ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.06.2026 м.Дніпро Справа № 908/2923/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Демчини Т.Ю. (суддя-доповідач),
суддів: Кошлі А.О., Стефанів Т.В.,
з участю секретаря судового засідання: Кишканя М.А.,
представника позивача (апелянта): Гайдука С.П. (в режимі відеоконференції),
представника відповідача: Железняк-Кранг І.В. (в режимі відеоконференції),
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Центрального апеляційного господарського суду апеляційні скарги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 (головуючий в першій інстанції Федько О.А.) 
у справі за позовом Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області 
до відповідача: Фермерського господарства Виробничого комплексу «АГРОЛЕНД», 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, 
про стягнення грошових коштів, розірвання договору оренди землі та зобов`язання вчинити дії,
в с т а н о в и в:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
У вересні 2025 року Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області (надалі – Степненська сільська рада) звернулась до Господарського суду Запорізької області з позовом до Фермерського господарства Виробничий комплекс «АГРОЛЕНД» (надалі – ФГ ВК «Агроленд») про стягнення несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, у розмірі 104350,96 грн; розірвання договору від 13.11.2017 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті), укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ФГ ВК «Агроленд» (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 04.07.2018); зобов`язання ФГ ВК «Агроленд» повернути вказану земельну ділянку Степненській сільській раді. 
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 13.11.2017 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ФГ ВК «Агроленд» був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, із земель колишнього КСП «Колос» (невитребувані земельні частки (паї), сіножаті) на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту строком на 14 років, а 04.07.2018 додатковою угодою строк дії договору збільшено до 49 років. Позивач зазначив, що з 11.11.2020 Степненська сільська рада є правонаступником Наталівської сільської ради, умовами договору сторони визначили річну орендну плату у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (в подальшому - НГО), однак відповідач протягом 2019-2025 років сплачував орендну плату не в повному обсязі, після введення в дію з 01.01.2019 загальнонаціональної НГО земель сільськогосподарського призначення не сформував Витяг з технічної документації та не нараховував і не сплачував орендну плату відповідно до нової НГО, внаслідок чого станом на 01.09.2025 заборгованість відповідача склала 104350,96 грн. У зв`язку з наведеним позивач звернувся до суду з позовом про стягнення вказаної заборгованості, а також, посилаючись на систематичність несплати орендної плати та ч.2 ст.651 ЦК України, просив розірвати договір оренди землі та зобов`язати відповідача повернути орендовану земельну ділянку Степненській сільській раді.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 позов задоволено частково; стягнуто з ФГ ВК «Агроленд» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області суму 104350,96 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 13.11.2017, кадастровий номер 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га; в іншій частині позову відмовлено. Цим же рішенням стягнуто з відповідача на користь позивача 3028,00 грн витрат зі сплати судового збору. 
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги про стягнення 104350,96 грн заборгованості з орендної плати є обґрунтованими, оскільки з 01.01.2019 введено загальнонаціональну НГО земель сільськогосподарського призначення, що автоматично змінило розмір орендної плати – 10 % від НГО, а відповідач сплачував орендну плату в меншому розмірі, при цьому не заперечив проти позову в цій частині та не надав контррозрахунку. Водночас, у задоволенні вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки суд першої інстанції відмовив, оскільки позивач не довів істотності порушення договору за ч.2 ст.651 ЦК України, так як на час укладення договору сторони не могли розраховувати на орендну плату від нової НГО, відповідач декларував та сплачував орендну плату згідно з договором, у нього відсутній податковий борг, а спір фактично зводиться до різниці в розрахунках, що може бути вирішено шляхом стягнення заборгованості без розірвання договору як крайнього заходу.
09.03.2026 Степненська сільська рада звернулась до Господарського суду Запорозької області із заявою про ухвалення додаткового рішення, у якій просила включити понесені Степненською сільською радою витрати на професійну правничу допомогу до складу судових витрат та стягнути з відповідача – ФГ ВК «Агроленд» на користь Степненської сільської ради витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 48000,00 грн.
Вказана заява обґрунтована тим, що під час судових дебатів 04.03.2026 представник позивача зробив заяву про понесені витрати на правничу допомогу в розмірі 48000,00 грн, що відповідає вимогам ч.8 ст.129 ГПК України та, оскільки проголошення рішення відкладено до 16.03.2026 і питання про розподіл судових витрат окремо не вирішено, вважає наявними підстави для ухвалення додаткового рішення згідно з п.3 ч.1 ст.244 ГПК України. До заяви додано договори про надання правничої допомоги, акти виконаних робіт, рахунки та ордери, які підтверджують понесення витрат у розмірі 48000,00 грн.
Додатковим рішенням від 19.03.2026 у даній справі заяву Степненської сільської ради про ухвалення додаткового рішення задоволено частково; стягнуто з ФГ ВК «Агроленд» на користь Степненської сільської ради витрати на професійну правничу допомогу в сумі 10000,00 грн. В іншій частині заяви відмовлено.
Ухвалюючи додаткове рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач довів факт понесення витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 48000,00 грн, однак суд, розглянувши клопотання відповідача про зменшення витрат, дійшов висновку, що заявлений розмір є неспівмірним зі складністю справи, яка є типовою та нескладною, підготовка позовної заяви не потребувала значного часу, письмові пояснення не були необхідними для обґрунтування позовних вимог, а участь у судових засіданнях, які були нетривалими, не вартує 3000,00 грн за кожне, тому суд зменшив загальну суму витрат до 30000,00 грн. Враховуючи, що позов задоволено частково, зокрема, лише одну з трьох вимог, пропорційно до цього з відповідача на користь позивача стягнуто 10000 грн, а в іншій частині витрати залишено за позивачем.
2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги
Не погодившись із зазначеним рішенням, позивач у справі – Степненська сільська рада звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій заявлено вимогу скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 у частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити у цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, а саме: розірвати договір від 13.11.2017 оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га (не витребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті), укладений між Запорізькою районною державною адміністрацію Запорізької області та ФГ ВК «Агроленд» (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 04.07.2018); зобов`язати ФГ ВК «Агроленд» повернути земельну ділянку, кадастровий номер 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, Степненській сільській раді; змінити розподіл судових витрат та стягнути з ФГ ВК «Агроленд» на користь Степненської сільської ради 9084,00 грн судового збору, сплаченого при зверненні до суду. 
Також Степненська сільська рада не погоджується і з додатковим рішенням від 19.03.2026 у даній справі, а тому звернулась до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на нього, у якій заявила вимоги змінити додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 в частині розподілу між сторонами судових витрат та ухвалити судове рішення, яким заяву Степненської сільської ради задовольнити повністю та стягнути з ФГ ВК «Агроленд» витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 48000,00 грн. 
Апелент вважає, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у розірванні договору оренди землі та поверненні земельної ділянки, оскільки відповідач протягом 2019-2025 років систематично сплачував орендну плату лише у розмірі 56,19 % від належної суми, що підтверджується податковими деклараціями та розрахунками позивача, а така несплата є істотним порушенням договору в розумінні ч.2 ст.651 ЦК України та пункту «д» ч.1 ст.141 ЗК України. Зазначає, що суд першої інстанції помилково вважав, що позивач не міг розраховувати на орендну плату від нової нормативної грошової оцінки, оскільки з 01.01.2019 Наталівська сільська рада, правонаступником якої є позивач, стала орендодавцем і мала всі законні підстави очікувати сплати орендної плати у розмірі 10 % від нової НГО, яка введена в дію нормативно-правовими актами та є обов`язковою. Крім того, зазначає, що суд належним чином не обґрунтував відсутність істотності порушення, не врахував тривалість порушень (6 років поспіль) та значення орендної плати як основного місцевого податку для бюджету громади. Оскільки вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору, на переконання апелянта, вона також підлягає задоволенню.
Щодо додаткового рішення апелянт зазначає, що суд першої інстанції, зменшуючи заявлені позивачем витрати на правничу допомогу з 48000,00 грн до 30000,00 грн, а потім розподіливши їх пропорційно розміру задоволених вимог до 10000,00 грн, порушив норми процесуального права та практику Верховного Суду, оскільки зменшення витрат можливе виключно за клопотанням іншої сторони та лише у разі доведення нею неспівмірності, однак суд фактично здійснив таке зменшення з власної ініціативи, втрутившись у фіксований розмір гонорару, визначений договором між адвокатом та клієнтом, що суперечить принципу свободи договору. Крім того, на переконання апелянта, суд безпідставно зменшив вартість підготовки позовної заяви з 10000,00 грн до 8000,00 грн та складання відповіді на відзив з 5000,00 грн до 3000,00 грн з посиланням на інші справи без належної оцінки реальних витрат у цій справі, зменшив витрати позивача на складання письмових пояснень з 3000,00 грн до 1000,00 грн за кожне письмове пояснення, вважаючи, що їх подання не було необхідним, а також неправомірно зменшив вартість участі адвоката в судових засіданнях з 3000,00 грн до 2000,00 грн за кожне, оскільки суд помилково ототожнив час участі адвоката лише з тривалістю самого засідання, не врахувавши підготовку до нього, ознайомлення з документами та технічне налаштування. Також апелянт зазначає, що оскільки основне рішення оскаржене, і у разі задоволення апеляційної скарги розподіл судових витрат підлягає зміні, існують підстави і для перегляду додаткового рішення, адже у такому випадку наявні підстави для стягнення з відповідача 48000,00 грн витрат на правничу допомогу.
В судовому засіданні представник апелянта підтримав вимоги апеляційних скарг на основне та додаткове рішення, просив їх задовольнити, а оскаржуване рішення скасувати в частині відмови в позові та задовольнити вимоги у цій частині повністю. Також апелянт просив задовольнити апеляційну скаргу на додаткове рішення, змінити його та стягнути з відповідача 48000,00 грн витрат на правничу допомогу
3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу та відповіді на відзив на апеляційну скаргу 
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач вважає, що суд першої інстанції ухвалив оскаржуване рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, а апеляційна скарга є необґрунтованою. Вказує, що апелянт не оскаржує рішення суду в частині задоволення позовних вимог, скарга стосується лише рішення суду щодо незадоволення вимог позивача про розірвання договору оренди землі та зобов`язання вчинити дії. На переконання відповідача, позивач намагається змістити акценти доказової бази з предмету доказування та судової практики Верховного Суду до суб`єктивного ставлення до фактичних обставин, приділяючи велику увагу мотивам задоволення вимоги про стягнення частково недоплаченої орендної плати, однак не оскаржує це рішення. Відповідач стверджує, що суд першої інстанції надав відповіді на головні аргументи сторін, а мотивування відмови у задоволенні позовних вимог є наявним в оскаржуваному рішенні та відповідає дослідженим доказам. Зауважує, що судом встановлено, що відповідач нараховував та сплачував орендну плату у розмірі, визначеному договором, а за інформацією контролюючого органу, у відповідача відсутній податковий борг по орендній платі. Єдиною підставою для позову є невірно визначений розмір НГО, що відрізняється від встановленого при укладенні спірного договору. Відповідач зазначає, що позивач протягом 6 років не звертався до відповідача для врегулювання питання зміни орендодавця та розміру орендної плати, а тому така поведінка не може бути підставою для розірвання договору, а є лише підставою для стягнення недоплаченого розміру оренди у разі його доведення. Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23, відповідач наголошує, що підставою для розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» ч.1 ст.141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова, повна несплата орендної плати, тоді як часткова несплата (недоплата) оцінюється за правилами ч.2 ст.651 ЦК України лише у разі істотності порушення. Відповідач вказує, що істотність порушення має бути доведена, включаючи встановлення розміру шкоди та того, чи позбавлена сторона того, на що розраховувала при укладенні договору. На переконання відповідача, розірвання договору є крайнім заходом, має бути збалансованим і пропорційним тяжкості порушення, а у разі спору щодо розміру орендної плати ефективним способом захисту є стягнення відповідних платежів, а не розірвання договору. Відповідач вбачає, що апеляційна скарга не містить доказів порушення норм матеріального чи процесуального права, а лише дублює позицію позивача, викладену в суді першої інстанції, що свідчить про суб`єктивну незгоду з рішенням суду. Таким чином, відповідач просить відмовити Степненській сільській раді у задоволенні апеляційної скарги, а рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 у справі № 908/2923/25 залишити без змін.
Також відповідач вважає, що суд першої інстанції ухвалив додаткове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права, тому апеляційна скарга є необґрунтованою. Зазначає, що жодна з підстав для скасування судового рішення, передбачених ст.277 ГПК України, не знайшла свого підтвердження. Вказує, що суд першої інстанції при ухваленні додаткового рішення дослідив критерії реальності та співмірності адвокатських витрат, оскільки розмір витрат на правничу допомогу має бути співмірним зі складністю справи, витраченим часом, обсягом наданих послуг та ціною позову. Зауважує, що позивач помилково вважає, що незазначення детального опису витрат часу не може перешкодити суду встановити розмір витрат при фіксованому гонорарі, однак без дослідження критерію реальності та співмірності будь-яка заява з будь-яким розміром витрат підлягала б автоматичному задоволенню, що суперечить принципу змагальності. Крім того, зазначає, що судовим рішенням задоволено лише одну з трьох позовних вимог (стягнення орендної плати), а у задоволенні вимог про розірвання договору та повернення земельної ділянки відмовлено, тому відповідно до ч.4 ст.129 ГПК України судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог, тобто 1/3. Звертає увагу, що суд не зменшував витрати з власної ініціативи, оскільки відповідач подав заяву про зменшення витрат на правничу допомогу, а суд здійснив аналіз фактичних обставин справи та оцінив їх за критерієм розумності їх розміру. 
Представник відповідача у судовому засіданні підтримала заперечення, викладені у відзивах на апеляційні скарги, просила у задоволенні апеляційних скарг відмовити, а оскаржувані рішення та додаткове рішення залишити без змін. 
Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, будучи належним чином повідомленою про дату, час та місце судового засідання шляхом доставки до її електронного кабінету ухвали суду від 11.05.2026, не скористалась правом на подання письмових пояснень на апеляційні скарги, а також правом на участь у судовому засіданні. Відповідно до ч.12 ст.270 ГПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
4. Процедура апеляційного провадження
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.04.2026 та протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 09.04.2026, для розгляду даних апеляційних скарг визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Демчини Т.Ю. (доповідач), суддів Кошлі А.О., Стефанів Т.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Степненської сільської ради на додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 у даній справі, а також витребувано матеріали вказаної справи з Господарського суду Запорізької області 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 апеляційну скаргу на рішення суду від 16.03.2026 залишено без руху та надано Степненській сільській раді 10-денний строк з дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху, для усунення допущених при поданні апеляційної скарги недоліків.
22.04.2026 Степненською сільською радою подано до Центрального апеляційного господарського суду заяву про усунення недоліків, якою з урахуванням доданих до неї документів недоліки, зазначені в ухвалі Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 усунуто в повному обсязі.
22.04.2026 матеріали справи № 908/2923/25 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Степненської сільської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 у даній справі, призначено здійснювати розгляд апеляційних скарг в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) учасників справи, а також об`єднано провадження за апеляційними скаргами Степненської сільської ради на рішення від 16.03.2026 та додаткове рішення від 19.03.2026 в одне апеляційне провадження у справі № 908/2923/25 з метою їх спільного апеляційного розгляду.
23.04.2026 від ФГ ВК «Агроленд» надійшли відзиви на апеляційну скаргу. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 11.05.2026 призначено справу № 908/2923/25 за позовом Степненської сільської ради до ФГ ВК «Агроленд» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області про стягнення грошових коштів, розірвання договору оренди землі та зобов`язання вчинити дії, за апеляційними скаргами Степненської сільської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 до розгляду у судовому засіданні на 09.06.2026 о 15:00 год.
19.05.2026 від представника ФГ ВК «Агроленд» надійшла заява про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції, яка ухвалою суду від 20.05.2026 задоволена.
26.05.2026 від Степненської сільської ради надійшло клопотання про участь в судових засіданнях в режимі відеоконференції, яке ухвалою суду від 28.05.2026 задоволене. 
В судовому засіданні 09.06.2026 проголошено вступну та резолютивну частини постанови. 
5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини
13.11.2017 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (надалі - Запорізька РДА, орендодавець) та ФГ ВК «Агроленд» (орендар) укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, із земель колишнього КСП «Колос» (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) сіножаті), розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту.
Договір укладено на 14 років (п.3.1 договору).
У розділі 4 договору сторони погодили, що за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю орендну плату у грошовій безготівковій формі. Річний розмір орендної плати становить 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 49,6000 га, з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, та складає 22670,13 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (п.п.4.1 – 4.3 договору).
Згідно з п.7.1 договору, у разі закінчення терміну оренди, припинення або розірвання договору, отримання власниками сертифікатів на право на земельну частку (пай) державних актів на право власності на земельну ділянку орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. 
Пунктом 12.3 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
13.11.2017 між Запорізькою РДА та ФГ ВК «Агроленд» підписаний Акт прийому-передачі об`єкту (земельної ділянки) кадастровий номер 2322186800:01:003:1728.
04.07.2018 між Запорізькою РДА та ФГ ВК «Агроленд» укладена додаткова угода до договору оренди землі від 13.11.2017, якою п.3.1 договору викладено в новій редакції: «Договір укладено на 49 років».
Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728 строком дії 49 років зареєстровано за ФГ ВК «Агроленд» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 23365376, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (інформаційна довідка № 443390893 від 12.09.2025).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, місцем розташування земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728 є Запорізька область, Запорізький район, Наталівська сільська рада (за межами населених пунктів), категорія земель – землі сільськогосподарського призначення, вид цільового призначення – 01.01 Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, дата державної реєстрації земельної ділянки – 27.10.2017, сіножаті.
Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України № 713-р від 12.06.2020, Наталівська сільська рада після проведення адміністративно-територіальної реформи увійшла до складу Степненської сільської територіальної громади.
Земельна ділянка, к.н. 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, невитребувані (не розподілені) земельні частки (паї) сіножаті, розташована на території Степненської територіальної громади (UA23060270000087706).
27.01.2023 Запорізька районна державна адміністрація за Актом прийому-передачі передала Степненській сільській раді договір оренди землі, укладений 13.11.2017 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ФГ ВК «Агроленд» (загальна площа 49,6000 га, кадастровий номер 2322186800:01:003:1728) та додаткову угоду до договору оренди землі від 13.11.2017, яка укладена між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ФГ ВК «Агроленд» 04.07.2018.
Отже, після проведення адміністративно-територіальної реформи та передачі земель з державної у комунальну власність територіальних громад, права та обов`язки орендодавця щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728 перейшли до правонаступника — Степненської сільської територіальної громади Запорізького району Запорізької області.
Відповідно до Витягу № НВ-9977852652025 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.09.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 2322186800:01:003:1728, складає 474848,85 грн.
Відповідно до інформації, наданої Головним управлінням ДПС у Запорізькій області (листи від 11.07.2025 № 6649/5/08-01-04-07-07, від 24.07.2025 № 6989/5/08-01-04-07-07), у відповідача станом на 01.07.2025 відсутній податковий борг по орендній платі з юридичних осіб. Відповідно до податкових декларацій, поданих ФГ ВК «Агроленд», останній нараховував та сплачував орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728 в таких розмірах: у 2025 році - нарахована сума 26682,72 грн, сплачена - 11117,80 грн; у 2024 році – 23826,30 грн; у 2023 році – 22670,13 грн; у 2022 році - 3778,36 грн; у 2021 році – 22670,13 грн; у 2020 році – 22670,13 грн; у 2019 році – 22670,13 грн.
За розрахунком Степненської сільської ради, здійсненим за НГО земельної ділянки, зазначеною у витязі № НВ-9977852652025 з технічної документації з НГО земельних ділянок від 12.09.2025, заборгованість ФГ ВК «Агроленд» з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2322186800:01:003:1728, площею 49,6 га, за договором оренди землі від 13.11.2017 становить 104350,96 грн, зокрема, у 2025 році (з 01.01.2025 по 31.07.2025) - 12134,60 грн; у 2024 році - 18575,24 грн; у 2023 році - 17673,87 грн; у 2022 році - 2945,64 грн; у 2021 році - 17673,87 грн; у 2020 році - 17673,87 грн; у 2019 році - 17673,87 грн.
За змістом ст.13 Конституції України, земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Відповідно до ст.15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За положеннями ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав і обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст.11 ЦК України).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.626 ЦК України).
Положеннями ст.627 ЦК України унормовано, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно приписів ст.628 ЦК України , зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено обов`язковість виконання договору сторонами.
Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Згідно ч.1 ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
За приписами ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч.1 ст.21 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до ч.ч.2, 3 ст.21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до пп.14.1 п.14 ст.147 ПК України, плата за землю – обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. 
Згідно п.286.2 ст.286 ПК України, платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.
Згідно п.54.1 ст.54 ПК України, крім випадків, передбачених податковим законодавством, платник податків самостійно обчислює суму податкового та/або грошового зобов`язання та/або пені, яку зазначає у податковій (митній) декларації або уточнюючому розрахунку, що подається контролюючому органу у строки, встановлені цим Кодексом. Така сума грошового зобов`язання та/або пені вважається узгодженою.
Відповідно до п.п.288.1-288.4 ст.288 ПК України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (п.289.1 ст.289 ПК України).
Пунктом 289.2 ст.289 ПК України передбачено, що центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
07.02.2018 Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» (далі - Постанова № 105).
Постановою № 105 вирішено провести у 2018 році загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, затверджено Порядок проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі - Порядок), доручено Міністерству аграрної політики та продовольства, Державній службі з питань геодезії, картографії та кадастру забезпечити проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення до 31.08.2018.
16.11.2018 наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 552 «Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» затверджено технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка набула чинності з 01.01.2019.
Таким чином, з 01.01.2019 відсутня необхідність складання технічної документації з оцінки по окремим земельним ділянкам сільськогосподарського призначення, які виготовлялись для визначення розмірів орендної плати, земельного податку та інших обов`язкових платежів.
Коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років (для сільськогосподарських угідь) визначені Державною службою України з питань геодезії, картографії та кадастру на виконання ст.289 ПК України та становлять: 2017 – 2022 роки – 1,0, 2023 рік – 1,051, 2024 рік – 1,12.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, розглядаючи питання належного способу захисту прав органу місцевого самоврядування у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, дійшла висновку, що з моменту початку застосування відповідно до п.271.2 ст.271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Отже, у сторін договору оренди землі відсутній обов`язок вносити зміни до нього шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Наведені обставини свідчать про те, що зі зміною НГО, автоматично змінився й розмір орендної плати земельної ділянки, попри те, що сторони не уклали додаткову угоду до договору.
Стаття 141 Земельного кодексу України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою, однією з яких є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Відповідно до ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору. У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (ч.2 ст.653 ЦК України).
Відповідно до ст.610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
09.03.2026 Степненська сільська рада звернулась до Господарського суду Запорозької області із заявою про ухвалення додаткового рішення, у якій просила включити понесені Степненською сільською радою витрати на професійну правничу допомогу адвоката до складу судових витрат та стягнути з відповідача – ФГ ВК «Агроленд» на користь Степненської сільської ради витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 48000,00 грн.
Позивач у позовній заяві навів попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які він поніс і які очікує понести у зв`язку з розглядом справи, зокрема, 30000,00 грн – витрати на правничу допомогу адвоката. Під час судових дебатів представник позивача зазначив, що витрати позивача на професійну правничу допомогу у даній справі складають 48000,00 грн, докази понесення яких будуть надані у відповідності до положень ч.8 ст.129 ГПК України.
За умовами укладеного між позивачем та адвокатом Гайдуком С.П. договору № 1 від 10.01.2025, адвокат бере на себе зобов`язання надавати необхідну правову допомогу клієнту при провадженні, зокрема, по господарській справі, а клієнт зобов`язується виплатити адвокату гонорар за надання юридичних послуг представника (захисника). ДК021:2015:79110000-8 Послуги з юридичного консультування та юридичного представництва (п. 1 договору).
Згідно з п.п.5.1-5.4 договору № 1 від 10.01.2025 за надання правової допомоги клієнт зобов`язується сплачувати адвокату гонорар щомісячно. Загальна сума, що підлягає сплаті за цим договором, становить 199999 грн. Щомісячна сума гонорару залежить від об`єму наданих адвокатом юридичних послуг та підтверджується рахунком-фактурою та актом приймання-здавання наданих послуг. Клієнт зобов`язаний здійснити оплату юридичних послуг адвокату за цим договором протягом десяти календарних днів з дати складання сторонами Акту приймання-здавання наданих послуг. Сплата клієнтом гонорару є підтвердженням належного виконання адвокатом своїх обов`язків за цим договором.
Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 31.12.2025 (п.7.1 договору).
Між Степненською сільською радою та адвокатом Гайдуком С.П. підписано акт № 23-S приймання-здавання наданих послуг від 22.12.2025 до договору № 1 від 10.01.2025 про надання адвокатом у справі № 908/2923/25 таких послуг: підготовка позовної заяви (в тому числі опрацювання договору оренди землі, додаткових угод, витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, листування з органом податкової служби, здійснення розрахунку несплачених сум за договором оренди землі тощо) – 10000,00 грн, підготовки відповіді на відзив (в т.ч. ознайомлення з відзивом на позовну заяву, визначення правової позиції органу місцевого самоврядування щодо доводів та міркувань відповідача, складання заяви по суті справи – відповіді на відзив) – 5000,00 грн, підготовки письмових пояснень у справі від 27.11.2025 – 3000,00 грн, підготовки письмових пояснень у справі від 15.12.2025 – 3000,00 грн, участь у судових засіданнях у справі 908/2923/25: 23.10.2025, 06.11.2025, 27.11.2025, 16.12.2025 - по 3000,00 грн за кожне судове засідання, всього – 33000,00 грн. Строк оплати послуг, зазначених у даному акті, сторони визначили до 31.12.2025. Згідно з актом № 23-S від 22.12.2025 адвокатом виставлено позивачу рахунок-фактуру № 23-S від 22.12.2025 на оплату юридичних послуг на суму 33000,00 грн.
За умовами укладеного між позивачем та адвокатом Гайдуком С.П. договору № 1 від 05.01.2026, адвокат бере на себе зобов`язання надавати необхідну правову допомогу клієнту при провадженні, зокрема, по господарській справі, а клієнт зобов`язується виплатити адвокату гонорар за надання юридичних послуг представника (захисника). ДК021:2015:79110000-8 Послуги з юридичного консультування та юридичного представництва (пункт 1 договору).
Згідно з п.п.5.1-5.4 договору № 1 від 05.01.2026, за надання правової допомоги клієнт зобов`язується сплачувати адвокату гонорар щомісячно. Загальна сума, що підлягає сплаті за цим договором, становить 100000,00 грн. Щомісячна сума гонорару залежить від об`єму наданих адвокатом юридичних послуг та підтверджується рахунком-фактурою та Актом приймання-здавання наданих послуг. Клієнт зобов`язаний здійснити оплату юридичних послуг адвокату за цим договором протягом десяти календарних днів з дати складання сторонами Акту приймання-здавання наданих послуг. Сплата клієнтом гонорару є підтвердженням належного виконання адвокатом своїх обов`язків за цим договором.
Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 31.12.2026.
Між Степненською сільською радою та адвокатом Гайдуком С.П. підписано акт № 4-S приймання-здавання наданих послуг від 04.03.2026 до договору № 1 від 05.01.2026 про надання адвокатом у справі № 908/2923/25 таких послуг: підготовки письмових пояснень у справі від 13.01.2026 – 3000,00 грн, участь у судових засіданнях у справі 908/2923/25: 14.01.2026, 21.01.2026, 04.02.2026, 04.03.2026 - по 3000,00 грн за кожне судове засідання, всього – 15000,00 грн. Строк оплати послуг, зазначених у даному акті, сторони визначили до 14.03.2026. Згідно з актом № 4-S від 05.03.2026 адвокатом виставлено позивачу рахунок-фактуру № 7-S від 04.03.2026 на оплату юридичних послуг на суму 15000,00 грн.
Відповідно до ч.8 ст.129 ГПК України, розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом встановленого строку така заява залишається без розгляду.
Статтею 221 ГПК України передбачено, що якщо сторона з поважних причин не може до закінчення судових дебатів у справі подати докази, що підтверджують розмір понесених нею судових витрат, суд за заявою такої сторони, поданою до закінчення судових дебатів у справі, може вирішити питання про судові витрати після ухвалення рішення по суті позовних вимог.
Згідно зі ст.244 ГПК України, суд, що ухвалив рішення, може за заявою учасників справи чи з власної ініціативи ухвалити додаткове рішення, зокрема якщо судом не вирішено питання про судові витрати.
Згідно ч.1-4 ст.126 ГПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом з іншими судовими витратами.
Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, у тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу професійну правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката, визначається згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу з метою розподілу судових витрат, учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним зі: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи.
Однією з основних засад (принципів) господарського судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п.12 ч.3 ст.2 ГПК України).
Відповідно до ст.30 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність», гонорар є формою винагороди адвоката за здійснення захисту, представництва та надання інших видів правової допомоги клієнту. Порядок обчислення гонорару (фіксований розмір, погодинна оплата), підстави для зміни розміру гонорару, порядок його сплати, умови повернення тощо визначаються в договорі про надання правової допомоги. При встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час.
6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Заслухавши пояснення представників апелянта та відповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Предметом апеляційного оскарження основного рішення є висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав вважати істотним порушенням відповідачем умов договору оренди, а відповідно і підстав для розірвання такого договору та повернення земельної ділянки орендодавцю, через несплату орендної плати за ставками, виходячи з нової НГО. 
Предметом апеляційного оскарження додаткового рішення є висновки суду першої інстанції щодо наявності підстав для зменшення заявлених до стягнення позивачем з відповідача витрат на правничу допомогу. 
Апелент вважає, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у розірванні договору оренди землі та поверненні земельної ділянки, оскільки відповідач протягом 2019-2025 років систематично сплачував орендну плату лише у розмірі 56,19 % від належної суми, що підтверджується податковими деклараціями та розрахунками позивача. Крім того, зазначає, що суд належним чином не обґрунтував відсутність істотності порушення, не врахував тривалість порушень (6 років поспіль) та значення орендної плати як основного місцевого податку для бюджету громади. Оскільки вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору, на переконання апелянта, вона також підлягає задоволенню.
Також апелянт вважає, що суд першої інстанції, зменшуючи заявлені позивачем витрати на правничу допомогу, порушив норми процесуального права та практику Верховного Суду, оскільки зменшення витрат можливе виключно за клопотанням іншої сторони та лише у разі доведення нею неспівмірності, однак суд фактично здійснив таке зменшення з власної ініціативи, втрутившись у фіксований розмір гонорару, визначений договором між адвокатом та клієнтом, що суперечить принципу свободи договору. 
Відповідач вважає, що суд першої інстанції ухвалив рішення та додаткове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому апеляційні скарги є необґрунтованими. Суд надав відповіді на головні аргументи сторін, а мотивування відмови в задоволенні позовних вимог є наявним та відповідає дослідженим доказам. Судом встановлено, що відповідач сплачував орендну плату в розмірі, визначеному договором, а за інформацією контролюючого органу у відповідача відсутній податковий борг. Єдиною підставою для позову є невірно визначений розмір нормативної грошової оцінки. Позивач протягом 6 років не звертався до відповідача для врегулювання питання зміни орендодавця та розміру орендної плати, тому така поведінка не може бути підставою для розірвання договору, а є лише підставою для стягнення недоплати. Посилаючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі № 918/391/23, відповідач наголошує, що підставою для розірвання договору оренди землі згідно з п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України є саме систематична повна несплата орендної плати, тоді як часткова недоплата оцінюється за правилами ч.2 ст.651 ЦК України лише у разі доведеної істотності порушення. Розірвання договору є крайнім заходом, має бути пропорційним, а ефективним способом захисту є стягнення платежів, а не розірвання договору.
У даній справі суд має оцінити наявність істотності та систематичності порушення відповідачем умов договору щодо сплати оренди плати, що може бути підставою для розірвання такого договору.
Колегія суддів апеляційного господарського суду не погоджується з доводами апелянта про те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки відповідач сплачував орендну плату лише у розмірі 56,19 % від належної суми протягом 2019 - 2025 років, що є істотним порушенням умов договору.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 сформулювала правові висновки: що порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. Критерієм істотного порушення договору є розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Розірвання договору є крайнім заходом, який має застосовуватися лише тоді, коли інші способи захисту, зокрема, стягнення заборгованості є недостатніми для відновлення порушеного права. Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін (принцип збереження договору – preservation of contract).
У даній справі, як правильно встановив суд першої інстанції, договір оренди землі був укладений 13.11.2017, тобто до введення в дію загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка набрала чинності з 01.01.2019. На момент укладення договору сторони визначили річний розмір орендної плати – 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що на дату укладання договору складало 22670,13 грн.
До 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок виступали сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації. Після 01.01.2019 орендодавцями таких ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради. З 01.01.2019 Наталівська сільська рада, правонаступником якої з 11.11.2020 є Степненська сільська рада, стала орендодавцем за спірним договором.
Таким чином, ні Запорізька РДА при укладенні договору, ні Наталівська сільська рада, ні позивач як правонаступник не могли розраховувати на отримання орендної плати у розмірі 10 % від нової НГО, оскільки на час укладення договору ця оцінка ще не існувала, а її майбутнє запровадження не було визначеним та передбачуваним.
Колегія суддів враховує, що відповідач подавав податкові декларації з плати за землю за 2019– 2025 роки та сплачував орендну плату згідно з умовами договору, з урахуванням індексації, виходячи з НГО земельної ділянки, зазначеної в договорі – 226701,26 грн. За інформацією Головного управління ДПС у Запорізькій області, у відповідача відсутній податковий борг з орендної плати. Заборгованість у розмірі 104350,96 грн виникла виключно внаслідок застосування нової НГО, про що позивач не повідомляв відповідача до звернення з позовом до суду.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 сформулювала висновок про те, що з моменту початку застосування зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Водночас, у цій же постанові Велика Палата зазначила, що до моменту її ухвалення діяла протилежна правова позиція, викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, згідно з якою зміна НГО є лише підставою для перегляду розміру орендної плати, а не її автоматичною зміною.
Отже, до 05.06.2024 відповідач не міг достовірно знати про обов`язок сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному на підставі нової НГО, оскільки судова практика була протилежною. Позивач, у свою чергу, до вересня 2025 року, тобто більше ніж через рік після зміни судової практики, не звертався до відповідача з жодними претензіями чи вимогами про сплату орендної плати в іншому розмірі, не пропонував внести зміни до договору, не повідомляв про нову НГО.
Колегія суддів враховує, що визначальним критерієм істотного порушення договору є не сам факт невиконання чи неналежного виконання зобов`язання, а наслідки такого порушення для потерпілої сторони. Закон пов`язує істотність порушення із завданням стороні таких втрат або негативних наслідків, які значною мірою позбавляють її очікуваного результату від договору. При цьому йдеться не лише про матеріальні збитки чи інші грошові втрати, а й про випадки, коли сторона фактично втрачає можливість використати результат договору або досягти мети його укладення. Саме співвідношення між очікуваним результатом договору та фактичними наслідками його порушення має вирішальне значення для встановлення істотності порушення у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування ч.2 ст.651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже, вирішуючи питання про розірвання договору, суд має забезпечити дотримання балансу інтересів обох сторін договірних правовідносин. Сам по собі факт порушення умов договору не є безумовною підставою для його розірвання, оскільки таке розірвання може спричинити для сторони, яка допустила порушення, непропорційно істотні негативні наслідки у порівнянні з характером допущеного порушення. Саме тому законодавець пов`язує можливість розірвання договору з критерієм істотності порушення та необхідністю оцінки наслідків такого порушення для сторін договору.
При цьому у правовідносинах оренди землі визначальне значення має не лише закон, а й сам договір оренди як основний регулятор взаємних прав та обов`язків сторін щодо користування земельною ділянкою. Відтак, до таких правовідносин підлягають застосуванню загальні засади цивільного законодавства, закріплені у ст.3 ЦК України, а саме: принципи справедливості, добросовісності та розумності.
З огляду на це, як положення чинного законодавства, так і умови договору оренди землі мають тлумачитися та застосовуватися крізь призму зазначених засад цивільного права. Відповідно, оцінка істотності порушення договору у розумінні абзацу другого ч.2 ст.651 ЦК України повинна здійснюватися з урахуванням принципів справедливості, добросовісності та розумності, які є фундаментальними засадами регулювання приватноправових відносин та спрямовані на забезпечення справедливого балансу прав та інтересів сторін договору.
Позивач наголошує на істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди землі, що має прояв у систематичній недоплаті орендної плати. Надаючи оцінку істотності вищезазначеного порушення договору, апеляційний суд звертає увагу на такі обставини.
Пунктом 4.6 договору оренди передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами, зокрема, у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати.
Отже, умовами договору передбачено, що зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та регламентовано дії сторін у такому випадку, а саме: звернення зацікавленої сторони з відповідним повідомленням та укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати у разі досягнення згоди між сторонами.
Апеляційний суд зазначає, що матеріали справи не містять доказів того, що позивач як зацікавлена сторона звертався до відповідача з повідомленням про зміну орендної плати, як це передбачено п.4.6 договору. Також сторони зазначили про те, що додаткова угода між ними не укладалась. З відповідними пропозиціями жодна зі сторін до іншої не зверталась.
Суд зауважує, що відповідно до ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тому він, крім спеціального законодавства, є основним регулятором у відносинах сторін.
Відтак відповідач, керуючись умовами договору, міг цілком розраховувати на те, що позивач повідомить його про зміну НГО та запропонує укладення додаткової угоди, оскільки укладення такої угоди хоча й не є обов`язковою умовою для зміни розміру орендної плати внаслідок зміни НГО (згідно з правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду), але й не заборонене, й до того ж передбачене умовами договору, який є діючим та недійсним не визнавався.
З матеріалів справи вбачається, що до 19 вересня 2025 року спір між позивачем та відповідачем щодо розміру орендної плати був відсутній. Позивач не звертався до відповідача з повідомленням про наявність у нього заборгованості та з вимогою її погасити.
Крім того, суд звертає увагу на те, що Витяг про нормативно грошову оцінку, хоча і міг бути отриманий відповідачем, але такого обов`язку договір оренди землі не містить.
Також суд критично ставиться до твердження позивача про те, що для нього несплата орендної плати у повному розмірі сприймається як істотне порушення договору, з огляду на те, що протягом багатьох років позивач жодного разу не звертався до відповідача з відповідними вимогами.
Позивачем не доведено, що відповідач свідомо припускався порушення договору оренди землі. 
Проте колегія суддів зауважує, що навіть за наявності факту недоплати орендної плати, таке порушення не може вважатися істотним у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України, оскільки у даному випадку воно зумовлене, крім іншого, об`єктивною невизначеністю правового регулювання та відсутністю вини відповідача в неналежному виконанні зобов`язання.
Колегія суддів бере до уваги, що встановлена судом заборгованість виникла саме внаслідок різного тлумачення сторонами порядку визначення розміру орендної плати після зміни НГО земельної ділянки. Відповідач не відмовлявся від виконання договору, не припиняв користування земельною ділянкою всупереч її цільовому призначенню та не допускав повної несплати орендних платежів.
Щодо посилань апелянта на систематичність несплати орендної плати як підстави для розірвання договору, колегія суддів звертає увагу, що поняття «систематична несплата» в контексті пункту «д» ч.1 ст.141 ЗК України необхідно розуміти як несплату орендної плати у визначені договором строки без поважних причин. У даному випадку відповідач сплачував орендну плату щороку, проте в меншому розмірі, ніж вимагає позивач на підставі нової нормативної грошової оцінки. Як вже зазначалося, до 05.06.2024 у відповідача були підстави вважати, що він сплачує орендну плату у належному розмірі, згідно з умовами договору та чинною судовою практикою. Після 05.06.2024 позивач не звертався до відповідача з вимогами про сплату орендної плати в іншому розмірі.
З огляду на те, що у цій справі відповідач не допускав повної несплати орендних платежів, а лише вносив орендну плату не у повному розмірі, враховуючи правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, апеляційний суд доходить висновку про те, що до правовідносин сторін не підлягає застосуванню норма пункту «д» ч.1 ст.141 ЗК України.
Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що розмір недоплати автоматично свідчить про істотність порушення. Вирішальне значення має не лише сума заборгованості, а насамперед наслідки такого порушення для орендодавця та співвідношення між тим, на що він обґрунтовано розраховував при укладенні договору, і тим, що фактично отримав.
Не можуть бути прийняті до уваги й посилання апелянта на судові рішення в інших справах, оскільки питання істотності порушення вирішується судом у кожній конкретній справі з урахуванням її фактичних обставин. Висновки суду в інших справах не є преюдиційними для цієї справи і не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення.
Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що враховуючи обставини справи, поведінку сторін та умови договору, порушення відповідачем умов договору не було істотним.
Крім того, як правильно зазначив суд першої інстанції, стягнення заборгованості з орендної плати, вимога про яке була задоволена місцевим господарським судом, є ефективним та пропорційним способом захисту порушеного права позивача. Цей спосіб захисту повністю відновлює майнові інтереси позивача як орендодавця, оскільки дозволяє отримати усі належні йому кошти за користування земельною ділянкою. Розірвання ж договору оренди, який укладено на строк до 49 років, призведе до втрати для позивача можливості отримувати орендну плату в майбутньому, що не відповідатиме його інтересам. Подібні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 по справі № 925/457/23.
Крім того, у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі, виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Безпідставними є також доводи апеляційної скарги щодо суперечності висновків суду стосовно відсутності податкового боргу та наявності підстав для стягнення заборгованості за договором оренди. Зазначені обставини мають різну правову природу та не виключають одна одну, з огляду на встановлений законом порядок самостійного визначення орендарем податкового зобов`язання з орендної плати.
Встановивши наявність підстав для стягнення недоплаченої орендної плати, місцевий господарський суд забезпечив належний та ефективний захист порушеного права позивача, без застосування крайнього заходу у вигляді розірвання договору. Такий спосіб захисту відповідає принципу пропорційності та забезпечує справедливий баланс інтересів сторін.
Оскільки вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, а підстав для розірвання договору судом не встановлено, місцевий господарський суд обґрунтовано відмовив і у задоволенні вимоги про повернення земельної ділянки.
За наведених обставин, колегія суддів дійшла висновку, що місцевий господарський суд повно та всебічно дослідив обставини справи, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки. Доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди з наданою судом оцінкою обставин справи та не спростовують висновків суду, викладених у оскаржуваному рішенні, у зв`язку з чим підстав для його скасування або зміни колегія суддів не вбачає.
Проаналізувавши доводи апелянта щодо незгоди зі змістом додаткового рішення, надаючи оцінку розміру понесених позивачем витрат на правничу допомогу, їх обґрунтованості, співмірності зі складністю справи, витраченому адвокатом часу, колегія суддів апеляційного господарського суду враховує наступне.
Під час вирішення питання про розподіл витрати на професійну правничу допомогу суд:
1) має право зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу адвоката, які підлягають розподілу між сторонами, керуючись критеріями, визначеними у ч.4 ст.126 ГПК України, а саме: співмірністю розміру витрат на оплату послуг адвоката зі складністю справи, часом, обсягом наданих адвокатом послуг, ціною позову та (або) значенням справи для сторони, але лише за клопотанням іншої сторони;
2) з власної ініціативи або за наявності заперечення сторони може відмовити стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правничу допомогу повністю або частково, керуючись критеріями, що визначені ч.ч.5 - 7, 9 ст.129 ГПК України, а саме: пов`язаністю витрат з розглядом справи; обґрунтованістю та пропорційністю розміру витрат предмету спору, з урахуванням ціни позову, значення справи для сторін, у тому числі враховуючи, чи міг результат її вирішення вплинути на репутацію сторони або чи викликала справа публічний інтерес; поведінку сторони під час розгляду справи щодо затягування розгляду справи; дій сторін щодо досудового вирішення спору та щодо врегулювання спору мирним шляхом; істотного перевищення чи заявлення неспівмірно нижчої суми судових витрат порівняно з попереднім (орієнтовним) розрахунком; зловживання процесуальними правами.
Тобто критерії, визначені ч.4 ст.126 ГПК України, враховуються за клопотанням заінтересованої сторони для визначення розміру витрат на професійну правничу допомогу, з метою наступного розподілу між сторонами за правилами ч.4 ст.129 цього Кодексу. Водночас, критерії, визначені ч.5 ст.129 ГПК України, враховуються для здійснення безпосередньо розподілу усіх судових витрат, пов`язаних з розглядом справи.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Аналогічний висновок викладено в додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі № 755/9215/15-ц та постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.05.2020 у справі № 904/4507/18.
Для включення усього розміру витрат позивача на професійну правничу допомогу до суми відшкодування за рахунок відповідача – ФГ ВК «Агроленд», відповідно до положень ст.ст.126, 129 ГПК України має бути встановлено, що за цих обставин справи такі витрати були необхідними, а розмір цих витрат є розумним та виправданим. Тобто суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені, з урахуванням того, чи була їх сума обґрунтованою.
Слід зазначити, що критерій розумної необхідності витрат на професійну правничу допомогу є оціночною категорією, яка у кожному конкретному випадку (у кожній конкретній справі) оцінюється судом за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні доказів. Одночасно, обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
У даній справі відповідач подав клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги, в якому зазначив, що заявлений позивачем розмір витрат є неспівмірним зі складністю справи, оскільки справа є типовою та нескладною, у провадженні Господарського суду Запорізької області перебували аналогічні справи за позовами Степненської сільської ради, в яких адвокат готував однотипні позовні заяви та письмові пояснення.
Суд першої інстанції, розглянувши це клопотання, дійшов висновку, що заявлений позивачем розмір витрат на професійну правничу допомогу є неспівмірним, оскільки спір не є складним з процесуальної та правової точки зору, підготовка позовної заяви не потребувала тривалого часу та опрацювання значної кількості нормативно-правових актів, письмові пояснення не були необхідними для обґрунтування позовних вимог, судові засідання були нетривалими. З огляду на це, суд зменшив вартість підготовки позовної заяви з 10000,00 грн до 8000,00 грн, підготовку відповіді на відзив з 5000,00 грн до 3000,00 грн, вартість підготовки письмових пояснень та заперечень з 9000,00 грн до 3000,00 грн, вартість участі в судових засіданнях з 3000,00 грн до 2000,00 грн за кожне засідання, визнавши обґрунтованими витрати в загальній сумі 30000,00 грн.
Відповідно до ч.4 ст.129 ГПК України, у разі часткового задоволення позову судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позов задоволено частково, а саме: задоволено одну з трьох позовних вимог - про стягнення заборгованості, суд першої інстанції правомірно стягнув з відповідача на користь позивача 10000,00 грн витрат на правничу допомогу, що становить одну третину від визнаної обґрунтованою суми 30000,00 грн.
Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що суд першої інстанції зменшив витрати з власної ініціативи. Як вбачається з матеріалів справи, відповідач подав клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги, яке було розглянуто судом. Суд діяв у межах повноважень, наданих йому ст.126 ГПК України, та з урахуванням поданого відповідачем клопотання. Крім того, відповідно до ч.9 ст.129 ГПК України, суд може з власної ініціативи зменшити розмір витрат на правничу допомогу, якщо такі витрати є неспівмірними, що кореспондується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21, де зазначено, що суд за клопотанням сторони або з власної ініціативи може відступити від загального правила під час вирішення питання про розподіл витрат на правову допомогу та не розподіляти такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення.
На переконання колегії суддів апеляційного суду, суд першої інстанції, зменшуючи загальну суму витрат на правничу допомогу з 48000,00 грн до 30000,00 грн та розподіливши їх пропорційно до задоволеної частини позовних вимог, діяв у межах наданих йому законом повноважень та з дотриманням норм процесуального права. Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновками місцевого господарського суду у цій частині та вважає, що підстави для зміни чи скасування додаткового рішення суду першої інстанції відсутні. 
7. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги
За змістом ст.236 ГПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до п.1 ч.1 ст.275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Згідно зі ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Розглянувши доводи апеляційних скарг, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, надав належну оцінку доводам сторін та поданим доказам, обґрунтовано відмовив у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки у зв`язку з відсутністю істотного порушення умов договору. Отже, суд першої інстанції ухвалив рішення з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права. Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду та не можуть бути підставою для скасування постановленого ним рішення. Також на переконання колегії суддів апеляційного господарського суду суд першої інстанції дійшов правильних висновків при ухваленні додаткового рішення щодо стягнення з відповідача на користь позивача 10000,00 грн витрат на правничу допомогу. 
Доводи апеляційних скарг відповідача не спростовують висновків місцевого господарського суду, а тому апеляційні скарги на основне та додаткове рішення підлягають залишенню без задоволення, а рішення суду та додаткове рішення суду першої інстанції - залишенню без змін.
8. Розподіл судових витрат
Судовий збір за подання апеляційної скарги відповідно до ст.129 ГПК України слід покласти на апелянта.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст.129, 269, 270, 275, 276, 281-284, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд

у х в а л и в :

Апеляційні скарги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області на рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 у справі № 908/2923/25 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 16.03.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 19.03.2026 у справі № 908/2923/25 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст.ст.286-289 ГПК України. 
Повна постанова складена 01.07.2026.

Головуючий суддя Т.Ю.Демчина

Судді А.О.Кошля

Т.В.Стефанів