ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 554/6837/21  Номер провадження 22-ц/814/2200/26	Головуючий у 1-й інстанції Тімошенко Н.В.  Доповідач ап. інст. Панченко О. О.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого судді Панченка О.О.,
суддів Одринської Т.В., Пікуля В.П.
при секретарі Філоненко О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» на заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 року ухвалене у складі головуючого судді Тімошенко Н.В., повний текст судового рішення виготовлено 25 січня 2022 року
у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува», третя особа – Департамент з питань реєстрації про захист прав споживача, визнання майнових прав на об`єкт інвестування та зобов`язання вчинити певні дії,-
В С Т А Н О В И В :
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Зміст позовних вимог
У липні 2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернувся до Октябрського районного суду м.Полтави з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува», третя особа – Департамент з питань реєстрації про захист прав споживача, визнання майнових прав на об`єкт інвестування та зобов`язання вчинити певні дії.
З урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 24 серпня 2021 року, просили зобов`язати відповідача виконати угоду № 03/13 від 3 січня 2013 року і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру № МП/К2-87 від 27 лютого 2017 року в натурі шляхом здійснення будівництва й здачі в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та передати об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 проектною загальною площею 92,84 кв. м, шостий поверх, у їх власність.
Позовна заява мотивована тим, що 3 січня 2013 року між ними, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія управління активами «Капітал СМ», що діє від свого імені в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Класик Інвест» недиверсифікованого виду закритого типу (код ЄДРПОУ 36013061), в особі директора ОСОБА_3 , який діє на підставі Статуту, було укладено договір № 33/2013 Про резервування нерухомості для передачі у власність (далі - Договір № 33/2013). Згідно зазначеного договору ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» зобов`язувалося зарезервувати за ними, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , квартиру будівельний АДРЕСА_3 (ІІ черга будівництва) й передати їм у власність вказану квартиру шляхом укладання Договору купівлі-продажу нерухомості. Забудовник Об`єкту нерухомості - Товариство з обмеженою відповідальністю «Каспі» (код ЄДРПОУ 36120767), очікуваний термін введення в експлуатацію - третій квартал 2014 року, ціна одного квадратного метру Об`єкту нерухомості - 4500,00 грн., загальна вартість - 417780,00 грн.
В цей же день, тобто 3 січня 2013 року між ними, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» та ТОВ «Каспі», було укладено угоду № 03/13 відповідно до якої ТОВ «Каспі» зобов`язувалося ввести в експлуатацію другу чергу багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та підключити до нього усі комунікації (централізоване опалення, водопостачання, водовідведення, електропостачання) до 30.09.2014 року.
На виконання умов Договору 33/2013 від 3 січня 2013 року та на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим Договором, вони, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , сплатили на рахунок ТОВ «Компанія управління активами «Капітал СМ» грошові кошти в сумі 417780,00 грн. Тобто ними, в повному обсязі було сплачено вартість квартири та виконано умови зазначеного договору й вони набули права на майнові права.
Однак, до 30.09.2014 року ТОВ «Каспі» другу чергу багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 не побудувало й, відповідно, не здало в експлуатацію.
27 лютого 2017 року за ініціативою ТОВ «Компанія управління активами «Капітал СМ» та ТОВ «Каспі» вони, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , уклали з ТОВ «Каспі» договір № МП/К2-87 купівлі-продажу майнових прав на вищезазначену квартиру. 
Згідно п. 2.5 Договору ТОВ «Каспі» зобов`язалося ввести Об`єкт будівництва в експлуатацію в четвертому кварталі 2017 року та у пункті 7.7. Договору підтвердило, що до підписання даного Договору вони, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , сплатили ціну майнових прав на квартиру у розмірі 417 780,00 грн.
До червня 2018 року будівництво другої черги багатоквартирного будинку відбувалося повільними темпами, а потім воно припинилося остаточно на рівні шостого поверху. У червні-липні 2018 року змінилися засновники й керівники ТОВ «Каспі», а саме Товариство було перейменовано на ТОВ «Альбува» (код ЄДРПОУ 36120767).
Вони й до цього часу не отримали те, на що розраховували, укладаючи договір № 33/2013 від 03 січня 2013 року про резервування нерухомості для передачі у власність, угоду № 03/13 від 03 січня 2013 року та договір № МП/К2-87 від 27 лютого 2017 року купівлі-продажу майнових прав на квартиру будівельний АДРЕСА_2 . Тим самим відповідач порушив їх права як добросовісних інвесторів, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов`язань за договором і у них немає впевненості в тому, що на Об`єкт інвестування не претендує жодна інша особа, оскільки на державному рівні їх права як інвесторів саме цієї квартири ніде не відображено і не визнано.
У зв`язку з цим просили позовні вимоги задовольнити повністю, а саме:
визнати за ОСОБА_1 і ОСОБА_2 майнові права на об`єкт незавершеного будівництва - квартиру будівельний АДРЕСА_4 (ІІ черга будівництва) та зобов`язати ТОВ «Альбува» (код ЄДРПОУ 36120767, м. Полтава, вул. Коваля, 2, кв. 42) виконати угоду від 3 січня 2013 року № 03/13 і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 27 лютого 2017 року № МП/К2-87 в натурі шляхом здійснення будівництва й здачі в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та передати об`єкт інвестування - квартиру будівельний АДРЕСА_2 проектною загальною площею 92,84 м. кв., шостий поверх, у власність ОСОБА_1 і ОСОБА_2 ;

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Заочним рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 року позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 майнові права на квартиру будівельний АДРЕСА_5 (друга черга будівництва).
Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Альбува» (далі - ТОВ «Альбува») виконати угоду від 03 січня 2013 року № 03/13 і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 27 лютого 2017 року № МП/К2-87 в натурі шляхом здійснення будівництва й здачі в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 та передати об`єкт інвестування - квартиру будівельний АДРЕСА_2 , проектною загальною площею 92,84 кв. м, шостий поверх, у власність ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .
Ухвалюючи рішення про задоволення позову суд першої інстанції вважав позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 17 січня 2024 року заяву ТОВ «Альбува» про перегляд заочного рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 року залишено без задоволення.
Постановою Полтавського апеляційного суду від 08 серпня 2024 року заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 року скасовано.
Провадження у справі за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до ТОВ «Альбува» про захист прав споживача, визнання майнових прав на об`єкт інвестування та зобов`язання вчинити певні дії закрито.
Ухвалюючи Постанову апеляційного суду від 08 серпня 2024 року суд апеляційної інстанції не погодився із висновками місцевого суду та зауважував, що судом з`ясовано, що ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 15 лютого 2023 року відкрито провадження у справі № 904/4868/22 про визнання банкрутом ТОВ «Альбува», а тому цей спір повинен бути вирішений за правилами господарського судочинства.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 січня 2026 року касаційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково.
Постанову Полтавського апеляційного суду від 08 серпня 2024 року скасовано, справу направлено для продовження розгляду до суду апеляційної інстанції.
Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги
Не погодившись із таким вирішенням спору, представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» - адвокат Величко В.О.подав апеляційну скаргу, в якій зазначив, що під час розгляду справи суд першої інстанції допустив порушення прав відповідача, оскільки останнього не було повідомлено належним чином про розгляд даної справи.
Вважає, що воно ухвалено з порушенням норм матеріального та процесуального права, відтак підлягає скасуванню.
Так, відповідач не з`явився в судові засідання, які відбулися 17.08.2021 р., 29.09.2021 р., 26.10.2021 р., 11.11.2021р., 09.12.2021 р. та 20.01.2022 саме внаслідок неповідомлення судом першої інстанції відповідача про факт відкриття провадження в справі.
Звертає увагу суду на той факт, що з 24.12.2021 місцезнаходження відповідача зареєстроване за адресою: 49000, м. Дніпро, вул. Святослава Хороброго,11.
Зазначає, що відповідач не має можливості здійснити будівництво та здати в експлуатацію об`єкт будівництва: «Друга черга багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 » оскільки такого об`єкта будівництва не існує.
Тобто, задовольняючи позовні вимоги суд фактично зобов`язав відповідача здійснити коригування вихідних даних на проектування, усієї проектної документації та повторного проходження експертизи на дану документацію, що в свою чергу потягне необхідність значних додаткових матеріальних та часових витрат.
При ухваленні оскаржуваного рішення судом не враховано, що позивачі не довели, що порушення строків будівництва пов`язано виключно з ухиленням відповідача від виконання зобов`язань за договором і не існує інших об`єктивних факторів такого порушення.
Також апелянт у поданій апеляційній скарзі посилається на те, що позивачами обрано неналежний спосіб захисту – заявлено позовні вимоги, що дублюють зміст Договору укладеного з відповідачами, який і так є обов`язковим для виконання в силу імперативних приписів ст. 629 ЦК України.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 просив апеляційну скаргу представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» - адвоката Величко В.О. залишити без задоволення, а заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 року без змін.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Відповідно до частини 1 статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Позивачі у справі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надали Полтавському апеляційному суду заяви про розгляд справи у їх відсутність. Відповідач та третя особа будучи належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи в судове засідання не з`явилися.
Колегія суддів, перевіривши законність та обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах заявлених позовних вимог та доводів апеляційної скарги, приходить до наступного висновку.
Встановлені обставини справи
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 3 січня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія управління активами «Капітал СМ», що діє від свого імені в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду «Класик Інвест» недиверсифікованого виду закритого типу (код ЄДРПОУ 36013061), в особі директора Омельченка Юрія Васильовича, який діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , з другої сторони, було укладено договір № 33/2013 Про резервування нерухомості для передачі у власність (далі - Договір № 33/2013).
Згідно п.п. 1.1 та 1.2 Договору № 33/2013, ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» резервує за ОСОБА_1 і ОСОБА_2 об`єкт нерухомості з характеристиками, вказаними в п. 1.2 Договору (далі – Об`єкт нерухомості), й зобов`язується передати ОСОБА_1 і ОСОБА_2 у власність зарезервований Об`єкт нерухомості шляхом укладання Договору купівлі-продажу нерухомості на умовах, визначених цим Договором. Забудовник Об`єкту нерухомості - Товариство з обмеженою відповідальністю «Каспі» (код ЄДРПОУ 36120767), очікуваний термін введення в експлуатацію - ІІІ квартал 2014 року.
Згідно п. 1.2 Договору, Об`єкт нерухомості, що резервується за ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , має такі характеристики: адреса будинку: АДРЕСА_1 ; забудовник: ТОВ «Каспі», код ЄДРПОУ 36120767; тип будівлі: каркасно-монолітний будинок, зовнішні та внутрішні стіни з газобетонних блоків; тип приміщення: квартира; поверх: 6; номер приміщення: 87; проектна загальна площа: 92,84 кв. м; проектна житлова площа: 40,75 кв. м; висота стелі від стяжки до плити перекриття: 3,00 м; кількість житлових кімнат: 2; очікуваний термін введення в експлуатацію: ІІІ квартал 2014 року.
Згідно пунктів 2.1. та 2.3 Договору № 33/2013, ціна одного квадратного метру Об`єкту нерухомості складає 4500,00 грн. Загальна вартість - 417780,00 грн.
Згідно п. 2.6 Договору № 33/2013, грошові кошти, що сплачуються ОСОБА_1 і ОСОБА_2 на рахунок ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ», зараховуються в рахунок платежів за Договором купівлі-продажу, передбаченим п. 1.1 цього Договору, за яким ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» зобов`язується передати ОСОБА_1 і ОСОБА_2 право власності на зареєстрований Об`єкт нерухомості.
Окрім того, 3 січня 2013 року між ТОВ «Каспі», ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , було укладено угоду № 03/13 відповідно до якої Товариство з обмеженою відповідальністю «Каспі» взяло на себе зобов`язання перед ОСОБА_1 і ОСОБА_2 по введенню в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 та підключення усіх комунікацій до будинку (централізоване опалення, водопостачання й водовідведення та електропостачання), в якому знаходиться Об`єкт нерухомості, до 30.09.2014 року.
На виконання умов Договору № 33/2013 від 3 січня 2013 року та на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим Договором, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , сплатили на рахунок ТОВ «Компанія управління активами «Капітал СМ» грошові кошти в сумі 417780,00 грн., що підтверджується платіжними дорученнями та квитанціями банку.
Тобто, ОСОБА_1 і ОСОБА_2 в повному обсязі виконали свої зобов`язання за договором № 33/2013 від 03 січня 2013 року зі сплати вартості квартири будівельний АДРЕСА_2 , яка повинна знаходитися на шостому поверсі багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_6 , та набули право на отримання в подальшому вказаної квартири.
У листопаді 2016 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 отримали лист за вих. № 01/3110-16 від 31.10.2016 року, яким ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» повідомила їх про те, що в листопаді 2016 року уповноваженим органом ТОВ «КУА «Капітал СМ» планується прийняття рішення про ліквідацію ПВІФ «Інвест» та запропонувала їм розірвати Договір № 33/2013 від 3 січня 213 року, а натомість, з метою збереження за ними майнових прав на квартиру, укласти на таких самих умовах Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру безпосередньо із забудовником - ТОВ «Каспі».
У січні 2017 року ОСОБА_1 і ОСОБА_2 отримали лист № 12/01 від 12.01.2017 року, яким ТОВ «Каспі» повідомило їх про те, що введення в експлуатацію другої черги багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 планується в IV кварталі 2017 року та, у зв`язку із закриттям Пайового венчурного інвестиційного фонду «Класик Інвест» ТОВ «Компанія управління активами «Капітал СМ», запропонувало їм укласти договір Про купівлю майнових прав на квартиру.
27 лютого 2017 року між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 (далі - Покупець), з однієї сторони, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Каспі» (далі - Продавець), з другої сторони, було укладено договір № МП/К2-87 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі - Договір № МП/К2-87).
Відповідно до п. 1.1. Договору № МП/К2-87, Продавець зобов`язався передати у власність Покупця, а покупець зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру будівельний АДРЕСА_7 (надалі «Об`єкт будівництва»), та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.
Згідно п. 1.4, Договору № МП/К2-87 майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від Продавця Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі Квартири, який підписується Сторонами в десятиденний строк після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом Об`єкта будівництва та за умови повної оплати Покупцем ціни майнових прав на Квартиру.
Згідно п. 2.5 Договору № МП/К2-87, строк введення Об`єкта будівництва в експлуатацію - IV квартал 2017 року.
Згідно п. 3.1 Договору № МП/К2-87, ціна майнових прав на Квартиру за цим Договором становить 417 780,00 грн., в т.ч. ПДВ.
Відповідно до п. 7.6 Договору № МП/К2-87, Продавець підтвердив, що Квартира була зарезервована за Покупцем 3 січня 2013 року згідно договору № 33/2013 від 3 січня 2013 року Про резервування нерухомості для передачі у власність.
Також, відповідно до п. 7.7. Договору № МП/К2-87, Продавець підтвердив, що до підписання даного Договору, Покупець сплатив ціну майнових прав на Квартиру, яка становить 417 780,00 грн., в тому числі ПДВ, згідно п. 2.6 договору № 33/2013 від 3 січня 2013 року Про резервування нерухомості для передачі у власність.
Згідно п. 4.1 Договору № МП/К2-87, цей договір набирає чинності з дня його підписання та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань за Договором.
До червня 2018 року будівництво другої черги багатоквартирного будинку відбувалося повільними темпами, а потім воно припинилося остаточно на рівні 6-го поверху й на даний час не поновлено. За цей час змінилися засновники й керівники ТОВ «Каспі», а саме Товариство було перейменовано на ТОВ «Альбува» (код ЄДРПОУ 36120767).
Відповідач не виконав умови угоди № 03/13 від 3 січня 2013 року щодо введення в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку до 30.09.2014 року та умови Договору № МП/К2-87 від 27 лютого 2017 року щодо завершення будівництва й введення Об`єкта будівництва в експлуатацію в четвертому кварталі 2017 року з подальшою передачею позивачам майнових прав на квартиру будівельний АДРЕСА_2 .
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення місцевого суду в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов таких висновків.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Щодо обраного позивачем способу юридичного захисту.
За змістом статей 3,15,16 ЦК України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що у такий спосіб буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31 липня 2003 року у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Так, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 у справі № 925/1265/16).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (близькі за змістом висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 та від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц).
Як вбачається з матеріалів справи, позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у позовній заяві просили суд зобов`язати ТОВ «Оптіма Буд» виконати умови договору та визнати майнові права на об`єкт інвестування.
Спірні правовідносини сторін виникли щодо виконання зобов`язань за договором резервування нерухомості для передачі у власність, алгоритм дії за яким передбачає подальше укладення між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості.
Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 13.05.2019 у справі №760/17864/16-ц, у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. Таку правову позицію підтримано Великою Палатою Верховного Суду відповідно допунктів 84, 94 постанови від 14.09.2021 у справі №359/5719/17, в частині що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
У даній справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що згідно п.п. 1.1 та 1.2 Договору № 33/2013, ТОВ «Компанія з управління активами «Капітал СМ» резервує за ОСОБА_1 і ОСОБА_2 об`єкт нерухомості з характеристиками, вказаними в п. 1.2 Договору (далі – Об`єкт нерухомості), й зобов`язується передати ОСОБА_1 і ОСОБА_2 у власність зарезервований Об`єкт нерухомості шляхом укладання Договору купівлі-продажу нерухомості на умовах, визначених цим Договором. Забудовник Об`єкту нерухомості - Товариство з обмеженою відповідальністю «Каспі» (код ЄДРПОУ 36120767), очікуваний термін введення в експлуатацію - ІІІ квартал 2014 року.
Докази введення об`єкту будівництва в експлуатацію станом на час розгляду справи матеріали справи не містять.
З врахуванням встановлених у даній справі обставин, ефективним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Враховуючи вказане, беручи до уваги вищевказану правову позицію Верховного Суду колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку, що цю частину позовних вимог судом першої інстанції було обґрунтовано задоволено.
Разом з цим при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції не враховано, що умовами Договору № МП/К2-87 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 27 лютого 2017 року п.2.5 передбачено, що строк введення Об`єкта будівництва в експлуатацію – IV квартал 2017 року, проте п.2.6. зазначає, що строк введення Об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено за письмовим узгодженням Сторін.
За таких обставин апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» підлягає частковому задоволенню, а рішення суду частковому скасуванню з постановленням у відповідній частині нового рішення.
ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНИХ СКАРГ
Згідно з п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Керуючись ст.ст. 141, 367, 374, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» задовольнити частково.
Заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 рокув частині зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» виконати угоду від 03 січня 2013 року № 03/13 і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 27 лютого 2017 року № МП/К2-87 в натурі шляхом здійснення будівництва й здачі в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 та передати об`єкт інвестування - квартиру будівельний АДРЕСА_2 , проектною загальною площею 92,84 кв. м, шостий поверх, у власність ОСОБА_1 і ОСОБА_2 скасувати.
Ухвалити в цій частині нове рішення.
Відмовити в зобов`язанні Товариства з обмеженою відповідальністю «Альбува» виконати угоду від 03 січня 2013 року № 03/13 і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 27 лютого 2017 року № МП/К2-87 в натурі шляхом здійснення будівництва й здачі в експлуатацію другої черги багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_1 та передати об`єкт інвестування - квартиру будівельний АДРЕСА_2 , проектною загальною площею 92,84 кв. м, шостий поверх, у власність ОСОБА_1 і ОСОБА_2 .
В іншій частині заочне рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 січня 2022 рокузалишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом тридцяти днів з дня її проголошення шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 09 червня 2026 року.

Головуючий суддя   О.О. Панченко 

Судді       Т.В. Одринська

В.П. Пікуль