ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/5052/26 Справа № 199/10079/23 	  	Суддя у 1-й інстанції - Католікян М. О. Суддя у 2-й інстанції - Агєєв О. В.	

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2026 року м. Дніпро

Дніпровський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Агєєва О.В.,
суддів: Гапонова А.В., Красвітної Т.П.,
за участю секретаря судового засідання Кирилішиної В.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Дніпро цивільну справу №199/10079/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, треті особи – ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська Ірина Юріївна, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення запису про право власності, витребування майна з чужого незаконного володіння, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 на рішення Центрального районного суду міста Дніпра від 03 лютого 2026 року, ухвалене у складі судді Католікян М.О., -
ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2023 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Амур-Нижньодніпровського районного суду м.Дніпропетровська з позовом до ОСОБА_2 , Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур ДМР, треті особи – ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська І.Ю., про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення запису про право власності, витребування майна з чужого незаконного володіння.
В обґрунтування позову зазначає, що 11 травня 2019 року між ОСОБА_2 , з одного боку, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , з другого боку, було укладено договір позики, за яким ОСОБА_2 передав третім особам 372 060,00 грн.
На забезпечення договору позики між ОСОБА_2 та позивачем було укладено договір іпотеки, предметом якого стала належна позивачеві квартира АДРЕСА_1 .
Зауважує, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не повернули ОСОБА_2 позичені кошти, і останній 22 січня 2021 року у позасудовому порядку (шляхом звернення до державного реєстратора) набув право власності на предмет іпотеки.
Вважає, що ОСОБА_2 та державним реєстратором не було дотримано встановленої законом процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, що стало причиною звернення позивача до суду з вказаним позовом.
У зв`язку з чим, просив скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ОСОБА_2 , виключити запис про таке право з відповідних реєстрів та витребувати квартиру з незаконного володіння ОСОБА_2 .
Ухвалою Амур-Нижньодніпровського районного суду м.Дніпропетровська від 01 грудня 2023 року справу за підсудністю було передано до Кіровського районного суду м.Дніпропетровська, який у подальшому було перейменовано на Центральний районний суд міста Дніпра.

Рішенням Центрального районного суду міста Дніпра від 03 лютого 2026 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, треті особи – ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська І.Ю., про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення запису про право власності, витребування майна з чужого незаконного володіння - відмовлено.

Не погодившись із вказаним рішенням суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Персій І.В. подала апеляційну скаргу, в якій вважає, що рішення ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права і відповідно до статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню. 
В обґрунтування скарги зазначає, що судом першої інстанції не враховано, що відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» належне повідомлення іпотекодавця передбачає не лише формальний факт вручення документа, а й перевірку його змісту, відповідності вимогам закону, дотримання процедури, визначеної договором, та забезпечення реальної можливості усунення порушення основного зобов`язання.
Вказує, що суд фактично обмежився формальним встановленням наявності підпису, не перевіривши, чи з належним дотриманням було проведено процедуру повідомлення іпотекодавця та боржників, які є відмінними від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення, судом не перевірено належність, допустимість та достовірність цього доказу у сукупності з іншими обставинами справи, що суперечить статті 89 ЦПК України.
Зазначає, що вматеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що іпотекодержатель до пред`явлення вимоги іпотекодавцю звертався з вимогою про повернення заборгованості безпосередньо до боржників за основним зобов`язанням осіб, які фактично отримали кредитні кошти. 
Звертає увагу, що вреєстраційній справі №182671491210, відкритою 11 травня 2019 року приватним нотаріусом Шатковською І.Ю. міститься вимога про усунення порушення від 26 серпня 2020 року, але на самій вимозі відсутній підпис стягувача ОСОБА_2 та відсутні докази отримання цієї вимоги безпосередньо боржниками родини ОСОБА_6 . 
Окрім того на вимогі зазначено строк на усунення 30 днів, не зважаючи на це, того ж дня з`явилася нотаріальна заява підписана відповідачем. Зі змісту наданої відповідачем вимоги вбачається, що дата її складення та строк нотаріального виконання фактично збігаються та не забезпечують реального часу для добровільного виконання зобов`язання. Такий формальний строк не створює можливості для врегулювання питання повернення коштів у добровільному порядку, що суперечить змісту та меті статті 35 Закону України «Про іпотеку». 
Зазначає, що в матеріалах справи, відсутні докази, що іпотекодавець був належним чином обізнаний про факт невиконання боржниками своїх зобов`язань за договором позики та про наявність простроченої заборгованості, а відсутність такої інформації позбавила його можливості реалізувати своє право, передбачене законом, самостійно усунути порушення основного зобов`язання та запобігти зверненню стягнення на належне йому майно. 
Вважає, що іпотекодержателем не було дотримано обов`язкової процедури досудового врегулювання, що є самостійною та достатньою підставою для визнання незаконним позасудового набуття права власності на предмет іпотеки, а висновки суду першої інстанції про протилежне не відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону. 
Зауважує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про дотримання відповідачем процедури, передбаченої статтею 35 Закону України «Про іпотеку», не дослідивши належним чином обставини пред`явлення вимог боржникам та іпотекодавцю.
Вважає, що суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, не врахував сутність спору та правову природу спірних правовідносин, оскільки предметом розгляду у даній справі є саме законність позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та правомірність державної реєстрації права власності, здійсненої на його підставі. 
Звертає увагу суду на те, що державним реєстратором було фактично порушено імперативну послідовність, оскільки спочатку здійснено внесення запису до Державного реєстру прав, а вже після цього оформлено рішення щодо проведення державної реєстрації права власності. 
Вказує, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна права власності на квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , з ОСОБА_7 на ОСОБА_2 , було перереєстроване 18 січня 2021 року, а рішення про державну реєстрацію прав номер 56262103 було ухвалено 22 січня 2021 року. Тобто раніше, ніж підстава, на якій здійснилася державна реєстрація прав та їх обтяжень. 
Зауважує, що такий порядок дій суперечить прямій нормі закону та свідчить про істотне порушення процедури. 
Суд першої інстанції не надав належної оцінки зазначеним обставинам, фактично залишивши поза увагою доводи щодо порушення реєстраційної процедури. 
Зазначає, що у договорі іпотеки взагалі відсутня ринкова вартість предмета іпотеки, а тільки визначена заставна вартість майна яка становить 372 060,00 грн. (п.4 Договору іпотеки). Заставна вартість майна набагато є нижчою за ринкову вартість предмета іпотеки та становить розмір суми боргу, який вказано в договорі позики. 
Звертає увагу, що вартість предмету іпотеки на момент укладання договору не була оцінена експертами, також в момент реєстрації права власності на квартиру на нового власника, була відсутня оцінка іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Державний реєстратор не звернув увагу на занижену вартість квартири, та відсутність оціночного документу, що в сукупності призвело до недотримання реєстратором пунктів 1 - 2 частини третьої статті 10 та частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». 
Вважає, що судом першої інстанції було порушено принципи повного, всебічного та об`єктивного з`ясування обставин справи, а також не забезпечено справедливий баланс між процесуальними правами сторін, що призвело до ухвалення рішення без належної доказової бази. 
У зв`язку з чим просив рішення Центрального районного суду міста Дніпра від 03 лютого 2026 року по справі 199/10079/23 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. 

Представник відповідача ОСОБА_2  - адвокат Свірідов Д.М. скориставшись своїм правом подав відзив на апеляційну скаргу, який за змістом відповідає відзиву на позов наданий у суді першої інстанції. 
Зазначає, що за змістом норм законодавства та договірних умов між сторонами, реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним процедури направлення відповідної вимоги боржнику/іпотекодавцю. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення не пізніше тридцятиденного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі не виконання цієї вимоги. Лише якщо така вимога не виконана чи неналежно виконана після сплину встановленого законом чи договором строку, іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Зауважує, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого порядку на офіційну адресу боржника/іпотекодавця. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позадосудового врегулювання.
Вказує, що вимогу про усунення порушення було отримано особисто ОСОБА_1 в присутності нотаріуса Шатковської І.Ю. 
Зауважує, що в реєстраційній справі №182671491210, відкритою 11 травня 2019 року приватним нотаріусом Шатковською І.Ю., наявна вимога про усунення порушення від 26 серпня 2020 року, яку позивач отримав особисто 26 серпня 2020 року та не заперечував проти задоволення забезпечення іпотекою вимог шляхом перереєстрації права власності кв. АДРЕСА_1 за відповідачем ОСОБА_2 . 
Позивачем не обґрунтовано свої вимоги, не доведено їх належними, допустимими, достовірними й достатніми доказами відповідно вимогам ст.ст.76-81 ЦПК України. 
Зазначає, що Департаментом адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради проведено державну реєстрацію речових прав у відповідності до вимог чинного законодавства.
У зв`язку з чим просив у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 відмовити в повному обсязі.

Інші учасники справи своїм правом на подачу відзиву не скористалися.
Відповідно до частини 3 статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Персій І.В. в судовому засідання апеляційного суду підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити.
Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Свірідов Д.М. в судовому засідання апеляційного суду заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні.
Інші учасники справи в судове засідання апеляційного суду не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялись у встановленому законом порядку
Апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з`явились в судове засідання оскільки, відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги і відзиву, апеляційний суд виходить з наступного.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та якими доказами це підтверджується, чи інші фактичні дані, що мають значення для вирішення справи та докази, що їх підтверджують.

Рішення суду зазначеним вимогам закону не відповідає.

Так судом встановлено, що 11 травня 2019 року між ОСОБА_2 , з одного боку, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , з другого боку, було укладено договір позики, за яким ОСОБА_2 передав третім особам 372 060,00 грн за умови повернення до 11 липня 2019 року. Договір був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська І.Ю. і зареєстрований у реєстрі під №645.
Того ж дня на забезпечення договору позики між ОСОБА_2 та позивачем було укладено договір іпотеки, предметом якого стала належна позивачеві квартира АДРЕСА_1 . Договір був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська І.Ю. і зареєстрований у реєстрі під №646.
26 серпня 2020 року ОСОБА_2 звернувся до позичальників та іпотекодавця з письмовою вимогою про негайне виконання зобов`язання з повернення коштів у тридцятиденний строк від дня отримання вимоги. Цією ж вимогою відповідач попередив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Вимогу було отримано особисто позивачем, який власноруч зазначив у ній про відсутність заперечень проти набуття ОСОБА_2 права власності на предмет іпотеки.
22 січня 2021 року, у зв`язку з невиконанням позичальниками зобов`язання з повернення коштів за договором позики від 11 травня 2019 року, державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур ДМР Зубком В.Ю. було ухвалене рішення №56262103 про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_2 .

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з тих підстав, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами незаконність позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки та неправомірність державної реєстрації права власності, здійсненої на його підставі. 
Судом визначено, що іпотекодержатель ОСОБА_2 виконав приписи Закону №898-ІV, висунувши відповідні вимоги іпотекодавцю (позивачеві) та боржникам за договором позики. Факт пред`явлення такої вимоги іпотекодавцю підтверджується особистою розпискою останнього у письмовій вимозі від 26 серпня 2020 року.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду наступне.
У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.
За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками (стаття 1046 ЦК України).
На підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей (частина друга статті 1047 ЦК України).
Позика вважається повернутою в момент передання позикодавцеві речей, визначених родовими ознаками, або зарахування грошової суми, що позичалася, на його банківський рахунок (частина третя статті 1049 ЦК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року в справі №464/3790/16-ц (провадження №14-465цс18) зазначено, що «за своїми правовими ознаками договір позики є реальним, одностороннім (оскільки, укладаючи договір, лише одна сторона - позичальник зобов`язується до здійснення дії (до повернення позики), а інша сторона - позикодавець стає кредитором, набуваючи тільки право вимоги), оплатним або безоплатним правочином. 
За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу – до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами).
Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і у випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Подібні положення закріплені у Законі України «Про іпотеку».
Тобто законодавством на момент укладення іпотечного договору, і на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, був передбачений спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Подібні висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14- 45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24), 09 квітня 2025 року у справі № 522/1506/22 (провадження № 61-4012св24).
Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.

З матеріалів справи вбачається, що пунктом 15 договору іпотеки сторони визначили, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальниками основного зобов`язання, обумовленого договором позики, іптекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
У разі порушення основного зобов`язання або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення з вимогою про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-ти денний строк та попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, сторони в договорі іпотеки передбачили іпотечне застереження, яка дає право іпотекодержателю набути право власності на предмет іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Водночас згідно з пунктом 61 Порядку №1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
Згідно зі статями 76, 77, 79 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують, і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (див. пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19)).

У справі, що переглядається вреєстраційній справі №182671491210, відкритою 11 травня 2019 року приватним нотаріусом Шатковською І.Ю., міститься вимога про усунення порушення від 26 серпня 2020 року, але слід звернути увагу, що в самій вимозі зазначено строк на усунення 30 днів.
Зі змісту вимоги вбачається, що дата її складення та строк нотаріального виконання фактично збігаються та не забезпечують реального часу для добровільного виконання зобов`язання. Такий формальний строк не створює можливості для врегулювання питання повернення коштів у добровільному порядку, що суперечить змісту та меті статті 35 Закону України «Про іпотеку». 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», зверненню стягнення на предмет іпотеки передує пред`явлення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, яка повинна надавати боржнику реальну можливість виконати зобов`язання. За відсутності доказів належного пред`явлення вимоги безпосереднім боржникам відсутні правові підстави вважати, що іпотекодержатель дотримався передбаченої законом досудової процедури. 
Колегія суддів зауважує, що недодержання зазначених строків позбавляє можливості іпотекодавця реалізувати своє право, передбачене законом, самостійно усунути порушення основного зобов`язання та запобігти зверненню стягнення на належне йому майно. 
Таким чином, іпотекодержателем не було дотримано обов`язкової процедури досудового врегулювання, що є самостійною та достатньою підставою для визнання незаконним позасудового набуття права власності на предмет іпотеки, а висновки суду першої інстанції про протилежне не відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону. 

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року в справі №757/13243/17 (провадження №14-711цс19) звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Недотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до статей 33, 35 Закону України «Про іпотеку», позасудове набуття права власності на предмет іпотеки є виключним способом задоволення вимог іпотекодержателя і може застосовуватись лише за умови суворого дотримання встановленої процедури.

З огляду на те, що за встановленими судом обставинами справи, не було дотримано наведених вимог Закону і Порядку №1127, а саме підпункту 2 пункту 61, а суд першої інстанції, вирішуючи спір та вказуючи, що іпотекодавець ОСОБА_7 фізично отримав повідомлення та не заперечував проти його задоволення, наведеного вище врахував і зробив помилковий висновок щодо відмови у задоволені позову, що також суперечить наведеній релевантній практиці Верховного Суду.

Крім того судом першої інстанції не враховано наступного.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно під час позасудового врегулювання.
Крім того, у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що «до 26 лютого 2020 року Порядок №1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності, та зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог. Незважаючи на те, що порядок державної реєстрації речових прав прямо не вимагав подання звіту про оцінку, така вимога випливає із закону, як акту вищої юридичної сили».

Іпотекодержателем ОСОБА_2 не надано доказів подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки на момент набуття права власності. Відсутність у реєстраційній справі відомостей про вартість предмета іпотеки свідчить про недотримання вимог ст.37 Закону України «Про іпотеку».
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Подібні висновки висловлено у постанові Верховного Суду від 24 грудня 2025 року у справі №646/857/18 (провадження №61-16955св24).
Разом з тим, вимога про визнання рішення державного реєстратора протиправним не є належним способом захисту у спірних правовідновинах.

Таким чином, суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, не врахував, що під час здійснення державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем не були дотримані вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку №1127, оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційних справах про вартість предмета іпотеки, яка мала бути визначена на момент набуття права власності на предмет іпотеки.

Під час розгляду справи ОСОБА_2 не надав доказів проведення експертної оцінки державному реєстратору, отже, останнім не було дотримано вимог надання необхідного пакету документів для здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
З огляду на викладене, висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог є помилковими, а отже оскаржуване рішення суду підлягає скасуванню, а апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, оскільки позов в частині витребування квартири, що є предметом іпотеки, з незаконного володіння відповідача ОСОБА_2 - задоволенню не підлягає, т.я. позивачем не доведено, що вона (квартира) вибула з його володіння.

Таким чином, доводи апеляційної скарги знайшли своє підтвердження, підлягають задоволенню, оскільки впливають на висновки суду першої інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року; SERYVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909|04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Оскаржене судове рішення не відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Відповідно до ст.376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За таких обставин, враховуючи вищевикладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню, судове рішення – скасуванню, з ухваленням нового рішення – про часткове задоволення позову.
Відповідно до ч.ч.1, 13 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Таким чином з відповідача ОСОБА_2 слід стягнути в дохід держави судовий збір за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанцій в сумі 9 301,50 (3720,60 + 5580,90) грн.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_5 -задовольнити.
Рішення Центрального районного суду міста Дніпра від 03 лютого 2026 року –скасувати.
Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, треті особи – ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Шатковська Ірина Юріївна, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, виключення запису про право власності, витребування майна з чужого незаконного володіння – задовольнити частково.
Рішення державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Зубка Валерія Юрійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 56262103 від 22 січня 2021 року - скасувати.
Виключити з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, запис про право власності за ОСОБА_2 на квартиру, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1826714912101, номер запису про право власності 40220484.
В іншій частині позову - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) в дохід держави судовий збір за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанції в сумі 9 301,50 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Судді:

Повний текст постанови складено 03.06.2026 року

Головуючий суддя О.В.Агєєв