ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2026 року
м. Київ

справа № 947/27734/23
провадження № 61-1064св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: Коротуна В. М. (суддя-доповідач), Воробйової І. А., 
Червинської М. Є.,

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Виконавчий комітет Одеської міської ради, ОСОБА_2 ,
третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку 
«Вільямса 59 Д»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу представника  
ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року у складі судді Луняченка В. О. та постанову Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року у складі колегії суддів: Лозко Ю. П., Кострицького В. В., Назарової М. В., 

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2023 року  ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Виконавчого комітету Одеської міської ради (далі - ВК Одеської міської ради), ОСОБА_2 , третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вільямса 59 Д» (далі - ОСББ «Вільямса 59 Д»), про встановлення юридичних фактів та усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку.

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_2 , користуючись тим, що разом зі своїм чоловіком ОСОБА_3 , який займав посаду керівника Молодіжного житлово-будівельного товариства «Дом» (далі - МЖБТ «Дом»), сфальсифікували документи у вигляді інвестиційних договорів на будівництво нежитлових приміщень, які не укладались та не сплачувались, без правових підстав зареєструвала на своє ім`я право власності на допоміжні приміщення будинку (котельна, колясочна та вестибюль), які є спільною власністю всіх співвласників будинку та як неподільне майно не можуть бути передані у приватну власність, чим порушила права співвласників будинку, у тому числі позивача.

ОСОБА_1 просила:

1) встановити факт того, що ОСОБА_2 не укладала:
- інвестиційні договори з МЖБТ «Дом»;
- інвестиційний договір від 10 березня 2004 року на участь у будівництві жилого будинку АДРЕСА_1 із наступним отриманням 
у власність нежитлових приміщень технічного поверху, загальною площею 
127,5 кв. м;
- інвестиційний договір від 04 вересня 2003 року на участь у будівництві жилого будинку АДРЕСА_1 із наступним отриманням 
у власність нежитлових приміщень, загальною площею 18,2 кв. м;
- інвестиційний договір від 12 вересня 2003 року на участь у будівництві жилого будинку АДРЕСА_1 із наступним отриманням 
у власність нежитлових приміщень, загальною площею 19,1 кв. м;
2) встановити факт того, що ОСОБА_2 не оплачувала МЖБТ «Дом» вартість нежитлових приміщень в житловому будинку 
АДРЕСА_2 , а саме:
- приміщень технічного поверху, загальною площею 127,5 кв. м;
- приміщень загальною площею 18,2 кв. м;
- приміщень загальною площею 19,1 кв. м;
3) встановити факт того, що спірні приміщення технічного поверху, загальною площею 127,5 кв. м, приміщення загальною площею 18,2 кв. м і приміщення загальною площею 19,1 кв. м станом на час прийняття в експлуатацію багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 , належали до складу допоміжних приміщень будинку;
4) усунути порушення права спільної сумісної власності позивача на спільне майно багатоквартирного будинку АДРЕСА_3 шляхом визнання незаконними та скасування:
- свідоцтва про право власності на нежилі приміщення технічного поверху, виданого 10 лютого 2005 року ВК Одеської міської ради, яким посвідчено право власності ОСОБА_2 на об`єкт в цілому - нежилі приміщення технічного поверху, загальною площею 127,5 кв. м, відображені в технічному паспорті від 
05 січня 2005 року;
- свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого 18 березня 2009 року ВК Одеської міської ради, яким посвідчено право власності 
ОСОБА_2 на об`єкт в цілому - приміщення загальною площею 18,2 кв. м, відображені в технічному паспорті від 18 лютого 2009 року;
- свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого 18 березня 2009 року ВК Одеської міської ради, яким посвідчено право власності 
ОСОБА_2 на об`єкт в цілому - приміщення загальною площею 19,1 кв. м, відображені в технічному паспорті від 18 лютого 2009 року.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року 
у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивовано преюдиційністю статусу спірних приміщень як нежитлових, а не допоміжних.

Разом з тим суд вказав, що позовні вимоги особи, яка вважає себе власником та заявляє про порушення її права саме фактом реєстрації права власності за відповідачем (це стосується водночас і вимог, пов`язаних із неможливістю для власника вільно користуватись власністю), у вигляді негаторного позову, 
в якому позовними вимогами зазначаються визнання незаконними та скасування правочинів (свідоцтв про право власності), є неефективним способом захисту порушеного права, оскільки у такому випадку особа, яка вважає себе власником, має право звертатись до суду саме із віндикаційним позовом про витребування нерухомого майна, тому що саме його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, буде підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав, що і буде належними поновленням права.

Вимоги про встановлення факту того, що договори не були укладені або не були оплачені, також не є ефективним способом захисту права у цьому випадку. Питання неукладення договору може бути предметом дослідження під час самого розгляду справи про витребування майна, право власності на яке було зареєстровано на підставі договорів, які позивач вважає неукладеними, і не потребує окремого вирішення, оскільки охоплюється остаточним вирішенням спору по суті.

Так само, на думку суду, неефективним способом захисту права у цьому випадку є і вимога про встановлення факту статусу спірних приміщень - допоміжні або нежитлові, оскільки встановлення вказаних обставин та надання правової оцінки з цього приводу повинно бути вирішено судом під час розгляду спору щодо витребування їх власником.

При цьому суд вказав, що вимоги про витребування майна, яке є спільною неподільною власністю всіх співвласників, повинні бути заявлені не одним 
із співвласників, а саме ОСББ, яке представляє інтереси всіх співвласників.

Постановою Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року змінено, викладеного його мотивувальну частину в редакції постанови апеляційного суду.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що помилковим є висновок суду першої інстанції про обрання позивачем неналежного способу захисту щодо вимог про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності та про встановлення факту статусу спірних приміщень - допоміжні або нежитлові.

Апеляційний суд вказав, що позивачу не потрібно доводити право власності на ці приміщення, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону. Якщо ж позивачка не може реалізувати своє право власності на спірне майно у зв`язку з існуванням документів, що посвідчують таке право за іншою особою - відповідачем, то права та інтереси підлягають захисту у спосіб, що визначено у позовній заяві, 
а саме шляхом визнання недійсним свідоцтв про право власності.

Апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції і про те, що вимоги про витребування майна, яке є спільною неподільною власністю всіх співвласників, мають бути заявлені не одним з співвласників, а саме ОСББ, яке представляє інтереси всіх співвласників, оскільки немає заборони 
у національному законодавстві на звернення окремих осіб за судовим захистом своїх порушених чи оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів як співвласників майна багатоквартирного будинку.

Водночас апеляційний суд погодився з висновком суду першої інстанції про те, що спірні приміщення є нежитловими, не входять до житлового фонду та не 
є допоміжними, які можуть бути у спільній власності мешканців будинку, 
і зазначив, що позивач не довела належними і допустимими доказами, що спірні нежитлові приміщення, розміщені на першому та третьому поверхах, 
є саме допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.

Позивач не надала також і доказів незаконності набуття ОСОБА_2 права власності на спірні нежитлові приміщення за інвестиційними договорами від 
04 вересня 2003 року, 12 вересня 2003 року і 10 березня 2004 року.

Апеляційний суд виснував, що оскільки спірні приміщення не є об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, права та інтереси позивача не порушено перебуванням таких у власності відповідача.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

23 січня 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року й ухвалити у справі нове судове рішення, яким позов задовольнити.

Касаційна скарга мотивована тим, що спосіб захисту свого порушеного права на спільне сумісне майно багатоквартирного будинку (негаторний позов) позивач обрав правильно. Висновок апеляційного суду про те, що на момент укладання спірних інвестиційних договорів правовий стан спірних приміщень експертним висновком не визначено, не відповідає фактичним обставинам справи 
і наданим позивачем доказам. Заявник указує, що факт того, що спірні приміщення і на момент здачі будинку в експлуатацію, і станом на сьогодні 
є допоміжними за своїми технічними характеристиками, підтверджено висновками експерта. Звертає увагу на те, що суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів. 

Підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Також підставою касаційного оскарження вказаних судових рішень представник заявника зазначає порушення судами норм процесуального права, оскільки суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).

Аргументи інших учасників справи

23 березня 2025 року представник ОСОБА_2 - ОСОБА_5 подав до Верховного Суду відзив, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 
2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року - без змін.

Відзив мотивований тим, що доводи касаційної скарги не спростовують висновків судів попередніх інстанцій. Більшість доводів касаційної скарги зводяться до незгоди заявника з порядком дослідження доказів та надання їм оцінки, а відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Вказує, що наведені у касаційній скарзі висновки Верховного Суду не суперечать висновкам судів, зробленим 
у цій справі.

Рух касаційної скарги та матеріалів справи

Ухвалою Верховного Суду від 10 лютого 2025 року представнику 
 ОСОБА_1 - ОСОБА_4 поновлено строк на касаційне оскарження рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 року. Відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Київського районного суду м. Одеси.

29 жовтня 2025 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, 
є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

У частині першій статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи 
у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Перевіривши доводи касаційної скарги, урахувавши аргументи, наведені 
у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення з таких підстав.

Короткий зміст фактичних обставин справи

ОСОБА_1 є власником квартири 
АДРЕСА_4 .

Співвласники багатоквартирного будинку 
АДРЕСА_3 створили ОСББ «Вільямса 59 Д».

До моменту створення ОСББ будинок АДРЕСА_3 належав МЖБТ «Дом» на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок серії НОМЕР_1 від 18 листопада 2004 року.

МЖБТ «Дом» було забудовником вказаного багатоквартирного будинку 
і здало будинок в експлуатацію двома чергами. Перша черга будівництва була введена в експлуатацію відповідно до акта Державної технічної комісії про прийняття закінченого об`єкта в експлуатацію від 24 грудня 2003 року, який затверджений розпорядженням Київської районної адміністрації від 25 грудня 2003 року № 2096, друга черга будівництва була введена в експлуатацію відповідно до акта Державної технічної комісії про прийняття закінченого об`єкта в експлуатацію від 18 листопада 2004 року, який затверджений розпорядженням Київської районної адміністрації від 18 листопада 2004 року 
№ 1691.

За ОСОБА_2 зареєстровано право власності на три нежитлові приміщення 
в будинку АДРЕСА_3 :
- нежитлове приміщення загальною площею 19,1 кв. м - на підставі свідоцтва про право власності, виданого 18 березня 2009 року ВК Одеської міської ради;
- нежитлове приміщення загальною площею 127,5 кв. м - на підставі свідоцтва про право власності, виданого 10 лютого 2005 року ВК Одеської міської ради;
- нежитлове приміщення загальною площею 18,2 кв. м на - підставі свідоцтва про право власності, виданого 18 березня 2009 року ВК Одеської міської ради.

11 лютого 2005 року між ОСОБА_2 і МЖБТ «Дом» укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого ОСОБА_2 передала МЖБТ «Дом» 
у тимчасове користування нежитлове приміщення загальною площею 
127,5 кв. м для розміщення там обладнання котельної.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 
12 листопада 2014 року та ухвалою Вищого спеціалізованого суду України 
з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 березня 2015 року, 
у задоволенні позову  ОСОБА_6 , ОСОБА_7 до ОСОБА_2 , МЖБТ «Дом», ВК Одеської міської ради про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності на нежитлові приміщення відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції, з висновком якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що спірні приміщення є нежитловими, а отже, є окремими об`єктами цивільних правовідносин, у зв`язку з чим посилання позивачів на те, що вказані нежитлові приміщення є допоміжними приміщеннями в будинку 
АДРЕСА_3 і відповідно до статті 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статті 382 ЦК України є спільною власністю громадян - співвласників будинку є безпідставними і не ґрунтуються на законі. Крім того, ОСОБА_2 повністю виконала свої зобов`язання за інвестиційними договорами від 04 вересня 2003 року на будівництво нежитлового приміщення 18,2 кв. м, від 12 вересня 2003 року на будівництво нежитлового приміщення 19,1 кв. м, від 10 березня 2004 року на будівництво нежитлового приміщення 127,5 кв. м, а тому правомірно набула право власності на зазначені нежитлові приміщення 

Не погодившись з вказаним рішенням суду, 27 серпня 2021 року особа, яка не брала участі у справі, - ОСОБА_1 через представника Доніну Л. А. , подала апеляційну скаргу, де з посиланням на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просила про його скасування 
з подальшим ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Постановою Одеського апеляційного суду від 08 червня 2023 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, рішення Київського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2014 року залишено без змін.

Рішення суду обґрунтовано тим, що спірні приміщення вважаються такими, що набуті правомірно, оскільки незаконність набуття права власності 
ОСОБА_2 на вказані нежитлові приміщення не встановлена судом. Спірні приміщення є нежитловими, що визначено правовстановлюючими документами на ці приміщення, технічною документацію і рішенням Київського райсуду 
м. Одеси від 12 вересня 2014 року. МЖБТ «Дом», яке було забудовником зазначеного будинку, чітко визначило свою правову позицію та зазначило, що ОСОБА_2 виконала свої зобов?язання з інвестування зазначених нежитлових приміщень, внаслідок чого їй було видано всі належні документи для подальшої державної реєстрації права власності.

Постановою Верховного Суду від 23 грудня 2024 року касаційну скаргу  ОСОБА_1 - адвоката Доніної Л. А. залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2014 року та постанову Одеського апеляційного суду від 08 червня 2023 року у справі № 520/10983/14-ц залишено без змін.

Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій та вказав, що спірні приміщення є нежитловими, а отже, є окремими об`єктами цивільних правовідносин, у зв`язку з чим посилання ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на те, що вказані нежитлові приміщення є допоміжним приміщенням в будинку АДРЕСА_3 і відповідно до статті 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статті 382 ЦК України є спільною власністю громадян - власників квартир будинку є безпідставними.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 12 лютого 2018 року, яке залишене без змін постановою Одеського апеляційного суду від 24 червня 
2020 року,у справі № 520/5447/17 позов ОСОБА_9 до ОСОБА_2 , 
ВК Одеської міської ради, третя особа - ОСББ «Вільямса, 59-Д», про усунення порушень права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинкуі позов ОСОБА_10 до ОСОБА_2 , ВК Одеської міської ради, третя особа - ОСББ «Вільямса, 59-Д», про усунення порушень права спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку залишено без задоволення.

Судові рішення мотивовані тим, що державну реєстрацію прав на нерухоме майно в період оформлення ОСОБА_2 свідоцтв про право власності на нежитлові приміщення загальною площею 127,5 кв. м, загальною площею 
18,2 кв. м, загальною площею 19,1 кв. м здійснювало КП «БТІ та РОН» Одеської міської ради відповідно до Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5 (в редакції, яка діяла на час видачі свідоцтв, а саме від 28 травня 2004 року та від 06 лютого 2009 року).

При цьому суди вказали, що позивачі не надали належних доказів того, що оскаржувані свідоцтва про право власності ОСОБА_2 на нежитлові приміщення були видані з будь-яким порушенням вимог Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року 
№ 7/5.

Суди взяли до уваги висновки Київського районного суду м. Одеси, викладені 
у рішенні від 12 вересня 2014 року у справі № 520/10983/14-ц, яким встановлено, що спірні нежитлові приміщення є нежитловими і не належать до допоміжних, отже, можуть бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Постановою Верховного Суду від 24 лютого 2021 року касаційну скаргу ОСОБА_11 , подану представником Доніною Л. А., залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 12 лютого 
2018 року та постанову Одеського апеляційного суду від 24 червня 2020 року залишено без змін.

Верховний Суд погодився з висновками судів першої і апеляційної інстанцій та вказав, що позивачі не довели належними і допустимими доказами, що спірні нежитлові приміщення, розміщені на першому та третьому поверхах, які, на думку позивачів, становлять допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, а саме: приміщення першого поверху: ІІ - колясочна площею 17,2 кв. м, XV - щитова площею 3,2 кв. м, XVІ -щитова площею 3,0 кв. м, XVІІ - щитова площею 1,4 кв. м, XVІІІ - щитова площею 9,3 кв. м; приміщення третього поверху: 
І - вестибюль площею 14,2 кв. м, приміщення технічного поверху площею 
127,5 кв. м, призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців.

Мотиви, якими керується Верховний Суд

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржувані судові рішення зазначеним вимогам закону відповідають.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - стаття 1 Першого протоколу) закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.

Непорушність права власності закріплено і в статті 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що 
є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

Водночас законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно з частинами першою - другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Конституційний Суд України у Рішенні від 02 березня 2004 року у справі 
№ 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_12 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначив, що, аналізуючи порушені 
у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Також у Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_13 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. 
З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Нежилі приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Зазначений правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19).

Суди встановили, що  ОСОБА_2 є власником трьох нежитлових приміщень 
в будинку АДРЕСА_3 : нежитлового приміщення загальною площею 19,1 кв. м, нежитлового приміщення загальною площею 127,5 кв. м і нежитлового приміщення загальною площею 18,2 кв. м. Підставою оформлення і видачі свідоцтв про право власності на ці нежилі приміщення 
є укладені ОСОБА_2 з МЖБТ «Дом» інвестиційні договори та акти приймання-передачі до них.

Відмовляючи у задоволенні позову, районний суд, з висновком якого погодився і суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що спірні приміщення 
є нежитловими, не входять до житлового фонду та не є допоміжними приміщеннями, які можуть бути у спільній власності мешканців будинку, 
у зв`язку із чим немає підстав для задоволення позову.

Факт того, що спірні приміщення є нежитловими приміщеннями, не входять до житлового фонду і не є допоміжними приміщеннями, які можуть бути 
у спільній власності мешканців будинку, також встановлено у справах 
№ 520/10983/14-ц і № 520/5447/17.

З такими висновками судів попередніх інстанцій колегія суддів погоджується та вважає, що позивач не довела належними і допустимими доказами, що спірні нежитлові приміщення, розміщені на першому і третьому поверхах, які, на думку позивачів, становлять допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, 
а саме: приміщення першого поверху: ІІ - колясочна площею 17,2 кв. м, XV - щитова площею 3,2 кв. м, XVІ -щитова площею 3,0 кв. м, XVІІ - щитова площею 1,4 кв. м, XVІІІ - щитова площею 9,3 кв. м; приміщення третього поверху: І - вестибюль площею 14,2 кв. м, приміщення технічного поверху площею 
127,5 кв. м., призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців.

З огляду на зазначене суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову, оскільки позивач не надала належних та допустимих доказів, які б свідчили, що спірні приміщення є допоміжними та призначені для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку.

Установивши фактичні обставини справи на підставі належних та допустимих доказів, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки спірні приміщення не 
є об`єктом спільної сумісної власності співвласників багатоквартирного будинку, тому права та інтереси позивача не порушені. 

Аргументи заявника про те, що суди не врахували висновків експерта, 
є безпідставними, оскільки у постанові Одеського апеляційного суду вказано, що «висновки ж будівельно-технічного експертного дослідження за 
№ ED-2502-1-714.17 від 25 травня 2017 року і за № ED-502-1-715.17 від 31 травня 2017 року були виготовлені судовим експертом Кріві К. В. без безпосереднього обстеження спірних приміщень, без дослідження оригіналів проектно-технічної документації та правовстановлюючих документів на такі». Тобто апеляційний суд надав оцінку вказаним висновкам.

Аргументи заявника про неврахування висновків Верховного Суду, наведених 
у касаційній скарзі, є безпідставними, оскільки висновки, зроблені судами у цій справі, не суперечать висновкам Верховного Суду у справах, зазначених заявником у касаційній скарзі.

Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що судові рішення ухвалено без додержання норм матеріального і процесуального права. Фактично доводи касаційної скарги зводяться до переоцінки доказів та встановлення фактичних обставин справи, що відповідно до правил частини першої статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, 
у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 
10 лютого 2010 року).

Верховний Суд встановив, що оскаржувані судові рішення, ухвалені 
з додержанням норм матеріального права та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують, на їх законність не впливають.

Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судових рішень, касаційний суд не встановив.

Висновки за результатом розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 
2024 року у незміненій частині та постанову Одеського апеляційного суду від 
29 жовтня 2024 року - без змін, оскільки підстав для їх скасування немає.

З огляду на те, що Верховний Суд залишає касаційну скаргу без задоволення, розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Рішення Київського районного суду м. Одеси від 13 березня 2024 року 
у незміненій частині та постанову Одеського апеляційного суду від 29 жовтня 2024 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді: В. М. Коротун

І. А. Воробйова

М. Є. Червинська