Справа №638/6852/25
Провадження № 2/638/1311/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 травня 2026 року Шевченківський районний суд м. Харкова у складі:
Головуючого судді Подус Г.С., 
за участю секретаря Двойних А.С., 
представника позивача Стець М.,
представників третіх осіб ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні зали судових засідань Шевченківського районного суду м.Харкова в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом  ОСОБА_3 до  ОСОБА_4 , треті особи: державний реєстратор ПН ХМНО Чижова Наталія Анатоліївна, ТОВ «Фінанс проперті групп», ОСОБА_5  про витребування майна, -
встановив:
ОСОБА_3 звернулась до Шевченківського районного суду м. Харкова із позовом до  ОСОБА_4 , треті особи: державний реєстратор ПН ХМНО Чижова Наталія Анатоліївна, ТОВ «Фінанс проперті групп», ОСОБА_5 , в якому просила, витребувати у ОСОБА_6 на користь ОСОБА_3 двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 . 
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 26 жовтня 2006 року між ОСОБА_3 та ПАТ «КБ «Надра» укладено кредитний договір № 6/4/2006/840-К/1393, відповідно до умов якого позивачка отримала кредит у розмірі 54 900 доларів США строком до 24 жовтня 2036 року. 26 жовтня 2006 року в забезпечення виконання умов вказаного Кредитного договору ОСОБА_3 передано в іпотеку Банку квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки Іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення Іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих Іпотекодержателю за цим Договором. За п. 5.3. Договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі- продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». 21 серпня 2019 року між ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «Фінанс проперті групп» укладено Договір №6/4/2006/840-К/1393 купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги за Кредитним договором та Договір про відступлення прав за Договором іпотеки, відповідно до яких товариство набуло право вимоги за згаданими вище Кредитним договором та Договором іпотеки. 30 серпня 2019 року на адресу ОСОБА_3 , яка зазначена в кредитному та іпотечному договорах, а саме: АДРЕСА_3 , рекомендованим листом було направлену вимогу про усунення порушень. Вказана вимога іпотекодавцем не отримувалася. 16 жовтня 2019 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ТОВ «Фінанс проперті групп». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49200442 від 17 жовтня 2019 року об 09:56:54 вчинене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А. Підстава для державної реєстрації права власності: договір іпотеки №6/4/2006/980-І/1395 від 26 жовтня 2006 року, договір про відступлення прав за договором іпотеки від 21 серпня 2019 року. 19 листопада 2019 року до Дзержинського районного суду м.Харкова було подано позовну заяву про скасування вищевказаного рішення державного реєстратора, та заяву про вжиття заходів забезпечення позову. Ухвалою Дзержинського районного суду м.Харкова від 22 листопада 2019 року по справі №638/17924/19 відкрито провадження та призначено підготовче засідання на 23 січня 2020 року о 12:00 годині. Іншою Ухвалою Дзержинського районного суду м.Харкова від 22 листопада 2019 року по справі №638/17924/19, в задоволенні заяви про вжиття заходів забезпечення позову відмовлено, з посиланням на те, що «заявником належним чином не обґрунтована заява про забезпечення позову в частині того, що не вжиття заходів забезпечення позову може утруднити виконання рішення суду або зробити неможливим його виконання у разі не забезпечення позову саме у запропонований спосіб». Втім, наступного робочого дня 25 листопада 2019 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. було засвідчено договір купівлі продажу вищезазначеної квартири між відповідачем ТОВ «Фінанс Проперті Групп» та ОСОБА_4 , за реєстровим №6768. Від імені покупця ОСОБА_6 за довіреністю діяв ОСОБА_5 . 02 березня 2020 року Дзержинським районним судом м. Харкова позовну заяву ОСОБА_3 по справі № 638/17924/19 залишено без розгляду. 02 грудня 2019 року позивач звернулась з позовом до Державного реєстратора Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Н.А., ТОВ «Фінанс Проперті Групп», Харубі Імада про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна (справа №638/18708/19). Одночасно з поданням позову було подано заяву про вжиття заходів забезпечення позову. Ухвалою від 13 березня 2020 року по цій справі вжито заходів забезпечення позову та заборонено відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_2 , до вирішення справи по суті. Втім, напередодні постановлення вказаної ухвали, але після ознайомлення представника відповідача ОСОБА_4 з матеріалами справи, в т.ч. заявою про вжиття заходів забезпечення позову, між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 було укладено договір іпотеки, серія та номер: 107, виданий 27.02.2020, видавник: Драгу Юлія Георгіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області. 17 січня 2024 Дзержинським районним судом м. Харкова було розглянуто справу №638/18708/19 за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Наталії Анатоліївни, ОСОБА_4 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування квартири, визнання права власності та виселення. За результатом розгляду вказаної справи 17 січня 2024 року було винесено рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено частково та витребувано у ОСОБА_4 (далі за текстом – Відповідач 3) на користь ОСОБА_3 (далі за текстом - Позивач) квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено з порушенням вимог закону, а саме за відсутності такого права іпотекодержателя у договорі іпотеки, доказів отримання позивачкою повідомлення - вимоги за ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а тому наявні підстави для повернення у власність спірної квартири та витребування майна. Зважаючи, що в подальшому квартиру було відчужено, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) є неналежним способом захисту прав позивачки, тому зазначені вимоги задоволенню не підлягають. Постановою Харківського апеляційного суду від 02 травня 2024 року рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 17 січня 2024 року в частині витребування спірної квартири скасоване, та постановлене нове рішення, яким позов ОСОБА_3 залишено без задоволення. Скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив із того, що судом першої інстанції не враховано, що у пункті 5.3 договору іпотеки сторони обумовили, серед іншого, можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, тому висновки місцевого суду щодо відсутності іпотечного застереження є помилковими. Також апеляційним судом вказано, що товариством було дотримано порядок надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання, натомість позивачкою не надано доказів належного виконання боргових зобов`язань перед кредитором як новим, так і старим. Постановою Верховного Суду від 06 листопада 2024 року рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін. Відхиляючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції про наявність в договорі іпотеки іпотечного застереження, та дотримання іпотекодержателем порядку надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання. Також Верховний Суд відхилив посилання заявника на те, що іпотекодержатель станом на час виникнення спірних правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності, оскільки під час подання позовної заяви, розгляду справи в суді першої інстанції, позивачкою не заявлялась така підстава для скасування рішення про державну реєстрацію права власності як відсутність експертного висновку щодо вартості спірного майна.
Як вказано вище, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49200442 від 17.10.2019 09:56:54, здійснене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А. як державним реєстратором, є таким, що прийняте не у відповідності до вимог закону. З вказаного випливає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» не мало достатнього обсягу повноважень (права власності) для продажу спірної квартири ОСОБА_7 . Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Згідно з пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Отже, можливість витребування майна власником, який не виявляв волі на вибуття цього майна з його володіння, передбачена законом як у випадку, коли кінцевий набувач є недобросовісним, так і у випадку, коли такий набувач є добросовісним. Однак для того, щоб захід втручання у право мирного володіння майном узгоджувався з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, мало встановити лише те, що набуття майна не відповідало певним вимогам закону. У кожному такому випадку слід також встановити, чи є легітимна мета відповідного втручання, яка випливає, зокрема, зі змісту абзацу другого вказаної статті, а також, чи є втручання у право мирного володіння майном за обставин конкретної справи пропорційним відповідній меті. У цій справі спір щодо майна є між приватними особами. З позовом про витребування квартири звернулася її власниця. З огляду на гарантії захисту, які Конституція України й інші нормативні акти надають власникові майна, легітимна мета у втручанні суду у право кінцевого набувача на мирне володіння квартирою існує (п.9.19 Постанови ВП ВС від 08.11.2023 №206/4841/20). Враховуючи те, що у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» не виникло права власності на спірну квартиру (предмет іпотеки), воно не мало законних підстав відчужувати цю квартиру ОСОБА_7 . Відтак, позовна вимога щодо витребування цього майна з володіння кінцевого набувача на користь власниці квартири є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню. Таке задоволення є пропорційним меті захисту прав власниці, враховуючи, зокрема, те, що вимоги закону до звернення стягнення на предмет були або мали бути відомими ОСОБА_7 . Ці вимоги є чіткими та доступними, а їхня дія - передбачуваною. Перед придбанням квартири кінцевий набувач міг ознайомитися з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоби встановити історію вибуття квартири з володіння її власниці, мав можливість запитати у продавця про підставу державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за продавцем, та ознайомитися з відомостями Єдиного державного реєстру судових рішень та встановити наявність судового спору відносно квартири, яку мав намір придбати. Отже, проявивши обачність, він мав можливість самостійно чи з допомогою фахівця у галузі права дізнатися про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» не могло набути право власності на квартиру, а тому і не мало права її відчужувати. Придбавши квартиру у такої особи, ОСОБА_4 , як її покупець, теж не набув право власності на неї. Зареєструвавши це право за собою, він став її володільцем, а право володіння разом із правами користування та розпорядження квартирою надалі належать позивачці як її власниці. Йдучи на ризик із придбанням майна в особи, яка зареєструвала своє право власності на нього, але за законом не могла таке право набути, кінцевий набувач несе ризик нестання негативних наслідків придбання квартири у її незаконного володільця (п.9.22 Постанови ВП ВС від 08.11.2023 №206/4841/20). З огляду на вказане витребування з володіння ОСОБА_6 квартири на користь позивача як власниці є пропорційним меті захисту права приватної власності останньої. При цьому, слід також врахувати: - поведінку ОСОБА_6 після придбання квартири, а саме укладення з ОСОБА_5 договору іпотеки, серія та номер: 107, виданий 27.02.2020, видавник: Драгу Юлія Георгіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області, напередодні постановлення судом Ухвали від 13.03.2020 року по справі №638/18708/19 (про вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборон відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_2 ), але після ознайомлення представника відповідача ОСОБА_4 з матеріалами справи, в т.ч. заявою про вжиття заходів забезпечення позову; - - ціну договору купівлі-продажу від 25.11.2019 року вищезазначеної квартири між ТОВ «Фінанс Проперті Групп» та ОСОБА_4 , яку сторони визначили в 334000,00 грн (еквівалент на той час 14000 дол США), в той час, як реальна ринкова вартість вказаної квартири на той час згідно з висновком суб?єкта оціночної діяльності від 24.01.2025 року складала 851300,00 грн (еквівалент 35000,00 дол США); від імені покупця ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 25.11.2019 року укладав ОСОБА_5 , який в подальшому став іпотекодержателем вказаної квартири. Цікавим також є той факт, що вебсайт «Судова влада України» видає більше ніж 50 записів за запитом « ОСОБА_5 ». При цьому більшість судових спорів так чи інакше, пов?язані з придбання іпотечного майна, або майна в процедурі виконавчого провадження, що в свою чергу має свідчити про наявність певного досвіду у вказаної особи і розуміння нею ризиків придбання спірної квартири. Слід також звернути увагу на те, що у випадку задоволення позовних вимог і витребування квартири з володіння кінцевого набувача законодавство України надає йому додаткові ефективні засоби юридичного захисту. Такий набувач не позбавлений можливості відновити своє право, зокрема, пред`явивши вимогу ТОВ «Фінанс Проперті Групп», в якого він придбав квартиру, зокрема, про стягнення сплаченої її вартості. На підставі викладеного просить суд задовольнити позов у повному обсязі.
Ухвалою суду від 17.04.2025 року відкрито провадження у справі та її розгляд призначено за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого судового засідання.
24.04.2025 року від представника третьої особи – ТОВ «Фінанс Проперті Групп» надійшов відзив на позовну заяву, в якому останній зазначив, що З позовом не погоджуємось з огляду наступне: 1) Права позивачки не порушені. ОСОБА_3 добровільно погодилась на можливість звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення забезпеченого кредитного боргу в позасудовий спосіб шляхом реєстрації права власності на іпотечну квартиру за іпотекодержателем в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку». В постанові Харківського апеляційного суду від 02.05.2024 по справі № 638/18708/19 колегія суддів, з якою погодився Верховний Суд в постанові від 06.11.2024 виснувала, що право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Внаслідок такого звернення стягнення права вимоги іпотекодержателя припинились, відтак позивачка перестала бути винною грошові кошти кредитору, а кредитор отримав задоволення грошових вимог за рахунок іпотечного майна у погоджений спосіб. Натомість позивачка на надає доказів сплати кредитної заборгованості, забезпеченої іпотекою спірної квартири на день звернення стягнення на неї. Якщо позивачка вважає, що ціна набуття квартири у власність іпотекодержателя була нижчою за ринкову вартість то це є предметом іншого позову, але не є підставою для застосування віндикації та позбавлення добросовісного набувача квартири. 2) У справі № 638/18708/19 суди не знайшли підстав для скасування рішення державного реєстратора Чижової Н.А. індексний номер: 49200442 від 17 жовтня 2019 року про реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП». Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». державна реєстрація виникнення/зміни та припинення речових прав/їх обтяжень здійснюється на підставі прийнятого державним реєстратором рішення. Тому висновок про те, що ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» не набуло право власності на квартиру в день її продажу ОСОБА_7 не відповідає дійсності. На той час було відсутнє будь-яке рішення суду чи обтяження права власника на розпорядження квартирою. 3) Повідомлення-вимога іпотекодержателя була направлена на зазначену позивачкою іпотекодавцем адресу, що встановлено як преюдиційний факт постановою Харківського апеляційного суду від 02.05.2024 по справі № 638/18708/19 (остаточне рішення). І таке направлення є належним виконанням обов`язку іпотекодержателя. 4) В постанові Верховного Суду від 06.11.2024 по справі № 638/18708/19 за позовом ОСОБА_3 та за участі ПН ХМНО Чижової Н.А., ОСОБА_6 та ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» колегія Суддів відхилила посилання заявника на те, що іпотекодержатель станом на час виникнення спірних правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності. Тобто, всім наведеним позивачкою доводам вже надано повну та вичерпну оцінку в іншій справі за участі тих самих учасників. На наше переконання, відсутність порушення права позивачки (реального та істотного) є підставою для відмови у позові. А повторне наведення одних й тих самих доводів в іншому позові з метою фактичного перегляду в іншій справі висновків рішення суду, що набрало законної сили, не узгоджується з завданням цивільного судочинства. отримала кредит на суму 54 900,00 доларів США під зобов`язання зі сплати відсотків за користування кредитом та його повернення до 24.10.2036. В забезпечення належного виконання кредитних зобов`язань позивачка передала банку в іпотеку квартиру АДРЕСА_4 , згідно із іпотечним договором від 26.10.2006, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО А.В. Бакумовою під р. № 1-4978. В межах процедури виведення неплатоспроможного ПАТ КБ «Надра» з ринку, між банком та ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» 21.08.2019 були укладені договори відступлення прав вимоги банку до позивачки за кредитним договором та договором іпотеки, внаслідок чого новим кредитором та іпотекодержателем іпотечної квартири стало Товариство. Позивачка була письмово повідомлена про заміну кредитора в основному та акцесорному зобов`язанні, що позивачкою не оскаржується. З огляду на порушення позивачкою умов кредитного зобов`язання, а також іпотечного зобов`язання в частині надання іпотекодержателю договір страхування іпотечного майна, в силу норми ч. 2 ст. 1050 ЦК України Товариство набуло права дострокової вимоги виконання забезпеченого іпотекою грошового зобов`язання. Відповідне повідомлення-вимога іпотекодержателя в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» була направлена поштою іпотекодавцю. Тобто цей обов`язок належним чином виконаний Товариством, що встановлено в постанові Харківського апеляційного суду від 02.05.2024 по справі № 638/18708/19 з чим погодився і Верховний Суд в постанові від 06.11.2024. В постанові Харківського апеляційного суду від 02.05.2024 зроблено висновок про те, що «Отже, іпотекодержателем дотримано порядок належного надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання. Між тим, позивачкою також не надано доказів належного виконання боргових зобов`язань, як перед попереднім кредитором, так і перед новим.» Крім того слід зазначити, що вартість іпотечної квартири вільно узгоджена його сторонами в п. 1.2. Договору іпотеки № 6/4/2006/980-I/1395 від 26.10.2006, посвідченого ПН ХМНО Бакумовою А.В. за р. № 1-4878. Пунктом 3.3.6 Договору іпотеки № 6/4/2006/980-I/1395 від 26.10.2006, посвідченого ПН ХМНО Бакумовою А.В. за р. № 1-4878 встановлене правило, що переоцінка предмета іпотеки у зв`язку зі змінами кон`юнктури ринку, інших факторів, а також у разі пролонгації Кредитного договору можливе лише за згодою Іпотекодавця. З огляду на положення стст. 627, 629 ЦК України сторони мають право на свободу у визначені умов договору, які для них стають обов`язковими. Отже, переоцінка первісної вартості предмета іпотеки не була передбачена Договором іпотеки як обов`язкова при зверненні стягнення на квартиру та позивачка не надавала на це згоду. На день відчуження квартири жодних заборон не було, як і не було рішення суду про неправомірність набуття ТОВ «ФІНАНС ПРОПЕРТІ ГРУПП» у власність спірної квартири. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (п. 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.112021 по справі № 925/1351/19. Як зазначено вище, спірна квартира на день її продажу не була обтяжена забороною ні за заявою власника, ні судовою. Для її купівлі були відсутні будь-які перешкоди. Отже, посилання позивачки на можливу недобросовісність представника покупця спірної квартири чи самого покупця не знаходить свого підтвердження доказами, а засноване лише на припущеннях. Доказів погашення забезпеченого кредитної заборгованості або доказів припинення кредитного зобов`язання з інших передбачених ЦК України підстав позивачка Суду не надала. Зважаючи на вищевикладене, позивачу має бути відмовлено у задоволенні позовної заяви через необґрунтованість.
29.04.2025 року від представника третьої особи ОСОБА_5 – адвоката Чуба С.В. надійшли письмові пояснення, згідно яких зазначає, що як вказується самим Позивачем, Відповідач набув право власності від третьої особи 2 на підставі договору купівлі-продажу від 25.11.2019, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І.О. за реєстровим №6768. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин). Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України). Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що: «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо». Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Аналогічна позиція міститься у постанові Верховного Суду від 15.03.2023 у справі № 725/1824/20. Так, Відповідач набув право власності на спірне майно за відплатним договором та за відсутності записів про будь-які обтяження, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно правомірно очікував, що третя особа 2 мала право ним розпоряджатися, а Відповідач після отримання цього майна матиме змогу мирно ним володіти. Таким чином, витребування майна від добросовісного набувача – Відповідача порушує його право на мирне володіння майном. Також вказував, що позивачем пропущений строк позовної давності, який сплив 15.10.2022 року.
Ухвалою суду від 26.08.2025 року задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів.
Ухвалою суду від 18.11.2025 року задоволено клопотання представника третьої особи ТОВ «Фінанс проперті групп» про витребування доказів у справі.
Ухвалою суду від 18.03.2026 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті.
11.05.2026 року до суду надійшли додаткові письмові пояснення віл представника третьої особи ТОВ «Фінанс проперті групп» в яких наголосив, що переконливих доказів наявності заборон чи інших публічних обтяжень на момент придбання ОСОБА_8 спірної квартири матеріали нашої справи не містять, як і доказів дійсного порушення прав позивачки вчиненою реєстрацією права власності за Товариством за наслідками позасудового звернення стягнення на іпотечну квартиру в рахунок погашення кредитної заборгованості.
У судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив про його задоволення з підстав, викладених у ньому.
Представник третьої особи ТОВ «Фінанс проперті групп» - адвокат Грайворонський І.В. у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, наголошуючи на їх необґрунтованості. 
Представник третьої особи ОСОБА_9 - адвокат Чуба С.В. у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, наголошуючи на їх необґрунтованості. 
Відповідач у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.
У відповідності до ч.1, 3, 4 ст.223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи, за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи. З огляду на викладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи у відсутність нез`явившихся осіб за наявними матеріалами справи.
Суд, заслухавши вступне слово представника позивача та представників третіх осіб, дослідивши надані докази у їх сукупності, вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи із наступного.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені у судовому засіданні.
Відповідно до ст.3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Вимога справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства практично виражається у встановлені його нормами рівних умов для участі всіх осіб у цивільних відносинах, закріплені можливості адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ч.ч.1, 3 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Прецедентна практика Європейського суду з прав людини виходить з того, що реалізуючи п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо доступності правосуддя та справедливого судового розгляду кожна держава-учасниця цієї Конвенції вправі встановлювати правила судової процедури, в тому числі й процесуальні заборони і обмеження, змістом яких є не допустити судовий процес у безладний рух.
Відповідно до вимог ст.ст. 76-79 ЦПК України доказуванню підлягають обставини (факти), які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у учасників справи, виникає спір. Доказування по цивільній справі, як і судове рішення не може ґрунтуватися на припущеннях.
Судом встановлено та не заперечується сторонами, що  26 жовтня 2006 року між ОСОБА_10 та ПАТ КБ «Надра» укладено кредитний договір № 6/4/2006/840-К/1393, відповідно до умов якого позивачка отримана кредит у розмірі 54 900 доларів США строком до 24 жовтня 2036 року.
26 жовтня 2006 року в забезпечення виконання умов вказаного Кредитного договору ОСОБА_10 передано в іпотеку банку квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .
Відповідно до пункту 5.1 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором.
Згідно з пунктом 5.3. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі- продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
21 серпня 2019 року між ПАТ КБ «Надра» та ТОВ «Фінанс проперті групп» укладено договір № 6/4/2006/840-К/1393 купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги за кредитним договором та договір про відступлення прав за договором іпотеки, відповідно до яких товариство набуло право вимоги за згаданими вище кредитним договором та договором іпотеки, укладеним з ОСОБА_3 (т. 1, а. с. 135-136, 137-140).
30 серпня 2019 року на адресу ОСОБА_10 , яка зазначена в кредитному та іпотечному договорах, а саме – АДРЕСА_3 , рекомендованим листом було направлену вимогу про усунення порушень.
16 жовтня 2019 року право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Фінанс проперті групп». Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49200442 від 17 жовтня 2019 року об 09:56:54 вчинене приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А. Підстава виникнення права власності: договір іпотеки № 6/4/2006/980-І/1395 від 26 жовтня 2006 року, договір про відступлення прав за договором іпотеки від 21 серпня 2019 року.
25 листопада 2019 року між ТОВ «Фінанс Проперті Групп» та ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу, за яким останній набув право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Договір посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем І. О., за реєстровим № 6768.
17 січня 2024 Дзержинським районним судом м. Харкова було розглянуто справу №638/18708/19 за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Наталії Анатоліївни, ОСОБА_4 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування квартири, визнання права власності та виселення. 
За результатом розгляду вказаної справи 17 січня 2024 року було винесено рішення, яким позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено частково та витребувано у ОСОБА_4 (далі за текстом – Відповідач 3) на користь ОСОБА_3 (далі за текстом - Позивач) квартиру за адресою: АДРЕСА_2 . Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено з порушенням вимог закону, а саме за відсутності такого права іпотекодержателя у договорі іпотеки, доказів отримання позивачкою повідомлення - вимоги за ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а тому наявні підстави для повернення у власність спірної квартири та витребування майна. Зважаючи, що в подальшому квартиру було відчужено, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) є неналежним способом захисту прав позивачки, тому зазначені вимоги задоволенню не підлягають. 
Постановою Харківського апеляційного суду від 02 травня 2024 року рішення Дзержинського районного суду м.Харкова від 17 січня 2024 року в частині витребування спірної квартири скасоване, та постановлене нове рішення, яким позов ОСОБА_3 залишено без задоволення. Скасовуючи рішення місцевого суду та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив із того, що судом першої інстанції не враховано, що у пункті 5.3 договору іпотеки сторони обумовили, серед іншого, можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, тому висновки місцевого суду щодо відсутності іпотечного застереження є помилковими. Також апеляційним судом вказано, що товариством було дотримано порядок надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання, натомість позивачкою не надано доказів належного виконання боргових зобов`язань перед кредитором як новим, так і старим. 
Постановою Верховного Суду від 06 листопада 2024 року рішення суду апеляційної інстанції залишено без змін. Відхиляючи доводи касаційної скарги, Верховний Суд погодився з висновками суду апеляційної інстанції про наявність в договорі іпотеки іпотечного застереження, та дотримання іпотекодержателем порядку надсилання вимоги про усунення порушення кредитного зобов`язання. Також Верховний Суд відхилив посилання заявника на те, що іпотекодержатель станом на час виникнення спірних правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності, оскільки під час подання позовної заяви, розгляду справи в суді першої інстанції, позивачкою не заявлялась така підстава для скасування рішення про державну реєстрацію права власності як відсутність експертного висновку щодо вартості спірного майна.
Згідно ч.4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Звертаючись із даним позовом до суду, представник позивача однією із обставин, що вказує на порушення процедури продажу спірного нерухомого майна, а саме на відсутність оцінки такої квартири на момент її відчуження.
Суд дослідивши матеріали справи та заслухавши доводи сторін встановив наступне.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом (частина перша статті 575 ЦК України).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема у Законі № 898-IV.
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом (пункт 2 частини першої статті 1 Закону № 898-IV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)).
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (стаття 12 Закону № 898-IV).
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (стаття 33 Закону № 898-IV).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IVу разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Наведена правова норма спрямована на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника.
Згідно зі статтею 36 Закону № 898-IVсторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Відповідно до статті 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Отже, чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною першою статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державним реєстратором є, зокрема, нотаріус.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі - в редакції, чинній на момент реєстрації права власності майна за іпотекодержателем) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку
з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону № 898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Касаційний цивільний суд зазначив, що нині не сформульований правовий висновок за таких обставин справи, коли позивач просить скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, обґрунтовуючи свій позов лише відсутністю оцінки майна.
Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зазначити, що підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
До 26 лютого 2020 року Порядок № 1127 не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.(постанова Великої Палати Верховного Суду у справі №201/15228/17 від 13.03.2024 року).
З матеріалів даної цивільної справи, а саме витребуваних документів реєстраційної справи від ПН ХМНО Чижової Н.А. та копій документів, що стали підставою для проведення державної реєстрації від Департаментом реєстрації ХМР, вбачається, що при здійсненні реєстрації квартири за адресою: АДРЕСА_2 оцінка на момент здійснення реєстраційних дій проведена не була.
Відповідно до статей 317 і 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Віндикація - це витребування своєї речі неволодіючим власником від володіючого невласника. Віндикація - це передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульного володільця), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.
Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.
Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути лише власник майна, який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, встановлених законом (див. постанову Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 766/4410/17).
Таким чином, право на витребування майна у добросовісного набувача має саме власник або інший титульний володілець майна і в тому випадку, коли майно перебувало безпосередньо у його володінні або особи, якій він передав майно у володіння, та вибуло з такого їх володіння не з їхньої волі.
Предмет доказування у справах за віндикаційним позовом становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача не з його волі, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном.
Отже, на підтвердження наявності у нього суб`єктивного матеріального права на витребування майна з чужого незаконного володіння, позивач за віндикаційним позовом повинен надати суду відповідні докази, що підтверджують його права титульного володільця на зазначене майно, факт вибуття такого майна з його володіння поза його волею, наявність майна в натурі у володінні відповідача та відсутність у відповідача правових підстав для володіння цим майном.
Згідно з частиною третьою статті 12 та частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно з п. 1-3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Позивач, як на підставу для витребування спірної квартири у останнього власника ОСОБА_4 посилається на наявність обставин, передбачених п. 3 ч. 3 ст. 388 ЦК України, оскільки ще 16.10.2019 року квартира протиправно та поза її волею вибула із володіння ОСОБА_3 , як її законного власника, внаслідок незаконної державної реєстрації предмета іпотеки.
Також посилається на недобросовісність поведінки ОСОБА_4 , а саме укладення з ОСОБА_5 договору іпотеки, серія та номер: 107, виданий 27.02.2020, видавник: Драгу Юлія Георгіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області, напередодні постановлення судом Ухвали від 13.03.2020 року по справі №638/18708/19 (про вжиття заходів забезпечення позову шляхом заборон відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_2 ), але після ознайомлення представника відповідача ОСОБА_4 з матеріалами справи, в т.ч. заявою про вжиття заходів забезпечення позову; - ціну договору купівлі-продажу від 25.11.2019 року вищезазначеної квартири між ТОВ «Фінанс Проперті Групп» та ОСОБА_4 , яку сторони визначили в 334000,00 грн (еквівалент на той час 14000 дол США), в той час, як реальна ринкова вартість вказаної квартири на той час згідно з висновком суб?єкта оціночної діяльності від 24.01.2025 року складала 851300,00 грн (еквівалент 35000,00 дол США); від імені покупця ОСОБА_4 договір купівлі-продажу від 25.11.2019 року укладав ОСОБА_5 , який в подальшому став іпотекодержателем вказаної квартири. Цікавим також є той факт, що вебсайт «Судова влада України» видає більше ніж 50 записів за запитом « ОСОБА_5 ». При цьому більшість судових спорів так чи інакше, пов?язані з придбання іпотечного майна, або майна в процедурі виконавчого провадження, що в свою чергу має свідчити про наявність певного досвіду у вказаної особи і розуміння нею ризиків придбання спірної квартири.
Вищевикладене на думку позивача, свідчить про недобросовісність поведінки набувача – ОСОБА_4 .
Так,підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є правочини (ст. 11 ЦК України).
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).
Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) зроблено висновок, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ч. 3 ст. 640 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (ч. 1 ст. 656 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Згідно із ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Частина 1 статті 203 ЦК України передбачає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
У пунктах 6.5-6.7, 6.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) зазначено, що: «Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно)».
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункт 5.61)).
У пункті 6.50 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що: «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21)).
Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20 (пункт 40)).
На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.
Таким чином, щодо витребування квартири з чужого незаконного володіння, суд зазначає, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства, а тому зазначені обставини мають значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.
У справі відсутні належні та допустимі докази про недобросовісну поведінку ОСОБА_4 при придбанні спірної квартири за адресою:  АДРЕСА_2 . Усі висунуті позивачем аргументи є лише його припущеннями та не підкріплені жодним належним доказом.
Виходячи з вищевикладеного, суд вважає, що непропорційність втручання у захищене конвенційними гарантіями право відповідача ОСОБА_4 на мирне володіння майном, оскільки він є добросовісним набувачем спірної квартири, яку він придбав на законних підставах та у встановленому законом порядку на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, у зв`язку з чим було проведено державну реєстрацію права власності на цю квартиру.
Державна реєстрація права власності має на меті відповідно до принципу правової визначеності забезпечувати сталість цивільного обороту, тому у даному випадку відновлення статус кво після тривалого легітимного перебування спірної квартири у добросовісних власників не відповідає суспільному інтересу забезпечення правової визначеності у цивільних правовідносинах для легітимних власників, а тому не є пропорційним втручанням у право на мирне володіння майном.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
Суд, відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України враховує правові висновки, які висловлені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21) про те, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинне забезпечити справедливий баланс між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть.
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Добросовісний набувач з урахуванням загального принципу цивільного судочинства, справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України), не має відповідати за порушення інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах легітимних процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном.
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку про відмову задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про витребування майна з чужого незаконного володіння у повному обсязі.
Стосовно застосування строку позовної давності, суд зазначає, що Верховний Суд підкреслив, що виходячи з вимог статті 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосовувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла, і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.
В даному випадку судом встановлено, що позов не підлягає задоволенню з підстав його необґрунтованості, а тому строки давності застосуванню не підлягають.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки в задоволенні позову відмовлено, судові витрати слід залишити за позивачем.
Керуючись ст.ст. 3, 4, 5, 12, 13, 76-81, 141, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, –
ухвалив:
В задоволенні позовних вимог  ОСОБА_3 до  ОСОБА_4 , треті особи: державний реєстратор ПН ХМНО Чижова Наталія Анатоліївна, ТОВ «Фінанс проперті групп», ОСОБА_5  про витребування майна – відмовити.
Судові витрати залишити за позивачем.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Відповідно ч.3 ст.354 ЦПК України строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Головуючий суддя: