ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"01" липня 2026 р. Справа№ Б3/161-12 (911/1808/23)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Отрюха Б.В.
суддів: Сотнікова С.В. 
Остапенка О.М. 

Секретар судового засідання: Басараба К.Ю.

За участю представників учасників справи:

Приходько Д.В. від Українсько-німецького ТОВ «Агрос» (в залі суду) - за ордером серії АІ №1409086 від 13.06.23
Бєляєв О.А. від ОСОБА_1 (в залі суду)

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) (суддя Лопатін А.В., повний текст рішення складено та підписано - 25.12.2025)

за позовом 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ел.Ен.Груп»
2) Українсько-німецького товариства з обмеженою відповідальністю «Агрос»
до 1) ОСОБА_1 
2) Товариство з обмеженою відповідальністю «Агротерра Інвестмент»
про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будівель
ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) (суддя Лопатін А.В., повний текст рішення складено та підписано - 25.12.2025), серед іншого, позов задоволено; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К.А. 13 серпня 2011 року під реєстровим номером 2741, укладений між Українсько-німецьким товариством з обмеженою відповідальністю «Агрос» та ОСОБА_1 ; визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К.А. 13 серпня 2011 року під реєстровим номером 2753, укладений між Українсько-німецьким товариством з обмеженою відповідальністю «Агрос» та ОСОБА_1 .
Не погоджуючись із вищевказаним рішенням, ОСОБА_1 звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить зменшити розмір судового збору; скасувати рішення Господарського суду Київської області від 24 вересня 2025 року по справі № Б3/161-12 (911/1808/23), та прийняти нове рішення яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
Відповідно до витягу з протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 15.01.2026 апеляційну скаргу у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Отрюх Б.В., судді: Пантелієнко В.О., Сітайло Л.Г.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.01.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) витребувано з Господарського суду Київської області матеріали справи № Б3/161-12 (911/1808/23) за позовом 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ел.Ен.Груп», 2) Українсько-німецького товариства з обмеженою відповідальністю «Агрос» до 1) ОСОБА_1 , 2) Товариство з обмеженою відповідальністю «Агротерра Інвестмент» про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будівель; відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) до надходження матеріалів даної справи до Північного апеляційного господарського суду.
04.02.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № Б3/161-12 (911/1808/23).
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/403/26 від 05.02.2026 у зв`язку із перебуванням судді Пантелієнка В.О., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), на лікарняному, призначено повторний автоматизований розподіл справи № Б3/161-12 (911/1808/23).
Згідно з витягом до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.02.2026 апеляційну скаргу у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Отрюх Б.В., судді: Сітайло Л.Г., Сотніков С.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.02.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23), серед іншого, у клопотанні ОСОБА_1 про зменшення сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) відмовлено; апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) залишено без руху.
26.02.2026 через систему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від ОСОБА_1 надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23), серед іншого, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23); розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) призначено на 15.04.2026.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду № 09.1-08/1156/26 від 13.04.2026 у зв`язку із перебуванням судді Сітайло Л.Г., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи № Б3/161-12 (911/1808/23).
Згідно з витягом до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.04.2026 апеляційну скаргу у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Отрюх Б.В., судді: Сотніков С.В., Остапенко О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) прийнято до провадження колегією суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Отрюх Б.В., судді: Сотніков С.В., Остапенко О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) задоволено клопотання ОСОБА_1 та її представника про відкладення розгляду справи. Розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) відкладено на 20.05.2026.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.05.2026 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) розгляд апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі №Б3/161-12 (911/1808/23) відкладено на 01.07.2026.
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини даної господарської справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права при постановленні оскаржуваного судового рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.
У провадженні господарського суду Київської області перебуває справа № Б3/161-12 за заявою ТОВ «Райффайзен Лізинг Аваль» до УН ТОВ «Агрос» про банкрутство, провадження в якій відкрито ухвалою суду від 28.12.2012. 
Постановою Господарського суду Київської області від 25.06.2013 УН ТОВ «Агрос» визнано банкрутом та відкрито його ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Перепелицю Василя Володимировича.
14.06.2023 до господарського суду звернулись Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Ел.Ен.Груп» (позивач-1) та Українсько-німецьке товариство з обмеженою відповідальністю «Агрос» (позивач-2) з позовом до відповідача - ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових будівель від 13.08.2011, укладених між позивачем-2, як продавцем та відповідачем, як покупцем відповідного майна, посвідчених приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К.А., під реєстровими №№ 2741, 2753.
Позивачі звертаючись до суду з позовом посилалися на те, що вказані договори укладені протягом трьох років, що передували порушенню провадження у справі про банкрутство Українсько-німецького товариства з обмеженою відповідальністю «Агрос», тобто продавця майна, такі договори вчинено з заінтересованою особою, на час їх укладення у боржника були наявні борги перед кредиторами у значному розмірі, майно боржника було реалізовано за заниженою вартістю, виконання вказаних договорів призвело до зменшення активів боржника та подальшої його неплатоспроможності, а отже оспорювані договори підлягають визнанню недійсними.
Суд першої інстанції визнаючи оспорювані договори недійсними виходив з того, що нежитлові будівлі відчуженні за оспорюваними договорами за заниженою ціною, направлені на уникнення звернення стягнення на майно боржника, відповідно, призвели до зменшення майнових активів боржника та його неплатоспроможності, у зв`язку з чим є такими, що спрямовані на завдання шкоди кредиторам.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.
З матеріалів справи вбачається, що 13.08.2011 між Українсько-німецьким товариством з обмеженою відповідальністю «Агрос» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, відповідно до умов якого за цим договором продавець зобов`язується передати майно у власність покупця, тобто продати, а покупець зобов`язується прийняти майно, тобто купити і сплатити за нього обговорену грошову суму, а саме: нежитлові будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 (далі-майно). Нежитлові будівлі та споруди включають в себе: цегляну вагову, загальною площею 12,4 кв.м., зазначену в плані літерою - "А", зерносховище, побудоване з залізобетонних панелей, цегли, загальною площею 1236,7 кв.м., зазначене в плані літерою - "В", цегляний склад зерновий, загальною площею 695,0 кв.м., зазначений в плані літерою - "Д", металевий зерносклад, загальною площею 720,7 кв.м., зазначений в плані літерою - "Ж", цегляне зерносховище, загальною площею 562,6 кв.м., зазначене в плані літерою - "Е", цегляна олійня-млин, загальною площею 146,2 кв.м, зазначена в плані літерою - "И", дерев`яна вагова, зазначена в плані літерою - "Б", сушарка з азбофанери, зазначена в плані літерою - "Г", ЗАВ з азбофанери, зазначена в плані літерою "З", асфальтна площадка зернотоку, зазначена в плані - № 1, що є колективною власністю "продавця" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Чупирянської сільської ради Київської області 08.08.2011 року та зареєстрованого в Комунальному підприємстві Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" 08.08.2011 року, реєстраційний номер: 34333634, номер запису 622, в книзі 5 (п. 1.1.).
Згідно з п. 1.2. вказаного договору згідно довідки виданої Чупирянською сільською радою Білоцерківського району Київської області 11.08.2011 року за № 165, вищезазначені нежитлові будівлі та споруди розташовані на неприватизованій земельній ділянці Чупирянської сільської ради Білоцерківського району Київської області, на земельній ділянці розміром 1,4822 га.
Згідно довідки, виданої Управлінням Держкомзему у Білоцерківському районі Київської області 21.07.2011 року за № 06-15-5880, земельній ділянці розміром 1,4822 га, цільове призначення якої - для обслуговування господарських будівель та споруд, присвоєно кадастровий № 3220489200:02:019:0005. 
"Покупець" зобов`язується прийняти "майно" і сплатити за нього ціну в розмірі і на умовах, що визначені в цьому договорі та провести необхідну Державну реєстрацію нерухомого майна. 
Право власності на майно до "покупця" переходить з моменту його Державної реєстрації (п. 1.2. договору).
Відповідно до п. 2.1. договору загальна вартість нежитлових будівель та споруд згідно з витягом реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Комунальним підприємством Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" від 10.08.2011 року за № 30926154, реєстраційний номер 34333634, становить 76 424, 00 грн. (сімдесят шість тисяч чотириста двадцять чотири гривні 00 копійок). 
Згідно з п. 2.2. договору цей продаж вчинено за 76 424,00 грн. (сімдесят шість тисяч чотириста двадцять чотири гривні 00 копійок), включаючи ПДВ, які "покупець" сплатить "продавцю" відразу після підписання та нотаріального оформлення цього договору.
Балансова вартість складає 76 424,00 грн. (сімдесят шість тисяч чотириста двадцять чотири гривні 00 копійок) (п. 2.3. договору).
Пунктом 3.1. договору сторони передбачили, що передача "майна" здійснюється "продавцем" "покупцю" відразу після підписання та нотаріального посвідчення цього договору.
Вказаний договір підписаний сторонами та скріплений відтиском печатки продавця.
Крім того, даний договір посвідчено приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К.А., зареєстровано в реєстрі за № 2741.
Окрім наведеного, 13.08.2011 р. між Українсько-німецьким товариством з обмеженою відповідальністю "Агрос" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, відповідно до умов якого за цим договором продавець зобов`язується передати майно у власність покупця, тобто продати, а покупець зобов`язується прийняти майно, тобто купити і сплатити за нього обговорену грошову суму, а саме: нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, село Чупира, вулиця Першотравнева, буд. 2 (два) (далі-майно). Нежитлові будівлі включають в себе: цегляний гараж, загальною площею 1263,0 кв.м., зазначену в плані літерою - "И", цегляну диспетчерську, загальною площею 58,0 кв.м., зазначену в плані літерою - "Ж", цегляну майстерню, загальною площею 455,6 кв.м., зазначену в плані літерою - "З", цегляну пилораму, загальною площею 238,7 кв.м., зазначену в плані літерою - "Е", що є колективною власністю "продавця" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Чупирянської сільської ради Київської області 08.08.2011 року та зареєстрованого в Комунальному підприємстві Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" 08.08.2011 року, реєстраційний номер: 34334143, номер запису 24, в книзі 1 (п. 1.1.).
Згідно з п. 1.2. вказаного договору згідно довідки виданої Чупирянською сільською радою Білоцерківського району Київської області 11.08.2011 року за № 164, вищезазначені нежитлові будівлі розташовані на неприватизованій земельній ділянці Чупирянської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
Згідно довідки, виданої Управлінням Держкомзему у Білоцерківському районі Київської області 21.07.2011 року за № 06-15-5875,земельній ділянці розміром 1,3024 га, цільове призначення якої - для обслуговування господарських будівель та споруд, присвоєно кадастровий № 3220489200:02:019:0007. 
"Покупець" зобов`язується прийняти "майно" і сплатити за нього ціну в розмірі і на умовах, що визначені в цьому договорі та провести необхідну Державну реєстрацію нерухомого майна. 
Право власності на майно до "покупця" переходить з моменту його Державної реєстрації (п. 1.2. договору).
Відповідно до п. 2.1. договору загальна вартість нежитлових будівель та споруд згідно з витягом реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Комунальним підприємством Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" від 10.08.2011 року за № 30925351, реєстраційний номер 34334143, становить 106 086, 00 грн. (сто шість тисяч вісімдесят шість гривень 00 копійок). 
Згідно з п. 2.2. договору цей продаж вчинено за 106 086, 00 грн. (сто шість тисяч вісімдесят шість гривень 00 копійок), включаючи ПДВ, які "покупець" сплатить "продавцю" відразу після підписання та нотаріального оформлення цього договору.
Балансова вартість складає 106 086, 00 грн. (сто шість тисяч вісімдесят шість гривень 00 копійок) (п. 2.3. договору).
Пунктом 3.1. договору сторони передбачили, що передача "майна" здійснюється "продавцем" "покупцю" відразу після підписання та нотаріального посвідчення цього договору.
Вказаний договір підписаний сторонами та скріплений відтиском печатки продавця.
Крім того, даний договір посвідчено приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К.А., зареєстровано в реєстрі за № 2753.
Отже, предметом продажу за вказаними договорами були: 
- нежитлові будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, село Чупира, вулиця Радянська, буд. 32 (тридцять два) (далі-майно). Нежитлові будівлі та споруди включають в себе: цегляну вагову, загальною площею 12,4 кв.м., зазначену в плані літерою - "А", зерносховище, побудоване з залізобетонних панелей, цегли, загальною площею 1236,7 кв.м., зазначене в плані літерою - "В", цегляний склад зерновий, загальною площею 695,0 кв.м., зазначений в плані літерою - "Д", металевий зерносклад, загальною площею 720,7 кв.м., зазначений в плані літерою - "Ж", цегляне зерносховище, загальною площею 562,6 кв.м., зазначене в плані літерою - "Е", цегляна олійня-млин, загальною площею 146,2 кв.м, зазначена в плані літерою - "И", дерев`яна вагова, зазначена в плані літерою - "Б", сушарка з азбофанери, зазначена в плані літерою - "Г", ЗАВ з азбофанери, зазначена в плані літерою "З", асфальтна площадка зернотоку, зазначена в плані - № 1, що є колективною власністю "продавця" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Чупирянської сільської ради Київської області 08.08.2011 року та зареєстрованого в Комунальному підприємстві Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" 08.08.2011 року, реєстраційний номер: 34333634, номер запису 622, в книзі 5 (п. 1.1. договору від 13.08.2011 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2741);
- нежитлові будівлі, що знаходяться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, село Чупира, вулиця Першотравнева, буд. 2 (два) (далі-майно). Нежитлові будівлі включають в себе: цегляний гараж, загальною площею 1263,0 кв.м., зазначений в плані літерою - "И", цегляну диспетчерську, загальною площею 58,0 кв.м., зазначену в плані літерою - "Ж", цегляну майстерню, загальною площею 455,6 кв.м., зазначену в плані літерою - "З", цегляну пилораму, загальною площею 238,7 кв.м., зазначену в плані літерою - "Е", що є колективною власністю "продавця" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Чупирянської сільської ради Київської області 08.08.2011 року та зареєстрованого в Комунальному підприємстві Київської обласної ради "Білоцерківське міжміське бюро технічної інвентаризації" 08.08.2011 року, реєстраційний номер: 34334143, номер запису 24, в книзі 1 (п. 1.1. договору від 13.08.2011 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2753).
Як було зазначено вище, суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що боржник здійснив відчуження об`єктів нерухомого майна за наведеними правочинами за цінами, суттєво нижчими від ринкових.
Так, згідно з п. 2.2 договору від 13.08.2011 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2741, продаж нежитлових приміщень вчинено за 76 424,00 грн. (сімдесят шість тисяч чотириста двадцять чотири гривні 00 копійок) включно з ПДВ. 
Як встановлено п. 1.4. вказаного договору, відчужуване майно оглянуто покупцем. Недоліки або дефекти, що перешкоджали б його використанню за цільовим призначенням на момент огляду виявлені не були. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваного майна покупець не має і приймає його у технічному стані, придатному для використання за цільовим призначенням. 
Водночас, відповідно до звіту з незалежної оцінки нерухомого майна НМ 05/10-4 від 31.05.2023 р., ринкова вартість нежитлових будівель та споруд, що знаходяться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, с. Чупира, вул. Радянська (чинна назва - вул. Миру), 32 (що були предметом продажу за оскаржуваним договором), та включають в себе: вагову літ. А заг. пл. 12,4 кв.м., зерносховище літ. В заг. пл. 1236,7 кв.м., склад зерновий літ. Д заг. пл. 695 кв.м., зерносклад літ. Ж заг. пл. 720,7 кв.м., зерносховище літ. Е заг. пл. 562,6 кв.м., олійню-млин літ. И заг.пл. 146,2 кв.м., вагову літ. Б, сушарку літ. Г, ЗАВ літ. З, площадку 1, станом на 13.08.2011 р. (дата укладення оспорюваного договору), складала 4 445 618 грн. (чотири мільйона чотириста сорок п`ять тисяч шістсот вісімнадцять гривень 00 коп.). 
Згідно з п. 2.2 договору від 13.08.2011 р., зареєстрованого в реєстрі за № 2753, продаж вчинено за 106 086,00 грн. (сто шість тисяч вісімдесят шість гривень 00 копійок) включно з ПДВ. 
Як встановлено п. 1.4. вказаного договору, відчужуване майно оглянуто покупцем. Недоліки або дефекти, що перешкоджали б його використанню за цільовим призначенням на момент огляду виявлені не були. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваного майна Покупець не має і приймає його у технічному стані, придатному для використання за цільовим призначенням. 
Відповідно до звіту з незалежної оцінки нерухомого майна НМ 05/10 від 31.05.2023 р., ринкова вартість нежитлових будівель, що знаходяться за адресою: Київська область, Білоцерківський район, с. Чупира, вул. Першотравнева, 2 (що були предметом продажу за оскаржуваним договором) та включають в себе: цегляний гараж літ. И заг.пл. 1263,0 кв.м., цегляну диспетчерську літ. Ж заг.пл. 58,0 кв.м., цегляну майстерню літ. З заг.пл. 455,6 кв.м., цегляну пилораму літ. Е заг.пл. 238,7 кв.м., станом на 13.08.2011 р. (дата укладення оспорюваного договору), складала 2 173 134 грн. (два мільйона сто сімдесят три тисячі сто тридцять чотири гривні 00 коп.).
Представником відповідача ОСОБА_1 адвокатом Бєляєвим О.А. було надано до суду рецензію на звіт незалежної оцінки майна НМ 05/10-2; копію рецензії на звіт незалежної оцінки майна НМ 05/10-4.
Судом першої інстанції не було взято до уваги аргументи наведені в поданій відповідачем рецензії, оскільки зазначені рецензії не спростували тієї обставини, що боржник здійснив відчуження об`єктів нерухомого майна за цінами, суттєво нижчими від ринкових, тобто рецензії не встановили ту обставину, що ціна продажу спірних об`єктів за наведеними оспорюваними договорами відповідала ринковій. Натомість, рецензент щодо кожного звіту зазначив, що «…звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків…».
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про доведеність факту відчуження спірного майна за ціною, істотно нижчою від ринкової.
Як убачається з матеріалів справи, зазначений висновок місцевого господарського суду ґрунтується переважно на звітах про незалежну оцінку майна НМ-05/10 та НМ-05/10-2, відповідно до яких ринкова вартість спірних об`єктів нерухомості станом на дату укладення оспорюваних договорів перевищувала ціну їх відчуження.
Разом із тим матеріали справи свідчать, що належність та достовірність зазначених звітів були предметом спору між учасниками справи. Відповідачем до суду подано рецензії на зазначені звіти, відповідно до яких рецензент дійшов висновку, що звіти не повною мірою відповідають вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, містять значні недоліки, які вплинули на достовірність визначеної оцінки, та можуть бути використані лише після усунення встановлених недоліків.
Колегія суддів звертає увагу, що рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки. Зазначене узгоджується із правовими висновками, викладеними, зокрема, у постановах Верховного Суду від 29 квітня 2020 року в справі № 826/6706/18, від 01 липня 2020 року в справі № 2-1160/11, від 27 серпня 2020 року в справі № 295/11078/14, від 03 лютого 2021 року в справі № 442/649/17.
Хоча зазначені рецензії самі по собі не встановлюють ринкової вартості спірного майна, вони ставлять під обґрунтований сумнів достовірність висновків, викладених у звітах про оцінку, які суд першої інстанції поклав в основу оскаржуваного рішення.
Більше того, з матеріалів справи вбачається, що й сам суд першої інстанції фактично висловив сумнів щодо достатності та достовірності зазначених звітів як доказів, оскільки ухвалою від 14.02.2024 призначив у справі оціночно-будівельну судову експертизу, проведення якої доручив Київському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, поставивши перед експертом питання щодо визначення ринкової вартості спірного майна станом на дату його відчуження.
Надалі ухвалою від 29.10.2024 суд погодив клопотання експертної установи про продовження строку проведення експертизи понад дев`яносто календарних днів. Однак, як убачається з листа експертної установи від 23.01.2025, матеріали справи були повернуті до суду без виконання експертизи у зв`язку з відсутністю її оплати, а ухвала суду про призначення експертизи фактично залишилася невиконаною.
Таким чином, призначена судом першої інстанції судова експертиза, яка могла підтвердити або спростувати правильність висновків звітів про оцінку, проведена не була, а тому будь-які достовірні висновки експерта щодо ринкової вартості спірного майна у матеріалах справи відсутні.
За таких обставин колегія суддів вважає, що звіти про оцінку, достовірність яких була поставлена під сумнів належними процесуальними засобами, а також не підтверджена результатами судової експертизи, не можуть розцінюватися як беззаперечний та достатній доказ того, що відчуження спірного майна відбулося за ціною, істотно нижчою від його ринкової вартості.
При цьому суд апеляційної інстанції також враховує, що сторона, яка наполягала на достовірності зазначених звітів та необхідності підтвердження викладених у них висновків шляхом проведення судової експертизи, не забезпечила виконання ухвали суду про її призначення шляхом внесення відповідної оплати, внаслідок чого експертне дослідження не було проведено.
За відсутності висновку судової експертизи та з огляду на наявність рецензій, які містять зауваження щодо істотних недоліків звітів про оцінку, колегія суддів не знаходить достатніх підстав вважати зазначені звіти більш переконливими та достовірними доказами порівняно з іншими доказами, наявними у матеріалах справи, а відтак не вбачає правових підстав для покладення їх в основу висновку про продаж спірного майна за заниженою ціною.
Окрім наведеного, колегія суддів звертає увагу на обраний позивачами спосіб захисту порушеного, на їх думку, права.
Як убачається з матеріалів справи, позивачі звернулися до суду з вимогами про визнання недійсними спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.
При цьому ухвалою Господарського суду Київської області від 14.02.2024 у справі № Б3/161-12(911/1808/23) відмовлено у прийнятті заяви позивачів 1 та 2 про зміну предмета позову. 
Таким чином, після постановлення зазначеної ухвали предметом судового розгляду залишилися виключно вимоги про визнання недійсними оспорюваних договорів, тоді як вимоги про витребування спірного майна чи застосування інших способів захисту, спрямованих на реальне поновлення майнового становища позивачів, у даній справі не розглядалися.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що спосіб судового захисту має бути ефективним, тобто таким, який відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та забезпечує його реальне поновлення. Обрання способу захисту, який сам по собі не призводить до відновлення порушеного права, є підставою для відмови у задоволенні позову.
З огляду на те, що предметом розгляду у даній справі залишилися виключно вимоги про визнання недійсними договорів, без заявлення вимог про витребування спірного майна чи застосування інших правових наслідків, які б забезпечували реальне поновлення майнових прав позивачів, колегія суддів доходить висновку, що позивачами обрано неналежний та неефективний спосіб судового захисту.
З огляду на наведене, колегія суддів доходить висновку, що зазначена обставина є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову незалежно від оцінки інших доводів сторін.
Таким чином колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, надав неналежну оцінку зібраним у справі доказам, унаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Наведені порушення призвели до ухвалення судового рішення, яке не відповідає фактичним обставинам справи та вимогам матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Київської області - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, які суд першої інстанції визнав встановленими, а також порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи встановлені під час апеляційного перегляду обставини та наведені вище мотиви, колегія суддів дійшла висновку про наявність передбачених статтею 277 Господарського процесуального кодексу України підстав для скасування оскаржуваного рішення із прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст.ст. 129, 240, 255, 267-270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Кодексом України з процедур банкрутства, Північний апеляційний господарський суд,-
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) задовольнити.
2. Рішення Господарського суду Київської області від 24.09.2025 у справі № Б3/161-12 (911/1808/23) скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у позові.
3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст. ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.
4. Справу № Б3/161-12 (911/1808/23) повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, строки та випадках, передбачених ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України та ст. 9 Кодексу України з процедур банкрутства.

Повний текст постанови складено та підписано - 07.07.2026.

Головуючий суддя Б.В. Отрюх 

Судді С.В. Сотніков

О.М. Остапенко