ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua	
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
27.04.2026	Справа № 910/14464/25	
За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького 12-14"
до Київської міської ради 
про стягнення 4091193,66 грн
Суддя Усатенко І.В.
Секретар судового засідання Шокало О.В.
Представники сторін: згідно протоколу судового засідання
В судовому засіданні 27.04.2026 на підставі ст. 240 ГПК України прийнято скорочене рішення суду.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького 12-14" звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом Київської міської ради про стягнення заборгованості сплаті внесків на утримання будинку і прибудинкової території в розмірі 4091193,66 грн.
Ухвалою суду від 28.11.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання у справі на 22.12.2025.
Суд 22.12.2025 у підготовчому засіданні постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви у підготовчому засіданні до 26.01.2026.
26.01.2026 розгляд справи №910/14464/25 не відбувся, у зв`язку із тривалою повітряною тривогою у місті Києві.
Ухвалою суду від 26.01.2026 призначено підготовче засідання на 09.02.2026.
Ухвалою суду від 09.02.2026 закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до розгляду по суті на 05.03.2026.
05.03.2026 від позивача надійшли тези промови в судових дебатах та заява щодо судових витрат.
В судовому засіданні 05.03.2026 оголошено перерву до 09.04.2026.
В судовому засіданні 09.04.2026 оголошено перерву до 27.04.2026, визнано явку відповідача в судове засідання обов`язковою.
21.04.2026 від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації надійшов відзив на позовну заяву.
23.04.2026 від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації надійшла заява про залучення у якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва". Заява мотивована тим, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_3 перебував у означеної особи на праві господарського відання та був переданий позивачу на підставі рішення суду.
23.04.2026 від позивача надійшла відповідь на відзив.
24.04.2026 від Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації надійшли заперечення на відповідь на відзив.
24.04.2026 від позивача надійшли заперечення проти залучення у справі третьої особи.
27.04.2026 від позивача надійшли письмові пояснення.
В судовому засіданні 27.04.2026 судом вирішується клопотання про залучення третьої особи.
Представник відповідача підтримав клопотання про залучення третьої особи.
Представник позивача проти його задоволення заперечував.
Відповідно до ст. 50 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.
Заявником не зазначено та не доведено на які саме права Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" може вплинути рішення у даній справі, оскільки, право господарського відання підприємства щодо будинку в повному обсязі припинилось після передачі його позивачу. Крім того, клопотання було подано на стадії розгляду справи по суті.
За таких умов суд відмовляє у задоволенні клопотання про залучення третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.
Суд також протокольною ухвалою відмовив у прийнятті відзиву на позовну заяву, в зв`язку пропуском строку на його подання, за відсутності підстав для поновлення. Підстави для прийняття відзиву на стадію розгляду справи по суті у суду відсутні. Крім того, відзив поданий не від імені відповідача, а іншою особою.
В судовому засіданні 27.04.2026 представник позивача підтримав обставини, викладені в заявах по суті спору на підтвердження позовних вимог.
Представник відповідача проти позову заперечував, оскільки, витрати на утримання майна зобов`язаний нести позивач, а не територіальна громада міста Києва.
Відповідно до ст. 217 ГПК України про закінчення з`ясування обставин та перевірки їх доказами суд зазначає в протоколі судового засідання і переходить до судових дебатів.
В судових дебатах представник позивача просив суд задовольнити позов.
Представник відповідача просив відмовити у позові.
Заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд м. Києва, -
ВСТАНОВИВ:
28.08.2013 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань зареєстровано ОСББ «Богдана Хмельницького 12-14», яке створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку № АДРЕСА_3 у місті Києві відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та здійснює свою діяльність на підставі статуту. 
Згідно з розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 601 від 04.10.2013 та актом приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 29.05.2015 ОСББ "Богдана Хмельницького 12-14" здійснює управління житловим будинком № АДРЕСА_3 в м. Києві, який є пам`яткою архітектури місцевого значення (охоронний № 635-Кв).
14.10.2015 позачерговими загальними зборами співвласників ОСББ "Богдана Хмельницького 12-14" прийнято рішення про реставрацію будинку і розподіл витрат на реставрацію пропорційно між всіма співвласниками нерухомого майна. 
22.10.2015 року між об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" та Українським державним науково-дослідним та проектним інститутом "УкрНДІпроектреставрація" укладено договір № 211-АВ про розробку проектно-кошторисної документації по пам`ятці архітектури місцевого значення будинку № 12-14. 
26.10.2015 року Українським державним науково-дослідним та проектним інститутом "УкрНДІпроектреставрація", Управлінням збереження історичного середовища та охорони культурної спадщини Департаменту культури Київської міської державної адміністрації та Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" складені акти огляду технічного стану пам`ятки, згідно яких будинок є аварійним та непридатним для експлуатації, комплекс протиаварійних та реставраційних робіт включає 100% заміну міжетажних перекриттів та крокв, укріплення та гідроізоляцію фундаментів. 
19.11.2015 року Українським державним науково-дослідним та проектним інститутом "УкрНДІпроектреставрація" складене реставраційне завдання подано на погодження Управлінню охорони культурної спадщини Київської міської державної адміністрації, 13.01.2016 року та отримано погодженим. 
12.02.2016 року від Департаменту містобудування та архітектури Київської міської державної адміністрації отримано реставраційне завдання №1725/0/07/27-16 від 08.02.2016 року. 
25.02.2016 року в правому крилі будинку № 12-14 відбулося обрушення міжетажних перекриттів. 
09.03.2016 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" отримало від Департаменту культури Київської міської державної адміністрації припис № 293/12 від 24.02.2016 року із зобов`язанням привести пам`ятку - будинок № 12-14 до належного стану. 
16.06.2017 року листом № 060-4532 від Департаменту культури КМДА Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" отримано погодження Робочого проекту протиаварійних робіт. 
27.07.2017 року листом № 48 від Департаменту культури КМДА Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" отримано Дозвіл на виконання протиаварійних робіт. 
05.02.2018 року від Департаменту міського благоустрою КМДА отримано контрольну картку № 18100022-Шв на встановлення тимчасової огорожі для виконання протиаварійних робіт.
У зв`язку із необхідністю фінансування робіт по реставрації будинку та витрат ОСББ позивачем було прийнято ряд рішень з визначенням розміру внеску співвласників за виконання конкретних видів робіт (надання послуг): № 24 від 10.01.2019; № 25 від 27.01.2019, № 26 від 07.03.2019; № 28 від 29.10.2019; № 29 від 08.01.2020; № 30 від 31.01.2020; № 32 від 11.02.2020; № 33 від 04.05.2020; № 34 від 04.05.2020; № 35 від 24.06.2020; № 38 від 02.11.2020; № 40 від 22.12.2020; № 43 від 16.01.2021; № 44 від 22.01.2021; № 45 від 04.02.2021; № 46 від 08.06.2021; № 49 від 27.08.2021; № 51 від 12.10.2021; № 53 від 09.01.2022; № 54 від 14.02.2022; № 56 від 02.02.2023; № 57 від 26.01.2024; № 58 від 10.07.2024, № 59 від 24.01.2025.
Позивач зазначає, що відповідач є власником 89/100 частини квартири (площа 249,2 кв. м) НОМЕР_1 у будинку № 12 та 65/100 частини квартири (площа 127,53 кв. м) НОМЕР_1 у будинку № АДРЕСА_5 у місті Києві, а тому згідно означених рішення ОСББ Київська міська рада має сплатити загалом суму внесків у розмірі 4091193,66 грн.
В підтвердження обставин перебування у власності відповідача означеного нерухомого майна позивач посилаються на наступні докази.
Рішення Київської міської ради від 02.12.2010 № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» житловий будинок на АДРЕСА_3 у місті Києві включено до переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Києва, що розміщені в Шевченківському районі міста Києва. 
Розпорядженням Шевченківської районної у місті Києві державної адміністрації від 04.10.2013 № 601 "Про забезпечення передачі житлового будинку АДРЕСА_1 на баланс Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14"" зобов`язано балансоутримувача забезпечити передачу житлового будинку № АДРЕСА_3, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та переданий до сфери управління Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації, з балансу Комунального підприємства "Керуюча дирекція Шевченківського району" на баланс ОСББ "Богдана Хмельницького, 12-14". Відповідна передача відбулась на підставі акту від 29.05.2015.
Відповідно до листа Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва» від 11.09.2023 № 45-2010 ордери на зайняття 89/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № 12 та 65/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № АДРЕСА_5 не видавалися. У вказаних квартирах зареєстровані особи відсутні, вказані частини квартир процедуру приватизації не проходили. 
Також до матеріалів справи долучено лист Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву від 26.09.2023 № 30-12/6269, в якому зазначено, що інформація з приводу об`єктів нерухомого майна (89/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № 12 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 ) у регіональному відділенні відсутня.
На думку позивача, дані обставини свідчать про те, що 89/100 частини квартири АДРЕСА_3 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва. Дані обставини визнавалися у позові від 22.03.2024 Київської міської ради до ОСББ «Богдана Хмельницького, 12-14» про визнання права комунальної власності на 89/100 частини квартири АДРЕСА_3 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 . Даний позов ухвалою Господарського суду м. Києва від 08.04.2024 у справі № 910/3535/24 повернуто Київські міській раді через недоплату судового збору.
Позивач з посиланням на ст 75 ГПК України вважає доведеним факт перебування нерухомого майна (89/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № 12 та 65/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № АДРЕСА_5 в місті Києві) на праві власності відповідача, в зв`язку з визнанням останнім у заяві по суті спору справі № 910/3535/24 означених обставин.
Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Право власності особи на нерухоме майно не може бути підтверджено шляхом зазначення про цю обставину особою у заяві по суті спору, оскільки, перелік документів, що підтверджують набуття особою права власності на майно визначений нормативно.
Згідно п. 40, 44 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", іншими законами України та цим Порядком, крім випадку, передбаченого абзацом другим цього пункту. Для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт державної або комунальної власності, будівництво якого завершено та право власності на який не зареєстровано до 1 січня 2013 р., за відсутності документа, що посвідчує набуття права державної або комунальної власності на такий об`єкт, подаються: 2) витяг з Єдиного реєстру об`єктів державної власності щодо такого об`єкта (у разі державної реєстрації права державної власності); 3) документ, що підтверджує факт перебування закінченого будівництвом об`єкта у комунальній власності, виданий відповідним органом місцевого самоврядування (у разі державної реєстрації права комунальної власності); 4) документ, що підтверджує факт відсутності перебування закінченого будівництвом об`єкта у державній власності, виданий Фондом державного майна чи його регіональним відділенням (у разі державної реєстрації права комунальної власності). Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт проводиться за наявності відомостей про такий об`єкт в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
Відповідно до ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" загальними засадами державної реєстрації прав є: 1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав; 2-1) одночасність вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості та державної реєстрації прав; 3) публічність державної реєстрації прав; 4) внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом; 5) відкритість та доступність відомостей Державного реєстру прав. Речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом.
Відповідно до ст. 4, 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають: 1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на майбутній об`єкт нерухомості У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.
Відповідно до ст. 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстр прав містить відомості про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження, а також про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна і ціну (вартість) нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості та речових прав на нього чи розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами, відомості та електронні копії документів, подані у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав під час проведення таких реєстраційних дій, та відомості реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, отримані державним реєстратором шляхом безпосереднього доступу до них чи в порядку інформаційної взаємодії таких систем з Державним реєстром прав. Відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою до моменту державної реєстрації припинення таких прав, обтяжень у порядку, передбаченому цим Законом. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей про речові права, обтяження речових прав, що містяться в цьому реєстрі. Відомості про речові права, обтяження речових прав, що містяться в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек, що є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав, використовуються як актуальні виключно в разі, якщо відомості про право власності на відповідне нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва не внесені до Державного реєстру прав, а відомості про інші речові права, відмінні від права власності, та/або обтяження речових прав не внесені та не припинені в Державному реєстрі прав. Дія абзацу третього цієї частини не поширюється на випадки використання таких відомостей у судових спорах, пов`язаних з визнанням чи поновленням речових прав.
Статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката; 2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката; 4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів; 5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката; 6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката; 7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном; 8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року; 9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; 10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди; 11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно; 12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації; 13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність; 13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності; 13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб"; 13-3) договору про передачу страхового портфеля; 14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
Суд відзначає, що позивачем не було надано доказів в підтвердження обставин належності на праві власності відповідачу 89/100 частини квартири АДРЕСА_3 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 . Крім того, предметом доказування у даній справі не є обставини (факти) належності Київській міській раді нерухомого майна. Предметом спору є стягнення суми внесків на підставі рішення ОСББ з власника нерухомого майна, право власності якого не має бути спірним (оспореним). Натомість, вказуючи на обставини звернення відповідача до суду з позовами про визнання права власності на нерухоме майно (89/100 частини квартири АДРЕСА_3 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 ), позивач додатково підтвердив спірність означеного права власності, що також підтверджується відсутністю відповідної реєстрації прав відповідача в Державному реєстрі.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власті на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27.02.2024 Товариству з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Укрспецприлад" на праві власності належить 11/100 (31,48 кв м) квартири АДРЕСА_3 , загальна площа якої становить 280 кв. м. Якщо враховувати зареєстровану інформацію про означену квартиру (загальна площа 280 кв. м), то 89/100 цієї квартири становить 248,52 кв м (280-31,48). Проте, позивач вказує, що площа частки квартири відповідача становить 249,2 кв м, що збільшує загальну площу квартири до 280,68 кв м і не відповідає характеристиці квартири, вказаній в Державному реєстрі.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власті на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27.02.2024 ОСОБА_1 на праві власності належить 35/100 (69,11 кв м) квартири АДРЕСА_2 , загальна площа якої становить 196,2 кв. м. Якщо враховувати зареєстровану інформацію про означену квартиру (загальна площа 196,2 кв. м), то 65/100 цієї квартири становить 127,09 кв м (196,2-69,11). Проте, позивач вказує, що площа частки квартири відповідача становить 127,53 кв м, що збільшує загальну площу квартири до 196,64 кв м і не відповідає характеристиці квартири, вказаній в Державному реєстрі.
Судом враховано розбіжності у площах квартир в реєстрі та зазначених позивачем у позові площах, належних на думку позивача, відповідачу. Доказів того, що відповідачу належать саме 127,53 кв м та 249,2 кв м у квартирах АДРЕСА_3 та АДРЕСА_4 суду не було надано позивачем. Означені обставини додатково унеможливлюють встановлення дійсної площі квартири, з якої позивач може розраховувати суму внесків для оплати.
Відповідач в судовому засіданні заперечував проти позову, вказуючи, що територіальна громада не повинна нести витрати на утримання та ремонт будинку, що це обов`язок позивача та власників квартир. Тобто фактично відповідач заперечував належність йому на праві власності 89/100 частини квартири АДРЕСА_3 та 65/100 частини квартири АДРЕСА_2 .
За положеннями частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", згідно якого, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Як визначено в ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", співвласником багатоквартирного будинку є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Згідно ч. 2 ст. 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Згідно ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. Співвласники мають право знайомитися з рішеннями (протоколами) загальних зборів, затвердженими такими рішеннями документами та робити з них копії. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. До виключної компетенції загальних зборів об`єднання відноситься: затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації.
Відповідно до ст. 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об`єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" співвласник зобов`язаний: виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення; забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин; не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі; відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників; виконувати передбачені статутними документами обов`язки перед об`єднанням; запобігати псуванню спільного майна, інформувати органи управління об`єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання; дотримуватися чистоти у місцях загального користування та тиші згідно з вимогами, встановленими законодавством. Статутом об`єднання можуть бути встановлені інші обов`язки співвласників.
Як передбачено ст. 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
Згідно зі ст. 17 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право, зокрема: вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об`єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об`єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів.
Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Згідно зі ст. 23 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.
Статтею 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що витрати на управління багатоквартирним будинком включають: 1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку; 2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку; 2-1) витрати, пов`язані з виконанням зобов`язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності; 3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення; 4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком. 
Системний аналіз приписів статей 10, 13, 15, 16, 17, 20, 23 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" дозволяє зробити висновок про те, що зазначений закон передбачає комплекс взаємопов`язаних прав та обов`язків власників квартир та об`єднання співвласників, які в кінцевому мають забезпечити належне функціонування та утримання співвласниками житлового будинку їхньої спільної часткової власності. Зокрема, праву об`єднання в особі його загальних зборів, на встановлення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів (ст. 10, 16 Закону) кореспондує обов`язок співвласника виконувати рішення статутних органів об`єднання, своєчасно та в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі, частка яких визначається пропорційно до загальної площі квартири (статті 15, 20 Закону).
У відповідності до положень частини 4 статті 319 Цивільного кодексу України власність зобов`язує.
Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 322 Цивільного кодексу України). 
Згідно з частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном (стаття 360 Цивільного кодексу України). 
Таким чином, згідно з положеннями статей 360, 382 Цивільного кодексу України, статей 7, 15, 17, 20 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми статті 322 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 7, частини 1-3 статті 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Судом враховано висновок Верховного Суду, викладений ним у постанові від 02.09.2020 року у справі №906/884/19, згідно з яким з урахуванням приписів статті 511 Цивільного кодексу України, прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов`язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку та самі по собі не встановлюють жодних зобов`язань для осіб, які не є власниками приміщень в такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна. 
Суду не було надано доказів того, що Київська міська рада є власником 89/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № 12 та 65/100 частини квартири НОМЕР_1 у будинку № АДРЕСА_5 в місті Києві, а тому відсутні підстави для покладення на неї витрат по утриманню будинку. Тобто відсутні підстави для стягнення коштів на підставі рішень позивача, які є обов`язковими лише для співвласників (власників квартир та нежитлових приміщень), яким відповідач не є.
За таких обставин суд відмовляє у позові в повному обсязі.
Однією з засад судочинства, регламентованих статтею 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
За приписами частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Оцінка доказів - це розумова, пізнавальна діяльність суду, яка полягає у дослідженні якісних і кількісних ознак зібраних доказів у конкретній справі. Закон не регулює порядок роздумів судді. Проте норми права встановлюють зовнішні умови, гарантії, які забезпечують істинність логічних висновків суддів.
Суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх належності, допустимості, достовірності, вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Аналогічна правова позиція наведена у постанові Верховного Суду від 01.07.2021 у справі №917/549/20.
При цьому, оцінюючи доводи учасників справи під час розгляду справи, суд як джерелом права керується також практикою Європейського суду з прав людини. Так, Європейський суд з прав людини по справі "Ващенко проти України" (Заява № 26864/03) від 26 червня 2008 року зазначив, що принцип змагальності полягає в тому, що суд уважно досліджує зауваження заявника, виходячи з сукупності наявних матеріалів в тій мірі, в якій він є повноважним вивчати заявлені скарги. Отже, у суду відсутні повноваження на вихід за межі принципу диспозитивності і змагальності та збирання доказів на користь однієї із зацікавлених сторін.
Позивач не надав суду доказів наявності у відповідача обов`язку сплачувати кошти на утримання майна, власником якого він не є.
На підставі викладеного, враховуючи положення статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.
Керуючись статтями 13, 73-80, 86, 129, 232, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
У позові Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Богдана Хмельницького, 12-14" (01054, м. Київ, вул. Б. Хмельницького, 12-14; код ЄДРПОУ 38871397) про стягнення з Київської міської ради (01044, місто Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; код ЄДРПОУ 22883141) заборгованості у розмірі 4091193,66 грн - відмовити повністю.

Відповідно до частини 1 статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, а на ухвалу суду - протягом десяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).
Повне рішення складено 08.05.2026

Суддя І.В.Усатенко