ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА	

справа № 753/19099/25
провадження № 2/753/2503/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 травня 2026 року Дарницький районний суд міста Києва у складі судді Якусика О.В., за участю секретаря судового засідання Гайової С.Г., розглянувши справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія`про визнання майнового права на об`єкт інвестування,

ВСТАНОВИВ:
У вересні 2025 року адвокат Борисов Дмитро Геннадійович в інтересах ОСОБА_1 звернувся до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смериковий гай», в якому просить визнати за позивачем - ОСОБА_1 спеціальне майнове право на об`єкт інвестування - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), на схемі генерального плану №2, загальною площею 47,2 м, кількість кімнат - 1.
Позовні вимоги мотивовані тим, що ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого Товариство зобов`язувалося за плату передати позивачу майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 , а позивач зобов`язувався сплатити ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. ОСОБА_2 сплатила 100% вартості майнових прав на квартиру, однак будівництво будинку фактично зупинене, терміни завершення будівництва пропущені, а земельна ділянка з 18 травня 2023 року передана в оренду відповідачу як замовнику будівництва. Як вказує позивач, зміна орендаря земельної ділянки та забудовника, створює ризики для позивача щодо невиконання взятих зобов`язань щодо передачі квартири у приватну власність, оскільки відповідач не визнає майнові права позивача на вказаний об`єкт інвестування, а відтак позивач вимушена звернутися до суду за захистом свого порушеного права.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11 вересня 2025 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В.
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 01 жовтня 2025 року позовну заяву залишено без руху для усунення недоліків, а саме подання звіту про оцінку спірного майна, а також надання доказів сплати судового збору відповідно до ціни позову, визначеної виходячи з ринкової вартості майна.
03 та 07 жовтня 2025 року від позивача надійшла заява про усунення недоліків, в якій заявниця просила звільнити її від сплати судового збору або відстрочити сплату судового збору до вирішення питання по суті на підставі ст. 8 Закону України «Про судовий збір».
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 14 жовтня 2025 року продовжено ОСОБА_1 строк для усунення недоліків позовної заяви, який не може перевищувати десяти днів з дня вручення цієї ухвали.
20 жовтня 2025 року від позивача надійшла заява про усунення недоліків.
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 24 жовтня 2025 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 03 грудня 2025 року, залучено до участі у справі, у якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк» та Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія».
03 листопада 2025 року від Київської міської ради надійшли письмові пояснення, в яких КМР просила суд на підставі поданих сторонами доказів прийняти рішення згідно з чинним законодавством.
12 листопада 2025 року відповідач подав відзив на позовну заяву, у якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що сплата вартості майнових прав передбаченої Договором купівлі-продажу майнових прав була здійснена Позивачем на користь ЗАТ «Українська будівельна компанія» і матеріали справи не містять жодних доказів наявності укладених договорів між відповідачем та позивачем та прийняття на себе відповідачем зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, передати у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2. Також, матеріали справи не містять будь-яких доказів сплати вартості майнових прав на користь ТОВ «Смерековий Гай».
Відтак, на переконання відповідача, позивач не навів підстав, передбачених законом, які б передбачали виникнення зобов`язань у ТОВ «Смерековий Гай» перед позивачем щодо передачі майнових прав на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 , а отже позивачем не навела належних правових підстав на звернення із вказаним позовом саме до ТОВ «Смерековий Гай» .
У зв`язку з чим ТОВ «Смерековий Гай» є неналежним відповідачем у справі. ЗАТ «Українська будівельна компанія» прийняла на себе вищевказані обов`язки, на порушення яких посилається позивачка та відповідно повинна відповідати за вимогами у даній справі, як відповідач.
03 грудня 2025 року підготовче засідання відкладено на 18 лютого 2026 року.
22 грудня 2025 року від позивача надійшла відповідь на відзив, у якій позивач наголошує, що предметом спору у справі є не виконання договірних зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, укладеним у 2018 році, а визнання спеціального майнового права на об`єкт інвестування відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України та Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти незавершеного будівництва». Станом на момент звернення до суду ТОВ «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» є орендарем земельної ділянки та замовником будівництва житлово-офісного комплексу за адресою: АДРЕСА_3 і саме відповідач здійснює юридичний та фактичний контроль над об`єктом незавершеного будівництва, що є предметом інвестування позивача, а отже не може ігнорувати майнові права інвесторів, набуті ними до зміни забудовника.
17 лютого 2026 року від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, у яких відповідач, зокрема, зазначив, що ТОВ «Смерековий Гай» не приймав на себе функцій замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків за Договором №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12 травня 2015 року, на підставі якого ЗАТ «Українська будівельна компанія» набув майнових прав на квартиру, які в подальшому продав позивачці.
Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 18 лютого 2026 року підготовче провадження у справі № 753/19099/25 закрито, призначено справу до судового розгляду по суті на  01 квітня 2026 року.
01 квітня 2026 року відкладено розгляд справи на 05 травня 2026 року. 
Учасники справи у судове засідання не прибули. 
Київська міська рада у поданих до суду поясненнях просила суд здійснювати розгляд справи за відсутності їх представника.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.
Як встановлено судом, 02 серпня 2018 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-10-99, а 14 серпня 2018 року - акт прийому-передачі майнового права згідно договору договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-10-99.
За умовами вказаного договору ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язувалася за плату передати ОСОБА_2 у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язувався сплатити ЗАТ «Українська будівельна компанія» ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. Під майновими правами ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» розуміли право набуття у власність квартири АДРЕСА_2 .
ОСОБА_2 сплатила 100 % вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), що підтверджується довідкою виданою ЗАТ «Українська будівельна компанія», у якій зазначено, шо ОСОБА_2 сплатила 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, відповідно до умов Договору №КБ2-10-99 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 02 серпня 2019 року розмірі 566 400 грн., включаючи ПДВ.
Таким чином, ОСОБА_2 набула майнові права на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2.
22 листопада 2006 року між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Навара- К» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки прощею 5,2557 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_3 , з кадастровим номером: 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами спеціального призначення.
12 травня 2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Дар-Буд», та ТОВ «Західний Логістичний Центр.Київ» було укладено договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_3 , відповідно до п. 1.1 якого сторони зобов`язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці площею 5,2557 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_3 з кадастровим номером: 8000000000:63:502:0001.
12 вересня 2016 року вказаний договір оренди від 22 листопада 2006 року було поновлено на 5 років.
20 червня 2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ Західний Логістичний центр», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Пуща- Резиденс», ЗАТ «Українська будівельна компанія» та рядом фізичних осіб було укладено Додаткову угоду договору до Договору про забудову, в якій сторони дійшли згоди долучити до участі спільному проекті в межах своїх часток ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк».
Як слідує з листа від 19 грудня 2025 року № 057-16871 Департамента земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у відповідь на адвокатський запит представника позивача, за результатами розгляду заяви дозвільного характеру товариства з обмеженою відповідальністю «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» (далі - ТОВ «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ») від 09.08.2022 № 50385-006947876-031-03 з доданими документами (справа № 7280114420) відповідно до статей 9, 83, 93, 116, 122, 123, 124 Земельного кодексу України, статей 1212, 1214 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», пункту 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», враховуючи те, що земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:63:502:0001) зареєстрована в Державному земельному кадастрі, право комунальної власності територіальної громади міста Києва на яку зареєстровано в установленому порядку (номер запису про право власності від 21.09.2016 № 16334096), Київською міською радою прийнято рішення від 18.05.2023 № 6411/6452 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ» земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 ».
Відповідно до пункту 1 вказаного вище рішення земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001 передана ТОВ «СМЕРЕКОВИЙ ГАЙ», за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 5 років, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.11.2011 (номери запису про право власності: 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08.12.2021 (номери запису про право власності: 45536730, 45536856), від 12.01.2022 (номер запису про право власності 46136596).
Згідно з положеннями пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2023 року № 920 орендар зобов`язаний розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Як зазначає позивач у позовній заяві, відповідно до відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України на адвокатський запит від 29 січня 2024 року №494/05/18-24, встановлено, що право на будівництво об`єкта «Будівництво житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 » передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та орендаря.
Як вказує позивач, будівництво будинку фактично зупинене, а терміни завершення будівництва пропущені.
При цьому, слідчим відділом ГУ НП України у місті Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №12022100000000802 від 01 серпня 2023 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України.
Позивач вказує, що зміна орендаря земельної ділянки та забудовника, створює ризики для позивача щодо невиконання взятих зобов`язань щодо передачі квартири у приватну власність, оскільки відповідач не визнає майнові права позивача на вказаний об`єкт інвестування.
За змістом положень статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Згідно з статтею 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Відповідно до частини першої статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей. а також майнові права та обов`язки.
Як передбачено статтею 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно) яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року справа №6-168цc12 визначив, що майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Правовідносини, які склалися між учасниками спору, регулюються, зокрема, Законом України «Про інвестиційну діяльність».
Відповідно до частини п`ятої статті 7 цього Закону інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів.
Згідно з ст. 4 Закону об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь яке майно, а також майнові права.
Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно з ст. 656 ЦК України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.
Інвестор, як особа за кошти якої й на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування, як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
В разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, з урахуванням повної та вчасної сплати за майнові права, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування (відповідний висновок викладений Верховним Судом, зокрема, у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18).
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.
Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.
Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкту нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири.
Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно із ч.1, ч. 2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Згідно з ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Відповідно до ст. 880 ЦК України, віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об`єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.
Як встановлено судом, будівництво об`єкту на теперішній час не завершено, об`єкт не прийнято в експлуатацію та не передано у власність позивачу, а отже позивач може здійснювати захист своїх прав у спосіб визнання за ним майнових права на об`єкт інвестування. .
Суд відхиляє доводи ТОВ «Смерековий Гай», що він не несе відповідальності перед інвесторами, оскільки ТОВ «Смерековий Гай» набуло права на будівництво об`єкта «Будівництво житлового-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 », які належать ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та орендаря земельної ділянки.
Відповідно до визначень, наведених у статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовником будівництва є фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт.
Зі змісту договору оренди земельної ділянки від 28 грудня 2023 року № 920, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Смерековий Гай» вбачається, що Товариство є орендарем земельної ділянки, цільовим призначенням якої є «02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури» і орендарю належить на праві власності майновий комплекс, розміщений на вказаній земельній ділянці, що відповідає критеріям належності Товариства до замовника будівництва спірного об`єкта.
Статтею 12 ЦПК України передбачено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Натомість, висловлюючи свої заперечення проти позову, відповідач, будучи користувачем земельної ділянки і власником розміщеного на ній об`єкту будівництва не повідомив суду і не надав доказів того, хто є замовником і забудовником вказаного об`єкту і не спростував доводів позивача про перехід до відповідача прав замовника (забудовника) будівництва. Доводи ТОВ «Смерековий Гай», що він є неналежним відповідачем суд відхиляє, оскільки інших осіб, які б мали право на здійснення забудови земельної ділянки, на який знаходиться об`єкт, майнові права на який просить визнати за собою позивач, під час розгляду справи не встановлено і відповідач не повідомив.
Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Таким чином, зважаючи на встановлені судом обставини справи, доводи позивача, що до завершення будівництва об`єкта нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_2 , (друга черга будівництва), зазначеної на схемі генерального плану під №2, та введення його в експлуатацію позивачу як інвестору належать майнові права на цей об`єкт, є такими, що ґрунтуються на законі, а відтак позов підлягає задоволенню.
Судові витрати відповідно до положень ст. 141 ЦПК України покладаються на відповідача. 
Керуючись ст. 2, 12, 13, 76-82, 141, 259, 263-265, 268, 273, 353, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія» про визнання майнового права на об`єкт інвестування- задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 спеціальне майнове право на об`єкт інвестування - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), на схемі генерального плану №2, загальною площею 47,2 кв.м, кількість кімнат - 1.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у сумі 4 442 (чотири тисячі чотириста сорок дві) гривні 80 коп. 
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_1 )
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Смерековий гай» (м. Київ, вул. Бориспільська, будинок 67, код ЄДРПОУ 44477499).
Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення складено 18 травня 2026 року.

Суддя          Олександр ЯКУСИК