Номер провадження: 22-ц/813/1530/26 
Справа № 521/3319/20
Головуючий у першій інстанції Леонов О. С.
Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
07.05.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Лозко Ю.П., Карташова О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання Юцикова Д.Є.
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідачі – акціонерне товариство «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк»), державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою акціонерного товариства «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк»)
на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 07 червня 2022 року,
за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк»), державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Римми Вячеславівни, за участю третьої особи ОСОБА_2 , про визнання рішення державного реєстратора неправомірним, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно
в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк» (після зміни назви АТ «Сенс Банк»), державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора, в обґрунтування зазначивши, що 18 травня 2007 року між ним і АКБСР «Укрсоцбанк», яке змінило назву на АТ «Укрсоцбанк», укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії № 2007/38-27/11, за умовами якого він отримав кредит в межах максимального ліміту заборгованості до 15000 доларів США зі сплатою 12 % річних з визначеним графіком змін максимального ліміту заборгованості, зі строком повернення до 17 травня 2014 року.
У забезпечення виконання кредитних зобов`язань 18 травня 2007 року уклав з АКБСР «Укрсоцбанк» іпотечний договір, за яким передав в іпотеку банку належну йому на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2003 року двокімнатну квартиру, загальною площею 49,0 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У лютому 2020 року отримав від АТ «Альфа-Банк» повідомлення, датоване 31 січня 2020 року, про необхідність виселення разом з членами родини із вказаної квартири. Повідомлення містило відомості про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання, в результаті якого АТ «Альфа-Банк» стало правонаступником усього майна, майнових прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк», а також про прийняття 26 квітня 2019 року державним реєстратором Кушнеровою Р.В. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно з яким право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» (стаття 37 Закону України «Про іпотеку»).
Позивач вважає зазначене рішення державного реєстратора незаконним, так як іпотечний договір був укладений у травні 2007 року, тобто до набрання чинності нової редакції статті 37 Закону України «Про іпотеку», якою врегульовано питання передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. При цьому він не укладав з банком договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а укладений між ними іпотечний договір передбачав звернення стягнення на квартиру в добровільному порядку лише за згодою сторін цього договору та на підставі укладеного між ними відповідного договору.
Зазначав, що іпотечне майно є спільною сумісною власністю подружжя, однак дружина ОСОБА_2 , як співвласник цього майна, не надавала письмової згоди на застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, позивач не отримував повідомлення банка про звернення стягнення на предмет іпотеки та не знав про застосування іпотекодержателем вказаного способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк» слід визнати неправомірним та скасувати державну реєстрацію права власності за банком на вказану квартиру.
З огляду на викладене, ОСОБА_1 просив суд визнати рішення державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. від 26 квітня 2019 року, індексний номер 46683616, про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру АДРЕСА_2 неправомірним та скасувати державну реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» на вказану квартиру.
Малиновський районний суд м. Одеси ухвалою від 09 лютого 2021 року залучив ОСОБА_2  до участі у цивільній справі № 521/3319/20.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Малиновський районний суд м. Одеси рішенням від 07 червня 2022 року позов ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк» та Державного реєстратора Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В., за участі третьої особи ОСОБА_2 про визнання рішення про реєстрацію права власності неправомірним та скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно задовольнив частково. Визнав неправомірним рішення державного реєстратора Кушнерової Р.В. Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» від 26.04.2019 року індексний №46683616, про реєстрацію за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» прав власності на квартиру АДРЕСА_2 . В іншій частині позовних вимог відмовив.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції виходив з того, що іпотечний договір від 18.05.2007 року без укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не є підставою для набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, а є лише передумовою для укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Застосування державним реєстратором Кушнеровою Р.В. КП «Агенція державної реєстрації» в якості правової підстави реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 іпотечного договору від 18.05.2007 року суперечить вимогам статті 37 ЗУ «Про іпотеку», статті 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та пункту вимог 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127. Згідно заяви про державну реєстрацію прав та обтяжень № 33824321 від 24.04.2019 року в якості заявника визначено АТ «Укрсоцбанк». Згідно рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 26.04.2019 року вказано про розгляд заяви № 33824321 від 24.04.2019 року, яку надав ОСОБА_3 . Між тим, ані у заяві про державну реєстрацію прав № 33824321 від 24.04.2019 року, ані в рішенні державного реєстратора не вказано жодного документу, на підставі якого діяв ОСОБА_3 та жодних документів, які ідентифікували його особу. Таким чином, в порушення частини третьої статті 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор не встановив відповідність повноважень особи, яка подавала документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень. 
Суд також зауважив, що письмова вимога АТ «Укрсоцбанк» від 15 березня 2019 року на ім`я ОСОБА_1 містила визначення розміру суми заборгованості за кредитним договором станом на 10 грудня 2019 року, тобто кінцевим терміном виконання вимоги було визначено 10 грудня 2019 року. Однак відправлення, яке містило вимогу банку про сплату заборгованості, не було вручене позичальнику. Державним реєстраторам Кушнеровою Р.В. не було враховано умов виконання вимоги кредитора, факт відсутності вручення позичальнику вимоги, чим порушено вимоги статті 36 ЗУ «Про іпотеку» та статті 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо встановлення відповідності заявлених прав та поданих документів діючому законодавству, тому суд дійшов висновку, що рішення державного реєстратора про реєстрацію за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» прав власності на квартиру АДРЕСА_2 від 26.04.2019 року індексний №46683616 є неправомірним.
Відмовляючи у задоволенні позову в частині скасування державної реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» на спірну квартиру, суд першої інстанції виходив з того, що 02 грудня 2020 року право власності на це майно зареєстровано за правонаступником АТ «Укрсоцбанк» - АТ «Альфа-Банк», до якого вимог позивач не заявляв.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі АТ «Альфа-Банк» просило суд скасувати рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 07 червня 2022 рокута постановити нове про відмову у позовних вимогах, посилаючись на неповне з`ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що поза увагою суду залишилось посилання відповідача на постанову Верховного Суду від 27 березня 2019 року справа № 522/24450/14 (провадження 61-38762св18). Так, згідно пункту 4.5.3 Іпотечного договору застереженням є задоволення вимог іпотекодержателя, яке визнається сторонами та діючим законодавством як договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що надає право іпотекодержателю в порядку позасудового врегулювання звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку». Дане застереження є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Застереження в іпотечному договорі прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише їх уточнює. 
Скаржник посилається, що іпотекодержатель дотримався положень пункту 6.2 Іпотечного договору та пункту 61 Порядку щодо направлення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, а іпотекодавець та боржник отримали повідомлення про усунення порушень, про що свідчить копія повідомлень про вручення поштових відправлень. 
Вважає, що спосіб захисту права обраний невірно. Позивач не встановив, що в результаті поглинання АТ «Укрсоцбанк» його правонаступником АТ «Альфа-Банк» проведена перереєстрація права власності за АТ «Альфа-Банк» 02 грудня 2020 року. Власником майна є АТ «Альфа-Банк», тому задоволення вимог про скасування рішення та запису, які стосуються АТ «Укрсоцбанк», не призведе до відновлення начебто порушеного права.
Посилається, що поряд із вимогою про скасування рішення державного реєстратора повинен був заявити вимогу і про припинення речового права (права власності) за відповідачем. 

Короткий зміст постанови апеляційного суду
Одеський апеляційний суд постановою від 19.09.2024 року апеляційну скаргу АТ «Сенс Банк» (до зміни назви АТ «Альфа-Банк») задовольнив частково. Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 07 червня 2022 року, скасував. В задоволенні позову ОСОБА_1 до АТ «Сенс Банк» (до зміни назви АТ «Альфа-Банк»), державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерьової Р.В., за участю третьої особи ОСОБА_2 про визнання рішення державного реєстратора неправомірним, скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно – відмовив. Стягнув з ОСОБА_1 на користь АТ «Сенс Банк» витрати на сплату за подання апеляційної скарги судового збору в сумі 2521 грн 50 коп.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, апеляційний суд вважав, що у задоволенні вимог до АТ «Альфа-Банк» слід відмовити з підстав неналежно обраного способу захисту права, яке позивач вважає порушеним, при цьому без надання у даній справі оцінки дотриманню порядку звернення стягнення на підставі пункту 4.5.3 Іпотечного договору та статті 37 Закону України «Про іпотеку» для уникнення можливої преюдиційності. 
Крім того, зміст і характер відносин між учасниками справи вказує на те, що спір виник з приводу порушення права власності ОСОБА_4 на квартиру внаслідок дій АТ «Укрсоцбанк» щодо реєстрації за ним такого права. Державний реєстратор не є належним відповідачем у спорі, що виник, так як належним відповідачем є АТ «Альфа-Банк» як правонаступник АТ «Укрсоцбанк». Апеляційний суд дійшов висновку, що у задоволенні вимог до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. слід відмовити з підстав пред`явлення позову до неналежного відповідача.

Короткий зміст постанови Верховного Суду
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 жовтня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Прядко Олексій Анатолійович, задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В. про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора залишено без змін. Постанову Одеського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (змінило найменування на АТ «Сенс Банк») про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, Верховний Суд, виходив з того, що ураховуючи, що спір щодо державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки у позивача виник з АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (яке в подальшому змінило найменування на АТ «Сенс Банк»), з приводу порушення останнім права власності позивача на нерухоме майно, тому апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.В., оскільки вона є неналежним відповідачем у цій справі. 
Разом із тим, встановлено, що у березні 2020 року позивач звернувся до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», як правонаступника АТ «Укрсоцбанк», про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк», з посиланням на те, що реєстрація права власності на нерухоме майно за AT «Укрсоцбанк» відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, а також вимог законодавства України. При цьому на час звернення до суду з цим позовом право власності на спірну квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 200326933 від 14 лютого 2020 року. Отже, станом на час звернення позивача із вказаним позовом, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно була ефективним способом захисту, за допомогою якого поновлювалося б відповідне право позивача на нерухоме майно. Оскільки за правилами частини третьої статті 49 ЦПК України позивач має право змінити предмет або підстави позову лише до закінчення підготовчого засідання, а підготовче провадження у цій справі було закінчено ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 29 липня 2020 року, позивач після закінчення підготовчого засідання був позбавлений процесуального права змінити предмет або підстави позову, що унеможливило судовий захист його прав та інтересів у спірних правовідносинах у спосіб інший, ніж обрав позивач при поданні позовної заяви. Ураховуючи зазначене, приймаючи до уваги обставини цієї конкретної справи, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку, що вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно за іпотекодержателем не можуть бути розцінені як неналежний спосіб захисту їх прав та підлягають розгляду судом по суті.

(2) Позиція інших учасників справи
20 жовтня 2025 року вказана справа надійшла до Одеського апеляційного суду.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 24.10.2025 року справу призначено до апеляційного розгляду у відкритому судовому засіданні.
Учасники процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_5  судові повістки-повідомлення отримали 20.02.2026 року в особистих кабінетах Електронного суду, що підтверджується довідками.
АТ «Альфа-Банк», яке змінило найменування на АТ «СЕНС-БАНК», судову повістку-повідомлення отримало 20.02.2026 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідкою.
Державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Р.В. про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином 14.04.2026 року, у відповідності до п.1 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
ОСОБА_2 про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, у відповідності до п.3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.
В судовому засіданні представник АТ «СЕНС-БАНК» - Борщенко К.Ю. доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити. 
Представник позивача – адвокат Прядко А.О. в судовому засіданні просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Із матеріалів справи та тексту апеляційної скарги вбачається, що вішення суду в частині відмови скасування рішення про державну реєстрацію прав власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк», ніким не оскаржується, тому рішення суду в цій частині не є предметом перегляду судом апеляційної інстанції згідно положень ч. 1 ст. 367 ЦПК України та п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України „Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку” № 12 від 24 жовтня 2008 року. 
Також колегія суддів зауважує, що Верховний Суд постановою від 01 жовтня 2025 року постанову Одеського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Римми Вячеславівни про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора залишив без змін, тому вимоги апеляційної скарги в цій частині не є предметом розгляду судом апеляційної інстанції.
Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив із того, що згідно з умовами іпотечного договору від 18 травня 2007 року застосування такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки як передача права власності іпотекодержателю на предмет іпотеки можливий виключено у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» та лише на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, однак такий договір не було укладено між сторонами, що свідчить про порушення вимог закону під час набуття банком права на спірне нерухоме майно.
Крім того, у порушення вимог статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, державний реєстратор не перевірив повноваження особи, яка подала документи на державну реєстрацію права власності на іпотечне майно, на вчинення відповідних дій від імені банку.
Суд також зауважив, що письмова вимога АТ «Укрсоцбанк» від 15 березня 2019 року на ім`я ОСОБА_1 містила визначення розміру суми заборгованості за кредитним договором станом на 10 грудня 2019 року, тобто кінцевим терміном виконання вимоги було визначено 10 грудня 2019 року. Однак відправлення, яке містило вимогу банку про сплату заборгованості, не було вручене позичальнику. На вказані обставини не звернув увагу державний реєстратор, а тому вимоги ОСОБА_1 про визнання неправомірним рішення державного реєстратора від 26 квітня 2019 року про державну реєстрацію за банком права власності на спірну квартиру є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі колегія суддів вважає, за необхідне зазначити наступне. 
Із матеріалів справи вбачається, що на підставі договору купівлі-продажу від 21 лютого 2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Колмаковою Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за № 794, двокімнатна квартира, площею 49, 0 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_1 (а. с. 41, т. 1).
Судом встановлено, що 18.05.2007 року між ОСОБА_1 та АКБ «Укрсоцбанк» укладено договір про надання відновлювальної кредитної лінії №2007/38-27/11, за умовами якого кредитор зобов`язується надати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.
Надання кредиту буде здійснюватися окремими частинами зі сплатою 12% річних та комісій, в межах максимального ліміту заборгованості до 15 000 доларів США, з визначеним графіком змін максимального ліміту заборгованості. Кредит надавався на споживчі цілі з кінцевим терміном повернення заборгованості 17.05.2014 року (п. 1.1., п. 1.,2. договору).
В забезпечення виконання зобов`язань за договором про надання відновлювальної кредитної лінії №2007/38-27/11, 18 травня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк» і ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, посвідчений 18 травня 2007 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поведьонковою І. І. та зареєстрований в реєстрі за №1059, за яким для забезпечення виконання укладеного між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 договору про надання відновлювальної кредитної лінії № 2007/38-27/11 передано в іпотеку банку квартиру, загальною площею 49,0 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 18-24, 25-31, т. 1).
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, квартира, загальною площею 49, 0 кв. м, житловою площею 27, 4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1820850651101), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована 24 квітня 2019 року на праві приватної власності за АТ «Укрсоцбанк»; підстава виникнення права власності: іпотечний договір, посвідчений 18 травня 2007 року за реєстраційним № 1059 приватним нотаріусом Поведьонковою І. І.; повідомлення від 15 березня 2019 року № 464 про звернення стягнення, видане АТ «Укрсоцбанк»; рекомендоване повідомлення № 1400043269773, видане 15 березня 2019 року Укрпоштою; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46683616 від 26 квітня 2019 року, державний реєстратор КП «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Р .В. (а. с. 33-35, т. 1).
Реєстраційна справа 1820850651101 на об`єкт нерухомого майна – квартиру, загальною площею 49, 0 кв. м, житловою площею 27, 4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1820850651101), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підтверджує перехід права власності на квартиру до АТ «Укрсоцбанк» на підставі іпотечного договору (а. с. 127-145, т. 1).
Відповідно до відомостей з офіційної інтернет-сторінки АТ «Укрсоцбанк» https://ru.ukrsotsbank.com/inter_regdocs/, 10 вересня 2019 року загальними зборами акціонерів АТ «Альфа-Банк» та акціонером АТ «Укрсоцбанк» було прийнято рішення про реорганізацію АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк». Рішенням № 799-рш правління Національного банку України від 24 жовтня 2019 року відкликало банківську ліцензію та виключило АТ «Укрсоцбанк» з Державного реєстру банків.
Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань АТ «Укрсоцбанк» було реорганізовано з визначенням правонаступника АТ «Альфа-Банк».
Згідно зі статутом АТ «Альфа-Банк», банк є правонаступником всього майна, прав та зобов`язань АТ «Укрсоцбанк» на підставі передавального акту, затвердженого рішенням єдиного акціонера АТ «Укрсоцбанк» № 5/2019 від 15 жовтня 2019 року та рішенням загальних зборів АТ «Альфа-Банк», оформленого протоколом № 4/2019 від 15 жовтня 2019 року (а. с. 91-96, т. 1).
31 січня 2020 року АТ «Альфа-Банк» направив письмову вимогу про добровільне виселення ОСОБА_1 та членів його родини: ОСОБА_2 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 з квартири АДРЕСА_2 у зв`язку з набуттям прав власності на зазначену квартиру.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно квартира, загальною площею 49,0 кв. м, житловою площею 27,4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1820850651101), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована 02 грудня 2020 року на праві приватної власності за АТ «Альфа-Банк»; підстава для державної реєстрації: передавальний акт № б/н від 11 жовтня 2019 року, виданий АТ «Укрсоцбанк» та АТ «Альфа-Банк»; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 55533290 від 05 грудня 2020 року приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чапський А. Е. (а. с. 57-59, т. 2).
Відповідно до положень частини 5 статті 411 ЦПК України висновки суду касаційної інстанції, в зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 жовтня 2025 року касаційна скарга  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Прядко Олексій Анатолійович, задоволена частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 19 вересня 2024 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа-Банк» (змінило найменування на АТ «Сенс Банк») про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора скасувано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, скасовуючи постанову Одеського апеляційного суду від 19.09.2024 року зазначив, що у справі, яка є предметом касаційного перегляду, встановлено, що у березні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», як правонаступника АТ «Укрсоцбанк», про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк», з посиланням на те, що реєстрація права власності на нерухоме майно за AT «Укрсоцбанк» відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, а також вимог законодавства України.
При цьому на час звернення до суду з цим позовом право власності на спірну квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 200326933 від 14 лютого 2020 року (а. с. 33-35, т. 1).
Отже, станом на час звернення позивача із вказаним позовом, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно була ефективним способом захисту, за допомогою якого поновлювалося б відповідне право позивача на нерухоме майно.
Разом із тим, як вбачається з матеріалів справи, 02 грудня 2020 року право власності на спірну квартиру було зареєстровано за АТ «Альфа-Банк» на підставі передавального акту від 11 жовтня 2019 року між АТ «Укрсоцбанк» та АТ «Альфа-Банк» (а. с. 57-59, т.3).
Приймаючи до уваги обставини цієї конкретної справи, колегія суддів Верховного Суду вважала, що вимоги ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно за іпотекодержателем не можуть бути розцінені як неналежний спосіб захисту їх прав та підлягають розгляду судом по суті.
Верховний суд вказав, що можливе задоволення такого позову не призведе до порушення прав АТ «Альфа-Банк», оскільки питання щодо позбавлення саме його прав на спірну квартиру або витребування майна з його володіння не є предметом розгляду у цій справі.
Як на підставу для визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерової Р.М. від 26.04.2019 року позивач у позовній заяві посилається на те, що сторони в іпотечному договорі від 18.05.2007 року не встановили іпотечного застереження; він не укладав з банком договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а укладений між ними іпотечний договір передбачав звернення стягнення на квартиру в добровільному порядку лише за згодою сторін цього договору та на підставі укладеного між ними відповідного договору. Іпотечне майно є спільною сумісною власністю подружжя, однак дружина ОСОБА_2 , як співвласник цього майна, не надавала письмової згоди на застосування вказаного позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Крім того, він не отримував повідомлення банка про звернення стягнення на предмет іпотеки та не знав про застосування іпотекодержателем вказаного способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Позивача як іпотекодавця не повідомляв банк про наявність оцінки предмета іпотеки здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:
умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;
порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;
прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.
Згідно із частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Аналогічні положення закріплені в Законі України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договору про задоволення вимог іпотекодержателя викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року в справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) зазначено, що відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оспорено іпотекодавцем у суді, що є для іпотекодавця гарантією дотримання іпотекодержателем вимог закону щодо підстав та процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Тому належним та ефективним способом захисту позивача, який вважає, що його право порушене тим, що право власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, зареєстроване за відповідачем (іпотекодержателем) на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі), є позов про скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
Іпотечним договором 18 травня 2007 року сторони погодили, у тому числі, наступне: у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (пункт 4.1); іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: на підставі рішення суду (пункт 4.5.1), на підставі виконавчого напису нотаріуса (пункт 4.5.2), шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5.3), шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (пункт 4.5.4), шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (пункт 4.5.5).
З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема пунктом 4.5.3. іпотечного договору, яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку», АТ «Укрсоцбанк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19)).
У ч. 2 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень,
Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам (ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок) (в редакції, чинній станом на час виникнення спірних правовідносин), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Як вбачається з скан-копій документів реєстраційної справи № 1820850651101, надісланих Управлінням державної реєстрації Юридичного департаменту одеської міської ради на ухвалу Малиновського районного суду від 24.06.2020 року на об`єкт нерухомого майна квартиру АДРЕСА_2 в електронному вигляді в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до державного реєстратора містяться наступні документи: заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.04.2020 року, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.04.2020 року, іпотечний договір від 18.05.2007 року, повідомлення про звернення стягнення від 15.03.2019 року, рекомендоване повідомлення, рішення про державну реєстрацію від 26.04.2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 26.04.2020 року, Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10. 05.2019 року.
Отже в матеріалах реєстраційної справи №1820850651101 на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_1 містяться, зокрема повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням АТ «Укрсоцбанк», датована 15.03.2019 року до ОСОБА_1 (а.с.141 т.1). 
Зі змісту цього повідомлення вбачається, що борг за договором №2007/38-27/11 від 18.05.2007 року, станом на 10.12.2019 року складає 25431,12 доларів США, що відповідно до курсу НБУ станом на 10.12.2019 року складає 707601,74 грн з яких: прострочена заборгованість 11985,10 дол. США, що відповідно до курсу НБУ станом на 10.12.2019 року складає 333476,37 грн; прострочена заборгованість по нарахованих відсотках 13446,02 дол.США, що відповідно до курсу НБУ станом на 10.12.2019 року складає374125,37 грн, який банк вимагає сплатити. 
В повідомленні попереджено, що в порядку ст.ст. 35,36 Закону України «Про іпотеку» у разі не виконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку АТ «Укрсоцбанк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до пункту 6.2 іпотечного договору усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін; датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Отже умовами укладеного між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 іпотечного договору передбачено, що датою отримання повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
Згідно пунктів 116, 117 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених Постановою КМУ від 05.03.2009 року № 270 у разі неможливості вручення одержувачам поштові відправлення, внутрішні поштові перекази зберігаються об`єктом поштового зв`язку місця призначення протягом одного місяця з дня їх надходження, відправлення "EMS" - 14 календарних днів, міжнародні поштові перекази - відповідно до укладених угод. Після закінчення встановленого строку зберігання поштові відправлення, поштові перекази повертаються відправнику.
Суд першої інстанції зауважив, що згідно копії поштового повідомлення про вручення поштового відправлення ОСОБА_1 у графі підпис одержувача міститься рукописний підпис. Натомість у довідці, яку надало поштове відділення №50 ДП «Укрпошта» містяться відомості про повернення почтового відправлення за закінченням строку зберігання.
В рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, яке направлялось АТ «Укрсоцбанк» на адресу ОСОБА_1 , зазначену в іпотечному договорі, вказана дата подання 15.03.2019 року. При цьому, у довідці, яку надало поштове відділення ДП «Укрпошта», зазначається причина повернення – за закінченням встановленого строку зберігання, засвідчена підписом працівника поштового зв`язку та міститься відбиток календарного штемпеля із датою 02.04.2019.
Ураховуючи викладені обставини та умови пункту 6.2. іпотечного договору колегія суддів вважає, що датою отримання ОСОБА_1 , повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням від 15.03.2019 року слід вважати дату поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача 02.04.2019.
У пункті 9.2.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) зазначено, що докази отримання іпотекодавцем повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки банк мав подати саме державному реєстратору на виконання правил пункту 61 Порядку № 1127, а не безпосередньо до суду під час розгляду цієї справи, оскільки у межах цієї справи вирішується питання дотримання державним реєстратором процедури проведення реєстрації права власності на нерухоме майно. Недотримання цієї процедури є підставою для скасування державної реєстрації.
Таким чином колегія суддів вважає, що АТ «Укрсоцбанк» звертаючись 24.04.2019 року із заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , не надало державному реєстратору документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотеко держателя (02.04.2019), то суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про не дотримання АТ «Укрсоцбанк» позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. 
У частині п`ятій статті 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції чинній станом на вересень 2019 року, визначено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) виснувала: « До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження».
В матеріалах реєстраційної справи № 1820850651101 відсутній звіт про оцінку предмета іпотеки, про що свідчить і внутрішій опис документів реєстраційної справи.
Також, згідно з Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дата формування 26.04.2019 року, квартира, загальною площею 49, 0 кв. м, житловою площею 27, 4 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1820850651101), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована 24 квітня 2019 року на праві приватної власності за АТ «Укрсоцбанк»; підстава виникнення права власності: іпотечний договір, посвідчений 18 травня 2007 року за реєстраційним № 1059 приватним нотаріусом Поведьонковою І. І.; повідомлення від 15 березня 2019 року № 464 про звернення стягнення, видане АТ «Укрсоцбанк»; рекомендоване повідомлення № 1400043269773, видане 15 березня 2019 року Укрпоштою (а. с. 33-35, т. 1).
Зазначені обставини свідчать про те, що ), у переліку документів, які стали підставою для державної реєстрації права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , відсутні документи, які підтверджують проведення іпотекодержателем експертної оцінки предмета іпотеки.
Отже, державний реєстратор, встановивши, що до документів, які подані для вчинення реєстраційних дії, не додано відомостей про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності на день його відчуження, мав підстави для прийняття рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дії.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Колегія суддів вважає, оскільки державна реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбанк» на спірну квартиру проведена державним реєстратором за відсутності документів, які підтверджують проведення експертної оцінки предмета іпотеки, то іпотекодержателем під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку не було дотримано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку», оскільки така державна реєстрація проведена за відсутності відомостей у реєстраційних справах про вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття, що є підставою для визнання неправомірним рішення державного реєстратора Кушнерової Римми Вячеславівни Комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» від 26.04.2019 року індексний №46683616, про реєстрацію за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» прав власності на спірну квартиру.

Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1ст. 374 ЦПК України).
Апеляційний суд вважає, оскільки суд першої інстанції дійшов правильного висновку в оскаржуваній частині позовних вимог, проте помилився в частині мотивів щодо обґрунтованості позовних вимог, тому рішення суду слід змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій оскаржуваній частині рішення суду залишити без мін.
Керуючись ст.ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. 376, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,

у х в а л и в:
Апеляційну скаргу акціонерного товариства «Альфа-Банк» (після зміни назви акціонерне товариство «Сенс Банк») задовольнити частково.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 07 червня 2022 рокув оскаржуваній частині позовних вимог змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
В іншій оскаржуваній частині рішення суду залишити без мін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 14 травня 2026 року.

Головуючий В.А. Коновалова

Судді О.Ю. Карташов

Ю.П. Лозко