Справа № 712/11201/19 Провадження № 2/712/12/25
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 березня 2026 року Соснівський районний суд міста Черкаси у складі:
головуючого судді Токової С.Є,
за участю секретаря судових засідань Білик О.Ю.
з участю представника позивача Савости С.В. 
представників відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 

розглянув у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок Мрій 2/1" до ОСОБА_3 , Корпорації "Житлобудінвест-Ч", третя особа Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради про витребування майна з незаконного володіння, скасування державної реєстрації права власності , - 

В С Т А Н О В И В:
Описова частина.
Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідачів.

Позивач ОСББ «Будинок Мрій 2/1» (адреса: м. Черкаси, вул. Смілянська, 2/1), звернувся до суду з позовною заявою до відповідача ОСОБА_3 (адреса: АДРЕСА_1 ), Корпорації «Житлобудінвест-Ч» (адреса: м. Черкаси, вул. Промислова, 1) третя особа: Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради (адреса: м. Черкаси, вул. Б.Вишневецького, 36) про визнання недійсним договору та скасування державної реєстрації права власності.

Просив суд визнати недійсним Договір №4-8П від 15.04.2015р. Скасувати державну реєстрацію права власності та виключити запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №26015319 від 03.05.2018 року на нежитлове приміщення, позиція №3, загальною площею 116,3 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обгрунтовує тим, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок Мрій 2/1" створено власниками квартир про що внесено запис в Єдиний державний реєстр 20.12.2017 року.

Багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 побудовано Корпорацією «Житлобудінвест-Ч» за рахунок дольової участі в будівництві та введено в експлуатацію на підставі Акту готовності об`єкта до експлуатації від 10.11.2017 року .

Після реєстрації ОСББ, введення будинку в експлуатацію та отримання ОСББ доступу до технічної документації будівництва, співвласникам будинку стало відомо, що забудовник перед завершенням будівництва здійснив коригування проекту житлового будинку по АДРЕСА_1 шляхом влаштування допоміжних приміщень в підвалі.

Внаслідок внесених змін до проекту будинку частина підвального приміщення була переобладнана в допоміжне приміщення №3, власником якого став ОСОБА_3 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 125, виданий10.04.2018р., технічного паспорту від 25.11.2016р., додаткової угоди №1 від 20.10.2017р., договору №4-81 від 15.04.2015р..

Під час експлуатації житлового будинку виявилось, що нормальне функціонування будинку неможливе без доступу до спірного приміщення, яке по суті є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку та призначене для забезпечення експлуатації будинку.

Так, 30.05.2018р. комісією у складі голови правління та членів ОСББ складено акт про те, що майно, яке відноситься до спільної сумісної власності (неподільне майно) включає в себе технічне обладнання будинку-інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир, знаходиться у приватній власності. Також, 10.09.2018р. комісія ОСББ встановила, що в спірному приміщенні наявна вода по всьому периметру, стіни приміщення мокрі. В спірному приміщенні- по стелі та стінах прокладені трубопроводи водопостачання .

Позивач вважає, що спірне приміщення є допоміжним, а тому не може бути самостійним об`єктом права власності, а наявність приватної власності на таке приміщення порушує права співвласників квартир в будинку та унеможливлює нормальне функціонування та обслуговування всього будинку.

Стверджує, що спірне приміщення є допоміжним і перебування такого приміщення у приватній власності окремої особи порушує права співласників багатоквартирного будинку та не відповідає вимогам чинного законодавства, що є підставою для припинення такого права власності. А тому, відповідачі не мали права укладати Договір № 4-8П від 15.04.2015 року щодо приміщення, яке не може бути окремим об"єктом права власності, внаслідок чого та на підставі ч.1 ст. 203 ЦК такий договір має бути визнаний судом недійсним. У разі визнання недійсним договору підлягає скасуванню і державна реєстрація права власності на спірне приміщення. 

У відзиві на позовну заяву представник відповідача Корпорації " Житлобудінвест -Ч" проти позову заперечував посилаючись на наступне. Позивач вважає, що договір № 4-8П від 15.04.2015 року підлягає визнанню недійсним з тих підстав, що що спірне приміщення є об"єктом права спільної сумісної власності власників квартир, воно є допоміжним, а тому не може бути самостійним об`єктом права власності, а наявність права приватної власності на це приміщення порушує права співвласників квартир та унеможливлює нормальне функціонування та обслуговування всього будинку. Таку позиція позивача вважає хибною, оскільки позивач не наводить конкретних норм цивільного законодавства, які порушені укладенням вказаного договору або чим саме порушуються інтереси держави і суспільства. При цьому, посилається на 
норму п. 2 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», яка визначає, зокрема, що нежитлове приміщення це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Всі ознаки приміщення, яке було предметом оскаржуваного правочи відповідають вказаній нормі законодавства. Зокрема це приміщення є ізольованим, обладнане окремим входом, вхід до нього не пролягає через власність мешканців будинку , приміщення не належить до житлового фонду, оскільки не є житловим, а є підвальним приміщенням і є самостійним об"єктом нерухомого майна , оскільки правочин щодо його відчудження укладався із забудовником ще до здачі в експлуатацію нерухомого майна, де вказане приміщення визначається як нежитлове офісне приміщення. Тобто завчасно, ще на момент забудови будинку функціональне призначення цього окремого приміщення планувалось забудовником конкретно як офісне приміщення, що свідчить про відсутність прав на нього співвласників квартир як на допоміжне приміщення. Наявність інженерних комунікацій в цьому приміщенні також не може бути доказом, що приміщення є допоміжним, оскільки додатковою угодою від 20.10.2017 року (до передачі приміщення нинішньому власнику) забудовник та дольовик включили до договору від 15.04.2015 року п. 5.9., відповідно до якого «дольовик не заперечує та не перешкоджає у доступі у нежитлове приміщення позиція 3, яке розташоване у підвалі житлового будинку по АДРЕСА_1 і передбачене договором, представникам відповідних служб і організацій у разі виникнення аварійних ситуацій та при необхідності проведення поточних профілактичних оглядів та робіт. Пунктом 7 акту прийому-передачі цього приміщення від 10.04.2018 року передбачене аналогічне положення про надання доступу до інженерних комунікацій. 

З посиланням на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 року по справі № 598/175/15-ц, просить відмовити у задоволенні позовних вомог повністю. Також зробив заяву про строк позовної давності, просив суд застосувати до вимог позивача наслідки спливу позовної давності, передбачені ч. 4 ст. 26 ЦК України.

У відзиві на позовну заяву представник відповідача ОСОБА_3 адвокат СучилоА.О. позовні вимоги не визнав, заперечував проти позову. Вказував, що спірний договір та реєстрація права власності жодним чином не порушує прав та законних інтересів позивача. На його думку, позивач даним позовом має намір позбавити ОСОБА_3 права власності на майно, яке збудоване на його замовлення та за його власні кошти. ОСОБА_3 були подані усі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на спірне приміщення, відповідно державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та внесення запису до Державного реєстру і оскільки підстав для відмови у проведенні державної реєстрації передбачених сттаттею 24 Закону України " Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень не було. 

Звертає увагу суду, що позивач не був стороною правочину, оскільки ОСББ заресстроване, як юридична особа 20.12.2017, а спірний правочин було вчинено в 2015 році. Відповідач- Корпорація "Житлобудінвенст-Ч" є добросовісним набувачем, який в статусі інвестора будівництва виконав власні зобов"язання за спірним правочином в повному обсязі, набувши майно у власність після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію та відповідно підписання Акту прийому-передачі нежитлового приміщення із ОСОБА_3 . 

Вказує, що правочин визнається недійсним з дати його вчинення, й за наслідками недійсності правочину настає реституція, тобто приведення сторін в попередній стан. З огляду на наведене, необхідною умовою можливості визнання правочину недійсним, має бути невизнання, порушення або оспорювання, спірним правочином. будь-якого права чи інтересу сторони або заінтересованої особи, проте саме на час вчинення цього правочину в цьому випадку станом на 15.04.2015 року, ОСББ не було зареєстроване. Позивач не зазначив, яким конкретно актам цивільного законодавства суперечив спірний правочин саме на час вчинення цього правочину; окрім цього, за визначенням не можна стверджувати про невизнання, порушення або оспорювання будь якого права саме ОСББ вчиненням спірного правочину, оскільки на дату укладання договору №4-8П від 15.04.2015, позивача не існувало. Також не встановлено порушення, невизнання чи оспорювання прав на нібито спільне сумісне майно співвласників багатоквартирного будинку, чиї інтереси представляє ОСББ "Будинок Мрій 2/1", оскільки станом на дату вчинення спірного правочину, 15.04.2015, нерухомого майна (багатоквартирного будинку, а відповідно квартир в ньому) також не існувало в розумінні ст. 181, 182 та 331 ЦК України.

Просить суд врахувати, що позивачем невірно обраний спосіб захисту порушеного права. Так, у разі визнання договору недійсним застосовується двостороння реституція і майно повертається власнику. Між тим, ОСББ " Будинок Мрій 2/1 не є попереднім власником спірного приміщення як не є і титульним його володільцем. Приміщення в такому ж статусі як нежиле приміщення, окремий об`єкт цивільних прав буде повернуто у власність відповідача Корпорації "Житлоубдінвест-Ч" як забудовника, а лише позбавить права власності ОСОБА_3 та дасть можливість забудовнику реалівзувати це приміщення ще раз. 

Ввважає, що права та законні інтереси позивача не є порушеними наявністю права власності у ОСОБА_3 на спірне приміщення. Більше того, наявність Договору №4-8П від 15.04.2015 не може порушувати права Позивача на день його укладення, оскільки Позивача ще не існувало, як не існувало і співвласників будинковолодіння, оскільки будинок ще не був збудований та введений в експлуатацію. 

Процесуальні дії суду 

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, дана справа 22.08.2020 передана в провадження судді Соснівського районного суду м. Черкаси Мельник І.О., та ухвалою судді від 25 вересня 2019 року відкрито провадження.

Ухвалою від 29.05.2020 року у справі призначено будівельно-технічну експертизу, провадження у справі зупинено. 

23 вересня 2020 року до суду повернуто матеріали цивільної справи з висновком експерта. 

Ухвалою суду від від 25 вересня 2020 року провадження у справі поновлено та призначено судове засідання.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.12.2020 року справу передано судді Токовій С.Є. 

Ухвалою від 11 січня 2021 року справа прийнята до провадження та призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження з участю сторін.

Ухвалою від 04 квітня 2023 року у справі призначено повторну судово-будівельно технічну експертизу, провадження у справі зупинено. 

Ухвалою від 08 січня 2025 року у зв"язку із надходженням на адресу суду матеріалів справи з висновком експерта від 18.12.2025 року № 1091/23-23 від 18.12.2024 року провадження у справі поновлено. 

Ухвалою від 27 серпня 2025 року прийнято заяву позивача про зміну предмету позову. 

В судовому засіданні представник позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку " Будинок Мрій 2/1" підтримав позовні вимоги, викладені у заяву про зміну предмету позову та просив суд витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 нежитлове приміщення позиція 3 загальною площею 116,3 кв.м. запис про державну реєєстрація права власності № 26015319 від 03.05.2018 року), що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 у спільну сумісну власність власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 в особі об"єднання співвласників багатоквартирного будинку " АДРЕСА_2 . Скасувати державну реєстрацію права власності та виключити запис про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 26015319 від 03.05.2018 року на нежитлове приміщення позиція 3, загальною площею 116,3 кв.м. що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

Представник відповідача ОСОБА_3 проти позову заперечував з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву. Додатково пояснив, що під час інвестування будівництва спірного майна, його проектування не було передбачено проходження комунікаційних мереж, та воно мало статус нежитлового приміщення. Наразі ОСОБА_3 не має будь-яких заперечень щодо доступу у разі необхідності до його примішення з метою перевірки цілісності комунікацій, які у ньому містяться, надавши про це письмовий дозвіл голові ОСББ. 

Представник відповідача Корпорації " Житлобудінвест-Ч" Власенко К.Ю. в судовому засіданні проти позову заперечував з мотивів, наведених у відзиві на позовну заяву. Ввважає позов безпідставним, спрямованим на позбавлення права власності відповідача ОСОБА_3 . 

Представник третьої особи в судове засідання не з"явивися, про розгляд справи повідомлений належним чином, із заявами, клопотаннями до суду не звертався. 

Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини. 

Мотивувальна частина .
Фактичні обставини встановлені судом 

Відповідно до акту готовності об"єкта до експлуатації від 10.11.2017 року вирішено вважати закінченим будівництво " Житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів по АДРЕСА_1 ( нове будівництво СС2, АДРЕСА_1 ). 

Згідно з вказаним актом у вказаному будинку наявні вбудовано - прибудовані приміщення Офіси) площею 527 кв.м., площа нежитлових приміщень у підвалі ( крім технічних приміщень -345 кв.м. ), технічні приміщення площею 212,70 кв.м. 

Планом проекту підвалу (т.1. а.с.49-50) передбачено чотирі допоміжні приміщення.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчудження об"єктів нерухомого майна щодо об"єкта нерухомого майна державним реєстратором Департаменту організаційного забезпечення Черкаської міської ради Кумаренко Л.М. 03.05.2018 року проведено реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення, позиція № 3 , загальною площею 116, 3 кв.м. Підстави для реєстрації акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер 125 виданий 10.04.2018 р., технічний паспорт виданий 25.11.2016 року видавник ТОВ "Еліт Партнер-Плюс"; додаткова угода від 20.10.2017 року, договір 4-8 П виданий 15.04.2015 року.

20.12.2017 року у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань зроблено запис про юридичну особу Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку " Будинок Мрій 2/1".

Зміст спірних правовідносин та застосовані норми права.
Підставою для витребування майна та скасування державної реєстрації права власності відповідача ОСОБА_3 , позивач зазначає, що в нежитловому підвальному приміщенні загальною площею 116,3 кв.м., по АДРЕСА_1 розташовані інженерні мережі водопостачання, опалення та каналізації , згідно наданих позивачем до матеріалів справи плану підвалу, які повинні використовуватись всіма співвласниками житлового будинку. Спірне нежитлове приміщення є допоміжним , а відтак вказане неподільне майно повинно перебувати в спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, та не підлягає відчуженню. 

Статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та іншими міжнародно-правовими документами про права людини закріплено право на житло.

Конституцією України також серед основних прав і свобод людини й громадянина проголошено право на житло.

У статті 47 Конституції України передбачено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла, інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до ст. 369 ЦК україни співвласники майна, що є у спільній сумісній власності володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Згідно з ч.2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до п.6 ст.1 Закону України " Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) ( п.2 ст.1 Закону). 

Таким чином, законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

Поняття допоміжного приміщення наведено, зокрема у Закону України " Про приватизацію державного житлового фонду. Так, допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Оцінка аргументів сторін 
Судом встановлено, що відповідно до робочого проекту житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів по АДРЕСА_3 (Загальна пояснювальна записка) підвал розташований під всією площею житлового будинку. Висота підвалу 2,7 м. У зв"язку з тим, що будинок має складну планувальну форму було вирішено замовником по погодженню з управлінням архітектури про розміщення підземної стоянки не під будинком, а на суміжній території під землею. Питання призначення та проектування вільних приміщень підвалу повинно було вирішуватись окремим проектом ( т.2 а.с. 30).

Відповідно до проекту підвалу житлового будинку від 07.12.2015 року ( Есплікація приміщень ) у підвалі передбачено чотири нежитлові приміщення( т.2 а.с. 67) 

В той же час, відповідно до плану підвалу з системами водопроводу та каналізації ( т.1 а.с.50) у розділі " Експлікація приміщень " передбачено чотири допоміжні примішення. У примітках даного плану вказано, необхідність враховувати проекти креслення вказаного вище плану. 

Відповідно до договору № 4-ВП на дольову участь у будівництві нежитлового приміщення у житловому будинку по АДРЕСА_1 від 15 квітня 2015 року укладеного між корпорацією " Житлобудінвенст-Ч" та ОСОБА_3 , останній як дольовик замовив будівництво нежитлового приміщення будівельний номер 3 розташоване у підвальному приміщенні в житловому будинку, будівельна адреса якого АДРЕСА_1 . Номер об"єкта уточнюється за даними інвентаризаційної справи по закінченню будівництвом об"єкту. ( т.1а.с.91-95). 

Згідно з додатковою угодою від 16 квітня 2016 року текст п.1.1. договору викладено у наступній редакції "дольовик замовляє корпорації будівництво нежитлового приміщення будівельний номер 3, з призначенням для експлуатації " офісне приміщення", надалі за текстом договору " приміщення" розташоване у підвальному приміщенні житлового будинку, будівельна адреса АДРЕСА_1 . Корпорація організовує будівництво " об"єкту" в тому числі " приміщення" своїми силами та шляхом залучення третьої сторони.( т.1 а.с. 96).

Вказаний договір, додаткова угода до нього, а також зазначена технічна документація підтверджує той факт, що приміщення є нежитловим приміщенням, що знаходиться в підвалі з моменту забудови та здачі житлового будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію, який надалі був заселений жителями (співвласниками квартир).

Контитуційного Суду України у рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т.ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

В даному спорі судом встановлено, що спірне приміщення є нежитловим зі стадії проектування житлового будинку, а правочин з його відчудження укладався із забудовнимком ще до здачі в експлуатацію нерухомого майна.

Так, відповідно до пояснювальної записки до робочого проекту будинку по АДРЕСА_1 у вказаному будинку передбачено підвал ( крім технічних приміщень) площею 349,10 кв.м. та окремо технічні приміщення для проходження інженерних мереж площею 124,99 кв.м. ( т.2 а.с.32) .

Отже, забудовником у підвалі будинку про АДРЕСА_1 окремо було передбачено технічні приміщення для проходження інженерних мереж площею 124,99 кв.м. 

Спірне приміщення є нежитловим, його використання не передбачало облаштування інженерних комунікацій та технічних пристроїв. З моменту плануваття та в подальшому набуття права власності на нього використовувалось відповідачем як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак не є допоміжим.

За результатами проведення у справі повторної судово-будівельної експертизи, яка була призначена судом у зв"язку із наданням представником позивача доказів, які не були надані у розпорядження експерта , який проводив експертизу за ухвалою суду від 29.05.2020 року- робочого проекту, загальної пояснювальної записки, дозволів на виконання будівельних робіт по будівництву будинку по АДРЕСА_1 зроблено висновок про те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним.

Вказаний висновок експерт обгрунтовує тим, що у нежитловому приміщенні ( позиція № 3) загальною площею 116,3 кв.м. у сімнадцятиповерховому будинку за адресою АДРЕСА_1 проходять інженерні комунікації, а сам трубопроводи холодного, гарячого водопостачання та каналізації, які мають функцію побутового обслуговування мешканців зазначеного будинку ( обслуговують більше ніж одне житлове приміщення), так які потребують періодичного обслуговування та ремону, а для забезпечення зазначених робіт необхідний доступ. 

Між тим, як було встановлено під час надання експертом ОСОБА_4 пояснень в судовому засіданні, нею не з"ясовувалось питання чи передбачалось облаштування комунікацій у спірному приміщенні проектною документацією на будинок. Зокрема, щодо проектування підвалу ( крім технічних приміщень) площею 349,10 кв.м. та окремо технічних приміщення для проходження інженерних мереж площею 124,99 кв.м. Експерт при цьому пояснила, що комунікації проходять не по всій плоші спірного приміщення. 

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, установлених цим Кодексом (частини перша, третя статті 10 ЦПК України у редакції, чинній на час подання позову; стаття 12 цього Кодексу у редакції від 03 жовтня 2017 року).

Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко- і відеозаписів, висновків експертів ( стаття 76 ЦПК України) 

Статтею 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. 

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Крім того, згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

З аналізу зазначених нормативно-правових актів можна зробити висновок, що основним при визначенні статусу приміщення слід вважати його функціональне призначення.

Отже, допоміжне приміщення має слугувати для: 1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку; 2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Таким чином, в судовому засіданні не знайшли свого підтвердження доводи позивача що спірне нежитлове приміщення загальною площею 116,3 кв.м. в будинку АДРЕСА_1 є допоміжним, виходячи з того, що ньому проходять усі комунікації будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої), а відповідно, є об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку. 

Суд відхиляє доводи представника позивача як на підтвердження вказаної обставини на акт про стан будинку та мереж житлового 17-ти поверхового будинку АДРЕСА_1 та акт обстеження підвалу та мереж вказаного будинку житлового 17-ти поверхового будинку АДРЕСА_1 , які не містять у собі інформації про предмет доказування.

Щодо витребування майна та скасування його державної реєстрації 

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача) зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 14 березня 2018 року у справі №815/219/17 (провадження №К/9901/3315/18) зазначено, що: «ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання. З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом. Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що: «20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами (частина перша статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Завданням ОСББ є захист майнових прав співвласників об`єднання, в силу закону та Статуту (див. пункт 45 постанови Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 червня 2024 року в справі № 904/2768/23).

ОСББ є організаційною формою утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) усіма власниками його квартир та нежитлових приміщень, яке відповідно до положень статей 4, 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» представляє інтереси всіх співвласників будинку (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 жовтня 2024 року в справі № 522/22450/13-ц (провадження № 61-5613св24)).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. 

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).

Між тим, позивачем не доведено порушення права власності співвласників багатоквартирного будинку відповідачем ОСОБА_3 який як дольовик замовив відповідне будівництво нежитлового приміщення та оплатив його. Доказів, які б підтверджували, що відповідач у даних правовідносинах діяв недобросовісно , суду не надано.

Окрім того, в судовому засіданні не встановлено, що спірне приміщення призначене для обслуговування комунікацій багатоквартирного будинку, оскільки згідно з технічною документацією на будинок для такого обслуговування передбачені окремі приміщення у підвалі.

Витребування майна у відповідача, який в даному випадку діяв добросовісно , може бути розцінено як порушення права мирного володіння майном.

Так, право на захист власності викладено у ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме- кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства та на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

За наведених обставин, суд вважає , що позов до задоволення не підлягає.

Відповідно ст. 141 ЦПК України, судові витрати у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача. 

Питання щодо стягненння витрат на правову допомогу підлягає вирішенню відповідно до ч.8 ст. 141 ЦПК України. 

Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 141, 200, 206, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд 

У Х В А Л И В :

Відмовити у задоволенні позову Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок Мрій 2/1" до ОСОБА_3 , Корпорації " Житлобудінвест-Ч ", третя особа Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради про витребування майна з незаконного володіння, скасування державної реєстрації права власності. 

Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду протягом 30 днів. Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або в разі розгляду справи (вирішення справи) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя :          С.Є. Токова 

Учасники справи: 
позивач - Об"єднання співвласників багатоквартирного будинку "Будинок Мрій 2/1", код ЄДРПОУ 41820399, 18000, м. Черкаси, вул. Смілянська, 2/1;

відповідач : ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_4 

відповідач : Корпорація " Житлобудінвест-Ч" , код ЄДРПОУ 35436070218003, м. Черкаси, провулок Промисловий, будинок 1 

Третя особа : Департамент організаційного забезпечення Черкаської міської ради , код ЄДРПОУ 38764723, м. Черкаси, вул. Б. Вишневецького, 36