?
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 травня 2026 року 
м. Київ
cправа № 922/3067/25 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І., 
розглянувши у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський Бізнес-Центр Южний" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.03.2026 (колегія суддів: Россолов В. В., Склярук О. І., Хачатрян В. С.) у справі 
за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський Бізнес-Центр Южний" про стягнення 424 561,18 грн,
ВСТАНОВИВ: 
Короткий зміст позовних вимог 
1. Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський Бізнес-Центр Южний" (далі - ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний"), в якому просила стягнути з відповідача на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 424 561,18 грн за використання земельної ділянки на пров. Сімферопольському, 6 у м. Харкові з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043 за період з 01.12.2020 по 11.03.2021.
Фактичні обставини справи, встановлені судами 
2. ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" є власником нежитлової будівлі літ. Б-8 загальною площею 14 305,0 кв. м, що знаходиться на пров. Сімферопольському, б у м. Харкові. Право власності зареєстровано за відповідачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з 03.12.2019 на підставі свідоцтва про право власності від 27.12.2007, виданого виконавчим комітетом Харківської міської ради.
3. Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043.
4. Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.02.2020 № НВ-6312641822020 площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043 складає 0,3680 га, земельна ділянка сформована - 18.02.2020. Земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель.
5. На підставі рішення Харківської міської ради від 19.08.2020 № 2241/20 між Харківською міською радою (продавець) та ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" (покупець) 29.01.2021 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043 площею 0,3680 га на пров. Сімферопольському, б у м. Харкові. 
6. Право власності на вищезазначену земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових на нерухоме майно за ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" з 12.03.2021. 
7. Як вказує позивач у позові, ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" з дати формування земельної ділянки (18.02.2020) по дату реєстрації права власності на земельну ділянку (11.03.2021) використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043 за адресою: м. Харків, пров. Сімферопольський, 6, без виникнення права власності / користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до статей 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України). 
8. Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 01.08.2025 № 16606/5/20-40-04-07-12 ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" задекларовано до сплати та сплачено за земельну ділянку площею 0,3680 га за 11 місяців 2020 року - 272 222,89 гри, за 2021 рік - 347 009,28 грн земельного податку. 
9. За твердженнями позивача, відповідач не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (стаття 14.1.72 Податкового кодексу України).
10. Враховуючи вищенаведене, позивач зауважує, що ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" у період з 01.12.2020 по 11.03.2021 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою на пров. Сімферопольському, 6 у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 424 561,18 грн. 
11. Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу від 10.09.2020 № 5488 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:02:016:0043 загальною площею 0,3680 га на пров. Сімферопольському, 6 у м. Харкові, виданого відділом у м. Харкові ТУ Держгеокадастру у Харківській області.
12. Вищевказаний розрахунок виконано на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, зі змінами (далі - Положення № 41/08).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
13. Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.12.2025 у задоволені позову відмовлено.
14. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що заявлені вимоги про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати не відповідають правовій природі спірних правовідносин та не підтверджені належними і допустимими доказами. Суд установив, що у спірний період сторони перебували не у відносинах оренди земельної ділянки, а у процедурі її викупу відповідачем як власником розташованого на ній нерухомого майна. На підтвердження цього встановлено, що відповідачем вчинено всі необхідні та залежні від нього дії для набуття права власності на земельну ділянку: отримано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою, забезпечено його розроблення та погодження, зареєстровано земельну ділянку в Державному земельному кадастрі, укладено договір про внесення авансового внеску, сплачено авансовий внесок у рахунок ціни земельної ділянки, прийнято рішення органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки, а згодом укладено договір купівлі-продажу, на підставі якого право власності було зареєстровано.
15. За таких обставин суд дійшов висновку, що користування відповідачем земельною ділянкою до моменту державної реєстрації права власності було зумовлене реалізацією процедури її придбання, а не ухиленням від оформлення орендних правовідносин чи безпідставним використанням земельної ділянки. Доказів зволікання або зловживання відповідачем своїми правами матеріали справи не містять.
16. Крім того, суд зазначив, що між сторонами не виникали правовідносини щодо укладення договору оренди земельної ділянки, а відтак відсутні правові підстави вважати, що відповідач зобов`язаний був сплачувати саме орендну плату. Сам по собі факт відсутності зареєстрованого права на земельну ділянку у спірний період, за наявності триваючої процедури її викупу, не свідчить про безпідставне набуття або збереження коштів у розумінні статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
17. Окремо суд врахував преюдиційні обставини, встановлені у справі між тими ж сторонами щодо цієї ж земельної ділянки за попередній період, де судами трьох інстанцій вже зроблено висновок про відсутність підстав для застосування статей 1212, 1214 ЦК України у зв`язку з перебуванням сторін у процедурі купівлі-продажу земельної ділянки.
18. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.03.2026 рішення Господарського суду Харківської області від 22.12.2025 скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову. 
19. Задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд з посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, а також висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 31.10.2023 у справі № 922/606/23, виходив з того, що сам по собі факт вчинення відповідачем дій, спрямованих на набуття права власності на земельну ділянку та укладення договору купівлі-продажу, не спростовує встановленого у справі факту користування земельною ділянкою у спірний період без належним чином оформленого речового права на неї.
20. Апеляційний суд зауважив, що навіть під час процедури з оформлення права власності, землекористувач не перестає користуватися земельною ділянкою, на якій розташоване його нерухоме майно, поряд з цим, ще не маючи належним чином оформленого права на користування нею.
Короткий зміст касаційної скарги 
21. ТОВ "Харківський Бізнес-Центр Южний" звернувся з касаційною скаргою, у якій просить рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити. 
22. Підставою касаційного оскарження відповідач визначив пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на ухваленні оскаржуваної постанови апеляційного суду без врахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18, щодо застосування статті 1212 ЦК України, згідно з якими оскільки користування земельною ділянкою відповідачем без укладеного договору оренди землі було зумовлене з метою забезпечення породження учасниками правовідносин у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків, тобто укладення договору купівлі-продажу цієї ж земельної ділянки, який в подальшому був укладений, тому спірне майно (земельна ділянка) не може вважатись набутим або збереженим відповідачем без достатніх правових підстав, у зв`язку з чим підстави для застосування статті 1212 ЦК України відсутні. 
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
23. У відзиві на касаційну скаргу Харківська міська рада просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін, наполягаючи на тому, що висновки Верховного Суду у справі № 922/1379/18, на яку посилається скаржник, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин з огляду на істотну відмінність фактичних обставин даної справи № 922/3067/25 та справи № 922/1379/18. 
24. Харківська міська рада вважає, що обставини вжиття відповідачем заходів, спрямованих на викуп спірної земельної ділянки, не спростовує факт користування такою земельною ділянкою за відсутності плати за землю та не звільняє відповідача від обов`язку з оплати орендної плати. 
Позиція Верховного Суду
25. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
26. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).
27. Предметом позову у цій справі є вимоги позивача про стягнення з відповідача як власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, безпідставно збережених коштів орендної плати за період фактичного користування земельною ділянкою до моменту набуття відповідачем права власності на землю на підставі договору купівлі-продажу землі. 
28. Оскаржуючи постанову апеляційного суду, скаржник посилається на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18.
29. У вказаній постанові від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18 Верховний Суд у складі колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності щодо застосування статей 1212- 1214 ЦК України дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення безпідставно збережених коштів. Суд виходив з того, що після набуття права власності на нерухоме майно користувач вчиняв усі необхідні дії з метою викупу земельної ділянки (проведено оплату авансового внеску, укладено договір купівлі-продажу, зареєстровано право власності тощо), а обставин зволікання або ухилення відповідача від укладення договору судами не встановлено. За таких умов, на думку колегії суддів у справі № 922/1379/18, користування земельною ділянкою було зумовлене метою породження у майбутньому певних цивільних прав та обов`язків (укладення договору купівлі-продажу), а отже, спірне майно (кошти у розмірі орендної плати) не може вважатись набутим або збереженим без достатніх правових підстав у розумінні статті 1212 ЦК України.
30. Водночас існує стала та послідовна практика Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду щодо застосування статті 1212 ЦК України у подібних правовідносинах (зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постанови Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, від 31.10.2023 у справі № 922/606/23, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25 тощо).
31. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постановах від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц та від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 сформулювала правові висновки, згідно з якими право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Проте, враховуючи приписи частини другої статті 120 ЗК України, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані. 
32. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.
33. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
34. Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив правову позицію про те, що у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20). 
35. У постанові від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25 Верховний Суд зазначив, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.
36. У контексті наведеного Суд звертає увагу скаржника на те, що висновки Великої Палати Верховного Суду в подібних правовідносинах мають перевагу над висновками касаційних судів у складі Верховного Суду, оскільки відповідно до статті 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Велика Палата Верховного Суду: 1) у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права; 2) діє як суд апеляційної інстанції у справах, розглянутих Верховним Судом як судом першої інстанції; 3) аналізує судову статистику та вивчає судову практику, здійснює узагальнення судової практики; 4) здійснює інші повноваження, визначені законом. Таким чином, саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.
37. Крім того, відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати останню правову позицію Верховного Суду.
38. Отже, при вирішенні даної справи врахуванню підлягають актуальні правові позиції Верховного Суду щодо застосування статті 1212 ЦК України у подібних правовідносинах, а також правові висновки Великої Палати Верховного Суду, у зв`язку з чим колегія суддів відхиляє посилання скаржника на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 922/1379/18, як такі, що не є застосовними до спірних правовідносин сторін. 
39. При цьому Суд зазначає, що змістом статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
40. Перехід права власності на будівлю або споруду до іншої особи не зумовлює автоматичного переходу права власності або користування на земельну ділянку, а лише створює передумови для оформлення відповідних речових прав. Відповідно, сама лише наявність наміру викупити земельну ділянку та вчинення активних дій, спрямованих на укладення договору купівлі-продажу, не змінює статусу фактичного користувача землі як такого, що здійснює використання ділянки без належної правової підстави (зареєстрованого речового права).
41. Колегія суддів наголошує, що кондикційне зобов`язання (стаття 1212 ЦК України) має об`єктивний характер. Його виникнення пов`язується із самим фактом збереження майна (коштів) однією особою за рахунок іншої без достатньої правової підстави. Наявність чи відсутність зловживань, зволікання або ухилення з боку набувача (зберігача) майна від оформлення речових прав не є визначальним критерієм для застосування приписів статті 1212 ЦК України.
42. Перебування сторін у процедурі укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не є тією достатньою правовою підставою, яка б звільняла власника нерухомості, розташованої на земельній ділянці комунальної власності, від встановленого законом обов`язку платити за використання цієї землі до моменту державної реєстрації права власності або права оренди на неї (належного оформлення речових прав на таку ділянку). 
43. Звільнення фактичного землекористувача від обов`язку відшкодувати власнику землі збережені кошти у розмірі орендної плати лише з огляду на його сумлінну поведінку у процедурі викупу землі призводить до порушення принципу платності використання землі та безпідставного збагачення такого користувача за рахунок територіальної громади.
44. З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції, згідно з яким відсутність зловживань з боку відповідача при оформленні договору купівлі-продажу виключає стягнення плати за користування землею в порядку статті 1212 ЦК України, є помилковим, суперечить загальним засадам цивільного та земельного законодавства, а також правовим висновкам, викладеним у вищенаведених постановах Верховного Суду.
45. За таких обставин, враховуючи межі перегляду справи у суді касаційної інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не отримали підтвердження, не спростовують висновку суду апеляційної інстанції про наявність підстав для задоволення позову, у зв`язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
46. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
47. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судові витрати 
48. Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд - 
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський Бізнес-Центр Южний" залишити без задоволення, а постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.03.2026 у справі № 922/3067/25 - без змін. 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає. 

Суддя Є. В. Краснов

Суддя Г. М. Мачульський

Суддя Л. І. Рогач