідно до пункту 1.1 договору купівлі-продажу від 21 вересня 2020 року продавець ОСОБА_3 не здійснювала жодних змін технічних характеристик об`єкта продажу і сторони домовились, що технічна інвентаризація майна перед відчуженням не проводилась, його технічні характеристики фактично відповідають тим, що заявлені у технічному паспорті.

Об`єкт відчуження належав продавцю ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності б/н від 25 січня 2006 року, виданого Фрунзенською районною радою м. Харкова, та декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ХК141190081270 від 08 січня 2019 року.

Згідно декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № ХК141190081270 від 08 січня 2019 року ОСОБА_3 здійснила реконструкцію нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 без зміни розмірів приміщень (т.1 а.с.58-53). 

ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» було проведено інвентаризацію реконструйованих приміщень ОСОБА_3 та виготовлено технічний паспорт станом на 17 грудня 2018 року, згідно якого належний на той час ОСОБА_3 об`єкт нерухомості складається з нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 та 14а на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10». За вказаним технічним паспортом до складу нежитлових приміщень, які належать на праві власності ОСОБА_3 входить і приміщення №14а (зала) загальною площею 194,7 кв. м (т.1 а.с.64-72).

21 вересня 2020 року між ТОВ «Старорез» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вищевказаних приміщень строком до 01 вересня 2023 року (т.1 а.с.154-156).

В матеріалах справи наявне повідомлення про початок виконання будівельних робіт реєстраційний номер ХК051211013712, а саме про реконструкцію нежитлових приміщень кафе №1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» за адресою: АДРЕСА_1 , замовником якого є ТОВ «Старорез». Повідомлення містить відомості про повернення на доопрацювання (т.1 а.с.138-140).

Інших повідомлень щодо початку виконання будівельних робіт від відповідача матеріали справи не містять.

Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю та земельних відносин Харківської міської ради складено направлення для проведення планового (позапланового заходу) від 22 липня 2021 року № 88-н, згідно з яким для здійснення позапланового заходу на об`єкт «Нежитлові приміщення 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , щодо дотримання суб`єктом містобудування - ОСОБА_4 вимог містобудівного законодавства, встановлено строк перевірки з 28 липня 2021 року по 10 серпня 2021 року (т.1 а.с.151).

10 серпня 2021 року виходом на об`єкт було встановлено, що орендарем вказаних нежитлових приміщень є ОСОБА_4 . Під час перевірки встановлено факт реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху №1,4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 з втручанням в огороджувальні та несучі конструкції. Об`єкт має ознаки об`єкта з незначними наслідками (СС1) (т.1 143-147)

В ході перевірки ОСОБА_4 не надано документів, що дають право на виконання будівельних робіт - повідомлення про початок виконання будівельних робіт, проектну документацію, документів щодо забезпечення авторського та технічного нагляду.

Таким чином під час перевірки встановлено, що ОСОБА_4 виконує будівельні робота з реконструкції вказаних нежитлових приміщень без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, не забезпечено здійснення авторського та технічного нагляду під час будівництва об`єкта, проектна та робоча документація відсутня.

Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 05 травня 2021 року № 9404/0/226-21, інформація про право власності або право користування на земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 відсутня, земельна ділянка не сформована (кадастровий номер не присвоєно), межі не встановлені (т.1 а.с.19).

Враховуючи викладене, апеляційний суд дійшов висновку про те, що реконструкція нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 є об`єктом самочинного будівництва.

Також апеляційним судом було встановлено, що відносно ОСОБА_4 було: 
- видано припис № 88-Пр-У від 10 серпня 2021 року про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яким було зобов`язано у термін до 10 жовтня 2021 року усунути допущені порушення (т.1 а.с.148);
- складено протокол про адміністративне правопорушення від 10 серпня 2021 року (т.1 а.с.149-150); 
- винесено постанову № 88-П по справі про адміністративне правопорушення від 19 серпня 2021 року, якою  ОСОБА_4 визнано винною у вчинені адміністративного правопорушення, передбаченого частинами першою, п`ятою, дванадцятою, тринадцятою статті 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення, з накладенням адміністративного стягнення у вигляді штрафу у розмірі 17 000 грн (т.1 а.с.141).

2. Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку: рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пункту 1 частини другої статті 389ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвоката Філатової В. К. підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Згідно з частинами першою-п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Згідно з частиною першою статті 367, частиною першою статті 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою 1 розділу V ЦПК України.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У постанові Верховного Суду України від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13 зазначено, що в розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Поняття реконструкції об`єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм В.3.2-2-2009 Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт, затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку і будівництва України від 22 липня 2009 року № 295, відповідно до якого реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій.

Згідно із частиною першою статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до частин другої, четвертої, п`ятої статті 26, частини першої статті 34 Закону України «По регулювання містобудівної діяльності» суб`єкти містобудування зобов`язані додержуватися містобудівних умов та обмежень під час проектування і будівництва об`єктів.

Щодо об`єктів будівництва, які належать до І-ІІІ категорій складності, замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї із наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; відсутній належний дозвіл на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

Верховний Суд у постановах від 24 липня 2019 року у справі № 369/8107/15-ц (провадження № 61-30914св18), від 20 листопада 2019 року у справі № 685/1537/17-ц (провадження № 61-13076св19), від 10 червня 2020 року у справі № 127/11492/16-ц (провадження № 40353св18), від 04 серпня 2020 року у справі № 638/6655/16-ц (провадження № 61-6540св19) зазначив, що збудований об`єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України, а саме: якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; якщо така забудова порушує права інших осіб; якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

Знесення нерухомості, збудованої з істотним відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил (у тому числі за відсутності проекту), допустиме лише за умови, якщо неможливо здійснити перебудову нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови.

З урахуванням предмета і підстав позову позивачі зобов`язана були довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення їх прав таким самочинним будівництвом та обґрунтованості захисту їх прав лише у такий спосіб, як знесення (наприклад, неможливість проведення перебудови об`єкта).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц (провадження № 14-341цс18) зазначила, що при вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з`ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо. Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини, тощо.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Відповідно до частини першої статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Статтею 175 ЦПК України встановлено, що, викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.

В пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 304/284/18 (провадження № 14-517цс19) зазначено, що належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача.

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

У статті 13 Конституції України визначено, що власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Статтею 386 ЦК України передбачено, що держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Право власності особи може бути захищено лише у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.

У справі, яка переглядається, позов про усунення перешкод у здійсненні права власності подано до ТОВ «Старорез» як власника нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , незаконним будівництвом на якому порушуються права ОСОБА_1 як власника та ФОП ОСОБА_2 як користувача нежитлових приміщень цокольного поверху у житловому будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 .

Верховний Суд неодноразово зазначав, що належним відповідачем у справах про знесення самочинно збудованого майна є особа, за якою зареєстроване право власності на спірне майно, зокрема такі правові висновки викладено в постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20, від 15 березня 2023 року у справі № 205/213/22, від 05 квітня 2023 року у справі № 199/6251/18, від 31 травня 2023 року у справі № 201/4483/20, від 19 березня 2024 року у справі № 915/1439/21, від 05 лютого 2025 року у справі № 523/6665/22, на які послалася заявниця в касаційній скарзі.

Однак, скасовуючи рішення суду першої інстанції з тих підстав, що реконструкцію нежитлових приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , яка є об`єктом самочинного будівництва, здійснено орендарем цих нежитлових приміщень ОСОБА_4 , апеляційний суд безпідставно не застосував до спірних правовідносин правові висновки Верховного Суду, викладені у вищезгаданих постановах, та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову, посилаючись на те, що власник спірних нежитлових приміщень ТОВ «Старорез» не є тією особою, яка здійснила самочинне будівництво, а вимог до ОСОБА_4 в цій справі позивачі не заявляли.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин, встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Враховуючи викладене, оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає скасуванню з підстав, передбачених статтею 413 ЦПК України, із залишенням в силі рішення суду першої інстанції.

Щодо розподілу судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Згідно з частиною першою, пунктом 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частини перша, друга статті 141 ЦПК України).

За подання касаційної скарги  ОСОБА_1 сплатив судовий збір у розмірі 1 452,80 грн, який підлягає стягненню на його користь з ТОВ «Старорез».

Разом з цим, зважаючи на задоволення касаційної скарги  ОСОБА_1 , заява представника ТОВ «Старорез» - адвоката Мудраченка І. В. про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу в суді касаційної інстанції задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Філатової Вікторії Костянтинівни задовольнити.

Постанову Полтавського апеляційного суду від 12 червня 2025 рокускасувати, а рішення Октябрського районного суду міста Полтави від 06 листопада 2024 року залишити в силі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Старорез» на користь  ОСОБА_1 1 452 (одна тисяча чотириста п`ятдесят дві) грн. 80 коп. судового збору за розгляд справи судом касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович