ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 646/8649/24 Головуючий суддя І інстанції Смирнов В. А.
Провадження № 22-ц/818/2515/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: щодо реєстрації або обліку прав на майно

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2026 року       м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого Яцини В.Б.,
суддів колегії Мальованого Ю.М., Тичкової О.Ю., 
за участю секретаря судового засідання Шевцової К.Є., 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 , адвоката Кустовського Олександра Сергійовича на рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2025 року по справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа – Департамент реєстрації Харківської міської ради, про скасування рішення про державну реєстрацію речового права,-

в с т а н о в и в :

06 серпня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Червонозаводського районного суду міста Харкова з позовом до ОСОБА_2 про скасування рішення про державну реєстрацію речового права, третя особа – Департамент реєстрації Харківської міської ради.
Позов обґрунтований тим, що між позивачем та відповідачем був укладений договір позики, за яким позивач отримала кошти у сумі 226 800 грн. В забезпечення зобов`язання між сторонами укладений договір іпотеки, за яким позивач передає в іпотеку нерухоме майно – квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Договір іпотеки містить застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя. Позивач вважає, що відповідач порушив порядок набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема, позивач не отримувала цінних листів від відповідача з письмовими вимогами про усунення порушень за договором позики. Крім того, позивач вказує, що вона виїхала за кордон, у зв`язку із повномасштабним вторгненням рф проти України, а тому з об`єктивних причин вона не могла отримати будь-які повідомлення, надісланих на адресу реєстрації її місця проживання. Також зазначає, що відповідач була повідомлена про вимушений переїзд позивача. На думку позивача, відповідно до Закону України від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Верховна Рада України постановила розділ VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» доповнити пунктом 5-2 такого змісту: «У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону» відповідач не мала права в період дії воєнного стану для початку процедури набуття права власності на предмет іпотеки, а мав почекати закінчення воєнного стану.
Заочним рішенням Шевченківського районного суду м.Харкова від 18 грудня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Кустовськой О.С. посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права просить рішення скасувати, та задовольнити позов.
Скарга мотивована тим, позивач вважає, що відповідач порушив порядок набуття права власності на предмет іпотеки.
Позивачка не отримувала жодних цінних листів (як це передбачено договором позики) від ОСОБА_2 з письмовими вимогами про усунення порушень за договором позики від 08.05.2020 року. Більш того, вона виїхала за кордон на початку повномасштабного вторгнення рф в Україні. Тому з об`єктивних причин, які не залежали від волі позивачки, вона не могла б одержати будь-яких повідомлень, надісланих на адресу реєстрації місця її проживання в період дії воєнного стану. З боку позивачки відсутня будь-яка недбалість або/та умисні дії (ухилення) від отримання повідомлень від відповідача. 
Позивачка виїхала за кордон разом зі своїм хворим сином. Вважає, що обстановка у м. Харкові з початку повномасштабного вторгнення є загальновідомою та звертає увагу, що Харківська міська територіальна громада входить до Переліку території, на яких ведуться (велися) бойові дії, затвердженого наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 року № 309 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23.12.2022 року за № 1668/39004 (зі змінами та доповненнями). 
В справі немає жодного доказу, що Відповідач намагалася зв`язатися з Позивачем за допомогою інших засобів комунікації з метою повідомлення про порушення і доведення до відома вимоги про усунення порушень за договором позики та стягнення заборгованості за основним зобов`язанням. 
З огляду на відсутність доказів надсилання вищевказаними поштовими відправленнями саме письмової вимоги, передбаченої ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (що може бути підтверджено, наприклад, описом вкладення цінного листа зі штемпелем поштового відділення), вважаємо не доведеним факт отримання цієї вимоги, і відповідно незаконність подальших дій щодо набуття права власності на предмет іпотеки. З огляду на вищевикладене, вважаємо, що вимоги Позивача, викладені в позовній заяві, є законними та обґрунтованими. Суд першої інстанції через неправильне тлумачення норм матеріального права, порушення процесуальних норм про законність та обґрунтованість судового рішення помилково та безпідставно встановив обставину справи про те, що Позивач була повідомлена належним чином про вимогу щодо усунення порушень , наслідком чого стало незаконне звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність Відповідача.
Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.
Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, розглянула справу за відсутності учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, які не з`явилися у судове засідання, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає її розгляду. 
Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції повністю відповідає.
Відмовляючи у задоволенні позову суд своє рішення мотивував наступним.
Як встановлено судом, сторони домовилися, що Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Іпотекодавцем сплати боргу за договором позики, в забезпечення виконання якої укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім?я боржника має надсилатися цінними листами з повідомленнями про вручення на зазначену в цьому Договорі та договорі позики адресу місця реєстрації листом з повідомленням (адресою реєстрації місця проживання ОСОБА_3 у Іпотечному договорі та договорі позика зазначено АДРЕСА_1 ). Така кореспонденція має вважатися отриманою Іпотекодавцем (боржником) в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав Іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто. Так, достатнім доказом отримання кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець, боржник не проживає за зазначеною вище адресою або який повернувся з відміткою «За закінченням строку зберігання», має сприйматися - крім того - достатнім доказом: відмови іпотекодавця, боржника від виконання зобов?язань за цим договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов?язань за договором позики. За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення в повному обсязі згідно зі ст.7 Закону України «Про іпотеку», включаючи сплату усіх процентів, відшкодування збитків завданих порушенням зобов?язання, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов?язаних з продажем предмета іпотеки
Крім цього, у п. 12 Договору Іпотеки узгоджено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, відповідно до якого у випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим Договором та/або Договором позики у встановлений Іпотекодержателем строк, таку вимогу Іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом цього Договору. Цим застереженням відповідно до Закону сторони домовились визначити такі можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержателем. Підписанням Договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду про набуття права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за власним одноосібним рішенням Іпотекодержателя набути предмет іпотеки у власність.
На виконання пунктів 9,12 Іпотечного договору та вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», відповідач двічі 15.06.2021 та 09.02.2022 направляв позивачу на адресу реєстрації останньої, яка також зазначена у договорах позики та іпотеки вимогу про усунення порушення виконання зобов`язання з вимогою усунути порушення зобов`язань за договором позики від 08.05.2020. Водночас відповідач попередив позивача про те, що в разі невиконання ОСОБА_1 викладених у вимозі вимог добровільно, ОСОБА_2 буде вимушена розпочати процедуру звернення стягнення на заставлене за Іпотечним договором майно.
Вказані вимоги про усунення порушень були надіслані позивачу рекомендованими листами та були повернуті відповідачу без вручення з відміткою «за закінченням терміну зберігання», що відповідно до п. 9 Іпотечного договору є достатнім доказом відмови позивача від виконання зобов?язань за договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у відповідача права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене позивачем у забезпечення виконання зобов?язань за договором позики від 08.05.2020.
З наведеного вбачається, що відповідачем ОСОБА_2 виконано умови 9, 12 Іпотечного, а також вимоги ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання іпотекодавцю, боржнику письмової вимоги про усунення порушення.
Доводи позивача про те, що вона не отримувала жодних листів з вимогою про усунення порушень зобов`язання з об`єктивних причин, а саме виїзд за кордон, про що була повідомлена відповідач суд відхиляє, у зв`язку з тим, що позивачем не надано жодного доказу на підтвердження належного повідомлення відповідача про зміну місця проживання.
Оскільки надіслані позивачу ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення за договором позики грошей від 08.05.2020 (повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя згідно договору іпотеки від 08.05.2020) виконані не були, сума позики залишилася неповернутою, відповідач відповідно до пунктів 9, 12 Іпотечного договору, ст. 37 Закону України «Про іпотеку», України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реалізував своє право та З урахуванням відсутності підстав для відмови у державній реєстрації, що передбачені ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор провів державну реєстрацію права власності на Предмет іпотеки та 07.11.2022 року зареєстрував у Державному реєстрі речових прав право власності на Предмет іпотеки, а саме: квартири АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2078468463101, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухому майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25.01.2023.
Суд приходить висновку, що п. 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» поширюється виключно на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці за споживчими кредитами і відповідно не поширюється на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці за договорами позики.
Судом встановлено, що іпотечним договором забезпечено виконання зобов`язання саме за договором позики, а не за споживчим кредитом, а тому доводи позивача з цього приводу суд відхиляє.
Враховуючи викладене, позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Гвоздович Аліни Ігорівни, індексний номер: 655579105 від 25.11.2022 12:59:30 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_3 та скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис за № 48529998 від 07.11.2022 про право власності ОСОБА_2 на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_3 , не підлягають задоволенню.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду.
Судом встановлено, що 08.05.2020 між ОСОБА_4 , який діє в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 укладено договір позики, який сторонами власноручно підписаний. 
Відповідно до п. 1 Договору позики позикодавець передав у власність позичальника кошти у вигляді в натурі та на суму 226 800 гривень, а позичальник прийняла їх і зобов`язується повернути позикодавцю 226 800 гривень не пізніше 08 травня 2023 року (частинами).
Згідно з п. 2.3, 2.5 Договору позики позичальник стверджує наступне: «я розумію та згодна з тим, що мої зобов`язання за цим Договором при простроченні повернення позики можуть бути виконанні в тому числі й зверненням стягнення на належну мені квартиру АДРЕСА_2 , як на предмет іпотеки в забезпечення моїх зобов`язань за цим договором; я згодна з тим, що будь-яка кореспонденція на моє ім`я має надсилатися на зазначену в цьому Договорі адресу місця проживання цінним листом з повідомленням про вручення. Така кореспонденція має вважатися отриманою мною в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує цю адресу, незалежно від того, чи отримала я її. Достатнім доказом отримання мною кореспонденції від Позикодавця має сприйматися будь який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно якого я не проживаю за цією адресою або який повернувся з відміткою «За закінченням строку зберігання». має сприйматися - крім того - достатнім доказом моєї відмови від виконання зобов?язань за цим Договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у Позикодавця права дострокового повернення всієї позики».
08.05.2020 між ОСОБА_4 , який діє в інтересах ОСОБА_2 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_1 та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, який сторонами власноручно підписаний. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Богданович А.О. та зареєстрований в реєстрі за №612.
Відповідно до п. 1-4 Іпотечного договору цей договір забезпечує зобов`язання ОСОБА_1 за договором позики, укладеного 08.05.2020 між сторонами у простій письмовій формі, за яким іпотекодаржатель передав, а боржник прийняла у власність грошові кошти у розмірі 226 800 гривень і зобов`язується повернути іпотекодержателю вказані грошові кошти не пізніше 08.05.2023 включно, частинами (з розстроченням) у порядку та строки, що передбачені в договорі позики. Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодаржателю наступне нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_3 . Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на праві особистої приватної власності на підставі Договору купівлі продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Шудріковим І.О. 22.10.2003 за реєстровим № 3795. Право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07.05.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Богданович А.О., номер запису про право власності: 3644966 реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 2078468463101. Сторони домовились, що вартість предмета іпотеки складає 700000,00 (сімсот тисяч) гривень копійок. Оцінка предмету іпотеки проведена за згодою сторін з урахуванням ринкових цін на до укладання Договору та обсягу можливих витрат, пов`язаних з його продажем.
Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Іпотекодавцем сплати боргу за договором позики, в забезпечення виконання якої укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім?я боржника має надсилатися цінними листами з повідомленнями про вручення на зазначену в цьому Договорі та договорі позики адресу місця реєстрації листом з повідомленням. Така кореспонденція має вважатися отриманою Іпотекодавцем (боржником) в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав Іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто. Так, достатнім доказом отримання кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець, боржник не проживає за зазначеною вище адресою або який повернувся з відміткою «За закінченням строку зберігання», має сприйматися - крім того - достатнім доказом: відмови іпотекодавця, боржника від виконання зобов?язань за цим договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов?язань за договором позики. За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення в повному обсязі згідно зі ст.7 Закону України «Про іпотеку», включаючи сплату усіх процентів, відшкодування збитків завданих порушенням зобов?язання, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов?язаних з продажем предмета іпотеки (п. 9 Іпотечного договору).
Відповідно до п. 12 Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: у випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим Договором та/або Договором позики у встановлений Іпотекодержателем строк, таку вимогу Іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом цього Договору. Цим застереженням відповідно до Закону сторони домовились визначити такі можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержателем. Підписанням Договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду про набуття права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за власним одноосібним рішенням Іпотекодержателя набути предмет іпотеки у власність. Іпотекодавець підписанням Договору засвідчує, що наявність будь-яких інших документів, крім цього Договору, для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності; продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, на підставі договору купівлі продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець шляхом підписанні цього Договору надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, яка встановлена за згодою між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем на момент укладання Договору, або на підставі оцінки майна суб?єктом оціночної діяльності, та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя і здійснити всі необхідні дії. Право вибору способу задоволення вимог Іпотекодержателя, серед перелічених пунктом договору, належить Іпотекодержателю. Визначені Договором способи задоволення вимов Іпотекодержателя не перешкоджають укладанню окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя або застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі набуття Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки або у разі продажу Іпотекодержателем предмету іпотеки, всі мешканці зобов?язані звільнити предмет іпотеки протягом одного місяця.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 22.10.2003, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , відповідно до якого гр. ОСОБА_5 продала, а гр. ОСОБА_1 купила квартиру АДРЕСА_2 .
В матеріалах справи наявна копія справа № 2078468463101, квартира АДРЕСА_2 , надана Департаментом реєстрації Харківської міської ради, в якій зокрема наявні наступні документи: Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07.11.2022, відомості з ДРРП, рішення про розгляд заяви від 09.11.2022, рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.11.2022, іпотечний договір від 08.05.2020, рекомендоване повідомлення поштово відправлення від 15.06.2021, рекомендоване повідомлення поштово відправлення від 09.02.2022, вимога про усунення порушення виконання зобов`язання, адресоване ОСОБА_1 ; довідка іпотекодержателя за іпотечним договором від 08.05.2020, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до подання документів для проведення державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, звіт з незалежної оцінки майна: двокімнатна квартира, загальною площею 33,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 власником якої є ОСОБА_1 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.11.2022.
Так, ОСОБА_2 двічі направляла на адресу: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 рекомендованим повідомленням вимогу про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за Договором позики, з викладом змісту порушеного зобов?язання та вимогою про дострокове повернення всієї суми неповернутої частини позики на підставі ч. 2 ст. 1050 ЦК України в тридцятиденний строк - з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання (на виконання вимог норми ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»), а також з Вимогою про добровільне звільнення предмета іпотеки (згідно ст. 40 Закону України «Про іпотеку»), відповідно до якої вимагала сплатити їй борг за Договором позики від 08 травня 2020 року у визначеному нею станом на дату складання і надіслання цієї Вимоги 15 червня 2021 року розмірі в сумі 274 145 (двісті сімдесят чотири тисячі сто сорок п?ять) грн. 10 коп.; повідомити ОСОБА_2 зручні для ОСОБА_1 час і місце - або інший спосіб сплати їй боргу за зазначеною в реквізитах цієї Вимоги її поштовою адресою; не зволікати із розглядом цієї Вимоги і виконати її в як найкоротший термін - або направити свої обґрунтовані заперечення проти неї з посиланням на докази щодо кожної наведеної в таких запереченнях обставини та/або докази виконання зобов?язань переді нею в розмірі, більшому, аніж це зазначено в цій Вимозі. Крім того, у вимозі повідомила про те, що в разі невиконання ОСОБА_1 викладених у вимозі вимог добровільно, ОСОБА_2 буде вимушена розпочати процедуру звернення стягнення на заставлене за Іпотечним договором майно.
Поштові відправлення (рекомендовані повідомлення) від 15.06.2021 та 09.02.2022 (номер трекінгу 6106809666594 та 6106809666594) повернулася без вручення ОСОБА_1 з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Згідно з довідкою іпотекодержателя за Іпотечним договором, 08.05.2020 року посвідченим ПН ХМНО Богданович А. О. за № 612, що містить відомості про суму боргу за основним зобов?язанням станом на дату не раніше трьох днів до подання документів для проведення державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб?єктом оціночної діяльності станом на дату не раніше 90 днів до подання документів для проведення державної реєстрації від 07.11.2022, наданої ОСОБА_2 до Департаменту реєстрації Харківської міської ради загальна сума боргу за основним зобов?язанням, забезпеченим Іпотечним до говором, 08.05.2020 року посвідченим приватним нотаріусом ХМНО Богданович А. О. 34 реєстровим № 612, дорівнює: 170 100 грн. 00 коп. (неповернута частина позичених коштів) 46 714 грн. 15 коп. (проценти за користування позикою) + 40 143 грн. 60 коп. (інфляційне збільшення боргу) + 7 116 грн. 24 коп. (три проценти річних) + 1 766 898 грн. 00 коп. (неустойка) + 56 700 грн. 00 коп. (штраф) = 2 087 671 (два мільйони вісімдесят сім тисячі шістсот сімдесят одна) грн. 99 коп. При цьому, згідно до Висновку про ринкову вартість квартири суб?єкта оціночної діяльності ТОВ «Консалтинг Експертиза» (сертифікат суб?єкта оціночної діяльності № 407/2022, виданий ФДМУ 09.08.2022 року) від 19 вересня 2022 року, вартість квартири АДРЕСА_2 , визначена оціновачем ОСОБА_6 (квал. свід. МФ № 14 від 01.07.2017 року; посвідч. про підвищ. кваліф. МФ № 3689-ПК від 17.06.2021 року), становить 633 593 (шістсот тридцять три тисячі п?ятсот дев?яносто три) грн.00 коп.
25.11.2022 вирішено провести державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна на квартиру, що розташований АДРЕСА_1 , за суб?єктом: ОСОБА_2 , податковий номер/серія, номер паспорта/ НОМЕР_1 / НОМЕР_2 , що підтверджується рішенням державного реєстратора Гвоздович А.І., Департамент реєстрації ХМР, Харківська обл. № 65579105 від 25.11.2022.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухому майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25.01.2023 власником квартири АДРЕСА_2 є ОСОБА_2 , підстава для внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 65579105 від 25.11.2022 12:59:30, Гвоздович Аліна Ігорівна, Департамент реєстрації Харківської міської ради, Харківська обл.; підстава для державної реєстрації: іпотечний договір, серія та номер: 612, виданий 08.05.2020, видавник: Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Богданович А.О.; поштове відправлення (завірена копія), серія та номер: б/н, виданий 09.02.2022, видавник: ОСОБА_2 ; звіт з незалежної оцінки майна, серія та номер: б/н, виданий 19.09.2022, видавник: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "КОНСАЛТИНГ ЕКСПЕРТИЗА"; поштове відправлення (завірена копія), серія та номер: б/н, виданий 15.06.2021, видавник: ОСОБА_2 ; довідка іпотекодержателя, серія та номер: б/н, виданий 07.11.2022, видавник: ОСОБА_2 ; вимога про усунення порушення (завірена копія), серія та номер: б/н, виданий 15.06.2021, видавник: ОСОБА_2 .
Згідно з частиною першою статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Згідно з частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на лютий 2022 року, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Іпотекодержатель здобуває право звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні Іпотекодавцем сплати боргу за договором позики, в забезпечення виконання якої укладається цей договір. Сторони дійшли згоди, що будь-яка кореспонденція на ім?я боржника має надсилатися цінними листами з повідомленнями про вручення на зазначену в цьому Договорі та договорі позики адресу місця реєстрації листом з повідомленням. Така кореспонденція має вважатися отриманою Іпотекодавцем (боржником) в день її надходження на поштове відділення, що обслуговує дім за цією адресою, незалежно від того, чи отримав Іпотекодавець її особисто, та незалежно від причин неотримання особисто. Так, достатнім доказом отримання кореспонденції від іпотекодержателя та/або від нотаріуса має сприйматися будь-який поштовий документ, що підтвердить її надходження до зазначеного поштового відділення. А поштовий документ, згідно з яким іпотекодавець, боржник не проживає за зазначеною вище адресою або який повернувся з відміткою «За закінченням строку зберігання», має сприйматися - крім того - достатнім доказом: відмови іпотекодавця, боржника від виконання зобов?язань за цим договором, невиконання вимоги про дострокове повернення всієї позики та виникнення у кредитора права дострокового повернення всієї позики і права звернення стягнення на майно, заставлене іпотекодавцем у забезпечення виконання зобов?язань за договором позики. За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення в повному обсязі згідно зі ст.7 Закону України «Про іпотеку», включаючи сплату усіх процентів, відшкодування збитків завданих порушенням зобов?язання, необхідних витрат на утримання предмета іпотеки, а також витрат, пов?язаних з продажем предмета іпотеки (п. 9 Іпотечного договору).
Відповідно до п. 12 Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя: у випадку невиконання Іпотекодавцем письмової вимоги Іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим Договором та/або Договором позики у встановлений Іпотекодержателем строк, таку вимогу Іпотекодержатель може задовольнити за рахунок предмету іпотеки, що є предметом цього Договору. Цим застереженням відповідно до Закону сторони домовились визначити такі можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержателем. Підписанням Договору Іпотекодавець засвідчує, що він надає Іпотекодержателю згоду про набуття права власності на предмет іпотеки до Іпотекодержателя за власним одноосібним рішенням Іпотекодержателя набути предмет іпотеки у власність. Іпотекодавець підписанням Договору засвідчує, що наявність будь-яких інших документів, крім цього Договору, для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається. Цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб?єктом оціночної діяльності; продажу предмету іпотеки будь-якій особі та будь-яким способом, на підставі договору купівлі продажу у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», для чого Іпотекодавець шляхом підписанні цього Договору надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною, яка встановлена за згодою між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем на момент укладання Договору, або на підставі оцінки майна суб?єктом оціночної діяльності, та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя і здійснити всі необхідні дії. Право вибору способу задоволення вимог Іпотекодержателя, серед перелічених пунктом договору, належить Іпотекодержателю. Визначені Договором способи задоволення вимов Іпотекодержателя не перешкоджають укладанню окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя або застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі набуття Іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки або у разі продажу Іпотекодержателем предмету іпотеки, всі мешканці зобов?язані звільнити предмет іпотеки протягом одного місяця.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
ОСОБА_2 двічі направляла на адресу: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 рекомендованим повідомленням вимогу про усунення порушення виконання зобов`язань з повернення боргу за Договором позики, з викладом змісту порушеного зобов?язання та вимогою про дострокове повернення всієї суми неповернутої частини позики на підставі ч. 2 ст. 1050 ЦК України в тридцятиденний строк - з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання (на виконання вимог норми ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»), а також з Вимогою про добровільне звільнення предмета іпотеки (згідно ст. 40 Закону України «Про іпотеку»), відповідно до якої вимагала сплатити їй борг за Договором позики від 08 травня 2020 року у визначеному нею станом на дату складання і надіслання цієї Вимоги 15 червня 2021 року розмірі в сумі 274 145 (двісті сімдесят чотири тисячі сто сорок п?ять) грн. 10 коп.; повідомити ОСОБА_2 зручні для ОСОБА_1 час і місце - або інший спосіб сплати їй боргу за зазначеною в реквізитах цієї Вимоги її поштовою адресою; не зволікати із розглядом цієї Вимоги і виконати її в як найкоротший термін - або направити свої обґрунтовані заперечення проти неї з посиланням на докази щодо кожної наведеної в таких запереченнях обставини та/або докази виконання зобов?язань переді нею в розмірі, більшому, аніж це зазначено в цій Вимозі. Крім того, у вимозі повідомила про те, що в разі невиконання ОСОБА_1 викладених у вимозі вимог добровільно, ОСОБА_2 буде вимушена розпочати процедуру звернення стягнення на заставлене за Іпотечним договором майно.
Поштові відправлення (рекомендовані повідомлення) від 15.06.2021 та 09.02.2022 (номер трекінгу 6106809666594 та 6106809666594) повернулася без вручення ОСОБА_1 з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Таким чином відповідач дотримався порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання за договором позики, двічі надіславши позивачу письмову вимогу та попередження про звернення стягнення.
Отже, іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо цього є необґрунтованими.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (провадження № 61-12607св23), від 27 серпня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-1610св23), від 01 грудня 2025 року у справі № 335/11858/24 (провадження № 61-6244св25).
Доводи позивача про те, що вона не отримувала жодних листів з вимогою про усунення порушень зобов`язання з об`єктивних причин, а саме виїзд за кордон, про що була повідомлена відповідач колегія суддів відхиляє, у зв`язку з тим, що позивачем не надано жодного доказу на підтвердження належного повідомлення відповідача про зміну місця проживання.
Щодо доводів апеляційної скарги, що відповідач не мала права в період дії воєнного стану для початку процедури набуття права власності на предмет іпотеки, а мала почекати закінчення воєнного стану, у зв`язку із зупиненням дії статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), суд зазначає наступне.
Відповідно до Закону України від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» у зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України Верховна Рада України постановила розділ VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» доповнити пунктом 5-2 такого змісту: «5-2. У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону».
Так, відповідно до ч. 1 ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.
Згідно з ч. 1 ст. 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Договір про споживчий кредит - вид кредитного договору, за яким кредитодавець зобов`язується надати споживчий кредит у розмірі та на умовах, встановлених договором, а споживач (позичальник) зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом на умовах, встановлених договором (п. 1-1 ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про споживче кредитування»).
Отже дія п. 5-2 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку» поширюється виключно на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці за споживчими кредитами і відповідно не поширюється на нерухоме майно, що перебуває в іпотеці за договорами позики.
Судом встановлено, що іпотечним договором забезпечено виконання зобов`язання саме за договором позики, а не за споживчим кредитом, а тому доводи позивача з цього приводу суд відхиляє.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги, були предметом належної перевірки в суді першої інстанції, вони не знайшли свого підтвердження у матеріалах справи та висновків суду не спростували.
Наведе свідчить, що рішення суду ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення - без змін.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст. 259, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанції
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кустовського Олександра Сергійовича залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Харкова від 18 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 15 червня 2026 року.

Головуючий    В.Б. Яцина.

Судді колегії    Ю.М.Мальований.

О.Ю.Тичкова.