ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року 

м. Київ

cправа № 904/3606/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:
позивача - Бондаренко О.Д., 
відповідача - Росітюк Н.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РОБОЧА 65"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2026 (у складі колегії суддів: Стефанів Т.В. (головуючий), Демчини Т.Ю., Кучеренко О.І.)
та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 (суддя Перова О. В.)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РОБОЧА 65"
до Дніпровської міської ради
про визнання незаконними дій та скасування рішення,

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РОБОЧА 65" (надалі - ОСББ "РОБОЧА 65", Позивач, Скаржник) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом до Дніпровської міської ради (надалі - Рада, Відповідач), у якому просило суд:
- визнати незаконними дії Ради, спрямовані на безпідставне проведення державної реєстрації права власності за Територіальною громадою м. Дніпра в особі Ради, та зобов`язати Раду припинити дії, що порушують право спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Робоча, буд. 65;
- скасувати рішення державного реєстратора Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Ради про державну реєстрацію права власності Територіальної громади м. Дніпра в особі Ради на нежитлове приміщення № II загальною площею 138,4 кв. м на першому поверсі житлового будинку літ. А- 16 за адресою: м. Дніпро, вулиця Робоча (Чечелівський район), будинок 65, корп. 5, приміщення № ІІ, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1639995012101, внесене 10.09.2018 державним реєстратором Риженко М. С.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне приміщення, на думку Позивача, є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та належить співвласникам цього будинку на праві спільної сумісної власності. У зв`язку із цим Позивач вважає незаконною державну реєстрацію за Відповідачем права комунальної власності на таке майно, зокрема з огляду на її проведення в період дії судової заборони на вчинення реєстраційних дій.
Крім того, Позивач посилається на те, що Рада самовільно приєднала до спірного приміщення частину місць загального користування, а саме тамбур, коридори та санвузли, а також здійснила прорізи в несучих стінах без належних дозвільних документів і без згоди співвласників багатоквартирного будинку.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 у справі № 904/3606/25 у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.
2.2. Ухвалюючи відповідне рішення, місцевий господарський суд виходив із преюдиційних обставин, встановлених у справі № 904/2636/19. Зокрема, суд зазначив, що спірні об`єкти як на час проєктування, так і на момент проведення первинної інвентаризації у 1992-1994 роках, а також станом на час розгляду справи мали та мають статус нежитлових приміщень.
Такі приміщення будувалися як блоки обслуговування - перукарні, поштові відділення, клубні та піонерські кімнати, магазини тощо, розташовані на першому поверсі, мають окремі входи та транзитні комунікації. Крім того, у них відсутнє обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, а також інше обладнання, що забезпечує потреби всього житлового будинку.
З огляду на це суд дійшов висновку, що спірні об`єкти не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, а тому на них не поширюється правовий режим спільної власності мешканців будинку. У зв`язку із цим місцевий господарський суд зазначив, що Позивач не довів порушення свого права, а обраний ним спосіб захисту не є ефективним.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2026 у справі № 904/3606/25 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 у справі № 904/3606/25 залишено без змін.
2.4. Ухвалюючи оскаржувану постанову, суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду про те, що з урахуванням преюдиційних обставин, встановлених у справі № 904/2636/19, спірні об`єкти, як на час проектування, так і на момент проведення первинної інвентаризації (1992-1994 років), і по теперішній час мали та мають статус нежитлових приміщень, будувалися як блоки обслуговування (перукарні, поштові відділення, клубні та піонерські кімнати, магазини тощо), знаходяться на 1-му поверсі, мають окремі входи, транзитні комунікації, в приміщеннях відсутнє обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, а також інше обладнання, що забезпечує потреби усього житлового будинку, тому вони не є допоміжними приміщеннями, у зв`язку з чим на них не поширюється правовий режим спільної власності мешканців будинку.
Також суд апеляційної інстанції визнав безпідставними доводи ОСББ "РОБОЧА 65" щодо порушення ухвали суду про забезпечення позову, оскільки Позивач не довів тотожності об`єкта, щодо якого було встановлено відповідну заборону, та об`єкта, право власності на який зареєстровано за Відповідачем у 2018 році.
Недоведеними суд визнав і доводи ОСББ "РОБОЧА 65" щодо ймовірного втручання Ради у несучі конструкції будинку. Суд зазначив, що такі твердження не підтверджені належними та допустимими доказами, а наданий акт огляду сам по собі не може вважатися належним доказом у розумінні Господарського процесуального кодексу України, оскільки не містить висновків спеціалізованої експертизи щодо впливу відповідних робіт на конструктивну цілісність будинку. Крім того, суд наголосив, що навіть у разі наявності окремих будівельних змін така обставина сама по собі не свідчить ані про виникнення у ОСББ "РОБОЧА 65" права власності на спірне майно, ані про незаконність державної реєстрації права власності Відповідача.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Не погоджуючись із постановою Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2026 та рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 у справі № 904/3606/25, ОСББ "РОБОЧА 65" звернулося із касаційною скаргою, в якій просить скасувати відповідні судові рішення, а справу № 904/3606/25 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
3.2. В обґрунтування касаційної скарги Скаржник посилається на неправильне застосування судами статей 319, 369, 391 Цивільного кодексу України, статті 152 Житлового кодексу України без урахування висновків щодо застосування цих норм, викладених у постановах Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 523/6665/22, від 20.03.2024 у справі № 826/10598/17, від 04.09.2019 у справі № 825/528/16, від 14.05.2019 у справі № 826/11727/16, від 06.11.2019 у справі № 522/668/13-ц.
Скаржник зазначає, що наявність у нього права на звернення з цим позовом та порушення його прав зумовлені тим, що спірне майно є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку. За твердженням ОСББ "РОБОЧА 65", Відповідач самовільно приєднав до спірного приміщення частину місць загального користування, зокрема тамбур, коридори, санвузли, а також здійснив прорізи в несучих стінах без відповідних дозволів та згоди співвласників, що, на його думку, свідчить про незаконність державної реєстрації права власності на спірні об`єкти.
Крім того, Скаржник вказує, що суди попередніх інстанцій не дослідили у повному обсязі питання здійснення Радою прорізів у несучих стінах без відповідних дозволів та згоди співвласників, а також не надали належної оцінки впливу цих обставин на вирішення спору.
Окремо ОСББ "РОБОЧА 65" посилається на недослідження судом апеляційної інстанції експертного висновку № 4358-21, оскільки, за його твердженням, цей висновок не був роздрукований судом та долучений до матеріалів справи у повному обсязі. На думку Скаржника, наведене свідчить про неврахування судами висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 28.01.2020 у справі № 910/6981/19, від 28.05.2019 у справі № 925/859/16, від 21.04.2021 у справі № 910/701/17, від 11.04.2024 у справі № 907/37/22 щодо стандарту повного, всебічного та об`єктивного дослідження й оцінки доказів судом.
3.3. Ухвалою Суду від 01.06.2026 у справі № 904/3606/25 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСББ "РОБОЧА 65" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2026 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 у справі № 904/3606/25 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та призначено справу до розгляду.
3.4. 18.06.2026 від Ради надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий поза межами встановленого судом строку.
Частинами першою та другою статті 118 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що право на вчинення процесуальних дій втрачається із закінченням установленого законом або призначеного судом строку. Заяви, скарги і документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Загальний порядок відновлення пропущених процесуальних строків врегульований статтею 119 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.
Оскільки Радою надано відзив на касаційну скаргу ОСББ "РОБОЧА 65" поза межами строку, встановленого ухвалою про відкриття касаційного провадження від 01.06.2026, а також враховуючи відсутність підстав для поновлення пропущеного процесуального строку, відзив долучається до матеріалів справи, однак залишається без розгляду, відповідно до положень статей 118, 295 Господарського процесуального кодексу України (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22).
3.5. 18.06.2026 від ОСББ "РОБОЧА 65" надійшла відповідь на відзив.
Суд зазначає, що відповідь на відзив подана Позивачем поза межами встановленого судом процесуального строку. Водночас ОСББ "РОБОЧА 65" не порушує перед Судом питання про поновлення такого строку та не наводить обставин, які могли б бути оцінені на предмет поважності причин його пропуску.
При цьому згідно з частиною п`ятою статті 161 Господарського процесуального кодексу України суд може дозволити учаснику справи подати додаткові пояснення щодо окремого питання, яке виникло при розгляді справи, якщо визнає це за необхідне.
Втім Суд не визнавав за необхідне подання ОСББ "РОБОЧА 65" додаткових пояснень (відповіді на відзив).
Відповідно до частини четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Оскільки відповідь на відзив подано ОСББ "РОБОЧА 65" поза межами строку, без подання клопотання про поновлення пропущеного строку та без обґрунтування поважності причин його пропуску, враховуючи положення статей 118, 119, 161 Господарського процесуального кодексу України та правові позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 та від 25.09.2024 у справі № 587/1382/15-ц, Суд відмовляє у їх прийнятті, залишаючи їх без розгляду та здійснює розгляд справи без урахування їх змісту.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. Рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 440/3 від 25.06.1980 дозволено Виробничому об`єднанню "Південний машинобудівний завод" будівництво трьох 16-ти поверхових житлових будинків по вул. Робоча та зобов`язано керівництво ВО "Південний машинобудівний завод" замовити в спеціалізованій проектній організації проект забудови та благоустрою відповідно до "Паспорту земельної ділянки", виданого Головним архітектурно-планувальним управлінням; проектну документацію до затвердження погодити в Головному архітектурно-планувальному управлінні.
Відповідно до пункту 2.2 вказаного рішення, до кожного з трьох житлових будинків запроектувати і побудувати двоповерхові блоки обслуговування: І - промтоварний магазин, кафе, приймальний пункт пральні, роздавальну молочної кухні, житлово-експлуатаційну контору, клубні і піонерські кімнати; II - аптеку І категорії, медико-профілактичний пункт, перукарню, приймальний пункт хімчистки; III - продтоварний магазин, відділення зв`язку, ощадкасу, бібліотеку.
4.2. Розпорядженням виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 73 від 22.05.1980 житловому будинку по вул. Робоча, будівельний № 3 присвоєно поштову адресу: вул. Робоча, 65.
4.3. Адміністрацією ПО ЮМЗ з метою покращення житлових та соціально-побутових умов молодих сімей, створено громадську організацію - Молодіжний житловий комплекс (надалі - МЖК) та затверджено статут МЖК. Згідно з пунктом 1.6 статуту, в житловому комплексі створювались найбільш досконалі форми комунально-побутового обслуговування і з цією метою для членів МЖК проектувались побутовий комбінат, фізкультурно-оздоровчий комплекс, торговий центр, стіл замовлень, домова кухня, кафе, їдальня. Також адміністрацією ПО ЮМЗ затверджені планові завдання з проектування вбудованих приміщень клубу МЖК, молочної кухні та комплексного приймального пункту.
4.4. Відповідно до статуту МЖК ПО ЮМЗ Розділом І "Завдання та основні напрямки діяльності комплексу" визначено, що метою МЖК є покращення житлових та соціально-побутових умов молодих сімей. З цією метою передбачалося створення читальних залів, бібліотек, радіоцентра, кінозалу, робота молодіжного кафе, кінолекторія, дискотеки, організація екскурсій тощо.
4.5. Відповідно до пункту 3.2 статуту, член МЖК має право користуватися в установленому порядку об`єктами соціально-побутового та культурного підпорядкування та майном колективу МЖК.
4.6. Рішенням Дніпропетровської міської ради народних депутатів № 586/1 від 18.06.1992 затверджено Акт приймальної комісії від 01.06.1992 про прийняття в експлуатацію 16-ти поверхового 75-ти квартирного будинку по вул. Робітничій 3/2, житловою площею 2 940 кв. м, загальною площею - 5 270 кв. м, з вбудованими приміщеннями МЖК загальною площею 327 кв. м, побудованими будівельним управлінням № 4 тр. 17 для виробничого об`єднання "Південний машинобудівний завод" та дозволено ВО "Південний машинобудівний завод" ввести в експлуатацію цей житловий будинок.
4.7. 30.06.2016 співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Дніпро, вул. Робоча, буд. 65, створено та зареєстровано ОСББ "РОБОЧА 65".
4.8. Відповідно до затвердженого рішенням установчих зборів ОСББ "РОБОЧА 65" (протокол № 1 від 02.06.2016) статуту метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку.
4.9. Рішенням загальних зборів ОСББ "РОБОЧА 65" вирішено прийняти житловий комплекс, розташований за адресою: м. Дніпро, вул. Робоча, буд. 65 на баланс ОСББ (виписка з протоколу загальних зборів об`єднання № 4 від 18.05.2017).
4.10. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, за Територіальною громадою міста Дніпра в особі Ради зареєстровано право комунальної власності на такі об`єкти нерухомого майна: нежитлове приміщення загальною площею 138,4 кв.м розташоване на першому поверсі у житловому будинку літ А-16 за адресою: м. Дніпро, вулиця Робоча (Чечелівський район), будинок 65, корп. 5, приміщення № II, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1639995012101, внесений 10.09.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра.
4.11. У межах справи № 904/2636/19 ОСББ "РОБОЧА 65" оскаржувало дії Ради щодо державної реєстрації права комунальної власності на житловий будинок та низку нежитлових приміщень у будинку по вул. Робоча, 65.
Справа № 904/2636/19 неодноразово переглядалася судами усіх інстанцій. Остаточно постановою Центрального апеляційного господарського суду від 16.10.2023, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 31.01.2024, у задоволенні позовних вимог ОСББ "РОБОЧА 65 "у відповідній частині було відмовлено.
Верховний Суд у постанові від 05.07.2023 у справі № 904/2636/19 дійшов висновку, що спірні приміщення є нежитловими, не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин.
Верховний Суд виходив з досліджених судами доказів та встановлених обставин, що спірні приміщення: є нежитловими, були спроектовані та побудовані як блоки обслуговування населення (перукарні, магазини, поштові відділення, клубні кімнати тощо), розташовані на першому поверсі будинку, мають окремі входи; не містять обладнання, яке обслуговує весь житловий будинок; не є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.
4.12. За результатами судової будівельно-технічної експертизи № 4358-21 від 14.12.2020 встановлено, що за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у справі № 904/2636/19 від 14.12.2022:
- за конструктивними складовими, габаритними розмірами, плануванням приміщень, матеріалів дозвільної та технічної документації згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, де ці приміщення розташовані, так і станом на час проведення експертизи, функціональне та цільове призначення зазначених приміщень у якості розміщення закладів, підприємств, організацій, які надають послуги фізичним особам (населенню) або юридичним особам (громаді та державі);
- у зазначених нежитлових приміщеннях окрім транзитних інженерних мереж та комунікацій, інженерні комунікації та технічні пристрої, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке необхідно для обслуговування будинку, побутового обслуговування тільки мешканців даного будинку відсутні;
- окрім незначних (за об`ємами) перепланувань (встановлення, перенесення, демонтаж не несучих перегородок та конструкцій) та робіт з реконструкції (пробиття дверного прорізу) для організації нового входу, в нежитлових приміщеннях інших змін не встановлено;
- враховуючи визначення будівельних норм та правил, які діяли на час будівництва будинку, на час складання технічної інвентаризації на момент введення в експлуатацію та станом на час проведення дослідження, та дозвільну документацію, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи не відносилися і не відносяться до допоміжних приміщень даного будинку;
- згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи є нежитловими приміщеннями, які за визначеннями ДБН В2.2-15-2019 є вбудованими приміщеннями житлового будинку, які розташовуються у його габаритах та об`ємі і який за сучасними визначеннями належить до багатофункціональних будинків і комплексів, які формуються з приміщень, їх груп, різного громадського і житлового призначення.
4.13. Відповідачем надано договори оренди спірного нежитлового приміщення, укладені у 2010, 2013 та 2018 роках, що підтверджують використання приміщення як окремого об`єкта комунальної власності площею 138,81 кв. м за адресою: м. Дніпро, вул. Робоча, 65.
4.14. 13.01.2025 комісія Позивача з викликом представників власника приміщення - Ради, представника повноважного державного органу Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, провела огляд технічного стану приміщення № IІ на першому поверсі блоку 5, будинку № 65 по вул. Робочій, у зв`язку із скаргами мешканців даного блоку щодо проведення робіт з самочинної перебудови.
Представник власника нежитлового приміщення - Ради, на огляд 13.01.2025 не з`явився. Від Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради був присутній головний спеціаліст Доненко Анатолій Андрійович.
4.15. За результатами огляду будівельних конструкції несучої стіни на вході в кімнату № 1 з боку ганку блоку № 5 та несучої стіни між кімнатою № 1 та кімнатою № 2 в нежитловому приміщенні № ІІ (телемайстерня) (експлікація згідно з листом КП ДМБТІ ДОР № 16728 від 30.11.2017), комісія встановила наступне:
1. У технічному паспорті на 16-ти поверховий будинок по вул. Робочій, 65 секція 5 станом на 28.04.1992 та на 31.12.2012 (згідно з листом КП ДМБТІ ДОР № 16728 від 30.11.2017) в несучих стінах приміщення № II на першому поверсі в тих місцях, на які вказують заявники, а це стіна в кімнаті № 1 з боку ганку секції 5 та в стіні між кімнатою № 1 та кімнатою № 2 дверний проріз в несучих залізобетонних стінах відсутній;
2. У несучих стінах першого поверху приміщення № II, виконано дверний проріз в несучій залізобетонній стіні на вході в кімнату № 1 з боку ганку секції № 5 та в стіни між кімнатою № 1 та кімнатою № 2, яка межує з кімнатою № 3 (експлікація згідно з листом КП ДМБТІ ДОР № 16728 від 30.11.2017);
3. Дверні прорізи виконано без розрахунків, проектної документації та експертизи. У листі КП ДМБТІ ДОР № 16728 від 30.11.2017 відсутня інформація про реконструкцію вказаного в заяві приміщення.
Комісією були зроблені такі висновки:
1. У матеріалах, які були надані, а це технічний паспорт на 16-ти поверховий будинок по вул. Робочій, 65 секція 5 станом на 28.04.1992 та інвентаризаційна справа станом на 31.12.2012 (згідно з листом КП ДМБТІ ДОР № 16728 від 30.11.2017), відсутній дверний проріз в несучих залізобетонних стінах в тих місцях, на які вказують заявники;
2. Власник приміщення провів самочинне будівництво, а саме перебудову з облаштуванням в несучих стінах першого поверху приміщення № II дверних прорізів в несучих залізобетонних стінах без розрахунків, без проектної документації, експертизи, вводу в експлуатацію та державної реєстрації вказаних змін;
3. Власнику приміщення, для подальшої безпечної експлуатації будинку, необхідно виконати тимчасове укріплення прорізу на час до видання висновку експерта.
Представник Управління Державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради - головний спеціаліст Доненко Анатолій Андрійович, відмовився від підписання акту.
4.16. Наведені обставини, на думку Позивача, є підставою для звернення з цим позовом, оскільки спірне приміщення, на його думку, є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та належить співвласникам цього будинку на праві спільної сумісної власності. Водночас Рада, як стверджує Позивач, незаконно зареєструвала за собою право комунальної власності на це приміщення, зокрема в період дії судової заборони на вчинення реєстраційних дій. Крім того, Позивач посилається на те, що Відповідач самовільно приєднав до спірного приміщення частину місць загального користування, а саме тамбур, коридори та санвузли, а також здійснив прорізи в несучих стінах без відповідних дозволів і згоди співвласників будинку.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга ОСББ "РОБОЧА 65" не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
5.3. Виходячи зі змісту мотивувальної частини оскаржуваних судових рішень та меж доводів касаційної скарги, предмет касаційного перегляду у цій справі передбачає перевірку правильності застосування судами попередніх інстанцій статей 319, 369, 391 Цивільного кодексу України та статті 152 Житлового кодексу України при вирішенні питання про наявність у Позивача права на захист спірного майна як майна співвласників багатоквартирного будинку. Крім того, касаційному дослідженню підлягає питання дотримання судами вимог Господарського процесуального кодексу України під час дослідження та оцінки експертного висновку № 4358-21.
5.4. З приводу наведеного Суд зазначає таке. 
5.5. Відповідно до частин першої-третьої статті 319 Цивільного кодексу України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
5.6. Згідно з частинами першою-другою статті 369 Цивільного кодексу України, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
5.7. За приписами статті 391 Цивільного кодексу України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Якщо органом державної влади або органом місцевого самоврядування, незалежно від того, чи мав такий орган відповідні повноваження, вчинялися будь-які дії, спрямовані на відчуження майна, в результаті яких набувачем такого майна став суб`єкт права приватної власності, спори щодо володіння та/або розпоряджання, та/або користування таким майном відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування вирішуються на підставі статей 387 і 388 цього Кодексу.
5.8. Положення статті 152 Житлового кодексу України (чинні на момент виникнення спірних правовідносин) визначали, що виконання власниками робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об`єкта в експлуатацію не потребується.
5.9. Формуючи висновок про те, що спірне майно не є допоміжними приміщеннями, а тому не є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку, суди виходили з того, що у справі № 904/2636/19 щодо спірних об`єктів установлено преюдиційні обставини. Зокрема, встановлено, що як на час проєктування, так і на момент проведення первинної інвентаризації у 1992- 1994 роках, а також станом на теперішній час ці об`єкти мали та мають статус нежитлових приміщень. Суди зазначили, що такі приміщення будувалися як блоки обслуговування (перукарні, поштові відділення, клубні та піонерські кімнати, магазини тощо), знаходяться на 1-му поверсі, мають окремі входи, транзитні комунікації. Крім того, у цих приміщеннях відсутнє обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, а також інше обладнання, що забезпечує потреби всього житлового будинку.
Крім того, суди взяли до уваги, що у справі № 904/2636/19 на виконання ухвали Центрального апеляційного господарського суду від 10.11.2020 було проведено судову будівельно-технічну експертизу, висновки якої покладено в основу відповідних судових рішень.
За результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи, судовим експертом Баляй О.Б. Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз надано висновок № 4358-21 від 14.12.2020, у якому надані відповіді на питання суду стосовно нежитлових приміщень ХІV (136,4 кв. м) корп. 1, прим. ХVІ (67,2 кв. м) корп. 2, прим. ХV (68,1 кв. м) корп. 2, прим. 2 (68 кв. м) корп. 4, прим. ІІ (138,4 кв. м) корп. 5, що знаходяться у житловому будинку літ. А-16 по вул. Робочій, 65, у м. Дніпро, а саме:
1. За конструктивними складовими, габаритними розмірами, плануванням приміщень, матеріалів дозвільної та технічної документації згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, де ці приміщення розташовані, так і станом на час проведення експертизи, функціональне та цільове призначення зазначених приміщень у якості розміщення закладів, підприємств, організацій, які надають послуги фізичним особам (населенню) або юридичним особам (громаді та державі);
2. У зазначених нежитлових приміщеннях окрім транзитних інженерних мереж та комунікацій, інженерні комунікації та технічні пристрої, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке необхідно для обслуговування будинку, побутового обслуговування тільки мешканців даного будинку відсутні;
3.Окрім незначних (за об`ємами) перепланувань (встановлення, перенесення, демонтаж не несучих перегородок та конструкцій) та робіт з реконструкції (пробиття дверного прорізу) для організації нового входу, в нежитлових приміщеннях інших змін не встановлено;
4. Ураховуючи визначення будівельних норм та правил, які діяли на час будівництва будинку, на час складання технічної інвентаризації на момент введення в експлуатацію та станом на час проведення дослідження, та дозвільну документацію, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи не відносилися і не відносяться до допоміжних приміщень даного будинку;
5. Згідно з проектною документацією і матеріалами технічної інвентаризації, як на момент введення в експлуатацію будинку, так і станом на час проведення експертизи є нежитловими приміщеннями, які за визначеннями ДБН В2.2-15-2019 є вбудованими приміщеннями житлового будинку, які розташовуються у його габаритах та об`ємі і який за сучасними визначеннями належить до багатофункціональних будинків і комплексів, які формуються з приміщень, їх груп, різного громадського і житлового призначення.
5.10. Тобто суди попередніх інстанцій врахували зміст відповідної судової будівельно-технічної експертизи, яка була покладена в основу висновків судів у справі № 904/2636/19, зокрема в контексті доводів Позивача щодо правового режиму спірного майна та його належності чи неналежності до спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку.
Суди взяли до уваги висновки, сформовані у справі № 904/2636/19 щодо змісту, значення та застосування відповідного експертного дослідження, а також самостійно з`ясували зміст висновку експерта № 4358-21 від 14.12.2020. За таких обставин саме по собі нероздрукування експертного висновку № 4358-21 від 14.12.2020 у повному обсязі та недолучення його паперової копії до матеріалів цієї справи не свідчить про порушення судами вимог щодо належного дослідження та оцінки доказів. 
При цьому зазначений експертний висновок долучений до матеріалів справи № 904/2636/19, судові рішення в якій набрали законної сили, а встановлені у ній обставини були враховані судами у межах цієї справи відповідно до правил преюдиційності.
5.11. Отже, доводи касаційної скарги у цій частині фактично зводяться не до обґрунтування порушення судами норм процесуального права, а до незгоди ОСББ "РОБОЧА 65" з оцінкою судами висновку експерта № 4358-21 від 14.12.2020 та з тими правовими наслідками, які були надані цьому доказу судами у справі № 904/2636/19. Тобто, Скаржник просить суд касаційної інстанції повторно оцінити доказ, який уже був предметом судового дослідження у справі № 904/2636/19, та фактично поставити під сумнів висновки, покладені в основу судового рішення, що набрало законної сили.
Втім зазначене не узгоджується з принципами правової визначеності та остаточності судового рішення, приписами статті 75 Господарського процесуального кодексу України щодо преюдиційного значення обставин, встановлених судовим рішенням, а також виходить за межі перегляду справи судом касаційної інстанції, визначені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.
5.12. З приводу посилань ОСББ "РОБОЧА 65" на постанову Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 523/6665/22 Суд зазначає таке.
Предметом спору у зазначеній справі була вимога однієї особи до іншої про усунення перешкод у користуванні власністю. Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що попередній власник квартири відповідача здійснив будівельні роботи з реконструкції квартири шляхом збільшення площі приміщення коридору за рахунок приєднання частини приміщення загального користування, чим, на думку позивача, створив йому істотні перешкоди у користуванні належною йому квартирою.
У наведеній Скаржником постанові Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 523/6665/22 зроблено висновок щодо порушення відповідачем вимог статті 369 Цивільного кодексу України та наявності підстав для застосування статей 319, 386, 391 Цивільного кодексу України. Верховний Суд виходив із того, що відповідач як власник квартири фактично зайняв частину коридору загального користування, а саме простір біля входу до квартири, шляхом приєднання відповідного приміщення загального користування до належної йому квартири.
При цьому суди у зазначеній справі врахували, що матеріали справи не містили дозвільних документів на зайняття частини коридору загального користування, а також доказів того, що таке зайняття відбулося за згодою інших співвласників багатоквартирного будинку.
З огляду на це колегія суддів погодилася з висновком суду першої інстанції про те, що позивачу як співвласнику багатоквартирного будинку чиняться перешкоди у користуванні спільним майном шляхом самовільного зайняття відповідачем частини коридору загального користування, оскільки фактичне зменшення відповідачем площі місць загального користування обмежує його як співвласника багатоквартирного будинку у можливості користування спільним майном.
5.13. У зв`язку з цим позиція Верховного Суду у справі № 523/6665/22 щодо застосування статті 369 Цивільного кодексу України сформована за інших фактичних обставин. Так, у справі № 523/6665/22 встановлено самовільне зайняття частини коридору загального користування, тобто майна, яке належить до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, без згоди інших співвласників та без належних дозвільних документів.
Натомість у справі, що переглядається, судами встановлено, що спірне майно не належить до допоміжних приміщень та має самостійне функціональне призначення як нежитлове приміщення, а тому не є спільною сумісною власністю співвласників будинку. За таких обставин суди дійшли висновку про відсутність передумов для застосування статті 369 Цивільного кодексу України. 
У зв`язку з чим посилання Скаржника на постанову Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 523/6665/22 не свідчить про неправильне застосування судами норм матеріального права, а висновки судів у цій справі узгоджуються з підходом Верховного Суду.
5.14. Зазначене стосується також посилань ОСББ "РОБОЧА 65" на постанову Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 522/668/13-ц.
У справі № 522/668/13-ц предметом спору були вимоги про витребування майна з незаконного володіння, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсною державної реєстрації права власності.
Позов був мотивований тим, що відповідач зареєстрував право власності на реконструйовану квартиру, до складу якої фактично було включено частину даху багатоквартирного будинку. При цьому позивач посилався на те, що дах є неподільним допоміжним елементом будинку, у якому розміщене технічне обладнання, необхідне для належного функціонування житлового будинку, а відсутність доступу до нього унеможливлює нормальну експлуатацію будинку.
При розгляді спору Верховний Суд у постанові від 06.11.2019 у справі № 522/668/13-ц наголосив, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Вказуючи на законність рішення суду першої інстанції у справі № 522/668/13-ц, суд касаційної інстанції виходив із того, що відповідачі належними та допустимими доказами не спростували обставини належності спірного даху до спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, а також не довели наявності в такого майна іншого правового статусу, ніж передбачений законом для таких приміщень. Тобто, Верховний Суд виходив з того, що спірне майно є спільним майном співвласників будинку.
Як зазначено вище, у справі, що переглядається, суди встановили, що спірне майно не входить до складу спільного майна співвласників будинку, у зв`язку з чим дійшли висновку про відсутність порушення статті 369 Цивільного кодексу України. 
Отже, посилання Скаржника на постанову Верховного Суду від 06.11.2019 у справі № 522/668/13-ц не свідчить про неправильне застосування судами норм матеріального права, оскільки висновки судів у цій справі узгоджуються з підходом Верховного Суду щодо необхідності встановлення правового режиму спірного майна.
5.15. Щодо доводів Скаржника про помилковість висновків судів у частині недоведеності незаконності державної реєстрації Радою права власності на спірні приміщення та порушення процедури такої реєстрації Суд зазначає таке.
5.16. Суди попередніх інстанцій, встановивши, що спірні приміщення є нежитловими, не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, дійшли висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання незаконною державної реєстрації права власності за Радою. Такий висновок судів ґрунтується на тому, що відповідні вимоги Позивача були обумовлені насамперед твердженням про належність спірних приміщень до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, однак ця обставина судами не встановлена. 
У касаційній скарзі Скаржник не навів доводів, які б спростовували зазначені висновки судів або свідчили про неправильне застосування ними норм матеріального права у цій частині.
Також судами було надано оцінку доводам Позивача щодо ймовірного втручання у несучі конструкції будинку. Суд апеляційної інстанції виходив з того, що такі твердження не підтверджені належними та допустимими доказами. При цьому наданий ОСББ "РОБОЧА 65" акт огляду сам по собі не є достатнім доказом у розумінні процесуального закону, оскільки не містить висновків спеціалізованої експертизи щодо характеру виконаних робіт та їх впливу на конструктивну цілісність будинку.
Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що навіть у разі встановлення факту окремих будівельних змін така обставина сама по собі не підтверджує виникнення у Позивача права власності на спірне майно та не є самостійною підставою для висновку про незаконність державної реєстрації права власності Ради на відповідний об`єкт.
5.17. Суд ураховує, що, звертаючись з касаційною скаргою, ОСББ "РОБОЧА 65" не зазначає, які саме докази, наявні у матеріалах справи, не були враховані судами попередніх інстанцій під час оцінки характеру спірних будівельних робіт та їх можливого впливу на конструктивну цілісність будинку. Зміст відповідних доводів касаційної скарги фактично зводиться до незгоди Скаржника з наданою судами оцінкою доказів та спрямований на їх переоцінку, що відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
5.18. Щодо посилань ОСББ "РОБОЧА 65" на неврахування висновків Верховного Суду з цього питання Суд зазначає таке.
5.19. У справі № 826/10598/17 предметом спору були вимоги про визнання незаконною та скасування державної реєстрації речових прав та їх обтяжень, проведеної на підставі відповідного рішення державного реєстратора, а також про визнання припиненим права власності територіальної громади.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що державний реєстратор протиправно зареєстрував право власності за територіальною громадою, оскільки, на думку позивача, на момент прийняття такого рішення спірні приміщення вже належали йому на праві власності.
Під час розгляду справи суди встановили, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень житлового будинку та є об`єктами права спільної власності його співвласників.
У постанові від 20.03.2024 у справі № 826/10598/17 Верховний Суд проаналізував правильність застосування статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" саме в контексті заявлених у тій справі позовних вимог та встановлених судами обставин.
Установивши, що рішення міської ради, на підставі якого проведено оспорювану державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, було частково визнано недійсним судовим рішенням, яке набрало законної сили, а також урахувавши встановлений судами факт припинення права власності міської ради на частину нежитлових приміщень, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для скасування державної реєстрації права власності міської ради на відповідне нерухоме майно, проведеної згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу).
5.20. У справі № 825/528/16 предметом спору були вимоги про визнання протиправною та скасування постанови про накладення на особу штрафу за порушення у сфері містобудівної діяльності, а також про визнання протиправним і скасування припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, містобудівних норм, державних стандартів і правил.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що розроблений та переданий замовнику проєкт реконструкції не потребував отримання документів, які надають право на виконання запланованих робіт, оскільки такі роботи не передбачали втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.
Позивач зазначав, що завдання на проєктування було наявне, натомість отримання технічних умов на проєктування та виконання відповідних робіт не вимагалося, оскільки проєктом не передбачалося інженерне забезпечення запроєктованого об`єкта будівництва.
Щодо містобудівних умов та обмежень позивач також вказував на відсутність необхідності їх отримання, оскільки фактично проєктом передбачалося перепланування квартири за рахунок існуючих приміщень без зміни її зовнішньої геометричної форми та конфігурації.
У постанові від 04.09.2019 у справі № 825/528/16 суд касаційної інстанції окреслив предмет касаційного перегляду як перевірку законності розроблення проєкту реконструкції квартири без отримання містобудівних умов та обмежень.
Суд зауважив, що реконструкція квартири може бути двох видів: 1) реконструкція квартири без зміни геометричних параметрів об`єкта (тобто без зміни техніко-економічних параметрів). Це перепланування квартири, - в якій не можна змінювати загальну площу квартири; 2) реконструкція квартири із змінами геометричних параметрів об`єкта (тобто прибудова балкона, збільшення площі за рахунок тамбура, та інше). Це реконструкція - яка вимагає отримувати дозвіл на проектування - містобудівні умови і обмеження.
Визнаючи законним рішення суду першої інстанції, колегія суддів виходила з того, що у спірних правовідносинах збільшення житлової площі квартири відбувалося не за рахунок добудови, прибудови чи створення нового об`єкта, а шляхом скління частини вже існуючої тераси.
Суд касаційної інстанції урахував, що запроєктована реконструкція не передбачала зміни геометричних параметрів квартири в цілому, її зовнішньої конфігурації за зовнішніми контурами фундаменту, конструктивної системи об`єкта, а також не створювала додаткових навантажень на підвалини та основу існуючого об`єкта.
За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку, що часткове скління відкритої тераси, яка є складовою частиною квартири, не є такою реконструкцією, яка потребує отримання містобудівних умов та обмежень.
5.21. Предметом спору у справі № 826/11727/16 були вимоги про визнання протиправними дій Державної архітектурно-будівельної інспекції України в особі відповідного Управління щодо реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт з реконструкції житлового будинку та декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Також позивач просив визнати незаконною та скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт за відповідним об`єктом будівництва, а також визнати незаконною та скасувати реєстрацію декларації про готовність цього об`єкта до експлуатації.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що третіми особами фактично здійснено не реконструкцію існуючого об`єкта, а будівництво нового будинку, оскільки його площу було збільшено в 11 разів. При цьому позивач зазначав, що таке будівництво здійснювалося без належного оформлення та видачі містобудівної документації. Крім того, позивач посилався на те, що будівництво нового житлового будинку на місці попереднього є неможливим з огляду на віднесення земельної ділянки до відповідної функціональної зони, у межах якої не передбачено розміщення нових житлових будинків, окрім тих, що вже існують.
У постанові від 14.05.2019 у справі № 826/11727/16 Верховний Суд зазначив, що реконструкція передбачає збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частини.
Погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, суд касаційної інстанції виходив із того, що замовник будівництва мав отримати містобудівні умови та обмеження, оскільки фактично виконані будівельні роботи за своїм характером та наслідками не відповідали тим даним, які були зазначені у поданих деклараціях, і потребували належного оформлення дозвільної документації.
5.22. Отже, наведені Скаржником постанови Верховного Суду не містять висновків щодо застосування статей 319, 369, 391 Цивільного кодексу України, статті 152 Житлового кодексу України та положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у подібних правовідносинах. Зокрема, у цих постановах не вирішувалося питання про підставність державної реєстрації права власності на спірне майно або про наявність чи відсутність у відповідної особи права власності на таке майно залежно від факту проведення нею певних будівельних робіт. 
5.23. За таких обставин відсутність у наведених Скаржником постановах Верховного Суду висновків щодо питання, яке є визначальним для вирішення цієї частини спору, виключає можливість висновку про неврахування судами попередніх інстанцій правової позиції Верховного Суду у подібних правовідносинах. Відповідно, такі доводи не підтверджують наявності підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.24. Наведене свідчить про необґрунтованість доводів Скаржника, заявлених на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
6.3. Згідно з частиною першою статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Частина друга цієї ж статті забороняє скасовувати правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
6.4. Оскільки наведені Скаржником підстави касаційного оскарження не підтвердилися під час касаційного провадження, касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення у справі - залишенню без змін.
7. Розподіл судових витрат
7.1. Судовий збір за подання касаційної скарги відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на Скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд,

ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "РОБОЧА 65" залишити без задоволення.
2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 22.04.2026 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.01.2026 у справі № 904/3606/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко