Справа №752/5724/25
Провадження №2/752/3899/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 березня 2026 року        м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді Кокошка О.Б.,
за участю секретаря Потапенко Д.І.,
представника позивача Маринушкіна А.Г.,
представника відповідача Колеснікової Ю.Е., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про захист прав споживачів шляхом розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів,
ВСТАНОВИВ:

У лютому 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Гарант Капітал») про захист прав споживачів шляхом розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів.
Позов обґрунтований тим, що 15 червня 2018 року між ОСОБА_1 та Публічним акціонерним товариством акціонерним комерційним банком «Аркада» (далі - ПАТ АКБ «Аркада») укладений договір № 86151 про участь у Фонді фінансування будівництва.
Предметом договору № 86151 є квартира за адресою: АДРЕСА_1, на 13-му поверсі, квартира № 105 , кількість кімнат 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 45,41 кв. м.
Згідно із Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою Товариства з обмеженою відповідальністю «Аркада-Будівництво» (далі - ТОВ «Аркада-Будівництво»), що затверджені рішенням правління ПАТ АКБ «Аркада» від 06 липня 2015 року, протокол № 42, забудовником виступає ТОВ «Аркада-Будівництво».
Відповідно до пункту 5 договору № 86151 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 є серпень 2020 року.
Згідно зі свідоцтвом про участь у Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (договір від 15 червня 2018 року № 86151) від 19 червня 2018 року загальна вартість об`єкта інвестування складає 762 482,03 грн, а запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено серпень 2020 року, а передачі під заселення - листопад 2020 року.
Відповідно до квитанції від 19 червня 2018 року № 1 позивачем у повному обсязі здійснено оплату вартості квартири АДРЕСА_4 , у житловому будинку № 28 .
Водночас, станом на дату подання цієї позовної заяви, будинок в експлуатацію не введений, а обов`язок управителя повідомити довірителя про збільшення строків будівництва більш як на 90 днів, що закріплений у підпункті 12 пункту 7 договору № 86151, не виконаний, оскільки відповідачем не надіслано позивачу жодного повідомлення про збільшення строків будівництва.
Рішенням Правління Національного банку України від 25 грудня 2020 року № 541-рш/БТ «Про віднесення Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку «Аркада» до категорії неплатоспроможних». Правлінням НБУ прийнято рішення від 24 вересня 2020 року № 601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ АКБ «Аркада».
Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 вересня 2020 року № 1744 «Про початок процедури ліквідації АТ АКБ «Аркада» та делегування повноважень ліквідатора банку» розпочато процедуру АТ АКБ «Аркада» строком на три роки із 25 вересня 2020 року до 24 вересня 2023 року включно.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
Зважаючи на викладене до ТОВ «ФК «Гарант Капітал», як нового управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», перейшли всі права та обов`язки щодо довірителів цього Фонду фінансування будівництва, а тому ТОВ «ФК «Гарант Капітал» як новий управитель Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», є правонаступником АТ АКБ «Аркада» у взаємовідносинах з позивачем за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86151.
Відтак, станом на дату подання цієї позовної заяви, житловий будинок в експлуатацію не введений, об`єкт інвестування (квартира) у власність позивачу не передана, нові дати введення будинку в експлуатацію та передачі під заселення не окреслені, а кошти передані управителю Фонду фінансування будівництва - не повернуті позивачу, що свідчить про порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва та неналежне виконання управителем своїх обов`язків, визначених договором № 86151, що у свою чергу, є підставою для звернення позивача до суду за захистом своїх прав та законних інтересів.
Оскільки перенесення запланованої дати введення в експлуатацію об`єкта свідчить про порушення прав позивача щодо об`єкту інвестування, то наявні підстави для стягнення з відповідача пені за порушення умов договору від 15 червня 2018 року № 86151 відповідно до частини п`ятої статті Закону України «Про захист прав споживачів» підлягає стягненню у розмірі 37 468 365,48 грн.
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просила розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86151, укладений між ОСОБА_1 та АТ АКБ «Аркада», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Гарант Капітал»; стягнути з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86151 грошові кошти у розмірі 762 482,03 грн та пеню відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» 37 468 365,48 грн. Стягнути з ТОВ «ФК «Гарант Капітал» на користь позивача судові витрати, які складаються зі сплати витрат на надання професійної правничої допомоги у розмірі 83 300,00 грн.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 14 квітня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання. Сторонам роз`яснено їх процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.
У травні 2025 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до суду відзив на позовну заяву, в якому просило відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що відповідач є управителем майна, який відповідно до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду, та несе зобов`язання і відповідальність перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (стаття 11 Закону). Проте відповідач не є забудовником і на нього не покладається обов`язок побудувати та ввести в експлуатацію житлові будинки в межах ФФБ «Еврика», у тому числі житловий будинок № 28 .
Обов`язок своєчасно збудувати та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва та передати його у власність довірителю Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» покладений на забудовника, а не на управителя. Управитель здійснює контроль за діяльністю забудовника, зокрема, шляхом отримання від нього звітності про цільове використання коштів, спрямованих на фінансування будівництва. Крім того, відповідач здійснює контроль за відновленням проектної документації забудовника та його фінансовим станом. Разом з тим позивачем не надано жодних доказів та не наведено обґрунтувань порушення відповідачем умов договору про участь у ФФБ, які б мали наслідком порушення строків спорудження об`єкта будівництва.
Також зазначає, що позивач має право на дострокове розірвання договору, але в порядку, який передбачений Правилами ФФБ та договором про участь у ФФБ, тобто шляхом підписання угоди про припинення договору з одночасним поверненням свідоцтва про участь у фонді та договору про уступку майнових прав.
Об`єкт інвестування - квартира АДРЕСА_4 не реалізований наступному довірителю, а тому не настав строк виплати позивачу коштів у зв`язку з розірванням договору про участь у ФФБ з підстав, передбачених частиною четвертою статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
Незалежно від підстав відмови позивача від участі у ФФБ, повернення позивачу коштів можливо виключно після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування, тож вимога позивача про стягнення з відповідача грошових коштів в розмірі 762 482,03 грн є необґрунтованою.
Крім того, вимоги позивача про стягнення з відповідача пені є необґрунтованими. Також відповідач заперечує проти стягнення з нього витрат на правничу допомогу у заявленому позивачем розмірі та у разі задоволення позову просить зменшити їх розмір до 8 000,00 грн.
У липні 2025 року від ТОВ «ФК «Гарант Капітал» надійшло клопотання про долучення доказів.
У березні 2026 року ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до суду додаткові пояснення у справі.
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 22 травня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Представник позивача адвокат Маринушкін А.Г. у судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив задовольнити позов.
Представник відповідача Колеснікова Ю.Е. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог у повному обсязі та просила відмовити у задоволенні позову.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Судом встановлено, що 06 липня 2015 року рішенням правління AT «Аркада» (протокол № 42) затверджено правила ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».
Відповідно до пункту 4.1 Правил ФФБ виду «А» «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» банк укладає із забудовником договір, який регулює взаємовідносини банку і забудовника щодо організації спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, за яким забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими правилами та договором про участь у ФФБ, а банк зобов`язується здійснювати фінансування будівництва об`єкта будівництва на умовах укладеного із забудовником договору.
15 червня 2018 року між АТ АКБ «Аркада» та ОСОБА_1 укладений договір № 86151 про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель на підставі повного визнання ним Правил фонду фінансування будівництва «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», що затверджені рішенням Правління ПАТ АКБ «Аркада», надає свою згоду на учать у фонді фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво».
Відповідно до пункту 2 договору № 86151 за цим договором довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати Правила Фонду та передати управителю в обсягах та на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору.
Пунктом 3 договору № 86151 визначено, що управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил Фонду і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів (оперативний резерв) залишається в управлінні управителя. Після закінчення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію, підключення його до інженерних мереж, передачі його об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією, та відповідно, під заселення довірителям кошти оперативного резерву управитель перераховує забудовнику.
Відповідно до пункту 5 договору № 86151 об`єктом будівництва за цим договором є житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери, складова частина об`єкта будівництва: житловий будинок № 28 , будівництво якого організує забудовник ТОВ «Аркада-Будівництво» та фінансує управитель за рахунок отриманих в управління від довірителя коштів.
Запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 - серпень 2020 року.
Згідно з пунктом 6 договору № 86151 відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування: квартира за адресою: АДРЕСА_1 на 13-му поверсі, номер об`єкт інвестування - 105, кількість кімнат 1, загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 45,41 кв. м.
Відповідно до підпунктів 8, 12 пункту 7 договору № 86151 управитель зобов`язаний виплатити кошти довірителю за його письмовою заявою відповідно до правил фонду та цього договору, а також письмово повідомити довірителя про внесення змін до Правил фонду, зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, збільшення строку будівництва більше як на 90 днів, введення об`єкта будівництва в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта, відкріплення від довірителя об`єкта інвестування на умовах цього договору, зміну місцезнаходження управителя.
Згідно з підпунктом 8 пункту 14 договору № 86151 управитель не несе відповідальності активами фонду за виплату коштів довірителю в разі його відмови від участі у фонді, якщо управитель дотримався встановлених Правилами фонду процедур щодо забезпечення можливості отримання довірителем коштів з фонду на вимогу довірителя.
Відповідно до підпунктів 1, 3 пункту 9 договору № 86151 довіритель зобов`язаний виконувати всі умови правил фонду та цього договору, у тому числі дотримуватися визначених в цьому договорі: порядку передачі коштів в управління управителю, порядку здійснення остаточних розрахунків за даними БТІ, порядку отримання довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування; дотримуватися графіка внесення коштів, визначеного у свідоцтва про учать у фонді та закінчити всі розрахунки у такі строки: якщо до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію залишилось більше 3 місяців - не пізніше ніж за 3 місяці до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в іншому випадку - протягом місяця з дати укладання договору.
Згідно з підпунктом 3 пункту 10 договору № 86151 довіритель має право до запланованої дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, на умовах, визначених цим договором відмовитися від участі у фонді шляхом розірвання цього договору та отримати внесені до фонду кошти відповідно до Правил фонду та цього договору.
Відповідно до пункту 15 договору № 86151 для закріплення об`єкта інвестування довіритель, протягом 2 банківських днів з дня підписання цього договору вносить на рахунок управителя, з дотримання порядку, встановленого у підпункті 27.1. цього договору, кошти в розмірі 233 294,75 грн, що становить не менше 30 % вартості об`єкта інвестування, визначеного сторонами у пункті 6 цього договору, за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування, встановленої за згодою сторін на день внесення коштів.
Згідно з підпунктом 1 пункту 24 договору № 86151 довіритель сплачує винагороду управителю на визначені управителем рахунки за надання послуг із, зокрема, здійснення управління коштами, переданими в управління, у розмірі 1,9 % від суми таких коштів.
Відповідно до підпункту 27.1 пункту 27 договору № 86151 довіритель вносить винагороду в такому порядку: довіритель доручає управителю передані в управління кошти в день внесення розподілити наступним чином: частину коштів, яка складає 98,1 % від суми коштів, переданих довірителем в управління управителю, зарахувати до фонду на інвестування будівництва закріпленого за довірителем об`єкта інвестування; решту коштів, яка складає 1,9 % від суми коштів, переданих довірителем в управління управителю, перерахувати в доходи управителя з призначенням платежу «Винагорода управителю за надання послуг з управління активами (коштами фонду фінансування будівництва) без ПДВ.
Згідно з підпунктом 2 пункту 28 договору № 86151 управління майно за цим договором припиняється у разі відмови довірителя від участі у фонді.
Відповідно до пункту 31 договору № 86151 управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у разі: 1) відмови довірителя від участі у фонді; 2) невиконання зобов`язань, передбачених підпунктами 3-6 пункту 9 цього договору.
Згідно з пунктом 33 договору № 86151 сума коштів, що підлягає поверненню довірителю у разі відмови від участі у фонді, не може бути меншою за суму, внесену довірителем до фонду, визначається управителем у зазначеному нижче порядку, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування, поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта на день передачі коштів в управління управителю за вирахуванням винагороди, належної управителю відповідно до умов цього договору.
Відповідно до пункту 35 договору № 86151 в інших випадках сума коштів, що підлягає виплаті довірителю, визначається управителем, виходячи з кількості закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування та поточної ціни вимірної одиниці такого об`єкта станом на день відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за вирахуванням винагороди управителю відповідно до Правил фонду цього договору.
Згідно з пунктом 37 договору № 86151 сума коштів, яка підлягає поверненню у випадках, передбачених пунктами 33-36 цього договору, повертається довірителю (спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) довірителя) протягом п`яти днів після здійснення управителем повної реалізації об`єкта інвестування.
При виплаті довірителеві з фонду коштів управитель відповідно до законодавства утримує за рахунок належних довірителю коштів всі визначені законодавством збори та податки для подальшого перерахування їх до бюджету.
Виплата коштів довірителеві (спадкоємцю (спадкоємцям) або правонаступнику (правонаступникам) не може здійснюватися за рахунок іншого фонду Фінансування будівництва або власного майна управителя.
Відповідно до пункту 43 договору № 86151 зміни до цього договору вносяться у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Додатки та зміни до цього договору є його невід`ємною частиною і мають однакову юридичну силу. При перенесенні забудовником, на підставі офіційного листа, запланованої дати введення об`єкта в експлуатацію, зміни до договору не вносяться, управитель оформлює нове свідоцтво про участь у фонді, запланованою датою введення об`єкта в експлуатацію буде вважатися зазначена у свідоцтва про участь у фонді.
19 червня 2018 року між АТ АКБ «Аркада» та позивачем укладений договір № 86151 про уступку майнових прав, за яким банк уступив довірителю майнові права на зазначений у пункті 3 цього договору об`єкт інвестування, закріплений за довірителем на підставі договору про участь у ФФБ:
Відповідно до пункту 3 договору про уступку майнових прав від 19 червня 2018 року № 86151 під об`єктом будівництва сторони розуміють: житлові будинки та об`єкти соціально-побутової сфери на АДРЕСА_1 ; складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 ; об`єкт інвестування має такі характеристики: вид об`єкта інвестування квартира номер об`єкта інвестування 105. Поверх (за проектом) 13. Кількість кімнат (за проектом) 1. Загальна площа (за проектом) /кв. м/ 45,41 кв. м. Вартість об`єкта інвестування на дату укладання договору /грн/ 762 482,03 грн.
Позивач сплатив на користь АТ АКБ «Аркада» грошові кошти у загальному розмірі 777 249,78 грн, що підтверджується квитанцією № 1 від 19 червня 2018 року № 1.
19 червня 2018 року ОСОБА_1 отримала свідоцтво про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво», об`єкт інвестування квартира номер об`єкта інвестування 105. Поверх 13. Кількість кімнат 1. Загальна площа 45,41 кв. м., закріплено за довірителем - 45,41 кв. м, сума внесених коштів 762 482,03 грн, запланована дата введення в експлуатацію - серпень 2020 року, запланована дата передачі під заселення - листопад 2020 року.
Правлінням Національного банку України прийнято рішення від 24 вересня 2020 року № 601-рш «Про відкликання банківської ліцензії та ліквідацію АТ АКБ «Аркада».
Рішенням виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 25 вересня 2020 року № 1744 «Про початок процедури ліквідації АТ АКБ «Аркада» та делегування повноважень ліквідатора банку» розпочато процедуру ліквідації АТ АКБ «Аркада» строком на три роки із 25 вересня 2020 року до 24 вересня 2023 року включно.
Правлінням Національного банку України прийнято рішенням від 25 грудня 2020 року № 541-рш/БТ «Про віднесення Акціонерного товариства Акціонерного комерційного банку «Аркада» до категорії неплатоспроможних».
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20, яке набрало законної сили 12 лютого 2021 року, замінено управителя Фонду фінансування будівництва виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» з АТ АКБ «Аркада» на нового управителя ТОВ «ФК «Гарант Капітал».
07 квітня 2021 року між Міністерством внутрішніх справ України, Міністерством розвитку громад та територій України, Службою безпеки України, Фондом гарантування вкладів фізичних осіб, Київською міською державною адміністрацією, ПАТ ДТЕК «Київські електромережі», модератором Молчановим В. Б. , ТОВ «Столиця-Груп», ГО «Об`єднання інвесторів ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», народним депутатом Ісаєнко Д. В. , ТОВ ФК «Гарант Капітал», ТОВ ДК «Фундамент» укладений меморандум щодо вирішення соціального питання добудови та передачі квартир інвесторам ЖК «Еврика», «Патріотика» та «Патріотика на озерах», відповідно до умов якого сторони домовилися діяти спільно для досягнення мети та соціального ефекту з покладенням на сторони взаємних прав та обов`язків, які викладені в цьому меморандумі.
01 листопада 2021 року ТОВ «Аркада-Будівництво» повідомило ТОВ «ФК «Гарант-Капітал» про зміни строків спорудження об`єктів будівництва, зокрема за будинком № 28 запланований строк введення в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі під заселення - березень 2030 року.
01 листопада 2021 року ТОВ «Гарант-Капітал» повідомило довірителю ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» про заміну управителя фонду фінансування будівництва з АТ АКБ «Аркада» на ТОВ «ФК «Гарант-Капітал», а також про збільшення строків будівництва об`єкта будівництва: запланована дата введення житлового будинку в експлуатацію - грудень 2029 року, запланований строк передачі для заселення - березень 2030 року.
Відповідно до листа від 10 березня 2023 року № 613 АТ АКБ «Аркада» до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку останнє повідомило, що станом на 09 березня 2023 року АТ АКБ «Аркада» повністю виконало рішення Господарського суду міста Києва від 12 січня 2021 року у справі № 910/14860/20 та рішення Господарського суду міста Києва від 25 листопада 2020 року у справі № 910/14861/20 та перерахувало на рахунок ТОВ «ФК «Гарант-Капітал», як нового управителя ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» 244 811 113,14 грн.
Протягом 2023-2024 років ТОВ «ФК «Гарант-Капітал» зверталося до ТОВ «Аркада-Будівництво» з вимогами про повернення коштів на рахунок ФФБ виду А «Еврика».
Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестиції, закріпленого за позивачем, не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, квартира не передана у власність позивача станом на день розгляду справи.
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із частиною першою статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року № 978-IV (далі - Закон № 978-IV).
Із метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа, як управитель, створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).
Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Частиною третьою статті 11 Закону № 978-IV встановлено, що для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва, та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
Відповідно до частини другої статті 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.
Згідно з частиною першою статті 18 Закону № 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Отже, підстави для дострокового розірвання договору та виплати коштів довірителю визначені частиною четвертою статті 18 Закону № 978-IV:
1) у разі порушення забудовником строків спорудження будівництва;
2) у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою статті 18 цього ж Закону (тобто контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором).
Таким чином порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.
Судом встановлено, що відповідно до пункту 5 договору № 86151 запланована дата введення забудовником об`єкта будівництва в експлуатацію: складова частина об`єкта будівництва житловий будинок № 28 - серпень 2020 року.
Згідно зі свідоцтвом про участь у ФФБ виду А «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» (договір від 15 червня 2018 року № 86151) від 19 червня 2018 року запланованою датою введення будинку в експлуатацію визначено серпень 2020 року, а передачі під заселення - листопад 2020 року.
Судом встановлено, а сторонами не оспорювалось, що будівництво не закінчено, будинок не введений в експлуатацію, право власності на об`єкт інвестування за позивачем не зареєстроване та об`єкт інвестування їй не передавався.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Оцінка істотності порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом.
Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина сторони, що припустилася порушення договору (як суб`єктивний чинник), не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Надаючи оцінку істотності порушення стороною договору, вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона, тобто чи є насправді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Згідно з частиною третьою статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з статтею 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків.
Враховуючи, що позивач належним чином виконав взяті на себе зобов`язання за договором від 15 червня 2018 року № 86151, а відповідачем як управителем допущено істотне порушення умов цього договору щодо передачі позивачу у власність об`єкта інвестування, оскільки затримано введення об`єкта будівництва в експлуатацію та здачу під заселення понад строки визначені у договорі, термін здачі вказаного будинку під заселення відповідач не зазначає, відомості про те, що на сьогодні будинок повністю споруджений відсутні, суд вважає, що позивач не має можливості отримати об`єкт інвестування (квартиру) відповідно до укладеного договору, що свідчить про істотне порушення управителем договору, внаслідок чого порушуються права позивача як довірителя отримати те, на що вона розраховувала при його укладенні.
Наведене свідчить про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору від 15 червня 2018 року № 86151, а також стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 762 482,03 грн.
Щодо вимог про стягнення з відповідача пені відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 37 468 365,48 грн суд зазначає наступне.
Статтею 611 ЦК України передбачено, що встановленні правові наслідки порушення зобов`язання, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).
Суд звертає увагу на встановлені у цій справі обставини, зокрема, що між сторонами укладений договір від 15 червня 2018 року № 86151 про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку, за умовами якого погоджено планове введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено серпень 2020 року.
Тобто в цьому випадку строк прийняття будинку в експлуатацію був запланованим, а тому мала настати саме в той день, який був визначений договором про участь у фонді фінансування будівництва житлового будинку від 15 червня 2018 року № 86151, тобто не пізніше останнього дня серпня 2020 року.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію.
На час звернення позивача до суду з цим позовом об`єкт будівництва до експлуатації не введено.
Відповідно до пункту 4.1 Правил ФФБ виду «А» «Еврика» за програмою ТОВ «Аркада-Будівництво» банк укладає із забудовником договір, який регулює взаємовідносини банку і забудовника щодо організації спорудження об`єкта будівництва з використанням коштів ФФБ, за яким забудовник зобов`язується організувати спорудження об`єкта будівництва, ввести його в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування довірителям ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом № 978-IV, цими правилами та договором про участь у ФФБ, а банк зобов`язується здійснювати фінансування будівництва об`єкта будівництва на умовах укладеного із забудовником договору.
Судом встановлено, що договором від 15 червня 2018 року № 86151, Правил ФФБ виду А не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Крім того, відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначених договорах обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.
Відповідно до статті 18 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзац 1-3 частини другої статті 13 Закону № 978-IV).
Статтею 18 Закону України № 978-IV визначено контроль управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно з частиною одинадцятою статті 20 Закону № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.
При цьому управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ; за письмовою заявою довірителя виступає в інтересах довірителів позивачем у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передачі довірителям у власність об`єктів інвестування.
Отже, відповідач не здійснює будівництво спірного об`єкта, оскільки такі функції покладено безпосередньо на забудовника. У визначеному договорі обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.
Таким чином, саме забудовник і несе відповідальність за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва та своєчасного введення його в експлуатацію.
Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності з боку відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без надання беззаперечних доказів того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Крім того, у договорі № 86151 сторони не передбачили відповідальності управителя і наслідки за неналежне виконання забудовником обов`язків щодо своєчасної здачі об`єкта інвестування в експлуатацію.
Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 10 грудня 2024 року у справі № 638/18016/21 та постанові від 14 січня 2026 року у справі № 752/14890/21.
Частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Верховний Суд у постанові від 17 травня 2023 року у справі № 591/19/20 зробив висновок, що положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» про стягнення пені не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами на підставі договору інвестування у будівництві житла (купівлі-продажу майнових прав), оскільки укладений між сторонами договір про інвестування у будівництво житла не передбачає розмір процентів на суму вкладу або дохід в іншій формі. А позивачем неустойка обчислена від вартості об`єкта інвестування. При цьому у відповідача не існувало грошового зобов`язання, а лише зобов`язання зарезервувати квартиру й передати її після введення будинку в експлуатацію.
Враховуючи зазначене, суд вважає що відсутні підстави для стягнення пені.
Таким чином, позовні вимоги підлягають частковому задоволенню.
Щодо стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу, суд прийшов до наступного.
Відповідно до частини першої та пункту 1 частини третьої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно з пунктом 3 частини першої статті 141 ЦПК України до витрат, пов`язаних з розглядом справи, відносяться й витрати на правову допомогу, які покладаються у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивачем заявлено вимогу про стягнення понесених витрат на правничу допомогу у розмірі 83300,00 грн.
На підтвердження понесених витрат на правничу допомогу суду надано копію ордера на надання правничої допомоги від 24 лютого 2025 року № 1546076, копію свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю № 3609, договір про надання професійної правничої допомоги від 19 лютого 2025 року 18/2025, копія додаткового договору № 1 до договору про надання професійної правничої допомоги, платіжна інструкція від 24 лютого 2025 року.
Пунктом 1 частини другої статті 137 ЦПК України передбачено, що здійснені стороною у справі судові витрати на правничу допомогу визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою.
Частиною восьмою статті 141 ЦПК України визначено, що розмір судових витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо). Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду, за умови, що сторона зробила про це відповідну заяву. У разі неподання відповідних доказів протягом установленого строку така заява залишається без розгляду.
При цьому розмір витрат на оплату професійної правничої допомоги адвоката встановлюється і розподіляється судом згідно з умовами договору про надання правничої допомоги у разі надання відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, як уже сплаченої, так і тієї, що лише підлягає сплаті (буде сплачена) відповідною стороною або третьою особою.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 826/1216/16 зазначено, що склад та розмір витрат, пов`язаних з оплатою правової допомоги, входить до предмета доказування у справі. На підтвердження цих обставин суду повинні бути надані договір про надання правової допомоги (договір доручення, договір про надання юридичних послуг та інше), документи, що свідчать про оплату гонорару та інших витрат, пов`язаних з наданням правової допомоги, оформлені у встановленому законом порядку (квитанція до прибуткового касового ордера, платіжне доручення з відміткою банку або інший банківський документ, касові чеки, посвідчення про відрядження).
Суд вважає, що стороною позивача подано суду належні докази обґрунтування розміру вимог щодо стягнення витрат на правничу допомогу, а саме: копію ордера на надання правничої допомоги від 24 лютого 2025 року № 1546076, копію свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю № 3609, договір про надання професійної правничої допомоги від 19 лютого 2025 року 18/2025, копія додаткового договору № 1 до договору про надання професійної правничої допомоги, платіжна інструкція від 24 лютого 2025 року.
ТОВ «ФК «Гарант Капітал» подало до суду клопотання про зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, посилаючись на те, що представник ОСОБА_1 - адвокат Маринушкін А. Г. здійснював представництво інтересів довірителя ФФБ «Еврика» у межах справи № 752/14890/21, а отже, така категорія справ, як розірвання договору про участь у ФФБ і стягнення коштів, не є новою для цього адвоката, і не має необхідності для пошуку правового обґрунтування та судової практики.
Відповідно до частини другої статті 141 ЦПК України судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі часткового задоволення позову покладається на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, суд дійшов висновку, що сума компенсації судових витрат, яка підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, розраховується пропорційно розміру задоволених позовних вимог від ціни позову, а саме у розмірі 1 657,67 грн, тобто 1,99 % від ціни позову.
Відповідно до статті 141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір за одну вимогу немайнового характеру у розмірі 1 211,20 грн та судовий збір пропорційно розміру задоволених позовних вимог майнового характеру (1,99 %) у розмірі 301,29 грн. (15 140,00 грн х 1,99 % = 301,29 грн), що у загальному розмірі становить 1 512,49 грн, оскільки позивач звільнений від їх сплати.
Керуючись статтями 12, 13, 76-81, 259, 263-265, 268, 274, 279, 352, 354 ЦПК України, суд,
УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» про захист прав споживачів шляхом розірвання договору про участь у фонді фінансування будівництва та стягнення коштів - задовольнити частково.
Розірвати договір про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86151 та додаткову угоду до договору від 15 червня 2018 року № 86151 про участь у Фонді фінансування будівництва від 19 червня 2018 року, укладені між ОСОБА_1 та Акціонерним товариством Акціонерним комерційним банком «Аркада», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь ОСОБА_1 , сплачені за договором про участь у Фонді фінансування будівництва від 15 червня 2018 року № 86151 грошові кошти у розмірі 762482 (сімсот шістдесят дві тисячі чотириста вісімсот дві) грн 03 коп., а також витрати на професійну правову допомогу у розмірі 1657 (одна тисяча шістсот п`ятдесят сім) грн 57 коп.
У задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал» на користь держави судовий збір у розмірі 1 512 (одна тисяча п`ятсот дванадцять) грн 49 коп.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Товариство з обмеженої відповідальністю «Фінансова компанія «Гарант Капітал», місцезнаходження: вулиця Богдана Хмельницького, будинок 9а, місто Київ, 01054, код ЄДРПОУ 42093595.

Повний текст судового рішення складено 23.03.2026.

Суддя         О. Б. Кокошко