ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

29 квітня 2026 року
м. Київ

справа № 372/602/22
провадження № 61-752св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Шиповича В. В.,

учасники справи:
позивач - заступник керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Козинської селищної ради Обухівського району Київської області,
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 ,
треті особи, як не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Рейнір Бізнес Груп», громадська організація «Екологічна безпека Київщини»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року у складі колегії суддів: Таргоній Д. О., Голуб С. А., Слюсар Т. А.,
Короткий зміст позовних вимог
1. У лютому 2022 року заступник керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Козинської селищної ради Обухівського району Київської області звернувся до суду із позовом до  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: товариство з обмеженою відповідальністю «Рейнір Бізнес Груп» (далі - ТОВ «Рейнір Бізнес Груп»), громадська організація «Екологічна безпека Київщини» (далі - ГО «Екологічна безпека Київщини»), про повернення земельних ділянок та скасування рішень про їх державну реєстрацію.
2. Позов обґрунтовано тим, що Київською обласною прокуратурою за результатами аналізу додержання вимог земельного законодавства на території смт Козин Обухівського району виявлено порушення вимог земельного законодавства при відведенні у власність земельних ділянок водного фонду.
3. Встановлено, що рішенням Козинської селищної ради від 10 квітня 2019 року № 15 ТОВ «Рейнір бізнес Груп» передано в оренду земельну ділянку площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
4. На підставі вказаного рішення 11 квітня 2019 року між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» укладено договір оренди, за умовами якого селищною радою передано в оренду ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» земельну ділянку з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039 з цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення.
5. У подальшому рішенням Козинської селищної ради від 17 травня 2019 року № 21 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки Козинської селищної ради, що перебуває в користуванні на умовах оренди ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (для будівництва рекреаційно-житлового комплексу) за адресою: АДРЕСА_1 затверджено технічну документацію та поділено орендовану земельну ділянку площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039 на земельні ділянки площами: 3,2651 га, 1,3319 га, 0,0948 га, 0,2159 га, 0,7678 га, 2,0128 га, 8,2994 га, 3,0058 га, 3,5135 га, 4,1132 га, 2,7779 га, 3,4784 га, 1,8539 га, 3,8973 га, 2,2618 га.
6. На підставі даного рішення між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2019 року та визначено об`єктами оренди за договором наступні земельні ділянки: площею 3,4784 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0042; площею 1,8539 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0043; площею 2,7779 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0044; площею 2,2618 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0045; площею 4,1132 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0046; площею 3,0058 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0047; площею 8,2994 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0048; площею 3,8973 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0049; площею 3,5135 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0050; площею 2,0128 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0051; площею 0,7678 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0052; площею 0,2159 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0053; площею 0,0948 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0054; площею 3,2651 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0055; площею 1,3319 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0056.
7. У подальшому Козинською селищною радою на підставі договорів купівлі-продажу відчужено на користь ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» ряд вказаних вище земельних ділянок.
8. В подальшому на підставі заяв власника земельних ділянок ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» упродовж 2020-2021 років за рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0042, утворено 13 нових земельних ділянок з кадастровими номерами: 3223155400:03:028:0062, 3223155400:03:028:0066, 3223155400:03:028:0069, 3223155400:03:028:0068, 3223155400:03:028:0060, 3223155400:03:028:0067, 3223155400:03:028:0061, 3223155400:03:028:0063, 3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0071, 3223155400:03:028:0064, 3223155400:03:028:0070.
9. За рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0044 утворено 14 земельних ділянок з кадастровими номерами: 3223155400:03:028:0072, 3223155400:03:028:0073, 3223155400:03:028:0074, 3223155400:03:028:0075, 3223155400:03:028:0076, 3223155400:03:028:0077, 3223155400:03:028:0078, 3223155400:03:028:0079, 3223155400:03:028:0080, 3223155400:03:028:0081, 3223155400:03:028:0082, 3223155400:03:028:0083, 3223155400:03:028:0084, 3223155400:03:028:0085.
10. За рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0055 утворено 12 земельних ділянок з кадастровими номерами: 3223155400:03:028:0121, 3223155400:03:028:0126, 3223155400:03:028:0124, 3223155400:03:028:0125, 3223155400:03:028:0130, 3223155400:03:028:0129, 3223155400:03:028:0131, 3223155400:03:028:0128, 3223155400:03:028:0122, 3223155400:03:028:0123, 3223155400:03:028:0132, 3223155400:03:028:0127.
11. У подальшому, ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» частину вказаних вище земельних ділянок відчужено на користь фізичних та юридичних осіб, в тому числі і відповідачам по справі.
12. Позивач зазначав, що набуття ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» у власність вказаних земельних ділянок відбулось з грубим порушенням вимог законодавства, у зв`язку із чим останні підлягають поверненню у власність територіальної громади.
13. Так, спірні земельні ділянки знаходяться в межах 100-метрової прибережної захисної смуги річки Дніпро, у зв`язку з чим набуття відповідачами їх у користування, а потім у власність з метою здійснення житлової забудови суперечить вимогам статей 60, 61 ЗК України та статті 88 ВК України.
14. Спірні земельні ділянки передавались в оренду без проведення аукціону у зв`язку із набуттям ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» права власності на об`єкти незавершеного будівництва, що суперечить статтям 127, 134 ЗК України, оскільки об`єкт незавершеного будівництва до моменту завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію за своєю правовою природою не є нерухомим майном, а лише сукупністю будівельних матеріалів; площа земельних ділянок, які передавались в оренду для завершення будівництва та подальшого обслуговування нерухомого майна, значно перевищувала площу об`єктів незавершеного будівництва.
15. Крім того, продаж земельних ділянок здійснено Козинською селищною радою за ціною значно меншою за реальну ринкову вартість спірних земельних ділянок.
16. Зазначені обставини стали підставою для звернення заступника керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Козинської селищної ради Обухівського району Київської області до суду з вказаним позовом.
17. Враховуючи викладене прокурор просив суд:
усунути перешкоди у здійсненні Козинською селищною радою права користування та розпорядження земельними ділянками водного фонду, що розташовані на території смт Козин Обухівського району Київської області шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: 
№ 60583288 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,249 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0062; 
№ 60583340 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 0,233 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0066; 
№ 60583325 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_7 на земельну ділянку площею 0,2224 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0069; 
№ 60583304 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_8 на земельну ділянку площею 0,2238 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0068; 
№ 60582563 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,2258 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0060; 
№ 58692888 від 11 червня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_4 на земельну ділянку площею 0,2291 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0067; 
№ 60583274 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_1 на земельну ділянку площею 0,2376 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0061; 
№ 60583335 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку площею 0,23 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0063; 
№ 60583118 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_5 на земельну ділянку площею 0,23 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0059; 
№ 60582821 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_6 на земельну ділянку площею 0,5211 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0065; 
№ 60582902 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_6 на земельну ділянку площею 0,2921 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0071; 
№ 60583332 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_7 на земельну ділянку площею 0,2927 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0064; 
№ 60583317 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_8 на земельну ділянку площею 0,2918 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0070; 
№ 60583154 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_5 на земельну ділянку площею 0,25 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0078; 
№ 59272256 від 14 липня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_9 на земельну ділянку площею 0,2501 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0077; 
№ 60582978 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_6 на земельну ділянку площею 0,25 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0076; 
№ 59333887 від 19 липня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_5 на земельну ділянку площею 0,2432 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0075; 
№ 59829796 від 13 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_10 на земельну ділянку площею 0,2198 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0074; 
№ 60583348 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_11 на земельну ділянку площею 0,1987 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0073; 
№ 60583039 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_12 на земельну ділянку площею 0,1529 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0127; 
№ 60583216 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_13 на земельну ділянку площею 0,112 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0132; 
№ 60582463 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_3 на земельну ділянку площею 0,0393 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0123; 
№ 60583298 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_14 на земельну ділянку площею 0,1225 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0130; 
№ 60583343 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_11 на земельну ділянку площею 0,1258 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0129; 
№ 60583191 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_13 на земельну ділянку площею 0,122 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0131; 
№ 60583263 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_15 на земельну ділянку площею 0,1317 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0128; 
№ 60583252 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_16 на земельну ділянку площею 0,0981 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0122.
усунути перешкоди у здійсненні Козинською селищною радою права користування та розпорядження земельними ділянками водного фонду з кадастровими номерами: 
3223155400:03:028:0062 та 3223155400:03:028:0061 шляхом їх повернення від ОСОБА_1 ; 
3223155400:03:028:0066 та 3223155400:03:028:0063 шляхом їх повернення від ОСОБА_2 ; 
3223155400:03:028:0069 та 3223155400:03:028:0064 шляхом їх повернення від ОСОБА_7 ; 
3223155400:03:028:0068 та 3223155400:03:028:0070 шляхом їх повернення від ОСОБА_8 ; 
3223155400:03:028:0060 та 3223155400:03:028:0123 шляхом їх повернення від ОСОБА_3 , 
3223155400:03:028:0067 шляхом її повернення від ОСОБА_4 ; 
3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0075 та 3223155400:03:028:0078 шляхом їх повернення від ОСОБА_5 ; 
3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0071 та 3223155400:03:028:0076 шляхом їх повернення від ОСОБА_6 ; 
3223155400:03:028:0077 шляхом її повернення від ОСОБА_9 ; 
3223155400:03:028:0074 шляхом її повернення від ОСОБА_10 ; 
3223155400:03:028:0073 та 3223155400:03:028:0129 шляхом їх повернення від ОСОБА_11 ; 
3223155400:03:028:0127 шляхом її повернення від ОСОБА_12 ; 
3223155400:03:028:0132 та 3223155400:03:028:0131 шляхом їх повернення від ОСОБА_13 ; 
3223155400:03:028:0130 шляхом її повернення від ОСОБА_14 ; 
3223155400:03:028:0128 шляхом її повернення від ОСОБА_15 ; 
3223155400:03:028:0122 шляхом її повернення від ОСОБА_16 , - на користь Козинської територіальної громади в особі Козинської селищної ради.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
18. Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 30 листопада 2023 року у складі судді Сташків Т. Г. позов задоволено.
19. Усунуто перешкоди у здійсненні Козинською селищною радою права користування та розпорядження земельними ділянками водного фонду, що розташовані на території смт Козин, Обухівського району, Київської області, шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень:
№ 60583288 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_1 на земельну ділянку, площею 0,249 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0062;
№ 60583340 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_2 на земельну ділянку, площею 0,233 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0066;
№ 60583325 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_7 на земельну ділянку, площею 0,2224 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0069;
№ 60583304 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_8 на земельну ділянку, площею 0,2238 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0068;
№ 60582563 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_3 на земельну ділянку, площею 0,2258 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0060;
№ 58692888 від 11червня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_4 на земельну ділянку, площею 0,2291 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0067;
№ 60583274 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності   ОСОБА_1 на земельну ділянку, площею 0,2376 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0061;
№ 60583335 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_2 на земельну ділянку, площею 0,23 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0063;
№ 60583118 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_5 на земельну ділянку, площею 0,23 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0059;
№ 60582821 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_6 на земельну ділянку, площею 0,5211 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0065;
№ 60582902 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_6 на земельну ділянку, площею 0,2921 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0071;
№ 60583332 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_7 на земельну ділянку, площею 0,2927 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0064;
№ 60583317 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_8 на земельну ділянку, площею 0,2918 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0070;
№ 60583154 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_5 на земельну ділянку, площею 0,25 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0078;
№ 59272256 від 14липня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_9 на земельну ділянку, площею 0,2501 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0077;
№ 60582978 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_6 на земельну ділянку, площею 0,25 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0076;
№ 59333887 від 19липня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_5 на земельну ділянку, площею 0,2432 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0075;
№ 59829796 від 13серпня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_10 на земельну ділянку, площею 0,2198 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0074;
№ 60583348 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_11 на земельну ділянку, площею 0,1987 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0073;
№ 60583039 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_12 на земельну ділянку, площею 0,1529 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0127;
№ 60583216 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_13 на земельну ділянку, площею 0,112 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0132;
№ 60582463 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_3 на земельну ділянку, площею 0,0393 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0123;
№ 60583298 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_14 на земельну ділянку, площею 0,1225 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0130;
№ 60583343 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_11 на земельну ділянку, площею 0,1258 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0129;
№ 60583191 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності  ОСОБА_13 на земельну ділянку, площею 0,122 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0131;
№ 60583263 від 24вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_15 на земельну ділянку, площею 0,1317 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0128;
№ 60583252 від 24 вересня 2021 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_16 на земельну ділянку, площею 0,0981 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0122.
Усунуто перешкоди у здійсненні Козинською селищною радою права користування та розпорядження спірними земельними ділянками шляхом їх повернення на користь Козинської територіальної громади в особі Козинської селищної ради.
Вирішено питання щодо судових витрат.
20. Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що відсутність затвердженого у встановленому законом порядку проекту встановлення природних захисних смуг, відсутність затвердженого у встановленому законом порядку генерального плану смт Козин вказує на те, що розмір прибережної захисної смуги р. Дніпро уздовж смт Козин становить 100 метрів від узрізу води. 
21. Таким чином, спірні земельні ділянки з кадастровими номерами 3223155400:03:028:0042, 3223155400:03:028:0044, 3223155400:03:028:0055, що в подальшому були поділені на 3223155400:03:028:0061, 3223155400:03:028:0062; 3223155400:03:028:0063, 3223155400:03:028:0066; 3223155400:03:028:0069, 3223155400:03:028:0064; 3223155400:03:028:0060, 3223155400:03:028:0123; 3223155400:03:028:0067; 3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0078, 3223155400:03:028:0075; 3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0071, 3223155400:03:028:0076; 3223155400:03:028:0068, 3223155400:03:028:0070; 3223155400:03:028:0077; 3223155400:03:028:0074; 3223155400:03:028:0073, 3223155400:03:028:0129; 3223155400:03:028:0127; 3223155400:03:028:0132, 3223155400:03:028:0131; 3223155400:03:028:0130; 3223155400:03:028:0128; 3223155400:03:028:0122, є земельними ділянками водного фонду, оскільки розташовані у межах прибережної захисної смуги р. Дніпро.
22. При цьому, вирішуючи спір, місцевий суд також зазначив, що відповідачі в силу зовнішніх, об`єктивних, явних і видимих, характерних для земель водного фонду (статті 1, 3, 4 ВК України) природних ознак (наявності річки Дніпро, Канівського водосховища, її берегових ліній, прибережно-захисних смуг) спірних земельних ділянок, знали або, проявивши розумну обачність, могли і повинні були знати про те, що спірні земельні ділянки перебувають у межах прибережної захисної суги, а тому вибули з володіння держави з порушенням вимог закону, що ставить їх добросовісність під час набуття земельних ділянок у власність під обґрунтований сумнів.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
23. Постановою Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року апеляційну скаргу ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» задоволено, рішення місцевого суду скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено.
24. Суд апеляційної інстанції, переглядаючи справу в апеляційному порядку, зазначив, що судом першої інстанції не враховано, що межі первісної земельної ділянки площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, яка передавалась у користування ТОВ «Сімінвест», а в подальшому була передана в оренду ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» не накладаються на прибережні захисні смуги, конфігурація та контури яких повторюють межі, площу і конфігурацію зареєстрованих 01 лютого 2014 року Управлінням Держземагенства в Обухівському районі обмежень (обтяжень) згідно додатку № 6 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1051 від 17 жовтня 2012 року.
25. Подальший поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, яка перебувала в оренді ТОВ «Рейнір Бізнес Груп», відчуження розподілених земельних ділянок, повторний поділ та продаж спірних земельних ділянок фізичним особам - відповідачам у даній справі, не змінює статусу цих земельних ділянок, оскільки вони сформовані у тих самих розмірах та межах, встановлених в Детальному плані території смт Козин.
26. Також апеляційний суд врахував обставини щодо законності та чинності рішення Обухівської районної ради народних депутатів Київської області від 18 вересня 1998 року № 40 03.ХХІІІ «Про затвердження Генерального плану селища Козин та плану детального планування житлового району села П`ятихатки», які встановлено у справі № 911/268/22.
27. Водночас, апеляційний суд погодився з висновком місцевого суду про те, що договори купівлі-продажу спірних земельних ділянок укладено без дотримання конкурентних засад відповідно до абзацу 2 частини другої статті 134 ЗК України, проте на час укладення правочинів ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» не набуло право власності на об`єкти нерухомості, розташовані на них, що свідчить про незаконне заволодіння земельними ділянками комунальної власності.
28. При цьому, врахувавши обставини набуття ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» земельних ділянок, апеляційний суд зазначив, що позовні вимоги пред`явлені на підставі статті 391 ЦК України, а не з підстав, передбачених статтею 216 ЦК України, разом із тим, пред`явлення негаторного позову унеможливлює застосування двосторонньої реституції. Обрання такого способу захисту свідчить про покладення тягаря відповідальності на фізичних осіб, які обґрунтовано сподівались на правомірність дій органу місцевого самоврядування та органу влади в особі Козинської селищної ради.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
29. У січні 2025 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга заступника керівника Київської обласної прокуратури.
30. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 10 лютого 2025 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано цивільну справу і надано строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
31. Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 квітня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
32. У касаційній скарзі заступник керівника Київської обласної прокуратури, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржуване судове рішення та залишити в силі рішення місцевого суду.
33. Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 03 липня 2018 року в справі № 917/1345/17, від 28 листопада 2018 року в справі № 504/2864/13, від 18 березня 2020 року в справі № 129/1033/13-ц, від 15 травня 2020 року в справі № 372/2180/15-ц, від 22 травня 2020 року в справі № 469/1203/15-ц, від 03 серпня 2022 року в справі № 910/11027/18 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
34. Касаційна скарга мотивована тим, що містобудівна документація підлягає врахуванню під час встановлення меж прибережних захисних смуг відповідними проектами, однак сама по собі не може визначати такі межі.
35. Заявник посилається на лист головного управління Держгеокадастру у Київській області від 08 грудня 2021 року, у якому вказано, що проект землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги р. Дніпро в межах спірних земельних ділянок не погоджувався.
36. Разом із тим, відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом.
37. Отже, з урахування статті 88 ВК України, ширина прибережної смуги у межах розташування спірних земельних ділянок становить 100 метрів. Наведене підтверджується листами Інституту водних проблем і меліорації від 29 листопада 2019 року та від 18 лютого 2022 року, відповідно до яких спірні земельні ділянки знаходяться в межах 100-метрової прибережної захисної смуги Канівського водосховища річки Дніпро та накладаються на землі водного фонду.
38. Також прокурор не погоджується із висновками апеляційного суду про можливість визначення меж прибережної захисної смуги у межах розташування спірних земельних ділянок виходячи з відомостей Державного земельного кадастру та містобудівної документації. Зазначає, що відомості про розмір прибережної захисної смуги для території, в межах якої розташовані спірні земельні ділянки, могли бути внесені до Державного земельного кадастру лише на підставі відповідного окремого проекту землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а не на підставі технічної документації.
39. Крім того, посилається на те, що рішення у справі № 911/268/22 не може становити преюдиційне значення, оскільки у вказаній справі та справі, яка переглядається, різний склад учасників та предмет спору.
Доводи осіб, які подали відзиви на касаційну скаргу
40. У березні 2025 року до Верховного Суду надійшли відзиви на касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури від представника ОСОБА_15 - ОСОБА_17 , ТОВ «Рейнір Бізнес Груп», у яких вказано, що оскаржуване судове рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків апеляційного суду не спростовують.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
41. Козинською селищною радою 10 квітня 2019 року прийнято рішення № 15 «Про надання товариству з обмеженою відповідальністю «Рейнір Бізнес Груп» земельної ділянки в оренду для будівництва рекреаційно-житлового комплексу», яким, беручи до уваги, що на даній земельній ділянці розташовані об`єкти незавершеного будівництва, які належать ТОВ «Рейнір Бізнес Груп», що дозволяє передати у користування на умовах оренди без проведення земельних торгів (аукціону) на позаконкурсній основі, а також з метою належної адресації землеволодінь вирішено присвоїти земельній ділянці площею 40,8895 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0039, поштову адресу: АДРЕСА_1 ; вирішено передати в оренду вказану земельну ділянку ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» строком на 49 років, встановити річну орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки, а селищному голові ОСОБА_18 доручити укласти з ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» договір оренди зазначеної земельної ділянки, який підлягає нотаріальному посвідченню.
42. На підставі вказаного рішення 11 квітня 2019 року між Козинською селищною радою (орендодавець) та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає земельну ділянку площею 40,8895 га, яка виділена в натурі, категорія земель - землі рекреаційного призначення; цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, вид використання - для будівництва рекреаційно-житлового комплексу, склад угідь - землі, які використовуються для відпочинку та оздоровлення, кадастровий номер 3223155400:03:028:0039 (пункт 1.1).
43. На земельній ділянці розташовані об`єкти незавершеного будівництва, які належать орендарю на підставі договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва, посвідчених приватним нотаріусом Зимою Н. Ф. 09 квітня 2019 за № № 1336, 1337, 1338, 1339, 1340, 1341, 1342, 1343, 1344, 1345, 1346, 1347, 1348, 1349, 1350, 1351 (пункт 1.5).
44. Договір укладено на 49 років (пункт 2.1).
45. Річна орендна плата встановлюється у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки, визначеної у році, у якому укладається договір оренди (пункт 3.2).
46. Згідно з Витягом з державного земельного кадастру про земельну ділянку від 11 квітня 2019 року №НВ-0003002612019 відомості про обмеження у використанні земельної ділянки встановлені порядком ведення Державного земельного кадастру, зареєстровані, а саме: прибережні захисні смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах - 5,4248 га, прибережні захисні смуги вздовж річок, навколо водойм та на островах - 5,3367 га (пункт 4.1).
47. Даний договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Мельник М. В. за реєстровим номером № 932.
48. 11 квітня 2019 року між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.
49. У подальшому рішенням Козинської селищної ради від 17 травня 2019 року № 21 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки Козинської селищної ради, що перебуває в користуванні на умовах оренди ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення (для будівництва рекреаційно-житлового комплексу) за адресою: АДРЕСА_1 , затверджено технічну документацію та поділено орендовану земельну ділянку площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039 на земельні ділянки площами: 3,2651 га, 1,3319 га, 0,0948 га, 0,2159 га, 0,7678 га, 2,0128 га, 8,2994 га, 3,0058 га, 3,5135 га, 4,1132 га, 2,7779 га, 3,4784 га, 1,8539 га, 3,8973 га, 2,2618 га.
50. На підставі даного рішення між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» 23 травня 2019 року укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2019 року та визначено об`єктами оренди за договором наступні ділянки: площею 3,4784 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0042; площею 1,8539 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0043; площею 2,7779 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0044; площею 2,2618 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0045; площею 4,1132 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0046; площею 3,0058 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0047; площею 8,2994 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0048; площею 3,8973 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0049; площею 3,5135 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0050; площею 2,0128 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0051; площею 0,7678 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0052; площею 0,2159 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0053; площею 0,0948 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0054; площею 3,2651 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0055; площею 1,3319 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0056.
51. У подальшому Козинською селищною радою на підставі договорів купівлі-продажу відчужено на користь ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» ряд вказаних вище земельних ділянок.
52. Так, 05 листопада 2019 року на підставі рішень Козинської селищної ради від 01 листопада 2019 року № 7 та № 5 між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» укладено договори купівлі-продажу земельних ділянок з кадастровими номерами 3223155400:03:028:0042 та 3223155400:03:028:0044.
53. Також 16 квітня 2021 року між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» на підставі рішення Козинської селищної ради від 24 березня 2021 № 47 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0055.
54. За умовами пунктів 1.3 усіх вказаних договорів купівлі-продажу на земельних ділянках, які відчужуються, розташовані об`єкти незавершеного будівництва, що належать покупцеві (ТОВ «Рейнір Бізнес Груп»).
55. У подальшому на підставі заяв власника земельних ділянок ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» упродовж 2020-2021 років за рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0042 утворено 13 нових земельних ділянок з кадастровими номерами 3223155400:03:028:0062, 3223155400:03:028:0066, 3223155400:03:028:0069, 3223155400:03:028:0068, 3223155400:03:028:0060, 3223155400:03:028:0067, 3223155400:03:028:0061, 3223155400:03:028:0063, 3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0071, 3223155400:03:028:0064, 3223155400:03:028:0070.
56. За рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0044 утворено 14 земельних ділянок з кадастровими номерами 3223155400:03:028:0072, 3223155400:03:028:0073, 3223155400:03:028:0074, 3223155400:03:028:0075, 3223155400:03:028:0076, 3223155400:03:028:0077, 3223155400:03:028:0078, 3223155400:03:028:0079, 3223155400:03:028:0080, 3223155400:03:028:0081, 3223155400:03:028:0082, 3223155400:03:028:0083, 3223155400:03:028:0084, 3223155400:03:028:0085.
57. За рахунок поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0055 утворено 12 земельних ділянок з кадастровими номерами 3223155400:03:028:0121, 3223155400:03:028:0126, 3223155400:03:028:0124, 3223155400:03:028:0125, 3223155400:03:028:0130, 3223155400:03:028:0129, 3223155400:03:028:0131, 3223155400:03:028:0128, 3223155400:03:028:0122, 3223155400:03:028:0123, 3223155400:03:028:0132, 3223155400:03:028:0127.
58. У подальшому ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» частину вказаних вище земельних ділянок відчужено на користь фізичних та юридичних осіб.
59. Так, зокрема, на підставі договорів купівлі-продажу від 11 червня 2021 року, 24 вересня 2021 року, 14 липня 2021 року, 19 липня 2021 року, 13 серпня 2021 року відчужено земельні ділянки з кадастровими номерами: 3223155400:03:028:0061, 3223155400:03:028:0062 - на користь ОСОБА_1 ; 3223155400:03:028:0063, 3223155400:03:028:0066 - на користь ОСОБА_2 ; 3223155400:03:028:0069, 3223155400:03:028:0064 - на користь ОСОБА_7 ; 3223155400:03:028:0060, 3223155400:03:028:0123 - на користь ОСОБА_3 ; 3223155400:03:028:0067 - на користь ОСОБА_4 ; 3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0078, 3223155400:03:028:0075 - на користь ОСОБА_5 ; 3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0071, 3223155400:03:028:0076 - на користь ОСОБА_6 ; 3223155400:03:028:0068, 3223155400:03:028:0070 - на користь ОСОБА_8 ; 3223155400:03:028:0077 - на користь ОСОБА_9 ; 3223155400:03:028:0074 - на користь ОСОБА_10 ; 3223155400:03:028:0073, 3223155400:03:028:0129 - на користь ОСОБА_11 ; 3223155400:03:028:0127 - на користь ОСОБА_12 ; 3223155400:03:028:0132, 3223155400:03:028:0131 - на користь ОСОБА_13 ; 3223155400:03:028:0130 - на користь ОСОБА_14 ; 3223155400:03:028:0128 - на користь ОСОБА_15 ; 3223155400:03:028:0122 - на користь ОСОБА_16 .
Позиція Верховного Суду
60. Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
61. Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
62. Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
63. Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
64. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
65. Звертаючись до суду із вказаним позовом, прокурор посилався на те, що спірна земельна ділянка площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, яка в подальшому була неодноразово поділена та відчужена, зокрема, на користь відповідачів, набута ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» з порушенням вимог статей 122, 134 ЗК України та відноситься до земель водного фонду.
66. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив із наступного:
спірні земельні ділянки не є землями водного фонду;
під час розгляду справи апеляційним судом враховано обставини, встановлені в постанові Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року у справі № 911/268/22;
суд апеляційної інстанції погодився із висновком місцевого суду про те, що земельні ділянки виділені товариству з порушенням земельного законодавства, водночас оскільки такі не є землями водного фонду, суд дійшов висновку, що прокурором обрано неналежний спосіб захисту порушеного права.
67. Колегія суддів не може погодитись із висновками суду апеляційного суду з огляду на наступне.
Щодо преюдиційного значення судових рішень у справі № 911/268/22.
68. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені (частини четверта, п`ята статті 82 ЦПК України).
69. Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61- 11сво17)).
70. У справі, яка переглядається, вирішуючи спір з урахуванням пред`явлених прокурором позовних вимог, суди з`ясовували, чи відносить земельна ділянка з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, а також земельні ділянки, які утворились внаслідок її поділу, зокрема, 3223155400:03:028:0042, 3223155400:03:028:0044 та 3223155400:03:028:0055 до земель водного фонду.
71. Водночас у січні 2022 року заступник керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Козинської селищної ради звернувся до суду із позовом до ТОВ «Рейнір Бізнес Груп», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, - ГО «Екологічна безпека Київщини», про повернення земельних ділянок та скасування рішень про їх державну реєстрацію (справа № 911/268/22).
72. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року у справі № 911/268/22 апеляційні скарги заступника керівника Київської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Київської області від 28 лютого 2023 року та на додаткове рішення Господарського суду Київської області від 21 квітня 2023 року задоволено.
Апеляційну скаргу ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» на додаткове рішення Господарського суду Київської області від 21 квітня 2023 року залишено без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 28 лютого 2023 року скасовано, позов задоволено.
73. Під час розгляду справи № 911/268/22 апеляційним судом в постанові від 27 вересня 2023 року, зокрема, встановлено наступні обставини:
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за № НВ-3202404242014 від 13 березня 2014 року земельна ділянка площею 40,8895 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0039, категорія земель - землі рекреаційного призначення, вид використання - для будівництва рекреаційно-житлового комплексу, комунальної власності, зареєстрована як об`єкт цивільних прав 13 березня 2014 року на підставі Технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 27 лютого 2014 року.
У подальшому у 2019 році право користування на умовах оренди вказаною земельною ділянкою набуло ТОВ «Рейнір Бізнес Груп».
Козинською селищною радою 10 квітня 2019 року було прийнято рішення № 15 «Про надання товариству з обмеженою відповідальністю «Рейнір Бізнес Груп» земельної ділянки в оренду для будівництва рекреаційно-житлового комплексу», яким, беручи до уваги, що на даній земельній ділянці розташовані об`єкти незавершеного будівництва, які належать ТОВ «Рейнір Бізнес Груп», що дозволяє передати у користування на умовах оренди без проведення земельних торгів (аукціону) на позаконкурсній основі, а також з метою належної адресації землеволодінь вирішено присвоїти земельній ділянці площею 40,8895 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0039 поштову адресу: АДРЕСА_1 ; передати в оренду вказану земельну ділянку ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» строком на 49 років, встановити річну орендну плату в розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки, а селищному голові ОСОБА_18 доручити укласти з ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» договір оренди зазначеної земельної ділянки, який підлягає нотаріальному посвідченню.
Рішенням Козинської селищної ради від 18 квітня 2019 року № 7 «Про надання дозволу на розробку Технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, що перебуває у користуванні на умовах оренди» надано дозвіл ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0039, на 15 земельних ділянок, а саме 3,2651 га, 1,3319 га, 0,0948 га, 0,2159 га, 0,7678 га, 2,0128 га, 8,2994 га, 3,0058 га, 3,5135 га, 4,1132 га, 2,7779 га, 3,4784 га, 1,8539 га, 3,8973 га, 2,2618 га.
23 травня 2019 року між Козинською селищною радою та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2019 року № 932, яким пункти 1.1, 3.3, 4.1 викладено в новій редакції. Об`єктами оренди договору є земельні ділянки: площею 3,484 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0042; площею 1,8539 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0043, площею 2,7779 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0044, площею 2,2618 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0045, площею 4,1132 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0046, площею 3,0058 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0047, площею 8,2994 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0048, площею 3,8973 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0049, площею 3,5135 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0050, площею 2,028 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0051, площею 0,7678 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0052, площею 0,2159 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0053, площею 0,0948 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0054, площею 3,2651 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0055, площею 1,3319 га кадастровий номер 3223155400:03:028:0056, виділені в натурі з наступними характеристиками: місце розташування п`ятнадцяти земельних ділянок - АДРЕСА_1 , категорія земель - землі рекреаційного призначення; цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, вид використання - для будівництва рекреаційно-житлового комплексу.
05 листопада 2019 року між Козинською селищною радою (продавець) та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до якого продавець на підставі рішення Козинської селищної ради № 7 від 01 листопада 2019 року продав, а покупець купив земельну ділянку комунальної власності розміром 3,484 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 3223155400:03:028:0042 (пункт 1.1 - 1.3). Згідно із висновком суб`єкта оціночної діяльності про ринкову вартість земельної ділянки, складеним ТОВ «Перша земельна агенція» 09 липня 2019 року, ринкова вартість земельної ділянки становить 7 235 072,00 грн (пункт 1.5).
05 листопада 2019 року між Козинською селищною радою (продавець) та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до якого продавець на підставі рішення Козинської селищної ради № 5 від 01 листопада 2019 року продав, а покупець купив земельну ділянку комунальної власності розміром 2,7779 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 3223155400:03:028:0044 (пункт 1.1 - 1.3). Згідно із висновком суб`єкта оціночної діяльності про ринкову вартість земельної ділянки, складеним ТОВ «Перша земельна агенція» 28 серпня 2019 року, ринкова вартість земельної ділянки становить 5 778 032,00 грн (пункт 1.5).
16 квітня 2021 року між Козинською селищною радою (продавець) та ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до якого продавець на підставі рішення Козинської селищної ради № 47 від 24 березня 2021 року продав, а покупець купив земельну ділянку комунальної власності розміром 3,2651 га для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, кадастровий номер 3223155400:03:028:0055 (пункт 1.1 - 1.3). Згідно із висновком суб`єкта оціночної діяльності про ринкову вартість земельної ділянки, складеним ТОВ «Перша земельна агенція» 28 серпня 2019 року, ринкова вартість земельної ділянки становить 6 791 408,00 грн (пункт 1.5).
На підставі нотаріально посвідченої заяви власника ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» № 3280 від 22 листопада 2019 року здійснено поділ земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0042, площею 3,4784 га, цільове призначення для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, на тринадцять земельних ділянок площами 0,2224 га, 0,2238 га, 0,2291 га, 0,2376 га, 0,2300 га, 0,2300 га, 0,5211 га, 0,2921 га, 0,2927 га, 0,2918 га.
За рахунок поділу земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0042, утворено земельні ділянки кадастрові номери 3223155400:03:028:0059, 3223155400:03:028:0060, 3223155400:03:028:0061, 3223155400:03:028:0062, 3223155400:03:028:0063, 3223155400:03:028:0064, 3223155400:03:028:0065, 3223155400:03:028:0066, 3223155400:03:028:0067 3223155400:03:028:0068, 3223155400:03:028:0069, 3223155400:03:028:0070, 3223155400:03:028:0071.
На підставі нотаріально посвідченої заяви власника ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» № 1324 від 23 листопада 2019 року здійснено поділ земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0044, площею 2,7779 га, цільове призначення для будівництва та обслуговування об`єктів рекреаційного призначення, на чотирнадцять земельних ділянок площами 0,0446 га, 0,1987 га, 0,2198 га, 0,2432 га, 0,2500 га, 0,2501 га, 0,2500 га, 0,1882 га, 0,1817 га, 0,1851 га, 0,1932 га, 0,2338 га, 0,2452 га, 0,0883 га.
За рахунок поділу земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0044, утворено земельні ділянки кадастрові номери 3223155400:03:028:0072, 3223155400:03:028:0073, 3223155400:03:028:0074, 3223155400:03:028:0075, 3223155400:03:028:0076, 3223155400:03:028:0077, 3223155400:03:028:0078, 3223155400:03:028:0079, 3223155400:03:028:0080, 3223155400:03:028:0081, 3223155400:03:028:0082, 3223155400:03:028:0083, 3223155400:03:028:0084, 3223155400:03:028:0085.
На підставі нотаріально посвідченої заяви власника ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» № 1300 від 02 липня 2021 року здійснено поділ земельної ділянки, кадастровий номер 3223155400:03:028:0055, площею 3,2651 га, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) на дванадцять земельних ділянок площами 0,0299 га, 0,0981 га, 0,1317 га, 0,1220 га, 0,1258 га, 0,1225 га, 1,1852 га, 0,8873 га, 0,2584 га, 0,1529 га, 0,1120 га, 0,0393 га. (кадастрові номери 3223155400:03:028:0121, 3223155400:03:028:0122, 3223155400:03:028:0123, 3223155400:03:028:0124, 3223155400:03:028:0125, 3223155400:03:028:0126, 3223155400:03:028:0127, 3223155400:03:028:0128, 3223155400:03:028:0129, 3223155400:03:028:0130, 3223155400:03:028:0131, 3223155400:03:028:0132).
74. Суд апеляційної інстанції, ухвалюючи судове рішення про задоволення позову від 27 вересня 2023 року у справі № 911/268/22, виходив із того, що матеріали справи не містять доказів розробки окремих проектів землеустрою, або затвердженої у встановленої законом порядку містобудівної документації, які б визначали межі прибережної захисної смуги р. Дніпро, уздовж якої розташовується смт. Козин.
Відтак, при наданні земельної ділянки за відсутності проекту землеустрою зі встановлення прибережної захисної смуги необхідно виходити з нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених статтею 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до Порядку визначення.
Відсутність у матеріалах справи окремого проекту землеустрою щодо визначення розміру прибережної захисної смуги, а також містобудівної документації, яка б визначала такі межі, формулювання у відповідних витягах ДЗК щодо підстави встановлення прибережної захисної смуги - лише Постанова КМУ «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» № 1051 свідчить про те, що відомості ДЗК щодо визначення розміру прибережних захисних смуг у межах первинної земельної ділянки площею 40,8895 га, кадастровий номер 3223155400:03:028:0039, є недостовірними.
Суд апеляційної інстанції також погодився з обраним прокурором способом захисту порушеного права, а саме пред`явлення негаторного позову.
Таким чином, враховуючи відсутність затвердженого у встановленому законом порядку проекту встановлення природних захисних смуг, відсутність затвердженого у встановленому законом порядку генерального плану смт Козин, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що розмір прибережної захисної смуги р. Дніпро уздовж смт Козин становить 100 метрів від узрізу води.
Відповідно, спірні земельні ділянки є земельними ділянками водного фонду, оскільки розташовані у межах встановленої частини другої статті 60 ЗК України, частини другої статті 88 ВК України, абз. 2 пункту 2 додатку 13 до Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров`я України від 19 червня 1996 року № 173.
75. Постановою Верховного Суду від 30 січня 2024 року у справі № 911/268/22 касаційні скарги ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» залишено без задоволення. Зокрема, постанову Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року залишено без змін.
76. У лютому 2024 року ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» звернулось до апеляційного суду із заявою про перегляд постанови Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року у справі № 911/268/22 за нововиявленими обставинами.
За наслідками розгляду вказаної заяви судове рішення апеляційного суду неодноразово оскаржувались в касаційному порядку.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року заяву ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» про перегляд постанови Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року за нововиявленими обставинами у справі № 911/268/22 задоволено.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року у справі № 911/268/22 скасовано, прийнято нове рішення.
Апеляційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Київської області від 28 лютого 2023 року у справі № 911/268/22 залишено без задоволення, а рішення Господарського суду Київської області від 28 лютого 2023 року у справі № 911/268/22 залишено без змін.
Апеляційні скарги ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» та заступника керівника Київської обласної прокуратури на додаткове рішення Господарського суду Київської області від 21 квітня 2023 року у справі № 911/268/22 залишено без задоволення, а додаткове рішення Господарського суду Київської області від 21 квітня 2023 у справі № 911/268/22 залишено без змін. Вирішено питання щодо судових витрат.
77. Посилаючись на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року у справі № 911/268/22, апеляційний суд у цій справі зазначав, що вказаним судовим рішенням, зокрема, встановлено, що рішенням Обухівської районної ради народних депутатів Київської області № 40 03.XXIII від 18 вересня 1998 року «Про затвердження Генерального плану селища Козин та плану детального планування житлового району села П?ятихатки», затверджено Генеральний план селища Козин, затверджено проект детального планування житлового району села по планування житлового району села П?ятихатки.
Отже, Північний апеляційний господарський суд у справі № 911/268/22 дійшов висновку, що Генеральний план селища Козин, затверджений саме рішенням Обухівської районної ради народних депутатів Київської області від 18 вересня 1998 року № 40 03.ХХ111, є тими нововиявленими обставинами, які спростовують висновки суду першої інстанції у відповідній постанові щодо відсутності відповідного рішення ради про затвердження генерального плану смт Козин і, відповідно, спростовують висновки суду щодо відсутності затвердженого у встановленому законом порядку проекту встановлення природних захисних смуг.
78. Разом із тим, постановою Верховного Суду у складі колегії Касаційного господарського суду від 01 квітня 2026 року у справі № 911/268/22 касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури задоволено частково.
Постанову Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року скасовано.
Відмовлено у задоволенні заяви ТОВ «Рейнір Бізнес Груп» про перегляд постанови Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року за нововиявленими обставинами. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року у цій справі залишено в силі.
Верховний Суд, відмовляючи у задоволенні заяви про перегляд за нововиявленими обставинами постанови апеляційного суду від 27 вересня 2023 року, зазначив, що суд апеляційної інстанції не врахував, що наведені заявником обставини у заяві про перегляд судового рішення за нововиявленими обставинами не є нововиявленими в розумінні вимог статті 320 ГПК України, а тому були відсутні підстави для скасування постанови Північного апеляційного господарського суду від 27 вересня 2023 року та ухвалення нового рішення про залишення без змін рішення Господарського суду Київської області від 28 лютого 2023 року.
79. З наведеного вбачається, що під час розгляду справи № 911/268/22 було встановлено, що земельна ділянка площею 40,8895 га з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, яка в подальшому була неодноразово поділена та відчужена, накладається на прибережну захисну смугу р. Дніпро й, відповідно, відноситься до земель водного фонду.
80. З огляду на викладене, врахувавши суб`єктний склад учасників справи № 911/268/22, предмет та підстави позову, колегія суддів відхиляє доводи прокурора в касаційній скарзі про те, що обставини, встановлені у справі № 911/268/22, не можуть бути преюдиціальними для справи, яка переглядається.
Як у справі № 911/268/22, так і у справі, яка переглядається, позови стосуються земельної ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039, яка в подальшому була неодноразово поділена, та, на думку позивача, не могла бути передана товариству, оскільки відноситься до земель водного фонду.
Таким чином, в силу частини четвертої, п`ятої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені у справі № 911/268/22, мають враховуватись під час розгляду цієї справи з врахуванням права відповідачів, які не були залучені під час розгляду справи № 911/268/22, на їх спростування.
Щодо належності способу захисту
81. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, враховуючи обставини, встановлені в чинній на той момент постанові Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року у справі № 911/268/22, виходив з того, що земельна ділянки з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039 та земельні ділянки, утворені внаслідок її поділу, не відносяться до земель водного фонду,тому прокурор обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, пред`явивши негаторний позов.
82. Разом із тим, як вказувалось вище, постановою Верховного Суду від 01 квітня 2026 року скасовано постанову Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року та залишено в силі постанову апеляційного суду від 27 вересня 2023 року у справі № 911/268/22, зі змісту якої вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 3223155400:03:028:0039 відноситься до земель водного фонду.
83. У пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що «заволодіння громадянами та юридичними особами землями водного фонду (перехід до них володіння цими землями) всупереч вимогам ЗК України є неможливим; розташування земель водного фонду вказує на неможливість виникнення приватного власника, а отже, і нового володільця, крім випадків, передбачених у статті 59 цього Кодексу (висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 22 травня 2018 року у справі № 469/1203/15-ц; від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц; від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц; від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц; від 15 вересня 2020 року у справі № 372/1684/14-ц та інших. Тому протиправне зайняття такої земельної ділянки або державну реєстрацію права власності на неї за приватною особою слід розглядати як не пов`язане з позбавленням володіння порушення права власності держави чи відповідної територіальної громади, а таке право захищається не віндикаційним, а негаторним позовом».
84. Колегія суддів враховує, що суд апеляційної інстанції, ухвалюючи оскаржуване судове рішення, посилався на обставини, встановлені в постанові Північного апеляційного господарського суду від 10 грудня 2025 року у справі № 911/268/22, яка в подальшому була скасована.
85. Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що судом апеляційної інстанції під час перегляду рішення місцевого суду в апеляційному порядку було зроблено передчасний висновок щодо обрання прокурором неналежного способу захисту порушеного права.
86. З урахуванням наведеного, оскільки фактичні обставини, від яких залежить правильне вирішення справи, не встановлено, а суд касаційної інстанції у силу своїх процесуальних повноважень (стаття 400 ЦПК України) позбавлений такої можливості, судове рішення апеляційного суду підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд.
87. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.
Керуючись статтями 400, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Київського апеляційного суду від 27 листопада 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Є. В. Синельников

Судді: О. М. Осіян

Н. Ю. Сакара

В. В. Сердюк

В. В. Шипович