ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

27 травня 2026 року
м. Київ

справа № 202/12876/23
провадження № 61-6426св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Воробйової І. А., Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., 
Коротуна В. М. (суддя-доповідач),

учасники справи:
позивач - Дніпровська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради,
треті особи: ОСОБА_2 , Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Дніпровської міської ради на постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 2025 рокуу складі колегії суддів: Петешенкової М. Ю., Городничої В. С., Красвітної Т. П.,

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2023 року Дніпровська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, треті особи: ОСОБА_2 , Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та скасування державної реєстрації права власності.

Позов мотивований тим, що земельна ділянка, розташована за адресою: 
АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності та не була передана жодній юридичній та / або фізичній особі 
у користування, а ОСОБА_1 самовільно, безпідставно та неправомірно використовує вказану земельну ділянку, здійснив на ній реконструкцію об`єкта нерухомого майна без жодних правових підстав, оскільки за вказаною адресою магазин є об`єктом самочинного будівництва.

Позивач зазначав, що ОСОБА_1 набув право власності на вказане нерухоме майно на підставі договорів купівлі-продажу часток магазину від 
26 квітня 2016 року, укладених з ОСОБА_2 , право власності не який набуте останнім на підставі рішення Бабушкінського районного суду 
м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року, скасованого постановою Апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 серпня 2016 року.

Дніпровська міська рада уважала, що ОСОБА_2 зареєстрував право власності без жодних правових підстав на об`єкт самочинного будівництва, який не введений в експлуатацію, отже, становить собою виключно набір будівельних матеріалів та не є нерухомим майном у розумінні ЦК України.

Незважаючи на вказані обставини, ОСОБА_2 продав вказаний об`єкт ОСОБА_1 . Зазначені дії здійснено без правових підстав, а отже, державна реєстрація відчуження є незаконною, а правочини - недійсними, оскільки рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року, на підставі якого у особи виникло право власності, скасовано і не породжує жодних прав та обов`язків з моменту його винесення.

Таким чином, ОСОБА_1 не міг набути право власності на магазин за адресою: АДРЕСА_1 , але після укладення договорів купівлі-продажу здійснив його реконструкцію та звернувся до компетентного органу 
з метою введення його в експлуатацію.

Реєстрація декларації про готовність до експлуатації від 24 липня 2017 року виданої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради відбулась з порушеннями, а саме без згоди власника земельної ділянки.

Позивач уважав, що ОСОБА_1 не є правомірним набувачем самочинно збудованого майна - магазину та безпідставно здійснив його реконструкцію.

Отже, законні права та інтереси територіальної громади міста в особі Дніпровської міської ради як власника земельної ділянки порушені внаслідок самочинного будівництва на ній магазину.

Враховуючи викладене, Дніпровська міська рада просила:

- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації 
ДП № 141172051255 від 24 липня 2017 року, виданої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради;
- усунути перешкоди у користуванні Дніпровській міській раді земельною ділянкою, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна - магазин літ. «А-1» загальною площею 63,0 кв. м, що розташований на вказаній земельній ділянці, реєстраційний номер нерухомого майна 475780212101;
- скасувати державну реєстрацію права власності та припинити право власності на об`єкт нерухомого майна - магазин літ. «А-1», загальною площею 63,0 кв. м, що розташований на вказаній земельній ділянці, реєстраційний номер нерухомого майна 475780212101, із закриттям розділу.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2024 року позов задоволено.

Скасовано реєстрацію декларації про готовність до експлуатації 
ДП № 141172051255 від 24 липня 2017 року, виданої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради щодо реконструкції зблокованих магазинів літ. «А-1», «Б-1», «В-1» з подальшим їх об`єднанням під будівлю магазину на АДРЕСА_1 .

Зобов`язано ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності, що розташована за адресою: 
АДРЕСА_1 , та повернути вказану земельну ділянку державі в особі Дніпровської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованої будівлі магазину літ. «А-1», загальною площею 63 кв. м.

Скасовано рішення приватного нотаріуса Батової Л. Г. від 26 квітня 2016 року, індексний номер 29427329, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на 1/2 частину магазину, загальною площею 63 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , номер відомостей про речове право 14331175.

Скасовано рішення приватного нотаріуса Батової Л. Г. від 26 квітня 
2016 року, індексний номер 29427329, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини магазину, загальною площею 
63 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , номер відомостей про речове право 14331003.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Щодо скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації суд вказав, що ОСОБА_1 зазначив у поданій декларації недостовірні дані, які є підставою вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом (об`єкт збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети).

Суд не встановив підстав для відмови у задоволенні позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації 
ДП № 141172051255 від 24 липня 2017 року у зв`язку з пропуском строку позовної давності, оскільки позов пред`явлено 03 липня 2023 року, 
а враховуючи, що станом на 25 липня 2020 року діяв карантин, а з 24 лютого 
2022 року діє воєнний стан, то строк позовної давності продовжився і не був пропущений.

Установивши, що ОСОБА_1 здійснив реконструкцію об`єкта самочинного будівництва на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Дніпра та не надавалася будь-яким особам 
у власність чи користування для будівництва магазину, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині вимог про усунення перешкод у користуванні шляхом зобов`язання знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна. 

Суд вказав, що питання знесення самочинного будівництва має нормативну основу в національному законодавстві. Зокрема, пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України передбачений такий спосіб захисту, як відновлення становища, яке існувало до порушення, а частина сьома статті 376 ЦК України і стаття 212 ЗК України передбачають можливість знесення нерухомого майна за рішенням суду за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Зазначені положення є доступними для заінтересованих осіб, чіткими, 
а наслідки їх застосування - передбачуваними.

Звільнення земельної ділянки комунальної власності, самочинно забудованої ОСОБА_1 , переслідує легітимну мету - контроль за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоб таке використання відбувалося з дотриманням будівельних норм та правил, а також недопущення уникнення землекористувачами сплати відповідних податків.

Встановивши, що після проведення реконструкції за ОСОБА_1 фактично було зареєстровано право власності на магазин площею 63,0 кв. м, при цьому цей магазин розташований на земельній ділянці, що належить територіальній громаді м. Дніпра і яка не надавалася у власність або користування відповідачу, суд дійшов висновку про скасування рішень про державну реєстрацію права власності.

Постановою Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 задоволено.

Рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2024 року в частині скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації ДП № 141172051255 від 24 липня 2017 року, виданої Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, щодо реконструкції зблокованих магазинів літ. «А-1», «Б-1», «В-1» з подальшим їх об`єднанням під будівлю магазину на АДРЕСА_1 ; 
в частині зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку комунальної власності, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та повернути вказану земельну ділянку державі в особі Дніпровської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованої будівлі магазину літ. «А-1», загальною площею 63 кв. м скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В іншій частині рішення залишено без змін.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Відмовляючи в задоволенні позову в частині вимог про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації, апеляційний суд виходив із того, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації вона вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку з чим, оскаржувана декларація будь-яких прав або охоронюваних законних інтересів Дніпровської міської ради не порушує, а скасування реєстрації такої декларації не буде мати будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації цієї декларації та отримання на підставі неї свідоцтва про право власності виключає можливість віднесення спірного об`єкта нерухомого майна до самочинного щ огляду на його узаконення.

Відмовляючи в задоволенні позову в частині вимог про зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та повернути цю земельну ділянку державі в особі Дніпровської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованої будівлі магазину, апеляційний суд виходив із того, що Дніпровська міська рада не надала доказів неможливості перебудови об`єкта або відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови. Крім того, у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам, порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, провести відповідну перебудову. Проте рішення суду щодо проведення перебудови немає. Знесення самочинного будівництва є крайнім заходом, який передбачений законом, 
і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Дніпровська міська рада не навела достатніх підстав для застосування в цій ситуації такого способу захисту, як зобов`язання відповідача знести нерухоме майно.

Крім того, апеляційний суд вказав, що приміщень, які були зареєстровані за ОСОБА_2 і в подальшому відчужені ним на користь ОСОБА_1 , на теперішній час немає (знесені). В районі місця, де раніше дійсно були об`єкти нерухомого майна, які мали адресу: АДРЕСА_1 , на сьогодні сформована земельна ділянка з кадастровим номером 1210100000:04:004:0206, яка, в свою чергу, перебуває в оренді у Товариства 
з обмеженою відповідальністю «Оренда Дніпро» (далі - ТОВ «Оренда Дніпро») з 15 липня 2021 року. Жодних об`єктів за адресою: 
АДРЕСА_1 , немає, а є об`єкт нерухомості, під розміщення якого Дніпровська міська рада у 2021 році надала в оренду земельну ділянку 
з кадастровим номером 1210100000:04:004:0206, який має адресу: АДРЕСА_2 .

Короткий зміст вимог і доводів касаційної скарги

14 травня 2025 року Дніпровська міська рада подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 2025 року та залишити в силі рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2024 року.

Касаційна скарга мотивована тим, що спірний об`єкт нерухомого майна, який 
є предметом розгляду у цій справі, відповідає ознакам самочинного, а доказів протилежного сторони не надали. Заявник указує, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній земельній ділянці. Заявник звертає увагу на те, що оскільки об`єкт нерухомого майна - магазин літ. «А-1» площею 63,0 кв. м, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , є об`єктом самочинного будівництва, який побудовано (реконструйовано) без отримання земельної ділянки під будівництво, без будь-якої дозвільної документації на проведення будівельних робіт та без уведення в експлуатацію, оскаржувана постанова апеляційного суду ґрунтується на помилкових висновках та неправильному трактуванні частини сьомої статті 376 ЦК України. Земельна ділянка за вказаною адресою перебувала і перебуває у комунальній власності та не передавалась фізичним або юридичним особам у користування, зокрема під будівництво та / або реконструкцію, реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 24 липня 2017 року ДП № 141172051255 здійснена без надання інформації про право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна, реконструкція якого була здійснена, без повідомлення міської ради як власника спірної земельної ділянки про проведені будівельні роботи. Реєстрація декларації про готовність об`єкта до експлуатації може бути скасована у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту наведення у ній недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом. Заявник також вказує, що він обрав належний та ефективний спосіб захисту.

Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції 
в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 17 липня 2018 року у справі 
№ 820/3183/16, від 31 липня 2018 року у справі № 813/6426/14, від 07 вересня 2018 року у справі № 813/6284/14, від 06 березня 2019 року у справі 
№ 814/2645/15, від 15 травня 2019 року у справі № 813/6423/14, 
від 20 листопада 2024 року у справі № 205/3234/20, від 04 грудня 2024 року 
у справі № 904/16/23, від 10 жовтня 2018 року у справі № 520/17520/14-ц, 
від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17, від 24 липня 2019 року 
у справі № 910/10932/17, від 23 вересня 2019 року у справі № 309/3887/17, 
від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 14 липня 2021 року 
у справі № 947/22831/19, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, від 09 червня 2021 року у справі № 201/13592/19-ц, від 20 січня 2021 року 
у справі № 205/9571/18, від 21 лютого 2018 року у справі № 752/8153/14-ц, 
від 29 березня 2023 року у справі № 640/1990/22, від 03 грудня 2019 року 
у справі № 916/2553/18, від 20 січня 2021 року у справі № 442/302/17, 
від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18, від 11 січня 2023 року 
у справі № 569/20694/20, постанові Верховного Суду України від 02 грудня 
2015 року у справі № 6-1328цс15, постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Інші аргументи учасників справи

11 серпня 2025 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_3 подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 
2025 року - без змін.

Відзив мотивовано тим, що приміщень, які були зареєстровані за 
ОСОБА_2 і в подальшому відчужені ОСОБА_1 , станом на сьогодні немає (знесені), чого Дніпровська міська рада в касаційній скарзі і не заперечує, і не спростовує. 

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Індустріального районного суду м. Дніпра.

20 жовтня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 27 квітня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ 

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Оскільки касаційна скарга містить аргументи щодо незгоди з постановою Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 2025 року лише в частині позовних вимог Дніпровської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації та усунення перешкод 
у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна, то в іншій частині оскаржуване судове рішення відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України суд касаційної інстанції не переглядає.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені 
у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу потрібно задовольнити з таких підстав.

Короткий зміст фактичних обставин справи

Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності, не передана жодній юридичній 
та / або фізичній особі у користування.

Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року у справі № 200/7923/16-ц визнано право власності ОСОБА_2 на приміщення магазинів літ. «А-1», загальною площею 36,0 кв. м, основною площею 24,2 кв. м, літ. «Б-1», загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,3 кв. м, літ. «В-1», загальною площею 4,7 кв. м, основною площею 4,7 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , визнано право власності таким, що підлягає державній реєстрації уповноваженим на те органом без додаткових актів уведення об`єкта в експлуатацію.

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 28 серпня 2016 року рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 20 червня 2014 року в частині задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання за ним права власності на приміщення магазинів літ. «А-1», загальною площею 36,0 кв. м, основною площею 24,2 кв. м, літ. «Б-1», загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,3 кв. м, літ. «В-1», загальною площею 4,7 кв. м, основною площею 4,7 кв. м скасовано та ухвалено нове судове рішення, яким відмовлено ОСОБА_2 в задоволенні зустрічного позову. В іншій частині рішення залишено без змін.

ОСОБА_1 , достовірно знаючи про те, що, крім рішення суду, 
у ОСОБА_2 немає дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва об`єкта та вводу його до експлуатації 
у встановленому законодавством порядку на земельній ділянці, що не була йому відведена, 26 квітня 2016 року уклав з ОСОБА_2 два договори купівлі-продажу, які посвідчені приватним нотаріусом Батовою Л. Г. за реєстровими номерами 1412, 1410, відповідно до яких ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив 1/2 частину магазину, загальною площею 63 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , номер відомостей про речове право 14331003, і 1/2 частину магазину, загальною площею 63 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , номер відомостей про речове право 14331175, 
і приватний нотаріус Батова Л. Г. прийняла рішення про державну реєстрацію прав ОСОБА_1 на вказані частки магазину, індексний номер 29427329.

13 липня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради 
з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) «Реконструкція зблокованих магазинів літ. «А-1», «Б-1», «В-1» з подальшим їх об`єднанням під будівлю магазину на АДРЕСА_1 ».

24 липня 2017 року за результатами розгляду повідомлення ОСОБА_1 про початок виконання будівельних робіт Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради зареєструвало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), 
№ ДП141172051255.

З інформаційної довідки з Державного реєстру нерухомого майна 
№ 331830331 відомо, що з метою реєстрації права власності на реконструйований магазин, ОСОБА_1 подав декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 24 липня 2017 року № ДП141172051255 для державної реєстрації в реєстрі речових прав.

Після реєстрації декларації в реєстрі речових прав тип об`єкта визначений як магазини; опис об`єкта загальна площа (кв. м): 63, опис: магазин літ. «А-1», адреса: АДРЕСА_1 .

В декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), від 
24 липня 2017 року № ДП141172051255, зокрема у пункті 13 «Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою», вказано, що відповідно до пункту 4 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» інформація про земельну ділянку не заповнюється.

Таким чином, ОСОБА_1 здійснив реконструкцію об`єкта самочинного будівництва на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Дніпра та не надавалася будь-яким особам 
у власність чи користування для будівництва магазину. Внаслідок реконструкції також відбулась зміна зовнішніх геометричних розмірів зблокованих магазинів літ. «А-1», «Б-1», «В-1», яка до реконструкції становила 45,0 кв. м (згідно з рішенням суду, на підставі якого ОСОБА_2 зареєстрував право власності, та договором купівлі-продажу), а після реконструкції загальна площа будівлі магазину становить вже 63,0 кв. м.

З Єдиного державного реєстр судових рішень відомо, що у листопаді 2016 року Дніпровська міська рада зверталася до суду із позовом до  ОСОБА_2 
і ОСОБА_1 , в якому просила: визнати недійсними договори купівлі-продажу частин магазину від 26 квітня 2016 року № 1410 і № 1412, скасувати записи про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а також усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів літ. «А-1», загальною площею 36,0 кв. м, основною площею 24,2 кв. м, літ. «Б-1», загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,3 кв. м, літ. «В-1», загальною площею 4,7 кв. м, основною площею 4,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 (справа № 202/7377/16-ц). 

Рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня 2018 року, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 2019 року, позов у справі № 202/7377/16-ц задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини магазинів від 26 квітня 
2016 року № 1410, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Батовою Л. Г., індексний номер 29427329. Визнано недійсним договір купівлі-продажу частини магазинів від 26 квітня 
2016 року № 1412, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Батовою Л. Г., індексний номер 29427329. Скасовано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно записи щодо об`єктів нерухомого майна про право власності за № 14331003 
і № 14331175, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 475780212101. Усунено Дніпровській міській раді перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів літ. «А-12, загальною площею 36,0 кв. м, основною площею 24,2 кв. м, літ. «Б-1», загальною площею 4,3 кв. м, основною площею 4,3 кв. м, літ. «В-1», загальною площею 4,7 кв. м, основною площею 4,7 кв. м, які розташовані на земельній ділянці без відповідного дозволу органів місцевого самоврядування за адресою: АДРЕСА_1 .

Постановою Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

Рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 03 квітня 
2018 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 09 жовтня 
2019 року скасовано й ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Батова Л. Г., Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпропетровської міської ради, про визнання правочинів недійсними, скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відмовлено. В іншій частині справу 
№ 202/7377/16-ц передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог про визнання правочинів недійсними, скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суд касаційної інстанції виходив із того, що суди не врахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод 
у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Передаючи справу в частині вимог про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ОСОБА_2 знести самочинно побудовані приміщення магазинів, касаційний суд керувався тим, що суди не з?ясували умов, необхідних для встановлення підстав захисту прав власника земельної ділянки у спосіб знесення самочинної забудови, зокрема: чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету, чи 
є захід втручання у право відповідача пропорційним визначеній меті та чи не становитиме для відповідача задоволення вимоги про знесення самочинно побудованої на чужій земельній ділянці споруди такого індивідуального тягаря, який є надмірним з урахуванням конкретних обставин справи.

Рішенням Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 29 березня 2023 року у задоволенні позову Дніпровської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що, заявивши позовні вимоги про зобов`язання ОСОБА_2 знести будівлі та споруди за адресою: АДРЕСА_1 і тим самим усунути перешкоди у користуванні цією земельною ділянкою, Дніпровська міська рада не надала достатніх доказів на підтвердження своїх вимог, не зазначено, які саме будівлі та споруди на земельній ділянці на АДРЕСА_1 вона просить зобов`язати ОСОБА_2 знести. Позивач не надав доказів щодо складу та характеристики об`єктів, які на час розгляду справи розташовані на спірній земельній ділянці, як і не надано відомостей щодо особи, яка порушує права територіальної громади шляхом самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності. В матеріалах справи немає доказів, що саме ОСОБА_2 побудував та використовує тепер вказані об`єкти для здійснення підприємницької діяльності. Позовних вимог про зобов`язання безпосередньо ОСОБА_1 усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованих будівель та споруд Дніпровська міська рада не заявляла. 

Згідно з актом обстеження земельної ділянки від 19 квітня 2024 року 
№ 19/04/24-к, наданим Дніпровською міською радою, завідувач сектору державного контролю за використанням та охороною земель відділу державного контролю та охороною земель інспекції з державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради державний інспектор Крупіцька А. В. провела обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 щодо фактичного розташування приміщення магазину. В акті вказано інформацію про земельну ділянку згідно 
з відомостями з державних реєстрів: кадастровий номер 1210100000:04:004:0206, площа - 0,0107 га, форма власності - комунальна, цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Довідково зазначено, що згідно з відомостями Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру земельна ділянка із вказаним кадастровим номером зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 і перебуває в оренді у ТОВ «Оренда Дніпро» з 15 липня 
2021 року. 

В акті також вказано інформацію про нерухоме майно, яке розташоване на земельній ділянці згідно з даними Державного реєстру речових прав на АДРЕСА_1 , а саме: магазин літ. «А-1», загальною площею 63,0 кв. м, власником якого є ОСОБА_1 .

За результатами обстеження земельної ділянки державний інспектор зробив такий висновок: доступ до земельної ділянки вільний, об`єкт обстеження - земельна ділянка з фактичним розташуванням приміщення магазину із продажу хлібо-булочних виробів власного виробництва. Ділянка навколо магазину вимощена тротуарною плиткою. Приміщення магазину прибудовано із лівого боку житлового чотириповерхового будинку, розташованого вздовж проїжджої частини на АДРЕСА_1 . Приміщення магазину із зовнішнього боку облаштовано композитними панелями, металопластиковими вікнами та дверима, ганком, навісами, на яких розміщені акрилові літери із написом «Булочка». Над одним із вікон розміщено адресну табличку із написом « АДРЕСА_2 ». У фіскальному чеку зазначена адреса: АДРЕСА_1 .

Відомостей про відсутність (знесення) спірного нерухомого майна у вказаному акті не зазначено.

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване судове рішення зазначеним вимогам закону не відповідає.

Щодо вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації

Відмовляючи в задоволенні позову в частині вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, апеляційний суд виходив із того, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність до експлуатації вона вичерпала свою дію фактом виконання, у зв`язку із чим ця декларація будь-яких прав або охоронюваних законних інтересів Дніпровської міської ради не порушує, а скасування реєстрації такої декларації не буде мати будь-яких правових наслідків. Сам факт реєстрації такої декларації та отримання на підставі неї свідоцтва на право власності виключає можливість віднесення спірного об`єкта нерухомого майна до самочинного з огляду на його узаконення.

Проте колегія суддів не погоджується із цим висновком апеляційного суду 
з таких підстав.

Відповідно до частини першої статі 83 ЗК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають 
у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки 
у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

У частині другій статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час звернення до суду з цим позовом, передбачено, що в разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які 
є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, 
а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Аналіз наведених положень свідчить про те, що в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема у статті 391, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

При цьому такі недостовірні дані повинні відповідати одній із таких умов, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом: об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи; об`єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 20 липня 
2023 року у справі № 523/3113/20.

Апеляційний суд на вказане уваги не звернув, а тому зробив неправильний висновок про відмову в задоволенні позову в цій частині.

Суди встановили, і це матеріалами справи підтверджено, що в оскаржуваній декларації про готовність об`єкта до експлуатації об`єкта, зокрема у пункті 13 «Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою», вказано, що відповідно до пункту 4 статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» інформація про земельну ділянку не заповнюється.

Відповідно до частини четвертої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції, чинній на час реєстрації декларації, реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Аналіз вказаної норми права дає підстави для висновку, що документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою у разі здійснення реставрації або капітального ремонту об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкції або капітальному ремонті автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нового будівництва об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації, не надаються лише якщо вказані будівельні роботи здійснюються на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування.

У справі, що переглядається, реконструкцію спірного об`єкта самочинного будівництва здійснив ОСОБА_1 , а тому частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в цьому випадку не застосовується. У зв`язку із чим ОСОБА_1 у пункті 13 спірної декларації повинен був вказати інформацію про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, чого не зробив.

Суд першої інстанції, належним чином дослідивши наявні у матеріалах справи докази, встановив, що ОСОБА_1 з метою реєстрації декларації не надав інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Враховуючи те, що ОСОБА_1 не надав інформації про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, що 
є підставою вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації 
від 24 липня 2017 року ДП № 141172051255, проведеної Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради.

Щодо усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна

Відмовляючи у задоволенні позову в частині вимог про зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та повернути її державі в особі Дніпровської міської ради, привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно побудованої будівлі магазину, апеляційний суд виходив із того, що Дніпровська міська рада не надала доказів неможливості перебудови об`єкта або відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови. Крім того, у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам, порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Проте рішення суду щодо проведення перебудови немає. Знесення самочинного будівництва 
є крайнім заходом і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Дніпровська міська рада не навела достатніх підстав для застосування в цій ситуації такого способу захисту, як зобов`язання відповідача знести нерухоме майно.

Проте колегія судді не може погодитися із цим висновком апеляційного суду 
з таких підстав.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси 
у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

У статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 
3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Під способами захисту суб`єктивних земельних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав 
і вплив на правопорушника (див. пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України, частина друга статті 152 ЗК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює 
у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Власник земельної ділянки може вимагати, зокрема, усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані 
з позбавленням права володіння земельною ділянкою (частина друга статті 152 ЗК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження 
№ 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження 
№ 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження 
№ 12-88гс19) та багатьох інших.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечувати відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 
22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження 
№ 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом», означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 ГК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. 
У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - 
у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Суди установили, що рішення про виділення спірної земельної ділянки орган місцевого самоврядування не ухвалював, а здійснене на ній будівництво 
є самочинним.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності 
є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично 
і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду у постанові від 
15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не 
є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду не слід розглядати як окреме щодо факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі в разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти 
з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості, що обмежує можливість як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні нею.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року 
у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зробила висновок, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не факту державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації його права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, здійснення ОСОБА_1 самочинного будівництва спірного об`єкта нерухомості порушує права Дніпровської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудований спірний об`єкт.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03 квітня 2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 
31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20 липня 
2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.Виходячи 
з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 
(пункти 92-94), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

У пунктах 111-113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 
15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) зроблено висновок, що «якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так 
і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».

Установивши, що ОСОБА_1 здійснив на спірній земельній ділянці реконструкцію об?єкта нерухомості, який є самочинним будівництвом, чим створив власнику земельної ділянки - Дніпровській міській раді перешкоди 
в користуванні належною їй земельною ділянкою, суд першої інстанції зробив правильний висновок про наявність підстав для задоволення негаторного позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна.

Вирішуючи спір, апеляційний суд наведеного не врахував, не звернув уваги, що у цьому спорі пред?явлення негаторного позову про усунення перешкод 
у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна є належним та ефективним способом захисту порушеного права і відповідає висновкам, викладеним 
у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року 
у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Колегія суддів звертає увагу на те, що ОСОБА_1 , який є власником спірного самочинного будівництва, рішення суду першої інстанції 
в апеляційному порядку не оскаржував, тобто погодився з висновком суду.

Крім того, не є підставою для відмови в позові висновок апеляційного суду про те, що приміщень, які були зареєстровані за ОСОБА_2 і в подальшому відчужені на користь ОСОБА_1 , на теперішній час немає (знесені), оскільки предметом цього спору є самочинне будівництво магазину літ. «А-1», яке утворилось унаслідок реконструкції ОСОБА_1 приміщень, набутих на підставі договорів купівлі-продажу від 26 квітня 2014 року, укладених 
з ОСОБА_2 .

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково 
і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

У зв`язку з наведеним колегія суддів уважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити, постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 
2025 року в частині позовних вимог про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна скасувати і залишити в силі в цій частині рішення Індустріального районного суду м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2024 року.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК Українипостанова суду касаційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про задоволення касаційної скарги, скасування постанови суду апеляційної інстанції та залишення в силі рішення суду першої інстанції, судові витрати, понесені Дніпровською міською радою за подання касаційної скарги, у розмірі 16 104,00 грн слід стягнути 
з ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської ради.

Керуючись статтями 400, 409, 413, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу Дніпровської міської ради задовольнити.

Постанову Дніпровського апеляційного суду від 02 квітня 2025 року в частині вимог Дніпровської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради, треті особи: ОСОБА_2 , Департамент адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради, про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, шляхом зобов`язання знести самочинно побудований об`єкт нерухомого майна скасувати, залишити в силі в цій частині рішення Індустріального районного суду 
м. Дніпропетровська від 02 жовтня 2024 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Дніпровської міської ради 16 104,00 грн судових витрат.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська   	
Судді: 	І. А. Воробйова   	
	А. Ю. Зайцев   	
	Є. В. Коротенко  	
	В. М. Коротун