Номер провадження: 22-ц/813/3416/26 
Справа № 523/6586/24
Головуючий у першій інстанції Аліна С. С.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.06.2026 року          м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
Сєвєрової Є.С. (суддя-доповідач), 
Вадовської Л.М., Погорєлової С.О.,
за участю секретаря Малюти Ю.С., 
учасники справи: 
позивач -  ОСОБА_1 , 
відповідач - ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на заочне рішення Пересипського районного суду м.Одеси від 26 травня 2025 року у складі судді Аліної С.С., 
встановив:
2. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2024 року, ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання права власності на предмет іпотеки, у якому позивач просив суд:
- в рахунок погашення заборгованості за Кредитним договором № 2008/35-19/052 від 06.06.2008 у розмірі 1 118 545,87 грн., звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно Іпотечного договору від 06.06.2008, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. та зареєстрованого в реєстрі за реєстровим №1017, а саме: майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , шляхом передачі ОСОБА_1 права власності на предмет іпотеки.
- визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що згідно договору №169Р/18 резервування приміщення від 14.05.2008, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД», ОСОБА_2 здійснено інвестування житла, а саме квартири АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 2.2. Договору, резервування зазначеної квартири здійснюється за умови укладання ОСОБА_2 з ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» договору купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення та їх оплати у розмірі не менш ніж 30% від загальної вартості пакету облігацій.
Згідно п. 2.3. Договору, резервування зазначеної квартири здійснюється з метою її придбання ОСОБА_2 в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій, емітованих ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД».
14.05.2008 між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» було укладено договір комісії № Б-127/2008, за умовами якого ОСОБА_2 зобов`язується надати фінансові ресурси для купівлі цінних паперів.
Згідно п.2.2.2. Договору комісії, після укладання договору купівлі-продажу цінних паперів ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» протягом 3-х банківських днів забезпечує передачу всіх документів, необхідних для переоформлення права власності на користь ОСОБА_2 
06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено договір кредиту № 2008/35-19/052. за умовами якого ОСОБА_2 надано кредитні кошти в розмірі 32 060.00 дол. США, зі сплатою 13,50 процентів річних та комісій, в розмірі та в порядку, визначених в Додатку № 1 до Договору.
Також, на забезпечення кредитного договору, 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, а саме: квартиру АДРЕСА_2 .
Деклараціями про готовність об`єкту до експлуатації від 09.04.2015 №ОД143150990716 та від 14.04.2015 №ОД14315Ю40288, які зареєстровані Департаментом ДАБІ України у Одеській області, засвідчено готовність до експлуатації закінченого будівництвом житлового будинку АДРЕСА_3 .
Розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 15.05.2015 №190 встановлено нумерацію завершеному будівництвом житловому будинку АДРЕСА_3 , та вважати його за адресою - АДРЕСА_4 .
18.12.2019 між АТ «АЛЬФА-БАНК» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «УКРФІНАНС ГРУП» укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором, який був укладений 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК». Згідно п. 1.2. Договору, передача прав за Іпотечним договором здійснюється в повному обсязі та на умовах, які існують на момент передачі права вимоги.
28.10.2021 ОСОБА_2 було складено заяву, яка була завірена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежан А.В., згідно якої ОСОБА_2 надала згоду на задоволення вимог Іпотекодержателя щодо предмету іпотеки шляхом реєстрації права власності за Іпотекодержателем - ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП» на предмет іпотеки.
31.05.2023 між ТОВ «Фінансова компанія «УКРФІНАНС ГРУП» та ОСОБА_1 було укладено Договір відступлення прав вимоги за Іпотечним договором від 06.06.2008 року, за умовами якого ОСОБА_1 отримав право вимоги за іпотечним договором, який був укладений 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК».
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_2 своїх кредитних зобов`язань, та маючи намір звернути стягнення на предмет іпотеки, Позивач звернувся із даним позовом до суду.
Щодо звернення стягнення на предмет іпотеки позивач зазначає, що в порушення умов кредитного договору № 2008/35-19/052 від 06.06.2008, ОСОБА_2 своєчасно не сплачено платежі згідно умов кредитного договору, сума боргу складає 1 118 545,87 грн., яка складається з: заборгованості за кредитом - 735 765,97 грн., заборгованості за процентами - 382 779,90 грн. Станом на час звернення до суду, кредитну заборгованість не погашено.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та мотивування його висновків

Заочним рішенням Пересипського районного суду м.Одеси від 26 травня 2025 року у позові ОСОБА_1 відмовлено. 
Заочне рішення мотивовано тим, що майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак позовні вимоги ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, про визнання права власності на предмет іпотеки - задоволенню не підлягають.
Позивач ОСОБА_1 не надав суду письмових доказів в обгрунтування позовних вимог.
Також, суд вважає, що позивач ОСОБА_1 не довів суду ті обставини, на які він посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги 

Не погодившись з вищевказаним заочним рішенням суду,  ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати заочне рішення Пересипського районного суду м.Одеси від 26 травня 2025 року та винести нове судове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі. 
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що вирішуючи питання про те, чи могли майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку бути предметом іпотеки, суд грубо порушив принцип диспозитивної та вийшов за межі його позовних вимог, оскільки дійсність чи законність іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та АБ «Укрсоцбанк», за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, не був предметом розгляду в суді, не входив в предмет доказування, а його дійсність не оспорювалась сторонами. 
Доводи скарги також мотивовані тим, що суд порушив презумпцію правомірності правочину. Зокрема, суд без достатніх правових підстав, тобто незаконно, встановив нібито недійсність вказаного вище іпотечного договору та застосувавши наслідки його нібито недійсності відмовив позивачу у задоволенні позову. 

Явка учасників справи в апеляційній інстанції
В судовому засіданні 28.05.2026 в режимі відеоконференції представник ОСОБА_1 - адвокат Юсубов Е.С. підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити
Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась. Про дату, час і місце розгляду справи сповіщена належним чином. 
Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, законодавець передбачив, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. Апеляційний суд може розглянути справу за відсутності її учасників. Апеляційний суд може відкласти розгляд справи у разі, коли причини неявки належним чином повідомленого учасника справи будуть визнані апеляційним судом поважними. Таким чином, з врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі № 348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.
Виходячи з вищевказаного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляд, відсутність клопотань про відкладення розгляду справи, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її інших учасників.
28.05.2026 суд перейшов на стадію ухвалення рішення, яке проголошено 11.06.2026.
В судове засідання, призначене на 11.06.2026 сторони не з`явилися, хоча були повідомлені належним чином, у відповідності до вимог ст. 128-130 ЦПК України, що підтверджується письмовими матеріалами справи.

3. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій та неоспорені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин 

Згідно договору №169Р/18 резервування приміщення від 14.05.2008, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» (код ЄДРПОУ 32623653), ОСОБА_2 здійснено інвестування житла, а саме квартири АДРЕСА_2 .
Відповідно до п. 2.2. Договору, резервування зазначеної квартири здійснюється за умови укладання ОСОБА_2 з ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» договору купівлі-продажу цінних паперів в процесі розміщення та їх оплати у розмірі не менш ніж 30% від загальної вартості пакету облігацій.
Згідно п. 2.3. Договору, резервування зазначеної квартири здійснюється з метою її придбання ОСОБА_2 в майбутньому у власність в процесі погашення цільових облігацій, емітованих ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД».
14.05.2008 між ОСОБА_2 та ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» було укладено договір комісії № Б-127/2008, за умовами якого ОСОБА_2 зобов`язується надати фінансові ресурси для купівлі цінних паперів.
Згідно п.2.2.2. Договору комісії, після укладання договору купівлі-продажу цінних паперів ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» протягом 3-х банківських днів забезпечує передачу всіх документів, необхідних для переоформлення права власності на користь ОСОБА_2 
06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено договір кредиту № 2008/35-19/052. за умовами якого ОСОБА_2 надано кредитні кошти в розмірі 32 060.00 доларів США, зі сплатою 13,50 процентів річних та комісій, в розмірі та в порядку, визначених в Додатку № 1 до Договору.
Також, на забезпечення кредитного договору, 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, а саме: квартиру АДРЕСА_5 . 18.
Згідно п. 1.1. Іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 06.06.2008 за реєстровим №1017.
В порушення умов кредитного договору № 2008/35-19/052 від 06.06.2008, ОСОБА_2 своєчасно не сплачено платежі згідно умов кредитного договору, сума боргу складає 1 118 545,87 грн., яка складається з: заборгованості за кредитом - 735 765,97 грн., заборгованості за процентами -382 779,90 грн.
Деклараціями про готовність об`єкту до експлуатації від 09.04.2015 №ОД143150990716 та від 14.04.2015 № ОД14315Ю40288, які зареєстровані Департаментом ДАБІ України у Одеській області, засвідчено готовність до експлуатації закінченого будівництвом житлового будинку АДРЕСА_3 .
Розпорядженням Суворовської районної адміністрації від 15.05.2015 №190 встановлено нумерацію завершеному будівництвом житловому будинку АДРЕСА_3 , та вважати його за адресою - АДРЕСА_4 .
18.12.2019 між АТ «АЛЬФА-БАНК» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «УКРФІНАНС ГРУП» укладено Договір про відступлення прав за іпотечним договором, який був укладений 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК». Згідно п. 1.2. Договору, передача прав за Іпотечним договором здійснюється в повному обсязі та на умовах, які існують на момент передачі права вимоги.
28.10.2021 ОСОБА_2 було складено заяву, яка була завірена приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежан А.В., згідно якої ОСОБА_2 надала згоду на задоволення вимог Іпотекодержателя щодо предмету іпотеки шляхом реєстрації права власності за Іпотекодержателем - ТОВ «ФК «УКРФІНАНС ГРУП» на предмет іпотеки.
31.05.2023 між ТОВ «Фінансова компанія «УКРФІНАНС ГРУП» та ОСОБА_1 було укладено Договір відступлення прав вимоги за Іпотечним договором від 06.06.2008 року, за умовами якого ОСОБА_1 отримав право вимоги за іпотечним договором, який був укладений 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК».
В позовній заяві позивач ОСОБА_1 вказував, що неї не має можливості прийняти у свою власність вищевказану квартиру відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку», шляхом реєстрації права власності, оскільки, забудовник ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» фактично припинив свою діяльність, не знаходиться за юридичною адресою, та Позивач не може отримати від забудовника необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру, а саме: акт приймання-передачі квартири; акт погашення цільових облігацій; довідку про повну сплату вартості квартири ОСОБА_2 .
Позивачем направлявся лист від 02.11.2023 на юридичну адресу забудовника ТОВ «АЛЬЯНС-ВИСОТБУД» щодо видачі документів, необхідних для державної реєстрації права власності на квартиру, проте за даними трекінгу поштових відправлень Укрпошти. статус відправлення «Невдала спроба вручення» від 15.01.2024.
Позивачем також направлялась вимога про усунення порушення від 21.11.2023 на адресу ОСОБА_2 , яка за даними трекінгу поштових відправлень Укрпошти була отримана Відповідачем 14.12.2023.

Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився/не погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права 

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтями 5, 12, 13, 81, 83 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.
Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції в частині їх мотивування. 

Мотиви частково прийняття аргументів, викладених в апеляційній скарзі

Звертаючись до суду з апеляційною скаргою апелянт зазначав, що вирішуючи питання про те чи могли майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку бути предметом іпотеки суд грубо порушив принцип диспозитивності та вийшов за межі позовних вимог. 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Відповідно до положень статті 11 ЦК України за своєю правовою природою договір є правочином. Водночас договір є й основною підставою виникнення цивільних прав та обов`язків.
Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Згідно з частинами першою та другою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.
Відповідно до частини першою статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку.
Частинами першою, третьою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Згідно зі статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За положенням частини першої статті 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до положень статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
У вказаній справі встановлено, що 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено договір кредиту № 2008/35-19/052. за умовами якого ОСОБА_2 надано кредитні кошти в розмірі 32 060.00 доларів США, зі сплатою 13,50 процентів річних та комісій, в розмірі та в порядку, визначених в Додатку № 1 до Договору. Також, на забезпечення кредитного договору, 06.06.2008 між ОСОБА_2 та АБ «УКРСОЦБАНК» укладено іпотечний договір, за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, а саме: квартиру АДРЕСА_5 . 18. 
Згідно п. 1.1. Іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Трофімець В.В. 06.06.2008 за реєстровим №1017.
В подальшому право вимоги за вказаним іпотечним договором було набуто ОСОБА_1 на підставі укладеного Договору відступлення права вимоги від 31.05.2023.
Факт підписання договору іпотеки сторонами не оспорюється, а тому у силу вимог статті 82 ЦПК України не потребує доказування.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог суд першої інстанції зазначив, майнові права на спірну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак позовні вимоги ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, про визнання права власності на предмет іпотеки.
Так, статтею 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки) був визначений вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.
Предметом іпотеки могли бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернення стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом також міг бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Частина об`єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості чи приєднання її до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цій редакції закону були відсутні.
Дія Закону України від 19 червня 2003 № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати (редакція з 14 січня 2006 року по 23 липня 2010 року) на правовідносини при укладенні договору іпотеки між банком і фізичною особою з метою забезпечення кредитного договору не поширюються.
Зазначений правовий висновок викладений Верховним Судом України у постанові від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року, якими були внесені зміни до Закону України «Про іпотеку».
З огляду на наведене суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що при укладенні договору іпотеки від 08 вересня 2006 року положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня 2003 року) не містили положень про те, що майнові права на незавершене будівництвом приміщення могли виступати предметом іпотеки.
Майнове право, що є предметом застави (іпотеки) - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.
Разом з тим, згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції чинній на час укладення договору іпотеки) передбачали, що предметом іпотеки може виступати об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.
Положеннями пункту 1.9 договору іпотеки від 06.06.2008, що був укладений між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 , передбачено, що після завершення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Разом з тим сам по собі факт того, що на час укладення спірних договорів іпотеки стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки не може свідчити про його недійсність, оскільки головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушення прав і законних інтересів особи.
Вказані висновки викладені у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 04 липня 2018 року у справі № 520/10060/16-ц.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги, що дійсність чи законність іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та АБ «Укрсоцбанк», за яким ОСОБА_2 передала в іпотеку майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, та право власності на яке виникне у Іпотекодавця у майбутньому, не є предметом розгляду в суді, не входить в предмет доказування, а його дійсність не оспорювалась сторонами. 
За таких обставин, суд по суті визнав договір іпотеки укладений між сторонами недійсним, хоча жодна із сторін вказаного договору його не оспорювала.
Щодо суті спору колегія суддів виходить з наступного.
Статтею 1054 ЦК України передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу (частина друга статті 1050 ЦК України).
Згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
При цьому стаття 37 Закону України «Про іпотеку» не містить можливості визнання права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем за рішенням суду. Відповідно до частини першої цієї статті іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки - це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно в договорі.
Позивач відповідно до статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку» має можливість звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього.
Зазначений правовий висновок щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього наведений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № 760/14438/15-ц (провадження № 14-38цс18) та від 29 травня 2018 року у справі № 369/238/15-ц (провадження № 14-117цс18).
Крім того, вказані позиції також узгоджуються з висновками Верховного Суду викладені у постановах від 23 листопада 2020 року у справі № 211/6020/15-ц, від 18 лютого 2020 року у справі № 642/1012/14-ц, 20 травня 2020 року у справі № 570/3408/15-ц, від 02 вересня 2020 року у справі № 753/16397/14-ц, вказана судова практика не змінювалась та є актуальною на даний час. 
Відповідно до пункту 4.5.3 укладеного між сторонами договору іпотеки задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». 
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої у цьому пункту 4.5 договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Тобто сторони, підписавши іпотечний договір, визначили всі його умови, в тому числі вирішили питання позасудового врегулювання спору і не передбачили можливості звернення іпотекодержателя до суду з позовом про визнання за ним права власності на предмет іпотеки.
За змістом вказаних вище норм Закону України «Про іпотеку» для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
При цьому позивач не позбавлений відповідно до статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку» можливості звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього.
З огляду на зазначене, передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
Застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки - це виключно позасудовий спосіб урегулювання спору, який сторони встановлюють самостійно у договорі.
З урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання право власності на нього за іпотекодержателем.
За таких обставин позовні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості на майнові права на квартиру шляхом передачі ОСОБА_1 права власності на предмет іпотеки не підлягають задоволенню, оскільки вказаний спосіб захисту є позасудовим врегулюванням, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду. А суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.
Щодо вимог позову про визнання права власності на квартиру, колегія суддів виходить з того, що такі не можуть існувати окремо, є похідними від вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, вимоги про визнання права власності на квартиру як об`єкт права, пред`явлено лише до  ОСОБА_2 , хоча відповідачем також має бути ТОВ "Альянс-Висотбуд", оскільки ними не виконаний обов`язок передати квартиру.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми процесуального права, якими керувався суд апеляційної інстанції 

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної ОСОБА_1 є частково обґрунтованими, а тому вона підлягає частковому задоволенню.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374, п. п. 3, 4 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги змінює судове рішення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права або неправильному застосуванні норм матеріального права.
Згідно із ч. 4 ст. 376 ЦПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.
Оскільки висновки суду першої інстанції не в повній мірі відповідають правовідносинам, які виникли між сторонами, колегія суддів вважає, що мотивувальна частина рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини рішення суду першої інстанції в редакції мотивувальної частини даної постанови.
В решті рішення суду необхідно залишити без змін.

Порядок та строк касаційного оскарження

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Підстави касаційного оскарження передбачені частиною 2 статті 389 ЦПК України.
Частиною першою статті 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

4. Резолютивна частина 

Керуючись ст.ст.374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Заочне рішення Пересипського районного суду м.Одеси від 26 травня 2025 року змінити, шляхом викладення мотивувальної частини рішення суду першої інстанції в редакції мотивувальної частини даної постанови.
В решті рішення - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий        Є.С. Сєвєрова

Судді:         Л.М. Вадовська 

С.О. Погорєлова